京津冀重點區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析

京津冀重點區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析京津冀重點區(qū)域房地產(chǎn)市場分析京津冀房地產(chǎn)市場研究分析PART1.京津冀一體化政策解讀與分析PART2.京津冀市場現(xiàn)狀與研判PART3.投資建議戰(zhàn)略目標(biāo)-建設(shè)以首都為核心的世界級城市群，三個階段六大維度一體化進程——2015年4月30日，中央政治局會議審議通過了《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》路線圖和時間表明確，京津冀一體化開始進入全面實施的新階段。整體定位：建設(shè)以首都為核心的世界級城市群、區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展改革引領(lǐng)區(qū)、全國創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟增長新引擎、生態(tài)修復(fù)環(huán)境改善示范區(qū)。三期目標(biāo)規(guī)劃（2015-2030）近期目標(biāo)時限2017年非首都核心功能疏解到2017年要取得明顯進展，協(xié)同發(fā)展的頂層設(shè)計和工作機制要基本確立。中期目標(biāo)時限2020年北京市常住人口要力爭控制在2300萬人左右，首都突出問題得到緩解;區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量要有效改善，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展和公共服務(wù)共建共享更是要有重大進展，協(xié)同發(fā)展機制有效運轉(zhuǎn)，區(qū)域內(nèi)發(fā)展差距明顯縮小。遠期目標(biāo)時限2030年京津冀區(qū)域一體化格局基本形成，京津冀成為具有較強國際競爭力和影響力的重要區(qū)域，甚至能夠引領(lǐng)、支撐全國經(jīng)濟社會發(fā)展?？臻g布局-一核雙城三軸四區(qū)多節(jié)點為骨架涵蓋3地13城6年投入42萬億確定“功能互補、區(qū)域聯(lián)動、軸向集聚、節(jié)點支撐”的布局思路，明確了以“一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點”為骨架，推動有序疏解北京非首都功能，構(gòu)建以重要城市為支點，以戰(zhàn)略性功能區(qū)平臺為載體，以交通干線、生態(tài)廊道為紐帶的網(wǎng)絡(luò)型空間格局。包括北京市、天津市以及河北省的唐山、石家莊、秦皇島、廊坊、保定、滄州、張家口和承德，涉及到京津和河北省8個設(shè)區(qū)市的80多個縣（市）。國土面積約為12萬平方公里，人口總數(shù)約為9000萬人，是全國主要的高新技術(shù)和重工業(yè)基地。據(jù)財政部測算，2014-2020年將投入42萬億元用于京津冀一體化首要任務(wù)-疏解四類非首都功能，八大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)截至2017年1月疏解四類非首都功能北京產(chǎn)業(yè)外遷大的方向是挪產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和教育醫(yī)療資源，從而實現(xiàn)人口的疏導(dǎo)重點突破-2020年京津冀三地客運實現(xiàn)1小時交通圈2020年實現(xiàn)公路網(wǎng)絡(luò)一體化、交通運輸樞紐一體化、交通運輸管理一體化、交通運輸服務(wù)一體化、物流發(fā)展一體化。構(gòu)建“1小時”交通圈、半小時通勤圈，實現(xiàn)區(qū)域公交一卡通、客運服務(wù)一票式、貨運服務(wù)一單制，共同打造國際航空樞紐。