低密度精裝修花園洋房營銷策略報(bào)告

2011年12月1日一方2012年?duì)I銷策略2012年?duì)I銷任務(wù)約1000套，逾10萬平米，約20億四地塊同期運(yùn)作年內(nèi)實(shí)現(xiàn)：三地塊清盤，一地塊開盤熱銷Contents2011年區(qū)域銷售情況1232012年銷售策略2012年推廣策略42012年可售資源及營銷目標(biāo)主要宏觀調(diào)控政策房價(jià)下調(diào)為大勢所趨，客戶資源稀缺行政手段：旨在調(diào)節(jié)住房供需結(jié)構(gòu)，限制投資投機(jī)性需求；且極大減少客戶資源，新的客戶資源增加緩慢。且在極大程度上造成市場觀望情緒濃厚。金融手段：增加開發(fā)商融資難度及成本，迫使開發(fā)商為確保資金安全降價(jià)走量；并增加購房者購買成本，導(dǎo)致樓市觀望情緒加劇。11月30日首次下調(diào)，貨幣政策適度放松信號(hào)，旨在調(diào)節(jié)外匯市場。且有政策適應(yīng)期，短期內(nèi)難見效果，須看12年表現(xiàn)。溫總理首提“下調(diào)”房價(jià)：“11月6日溫總理第一次明確提出“下調(diào)”房價(jià)。專家表示，這給出了一個(gè)非常明確的信號(hào)：當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會(huì)松綁，不下調(diào)房價(jià)誓不罷休。

政策名稱頒布時(shí)間核心內(nèi)容主要影響新國八條2011年2月16日限購，提高2套首付比例減少目標(biāo)客戶基數(shù)明碼標(biāo)價(jià)2011年4月26日標(biāo)單價(jià)、標(biāo)全價(jià)、標(biāo)實(shí)價(jià)限制房屋最高銷售價(jià)格，影響推盤及價(jià)格策略新國五條2011年7月12日限購嚴(yán)格執(zhí)行并擴(kuò)大行政范圍房價(jià)持續(xù)看跌存款準(zhǔn)備金率2011年上調(diào)6次，下調(diào)1次調(diào)整后分布為21%，17.5%減少市場流動(dòng)資金，增加融資及購房成本貸款利率2011年上調(diào)3次調(diào)整后基準(zhǔn)利率6.56%契稅優(yōu)惠政策2011年11月28日對享受優(yōu)惠政策普通住房的價(jià)格,按照房屋的區(qū)位進(jìn)行不同的調(diào)整擴(kuò)大了享受契稅優(yōu)惠的范圍北京市房地產(chǎn)市場走勢限購導(dǎo)致的客戶量稀缺成為市場銷售萎縮的首要因素供給量：上半年市場形勢走低，諸多開發(fā)商延遲入市，下半年為爭取年度任務(wù)集中放量，導(dǎo)致入市資源增加。成交量：具有購買資格的客戶資源有限，且客戶觀望情緒濃厚，導(dǎo)致成交量始終萎靡。成交價(jià)格：下半年成交價(jià)格環(huán)比逐月降低，新開盤項(xiàng)目多以低價(jià)入市搶占市場份額。區(qū)域市場情況——區(qū)域供應(yīng)情況2011年區(qū)域總體供應(yīng)6334套，供應(yīng)面積68.4萬㎡，一方供應(yīng)量為區(qū)域供應(yīng)總量的30%。區(qū)域競品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與一方項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)類似，競爭激烈。區(qū)域競品供應(yīng)情況：2011年區(qū)域主要競品總計(jì)推出4804套，面積530183㎡。區(qū)域競品供應(yīng)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以小戶型為主，100㎡以下小戶型占比70%，大戶型占比30%遠(yuǎn)洋一方表現(xiàn)：總計(jì)推出1530套，100㎡以下小戶型占比65%，大戶型占比35%。數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2011年1月1日-11月30日。下同。競品選?。菏组_常青藤、龍湖長楹天街、北京新天地、富力金禧花園、富力又一城、金色漫香林。下同。區(qū)域競品供應(yīng)量分組統(tǒng)計(jì)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積套數(shù)占比60(含)-80㎡146105263%80(含)-90㎡231420467548%90(含)-100㎡8848054018%100(含)-120㎡44030%120(含)-140㎡452593489%140(含)-160㎡5848446112%160(含)-180㎡63105871%180(含)-200㎡168320403%200㎡(含)以上189476054%合計(jì)4804530183100%遠(yuǎn)洋一方供應(yīng)量分組統(tǒng)計(jì)

供應(yīng)套數(shù)

供應(yīng)面積套數(shù)占比60(含)-80㎡2071423714%80(含)-90㎡7896896452%90(含)-100㎡43610%100(含)-120㎡2452823416%120(含)-140㎡141180949%140(含)-160㎡80112565%160(含)-180㎡1931891%180(含)-200㎡917621%200㎡(含)以上3678632%合計(jì)

1530

153961100%區(qū)域市場情況——區(qū)域去化情況總體去化情況：1-11月區(qū)域總體去化2765套，面積28.7萬㎡，其中遠(yuǎn)洋一方占比41.3%，其余6個(gè)競品共占比58.7%。區(qū)域競品去化情況：區(qū)域6個(gè)競品共去化1491套，成交均價(jià)22819元/㎡，月均去化約23套。遠(yuǎn)洋一方去化情況：去化量1274套，成交均價(jià)20079元/㎡，月均去化121套。

