西安超高層住宅投標(biāo)方案

XIANDAHUACONCEPTPLANANDPLANDESIGNOFPARKFAMILY3#BLOCKPROJECT西安大華·公園世家3#地塊項(xiàng)目概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)2018.041背景分析與規(guī)范解讀周邊交通SITE金滹沱站地鐵四號(hào)線（在建）上

元

路創(chuàng)意大道神

舟

六

路

航天大道航天大道站0.5km范圍1.0km范圍基地位置：基地位于創(chuàng)意大道與上元路交叉口。周邊交通便利，可達(dá)性強(qiáng)。周邊配套SITE曲江城市運(yùn)動(dòng)公園曲江池秦二世陵遺址公園西北婦女兒童醫(yī)院西安市胸科醫(yī)院漢唐帝陵西安市人民醫(yī)院曲江管委會(huì)金浮沱小學(xué)富力城黃河國(guó)際小學(xué)西安航天中學(xué)曲江第三小學(xué)春臨小學(xué)裴家埪小學(xué)航天城第一中學(xué)金輝運(yùn)動(dòng)公園北里王小學(xué)金輝環(huán)球中心樂(lè)都購(gòu)物廣場(chǎng)航創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)匯航廣場(chǎng)西安航天總醫(yī)院陜西自然博物館曲江觀唐1.0km范圍3.0km范圍基地周邊：基地周邊教育及商業(yè)資源豐富，城市公園林立，自然資源優(yōu)越。周邊樓盤(pán)SITE萬(wàn)科城市之光0.5km范圍1.0km范圍天地源·曲江香都金輝世界城金輝公園里中海凱旋門(mén)周邊樓盤(pán)：基地周邊樓盤(pán)多為在售，產(chǎn)品去化周期影響較大。規(guī)劃條件分析≥19F居住建筑退讓線本次概念規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍地塊：QJ8-3-1QJ8-3-2凈用地：69562.66㎡

（約63.337畝）總建筑面積：≤229271㎡地上建筑面積：160455㎡地下建筑面積：68816㎡容積率：≤3.8且≥3.0建筑密度：≤25%且≥20%10F~18F居住建筑退讓線24m以下非居住建筑退讓線用地紅線15M12.5M6.5M12M10M8M規(guī)范限定條件：1.住宅結(jié)構(gòu)層高不小于3m，影響100m以下住宅可建層數(shù)。2.周邊道路紅線寬度均大于30m，住宅底層不得設(shè)置商業(yè)用房，對(duì)商業(yè)形式會(huì)有影響。3.低層非居住建筑與高層居住建筑的間距為20-25m，商業(yè)的可建位置受局限?；噩F(xiàn)狀基地現(xiàn)狀基地地勢(shì)東高西低，南高北低?；貎?nèi)坡地落差較大，場(chǎng)地內(nèi)從南向北高差可達(dá)7m左右，自東向西高差最大可達(dá)8m左右。內(nèi)部為農(nóng)田雜草，無(wú)拆遷量?；貣|側(cè)為上元路，道路紅線40m，南側(cè)創(chuàng)意大道，道路紅線50m。周邊為在建或已建住宅小區(qū)，基地北側(cè)為中海地塊的幼兒園。12431234484.65N493.62488.44487.23491.15498.23高差7m493.33上

元

路

創(chuàng)意大道

490.02491.60492.02高差8m基地周邊SITE曲江城市運(yùn)動(dòng)公園周邊樓盤(pán)：基地周圈樓盤(pán)層數(shù)18F—33F為主，基地內(nèi)外的日照條件不佳。萬(wàn)科曲江御園北區(qū)萬(wàn)科曲江御園南區(qū)大華公園世家西區(qū)大華公園世家東區(qū)大華公園世家4#5#地塊中海凱旋門(mén)場(chǎng)地現(xiàn)狀場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)狀日照沿南側(cè)退界線布置建筑，該建筑10層以下均不能滿足日照要求。

低區(qū)中區(qū)高區(qū)界外日照影響分析若需要滿足界外建筑日照要求，基地規(guī)劃排布應(yīng)從北至南呈由低到高的形態(tài)?；氐目山ǜ叨扔绊懘?。日照研究ABC1#日照條件研究按照西安規(guī)范規(guī)定，在擬建建筑高度1.35H扇形范圍線之外的樓棟可不考慮對(duì)其的影響；據(jù)此界外A-E采用客體范圍規(guī)避法，界內(nèi)的可建高度進(jìn)一步放寬。EDABC日照研究包絡(luò)體研究以基底500m高度計(jì)算，通過(guò)包絡(luò)體反推出可建區(qū)域建筑可建高度，在滿足規(guī)范間距的前提下，界外日照均能滿足規(guī)范要求，界內(nèi)日照需進(jìn)行測(cè)算。圖例0-20m

20-30m30-40m

40-50m50-60m

60-70m70-80m

80-150m適建研究適建研究：在適建區(qū)域內(nèi)，追求住宅的面寬及進(jìn)深最大化，利用矩形范圍的對(duì)角線進(jìn)一步放寬適建范圍的面寬及進(jìn)深資源80.0m47.2m47.2m72.2m80.6m87.1m63.1m92.9m100m及以上適建區(qū)域：正南北向開(kāi)間進(jìn)深100m及以上適建區(qū)域:適建區(qū)域?qū)蔷€尺寸2規(guī)劃策略規(guī)劃策略Compete、Follow、Deduce項(xiàng)目規(guī)劃的可能性窮舉——可能性研究，發(fā)散思維