公眾服務(wù)-優(yōu)化資源配置共享總結(jié)：京津冀發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃布局核心-疏解北京非首都功能與城市壓力，并帶動周邊區(qū)域發(fā)展提速實現(xiàn)一舉多得多重戰(zhàn)略目標(biāo)！京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與交通通一體化建設(shè)，將促使區(qū)域人口及城市增容升級，并直接帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場投資與增長空間；自2015年頒布實施以來部分區(qū)域房價城125%增長，環(huán)境區(qū)域房屋供不應(yīng)求現(xiàn)象更為常見。2020年將是京津冀產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展和公共服務(wù)共建共享更是要有重大進展PART1.京津冀一體化政策解讀與分析PART2.京津冀市場現(xiàn)狀與研判PART3.投資建議京津冀樓市格局|以北京為核，雙鏈條外延發(fā)展，多個中心分布發(fā)展第一鏈條60-80KM重點板塊：廊坊、北三縣、固安、永清、涿州、懷來地處1小時交通圈內(nèi)，15000-28000元/㎡，客群主以北京外溢型客群為主，投資客群為輔（新興區(qū)域除外）第二鏈條80-140KM重點板塊：興隆、武清、寶坻、勝芳、霸州、雄縣、任丘、淶水、易縣、涿鹿、崇禮地處1.5小時交通圈內(nèi)，8000-15000元/㎡，客群主以北京投資及休閑度假類客群為主，兼顧地緣自住型需求；多個中心120-220KM主要城市：石家莊、唐山、承德、張家口地處2小時交通圈內(nèi)，8000-25000元/㎡，京津冀戰(zhàn)略圈重要中心城市，客群主以吸納周邊城市外來客群及地緣性客群為主，兼顧北京部分投資性客群；第一鏈條重點板塊市場分析區(qū)域發(fā)展階段當(dāng)前平臺價格（元/平米）主要開發(fā)商主要產(chǎn)品2016年銷售量2016年銷售額2017年第1季度均價涿州熱點高層1.3－1.8北大資源、鴻坤、華夏、中冶、城建高層75.7891.4固安熱點高層2－2.2別墅2.2華夏高層、聯(lián)排、疊拼222.23001.8廊坊較成熟高層1.4－1.8榮盛、華夏、恒大、中建、首開高層176.27208.41.85北三縣熱點高層1.8－3.0綠地、碧桂園、富力高層632989.328000永清新熱點高層1.6－1.7聯(lián)排2.5－2.6融創(chuàng)、華夏、國瑞高層、疊拼、聯(lián)排1201451.6北京60KM圈內(nèi)，環(huán)京核心層以直達北京交通，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與北京外溢剛需客戶為市場優(yōu)勢，各版塊年銷售額90-300億元不等固安300億，222.2萬平廊坊208.4億，176.27萬平北三縣989.3億，632萬平香邑溪谷涿州慧友萬悅城50KM80KM110KM永定河孔雀城劍橋郡中央公館二期京南綠洲森林新都孔雀城國瑞生態(tài)城華夏第九園蘭亭鴻坤理想瀾灣首開國風(fēng)悅都大運河孔雀城公園壹號院綠地國寶21城富力新城涿州89億，75.7萬平數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)項目統(tǒng)計和中指數(shù)據(jù)平臺永清145億，129萬平大廣高速京臺高速廊滄高速傳統(tǒng)熱點區(qū)域，優(yōu)享北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及人口導(dǎo)入等市場紅利第二鏈條重點板塊市場分析環(huán)京80-120KM圈內(nèi)，環(huán)京市場新興熱點區(qū)域，與北京交通聯(lián)系通達性強，道路、軌道公共交通便捷1-1.5小時可直抵北京。