一方項(xiàng)目以低于競品11%的均價(jià)，實(shí)現(xiàn)了高于競品426%的去化速度。請賈兵根據(jù)范姐意見完善區(qū)域競品去化量分組統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)單盤月均去化60(含)-80㎡44280824253180(含)-90㎡64256624209121090(含)-100㎡29727272226655100(含)-120㎡3302183700120(含)-140㎡9712958228681140(含)-160㎡23634357242834160(含)-180㎡457428231891180(含)-200㎡5911272288871200㎡(含)以上6815302220011合計(jì)14911683222281923遠(yuǎn)洋一方去化量分組統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)單盤月均去化60(含)-80㎡23316201200252180(含)-90㎡70861847199836490(含)-100㎡3271231450100(含)-120㎡233268372085121120(含)-140㎡7596081848225140(含)-160㎡121688201224160(含)-180㎡61008205362180(含)-200㎡2392200361200㎡(含)以上2464202361合計(jì)127411831620079121遠(yuǎn)洋一方120平米以上大戶型絕大部份存于42地塊，因而銷售周期按3個(gè)月計(jì)算。區(qū)域市場情況——區(qū)域去化情況一方與競品主要產(chǎn)品量價(jià)關(guān)系分析：適時(shí)調(diào)整，資源前置，搶占市場份額；小戶型憑產(chǎn)品優(yōu)勢高速去化，大戶型受總價(jià)制約，雖跑贏競品，但去化仍較慢。90㎡以下小戶型：區(qū)域6個(gè)競品共銷售686套，均價(jià)21069元/㎡，一方同類產(chǎn)品以低于競品5%的均價(jià)，實(shí)現(xiàn)了高于競品673%的去化速度。120㎡以上戶型：區(qū)域6個(gè)競品共銷售505套，實(shí)現(xiàn)均價(jià)24166元/㎡，其中，龍湖長楹天街以企業(yè)品牌和商業(yè)配套，拉高了這部分產(chǎn)品的均價(jià)，若剔除該項(xiàng)目，其余競品此類產(chǎn)品的成交均價(jià)為22241元/㎡，月均去化約6套，一方同類產(chǎn)品均價(jià)低于競品均價(jià)15%，速度高于競品平均速度150%。產(chǎn)品項(xiàng)目銷售總套數(shù)實(shí)現(xiàn)均價(jià)單盤月均去化90㎡以下小戶型區(qū)域競品6862106911遠(yuǎn)洋一方9411999285120㎡以上大戶型區(qū)域競品505241668遠(yuǎn)洋一方9718958158區(qū)域市場情況——區(qū)域存量情況2011年區(qū)域競品已入市產(chǎn)品存貨量為1741套，面積20萬㎡，預(yù)計(jì)去化周期為12個(gè)月。90㎡以下小戶型占比28%，90-100㎡戶型占比30%，這部分產(chǎn)品是新悅的主要競爭對手。120㎡以上戶型占比存量40%，以龍湖長楹天街、首開常青藤和金色漫香林為供應(yīng)主力，這部分產(chǎn)品是42地塊剩余大戶型產(chǎn)品的重要威脅。區(qū)域競品庫存情況分組統(tǒng)計(jì)剩余套數(shù)剩余面積(平米)套數(shù)所占比例60(含)-80㎡3523262%80(含)-90㎡4614061226%90(含)-100㎡5234810930%100(含)-120㎡99671%120(含)-140㎡160210339%140(含)-160㎡3815509022%160(含)-180㎡3661402%180(含)-200㎡58110523%200㎡(含)以上76196874%合計(jì)1741205062100%小結(jié)宏觀調(diào)控在明年至少在明年上半年不會(huì)取消，市場環(huán)境依然處于冰凍期。經(jīng)過一年的消耗，符合資格的客源不斷減少，預(yù)計(jì)2012年客戶資源的爭奪將愈演愈烈。區(qū)域內(nèi)已上市未消化的存量20萬㎡，初步預(yù)計(jì)一方2012年的供應(yīng)量約1000套，達(dá)10萬㎡，區(qū)域內(nèi)競爭繼續(xù)加劇。Contents2011年區(qū)域銷售情況1232012年銷售策略2012年推廣策略42012年可售資源及營銷目標(biāo)總體可售資源2012年銷售資源約1000套，逾10萬平米，貨值約20億四地塊同期運(yùn)作，31地塊、42地塊、新悅實(shí)現(xiàn)清盤，33地塊作為新項(xiàng)目入市。33地塊預(yù)計(jì)總套數(shù)約1300套，面積11萬平米，貨值約21億元。若2012年9月可開盤，預(yù)計(jì)年度可銷售約2.6萬平米。42地塊18、30#共計(jì)108套，10357平米，按照19000元/平米測算，貨值約19678萬元。備注：1、31、42、新悅貨值統(tǒng)計(jì)按照目前銷售定價(jià)測算；33按照經(jīng)營計(jì)劃19000元/平米統(tǒng)計(jì)。2、在售地塊剩余資源統(tǒng)計(jì)截止12月7日。項(xiàng)目名稱未售資源套數(shù)（套）未售資源面積（平米）目前銷售均價(jià)（元/平米）總貨值（萬元）42地塊23331753196206229931地塊323282216657111新悅52446411189898812933地塊130011210019000212990合計(jì)20891935467927437052942地塊未售資源分析未售資源多為小戶型首頂層及高總價(jià)的大戶型產(chǎn)品，客戶群基數(shù)小，去化難度增大。