強(qiáng)排推導(dǎo)：100m限高總圖推演1.1、板式住宅產(chǎn)品+東西向公寓規(guī)劃形態(tài)尚可，差量2.7w，東西向公寓去化慢商業(yè)與住宅無(wú)法脫開(kāi)X1.2、板式住宅XX規(guī)劃形態(tài)不佳,差量1.3w,蝶形戶型接受度差商業(yè)與住宅無(wú)法脫開(kāi)規(guī)劃形態(tài)尚可，差量1.6w，不利戶型少商業(yè)與住宅無(wú)法脫開(kāi)2.、板式住宅+蝶形產(chǎn)品X3.、塔式住宅規(guī)劃形態(tài)尚可,差量1.2w,塔式住宅舒適性差商業(yè)與住宅分開(kāi)設(shè)置規(guī)劃形態(tài)佳，差量1.05w（住宅0.48w，商業(yè)0.57w），房型接受度高，商業(yè)與住宅分開(kāi)設(shè)置東西向公寓產(chǎn)品售價(jià)低,差量0.8w（住宅0.23w，商業(yè)0.57w）,房型接受度高,商業(yè)與住宅分開(kāi)設(shè)置4.、塔式住宅+板式住宅5、塔式住宅+板式住宅+東西向公寓結(jié)論限高100m的前提下，多種產(chǎn)品組合與嘗試，無(wú)法做到滿容，最大貨量方案的東西向公寓產(chǎn)品去化率慢……規(guī)劃策略——保證界外日照是底線，界內(nèi)如何追求極限貨值——突破基地100m限高，超高層住宅的成本把控技術(shù)規(guī)避對(duì)周邊住宅日照影響界內(nèi)最大化貨量開(kāi)發(fā)策略超高層住宅成本把控與技術(shù)支撐最大化項(xiàng)目地塊毛利潤(rùn)Whatcanwodo？是否可以做到滿容？超高層的可能。超高層住宅研究16F(避難層)小于50M32F(避難層)小于50M小于50M48F(避難層)100M33F120M39F140M46F170M56F

50M16F實(shí)際層數(shù)：33F總層數(shù)：33F實(shí)際層數(shù)：37F總層數(shù)：39兩層避難層實(shí)際層數(shù)：44F總層數(shù)：46F兩層避難層實(shí)際層數(shù)：53F總層數(shù)：56F三層避難層結(jié)構(gòu)成本增加181.79元/㎡結(jié)構(gòu)成本增加422.38元/㎡結(jié)構(gòu)成本增加803.81元/㎡樓梯間平臺(tái)加寬增加1-1.5㎡增設(shè)樓梯間風(fēng)井增加2.2㎡增設(shè)前室風(fēng)井增加1.2㎡本案超高層住宅應(yīng)用：本案基地限高150m，但是住宅高度突破140m，成為抗規(guī)和高規(guī)規(guī)定的B級(jí)結(jié)構(gòu)高度高層，需省級(jí)進(jìn)行高度超限審查，結(jié)構(gòu)成本及設(shè)備要求更加嚴(yán)格。綜合考慮，建議本案超高層住宅控制在140m以下，以尋求貨值最大化。強(qiáng)排推導(dǎo)：140m限高總圖推演6.1、板式住宅產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)100戶,板式住宅結(jié)構(gòu)成本高，商業(yè)與住宅無(wú)法脫開(kāi)X6.2、板式住宅XX規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)63戶，板式住宅結(jié)構(gòu)成本高，商業(yè)與住宅無(wú)法脫開(kāi)7、板式住宅+蝶形產(chǎn)品X8.1、塔式住宅規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)39戶，塔式住宅結(jié)構(gòu)成本低，商業(yè)與住宅脫開(kāi)，位置不佳8.2、塔式住宅9、塔式住宅+板式住宅-結(jié)論限高140m，可以做到滿容，但由于避難層不可售，最大貨量不一定能做到最大毛利……規(guī)劃形態(tài)不佳，可以滿容，日照戶數(shù)39戶，蝶形產(chǎn)品接受度差，商業(yè)與住宅無(wú)法脫開(kāi)規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)39戶，塔式住宅結(jié)構(gòu)成本低，商業(yè)集中設(shè)置規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)39戶，塔式住宅結(jié)構(gòu)成本低，商業(yè)分散設(shè)置強(qiáng)排結(jié)論100m以下不滿容貨量最大化，減少損容產(chǎn)品舒適性，加快去化住宅最大化？商業(yè)最大化？100m以上滿容毛利最大化滿容的毛利最大化定制化戶型的舒適性東西向公寓產(chǎn)品減少不利房型損容的商業(yè)與住宅比例規(guī)劃形態(tài)與毛利的平衡接受度更高的產(chǎn)品類型3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃三設(shè)計(jì)Pr三od三uc三tPo三rt三fo三li三o三V三al三ue規(guī)劃三方案的落三地性——高層三與超三高層三對(duì)標(biāo)三，商三業(yè)與三住宅三的平三衡，三選擇三最優(yōu)三方案三，突三出重三點(diǎn)。14三0m超高三層產(chǎn)三品：三滿容鳥(niǎo)瞰三圖超高三層單三體效三果圖高層三單體三效果三圖洋房三單體三效果三圖規(guī)劃三總圖三及指三標(biāo)本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積42224.90㎡約63.337畝居住總戶數(shù)1282戶

居住總?cè)藬?shù)4102人

戶均人口3.2人/戶

規(guī)劃總建筑面積218183.62㎡

1.地上建筑總面積160454.62㎡

其中住宅147176.62㎡其中日照過(guò)137835.82㎡日照不過(guò)5109.6㎡共39戶日照不過(guò)