各版塊內(nèi)溫泉、自然旅游資源豐富，現(xiàn)階段主以投資級度假型客群為主。售價萬元/平米，年銷售額25-186億元/板塊；區(qū)域發(fā)展階段當(dāng)前平臺價格（元/平米）主要開發(fā)商主要產(chǎn)品2016年銷售量2016年銷售額2017年第1季度均價淶水新熱點高層精裝0.8疊拼精裝1.3聯(lián)排精裝1.6碧桂園、世茂、華銀城、恒大高層、聯(lián)排、疊拼45.660.51.1霸州新熱點高層1.2聯(lián)排1.5－1.8華夏、榮盛、碧桂園高層、疊拼、聯(lián)排109841.35勝芳新熱點高層0.7-1.1無品牌房企進入高層、洋房42240.9武清較熱點高層0.8－1.3洋房1.7－1.8聯(lián)排1.9－2.3世茂、招商、首創(chuàng)、萬科高層、小高層、聯(lián)排1491861.45任丘新熱點高層0.5－0.7獨棟1.1－1.4碧桂園、華夏高層、獨棟39.8250.9武清186億，149萬平霸州84億，109萬平任丘（白洋淀）18億，39.8萬平60KM80KM120KM白洋淀孔雀城天潤國際城匯通東湖印象溫泉新都孔雀城四季御泉灣錦繡華府新華聯(lián)世家楓丹新城淶水36.5億，45.6萬平永清145億，129萬平大廣高速京臺高速廊滄高速勝芳24億，42萬平未來城盛景家園新興熱點區(qū)域，受第一鏈條價格暴漲、供應(yīng)短缺等影響未來增長強勁多中心發(fā)展板塊2小時交通圈內(nèi)，京津冀發(fā)展重要中心城市，自有資源及市場基礎(chǔ)深厚張家口承德興隆唐山市石家莊石家莊-200KM-規(guī)劃距離1.5-2小時河北行政中心、京津冀對外交通出口、京津冀西南部副中心城市1.8-2.5萬元/㎡，客群主以本地居民及周邊城市居民為主兼顧部分北京投資客群張家口-160KM-規(guī)劃距離1-1.5冬奧會舉辦地、自然環(huán)境優(yōu)越、京津冀西北特色功能城市0.9-2.3萬元/㎡，客群主以北京獨家及投資客群為主承德-160KM-規(guī)劃距離1-1.5小時避暑圣地、京津冀特色旅游城市、東北部特色功能城市0.5-0.8萬元/㎡，客群主以北京度假客群及周邊投資客群維護與地緣自住客群唐山-150KM-規(guī)劃距離1小時河北經(jīng)濟中心、京津冀東北部副中心城市0.8-1萬元/㎡，客群主以地緣性客群為主；兼顧外地投資客群熱點板塊市場分析熱點板塊分析|第一鏈條-固安市場分析距新機場11KM固安固安依托區(qū)位交通及配套逐步完善，房地產(chǎn)已處于發(fā)展成熟階段，高層產(chǎn)品集中在城市屬性較強的北部三大板塊，低密產(chǎn)品集中在距城市較遠的牛駝板塊，整體高層與低密產(chǎn)品供應(yīng)面積占比約80%：20%孔雀城大湖孔雀城萊茵河谷中鼎鳳凰城英國宮龍town空港一號三盛國際城牛駝溫泉孔雀城廊涿高速大廣高速孔雀城板塊產(chǎn)品：別墅、高層；價格：別墅33000元/平；高層22000元/平；老城板塊產(chǎn)品：高層；價格：17000-20000元/平；城南板塊產(chǎn)品：高層；價格：15000-18000元/平；牛駝板塊產(chǎn)品：別墅；價格：15000-25000元/平；高層低密版塊成因：距離北京較近，區(qū)域配套規(guī)劃落實較好京津冀交通樞紐中心千億級產(chǎn)業(yè)新城五軌接駁等市場版塊劃分固安房地產(chǎn)市場當(dāng)前處于成熟發(fā)展階段，區(qū)域市場可分為孔雀城版塊、老城區(qū)版塊、城南版塊及牛駝四大板塊，其中城區(qū)及周邊以高層為主，牛駝以別墅為主。