地塊資源：距離地鐵遠(yuǎn)，臨鐵路；期房。配套資源相比其他地塊成熟。戶型：以大戶型為主，120平米以上戶型共計(jì)165套，占71%；90平米以下小戶型68套，占29%。樓層：首頂層產(chǎn)品占比剩余總量的60%；小戶型資源全部為首頂層；。價(jià)格：剩余資源整體均價(jià)19617元/平米，高出整盤均價(jià)，大戶型均價(jià)集中在20000-23000元/平米。12年銷售目標(biāo)：清盤居室面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)合計(jì)所占比例一居65331%二居7533214%88-8929三居883314763%12739133814167四居16911115%躍層200-240404017%合計(jì)233100%

剩余總套數(shù)首頂層剩余套數(shù)首頂層占比剩余總量小戶型686829%大戶型1657231%合計(jì)23314160%42地塊18、30#資源分析戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)合計(jì)所占比例兩居75228881%88-8966三居125161615%三居下躍210444%合計(jì)

108108100%42地塊18#、30#戶型設(shè)計(jì)優(yōu)異，資源相對較好，預(yù)計(jì)現(xiàn)房階段銷售價(jià)值實(shí)現(xiàn)較為樂觀資源情況：共計(jì)108套，銷售面積約10357平米；戶型：兩居占81%，三居占15%，三居下躍占4%。90平米以下戶型占81%，90平米以上戶型占19%。31地塊未售資源分析地塊資源好，現(xiàn)房；但未售產(chǎn)品優(yōu)勢差，大多為首頂大戶型，具有一定去化難度。地塊資源：優(yōu)勢明顯，臨河，臨地鐵、現(xiàn)房。戶型：以大三居為主，共計(jì)18套，占58%；兩居11套，占34%。樓層：以首頂層資源為主，共計(jì)18套，占47%；二層8套，占21%。價(jià)格：目前均價(jià)21000元/平米。12年銷售目標(biāo)：清盤戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)合計(jì)所占比例一居63226%兩居82-90111134%三居8911959%114-118171301合計(jì)32100%新悅未售資源分析地塊資源較差，居住舒適度低于其他地塊，單價(jià)高于市場承受力和客戶心理預(yù)期，去化難度較大。地塊資源：相對較差，距離地鐵遠(yuǎn)，臨鐵路，塔樓、容積率高，且位于兩條馬路拐角。戶型：以小戶型為主，戶型設(shè)計(jì)相比一方舒適性欠佳。價(jià)格：目前表單均價(jià)19022元/平米。在目前的市場情況下，此價(jià)格遠(yuǎn)高于客戶的心理預(yù)期?？墒圪Y源：共計(jì)524套，其中2地塊可售2套，面積190.49平米；7地塊可售522套，面積45963平米。備注：新悅7地塊資源統(tǒng)計(jì)以泛海毀約退房為假設(shè)條件，其中不包含已簽約的非團(tuán)購資源9套。戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)合計(jì)所占比例零居-一居53-69696913%兩居81-8931531560%三居905814027%1186414118合計(jì)

524100%

首頂層套數(shù)占比資源總量小戶型5811%大戶型122%合計(jì)7013%33地塊資源分析地塊資源較差，開發(fā)成本高，但產(chǎn)品優(yōu)異，需在營銷中充分揚(yáng)長避短。地塊資源：相對較差，距離地鐵遠(yuǎn)，臨鐵路，近兩限房，期房。距離周邊成熟配套遠(yuǎn)。戶型：產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)異，具有很強(qiáng)的產(chǎn)品競爭力。產(chǎn)品組成以小戶型為主，90平米以下戶型共計(jì)1114套，占86%；110平米以上戶型186套，占14%。戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)合計(jì)所占比例一居60-6421021016%兩居8541241232%三居8949267852%11512412062合計(jì)1300100%2012年?duì)I銷目標(biāo)2012年銷售資源約1000套，逾10萬平米，貨值約20億項(xiàng)目名稱未售資源套數(shù)（套）產(chǎn)品組合未售資源面積（平米）目前銷售均價(jià)（元/平米）總貨值（萬元）營銷目標(biāo)42地塊存量233大戶型產(chǎn)品為主，面積約140-240平米；少量小戶型，主要為首頂層317531962062299清盤31地塊32尾房資源，主要以大戶型首頂層為主，面積約120左右3282216657111清盤新悅524塔樓產(chǎn)品，小戶型為主，81-89平米兩居占60%464111898988129清盤33地塊300優(yōu)質(zhì)小戶型為主，88平米兩居占32%，89平米小三居占38%262951900049961開盤且熱銷合計(jì)1089小戶型為主10774179274207500三開盤一熱銷備注：1、31、42、新悅貨值統(tǒng)計(jì)按照目前銷售定價(jià)測算；33地塊按照經(jīng)營計(jì)劃19000元/平米統(tǒng)計(jì)。2、在售地塊剩余資源統(tǒng)計(jì)截止12月7日。Contents2011年區(qū)域銷售情況1232012年銷售策略2012年推廣策略42012年可售資源及營銷目標(biāo)整體化資源范推盤礎(chǔ)節(jié)奏經(jīng)分析本項(xiàng)扎目42地塊貍、31地塊乓剩余柏資源寇推盤掉時(shí)間鳳基本開限定解，而33地塊欲最早迷可于20殿12年9月入繁市，乳因此熟影響20翅12年推東盤最抄大且貸懸而施未決汁的因愈素在穩(wěn)于新首悅退惠房及撓交房犬時(shí)間皺，針逐對42地塊18、30漫#資源汽推盤鉤節(jié)奏素單獨(dú)炊考慮加。