避難層4231.2㎡共4層避難層商業(yè)建筑面積12368

㎡配套設(shè)施建筑面積910㎡

2.地下建筑面積57729㎡（其中人防5931㎡）

容積率3.8

機(jī)動(dòng)車停車位1632輛（普通住宅按1輛/100㎡，一般商業(yè)按1.2輛/100㎡）其中地面機(jī)動(dòng)車停車位163輛

地上停車10%地下機(jī)動(dòng)車停車位1469輛

非機(jī)動(dòng)車停車位1069輛

建筑占地面積8535㎡

建筑密度20.21%

綠地面積14790㎡

綠地率35%

1#2#3#4#6#規(guī)劃三結(jié)構(gòu)三以景三觀主三軸為三核心三，采三用軸對(duì)三稱格三局布置采用三了人車三分流、分級(jí)三管控等先三進(jìn)手三段，三結(jié)合風(fēng)雨三連廊系統(tǒng)三保證三了小三區(qū)的三安全三性及三私密三性超大三棟距三構(gòu)成三了舒三適的三鄰里三活動(dòng)三空間23三F5#7#8#14三0m超高三層方三案1-三1：超大三尺度三中央三花園大尺三度宅三間花三園47M規(guī)劃三溢價(jià)三點(diǎn)--三-景觀三綠軸三，超三大空三間尺三度70三M70三M75M73M63M47M規(guī)劃三結(jié)構(gòu)三分析組團(tuán)三景觀中心三景觀規(guī)劃三次軸通過(guò)三對(duì)產(chǎn)三品的三分區(qū)三及景三觀的三布置三進(jìn)行三合理三的規(guī)三劃布三置主入三口結(jié)三合高三差及三廊道三形成三灰空三間，三打造三多重三院落三化的三入口三形式三，提三升業(yè)三主入三戶品三質(zhì)大面三積段三產(chǎn)品三圍繞三中心三景觀三布置三，形三成小三區(qū)核三心，三提升三小區(qū)三品質(zhì)商業(yè)三街成三區(qū)布三置，三減少三對(duì)小三區(qū)的三干擾三，形三成聚三集的三一站三式服三務(wù)消三費(fèi)型三商業(yè)規(guī)劃三主軸分級(jí)三管控三分析保安三崗?fù)わL(fēng)雨三連廊三流線小區(qū)三出入三口城市三道路組團(tuán)三分級(jí)三管控三點(diǎn)小區(qū)管理采用分級(jí)三管理三系統(tǒng)，最大三限度三的提三升了三社區(qū)三管理三的安三全性三，體三現(xiàn)了三住區(qū)三的專屬三感。小區(qū)三入口三設(shè)置三保安三崗?fù)と耙蝗?jí)管三控，三組團(tuán)三之間三設(shè)置三二級(jí)三管控三，保三證小三區(qū)內(nèi)三部私三密性三及安三全性步行三系統(tǒng)三采用風(fēng)雨三廊，為分三級(jí)管三制系三統(tǒng)提三供了三有效三路徑三。生三活在三住區(qū)三中，三周圍三都是三相識(shí)三的鄰三里，三住區(qū)三內(nèi)親三切關(guān)三懷的三氛圍三濃厚三，強(qiáng)三調(diào)鄰里三交流。戶型三分布戶型三配比圖例三：13三9㎡13三0/三12三8㎡12三0㎡97㎡商業(yè)房型面積段（要求面積）房型面積戶數(shù)戶數(shù)合計(jì)套數(shù)比目標(biāo)比例兩室兩廳一衛(wèi)8080.788886.9%三室兩廳一衛(wèi)98（97）9839875058.5%50.0%112112352三室兩廳兩衛(wèi)120（120）120.588886.9%25.0%128/130（128）12813422217.3%10.0%13088四室兩廳兩衛(wèi)139（1395%15.0%合計(jì)128212821111三2㎡80㎡公共三服務(wù)三配套三分析圖例三：商業(yè)（1.三23萬(wàn)㎡三）其他三配套三（91三0㎡,4層局三部）交通三分析消防三流線地庫(kù)三入口城市三道路消防三登高三場(chǎng)地人行三出入三口車行三出入三口圖例三：為避三免商三業(yè)區(qū)三對(duì)住三宅區(qū)三的影三響，三兩區(qū)三分別三設(shè)置三了人三行出三入口三和車三行出三口，三住宅三區(qū)設(shè)三置2個(gè)車三行入三口，1個(gè)人三行入三口，三在車三行入三口附三近設(shè)三置3個(gè)地三庫(kù)出三入口出入三口說(shuō)三明：日照三分析H≤1小時(shí)1≤H≤2小時(shí)2≤H≤3小時(shí)3≤H≤4小時(shí)4≤H≤5小時(shí)6≤H≤7小時(shí)7≤H≤8小時(shí)日照三計(jì)算三軟件三采用Su三n.三10三.01#2#3#4#5#日照三不滿三足大三寒日2小時(shí)三戶數(shù)共三計(jì)39戶，位三置分布三如下三；3#12戶1#15戶2#6戶界外三日照三全部三滿足三要求6#7#8#4#6戶14三0m超高三層規(guī)三劃方三向二鳥(niǎo)瞰三圖超高三層單三體效三果圖規(guī)劃三總圖三及指三標(biāo)本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積42224.90㎡約63.337畝居住總戶數(shù)1242戶

居住總?cè)藬?shù)3975人

戶均人口3.2人/戶

規(guī)劃總建筑面積214958.62㎡

1.地上建筑總面積160454.62㎡

其中住宅147176.62㎡其中日照過(guò)138038.62㎡日照不過(guò)4770㎡共39戶日照不過(guò)

避難層4368㎡共四層避難層商業(yè)建筑面積12368

㎡配套設(shè)施建筑面積910㎡

2.地下建筑面積54504㎡（其中人防5874㎡）

容積率3.8

機(jī)動(dòng)車停車位1632輛（普通住宅按1輛/100㎡，一般商業(yè)按1.2輛/100㎡）其中地面機(jī)動(dòng)車停車位163輛

地上停車10%地下機(jī)動(dòng)車停車位1469輛

非機(jī)動(dòng)車停車位1069輛

建筑占地面積8549㎡

建筑密度20.24%

綠地面積14779㎡

綠地率35%

1#2#3#4#6#規(guī)劃三結(jié)構(gòu)三以景三觀主三軸為三核心三，采三用軸對(duì)三稱格三局布置采用三了人車三分流、分級(jí)三管控等先三進(jìn)手三段，三結(jié)合風(fēng)雨三連廊系統(tǒng)三保證三了小三區(qū)的三安全三性及三私密三性超大三棟距三構(gòu)成三了舒三適的三鄰里三活動(dòng)三空間23三F5#14三0m超高三層方三案1-三2：戶型三分布戶型三配比圖例三：13三9㎡13三1/三12三8㎡12三2㎡10三0/三97㎡商業(yè)戶型面積段(要求面積）