固安近三年住宅供銷平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場較成熟，16年市場容量達300億，當(dāng)前高層時點價達2萬/平，預(yù)計明年單價2-2.2萬/平，總價150萬以上；別墅單價萬/平，總價350萬以上總貨值（億）128167300時點價2.2萬/平預(yù)測價2.3－2.5萬/平價格漲幅較小固安當(dāng)前高層時點價2萬/平，預(yù)計2017年2-2.2萬/平別墅因集中在南部牛駝區(qū)域，價格實現(xiàn)較低，時點價2.2萬/平，預(yù)計2017年2.3－2.5萬/平熱點板塊分析|第一鏈條-固安市場分析市場情況：固安房地產(chǎn)處于發(fā)展成熟階段，供銷平穩(wěn)，市場容量達300億元，高層與別墅供應(yīng)量占比約80%：20%，區(qū)域價格16年高層達2萬/平米，別墅2.2萬/平；市場預(yù)測：區(qū)域16年價格上漲過快，且17年可售住宅供應(yīng)將同比16年減少約100萬平，且后續(xù)供應(yīng)以高層產(chǎn)品為主，預(yù)計未來價格將逐步企穩(wěn)，漲幅小，高層預(yù)計單價2-2.2萬/平，總價150萬元起，別墅集中在牛駝預(yù)計單價萬/平，總價350萬元起。熱點板塊分析|第一鏈條-固安市場分析廊涿高速大廣高速廊滄高速京滬高速京津高速21KM廊坊北京京臺高速廊萬線板塊成因：區(qū)位優(yōu)勢明顯，享京津冀一體化利好，承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。市場板塊劃分：萬莊板塊受第二機場規(guī)劃影響，為新興區(qū)域；開發(fā)區(qū)板塊近京津高速、京津塘高速，承接北京外溢客戶；市中心板塊發(fā)展成熟、配套齊全，本地客戶為主；龍河板塊為產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展。依托環(huán)北京核心區(qū)位及配套，當(dāng)前處于房地產(chǎn)成熟階段；中心區(qū)板塊城市屬性最強以高層產(chǎn)品為主，開發(fā)區(qū)配套較弱，但與北京通勤時間較短，別墅較為集中；高層與別墅產(chǎn)品供應(yīng)量配比約為95%：5%帝景天城盛澤花城躍界榮盛花語城孔雀城大學(xué)里鳳河國際高爾夫別墅康城瑞河蘭喬錦繡蘭苑瑞成觀邑恒大翡翠華庭鴻坤理想瀾灣四季花語首開國風(fēng)悅都中科紫峰中建高街國際孔雀城公園海孔雀城大公館K2京南獅子城匯源名居廊坊新世界中心上善頤園未來城世僑·唐墅產(chǎn)品：高層價格：15000-18000元/平產(chǎn)品：高層價格：：11000-14000元/平萬莊板塊產(chǎn)品：高層價格：14000-17000元/平龍河板塊中心區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊產(chǎn)品：高層，別墅高層價格：13000-15500元/平別墅價格：16000-22000元/平熱點板塊分析|第一鏈條-廊坊市場分析熱點板塊分析|第一鏈條-廊坊市場分析近三年市場供銷平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場較成熟；高市場需求量促進價格攀升，16年市場容量達208億，高層時點價格達1.7萬/平；預(yù)計明年高層均價2萬/平，主力總價140萬以上60％2016年廊坊高層當(dāng)前時點價達1.7萬元/平，預(yù)計2017年高層均價1.8-2萬元/平米，主力總價在140萬元以上；總貨值(億）123125208市場情況：廊坊處于房地產(chǎn)成熟階段，受北京投資客影響，16年價格上漲明顯，時點價達1.7萬/平；16年貨值達208億；市場預(yù)測：17年廊坊供應(yīng)受限；預(yù)計同比16年減少約80萬平，且后續(xù)供應(yīng)均為高層產(chǎn)品，價格將逐步企穩(wěn)，預(yù)計明年高層均價1.8－2萬/平，主力總價140萬以上熱點板塊分析|第一鏈條-永清市場分析永清依托高速及產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃利好帶動，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，老城板塊配套完善，以高層產(chǎn)品為主，新空港及生態(tài)新城為新興板塊以別墅產(chǎn)品為主；高層別墅占比65%:35%北京新機場大廣高速京臺高速榮烏高速廊涿高速廊滄高速板塊成因：地處大北京戰(zhàn)略經(jīng)濟圈，承接北京產(chǎn)業(yè)外溢五條高速永清亦莊產(chǎn)業(yè)新城第二機場產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)市場板塊劃分相較于其他熱點片區(qū)永清房產(chǎn)市場尚未成熟，處于快速發(fā)展階段，目前可分為三個板塊，分別為新空港板塊，生態(tài)新城板塊，老城及周邊板塊。