商業(yè)地產(chǎn)知識培訓講義

商業(yè)地產(chǎn)知識培訓商業(yè)地產(chǎn)知識何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應該包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達10－15％。亞洲及國內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)知識高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心市場型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設施商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店、娛樂設施和餐館組成的大型零售綜合體。ShoppingMall——規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)知識

1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。

2、半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。

3、娛樂、餐飲設施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設施，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。

SHOPPINGMALL項目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)知識按投資價值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)型商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。

案例：北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設備、網(wǎng)絡設備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)知識按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)地產(chǎn)知識銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識概念：就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤。返租銷售商業(yè)跟地產(chǎn)葬知識實質(zhì)六：商品注房售塑后包局租是核指房閱地產(chǎn)嗓開發(fā)守經(jīng)營馳企業(yè)骨為促蒙進銷說售，逃在其奏進行吊外銷杜商商汪品房訊售后耀包租萬是指差房地剃產(chǎn)開戀發(fā)經(jīng)滑營企姜業(yè)為秩促進逼銷售賀，在磨其進屑行外嗎銷商恨品房次出售競時與蓄買受閑人約糖定，蝦在出銹售后慶的一史定年面限內(nèi)置由該乖房地霧產(chǎn)開戴發(fā)經(jīng)工營企初業(yè)以硬代理御出租扒的方授式進狼行包挖租，汁以包漸租期攪間的書租金斯沖抵顛部分塘售價垃款或撫償付洞一定枕租金擁回報刮的行想為。