戶數(shù)占比目標(biāo)值三室兩廳一衛(wèi)97/100（97）57446.2%50%三室兩廳兩衛(wèi)122（120）35228.3%25%三室兩廳兩衛(wèi)128/131（128）22217.9%10%四室兩廳兩衛(wèi)139（139)947.6%15%合計(jì)1242100%100%日照三分析1#2#3#4#5#3#10戶1#19戶2#10戶日照三不滿三足大三寒日2小時(shí)三戶數(shù)共三計(jì)39戶，位三置分布三如下三；H≤1小時(shí)1≤H≤2小時(shí)2≤H≤3小時(shí)3≤H≤4小時(shí)4≤H≤5小時(shí)6≤H≤7小時(shí)7≤H≤8小時(shí)日照三計(jì)算三軟件三采用Su三n.三10三.0界外三日照三全部三滿足三要求兩方三案異三同點(diǎn)10三0m高層三產(chǎn)品三：不三滿容鳥(niǎo)瞰三圖規(guī)劃三總圖三及指三標(biāo)規(guī)劃三結(jié)構(gòu)三以兩三條景三觀主三軸為三核心三，采三用軸對(duì)三稱格三局布置采用三了人車三分流、分級(jí)三管控等先三進(jìn)手三段，三結(jié)合風(fēng)雨三連廊系統(tǒng)三保證三了小三區(qū)的三安全三性及三私密三性超大三棟距三構(gòu)成三了舒三適的三鄰里三活動(dòng)三空間上三元三路創(chuàng)三意三大三道容量三損失1.三05萬(wàn)㎡三，住三宅損三失0.三48萬(wàn)㎡三，商三業(yè)損三失0.三57萬(wàn)㎡三，日三照不三過(guò)戶三數(shù)40戶本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積42224.9㎡

居住總戶數(shù)1221戶

居住總?cè)藬?shù)3907人

戶均人口3.2人/戶

規(guī)劃總建筑面積197608.7㎡

1.地上建筑總面積149913㎡

其中住宅142403㎡

其中日照過(guò)137323㎡

日照不過(guò)5080㎡共40戶避難層0㎡

商業(yè)建筑面積6600㎡

配套設(shè)施建筑面積910㎡

2.地下建筑面積47695.73含人防6437.4㎡

容積率3.55

機(jī)動(dòng)車停車位1514輛

其中地面機(jī)動(dòng)車停車位151輛

地下機(jī)動(dòng)車停車位1363輛

非機(jī)動(dòng)車停車位900輛

建筑占地面積9087㎡

建筑密度21.52%

綠地面積14779㎡

綠地率35%

1#2#3#4#5#6#7#8#9#10三#11三#戶型三分布三圖圖例：高層128㎡高層110-115㎡高層97㎡商業(yè)高層139㎡高層123-125㎡高層120㎡高層90㎡戶型三配比戶型面積段戶數(shù)占比目標(biāo)值三室兩廳一衛(wèi)90-93332.70%50.00%三室兩廳一衛(wèi)9832826.86%三室兩廳兩衛(wèi)110-11523118.92%三室兩廳兩衛(wèi)121655.32%25.00%三室兩廳兩衛(wèi)123-12529724.32%三室兩廳兩衛(wèi)128655.32%10.00%四室兩廳兩衛(wèi)13920216.54%15.00%合計(jì)1221100%100%小區(qū)管理采用分級(jí)三管理三系統(tǒng)，最大三限度三的提三升了三社區(qū)三管理三的安三全性三，體三現(xiàn)了三住區(qū)三的專屬三感。小區(qū)三入口三設(shè)置三保安三崗?fù)と耙蝗?jí)管三控，三組團(tuán)三之間三設(shè)置三二級(jí)三管控三，保三證小三區(qū)內(nèi)三部私三密性三及安三全性步行三系統(tǒng)三采用風(fēng)雨三廊，為分三級(jí)管三制系三統(tǒng)提三供了三有效三路徑三。生三活在三住區(qū)三中，三周圍三都是三相識(shí)三的鄰三里，三住區(qū)三內(nèi)親三切關(guān)三懷的三氛圍三濃厚三，強(qiáng)三調(diào)鄰里三交流。分級(jí)三管控三分析保安三崗?fù)わL(fēng)雨三連廊三流線小區(qū)三出入三口城市三道路組團(tuán)三分級(jí)三管控三點(diǎn)27三F交通三分析消防三流線地庫(kù)三入口城市三道路消防三登高三場(chǎng)地小區(qū)三主入三口圖例三：27三F圖例三：沿街三商業(yè)三（70三45㎡）其他三配套三（86三0㎡）公廁三（50㎡）27三F公共三服務(wù)三配套三分析日照三分析1#2#3#4#9#7#8#10三#6#5#11三#2#5戶5#9戶4#8戶7#2戶8#8戶11#8戶日照三不滿三足大三寒日2小時(shí)三戶數(shù)共計(jì)40戶，位三置分布三如下；H≤1小時(shí)1≤H≤2小時(shí)2≤H≤3小時(shí)3≤H≤4小時(shí)4≤H≤5小時(shí)6≤H≤7小時(shí)7≤H≤8小時(shí)日照三計(jì)算三軟件三采用Su三n.三10三.0界外三日照三全部三滿足三要求10三0m高層三產(chǎn)品三方向三二:、東西三向公三寓產(chǎn)三品（三住宅三屬性三）規(guī)劃三總圖三及指三標(biāo)上三元三路創(chuàng)三意三大三道容量三損失0.三8萬(wàn)㎡，其三中住三宅損失0.三23萬(wàn)㎡三，商三業(yè)損三失0.三57萬(wàn),日照三不過(guò)三戶數(shù)42戶本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積42224.9㎡

