房地產(chǎn)管理與運營二

第八章房地產(chǎn)管理與運營PART1物業(yè)管理PART2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營

房地產(chǎn)業(yè)的運行機制一般是由三個環(huán)節(jié)組成的：生產(chǎn)環(huán)節(jié)，流通環(huán)節(jié)，消費環(huán)節(jié)。物業(yè)管理是整個房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分或者重要環(huán)節(jié)。它通過對建成并投入使用的物業(yè)進行管理和服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的綜合效益，并且不斷地延長使用壽命，使巨額投資建成的各類房屋能夠保值、增值，從而最大限度地提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域物業(yè)覆蓋率東部沿海區(qū)90%經(jīng)濟發(fā)達省區(qū)85%中部省區(qū)40%西部地區(qū)30%東北三省20%物業(yè)已建成并具有使用功能的各類建筑物，即各類供居住和非居住的房宇；與屋宇相配套的設備和市政、公用設施；與屋宇相鄰的場地、庭院、停車場，居住小區(qū)內(nèi)的非主干的交通道路等。物業(yè)管理（廣義與狹義）廣義：泛指一切有關房地產(chǎn)的發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務狹義：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對房屋及其附屬的設施設備進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動物業(yè)管理的概念《物業(yè)管理條例》中“物業(yè)管理”的含義①物業(yè)管理的主體必須是由專門的機構(gòu)和人員來進行的。②物業(yè)管理的權限必須受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家的法律，按照一定的合同和契約進行。③物業(yè)管理的對象是已經(jīng)竣工驗收并投入使用的各類建筑物及其附屬配套設施和場地的管理，同時包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化保安、交通的管理。④物業(yè)管理的手段是以經(jīng)營的方式進行統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，物業(yè)管理本身是一種市場化的經(jīng)濟行為。⑤物業(yè)管理的目的是為業(yè)主服務，是為業(yè)主和使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的綜合服務，提高廣大業(yè)主和使用者的生活質(zhì)量，為其創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生和發(fā)展

（1）1981年深圳特區(qū)，外銷房，成立我國第一個物業(yè)管理公司；（2）90年代初在廣東召開房管會議，學習討論深圳社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理模式（3）92年召開第二次會議，決定推行物業(yè)管理（4）94年4月份，原建設部頒布33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

（5）94年6月5日，人大通過了《城市房地產(chǎn)管理法》（7）2003年6月，國務院頒布《物業(yè)管理條例》；（8）2007年3月16日，全國人大頒布《物權法》；（9）2007年8月26日，國務院發(fā)布《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，于2007年10月1日實行。物業(yè)管理的范圍相當廣泛，而且不同的物業(yè)管理的重點、難點不同（1）常規(guī)性的公共服務（必須）房屋建筑主體的管理房屋設備設施的管理環(huán)境衛(wèi)生管理服務綠化管理服務物管區(qū)域內(nèi)保安管理服務物管區(qū)域內(nèi)消防協(xié)助管理服務物管區(qū)域內(nèi)交通的協(xié)助管理服務物業(yè)裝飾裝修管理服務物業(yè)管理的內(nèi)容（2）專項服務（非必須）物業(yè)管理企業(yè)為提高住用人的工作、生活條件和質(zhì)量，為滿足部分住戶、群體和單位的某種特定需要而提供的各項服務。服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準事先公布，由住用人自行選擇。專項服務：日常生活類/商業(yè)服務類/文化、教育、衛(wèi)生、體育類/金融中介服務類/社會福利類委托性的特約服務：為滿足產(chǎn)權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務。委托合同中未提及、專項服務中未設立靠專項服務的補充。物業(yè)管理的內(nèi)容最火的地段與最好的產(chǎn)品加上最優(yōu)秀的服務

賣出了最貴的價格

作為重慶第一個真正單價突破萬元的高層非精裝項目，除了龍湖深厚的品牌支撐外，總結(jié)了以下幾點原因：出彩的推廣對項目形象進行了提升，將春森彼岸放在了代言重慶的高度上優(yōu)秀的示范單位。從售房部、樣板間到硬件示范，到物業(yè)人員、銷售人員的軟性服務。都不會讓你找到可以挑剔的地方。標志性的建筑立面，龍湖將春森彼岸的立面作為了一個很重要的主賣點。項目物管特色：管家服務系統(tǒng)春森彼岸引入“家政式管家”的別墅級服務，融入別墅私人化和酒店式標準服務。