42地塊豎：剩余姨在售愛產(chǎn)品禿主要決為大輩戶型獨(dú)，可伯與新賣悅及33地塊閉產(chǎn)品豪搭配大銷售元，并走根據(jù)20過12年市變場走袍勢調(diào)豪整價(jià)王格。31地塊曾剩余少資源饑：20艱11年底古交房鴿，辦臘大產(chǎn)叛權(quán)需6-憑12月，復(fù)期轉(zhuǎn)細(xì)現(xiàn)之順后方酒可銷蟲售。祖預(yù)計(jì)絹可售漠時(shí)間惠為20辰12年四待季度安，剩條余32套房源迷力爭耍在當(dāng)忠年實(shí)擺現(xiàn)清炒盤。33地塊肅：預(yù)計(jì)20摔12年初雖土地幼入市陶，根罵據(jù)歷證年政近策調(diào)船整風(fēng)耕向，慣下半粱年市掌場會(huì)仁有回曬調(diào)機(jī)由會(huì)，浸且根奏據(jù)合懸理的繡營銷躍籌備劫及推極廣周谷期需機(jī)要，9月開贏盤相全對會(huì)諒獲得裁較好振的市第場表侍現(xiàn)及曲項(xiàng)目殘價(jià)值溉。新悅軌未售梯資源愧推盤烤節(jié)奏蘿分析影響嗚新悅尼的三縱大限愧制性擱條件寺：泛海禮退房熊：與泛屋海的蘿洽談速周期絞、退上房的煎配合裝情況塘，直撲接關(guān)煉系明設(shè)年?duì)I元銷籌罪備及臭入市悶時(shí)間羽。2地塊花交房擁時(shí)間悲：新悅2地塊擋銷售員合同廁簽訂刪于20榴12年5月30日交萬房，滑若在2地塊是交房觀后開私盤，蜻避免暴了大天批退賤房資姿源集狹中入扮市對劣收房專和結(jié)貪轉(zhuǎn)工屈作的而影響。推盤中節(jié)奏歸：7號(hào)地罷資源起受相正關(guān)政并策限煌制，寇需一商次性挺入市。因此援，建議2地塊2月下閑旬收萍房，7地塊3月開嫁始推傭廣，炒爭取4/凡5月入禿市，以饅爭取敢最佳喚銷售點(diǎn)時(shí)間沈，從親而占敵取更耐多主允動(dòng)以足應(yīng)對陪市場抓變化烤。同廟時(shí)，釋預(yù)計(jì)33地塊9月入章市，乓新悅羞提早掃入市捉，避氣免了騎自競贈(zèng)爭。42地塊18、30暖#推盤劍節(jié)奏矮分析因：產(chǎn)品日因素：18、30宰#8弄0%小戶稱型，貴資源假好，編且具商有單逆獨(dú)定大價(jià)權(quán)間，若養(yǎng)在42地塊棉大量戲資源桌在售揮期間現(xiàn)推出西，受港其價(jià)肉格影撓響，串難以臟實(shí)現(xiàn)頃高價(jià)行值；自競勢爭影腸響：18、30巡壽#、新拋悅、33地塊曠，均澡為小撈戶型胸產(chǎn)品交，若溜明年佩上半黃年推艷出與配新悅變自競拌爭，諒且市蛋場形修勢較宋差不誼利于搖價(jià)值蛋實(shí)現(xiàn)疤；而千下半泡年為33地塊陶形象灣樹立召、市吐場培羊育的啟關(guān)鍵役時(shí)期秧，若每此時(shí)18、30品#推出立必然蠢形成墻自競涌爭、杜兩敗圈俱傷蝕；價(jià)值實(shí)現(xiàn)：20川12年可思售資樣源較淘多，蛛銷售耐壓力灰已很泳大，勻若強(qiáng)漿勢推茂出，催難以擇獲得發(fā)較好農(nóng)的銷洪售價(jià)捕值，痕且不輪宜將瓦如此滿優(yōu)質(zhì)仿的資撲源折蔽價(jià)銷闊售。建議蔑：在20禮13年達(dá)仔到現(xiàn)得房時(shí)肥再行貝銷售顆，與33搭配雪入市詠，可鐘實(shí)現(xiàn)允高價(jià)串值。談若33地塊20午12年不缸能開貓盤，麗則建撥議18、30蒜#于20鹿12年下覽半年9月推歡出。20贈(zèng)12年推次盤節(jié)喘奏（33地塊舍可開估盤）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下33地塊開盤熱銷，奠定市場地位33地塊營銷籌備33地塊開盤及熱銷33地塊營銷推廣新悅：524套，46411m233地塊：300套、26000m231地塊：32套，3182m242地塊兵全年片：23乖3套，31欣75駛3m2集中去化收房42地塊持續(xù)銷售強(qiáng)勢推廣新悅結(jié)案31地塊尾房去化遠(yuǎn)洋一方在售清盤20這12年推夜盤節(jié)駁奏（33地塊糖不開刊盤）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下33地塊前期籌備33地塊營銷籌備新悅：524套，46411m242地塊：108套，10357m231地塊：32套，3182m242地塊罵全年蔑：23惕3套，31統(tǒng)75輝3m2集中去化收房42地塊持續(xù)銷售強(qiáng)勢推廣新悅結(jié)案42地塊18、30#遠(yuǎn)洋一方清盤20桂12年總累體銷幟售策朽略確保臭資源驗(yàn)前置房誠，了足解市維場變曠化，敏銳惕把握進(jìn)推盤少先機(jī)賽爭取輛主動(dòng)通過歸銷售拒剛需取產(chǎn)品烈，確例保銷天售任盼務(wù)的奮達(dá)成；合理驢調(diào)整伸，壓疫縮大暗戶型寄產(chǎn)品糟銷售屠周期鞏。通過怒產(chǎn)品濱的合領(lǐng)理搭福配，去吸引隊(duì)更多爭客戶配，并漢依托累于大批戶型腔形象棟得到拿提升街；“展上半峽年：42地塊+新悅疫”，種“下藥半年午：42地塊+3殲3地塊+3睜1地塊脆”因33預(yù)期賣定價(jià)削高于42，31現(xiàn)房皮與33搭配霉銷售勸具有珍一定班競爭敲力。塵因此42存貨損上半訂年力維清70棟%，為33預(yù)留禁出充特分時(shí)推間讓信客戶毒理解惑和消鑰化市命場重視合現(xiàn)場稍銷售賤的士或氣打鄙造，必要依時(shí)實(shí)襲施銷苦售激憤勵(lì)；同透時(shí)利用默好老土客戶幣資源，為33蓄勢20魂12年總鬧體銷趣售策森略項(xiàng)目曬整體20襖11年月橡均去哀化：1-舞11月共湖銷售12構(gòu)74套（灘不含CB編D團(tuán)購20夏4套）倡，月消均約12卸1套，42地塊9-斗11月月均兩去化：約16伙8套20窄12年銷刪售資軍源：上奏半年約75尿7套，其詳中首摔頂層約21躍1套左右軟，占的資源雪總數(shù)氧的37宵%20懼12年銷抽售預(yù)編期：20煮12年2月-7月可兔去化旁近60釋0套，毒剩余10量0套首秀頂層膏資源輔，持奮續(xù)銷惡售。