振業(yè)橫崗六約項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

振業(yè)集團(tuán)橫崗六約項(xiàng)目前期策劃綱要簡(jiǎn)報(bào)提案機(jī)構(gòu)：深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司振業(yè)集團(tuán)第一部分片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

（一）、橫崗概況概況

橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部重鎮(zhèn)，是深圳通往惠州、梅州、汕頭等地的交通要道，距深圳市中心18公里，總面積81．2平方公里。分別與東莞市、深圳鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、深圳龍崗區(qū)中心城、布吉鎮(zhèn)、龍崗鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)等接壤市場(chǎng)概況

92年以前，橫崗鎮(zhèn)只有零星小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，初步形成市場(chǎng)萌芽。在92—93年初始有7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地并登記開發(fā)，總建筑面積約26萬(wàn)m2，直到99年以后才有新世界廣場(chǎng)、新亞洲廣場(chǎng)、康樂(lè)花園等項(xiàng)目陸續(xù)推出并熱銷。（二）、橫崗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的主力消費(fèi)群體包括：消費(fèi)能力較強(qiáng)的在橫崗工作和生活的企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)中高層管理人員、公務(wù)員及其親朋好友；與本地有親緣關(guān)系的外籍人士。（三）、市場(chǎng)消費(fèi)群體分析（四）、按其家庭年收入可分：

為高收入（12萬(wàn)以上），中等收入（7~12）萬(wàn)），中低收入（7萬(wàn)以下）三類，其購(gòu)房意向及現(xiàn)在居住情況大致如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。希望購(gòu)買高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復(fù)式或大面積公寓套房。（五）、市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)

橫崗鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于一個(gè)比較初級(jí)的發(fā)展階段。（六）、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展條件分析

1、

優(yōu)勢(shì)分析

（1）

地理位置優(yōu)勢(shì)逐步明顯

（2）交通條件日益完善

（3）

優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)

（4）消費(fèi)市場(chǎng)容量?jī)?yōu)勢(shì)

（5）

市政、生活設(shè)施配套逐步完善

（6）

豐厚的土地資源優(yōu)勢(shì)

（7）價(jià)格優(yōu)勢(shì)2、劣勢(shì)分析

（1）、非規(guī)范性市場(chǎng)的沖擊

（2）、交通瓶頸的限制

（3）、缺乏名牌地產(chǎn)商介入引導(dǎo)

（4）、市場(chǎng)形象孤立，市場(chǎng)認(rèn)同度低認(rèn)同第二部分項(xiàng)目分析

本地盤位于橫崗鎮(zhèn)六約片區(qū)，由三塊宗地構(gòu)成總建筑面積416765.9平方米，規(guī)劃可建面積541796平方米。規(guī)劃建筑容積率小于1.3，建筑覆蓋率小于25%，綠化率要求高于40%。如此優(yōu)越的規(guī)劃要素非常符合開發(fā)超大規(guī)模居住型社區(qū)的理想需要。本地盤由三塊被現(xiàn)有可更改市政道路分割的地塊構(gòu)成，整體地塊東側(cè)隔路與為大型舊有居民“統(tǒng)建上樓”住宅社區(qū)“梧桐花園”相臨，西面和北面為舊有居民的部分民宅和待開發(fā)土地，東南側(cè)緊鄰深惠公路。地塊現(xiàn)狀為生地一、項(xiàng)目地盤分析二、地盤現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境三、項(xiàng)目開發(fā)條件SWOT分析

四、小結(jié)

第三部分項(xiàng)目概念提示及定位本項(xiàng)目作為“橫崗地王”的超大規(guī)模住宅項(xiàng)目的整體市場(chǎng)初期形象進(jìn)入市場(chǎng)，如何樹立自己鮮明的產(chǎn)品主題和規(guī)劃主題是項(xiàng)目成功領(lǐng)跑市場(chǎng)的關(guān)鍵。

深圳首個(gè)山畔休閑超大規(guī)模住宅社區(qū)一、核心產(chǎn)品定位1、順應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)2、打造項(xiàng)目個(gè)性含量3、充分利用先天自然優(yōu)勢(shì)4、擴(kuò)容未來(lái)市場(chǎng)吸納空間5、項(xiàng)目自身規(guī)劃要求

二、定位依據(jù)及闡述：三、核心產(chǎn)品概念結(jié)構(gòu)平臺(tái)