裝修管家+家居管家+家政管家+生活管家例如：每百戶配備一個專職管家，必須具備大學本科畢業(yè)、有英語四級證等學歷條件；保安要求身高在1.75米以上，并必須是預備役隊員；保潔人員，必須通過專業(yè)培訓并獲得專業(yè)服務證書之后才能上崗PART2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研第三部分：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點消費者對價格敏感滿足單一購物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個性消費表現(xiàn)形態(tài)馬路市場、地攤、集貿(mào)市場百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店ShoppingMall、大型購物中心、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)、商務地產(chǎn)、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上發(fā)展階段原始形態(tài)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線1100美元2000美元人均GDP傳統(tǒng)商業(yè)8000以上美元4400美元歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展歐美：表：商業(yè)設施業(yè)態(tài)發(fā)展的國際經(jīng)驗經(jīng)過近百年的百貨發(fā)展階段和幾十年的超市、購物中心的發(fā)展，《時代雜志》預測美國零售業(yè)到2015年，將進入休閑時代，休閑產(chǎn)業(yè)將占國民生產(chǎn)總值的50%。商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達10－15％。

倒置的開發(fā)順序我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設計——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴重脫節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復雜，專業(yè)性要求更高，并且對企業(yè)的資金要求、運營能力要求更高。真正要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別國際聯(lián)盟商業(yè)地產(chǎn)運作標準化流程發(fā)展商關心開發(fā)利潤投資客關心年投資收益率商戶關心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額消費者關心樓下有沒有自己喜歡的品牌政府關心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征1.“持有型物業(yè)”明顯增加通過整體運營的方式實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)整體升值，升值潛力巨大。2.二、三線城市成為投資熱點中心城市市場競爭日趨激烈，土地資源日益緊張，同時城際交通的發(fā)展使區(qū)域經(jīng)濟一體化的進程加快，擴展了二、三線城市的市場空間，提升了投資價值。3.商業(yè)企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商強強聯(lián)手發(fā)揮各自的優(yōu)勢，節(jié)省資源，提高效率，創(chuàng)造品牌價值影響力。4.外商投資加大，投資方式多樣化除了傳統(tǒng)的收購方式外，憑借資本優(yōu)勢和成熟的開發(fā)理念與經(jīng)驗，外資企業(yè)開始有單純并購深入到開發(fā)環(huán)節(jié)，進一步拓展市場。

5.大中型城市多中心、商業(yè)多中心趨勢明顯區(qū)位三：指三為某三種經(jīng)三濟、三政治三、社三會活三動所三占據(jù)三的場三所，三在某三一城三市（三地區(qū)三）中三所處三的空三間位三置。板塊三：指三住宅三小區(qū)三相對三集中三開發(fā)三的城三市區(qū)三域，三沿交三通干三線居三多。商圈：指三在一三定時三間內(nèi)三達到三某一三購物三或消三費頻三率的三顧客三群，三以其三所處三的最三遠距三離為三半徑三，劃三定的三一系三列圓三形或三方形三區(qū)域三。業(yè)態(tài)：指三細分三市場三面向三某類三目標三顧客三購買三水平三與習三慣的三商店三營業(yè)三形態(tài)三。商三業(yè)業(yè)三態(tài)分三分批發(fā)三和零三售業(yè)三、居三民服三務業(yè)三、餐三飲業(yè)三、文三體休三閑娛三樂業(yè)共四三大類三。業(yè)種三：指三面向三顧客三某類三用途三的商三店營三業(yè)種三類，三特征三是“三賣什三么”三。業(yè)三種是三對業(yè)三態(tài)的三細分三，國三內(nèi)零三售消三費市三場可三細分三上百三個業(yè)三種，三國外三發(fā)達三國家三更多三。商業(yè)三地產(chǎn)三基本三術語邊圈次圈

主圈主圈三：65三%顧客三來自三主要三商圈三。小型三商店三的核三心商三圈在0.三8公里三之內(nèi)三，顧三客步三行來三店在10分鐘三以內(nèi)三；大三型商三場的三核心三商圈三在5公里三以內(nèi)三，無三論使三用何三種交三通工三具來三店，三不超三過20分鐘次圈三：25三%顧客三來自三次要三商圈三。小型三商店三的次三要商三圈在1.三5公里三之內(nèi)三，顧三客步三行來三店在20分鐘三以內(nèi)三；大三型商三場的三次要三商圈三在8公里三以內(nèi)三，無三論使三用何三種交三通工三具來三店，三平均三不超三過40分鐘邊圈三：10三%顧客三來自三邊緣三商圈三。一般三來說三，小三型商三店的三邊緣三商圈三在1.三5公里三以外三，顧三客步三行來三店在20分鐘三以上三；大三型商三場的三邊緣三商圈三在8公里三以外三，無三論使三用何三種交三通工三具來三店平三均在40分鐘三以上人口三數(shù)量三及特三點交通三狀況商業(yè)三發(fā)展三潛力人文三、公三共配三套商業(yè)三規(guī)模影響商圈大小因素根據(jù)IC三SC（國三際購三物中三心協(xié)三會三）對三商圈三的定三義：指商三店以三其所三在地三點為三中心三，沿三著一三定的三方向三和距三離擴三展，三吸引三顧客三的輻三射范三圍。商圈三區(qū)域三界限三是由三一些三因素三決定三，包三括中三心本三身的三性質(zhì)﹑可進三入性﹑自然三障礙三、有三競爭三力設三施的三位置三以及三行車三時間三和距三離的三限制三。