下半坑年重點(diǎn)確為33開盤罪形成法熱銷聞，并關(guān)完成31尾房外去化上半土年銷材售任救務(wù)完乓成為熄重中鴨之重蘇，奠科定全曲年銷春售基日調(diào)20色12年各瘡地塊順銷售始策略42地塊遭：在府售清輔盤上半博年主第要銷籌售資河源，哪壓縮怒大戶賠型銷尾售周洽期，仔搭配撓新悅7地塊態(tài)小戶瓜型產(chǎn)龜品，影同期路去化根據(jù)抽市場饞環(huán)境啞，相快機(jī)而蹄動(dòng)、步合理序調(diào)整通過筑銷售區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)脆機(jī)制俱及促勸銷政糧策，倦刺激錦銷售宣。關(guān)于18、30斷#，結(jié)撈合33推盤滋情況天及辦洪證可氧能性授通盤技考慮31地塊皇：清專盤剩余桃資源染于20躍12年第捎四季象度方斯可入盒市。減入市累時(shí)為挑現(xiàn)房洋，且蛾已交允房半開年多避，社記區(qū)成童熟，擊銷售蜂優(yōu)勢裂較為閉明顯31剩余巾資源漫主要趕為大傻戶型酸，與33搭配指銷售新悅屯：清剝盤2地塊算盡快丸交房疑，7地塊擇火速柿、小籃范圍伏、精磚準(zhǔn)推潛廣，伯資源挖快速浸去化爭取癥上半足年清味盤。因與33價(jià)差逢較大艦，需壁預(yù)留央出充宅分時(shí)蹄間讓舍客戶將理解掩和消揪化市鑄場33地塊：開陶盤并懲熱銷價(jià)格枝高于鉤一方賽在售遺產(chǎn)品午，若筆作為走一方茫后期役市場駁難以騾消化麻，作墓為新春項(xiàng)目值入市恭更加膜利于愿營銷產(chǎn)品脹極具而競爭從力，怨合理懸挖掘蘋賣點(diǎn)者，采誕用有花效的然營銷醬渠道似，并黑充分商利用懶好一帝方老真業(yè)主短及潛系在客交戶根據(jù)撫上半鄉(xiāng)豐年42地塊遠(yuǎn)銷售晌情況楚，確尚定下肝半年33地塊制銷售籍資源42地塊所面臨責(zé)的銷注售環(huán)朗境：剩余謊資源剪中大僚戶型向占比71赴%，首拍頂層斤占比60共%，去配化難遺度大飯。區(qū)域純競品游同質(zhì)撈化嚴(yán)孟重，圈客戶變資源探爭奪平加劇蹤蝶。銷售祝周期驅(qū)短，獎(jiǎng)力爭策上半握年去炊化堪率達(dá)鏈到80荒%，為33地塊馬的入栽市推搞廣提俗供充鹽足時(shí)腹間。因而，42地塊珍需合賀理調(diào)罩整，擊促進(jìn)塵重難蓮點(diǎn)產(chǎn)紙品去濱化；浸同時(shí)鍋利用番與新欣悅產(chǎn)向品的惜差異哄化，公拉開寶合理夾價(jià)差逢，避像免自蝴競爭廊，在乎銷售膛和推幟廣渠戶道上今實(shí)行源聯(lián)合再捆綁歷，攜敏手迅手速搶聚占市雖場份閘額。42地塊哈銷售澡策略厚重點(diǎn)勒說明新悅血銷售法策略賴重點(diǎn)蜂說明新悅吊明年訊所面拘臨的煮銷售優(yōu)環(huán)境濤：明年打上半投年市寶場預(yù)濟(jì)期更然加惡含化，熊客戶匪資源用將更婦加珍抬貴。因資忠金占放壓、儲(chǔ)銷售號(hào)資源躲的補(bǔ)嫌充、勵(lì)與33錯(cuò)峰字銷售腎等原擁因，仍務(wù)必指于上岔半年稿入市木。泛海涼退房估不確郊定因尤素大知，在喊其退芳房沒乞有定拿論之騰前不恒宜過核早推導(dǎo)廣。推廣夕及銷泰售周壤期短屠，合班計(jì)約4個(gè)月悟，不耳適合頂作為序新項(xiàng)挺目樹春立形戰(zhàn)象。事實(shí)匯上大栽多客挎戶知挽道新俊悅為聯(lián)一方受另一悔組成礦，若公重新萄包裝嚇入市簽，不園可避籠免的表面臨西市場迎輿論背的壓拍力，核如開筍發(fā)商帶捂盤艷惜售雀、新竹悅換查了個(gè)鋼馬甲洋等負(fù)厲面評觸價(jià)，賺從而鋪使目累前業(yè)均主與嶄開發(fā)才商僵勤化的艘關(guān)系汽再次始推向眨風(fēng)口尸浪尖排。綜上，7地塊恰沒有出時(shí)間波按部苗就班疼的包愧裝推渴廣、滔樹立比形象巧、積譯累客評戶等潑，同州時(shí)考泛慮推菜出資赤源實(shí)呼為退琴房，攤因此殲亦不暗適合份做大慈范圍誤的宣牙傳推態(tài)廣。若7地塊怖作為骨新項(xiàng)獲目重殘新入禿市，聰將面造臨很拼大的艦營銷傳風(fēng)險(xiǎn)放，并赤拉長辱了銷蹦售周序期。因此仍延追續(xù)新扮悅二拌期入易市。新悅豬銷售決策略旱重點(diǎn)鏈說明銷售途渠道蛇：利用維媒體五資源接組織石團(tuán)購建議艇借用冒外力拼，小哲范圍病推廣穿，短河期內(nèi)簽積累學(xué)大量靠客戶像，且柄客戶徹量達(dá)沒到一協(xié)定程珍度方馬可開怒盤，段力爭幕開盤般去化90斬%以上幻玉。從搞而將洞市場診影響智降至飼最低唐。團(tuán)購澤形式蓄：與搜漢房/新浪/焦點(diǎn)幫中一橫家合敗作，嘆辦理租會(huì)員蔥卡，密如搜掉房白犧金卡虜，辦煮卡者下購房魚有一錘定優(yōu)禾惠，救如存雜一萬閱抵十誰萬。璃這樣互可以祥在不錯(cuò)直接尾降價(jià)承的前濫提下紙，利輔用媒娃體平興臺(tái)短進(jìn)期內(nèi)他積累有大量懶客戶訪。如氧中建刮玲瓏禍山十抵月初臂的新民浪團(tuán)梯購。新悅造銷售帝策略引重點(diǎn)盞說明短信推廣每周條數(shù)共計(jì)2-3次一萬條8-12次12萬條備選數(shù)據(jù)庫項(xiàng)目周邊競品樓盤400來電及詳情頁團(tuán)購報(bào)名、近三個(gè)月看房團(tuán)報(bào)名、同類型同價(jià)格樓盤400來電及詳情頁團(tuán)購報(bào)名電話營銷每周電話回訪共計(jì)待定4周待定備選數(shù)據(jù)庫項(xiàng)目周邊競品樓盤400來電及詳情頁團(tuán)購報(bào)名、旗艦店報(bào)名數(shù)據(jù)渠道營銷每周共計(jì)1次4周4次備選渠道項(xiàng)目周邊或購房人群區(qū)域?qū)懽謽?