房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及法律法規(guī)詳解

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)前言一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷人員，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口；一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷顧問，要具備專業(yè)的知識(shí)、高超的銷售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求等職業(yè)精神；一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷人員，具備專業(yè)的知識(shí)是排在第一位的；我們只有比客戶更加專業(yè)，才會(huì)讓我們的客戶更加信服我們，才會(huì)成功的邁出我們走向這個(gè)行業(yè)的第一步。房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物；房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)，提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅40層以上（高度100米）為超高層房地產(chǎn)類型

按用途劃分

a)居住房地產(chǎn)

b)商業(yè)房地產(chǎn)

c)旅游房地產(chǎn)

d)工業(yè)房地產(chǎn)

e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

1、居住用地七十年；

2、工業(yè)用地五十年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

5、綜合用地或者其他用地五十年。一、基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。二、住宅的建筑材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)

特點(diǎn)：磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)三、按住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類1、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點(diǎn)：抗震性能差，不宜家具布置和裝修四、按住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類2、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。

特點(diǎn)：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗?fàn)幮阅埽蛔阒幵谟诮Y(jié)構(gòu)自重大。3、框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。現(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑?，就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。五、商品房銷售名詞解釋樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房?，F(xiàn)房：消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證明的商品房。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。錯(cuò)層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開處有樓梯連接。商住住宅：是soho(小型家庭辦公場(chǎng)所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。聯(lián)排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會(huì)所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放）。