商圈發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營三模式標志三節(jié)點起步三期結(jié)構(gòu)三調(diào)整三期快速三發(fā)展三期穩(wěn)步三發(fā)展三期各個三居住三區(qū)、三交通三匯聚三點出三現(xiàn)少三量、三低檔三次商三業(yè)商業(yè)三快速三發(fā)展三，經(jīng)三營檔三次、三結(jié)構(gòu)三發(fā)生三飛躍散鋪三向集三中、三規(guī)模三化商三業(yè)形三式演三變規(guī)模三化商三業(yè)、三大型三購物三形態(tài)三商業(yè)三中心三浮出三市場城市三發(fā)展三較為三落后三，市三政配三套設三施處三在規(guī)三劃中市政三配套三正在三完善三，集三中市三場、三步行三街出三現(xiàn)由街三鋪、三步行三街向三集中三商業(yè)三發(fā)展三，新三商業(yè)三出現(xiàn)大型三商業(yè)三機構(gòu)三進入三，商三業(yè)水三平穩(wěn)三步上三升自有三住宅三底商三經(jīng)營三或出三租為三主商鋪三基本三市場三化，三經(jīng)營三和銷三售同三時存三在商鋪三市場三化，三銷售三成為三核心三贏利三手段銷售三不是三實現(xiàn)三收益三的最三終手三段，三持有三出租三為主營業(yè)三收入+租金收入營業(yè)三收入+租金三收入+銷售三收入銷售三收入+租金收入銷售三收入+租金三收入百貨三等購三物市中三心區(qū)三域?qū)I(yè)三市場市中三心區(qū)三域?qū)I(yè)三市場市中三心區(qū)三域?qū)I(yè)三市場贏利三模式百貨三為主專業(yè)三市場餐飲三、休三閑休閑三、娛三樂經(jīng)營三業(yè)態(tài)市中三心核三心商三圈首三先成三型，三逐步三出現(xiàn)三潛力三商圈三，并三形成三新興三商圈商圈三的形三成與三發(fā)展IR三S（商圈三飽和三指數(shù)）＝C（潛三在客三戶）×R三E（人三均零三售支三出）/R三F（商三業(yè)面三積）RF（某三市可三支撐三商業(yè)三面積三）＝C×三RE三/三I三RS＝40三×1三60三0/三40三00三=三16萬㎡例1：IR三S（商三圈飽三和指三數(shù)）三：三三、四三線城三市一三般標三準為10三00三-4三00三0元/㎡，也三可參三考商三業(yè)設三施單三位年三營業(yè)三額，三假設三某市三的商三業(yè)設三施營三業(yè)額三為20三00三-6三00三0元/㎡，取三接近三中值三的40三00元/㎡C（潛三在客三戶）三：40萬人（按三照城三鎮(zhèn)人三口計三算，三市區(qū)三人口三占全三市人三口11三5萬的35三%，11三5×三35三%=三40萬）RE（年三平均三購物三額）三：20三10元/年·人×0三.8三=16三00元/年·人（按三照平三均社三會消三費品三零售三總額三的80三%計算三）商圈三飽和三這一三指數(shù)數(shù)字三越大，則三意味三著該三商圈三內(nèi)的飽和三度越三低；該數(shù)字三越小，則三意味三著該三商圈三內(nèi)的飽和三度越三高。在三不同三的高三圈中三，應選三擇零三售飽三和指三數(shù)較三高的三商圈三開店商圈三分析區(qū)位三：指三為某三種經(jīng)三濟、三政治三、社三會活三動所三占據(jù)三的場三所，三在某三一城三市（三地區(qū)三）中三所處三的空三間位三置。板塊三：指三住宅三小區(qū)三相對三集中三開發(fā)三的城三市區(qū)三域，三沿交三通干三線居三多。商圈：指三在一三定時三間內(nèi)三達到三某一三購物三或消三費頻三率的三顧客三群，三以其三所處三的最三遠距三離為三半徑三，劃三定的三一系三列圓三形或三方形三區(qū)域三。業(yè)態(tài)：指三細分三市場三面向三某類三目標三顧客三購買三水平三與習三慣的三商店三營業(yè)三形態(tài)三。商三業(yè)業(yè)三態(tài)分三分批發(fā)三和零三售業(yè)三、居三民服三務業(yè)三、餐三飲業(yè)三、文三體休三閑娛三樂業(yè)共四三大類三。業(yè)種三：指三面向三顧客三某類三用途三的商三店營三業(yè)種三類，三特征三是“三賣什三么”三。業(yè)三種是三對業(yè)三態(tài)的三細分三，國三內(nèi)零三售消三費市三場可三細分三上百三個業(yè)三種，三國外三發(fā)達三國家三更多三。商業(yè)三地產(chǎn)三基本三術語食雜三店(T三ra三di三ti三on三al三G三ro三ce三ry三S三to三re三)以煙三、酒三、飲三料、三休閑三食品三和糧三油為三主，三獨立三傳統(tǒng)三的無三明顯三品牌三形象三的零三售業(yè)三態(tài)。便利三店(C三on三ve三ni三en三ce三S三to三re三)以自三選銷三售為三主，三銷售三應急三性的三食品三、日三用生三活用三品和三提供三商品三性服三務，三滿足三顧客三便利三性需三求為三要目三的的三零售三業(yè)態(tài)三。折扣三店(D三is三co三un三t三St三or三e)是店三鋪裝三修簡三單，三提供三有限三服務三，商三品價三格低三廉的三一種三小型三超市三業(yè)態(tài)三。擁三有不三到20三00個品三種，三經(jīng)營三一定三數(shù)量三的自三有品三牌商三品。超市(S三up三er三ma三rk三et三)是開三架售三貨，三集中三收款三，滿三足社三區(qū)消三費者三日常三生活三需要三的零三售業(yè)三態(tài)。三根據(jù)三商品三結(jié)構(gòu)三的不三同，三可以三分為三食品三超市三和綜三合超三市。大型三超市(H三yp三er三ma三rk三et三)實際三營業(yè)三面積60三00平米三以上三，滿三足顧三客一三次性三購齊三的零三售業(yè)三態(tài)。三根據(jù)三商品三結(jié)構(gòu)三，可三以分三為以三經(jīng)營三食品三為主三的大三型超三市和三以經(jīng)三營日三用品三為主三的大三型超三市。倉儲三式會三員店(W三ar三eh三ou三se三C三lu三b)以會三員制三為基三礎，三實行三儲銷三一體三、批三零兼三營，三以提三供有三限服三務和三低價三格商三品為三主要三特征三的零三售業(yè)三態(tài)。批發(fā)三和零三售業(yè)三態(tài)業(yè)態(tài)三舉例三（實三體店三）專業(yè)三店專賣三店家居三建材三店購物三中心廠家三直銷三中心百貨三店(D三ep三ar三tm三en三t三St三or三e)在一三個建三筑物三內(nèi)，三經(jīng)營三若干三大類三商品三，實三行統(tǒng)三一管三理，三分區(qū)三銷售三，滿三足顧三客對三時尚三商品三多樣三化選三擇需三求的三零售三業(yè)態(tài)三。(S三pe三ci三al三ty三S三to三re三)以專三門經(jīng)三營某三一大三類商三品為三主的三零售三業(yè)態(tài)三。如三辦公三用品三專業(yè)三店、三玩具三專業(yè)三店、三家電三專業(yè)三店、三藥品三專業(yè)三店、三服飾三店等三。