、賣場、商場、大型超市廣告排期每周金額共計(jì)1次待定4周待定排期位置總網(wǎng)首頁、北京網(wǎng)首頁、bbs首頁、咨詢詳情頁、新房首頁與42地塊冠綁定靜推廣餃，集役中銷熔售此團(tuán)腎購模且式為幕目前礎(chǔ)房產(chǎn)邪項(xiàng)目粗推廣欲主流桃渠道臉，且昂媒體弊正處蠟于大握力宣遺傳時(shí)傅期，餡資源妻支持施優(yōu)勢鐘俱佳投資60萬啟著動(dòng)資躺金，剛媒體糖提供探超過40同0萬的銹套餐瓣服務(wù)新悅昆銷售芽策略冠重點(diǎn)姜說明團(tuán)購優(yōu)喬勢：不直寧接釋屑放降酸價(jià)信誕息，翁避免摔了市啊場負(fù)狹面反斥饋。充分寶利用材媒體巡壽平臺(tái)島及資蜂源，桐短期菊內(nèi)可米積累爆大量濕客戶嗚，并點(diǎn)快速崗釋放頑資源舉，達(dá)緒到基嬸本清悠盤的手效果帳。小范苦圍推垮廣，虜使負(fù)偽面影襪響降陸至最晌低。銷售仿價(jià)格表：7地塊訂資源介價(jià)格售調(diào)至速與2地塊藥實(shí)際蛙成交安價(jià)持疏平，北價(jià)差壘通過慘與媒象體合垃作辦長卡形歷式折師減。20鍛12年價(jià)滑格策著略合理調(diào)整、加速剩余資源的去化速度42地塊現(xiàn)房優(yōu)勢大，價(jià)格不宜調(diào)整31地塊實(shí)際成交價(jià)與42地塊售價(jià)拉開1000元/平米左右價(jià)差。根據(jù)市場情況調(diào)節(jié)價(jià)差新悅根據(jù)其他幾地塊銷售情況確定33地塊選擇軌適當(dāng)房源鉤，通壟過兩次測價(jià)瞞，準(zhǔn)確錫掌握榮滿足搞營銷澇目標(biāo)斥的量勾價(jià)平追衡點(diǎn)侍，同絕時(shí)指導(dǎo)20侵12年價(jià)騰格基吊調(diào)及42地塊價(jià)格嶄。通過42地塊覽產(chǎn)品堅(jiān)與新票悅產(chǎn)無品的兇對比侍，和桃權(quán)重袋計(jì)算江，推疾導(dǎo)出增新悅價(jià)格晌。20蕩12年測竿價(jià)建科議42地塊咸目前屋銷售炊表現(xiàn)息：9-探12月月油均去孕化16參8套，慰其中齡小戶權(quán)型月恨均去?；?5錄4套，腿大戶物型月御均去輔化14套。喪目前致剩余23語3套，磨其中小戶場型剩記余68套，忠均為澡首頂們層，肅大戶象型剩罩余16副5套，72套首候頂層。剩余漸資源虧首頂紗層合巧計(jì)14賞1套。42地塊安首頂絡(luò)去化慘情況姓：9-鍋12月共拔去化己小戶害型首撇頂層51套，斤均價(jià)17菜81犧3元/㎡，斜月均盟去化17套；襯共去固化大錦戶型林首頂呀層10套，膊均價(jià)20影07菊8元/㎡，盈月均3套；吩按此壟計(jì)算國，剩國余資欄源中累的小允戶型辛首頂友層還蝴將去驕化3個(gè)月纏，大均戶型熟首頂推層還愛將去鞋化21個(gè)月恐，遠(yuǎn)熄遠(yuǎn)達(dá)寸不到傲營銷霜目標(biāo)桌。20違12年上柜半年份資源駕：42地塊23悄3套+新悅52罷4套=7能57套，涌其中21惱1套首政頂層具。20伍12年上屋半年暑銷售貼預(yù)期澇：6個(gè)月憤，60奏0套測價(jià)望目的蜓：加速挪首頂勝層資橫源去紙化；證快速襪掌握非客戶沸心理濕價(jià)格管預(yù)期能；合功理調(diào)周整，偷搶占稍市場秤份額攔；奠行定20柳12年上規(guī)半年陰價(jià)格歪基調(diào)擾，并機(jī)為新直悅的除價(jià)格酷制定才提供辭依據(jù)吵。20扯12年測坦價(jià)建跪議賈兵賴加入42測價(jià)測價(jià)摧思路辨：（1）分求別推慎出大雀小戶殲型的辰首頂送層各10套，糞分兩液次進(jìn)丑行測余價(jià)，攏第一坦次推名出大貞小戶澇型首務(wù)頂層問各5套，末一口話價(jià)一龍步到暴位，決測試劈燕底線運(yùn)價(jià)格縣的去葡化速睛度；（2）第才二次顯推出家大小版戶型枝的首汗頂層朗各10套，友同樣絡(luò)一口智價(jià)，執(zhí)但價(jià)籍格應(yīng)啊高于酸第一影次促回銷價(jià)犧格，裕兩次破測價(jià)賺的價(jià)汪差拉飯大，志便于采掌握揪量價(jià)弱平衡亭點(diǎn)。（3）平盲均分輩配每窩次測耽價(jià)的故首頂策層資告源，篩可以散使首寨層和追頂層粥的不愉同資色源進(jìn)狗行不政同價(jià)貿(mào)格的泰測試輛，增瘡加測徹價(jià)的區(qū)準(zhǔn)確萌性。測價(jià)侍時(shí)間閃：春尾節(jié)前旅后各判一次測價(jià)來戶型眉建議杏：C1、C3和C2戶型邁，剩唇余資殖源及妨首頂蛛層較多多。測試珍建議愚：根扒據(jù)此顛報(bào)告居第二爆部分認(rèn)對競披品量親價(jià)關(guān)灰系的召分析依，建疾議：第一交次測謝價(jià)大瓦小戶結(jié)型建忽議價(jià)銜格均蟻為16威00渴0元/㎡。第二鋪次測我價(jià)大惱戶型避建議橡價(jià)格18流00顯0元/㎡，孔小戶哈型建剖議17喜00遲0元/㎡。銷售裕說辭陪：春輩節(jié)回淋饋，誦限時(shí)匠促銷推售桌方式加：由件遠(yuǎn)嘉限根據(jù)芹客戶瓦情況號(hào)靈活棗掌握20跨12年新蟻悅價(jià)端格策男略新悅42地塊比較區(qū)位一方東側(cè)，東側(cè)及北側(cè)均為道路，環(huán)境更差位于一方項(xiàng)目成熟地塊群中42區(qū)位更好，更加成樹交通距離地鐵超過一公里距離京通快速、地鐵更近42交通更加方便項(xiàng)目規(guī)劃塔樓、一梯五戶、建筑密度大低密度、板樓、花園洋房42居住更加舒適產(chǎn)品設(shè)計(jì)小戶型僅B1南北通透，且為刀把戶型，居住舒服適度差；其他戶型均為朝南或朝東朝西戶型。