外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法）中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺(tái)。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故稱開間。進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。（凈高＝層高－樓板厚度）六、房屋面積術(shù)語(yǔ)房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋預(yù)測(cè)面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。套內(nèi)杏陽(yáng)臺(tái)費(fèi)建筑穗面積：指喜陽(yáng)臺(tái)忌地面珠底板勁外沿箭在水蜜平面僻的投仇影；腹全封董閉陽(yáng)淺臺(tái)10馳0%計(jì)算賄面積漏，半故封閉趙陽(yáng)臺(tái)50岸%計(jì)算傲面積碎。套內(nèi)熱墻體哈面積：商若品房論套內(nèi)沙使用練空間打周圍蛾的維壯護(hù)或溝承重養(yǎng)墻體鞭的面解積。套內(nèi)要建筑蘋面積=套內(nèi)興使用哄面積+套內(nèi)則墻體于面積+陽(yáng)臺(tái)矛建筑干面積分?jǐn)傊喙醚澝娣e=建筑園面積華－套突內(nèi)建欣筑面掃積建筑授面積=商品辱房銷注售面費(fèi)積=套內(nèi)割建筑哈面積+分?jǐn)傂旃美w建筑復(fù)面積七、斷建筑訴物的肝各項(xiàng)哭比例建筑購(gòu)容積企率＝總瓶建筑火面積接÷總遇用地彼面積建筑曾密度悠（建傍筑覆汪蓋率巾）＝建筑拖基底弄總面倘積÷餐總用阻地面馳積×干10將0%綠化按率＝各憶類綠骨地總緣瑞面積拿÷總主用地屬面積糕×1蜓00態(tài)%（氧住宅盈項(xiàng)目水綠化稀率應(yīng)狐不低柳于3柱0%頂）面積閱誤差芹比＝（撈產(chǎn)權(quán)濁登記崗面積江—合作同約現(xiàn)定面現(xiàn)積）商×1底00掃%÷路合同歷約定桂面積分?jǐn)偱嗦剩汗暧梅职笖偯娓煞e之申和÷書建筑益面積化之和得房聯(lián)率、平實(shí)用吼率=套貿(mào)內(nèi)建符筑面仙積÷堵建筑姿面積宰×1治00勞%使用剩率=套爽內(nèi)使蔥用面墨積÷貫建筑厲面積淹×1休00雨%八、酬房地陷產(chǎn)開略發(fā)五池證二追書名鑰詞解弱釋《國(guó)有勤土地紋使用充證》：是奴證明利土地段使用猜者向鍋國(guó)家撐支付遣土地公使用詠權(quán)出擋讓金余，獲網(wǎng)得了穩(wěn)在一宅定年察限內(nèi)守某塊丹國(guó)有斥土地感使用蝴權(quán)的遮法律甲憑證支?！督ㄔO(shè)長(zhǎng)用地花規(guī)劃閥許可早證》：是孕建設(shè)武單位榆在向燭土地城管理斑局申血請(qǐng)征共用、途劃撥諷土地享前，依經(jīng)城婚市規(guī)靈劃行妻政主融管部鑒門確麥認(rèn)建造設(shè)項(xiàng)斃目位刮置和瓣范圍迫符合奧城市蟻規(guī)劃伶的法兔定憑崖證?！督ㄔO(shè)手工程哈規(guī)劃建許可摸證》：市盞有關(guān)泛建設(shè)出工程腥符合均城市錢規(guī)劃受要求首的法漁律憑終證。《建設(shè)思工程圓施工忙許可團(tuán)證》：是渾指項(xiàng)錦目開傍工前援隊(duì)伍蠟招標(biāo)巧到位望，施扛工隊(duì)復(fù)伍具招備施雁工資鞠格，巖現(xiàn)場(chǎng)勿具備次施工霜條件調(diào)的憑損證?！渡唐泛鸱夸N班售（逃預(yù)售手）許喊可證》：指古開發(fā)篇商在腹投入昏方面逮達(dá)到農(nóng)國(guó)家趁要求您，有率條件盞對(duì)外東銷售泳房屋封的憑貪證?！蹲≌唾|(zhì)量也保證鵝書》：開過發(fā)商錘對(duì)銷襯售的惕商品繳房承胖擔(dān)質(zhì)供量責(zé)濃任的戲法律熟文件禾?！蹲≌v使用鮮說明環(huán)書》：對(duì)灣住宅竟的結(jié)遼構(gòu)、拍性能寧和各胸部位用的類阻型、在性能舊、標(biāo)溝準(zhǔn)等耗加以算說明盤，并違提出閃使用尼注意遍事項(xiàng)棗。九、莊商品順房預(yù)畝售應(yīng)拳符合傅什么定條件寒？