居住總戶數(shù)1233戶

居住總?cè)藬?shù)3946人

戶均人口3.2人/戶

規(guī)劃總建筑面積200916㎡

1.地上建筑總面積152428㎡

其中住宅144918㎡

其中日照過(guò)138018㎡

日照不過(guò)6900㎡共42戶避難層0㎡

商業(yè)建筑面積6600㎡

配套設(shè)施建筑面積910㎡

2.地下建筑面積48487.95含人防6712.4㎡

容積率3.61

機(jī)動(dòng)車停車位1539輛

其中地面機(jī)動(dòng)車停車位154輛

地下機(jī)動(dòng)車停車位1385輛

非機(jī)動(dòng)車停車位912輛

建筑占地面積9042㎡

建筑密度21.41%

綠地面積14779㎡

綠地率35%

東西三向公三寓產(chǎn)三品面三積0.三5w㎡，三普通三住宅14三.0萬(wàn)㎡規(guī)劃三結(jié)構(gòu)三以兩三條景三觀主三軸為三核心三，采三用軸對(duì)三稱格三局布置采用三了人車三分流、分級(jí)三管控等先三進(jìn)手三段，三結(jié)合風(fēng)雨三連廊系統(tǒng)三保證三了小三區(qū)的三安全三性及三私密三性超大三棟距三構(gòu)成三了舒三適的三鄰里三活動(dòng)三空間戶型三分布三圖上三元三路創(chuàng)三意三大三道90-93㎡98㎡110-115㎡128㎡121㎡123-125㎡139㎡商業(yè)公寓產(chǎn)品（55㎡40%,75㎡60%）圖例三：戶型面積段戶數(shù)占比目標(biāo)值二房一廳一衛(wèi)（公寓）70-75635.11%50.00%三室兩廳一衛(wèi)9819615.90%三室兩廳兩衛(wèi)110-11519816.06%三室兩廳兩衛(wèi)121655.27%25.00%三室兩廳兩衛(wèi)123-12539632.12%三室兩廳兩衛(wèi)12813110.62%10.00%四室兩廳兩衛(wèi)13918414.92%15.00%合計(jì)1233100%100%日照三分析1#2#3#4#9#7#8#10三#6#5#11三#12三#2#5戶5#9戶4#8戶7#8戶8#8戶11#5戶日照三不滿三足大三寒日2小時(shí)三戶數(shù)共計(jì)42戶，位三置分布三如下；H≤1小時(shí)1≤H≤2小時(shí)2≤H≤3小時(shí)3≤H≤4小時(shí)4≤H≤5小時(shí)6≤H≤7小時(shí)7≤H≤8小時(shí)日照三計(jì)算三軟件三采用Su三n.三10三.0界外三日照三全部三滿足三要求容量三損失0.三8萬(wàn)㎡，其三中住三宅損失0.三23萬(wàn)㎡三，商三業(yè)損三失0.三57萬(wàn),日照三不過(guò)三戶數(shù)42戶東西三向公三寓產(chǎn)三品面三積0.三5w㎡，三普通三住宅14三.0萬(wàn)㎡容量三損失1.三05萬(wàn)㎡三，住三宅損三失0.三48萬(wàn)㎡三，商三業(yè)損三失0.三57萬(wàn)㎡三，日三照不三過(guò)戶三數(shù)40戶方案三對(duì)比Pr三of三itPr三od三uc三tFo三rm規(guī)劃三方案的唯三一性——最大三化毛三利、三不利三戶型三、日三照戶三數(shù)，三可售三面積……方案三對(duì)比10三0m14三0m總圖不利三戶型主要三考量三指標(biāo)三對(duì)比可售三面積三：限高單層不三利戶三型：3戶單層不三利戶三型：4戶單層不三利戶三型：2戶不可售面三積：毛利三潤(rùn)：不利戶數(shù)三：日照三戶數(shù)三：結(jié)論：住宅三可售三面積三：13三73三23三+5三08三0（日三照不三過(guò)）商業(yè)三可售三面積三：66三0091三0(配套三面積三）12三.6三06三9億23三1戶40戶10三0m方案三商業(yè)三損容0.三57三w㎡，三住宅三損容0.三48三w㎡，三雖然三毛利三潤(rùn)最三高，房型的三舒適三性差三，影三響去三化率三?？墒廴娣e三：不可售面三積：毛利三潤(rùn)：不利戶數(shù)三：日照三戶數(shù)三：結(jié)論：住宅三可售三面積三：13三78三36三+5三11三0（日三照不三過(guò)）商業(yè)三可售三面積三：12三36三891三0（配三套面三積）+4三23三1（避三難層三）12三.2三34三9億17三6戶39戶超高三層方三案可三做到三滿容三，由三于避三難層三的緣三故，三可售三面積三減少三，毛三利潤(rùn)三雖低三，但三房型三的舒三適性三較高三，可三加快三去化三。在追三求毛三利潤(rùn)三最大三化的三前提三下，三還要三考量三住宅三產(chǎn)品三的舒三適性三、商三業(yè)容三量、三去化三周期三、綜三合可三售等三因素5場(chǎng)地豎向及地庫(kù)設(shè)計(jì)場(chǎng)地三設(shè)計(jì)Di三ff三er三en三t三po三in三t三of三v三ie三w場(chǎng)地三豎向場(chǎng)地三豎向490.0488.0493.0490.5490.5498.2上三元三路高差9m高差9m高差5m現(xiàn)狀三豎向設(shè)計(jì)三豎向創(chuàng)三新三大三道486.0491.0491.0490.1493.0將基三地從三東向三西及從南三向北三都分為三三個(gè)三臺(tái)地三，每三級(jí)高三差約3.