80墅熙晨?空港國際國瑞生態(tài)城帕克先生的別墅昊業(yè)?憶江南①麗晶城凱悅城馨園麗景卓立?布魯克林公園壹號樂陶郡永清燕陽城森林新都孔雀城百合公館榮盛花語城京臺高速廊滄高速廊霸線產(chǎn)品：聯(lián)排，疊拼，高層高層售價：16000-17000元/平別墅售價：17000-22000元/平產(chǎn)品：聯(lián)排，洋房，高層高層售價：16000-18000元/平別墅售價：20000-22000元/平老城及周邊板塊產(chǎn)品：高層，洋房售價：15000-18000元/平新空港板塊生態(tài)新城板塊熱點板塊分析|第一鏈條-永清市場分析總貨值(億）2219.79145.2近三年住宅供銷波動較大，16年量價呈井噴式上漲，市場容量達145億且價格透支嚴(yán)重，17年價格上漲空間不足；預(yù)計高層1.6－1.8萬/平，總價100萬以上；別墅價格1.8－2萬/平，總價250萬以上預(yù)計2017年永清高層均價1.6－1.8萬元/平，高層主力總價在100萬元以上預(yù)計2017年別墅均價1.8－2萬元/平米，別墅主力總價250萬元以上市場情況：永清房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，市場波動較大，高層與別墅供應(yīng)量占比約65%：35%，16年量價呈井噴式上漲，市場容量達145億且價格透支嚴(yán)重，預(yù)計未來市場將進入調(diào)整期市場預(yù)測：隨著17年供應(yīng)加大，預(yù)計同比16年供應(yīng)增加40萬平米以上，高層產(chǎn)品為主，少量別墅產(chǎn)品；預(yù)計高層價格1.6－1.8萬/平，總價120萬起，別墅1.8－2萬/平，總價250萬元起熱點板塊分析|第二鏈條-霸州市場分析區(qū)域依托溫泉及高速帶動，目前房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，當(dāng)前別墅主要集中在新城板塊，高層主要在老城及勝芳板塊，區(qū)域整體高層與別墅供應(yīng)量占比約70%：30%版塊成因：北京市場趨于飽和，上游市場固安價格高漲，霸州具有絕對的價格優(yōu)勢，此外，區(qū)域配套逐步落實，共同助力區(qū)域發(fā)展市場版塊劃分霸州房地產(chǎn)當(dāng)前處于快速發(fā)展階段，較環(huán)京大市場，具備較大的價格優(yōu)勢。當(dāng)前可以分為老城、新城、勝芳三大板塊，其中新城板塊為市場主導(dǎo)。詩錦苑榮盛阿爾卡迪亞湯泉尚品溫泉新都孔雀城未來城香漫花都凱城上東區(qū)新城版塊產(chǎn)品：別墅、高層；售價：10000-12000元/平廊滄高速老城版塊產(chǎn)品：高層；售價：9000-11000元/平；榮烏高速大廣高速京臺高速廊滄高速北京霸州市距南五環(huán)80KM京霸城際鐵路霸州站北京西站熱點板塊分析|第二鏈條-霸州市場分析14－15年穩(wěn)步發(fā)展，16年量價呈井噴式上漲，市場容量達84億，且價格透支嚴(yán)重，17年價格上漲空間不足，預(yù)計17年價格1.1－1.3萬/平，總價100萬左右，別墅單價1.6－1.8萬/平，總價250萬以上總貨值（億）112384182%時點價1.5－1.8萬/平預(yù)測價1.6－1.8萬/平霸州當(dāng)前高層時點價1.2萬/平，預(yù)計2017年1.1－1.3萬/平別墅當(dāng)前時點價格1.5－1.8萬/平，預(yù)計2017年1.6－1.8萬/平市場情況：房地產(chǎn)進入快速發(fā)展時期，受整體市場影響供銷上漲明顯市場容量達84億元，價格透支現(xiàn)象明顯，高層與別墅