(E三xc三lu三si三ve三S三ho三p)以專三門經(jīng)三營或三被授三權經(jīng)三營某三一主三要商三品為三主的三零售三業(yè)態(tài)三。(H三om三e三Ce三nt三er三)以專三門銷三售建三材、三裝飾三、家三居用三品為三主的三零售三業(yè)態(tài)三。(S三ho三pp三in三g三Ce三nt三er三/S三ho三pp三in三g三Ma三ll三)是多三種零三售店三鋪、三服務三設施三集中三在企三業(yè)有三計劃三地開三發(fā)、三運營三的一三個建三筑物三內(nèi)或三一個三區(qū)域三內(nèi)，三向消三費者三提供三綜合三性服三務的三商業(yè)三集合三。(F三ac三to三ry三O三ut三le三ts三C三en三te三r)由生三產(chǎn)商三直接三設立三或委三托獨三立經(jīng)三營者三設立三，專三門經(jīng)三營本三企業(yè)三品牌三商品三，并三且多三個企三業(yè)品三牌的三營業(yè)三場所三集中三在一三個區(qū)三域的三零售三業(yè)態(tài)三。批發(fā)三和零三售業(yè)三態(tài)業(yè)態(tài)三舉例三（實三體店三）10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米便利三店折扣三店超市大型三超市倉儲三式會三員店食雜三店專業(yè)三店專賣三店家居三建材三店購物三中心廠家三直銷三中心百貨三店05萬㎡10萬㎡20萬㎡10三0㎡50三0㎡10三00三㎡5千㎡0社區(qū)三購物三中心市區(qū)三購物三中心城郊三購物三中心面積三需求輻射三半徑1萬㎡2萬㎡6千㎡8千㎡30三0㎡業(yè)態(tài)三輻射三范圍某區(qū)三域商三業(yè)業(yè)三態(tài)按照三業(yè)態(tài)三的分三類標三準，三實體三店商三業(yè)業(yè)三態(tài)共15類，三而區(qū)三域商三業(yè)業(yè)三態(tài)總?cè)矁H三七類三種類三不豐三富。三在所三有的三業(yè)態(tài)三中，三零售三業(yè)、三服務三業(yè)和三餐飲三業(yè)所三占的三比例三分別三為48三%，35三%和17三%，沒三有文三體休三閑娛三樂業(yè)三態(tài)。三在零三售業(yè)三中，三家居三建材三和專三業(yè)店三所占三比例三較高三。業(yè)種名稱商鋪數(shù)量所占比例專業(yè)店2516%食雜店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服務業(yè)5435%餐飲2617%總計156100%業(yè)態(tài)三分析三舉例業(yè)種名稱數(shù)量所占比例醫(yī)藥520%電器312%服飾312%機械312%茶葉28%文具14%保險柜14%化學品14%化妝品14%琴14%體育用品14%鞋子14%眼鏡14%漁具14%總計25100%總共三有14種不三同的三專業(yè)三店業(yè)三種，三其中三醫(yī)藥三類的三數(shù)量三最多三，但三是其三優(yōu)勢三地位三也并三不明三顯。三店鋪三數(shù)量三只有三一個三的業(yè)三種總?cè)策_三到了9個，三這幾三類業(yè)三種競?cè)隣幉蝗龝と摇I(yè)態(tài)三分析三舉例業(yè)種名稱數(shù)量所占比例汽車修配2849.1%美發(fā)712.3%裝飾廣告47.0%培訓35.3%二手房中介23.5%美容23.5%網(wǎng)吧23.5%照相23.5%診所23.5%彩票11.8%寵物醫(yī)院11.8%飛機票11.8%郵局11.8%銀行11.8%總計57100%汽車三修配三業(yè)類三占的三比例三達到三了49三.1三%，近三一半三數(shù)量三，而三其他三的一三些配三套服三務如三銀行三、郵三局等三數(shù)量三較少三。綜三合可三以得三出此三區(qū)域三的服三務業(yè)三發(fā)展三水平三較低三，配三套不三完善三。業(yè)態(tài)三分析三舉例商業(yè)三地產(chǎn)三市場三調(diào)研商業(yè)三地產(chǎn)三市場三調(diào)研三就是以商三業(yè)地三產(chǎn)為三特定三的商三品對三象，三運用三科學三的方三法，三有目三的、三有計三劃、三系統(tǒng)三地收三集商三業(yè)地三產(chǎn)市三場方三面的三各種三情報三資料三，通三過對三相關三的市三場信三息進三行系三統(tǒng)的三收集三、整三理、三記錄三和分三析，三進而三對商三業(yè)地三產(chǎn)市三場進三行研三究與三預測，為決三策者三們了三解房三地產(chǎn)三市場三的變?nèi)齽于吶齽?，三制定三公司三營業(yè)三計劃三，擬三訂經(jīng)三營策三略提三供參三考與三建議三。商業(yè)三地產(chǎn)三調(diào)研三相對三于其三他的三調(diào)研三行為三，具三備一三定的三特殊三性，三主要三體現(xiàn)三在以三下幾三點：1、三內(nèi)容三廣泛商業(yè)三地產(chǎn)三市場三調(diào)研三內(nèi)容三廣范三，既三有宏三觀方三面的三房地三產(chǎn)政三策環(huán)三境、三法律三環(huán)境三等也三有細三分到三一個三案例三的調(diào)三研，三同時三也包三括對三投資三者的三需求三調(diào)研三、消三費者三的性三別、三年齡三、文三化程三度等三基本三情況三，態(tài)三度或三愛好三之類三的調(diào)三研。2、三針對三性強商業(yè)三地產(chǎn)三市場三調(diào)研三在營三銷的三不同三階段三的內(nèi)三容不三同，三實施三調(diào)研三需要三具體三問題三具體三分析三。商三業(yè)地三產(chǎn)項三目調(diào)三研對三地域三性、三時效三性要三求也三很高三，如三銷售三率（三出租三率）三、價三格等三動態(tài)三營銷三信息三的調(diào)三研，三時間三發(fā)生三變化三，動三態(tài)營三銷信三息也三會發(fā)三生改三變。3、三方法三多樣電話三調(diào)研三、實三地調(diào)三研、三座談三會、……商業(yè)地產(chǎn)住宅客戶群體商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要有投資者和經(jīng)營者，其經(jīng)營者的最終目的，是各種不同業(yè)態(tài)的終端消費者住宅地產(chǎn)所要針對的客戶主要是自住型買家調(diào)查內(nèi)容投資研究。（商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與政策、區(qū)域開發(fā)計劃、街區(qū)改造和重點扶持對象、在建擬建大型商用物業(yè)、政府相關的政策與管治水平、項目所處的商圈及其范圍、文教娛樂設施重點住宅樓群的數(shù)量、道路的類別、商業(yè)功能定位、檔次、客流量、氣氛等）經(jīng)營研究。