在確定了本項(xiàng)目核心產(chǎn)品定位后，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目要想在市場(chǎng)中創(chuàng)造出全新的市場(chǎng)空間，必須賦予核心產(chǎn)品更高層次、更加豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵和生命力。基于此，我司建議搭建本項(xiàng)目最佳的核心產(chǎn)品概念結(jié)構(gòu)平臺(tái)即四、

核心主題文化詮釋當(dāng)高功能價(jià)值物業(yè)形成后，再賦予其高文化價(jià)值，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)價(jià)值標(biāo)高的理想結(jié)合，其所產(chǎn)生地經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益將無(wú)限提升。我司提出“新世紀(jì)Sport生活革命”就是為本項(xiàng)目創(chuàng)造出的高價(jià)值增量。

五、核心主題文化詮釋

六、核心主題文化延展示例

1、

Ｓ——Sport運(yùn)動(dòng)（1）在項(xiàng)目地塊分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃中，對(duì)于不同組團(tuán)確定代表各自組團(tuán)形象的運(yùn)動(dòng)主題項(xiàng)目如：網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)組團(tuán)、高爾夫運(yùn)動(dòng)組團(tuán)、水上運(yùn)動(dòng)組團(tuán)等；（2）設(shè)置共享社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)空間如：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等；(3)在社區(qū)文化和社區(qū)活動(dòng)中始終圍繞“全民健身”作為中心；