返租趴銷售商業(yè)堅地產(chǎn)丟知識利益鴉：國內(nèi)昂的房脈地產(chǎn)疼公司穗融資神渠道黎比較唉單一罩，為田了應灶對銀熊行銀悄根緊食縮、迎成本妻增高迅的不休利局植面，疏開發(fā)作商利蒼用售脖后包嚇租融傳資進栗行發(fā)鳴展已鉤是相痕當普竄遍的典做法策。對于把個人女投資某者而途言，責現(xiàn)在恒商鋪慚是一硬種房詠地產(chǎn)猶和理倉財產(chǎn)秧品結(jié)棟合的做產(chǎn)品庫，不融僅具居產(chǎn)權(quán)倚的房晉地產(chǎn)垂特性比，同活時在莫理想穩(wěn)狀態(tài)綿下，睬又是殘一種蜘收益器比較綁高的瀉投資欣理財食產(chǎn)品眼?？梢娚龋廴蟀懽獠⑺畏侵灰情_毫發(fā)商賀單方紙獲益斬的模廉式，但其本尺質(zhì)仍欲是實田現(xiàn)開犧發(fā)商帥與投藥資人王的雙雁贏。返租臨銷售商業(yè)語地產(chǎn)川知識風險淘：由于頃商鋪羅產(chǎn)權(quán)厲發(fā)生叛轉(zhuǎn)移洗，作攜為第熄三方優(yōu)的商飲業(yè)經(jīng)嚷營管菜理機搖構(gòu)要雄么是冷發(fā)展趣商臨食時成暖立的四公司撞，要兇么是牧專門資聘請捷的專僵業(yè)管勸理公徹司，渣二者獄都不帥可能款為發(fā)引展商拐的承脆諾負祖責，貍因為問物業(yè)精租給的大商勞家的躲租金逐非常年之低現(xiàn)，發(fā)斜展商秤不可眉能從殿中獲廁取相跌應的牙利潤它，承壩諾給軍小業(yè)電主的服租金懸回報捧成為議發(fā)展面商的鄰長期夫包袱妹，很叮有可脈能無演法兌版現(xiàn)先芳前承噸諾，烤尤其琴在經(jīng)載營狀促態(tài)不塘佳的隊情況故下，攻其風招險更踩加巨虜大。返租氣銷售商業(yè)強地產(chǎn)摸知識租金支（元/平米/天）生＝銷敘售單需價（尿元/平米來）＊回報潑率／３效６５治天／劈燕出房滅率公式商業(yè)滾地產(chǎn)濤知識6%它-1叫0%左右弊是合喉理回影報率商鋪旱投資冶大部現(xiàn)分都妻是10韻-1纏2年收型回投制資成史本。某些塌項目丹開發(fā)痕商胡都亂提硬高年乳回報棚率承抄諾，涂有的道甚嘗至達謝到20貍%，這梁完全倉背離葬了市扯場規(guī)災律，癢其后他果自扁然落遇得一碑敗涂燙地。商鋪悅定價挺操作鄉(xiāng)豐程序商業(yè)晉地產(chǎn)資知識層別嘗總價=（目芝標銷糞售總構(gòu)額÷總權(quán)徹重系炎數(shù)）X層別疲權(quán)重兄系數(shù)憑經(jīng)言驗對劍項目滅不同葉層別膨進行巷系數(shù)箏設定犯（第笨一層蹄是項李目價株值最避高價堤格最茂高的競層別蟻，通識常取口系數(shù)蝦為10載0%，依箭次類礙推越銀高層鄉(xiāng)豐別系駝數(shù)越和小，童地下侄層別訂亦如燙此捉。）系數(shù)X銷售鐵面積班（建群筑面嶺積）=權(quán)重省系數(shù)∑權(quán)園重系旬數(shù)=總權(quán)梨重系坦數(shù)商業(yè)柜地產(chǎn)鐘知識（層謎別總騾價÷層別壺總權(quán)釣重系捎數(shù)）X具體跌商鋪墨權(quán)重征系數(shù)=具體免商鋪孤總價設定法各層葬別中河各個那商鋪醫(yī)的系嘗數(shù)，咽位置多最好袍、面奪積最玻合適吐、能澤見度悅最高吼、最中容易波到達季的商滑鋪通趕常設輛為10嫩0%，根胸據(jù)不表同因炎素的哨變化允遞減鹿。商鋪另系數(shù)X商鋪威銷售諸面積命（建豎筑面爭積）=商鋪吸權(quán)重厚系數(shù)∑具復體商者鋪權(quán)榮重系框數(shù)=層別統(tǒng)商鋪宵總權(quán)賭重系壁數(shù)商業(yè)魔地產(chǎn)稼的客凈戶商業(yè)斬地產(chǎn)掘知識投資躺者最奪關(guān)心退什么沉？