（業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌、商業(yè)競爭趨勢）終端消費研究。（客流量、消費者生活形態(tài)、消費欲望與消費水平、市場需求特征及影響因素、購買動機與購買行為）購買力水平。（收入水平）購房者的需求與偏好。（物業(yè)類別、戶型、面積、方位、價格、裝修、景觀、配套、物管）購房者的共性特征。（年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等）衡量指標業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費者消費水平的指標有：瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關聯(lián)消費寬度、可停留時間等容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價等；針對購房者的衡量指標有：付款方式、最高承受單價、最高承受總價、看樓車滿座率、單位時間內(nèi)洽談臺數(shù)等房地產(chǎn)市場調(diào)研土地開發(fā)情況商品房竣工情況商品房銷售情況商品房空置情況商品房售價情況宏觀經(jīng)濟調(diào)研整體概況經(jīng)濟指標人口分析未來規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研商圈調(diào)研商業(yè)街專項調(diào)研項目商圈調(diào)研專業(yè)市場專項調(diào)研周邊項目專項調(diào)研消費者調(diào)研投資者調(diào)研概述位置商業(yè)三類型典型三商業(yè)業(yè)態(tài)三業(yè)種租金消費三群體人流三量商圈三調(diào)研三報告消費三者問三卷內(nèi)三容一、三消費三習慣三調(diào)查1.三01請問三您首三選購三物的三區(qū)域三是：三（單三選）A×村B*鎮(zhèn)C其他三（請三注明三）1.三02您首三選該三區(qū)域三的原三因是三：（可多三選）A交通三方便B商業(yè)三氛圍三濃厚C購物三環(huán)境三舒適D休閑三樂趣三性強E商場/超市三知名三度高F價格三便宜F商品三種類三齊全G商品三質(zhì)量三好H服務三其他三（請三注明三）-1.三03您經(jīng)三常到三哪種三類型三的商三業(yè)中三心購三物？三（可多三選）A綜合三商場B百貨三公司C超級三市場D商業(yè)三街E便利三店E其他三（請三注明三）1.三04您經(jīng)三常光三顧的三消費三品類三別是三（可多三選）：A服裝B皮具三箱包C化妝三美容D電腦三、手三機及三數(shù)碼三產(chǎn)品E書刊三及音三像制三品F運動三品G保健三品H鐘表三眼鏡I日用三品J煙酒三茶葉K家私三床上三用品L珠寶三首飾M食品N其他三（請三注明三）1.三05您經(jīng)三常使三用的三服務三類別三（可多三選）：A餐飲B電影三院C銀行D兒童三游樂三場E美容三保健F歌舞三廳/K三TV三G其他三（請三注明三）……1.三12請問三您平三時（三周一-周五三）購三物選三擇的三時段三是A上午B下午C傍晚/晚上D有需三要時三就去1.三13節(jié)假三日購三物選三擇的三時段三是A上午B下午C傍晚/晚上D有需三要時三就去1.三14您日三常購三物、三百貨三購物三選擇三的交三通工三具是三：日常三購物三：A步行B自行三車C公交三車D商場三購物三班車E的士F自駕三車三其他三（請三注明三）二、三認知三度調(diào)三查2.三01你知三道××新城三區(qū)嗎三？A熟悉B知道C不知三道2.三02請問三您認三為在××新城三區(qū)適三合引三進何三種商三業(yè)種三類較三合適三？A大中三型超三市（三購物三中心三）B大中三型綜三合百三貨商三場C大中三型特三色食三街D大中三型特三色主三題休三閑街E專業(yè)三市場F商業(yè)三步行三街G大量三精品三店H其他三（請三注明三）三、三個人三背景三資料3.三01您的三性別A男B女3.三02您的三學歷三：A高中三及以三下B大/中專C本科D研究三生E博士三及以三上F拒答3.三03您的三職業(yè)三：A私營三企業(yè)三負責三人（三包括三董事/董事三長、三監(jiān)事三、總?cè)?jīng)理三）B企業(yè)三中高三層管三理人三員C各類三技術三人員三、一三般職三員D公務三員E教師/醫(yī)生F一般三經(jīng)商三人士G自由三職業(yè)三者H其他三（請三注明三）3.三05您的三家庭三年總?cè)杖肴篈三1萬以三下B三1-三3萬C三3-三6萬D三6-三10萬E三10三-2三0萬F三30萬以三上3.三05請問三您的三年齡三？__三__三__三__三__歲A三20歲以三下B三20三-3三0歲C三31三-4三0歲D三41三-6三0歲E三60歲以三上專題三：持三有型三與銷三售型三商業(yè)三物業(yè)三比較自持三商業(yè)三物業(yè)三是商三業(yè)地三產(chǎn)發(fā)三展的三主要三模式三，也三是商三業(yè)項三目成三功的三基本三前提三，自三持商三業(yè)物三業(yè)的優(yōu)勢有如三下幾三點：A、保三證商三業(yè)物三業(yè)的三統(tǒng)一三經(jīng)營三調(diào)控三權，三從而三合理三安排三商戶三結(jié)構(gòu)三，實三現(xiàn)商三業(yè)內(nèi)三容的三有機三組合三，在三統(tǒng)一三的經(jīng)三營定三位下三，以三合理三的、三共享三的、三互補三的商三業(yè)功三能發(fā)三揮商三業(yè)物三業(yè)的三最大三效率三。B、可三以將三自持三物業(yè)三作為三商業(yè)三載體三整合三各類三商家三，并三最終三成為三“商三業(yè)資三源集三成商三”--三-資源三壟斷三者的三優(yōu)勢三地位三，實三現(xiàn)地三產(chǎn)產(chǎn)三品價三值鏈三的延三伸利三潤。C、通三過合三理配三置組三團物三業(yè)的三項目三功能三，使三組團三物業(yè)三在功三能上三有機三互補三與共三享，三提升三組團三物業(yè)三中其三它物三業(yè)的三價值三。D、可三以獲三得不三動產(chǎn)三物業(yè)三升值三和商三業(yè)運三營帶三來商三鋪升三值的三雙方三面物三業(yè)升三值，三即實三現(xiàn)了三資產(chǎn)三保值三又獲三得了三商業(yè)三地產(chǎn)三行業(yè)三產(chǎn)業(yè)三鏈延三伸的三長遠三收益三。也三使資三產(chǎn)結(jié)三構(gòu)的三配置三更加三合理三。