已交高付全挺部土墾地使朝用權(quán)絕出讓圍金，伙取得像土地盒使用霧權(quán)證挪書持有甚建設(shè)糖工程躁規(guī)劃資許可級(jí)證和岔施工漿許可應(yīng)證按提恒供預(yù)略售的僵商品碎房計(jì)否算，刪投入綿開發(fā)澆建設(shè)肯的資蠢金達(dá)豬到工柏程建念設(shè)總插投資誦的25繞%以上竊，已乞經(jīng)確忌定施杜工進(jìn)逐度和綠竣工旦交付迎日期十、紐奉商品它房現(xiàn)穗售應(yīng)喜符合概什么功條件純？現(xiàn)售堆商品科房的陡房地嗽產(chǎn)開酷發(fā)企幟業(yè)應(yīng)付當(dāng)具立有企坐業(yè)法敵人營(yíng)聾業(yè)執(zhí)序照和悅房地白產(chǎn)開盾發(fā)企削業(yè)籮資質(zhì)鑰證書倘；取得茂土地戚使用半權(quán)證板書或敢者使凍用土黎地的由批準(zhǔn)狼文件跑；持有重建設(shè)懲工程億規(guī)劃犧許可劑證和急施工舌許可塔證；已通辰過竣冠工驗(yàn)啞收；拆遷號(hào)安置耐已落粉實(shí)；供水鴿、供發(fā)電、壤燃?xì)猸h(huán)、通傷訊等潮配套堵基礎(chǔ)御設(shè)施夏具備牙交付浩使用龜條件怎；物業(yè)樓管理威方案杜已落內(nèi)實(shí)。十一將、合乞同登錘記備哨案的矮時(shí)間我國(guó)尤房地去產(chǎn)法森規(guī)定伯，開綿發(fā)經(jīng)寧營(yíng)企緩業(yè)與昨承購(gòu)得人簽油定商潤(rùn)品房丟正式苗買賣瞎合同鵝后，辯應(yīng)當(dāng)攪在簽稅約之遲日起30日內(nèi)紋向縣海級(jí)以乓上人券民政余府房螺地產(chǎn)顫管理?yè)撇块T屢和土及地管盡理部艷門登春記備飼案手藍(lán)續(xù)。十二幣、國(guó)埋有土汽地出掘讓使們用權(quán)是國(guó)縣家以致土地交所有巨者身匪份將勾國(guó)有兵土地黎使用熟權(quán)在研一定男期限煎內(nèi)出靜讓給洲使用海者，由并由論土地答使用速者向確國(guó)家糾支付世土地映使用饒權(quán)出奔讓金療的行疾為。目前麥，我田國(guó)土達(dá)地使累用權(quán)愈的出爪讓方爸式有投四種燒：招外標(biāo)、橫拍賣瞎、掛謙牌和凳協(xié)議著方式耐。拍賣淚方式嚷出讓堵土地倆使用匹權(quán)，屢進(jìn)行蘇公開受競(jìng)價(jià)戲，輪去番報(bào)艇價(jià)，店確定根土地洽使用叢者。商業(yè)咱、旅仗游、塔娛樂嚼和商廚品住鉗宅等痛各類郵經(jīng)營(yíng)張性用禽地，旨必須擋以招盆標(biāo)拍忠賣或魂者掛蘇牌方腫式出纖讓。十三育、國(guó)谷有土閱地的簽劃撥國(guó)有琴土地幟的劃陰撥，橫是國(guó)雷有地友使用權(quán)權(quán)流蠢轉(zhuǎn)的斧一種宮特殊購(gòu)方式仗，是羅國(guó)家摧的國(guó)豪有土扒地使遞用權(quán)譽(yù)無(wú)償去地讓毒與土惜地使翻用者難，土堵地使獵用者元只要返按一挪定的昂程序改提出薯申請(qǐng)鍛，經(jīng)靜法定憑機(jī)關(guān)踏批準(zhǔn)漸后即甜可取踏得土剃地使殲用權(quán)亭，而毀不必儀向國(guó)鋪家（黎政府助）交餃付任戚何費(fèi)擇用與敬租金箭。根據(jù)《土地司管理電法》第五壁十四番條和《城市療房地飯產(chǎn)管問理法》第二贈(zèng)十三妄條的曉規(guī)定驅(qū)，下國(guó)列用側(cè)地的莫使用境權(quán)，陷確需蔬必要右的，稿可以葬申請(qǐng)茶以劃簽撥方謀式提橡供土轟地使占用權(quán)智。1、國(guó)渡家機(jī)傲關(guān)用送地和鉛軍事午用地酷；2、事緒業(yè)單蹦位、遼國(guó)有種單位墓職工各居住徑用地嘆；3、城虛市基母礎(chǔ)設(shè)鏟施用磚地和劑公共并事業(yè)輩用地匹；4、國(guó)泉家重詞點(diǎn)扶核持的立能源躍、交冶通、錫水利鑼等項(xiàng)繭目用蝴地。十四爸、集壇體土探地包固括哪優(yōu)些范合圍？城市弱市區(qū)誓的土踏地屬傳于國(guó)穗家所各有；在農(nóng)污村和涂城市塔郊區(qū)杰的土侮地，爐除由鴿法律南規(guī)定漂屬于秩國(guó)家下所有彩的以逐外，略屬于診農(nóng)民豬集體買所有肌；宅基憲地和桃自留詠地、荒自留收山，撫屬于腿農(nóng)民孕集體酷所有冬；集體頌土地噴所有示權(quán)的匪內(nèi)容儉是集怪體經(jīng)猜濟(jì)組復(fù)織對(duì)亮其所奸有的亂土地拉行使脫占有完、使維用、崇收益侄和處曠分的型權(quán)利妙；集體勉土地諸征用識(shí)。集撐體土的地征丈用是利指國(guó)俗家因許建設(shè)綿需要杰，強(qiáng)昏制地照將屬昌于農(nóng)汁村集憲體經(jīng)線濟(jì)組加織所慌有的魔土地研收歸露國(guó)有為。十五迷、未惰成年執(zhí)人購(gòu)書買商恰品房未成奪年人鹽（18周歲穗以下索）可以隔辦理比產(chǎn)權(quán)召所有智