商業(yè)器地產(chǎn)樸知識物業(yè)番是否瓦能增蠟值怎樣蟻才能般讓投阻資者槍覺得夫某個憤物業(yè)葵能增尿值呢腸？或者葵說什螺么才雜能保姻證物停業(yè)能礦增值叢呢？商業(yè)給地產(chǎn)窄知識背景鳥環(huán)境——大的述經(jīng)濟動環(huán)境天是否鉤健康蓋發(fā)展行業(yè)稀環(huán)境——商業(yè)純地產(chǎn)核行業(yè)行是否四是投索資熱棒點地塊符價值——地產(chǎn)梁項目橋所處封地塊眨是否檔在未麗來有膝發(fā)展同類溝市場袍經(jīng)營創(chuàng)狀況——某個夢地產(chǎn)室項目交預計黎經(jīng)營診的業(yè)睛態(tài)目未前是害否有段發(fā)展平空間項目抬規(guī)劃——商鋪獨規(guī)劃炮設計妖是否研合理仔，是短否符滾合經(jīng)躍營要孝求價格散合理——銷售梨價格駐是否受與實菊際價書值趨摘同商業(yè)雨地產(chǎn)耳知識商業(yè)丑地產(chǎn)它知識影響客戶決斷卻的因們素客戶片：不僅言指投率資客執(zhí)，更邀是針渴對經(jīng)贊營者界，因伏為咽他們困才是稀更加薪專業(yè)授、更遇加挑圖剔的熟客戶網(wǎng)。影響找客戶棄決斷具的因葡素商業(yè)微地產(chǎn)撕知識參與壯開發(fā)晨的公餐司品卡牌項目瞇本身內(nèi)在亦因素外在頌因素客戶憂自身色實力綿、知佳識、躬年齡哭、偏鋪好、……其他（唯結(jié)一性俗）外在降因素商業(yè)躁地產(chǎn)音知識參與浪開發(fā)夢的公販司品押牌開發(fā)奧商物業(yè)毀、運索營公丘司發(fā)展偵商建筑舌設計臉公司實力信譽經(jīng)驗商業(yè)拋地產(chǎn)奸知識外在洪因素項目本身硬件軟件商業(yè)只地產(chǎn)洗知識硬件軟件地理視位置交通杰狀況周邊滴商業(yè)劍市場同類堤市場僑整體梯水平周邊退居民型水平建筑狂形式鋪位姥劃分配套量設施●●●銷售經(jīng)策略進駐評品牌優(yōu)惠趨政策未來哨前景推廣染力度運營克管理●●●藥都幼項目妨優(yōu)勢商業(yè)撲地產(chǎn)窯知識針對劑北方猜藥都鑼項目神來說太，什巾么最爬能吸珠引潛烘在投規(guī)資者崗呢？匹或者宴說怎鴨樣才餡能打多擊到航投資極者呢姥？硬件知優(yōu)勢商業(yè)偶地產(chǎn)辦知識近40萬人目的醫(yī)唐藥營湯銷隊激伍遍柔布全偵國各拍地；20憲00多家巡壽醫(yī)藥腿生產(chǎn)戴經(jīng)營補企業(yè)愿中產(chǎn)撥值和袖銷售鵲收入咬超千芝萬元蠶以上魄的就蜜有18家，換利稅曲超千剝?nèi)f元土的有4家；泄此外我，內(nèi)懲蒙古駐藥材柱資源爭豐富熄，蒙喬藥材22恒30種、置蒙藥濾藥品蟻達50倆00余種茶，在羅國內(nèi)睜外都嶼具有被很高集的聲把譽。資源混優(yōu)勢市場鋒優(yōu)勢呼和嘗浩特煉一年鉤兩屆右藥交先會在更國內(nèi)鍵醫(yī)藥云業(yè)享吧有盛勺譽，階蒙藥腦不僅囑在國角內(nèi)具堵有很素高的革聲譽漫，而飲且在映日本均、韓蔽國、厘俄羅兔斯等水國十夏分暢竊銷。區(qū)對于訊藥都脫來說偷，所猛在區(qū)梅域的旬藥品泄市場柱整體琴水平堂很高股，已割經(jīng)形獅成了務它所慰需要當?shù)氖袛硤霏h(huán)屠境。商業(yè)逝地產(chǎn)逐知識建筑莖優(yōu)勢劃分夸優(yōu)勢全街牲鋪性曲質(zhì)的假建筑卷形式辛，使談各個恢店鋪荷的商連業(yè)價閱值均轉(zhuǎn)分，縫降低香了出憲現(xiàn)“條死鋪灶”的俱可能懷性，偽利于夫銷售罷和經(jīng)挽營。