三5m,逐漸三走低三。根據(jù)三基地三現(xiàn)場(chǎng)三周邊三道路三及小三區(qū)現(xiàn)三有豎三向：490.5490.5498.2上三元三路高差9m高差9m創(chuàng)三新三大三道491.0491.0490.1498.5495.0491.5495.0491.5場(chǎng)地三豎向三分析三基地從東向西及從南向北都分為三個(gè)臺(tái)地，每級(jí)高差約3.5m,逐漸走低。設(shè)計(jì)原則：根據(jù)基地周邊道路豎向，盡可能保證住宅跟跟道路走向一致；在滿足北側(cè)小區(qū)日照，盡可能抬高住宅標(biāo)高減少地庫(kù)的開(kāi)挖。高差9.三0m123491.0498.5489.2498.2490.5高差8.三488.1491.0490.1489.5495.0491.5495.0491.532地庫(kù)層三高分三析車道凈高2200風(fēng)管500梁高600地下車庫(kù)層高計(jì)算：梁高（600）+設(shè)備高度（700）+車道凈高（2200）＝3500保護(hù)噴頭200地下車庫(kù)層高計(jì)算：梁高（600）+設(shè)備高度（500）+車位凈高（2200）＝3300梁高600車位凈高2200保護(hù)噴頭200層高三壓縮本地三庫(kù)采三用小三柱網(wǎng)三形式三，梁三高為0.三6m，風(fēng)三管所三占高三度0.三7m地庫(kù)層高0.6m+0.7m+2.2m=3.5m若采用誘導(dǎo)通風(fēng)系統(tǒng)層高還能降低0.2m地庫(kù)三豎向地庫(kù)三頂板三與場(chǎng)地三豎向三結(jié)合地庫(kù)三頂板三豎向52三3.三052三2.三052三0.三051三8.三051三4.三051三8.三551三8.三551三6.三55151三50三9.三0一層三地庫(kù)49三7.三349三3.三849三0.三3創(chuàng)業(yè)大道上三元三路地庫(kù)三兩層三地庫(kù)三層三地庫(kù)49三0.三349三0.三5臺(tái)地三一49三8.三549三5.三049三1.三5創(chuàng)業(yè)大道上三元三路臺(tái)地三二臺(tái)地三三49三1.三549三0.三549三0.三549三3.49三5.三049三8.三2地庫(kù)三剖面三圖地庫(kù)三覆土1.三2m三,地庫(kù)東用三地界三線A-三A場(chǎng)地三大剖三面:AABB49三1.三549三5.三049三8.三5西用三地界三線住宅住宅住宅住宅49三49三5.三049三8.三5南用三地界三線B-三B場(chǎng)地三大剖三面:4849三0.三348三6.三849三8.三549三3.三849三0.三348三6.三8景觀三意向1、區(qū)三內(nèi)東西，南北三向高差三在3m，可三采用三坡地景觀三、臺(tái)三地、三擋土三墻景三觀弱三化高三差。地庫(kù)三豎向三分析地庫(kù)三采用局部三三層形式三，設(shè)三計(jì)緊三密結(jié)三合現(xiàn)三狀地三形，三在保三證地三面景三觀豎三向的三前提三下，三通過(guò)錯(cuò)層三設(shè)計(jì)解決三高差三問(wèn)題三。A區(qū)地下三三層B區(qū)地下三兩層C區(qū)地下三一層地下三三層ABC493.8486.8地下三一層地下三二層地下三三層490.3486.8490.3地下三二層地下三三層486.8C地下三486.8地庫(kù)三平面三圖地下三一層三平面三圖設(shè)計(jì)三說(shuō)明三：1、地三下總?cè)ㄖ娣e57三72三9㎡，其三中地三下車三庫(kù)面積54三11三2㎡（三單車三位面三積36三.8輛/㎡）三，住宅地下三室162、柱網(wǎng)形式采用小柱網(wǎng)5.3m*4.9m，更加經(jīng)濟(jì)合理；地下三車庫(kù)三一層三平面三圖通往三地下三二層三地庫(kù)車庫(kù)出入口人防范圍地庫(kù)三平面三圖通往地下三三層地庫(kù)通往三地下三三層三地庫(kù)地下三車庫(kù)三二層三平面三圖車庫(kù)三出入三口1通往三通往地下三一層地庫(kù)車庫(kù)出入口人防范圍地下三二層平面三圖地庫(kù)三平面三圖地下三車庫(kù)三三層三平面三圖車庫(kù)三出入三口2車庫(kù)三出入三口3通往三地下三二層三地庫(kù)車庫(kù)出入口人防范圍通往地下地下三三層平面三圖6住宅策略Wh我們的客戶是誰(shuí)？痛點(diǎn)&癢點(diǎn)？——客戶三群體三，消三費(fèi)心三理，三需求三點(diǎn)分三析——產(chǎn)品三亮點(diǎn)三，增三加產(chǎn)三品去三化速三度順應(yīng)剛需市場(chǎng)不同類型需求采用可變空間最大的高低搭產(chǎn)品最大化土地利用率，以豐富的產(chǎn)品類型贏得市場(chǎng)快銷三型產(chǎn)三品控制三總價(jià)三，快三速走三量品牌三與利三潤(rùn)最三大化吸引三有一三定經(jīng)三濟(jì)實(shí)三力客三戶應(yīng)對(duì)三二胎政策不設(shè)置三三房三以下三房型根據(jù)家庭三人口三的變?nèi)既龖]房間功能三的轉(zhuǎn)三換空三間市場(chǎng)三需求主流90㎡-1三00㎡三三房以三下占50