2、Ｐ—Ｐan三ti三so三cr三ac三y理想三平等三社區(qū)（1三）完三善、三便利三、集三中、三倉(cāng)儲(chǔ)三式的三商業(yè)三購(gòu)物三設(shè)施；（2三）便三捷的三公共三交通三配套三；深三港直三通巴三士；（3三）高三品牌三的物三業(yè)管三理公三司提三供高三質(zhì)素三的整三體社區(qū)三服務(wù)三；（4三）園三林規(guī)三劃、三設(shè)施三配套三在不三同檔三次組三團(tuán)設(shè)三計(jì)上實(shí)三現(xiàn)均三好性三。3、O——三O三rg三an三is三ms三h三ab三it生態(tài)（1三）利三用現(xiàn)三有小三山丘三設(shè)計(jì)三小型三高爾三夫果三嶺或三環(huán)型慢三跑道三；（2三）全三方位三使用三大量三的高三科技三含量三的環(huán)三保型三建筑材三料；（3三）在三整體三規(guī)劃三過(guò)程三中充三分考三慮對(duì)三地塊三現(xiàn)有三自然條三件和三地勢(shì)三地貌三的保三護(hù)。4、R——Re三cu三pr三ea三te休閑（1三）將三園林三、建三筑設(shè)三計(jì)和三休閑三功能三緊密三聯(lián)系如三：設(shè)三計(jì)花三墻迷三宮、三腳底三按摩三旱泉、屋三頂花三園等三；（2三）將三部分三會(huì)所三功能三設(shè)施三采用三特性三設(shè)計(jì)三如：利三用廢三舊的三火車三車廂三設(shè)成三酒吧三或咖啡屋三。5、T——三T三em三pe三ra三me三nt音律（1三）將三音樂(lè)三、藝三術(shù)的三培訓(xùn)三內(nèi)容三加入三未來(lái)三社區(qū)三配套學(xué)三校的三教學(xué)三內(nèi)容三中，三引入三知名三的藝三術(shù)學(xué)校加三入其三中，三成立三鋼琴三、舞三蹈、三繪畫三等豐富內(nèi)三容；（2三）將三音樂(lè)三、藝三術(shù)主三題融三入園三林規(guī)三劃如三：設(shè)三計(jì)小型三的音三樂(lè)噴三泉、三藝術(shù)三畫廊三等等三。七、三核三心品三牌延三展定三位在本三項(xiàng)目三的初三期規(guī)三劃時(shí)三以“亞三太村三”生三態(tài)住三宅品三牌體三系標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)三行，同時(shí)三進(jìn)行“亞三太村三”生三態(tài)住三宅品三牌體三系認(rèn)三證申三報(bào)，進(jìn)而三實(shí)現(xiàn)三和強(qiáng)三化項(xiàng)三目在三生態(tài)三住宅三、環(huán)三保開三發(fā)項(xiàng)三目品三牌的三感召三力?！皝喨迦鄙龖B(tài)住三宅是三由全三國(guó)工三商聯(lián)三住宅三產(chǎn)業(yè)三商三會(huì)和三中國(guó)三太平三洋經(jīng)三濟(jì)合三作理三事會(huì)三（PE三CC三）中國(guó)三委員三會(huì)工三商委三員會(huì)三聯(lián)合三發(fā)起三的一三個(gè)住三宅聯(lián)三合品三牌建三設(shè)項(xiàng)三目.1、三國(guó)際三品牌國(guó)際三會(huì)所國(guó)際三學(xué)校國(guó)際三開發(fā)三及管三理模三式2、三住宅三性能三認(rèn)證三標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家三《商三品住三宅性三能認(rèn)三定管三理辦三法》國(guó)家三康居三示范三工程三的有三關(guān)3、三生態(tài)三環(huán)境三認(rèn)證三標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家三生態(tài)三住宅三指標(biāo)三體系“亞三太村三”的三國(guó)際三生態(tài)三指標(biāo)三體系客戶三定位客戶群體購(gòu)房目的購(gòu)房偏好已在龍崗長(zhǎng)期居住、家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關(guān)內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價(jià)格利好片區(qū)內(nèi)高收入來(lái)源人士及私營(yíng)業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長(zhǎng)期來(lái)往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價(jià)格深圳關(guān)內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名三建議：“山三海”：得天三獨(dú)厚三的自三然環(huán)三境和三自然三景觀三優(yōu)勢(shì)，暗扣三“山三海龍三崗”三的整三體區(qū)三域特三征?！板\三”：豐富三的生三活空三間、三居住三形態(tài)三、高三質(zhì)量三的人三文活三動(dòng)主三題、三園林三環(huán)境三的創(chuàng)三造力三和形三象力三，以三及社三區(qū)生三活?！俺侨背浞秩f(shuō)明三了本三項(xiàng)目三超大三規(guī)模三的生三活居三住空三間?！吧饺?、三城”與“星三海名三城”、“三翠海三花園三”在名三稱上三能夠三形成三連續(xù)三性，三進(jìn)而三充分三發(fā)揮三品牌三互動(dòng)三性。振業(yè)三-三--三山海三錦城第四三部分三項(xiàng)目三規(guī)劃三建議一、三項(xiàng)目三開發(fā)三規(guī)劃三戰(zhàn)略三思路我司三對(duì)于三本項(xiàng)三目的三開發(fā)三規(guī)劃三作出三了一三個(gè)戰(zhàn)三略性三構(gòu)想三即：三以“橫三崗片三區(qū)第三一社三區(qū)”為項(xiàng)三目發(fā)三展平三臺(tái)，三以“SP三OR三T生活三革命三”為項(xiàng)三目整三體文三化主三題：以“生三態(tài)、三品味三、精三品、三品牌三”為核三心市三場(chǎng)支三持力?！案呷e品三牌開三發(fā)領(lǐng)三跑大三旗、打造三深圳三休閑三地產(chǎn)三航母三”（一三）整三體規(guī)三劃構(gòu)三想根據(jù)三“山三海生三態(tài)家三園”三的整三體構(gòu)三想在三小區(qū)三規(guī)劃三中重三點(diǎn)考三慮“親三山水三社區(qū)三”的景三觀營(yíng)三造。三將山三、水三、園三林、三運(yùn)動(dòng)三場(chǎng)、三建筑三等等三的一三切融三為一三體，三創(chuàng)造“天三人合三一”的生三活空三間。將三三個(gè)分三區(qū)進(jìn)三行相三互呼三應(yīng)、三同時(shí)三相互三獨(dú)立三的整三體規(guī)三劃。三將各三分區(qū)三規(guī)劃三為不同三檔次三、不三同風(fēng)三格、三不同三運(yùn)動(dòng)三主題的建三筑組三團(tuán)，三從而三便于三分階三段的三開發(fā)三推廣三。（二三）、三戶型三設(shè)計(jì)三構(gòu)想三的考三量因三素戶型三比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或單體別墅160--2105%（三三）、三裝修三標(biāo)準(zhǔn)在本三項(xiàng)目三的銷三售過(guò)三程中三以毛三坯房三標(biāo)準(zhǔn)三交樓三，同三時(shí)提三供兩三到三三種不三同檔三次的三裝修三標(biāo)準(zhǔn)三基本三能夠三滿足三未來(lái)三項(xiàng)目三的銷三售需三要。（四三）、三園林三設(shè)計(jì)三構(gòu)想注重三回歸三自然三，強(qiáng)三調(diào)環(huán)三境空三間以三人為三本、三創(chuàng)造三親和三、自三然的三健康三生活三方式三，結(jié)三合“三休閑三、運(yùn)三動(dòng)、三度假三、健三康”三的核三心主三題。（五三）、三