儉而且優(yōu)項目擾內(nèi)街笛的設炸計輕泛松的張解決對了醫(yī)閑藥批控發(fā)必改須的驗裝修母貨問醫(yī)題，齊為經(jīng)始營者燦提供紐奉便利位。10秩0-還20偷0平米擔為主露的劃祖分，教保證危了單倘位物能業(yè)的渴總價矛款處莖于合那理區(qū)歲間，由避免國過大工的資翁金投辭入降每低目括標投剪資者州的投塊資熱揮情。軟件甩優(yōu)勢政策諒優(yōu)勢大環(huán)講境：國貨家規(guī)弊定：綁中國害醫(yī)藥臘行業(yè)側(cè)要走梳集約烏化、御規(guī)范倉化、悄現(xiàn)代位化的勸道圣路怕，從20弊00年開狹始，飯利用3—牙5年的飽時間磨，培定養(yǎng)5—適10戶面鼻向國慰內(nèi)外涂市場籃、多將元化旗經(jīng)營根、年金銷售屆額在20億元閣以上水的大乘型醫(yī)度藥流間通集名團。小環(huán)泄境：自待治區(qū)風和呼嬸市、百玉泉經(jīng)區(qū)三忌級政攤府給脹予了緊大力航支持刷，呼這市有濤關(guān)部恰門先鉛后出羽臺了密一系倒列優(yōu)默惠政笛策，云為投雷資藥殺市的隔經(jīng)營像者在部稅收氣、商幼用房呆使用沸年限婦、貸黑款、斥辦證漿、落紅戶、尸子女潤入學英等方今面提掙供便羨利。商業(yè)淋地產(chǎn)丘知識前景今優(yōu)勢做為腐蒙藥詳?shù)拇缶乇緺I把，呼算市目責前還威沒有獵像北搭方藥磚都如喝此大板規(guī)模押的綜叔合性噴醫(yī)藥暗供銷引中心慰，一損旦投燭入使盯用必影定會幼吸引鉗無數(shù)寨國內(nèi)侄外的范醫(yī)藥聽經(jīng)銷筐商來幅此洽峰談定麻購，姿經(jīng)過塑一段男時間談的運怨營北速方藥柳都就之可以班成為厚蒙藥賄的代粗名詞呆，云接集與銹此的倦藥上捷足以致使藥距都的盈價值毒迅速榨提升矛。商業(yè)鋒地產(chǎn)喜知識銷售香策略守優(yōu)勢運營趙優(yōu)勢返租情銷售掏的銷晶售策儉略，東對于經(jīng)投資到者來匯說無寫疑是釀個穩(wěn)經(jīng)定的蘋投資閱保障稀，而號且藥槳都較移高的凡租金帽回報些率能擠夠保異證在農(nóng)十年揀內(nèi)收躬回投籌資成梅本，堤無疑元對客朋戶具裹有很衫高的椅吸引欲力。在藥豎都內(nèi)綱的大遍型會釘展中轎心的乎建設撤，保私證在合項目同投入獵運營蝕之后愚持續(xù)廣的醫(yī)癢藥類氧產(chǎn)品烈展會焰，經(jīng)香常性桃的持倒續(xù)吸痕引來鞭自國求內(nèi)外甜的藥符商來閃此參消展洽濫談，渾為在升此長攪期經(jīng)終營的檢商家扎提供肌了穩(wěn)瓦定的竭客源早，此鈔外這在種展砌會也儲是對輸藥都筋品牌法的非獨常有耕效的接推廣倡。成功兄案例奧分析商業(yè)您地產(chǎn)聾知識上谷鄙商業(yè)篇街項目顧基本仇情況項目沃坐落肝位置場區(qū)域牛：地甩處天愉塔道漿以南開發(fā)遼商：門天津坐融創(chuàng)刊集團諸融創(chuàng)逃置地你有限付公司總建在筑面臣積：56義28扎9平米地上壯建筑中面積遭：42石10貪9平米地下回建筑釘面積棉：14覽18掛0平米地上權(quán)三層漢商業(yè)姨總建荒筑面把積：23范25振1平米店鋪尼面積賞范圍穴：74獻m撤2弦——字1較24辨5貍m2（建牛筑面鎖積）總店鞋數(shù):8竿2間商務企魔方焰面積飯：18奸85足8平米銷售聽均價責：葵商業(yè)踏：1F棒16欄50登0—按—1嶺70裙002F園12集50濫0—呈—1誦30良003F劉85辣00呼——籠90爛00SO謝HO：4F樸——鐮6F介6扒50鍵0—憲—7叛00刃0商業(yè)錄地產(chǎn)政知識項目敢定位1、膛該凡項目原規(guī)劃賓是商念業(yè)和厚商務立魔方敘的組延合，蒸構(gòu)成催都市傲型低記層建