120㎡-130㎡三房以上占35%比例130㎡-139㎡四房以上占15%比例多樣化產(chǎn)品

小高層產(chǎn)品及洋房產(chǎn)品常規(guī)南北通高層產(chǎn)品

定制化超高層產(chǎn)品

全面滿足主流客群的需求購(gòu)買三者定三位：首置三或首三改客三戶多層三次混搭三新思三路高層三超高小高層主打改善型輕奢戶型產(chǎn)品客群三分析10三8㎡戶三型3房2廳2衛(wèi)兩面三寬、三餐客三縱廳競(jìng)品三分析91㎡戶三面寬、縱廳、南北不通透、暗衛(wèi)。萬(wàn)科三項(xiàng)目三介紹三：樓盤(pán)位置三：芙蓉三西路三與創(chuàng)三意大三道十三字向三東；占地三面積：60三13三3㎡；建筑三面積：27三30三00㎡；綠化三率容積率：3.5；目前售價(jià)：待定。綜合三評(píng)價(jià)三：1、91㎡戶三型僅三有兩三房，三有暗三衛(wèi)，三戶型三實(shí)用三性不三高；2、10三8㎡戶三型南三向兩三面寬三，戶三型舒三適度三不高三?；爻鞘兄?1三6㎡戶三型3房2廳2衛(wèi)三面三寬、三縱廳三、南三北通三透競(jìng)品三分析中海三凱旋三門(mén)項(xiàng)目三介紹三：樓盤(pán)位置三：南三三環(huán)與三芙蓉三西路三十字三東南三角；占地三面積：18三90三00㎡；建筑三面積：48三50三00㎡；綠三化率：50三%；容三積三率：2.三60；目前三售價(jià)三：11三.9三k綜合三評(píng)價(jià)三：11基地中海凱旋門(mén)1.9KM94㎡戶三型3房2廳1衛(wèi)3.三5面寬三、縱三廳、三南北三不通三透12三3㎡戶三型3房2廳2衛(wèi)2.三5面寬三、餐三客縱三廳，三南北三通透競(jìng)品三分析96㎡戶三型3房2廳1衛(wèi)兩面三寬、三縱廳三、南三北不三通透招商·依云曲三江項(xiàng)目三樓盤(pán)位置：新開(kāi)門(mén)南路與金羊路交匯處東南側(cè)；占地面積：693680㎡；建筑面積：1780000㎡；綠化率：38%；容積率：2.87；目前售價(jià)：待定。綜合三評(píng)價(jià)三：1、96㎡戶三型緊三湊，三但南三北不三通；2、12三3㎡戶三基地招商依云曲江1.7KM12三3㎡戶三型3房2廳2衛(wèi)三面三寬、三餐客三縱廳三，南三北通三透競(jìng)品三分析96㎡戶三型3房2廳1衛(wèi)三面三寬、三縱廳三、南三北不三通透天地三源曲三江香三都項(xiàng)目三介紹三：樓盤(pán)位置占地面積：61500㎡；建筑面積：247575㎡；綠化率：30%；容積率：2.97；目前售價(jià)：15.8K。綜合三評(píng)價(jià)三：1、96㎡戶三型南三向三三面寬三，平三面布三局不三緊湊三；2、12三3㎡戶三型南三向三三面寬三，戶三型規(guī)三整，三舒適三度較基地天地源曲江香都0.8KM12三6㎡戶三型3房2廳2衛(wèi)三面三寬、三餐客三縱廳三競(jìng)品96㎡戶三型3房2廳1衛(wèi)三面三寬、三縱廳三、南三北不三通透金輝三公園三里項(xiàng)目三介紹三：樓盤(pán)位置三：金羊三路與三曲江三池東三路十三字西三南角；占地面積：66537㎡；建筑面積：269572㎡；綠化率：35%；容積率：3.0；目前售價(jià)：待定。綜合三評(píng)價(jià)三：1、98㎡戶三型南三向三三面寬三，平三面布三局緊三湊；2、14三2㎡戶三型南三向三三面寬三，戶三型規(guī)三基地金輝公園里0.5KM12三8㎡戶三三面寬、縱廳、南北通透競(jìng)品三分析保利春三天里項(xiàng)目樓盤(pán)位置：南三環(huán)與雁引路交匯處；占地面積：83200㎡；建筑面積：370000㎡；綠化率：38%；容積率：3.50；目前售價(jià)：待定（高層）。綜合140㎡戶型南向三面寬，戶型規(guī)整，南北透通，舒適度較高?；乇＠禾炖?.9KM10三0㎡戶三型3房2廳1衛(wèi)兩面三寬、三縱廳三、南三北不三通透競(jìng)品三總結(jié)競(jìng)品房型：三高層三以90㎡-1三20㎡三三房為三主，2T三2戶2T三4戶產(chǎn)三品結(jié)三構(gòu)，18三-3三0層左三右高三層為三主，三集中三交通三核為三主，三中間三套南三策略:提高三樓棟提升面寬，中間套戶型通透優(yōu)化房型配置，提高產(chǎn)品附加值住宅三核心三筒研三究分離三式核1、核心筒面積為86.24㎡，得房率較集中筒略低2、中間套南北通，但連廊每層均有，會(huì)產(chǎn)生一定干擾；3、兩套管井分置，水暖電管井不需要橋架穿走廊，無(wú)凍裂隱患；4、超高層住宅可增加一部電梯，開(kāi)敞連廊對(duì)體形系數(shù)及節(jié)能會(huì)有影響。5、適用于板式住宅。集中三1、核心筒面積為75.18㎡，得房率較高2、中間套無(wú)南北通戶型。3、管井集中設(shè)置，可節(jié)省一套管井。4、板式住宅與點(diǎn)式住宅均適用。5、超高層住宅使用合用前室核心筒，樓梯間及前室需增加送風(fēng)井，樓梯間休息平臺(tái)加寬400。洋房三、小高層三產(chǎn)品13三9+三13三9標(biāo)準(zhǔn)三層平三面圖戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積139118.584.79%139.75276.37139118.5139.75半贈(zèng)送飄窗對(duì)穿三電梯三獨(dú)立三入戶高層三產(chǎn)品高層三產(chǎn)品12三0+三97三+9三7+三12三8標(biāo)準(zhǔn)三層平三面圖戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積12093.7877.65%120.77442.5512899.08127.609776.0897.989776.0897.98半贈(zèng)送飄窗全明房間南北三通高層三產(chǎn)品12三8+三97三+9三7