而大戶型面寬窄、采光面僅兩個(gè)、面積浪費(fèi)多南北通透、干濕分離，朝南面寬多等優(yōu)點(diǎn)，居住舒適、生活品質(zhì)高42產(chǎn)品品質(zhì)較新悅高很多得房率78%87%42更優(yōu)建筑立面歐式風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格42地塊建筑風(fēng)格更加符合客戶偏好園林因均地下室設(shè)計(jì)，覆土量少，大樹少綠植更多，大樹數(shù)量多42園林規(guī)劃更加優(yōu)異噪聲臨鐵路，受鐵路、道路、學(xué)校、航線四方面噪聲污染臨鐵路，受鐵路、航線兩方面噪聲污染42受污染更少配套距離東一時(shí)區(qū)配套近位于配套群中央，生活便利42生活更加便利工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房2013年入住新悅更優(yōu)通過拌對新感悅及42地塊藏十項(xiàng)蕩重要惑因素敬進(jìn)行討對比廊，我僑們發(fā)碧現(xiàn)42地塊壟品質(zhì)隔明顯列優(yōu)于鎮(zhèn)新悅炮，居急住更顛加舒粥適、蠟性價(jià)敗比更輕高。碌而新貿(mào)悅僅妨存在殲入住寶時(shí)間征優(yōu)勢比較因素權(quán)重42地塊新悅區(qū)位5%10.98交通5%10.98項(xiàng)目規(guī)劃12%10.9產(chǎn)品設(shè)計(jì)25%10.85得房率15%10.9建筑立面5%10.98園林5%10.95噪聲5%10.95配套8%10.95工程進(jìn)度15%11.05綜合得分100%10.931價(jià)格（元/平米）18500172241800016758175001629320倡12年新魂悅價(jià)雕格策專略分別璃對10項(xiàng)因罰素進(jìn)尼行修深正，族得出蕉新悅隊(duì)相比42地塊搬的綜軌合得猴分約0.童93但1。若42地塊知價(jià)格源為18滋00趴0元/平米誘，則韻新悅禁銷售16勺75膽8元/平米擊左右投相對鉤合理玻。價(jià)衡差約12嶺42元/平米籮。價(jià)格狡調(diào)整仙：因新格悅均娘為小伶戶型榆總價(jià)幕較低粗，客易戶基能數(shù)相叔對較黃大，桃因此深建議擁將價(jià)差信控制步在10甜00元/平米塊左右相對愿合理叫。即約17嘗00皺0元/平米。打分旅說明慣：略差0.搜98，相貞對較勵(lì)差0.摩95，差0.洞9，非逆常差0.季85相對開優(yōu)秀1.原0518約00鋒0做基津礎(chǔ)0.壞01對10脫0%價(jià)格早影響礎(chǔ)為18安0元20予12年新帳悅價(jià)睬值實(shí)兆現(xiàn)新悅共價(jià)格控調(diào)整悔后，央按照17存00慣0元/平米踩測算緒，可申實(shí)現(xiàn)土貨值洗約78芝89充9萬元禁。未售資源套數(shù)（套）未售資源面積（平米）目前銷售均價(jià)（元/平米）總貨值（萬元）調(diào)整前524464111898988129調(diào)整后1700078899Co恰nt方en慚ts2011年區(qū)域銷售情況1232012年銷售策略2012年推廣策略42012年可售資源及營銷目標(biāo)推廣巴策略粥主體篇思想根據(jù)竄各地盞塊以柳及各怪推廣使階段平特點(diǎn)細(xì)，采晶取針卡對性述推廣雀策略勸：42地塊久：延醋續(xù)大愛戶型勻推廣舅形象待“CB網(wǎng)D醇熟夫洋房渡”的先基調(diào)，通苦過線揭上線熱下活喘動(dòng)尋帶找客斤戶資壩源，抱重點(diǎn)盲強(qiáng)化霧客戶煙體驗(yàn)懼、圈雕層營新銷等照，通捷過與喚新悅間及33地塊爭的小遮戶型圓產(chǎn)品咸形成目信息坊互補(bǔ)脖，勻靈速去嬌化。新鳥悅朽：關(guān)鍵甘解決嶺收房粥、蓄也客與砌銷售竭三者傘間的馳矛盾額，為板減少監(jiān)負(fù)面擊影響俘，建沉議低調(diào)民宣傳顯、集夾中蓄艦客、筍快速躁去化。并覺為33預(yù)留雕出合樓理的拼市場稀消化師期。31地塊肥：20伙12年底誓根據(jù)33銷售摸情況礙，搭帽配銷終售，陳適當(dāng)插時(shí)進(jìn)尾行直際效渠孤道宣顯傳，白不考梁慮做接大范慰圍推露廣。33地塊扛：若20館12年土甚地可聲入市鎮(zhèn)，建凈議9月開燦盤。5月全脅新形忘象入束市，欲指高劈燕打低扮，以件實(shí)現(xiàn)跳更高奔溢價(jià)。推廣飛主策閥略整合誦傳播療營銷：根壯據(jù)各使推廣怒渠道誤的特慰點(diǎn)，估多角咐度的淹信息夢釋放盡。精準(zhǔn)苦營銷：把茶握目翼標(biāo)客趁戶來繡源，刑深入喇分析砍其特戶點(diǎn)，握采用晌最為置直效奮的手堡段，瞎精準(zhǔn)區(qū)營銷爹；如撇網(wǎng)絡(luò)須、短腎信等郵?；顒?dòng)攪營銷：在磁明年3月后糾，在迅樣板飯間開濱放等刊重要注節(jié)點(diǎn)朝或重新要節(jié)竭日舉孫辦客珍戶活湊動(dòng)，順通過購圈層未活動(dòng)叉的方羅式，扛將一傘方大骨戶型財(cái)產(chǎn)品郵信息截廣而斬告之丟。網(wǎng)絡(luò)坊營銷：整育合各霧大媒肚體資影源如疫三大握主流據(jù)媒體上、項(xiàng)行目網(wǎng)籃站、配微博宇等，葬通過牙硬廣著、軟酬文、茅新聞紀(jì)發(fā)布撓達(dá)到也信息志傳遞勸的目炭的，劫并借猴助媒捆體資溉源，技舉辦虹線上群線下蠻互動(dòng)?；顒?dòng)宗、組抱織看盤房團(tuán)極等。體驗(yàn)動(dòng)營銷：打遲造42地塊拍大戶菠型實(shí)治景樣餐板區(qū)憲，加臘強(qiáng)項(xiàng)緒目現(xiàn)割場及柳外圍綿環(huán)境念建設(shè)古，以饑情境廢化的施營銷焦手法梁，讓督業(yè)主紹真實(shí)統(tǒng)的體站會(huì)到遞遠(yuǎn)洋喬一方裳生活宵品質(zhì)盜。促綱進(jìn)大常戶型鋤銷售厭的同魯時(shí)，議為33地塊望蓄力私。同藏時(shí)，傾由于需營銷鍵周期啟限定隱，為33地塊個(gè)打造暖專屬班銷售耐中心暮及樣僵板間鋤。品牌呈營銷：33地塊標(biāo)以全鏟新中西高端呀形象孔入市狂，打烘造42地塊敵大戶手型形濾象鞏版固帶嬌動(dòng)33地塊牌。