E、可三以幫三助企三業(yè)培三養(yǎng)建三立品三牌，三通過三品牌三對商三家和三消費三者的三雙重三影響三力達三成品三牌價三值。持有三型商三業(yè)物三業(yè)的三優(yōu)劣三勢劣勢三如下三：持有三型商三業(yè)地三產(chǎn)項三目需三要較三長的三培育三期（2—三—8年）三；需三要準三確的三前期三定位三、科三學的三業(yè)態(tài)三布局三、嚴三格的三招商三執(zhí)行三能力三、后三期統(tǒng)三一推三廣，三統(tǒng)一三運營三管理三，是三需專三業(yè)人三才和三專業(yè)三的商三業(yè)運三營管三理團三隊的三支持三，商三業(yè)地三產(chǎn)行三業(yè)人三才緊三缺，三運作三商業(yè)三地產(chǎn)三項目三更需三要巨三額資三金、三長期三運營三的成三本；三面對三當前三的商三業(yè)地三產(chǎn)項三目的三復合三化，三操作三技術三及難三度大三。持有三型商三業(yè)物三業(yè)的三優(yōu)劣三勢1.購物三中心購物三中心三是由三百貨三業(yè)態(tài)三延伸三出的三新型三復合三型商三業(yè)業(yè)三態(tài)。三集購三物、三休閑三、娛三樂、三飲食三等于三一體三，包三括百三貨店三、大三賣場三以及三眾多三專業(yè)三連鎖三零售三店在三內(nèi)的三超級三商業(yè)三中心三。2.城市三綜合三體城市三綜合三體，三是將三城市三中的三商業(yè)三、辦三公、三居住三、酒三店、三展覽三、會三議、三娛樂三等城三市生三活空三間的三功能三進行三組合三，并三在各三部分三間建三立起三一種三共生三、互三補的三能動三關系三，從三而形三成一三個多三元化三、多三功能三、高三效益三的集三合體三。城三市綜三合體三對周三邊具三有強三大的三輻射三影響三力而三被視三為商三業(yè)地三產(chǎn)發(fā)三展的三最高三階段三，甚三或城三市建三設的三最成三熟象三征。3.折扣三型購三物中三心(O三ut三le三ts三)奧特三萊斯三是目三前歐三美主三流零三售業(yè)三態(tài)之三一，三早期三主要三銷售三下架三品牌三、過三季、三斷碼三、工三廠尾三貨等三商品三。經(jīng)三過10三0多年三的發(fā)三展，三這種三商業(yè)三模式三逐漸三形成三，成三為聚三集國三際一三、二三線知三名品三牌打三折換三季商三品的三新型三休閑三購物三方式三。由三于商三業(yè)地三產(chǎn)開三發(fā)商三的介三入，三以前三各自三獨立三經(jīng)營三的工三廠店三被整三合在三一起三，以三統(tǒng)一三的管三理、三統(tǒng)一三的形三象出三現(xiàn)在三世人三面前三。過三去作三為經(jīng)三營主三體的三品牌三商，三變成三了奧三特萊三斯這三一全三新經(jīng)三營模三式的三供貨三商。金源三購物三中心新光三天地商業(yè)三地產(chǎn)三中哪三些業(yè)三態(tài)適三合持三有整合三專業(yè)三管理三公司商業(yè)三綜合三體是三由多三種業(yè)三態(tài)組三合的三地產(chǎn)三，需三要長三久的三運營三創(chuàng)造三資產(chǎn)三價值三，因三此需三要由三不同三的專三業(yè)領三域運三營管三理公三司對三，不三同業(yè)三態(tài)分三別進三行管三理，三包括三酒店三管理三公司三、寫三字樓三物業(yè)三管理三公司三、商三業(yè)物三業(yè)管三理公三司、三住宅三物業(yè)三管理三公司三等。專業(yè)三運營三服務三機構(gòu)三分類酒店三輸出三管理三公司三：寫字三樓物三業(yè)管三理公三司：商業(yè)三物業(yè)三管理三公司三：城市三綜合三體運三營管三理重三點“統(tǒng)三一招三商管三理”三要求三對招三商對三象進三行品三牌審三核管三理并三建立三租約三管理品牌三審核三管理所謂三“品三牌審三核管三理”三是指三招商三對象三需經(jīng)三品牌三審核三后才三能進三入。完善三的租三約管三理租約三管理三包括三約定三租金三、租三期、三支付三方式三、物三業(yè)管三理的三收取三等，三還有三其他三比較三關鍵三的租三約條三款管三理。三完善三租約三還包三括營三業(yè)時三間的三確定三；承三租戶三的店三名廣三告、三促銷三廣告三的尺三寸大三小、三懸掛三位置三、語三言文三字方三面須三接受三統(tǒng)一三管理三；為三整個三購物三中心三促銷三承擔三的義三務；三承租三人對三停車三場的三使用三，確三定有三償還三是無三償，三有無三限制三；投三保范三圍事三宜；三是否三統(tǒng)一三收銀三等方三面的三內(nèi)容三?！敖y(tǒng)三一的三營銷三管理三”有三助于三維護三和提三高經(jīng)三營者三的共三同利三益管理三公司三都會三為購三物中三心策三劃好1年36三5天內(nèi)三的天三天營三銷計三劃，三所謂三“大三節(jié)大三過、三小節(jié)三小過三、無三節(jié)造三節(jié)過三”，三組織三策劃三相關三地促三銷活三動，三所發(fā)三生的三費用三預先三與業(yè)三主溝三通預三算，三經(jīng)業(yè)三主同三意后三，對三實際三發(fā)生三的費三用按三照承三租戶三銷售三額的三一定三比例三進行三分攤?cè)?。統(tǒng)三一收三銀管三理，三較好三地執(zhí)三行按三銷售三額分三攤費三用。“統(tǒng)三一的三服務三監(jiān)督三”有三助于三經(jīng)營三者間三的協(xié)三調(diào)和三合作購物三中心三都設三立有三開發(fā)三商領三導、三商業(yè)三專家三組成三的管三理委三員會三，指三導、三協(xié)調(diào)三、服三務、三監(jiān)督三承租三戶的三經(jīng)營三活動三，保三證購三物中三心的三高效三運轉(zhuǎn)三。“統(tǒng)三一的三物業(yè)三管理三”有三助于三建筑三空間三的維三護和三保養(yǎng)購物三中心三運營三管理三重點優(yōu)勢三：資金三回籠三較快三，保三障開三發(fā)期三間資三金鏈三，無三需承三擔商三業(yè)運三營成三本等三。開三發(fā)商三的三資三金壓三力通三過銷三售回三款得三到緩三解，三降低三了投三資門三檻。劣勢三：無可三持續(xù)三的收三益，三后期三無法三進行三統(tǒng)一三規(guī)劃三和經(jīng)三營管三理，三開發(fā)三商失三去自三主權三；散三售型三商業(yè)三項目三后期三運營三極為三困難三，很三少有三項目三能夠三持續(xù)三運營三。業(yè)三主的三預期三投資三回報三率與三現(xiàn)實三回報三率之三間的三差距三，導三致諸三多商三業(yè)項三目的三失敗三。按照三國際三上商三業(yè)地三產(chǎn)成三熟國三家的三發(fā)展三規(guī)律三，未三來中三國商三業(yè)地三產(chǎn)未三來發(fā)三展趨三勢，三將以三長期三持有三型商三業(yè)為三主，三散售三型商三業(yè)地三產(chǎn)的三項目三發(fā)展三空間三將越三來越三小。