+三12三8戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積12899.0877.93%127.15447.7912899.08127.159776.0897.639776.0897.63半贈(zèng)送飄窗全明房間南北三通高層產(chǎn)品三（左三單元三）12標(biāo)準(zhǔn)三層平三面圖戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積12598.8179.04%125.011195.46125100.64127.32125100.85127.5911088.48111.949576.1696.3512095.23120.489071.5190.47半贈(zèng)送飄窗全明房間南北三通高層產(chǎn)品三（右三單元三）12三0+三12三5+三12三5+三11三0/三11三0+三95三+9三5+三11三0標(biāo)準(zhǔn)三戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積12098.8180.92%122.111361.68125100.64124.37125100.85124.6311088.13108.919576.1694.12半贈(zèng)送飄窗全明房間南北三通超高三層產(chǎn)三超高三層方案三一12三0+三13三0+三12三5+三11三0/三11三0+三97三+9三7+三11三0（80）標(biāo)準(zhǔn)三層平三面圖戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積12093.7577.71%120.641289.04130101.24130.28125100.19128.9311086.67111.539775.3897.008061.4379.05半贈(zèng)送飄窗超高三層方案三二95三+1三30三+1三00三+1三22三/1三22三+9三5+三95三+1三22標(biāo)準(zhǔn)三層平三面圖戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積9575.578.09%96.691347.45130103.51132.5610078.6100.6612095.69122.55半贈(zèng)送飄窗典型三產(chǎn)品分析典型三戶型13三9戶型/4房2廳2衛(wèi)贈(zèng)送三寬景三大陽(yáng)三臺(tái)主臥帶獨(dú)三立景三觀陽(yáng)三臺(tái)書(shū)三房贈(zèng)送三寬景三飄窗U型廚三房布三局，三使用三率高南北三通戶三型，三動(dòng)靜三分區(qū)三合理典型三戶型三介紹12三8戶型(端套三）/3房2廳2衛(wèi)贈(zèng)送三寬景三大陽(yáng)三臺(tái)主臥三全套三房設(shè)三計(jì)入戶三獨(dú)立三玄關(guān)贈(zèng)送三寬景三飄窗U型廚三房布三局，三使用三率高雙廳三布局三，動(dòng)三靜分三區(qū)合三理典型三戶型三介紹12三0戶型(拼接三套）/3房2廳2衛(wèi)贈(zèng)送三大陽(yáng)三臺(tái)主臥三全套三房設(shè)入戶三獨(dú)立三玄關(guān)贈(zèng)送三寬景三飄窗U型廚三房布三局，三使用三率高典型三戶型三介紹11三0戶型(拼接三套）/3房2廳2衛(wèi)贈(zèng)送三大陽(yáng)三臺(tái)主臥三全套三房設(shè)三計(jì)入戶三獨(dú)立三玄關(guān)贈(zèng)送三寬景三飄窗U型廚三房布三局，三使用三率高南北三通戶三型，三動(dòng)靜三分區(qū)三合理典型三戶型三介紹97戶型(中間套）/3房2廳1衛(wèi)贈(zèng)送三大陽(yáng)三臺(tái)南向三三開(kāi)三間,格局三方正U型廚三房布三局，三使用三率高7商業(yè)策略場(chǎng)地三設(shè)計(jì)Bu三si三ne三ssst三ra三te三gy商業(yè)三策略商業(yè)案例商鋪一商鋪二商鋪三二層三示意三層三示意商鋪三一商鋪三二金科三廊橋三天都項(xiàng)目三位置三：沙坪三壩大三學(xué)城三南二三路16三6號(hào)(重慶三大學(xué)三虎溪三校區(qū)三旁)；商鋪類型三：購(gòu)三物中三心；建筑三面積：51三56三09平方三米；分鋪三面積三：40三-6三0平方三米；1、垂三直交三通通三往二三層和三三層三連廊三，通三過(guò)連三廊進(jìn)三入各三層商三鋪；2、單鋪三面積40三-6三0㎡。各層通三過(guò)垂三直交三通，三經(jīng)過(guò)三連廊三進(jìn)入三商鋪垂直三交通方式三二（三一拖三二分三鋪）案三例分三析商鋪一商鋪二一層示三意二層三示意三層三示意商鋪三一商鋪三二商鋪三西安三高科三國(guó)際三簏灣項(xiàng)目三位置三：西三安浐三河?xùn)|三路；商鋪類型三：購(gòu)三物中三心；分鋪面積：40-60平方米（內(nèi)街商鋪）獨(dú)立店鋪面積以150-200平方米為主，進(jìn)深12-18m左右，3層為主，局部退臺(tái)，以咖啡、餐飲、體驗(yàn)休閑式購(gòu)物模式為主。

1、垂三直交三通通三往三三層連三廊，三通過(guò)三連廊三進(jìn)入三三層三商鋪三；2、一三拖二三各商三鋪內(nèi)三自帶三樓梯三通往三二層三；3、三三層商三鋪面三積10三0-三20三0㎡；三一拖三二商三鋪面三積80三-1三20㎡。三層三進(jìn)行三退臺(tái)三處理三，增三加商三業(yè)溢三價(jià)值商業(yè)案例方式三三（三一拖三三商三鋪）三案例三分析路勁三上海三派項(xiàng)目位置三：嘉三定榮三軒路60弄、三雙浦三路70弄；商鋪類型三：購(gòu)三物中三心；建筑三面積：17三10三63平方三米；分鋪三面積三：10三0-三20三0平方三米（三一拖三三商三鋪）20三0平方三米以三上（三獨(dú)立三商鋪三）。1、商三鋪內(nèi)