42地塊佳營銷凍階段柿劃分42地塊260套34591平米均價(jià)19620元/平米貨值67865萬元42地塊第二銷售階段，力清25%戶外等資源已調(diào)為33地塊推廣信息，主要推廣渠道為短信、網(wǎng)絡(luò)、老帶新等主要推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、短信、平媒等，及客戶活動(dòng)通過重難點(diǎn)戶型簽約獎(jiǎng)勵(lì)、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)等，完成尾房去化主要推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、短信、等42地塊主要銷售階段，力清70%。為33及31爭取更多的銷售時(shí)間樣板間開放。需3月完成，真正可為42銷售蓄力借樣板間開放舉辦兩次客戶活動(dòng)大戶型家徽大宅形象鞏固，媒體全面推廣主要推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、短信、平媒、戶外、圍擋等，及客戶活動(dòng)推廣任務(wù)3月2月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月實(shí)體樣板間到位，并舉辦開放活動(dòng)圈層活動(dòng)第一銷售階段尾房去化42地塊持續(xù)銷售清盤第二銷售階段42地塊挨推廣帽執(zhí)行三大主流網(wǎng)絡(luò)+實(shí)樓樣板間+戶外廣告牌+項(xiàng)目工地圍擋+報(bào)紙雜志等平面媒體推廣+短信息發(fā)送+項(xiàng)目網(wǎng)站更新+樓書等銷售道具+銷售現(xiàn)場氛圍包裝+看房團(tuán)+巡展CBD百萬洋房區(qū)64席家徽大宅持續(xù)釋放42地塊大戶型信息，擴(kuò)大大戶型市場聲音。通過活動(dòng)、直效媒體的采用，力保2012年清盤2012年1月-2012年12月推廣目的媒介策略推廣主題推廣階段性進(jìn)行，各階段側(cè)重點(diǎn)不同。各種媒介組合搭配。上半年立體包裝、整合媒體、鞏固項(xiàng)目整體形象，通過整合渠道資源，力爭銷售70%。下半年通過老帶新短信等，促進(jìn)銷售。同時(shí)為33下半年開盤做好充分鋪墊媒介組合時(shí)間節(jié)點(diǎn)結(jié)合樣板間開放組織客戶活動(dòng)，加強(qiáng)客戶體驗(yàn)與各大網(wǎng)站合作，利用網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)為現(xiàn)場帶來客戶次輔助手段輔助手段。重要節(jié)點(diǎn)、重點(diǎn)報(bào)紙形象傳播波段式投放：配合關(guān)鍵傳播節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行集中投放打擊脈動(dòng)式持續(xù)投放：通過文字鏈及配送資源維持一定的熱度尋找看房團(tuán)，與目標(biāo)客戶直接接觸根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，會(huì)村頂棚、圍擋畫面更換建設(shè)，門頭及精神堡壘更新等媒體組合策略戶外媒體項(xiàng)目網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)投放項(xiàng)目網(wǎng)站信息更新，鞏固、詮釋“CBD百萬洋房區(qū)64席家徽大宅”報(bào)紙廣告媒體渠道業(yè)內(nèi)刊物活動(dòng)營銷42地塊氏推廣完執(zhí)行4442地塊延實(shí)景議樣板哲區(qū)目的注：為襖了加刪強(qiáng)客腰戶的熟營銷管體驗(yàn)思，體投現(xiàn)項(xiàng)液目低茅密稀察缺品汁質(zhì)，第實(shí)現(xiàn)狗大戶己型的脹清盤戶型傻選擇裝：Ｃ２雅（精陰裝）幟、下喜躍（伴毛坯速）原因譽(yù)：C2存量累最多傍，客舅戶抗?fàn)啃暂^轉(zhuǎn)大下躍壓面積妄較大饒，去月化難較度大遭。樓棟葡選擇也及動(dòng)廚線：21徹#原因嚇：更米好的嫂體現(xiàn)喊項(xiàng)目窮的低厭密度蘇，視撓野、虎景觀向好。從項(xiàng)鍬目西沒側(cè)進(jìn)剖入，臨不深勸入地匪塊內(nèi)眾部，貝涉及種到未泄完工吉的樓記座較塵少，域減少嶼施工驕難度遷。開放奸時(shí)間呀：建議份時(shí)間3月下灶旬，歌最晚組不晚測于3月底，以嫩更好暖地為貫銷售蕩蓄力敏。由晃于42地塊恢大戶港型的法銷售吩期集石中在20貸12年上書半年姓，因串此實(shí)生體樣垮板間慎開放匠得越早鏈越好迫。2131地塊藏營銷隊(duì)階段歪劃分31地塊32套3282平米均價(jià)21665元/平米貨值7111萬元3月2月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月具備銷售條件，銷售資料到位重新打開資源營銷籌備期集中去化期轉(zhuǎn)現(xiàn)辦理階段31地塊尾房資源去化清盤集中亮相期轉(zhuǎn)現(xiàn)辦理期間，因均為首頂大戶型，需預(yù)留3個(gè)月的銷售期推廣任務(wù)持續(xù)銷售，年內(nèi)清盤準(zhǔn)備好32套房源銷售物料、折頁、戶型圖等針對現(xiàn)房小范圍、直效推廣，如短信31地塊跑推廣縱執(zhí)行短信（為主）+項(xiàng)目網(wǎng)站更新+看房團(tuán)+巡展CBD核心百萬平米臨河華宅現(xiàn)房限時(shí)搶購釋放31地塊大戶型現(xiàn)房銷售信息，至促進(jìn)尾房銷售2012年9月-2012年12月推廣目的媒介策略推廣主題作為大戶型資源的補(bǔ)充，且量少，不做大面積推廣。通過個(gè)別直效媒體，及老帶新等方式促進(jìn)銷售。戶外、圍擋等全部維持33地塊推廣信息。媒介組合時(shí)間節(jié)點(diǎn)新悅皆營銷穿階段漫劃分新悅524套46411平米均價(jià)18989元/平米貨