大部三分人三認為三投資三商鋪三能獲三得豐三厚的三收益三，并三且爭三先恐三后的三投入三巨資三購置三商鋪三，但是三現(xiàn)實三情況三是一三鋪并三沒有三養(yǎng)三三代，三反而三被深三度套三牢，三物業(yè)三不斷三貶值三，造三成資三金損三失。銷售三型商三業(yè)物三業(yè)的三優(yōu)劣三勢分三析銷售三型商三業(yè)物三業(yè)——案例三：SO三HO中國SO三HO中國三是開三發(fā)商三當中三的一三個典三型產(chǎn)三權式三商鋪三開發(fā)三商，三在北三京CB三D區(qū)先三后開三發(fā)了三多個三項目三（SO三HO現(xiàn)代三城、三建外SO三HO、SO三HO尚都三、朝三外SO三HO，光三華路SO三HO、三三里屯SO三HO），三都取三得良三好的三銷售三業(yè)績?nèi)?，但三是從三購物三中心三的角三度來三說，三其部三分項三目的三選址三還是三有很三大問三題的三，例三如尚三都SO三HO，光三華路SO三HO。SO三HO中國三商業(yè)三項目三散售三成功三，是三建立三在對三北京CB三D的商三業(yè)預三期之三上，三其商三業(yè)項三目也三賣出三了天三價，三但是三現(xiàn)實三狀況三是大三部分三ＳＯ三ＨＯ三的商三業(yè)項三目經(jīng)三營慘三淡。三ＳＯ三ＨＯ三中國三承諾三的統(tǒng)三一出三租、三統(tǒng)一三管理三，也三因產(chǎn)三權分三散難三以實三現(xiàn)。多數(shù)三商鋪三歇業(yè)SO三HO尚都三商業(yè)銷售三型商三業(yè)物三業(yè)——案例三：SO三HO中國由于三項目三沒有三統(tǒng)一三主題三規(guī)劃三，商三家難三以形三成聚三合力三，商三業(yè)業(yè)三態(tài)低三級，三很難三吸引三消費三者前三來消三費，三商家三對于三入住SO三HO商業(yè)三也是三意興三闌珊三。業(yè)三主期三望與三現(xiàn)實三之間三的巨三大落三差，三直接三導致三業(yè)主三與SO三HO中國三之間三的激三烈沖三突，三隨著三未來三態(tài)勢三的發(fā)三展，三業(yè)主三極有三可能三與SO三HO中國三對簿三公堂三。問題三所在三：業(yè)態(tài)三布局三，動三線規(guī)三劃混三亂；無統(tǒng)三一經(jīng)三營管三理；無后三期商三業(yè)主三運營三無整三體推三廣策三略；開發(fā)三模式三失敗三：分三割出三售，三產(chǎn)權三分散三。解決三方法三：統(tǒng)一三經(jīng)營三管理三、規(guī)三劃業(yè)三態(tài)、三調(diào)整三動線三；關注三商鋪三經(jīng)營三者的三需求三和利三益；進行三階段三性主三題宣三傳推三廣。銷售三型商三業(yè)物三業(yè)——案例三：SO三HO尚都三商業(yè)銷售三型商三業(yè)物三業(yè)——案例三：SO三HO中國銷售三型商三業(yè)物三業(yè)——案例三：明三發(fā)廣三場“進三明發(fā)三逛就三像進三迷宮三一樣三”一、三同心三圓形三布局三，里三外共4層，三過于三復雜三；二、三主入三口不三明顯三，主三要動三線不三明顯三，分三岔口三太多三，這三么大三的體三量容三易迷三路；三、三用地三過飽三滿，三缺少三外部三商業(yè)三空間三，沒三有標三志性三的廣三場，三用來三聚集三人流三；四、三地上三停車三位預三留不三足，三地下三停車三庫入三口設三置不三合理三；五、三分體三式的三布局三，主三力店三與獨三立店三互動三性不三強，三大店三無法三帶動三小店三；六、三獨立三店的三面積三都偏三小，三柱網(wǎng)三過密三；七、三缺乏三地標三性，三作為三這么三大的三商業(yè)三項目三，一三定要三有強三力的三地標三性。明發(fā)三商業(yè)三廣場三短短三兩年三內(nèi)實三現(xiàn)銷三售額三近40個億三，而三綜合三投入三才十三幾個三億，三還持三有近15個億三的物三業(yè)價三值，三從這三個角三度來三看，三明發(fā)三商業(yè)三廣場三這個三項目三是取三得巨三大的三成功三，最三后最三大的三犧牲三還是三投資三者。開發(fā)三商完三全從三銷售三的理三念出三發(fā)，三以賣三完就三算的三思想三出發(fā)三，每三個獨三立店三都設三計成30三-6三0平的三面積三，適三合銷三售但三卻不三適合三經(jīng)營三。獨三立店三數(shù)量三過多三對后三期的三招商三運營三影響三非常三大，三主要三有：一、三小店三鋪的三租賃三商家三大多三以創(chuàng)業(yè)三型為主三，實三力差三，抗三風險三能力三差，三無法三共同三度過三培期三；二、三獨立三店數(shù)三量過三多，三要填三滿需三要數(shù)三量較三大的三商家三，但三項目三區(qū)域三市場三的能三買商三鋪又三能經(jīng)營的三商戶三資源三不足三，無三法填三滿；三、三小獨三立店三的租三賃商三家經(jīng)三營的三商品三可持三續(xù)經(jīng)三營能三力差三，聚三客能三力相三對較三弱，三影響三整個購物三中心三的品三牌與三檔次三；四、三獨立三店數(shù)三量過三多，三布局三規(guī)劃三、導三視系三統(tǒng)、三商業(yè)三功能三規(guī)劃三不合三理，三消費三者視三覺體三力疲三勞。以住三宅理三念去三開發(fā)三的商三業(yè)項三目，三整個三理念三就是三快速三銷售三回收三。三、三持有三型與三銷售三型商三業(yè)物三業(yè)的三分析銷售三型商三業(yè)物三業(yè)——案例三：明三發(fā)廣三場業(yè)態(tài)三規(guī)劃顧客三在商三場購三物的三時間三不會三超過3小時三，超三過這三個時三間就三容易三處于三疲勞三狀態(tài)三。業(yè)態(tài)三的黃三金比三例傳統(tǒng)三購物三、娛三樂、三餐飲三的比三例為三：52：18：30發(fā)展三趨勢三是，三餐飲三、娛三樂在三原來三的基三礎上三逐步三加大三比重三，有三些商三業(yè)項三目將三自身三定位三為主三題娛三樂、三主題三休閑三商城三，餐三飲、三休閑三娛樂三在整三個項三目中三的比三例設三置甚三至達三到了60三%以上三。在三國外三，這三個比三例則三可能三達到70三%以上主力三業(yè)態(tài)三和次三主力三業(yè)態(tài)三的規(guī)三劃主力三店基三本是三按照三其規(guī)三模和三品牌三實力三來劃三分的三。大三型綜三合（三量販三）超三市、三大型三百貨三店；三名品三專門三店、三連鎖三餐飲三、娛三樂店三等等三都可三以以三主力三店身三份來三引進主力三店的三規(guī)劃三和設三計不三能太三多10三00三0㎡的商三場引三進3-三4個主三力商三家就三已經(jīng)三足夠主力三店的三布局發(fā)揮三“磁三極”三或“三錨固三點”三的作三用平面三基本三布局三大致"L三"型商三業(yè)項三目為三例。三把主三力店三放置三于每三層的三盡流三處和三轉(zhuǎn)向三處，三即（三布置三于兩三端和三中間三轉(zhuǎn)向三角落三處）三。每三層可三以有三三個三核心三主力三店。業(yè)態(tài)三規(guī)劃上海三**三*廣三場購物三中心人流三動線三設計包括三平面三人流三動線三規(guī)劃三和垂三直人三流動三線平面三人流三動線三：平面三形式三的形三態(tài)、三室內(nèi)三步行三街的三形態(tài)三；核三心店三與主三力店三的實三力、三數(shù)量三及擺三放位三置中庭三的形三態(tài)、三大小三、數(shù)三量及三位置餐飲三區(qū)及三娛樂三設施三的規(guī)三劃環(huán)境三設計三，含三空間三環(huán)境三、景三觀與三綠化三小品三、照三明設三計等垂直三人流三動線三：垂直三交通三組織中央三空間三是垂三直人三流動三線設三計的三重點垂直三商品三組合三；以上三各方三面其三實是三相互三影響三、相三互融三合，三共同三組成三了豐三富多三彩的三人流三動線三系統(tǒng)三。業(yè)態(tài)三規(guī)劃三對人三流動三線的三影響同主力三店安排三在不三同的三樓層三，依三靠不三同的三主力三店特三色吸三引人三流上三下。核心三主力三店往三往不三是占三滿一三層，三而是三占據(jù)幾個三層面。電梯三、扶三梯、三步行三樓梯三等這三些交三通工三具的三利用三，盡三量使電梯三直接三達到三較高三層。充分三利用沿街的展三示來三提升三商業(yè)三的展三示價三值。三在業(yè)三態(tài)的三人流三引導三設計三上，三盡量三使人三們的視野三的延三展性更強三，每三家單三店的三能見三度更三高，三每家三商鋪三都是三人流三直接三經(jīng)過三的“第一三排沿三街”商鋪三，避三免死三角的三產(chǎn)生三，提三升店三面的三價值三，帶三活整三個片三區(qū)。大型三和特三殊的三娛樂三業(yè)種三應該三放在購物三中心三頂部三高層三或縱三深區(qū)三域，以三活躍三購物三中心三立體三縱深三區(qū)域三，且三易于三錯時三營業(yè)三和區(qū)三隔管三理。餐飲三及公三共娛三樂設三施可三適當三穿插三分布三?；蛉哚樔龑Ψ饺阗徣镱櫲头湃删駹钊龖B(tài)的三零星三娛樂三、小三吃業(yè)三種，三最好三規(guī)劃三在購三物業(yè)三種轉(zhuǎn)三換接三合處三。人流三動線三設計招商三策略主力三店次三主力三店三品牌三商家三小三商戶招商——商家三在哪三里？潛在三商家三有哪三些，三他們?nèi)谀娜?，三作為三招商三人員三要心三里清三楚，三將不三同商三家劃三分開三來招商——商家三需要三什么三？知己三知彼三，百三戰(zhàn)不三殆，三潛在商家三在想三些什三么，三要些三什么，招三商人三員在三接觸三過程三中多三問，三多聽三，不三要急三著表三態(tài)招商——如何三溝通三？招商三通常三是“三步三曲”，從三初次三接觸--三-深入三溝通--三-促成三合作三，不三是說三與商三家溝三通的三次數(shù)三越多三越好三，而三是每三次的三溝通三要有三效率例：三大型三超市—沃爾三瑪?shù)娜笊倘θ囊螅号R近三交通三主干三道，1.三5公里三范圍三內(nèi)人三口10萬以三上，2公里三范圍三內(nèi)常三住人三口可三達到12三--三15萬人核心三商圈三內(nèi)（三距項三目1.三5公里三）無三經(jīng)營三面積三超過50三00平方三米的三同類三業(yè)態(tài)三為佳物業(yè)三的建三筑要三求物業(yè)三縱深三在50米以三上為三佳，原三則上三不能三低于40米，臨街三面不三低于70米層高三不低三于5米，三對于三期樓三的層三高要三求不三低于6米凈三高在4.三5米以三上（三空調(diào)三排風三口至三地板三的距三離）樓板三承重三在80三0K三G/平方三米以三上，三對騎三樓的三要求三在10三00三KG三/平方三米以三上柱距三間要三求9米以三上，三原則三上不三能低三于8米兩個三以上三出入三口、三廣場三、扶三梯停車三場的三要求至少三提供30三0個以三上地三上或三地下三的顧三客免三費停三車位三，三必須三為供三應商三提供20個以三上的三免費三貨車三停車三位租賃三期限物業(yè)三租賃三期限三一般三為20年或20年以三上，三不低三于15年并三提供三一定三的免三租期例：三西式三快餐面積/高度三：首層35三0平方三米（三使用三面積三），三門面12米；三樓板三到梁三底高三度不三得低三于3米。樓板三承重三：乙方三廚房三區(qū)樓三板負三荷為45三0k三g/三㎡，餐三廳區(qū)三活荷三載為25三0三kg三/㎡供電/供水三：甲方三提供三空調(diào)三及20三0K三W的用三電量，并三提供三一條18三5銅芯三電纜三于甲三方配三電室三引至三乙方三指定三位置三，乙三方自三設配三電盤三，并三獨立三安裝三電表三；甲三方提三供25噸水/天，三供水三管徑三為2.三5/三3.三0英寸三，水三壓不三小于2.三5㎏三/㎝三2，并三具有三相應三的用三水指三標隔油三池：在餐三廳附三近區(qū)三域應三提供三適宜三位置三，供三餐廳三制作三隔油三池化糞三池：甲方三提供三與化三糞池三相連三的管三道至三乙方三租賃三區(qū)域排煙三：提供三室外三相應三的排三放油三煙管三道位三置，三該位三置將三不導三致爭三議或三相鄰三關系三。排三煙管三道的三截面三積為50三0m三m×三70三0m三m?？照{(diào)三：甲方三提供三冷暖三空調(diào)三應保三證使三用時三間自三早8：00至晚11：00，其三制冷三量廚三房應三不小三于45三0卡/㎡三/小時三，用三餐區(qū)三應不三小于35三0卡/㎡三/小時三。餐三廳溫三度冬三天應三不低三于15度，三夏天三不高三于25度，三春秋三季應三在20三-2三5度之三間。三（如KF三C自設三甲方三提供三室外三機位三置）設備三總重三：冷庫三、排三油煙三機、三汽水三機、三制冰三機的三室外三機全三部放三置樓三頂，三設備三總重3噸，三下設三槽鋼三可將三設備三均勻三擺放三，使三樓頂三均勻三受力卸貨三車位三：甲方三提供三臨時三卸貨三車位招商工作流程商業(yè)定位及圖面確認定位確認商業(yè)規(guī)劃確認業(yè)態(tài)及租戶組合確認經(jīng)營檔次主題市場推廣/公關工作協(xié)助舉辦招商說明會專業(yè)刊物廣告刊登網(wǎng)絡/傳媒宣傳招商資料的制作招商說明書

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協(xié)助完成承租意向書的簽訂協(xié)助收取租賃承諾保證簽訂正式合約聯(lián)絡拜訪目標零售商目標零售商擬定、收集及分配進行初步洽商帶看現(xiàn)場及說