廣東山居湖景項(xiàng)目定位報(bào)告含戶型創(chuàng)新點(diǎn)

高榜山項(xiàng)目定位策劃報(bào)告5/18/2023目標(biāo)的理解制定有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解：本報(bào)告的目標(biāo)合理利潤率下的快速銷售2項(xiàng)目分析。3項(xiàng)目屬性一：項(xiàng)目位于幾大風(fēng)景區(qū)之間，地理位置優(yōu)越，景區(qū)物業(yè)概念強(qiáng)紅花湖景區(qū)高榜山螺山西湖風(fēng)景區(qū)高榜山是政府“35911”綠色生態(tài)惠州工程的重點(diǎn)“3”:以市區(qū)三環(huán)路為中心“5”：5大城市森林公園等重點(diǎn)工程的實(shí)施“9”：9條出口公路為射線的“一環(huán)九線”綠色長廊“1”:建設(shè)潼湖濕地自然保護(hù)區(qū)和潼湖濕地公園“1”:建一個(gè)沿江公園或一條沿海百里防風(fēng)林帶五大城市森林公園高榜山森林公園南山森林公園葉挺森林公園淡水亞公頂森林公園鐵爐嶂森林公園本項(xiàng)目4項(xiàng)目屬性二：本項(xiàng)目被高榜山環(huán)抱，高榜山是惠州市內(nèi)規(guī)劃的唯一一個(gè)城市森林公園，稀缺資源營造一種隱于山的居住境界城市內(nèi)唯一的城市森林公園，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

高榜山位于西湖風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)，海拔229.66米，是紅花湖景區(qū)北面最高山高榜山將建設(shè)成為集登高健身、游覽觀光等功能于一體的開放型、生態(tài)型、觀光型景區(qū)，建成“惠州的白云山”項(xiàng)目利用高榜山地理位置優(yōu)勢(shì)，可觀高榜山的山景，體驗(yàn)山體公園，并可遠(yuǎn)望鱷湖的湖景本項(xiàng)目高榜山是項(xiàng)目最大的景觀資源體5項(xiàng)目屬性三：項(xiàng)目西南緊接高榜山，北面與東面視野開闊，可遠(yuǎn)觀城市景觀與小鱷湖湖景景觀惠城區(qū)政府小鱷湖項(xiàng)目屬性四：項(xiàng)目北面規(guī)劃為市十一小所在地，配套教育資源豐富螺山鳳山小區(qū)高榜山本項(xiàng)目市十一小6項(xiàng)目屬性五：項(xiàng)目位于龍豐上排片區(qū)，屬于惠州老城區(qū)，區(qū)域成熟度高龍豐上排屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)：城市功能完善/舊城改造本項(xiàng)目項(xiàng)目緊臨龍豐上排片區(qū)區(qū)域中心，成熟度高，生活便利7項(xiàng)目屬性小結(jié)：山居湖景物業(yè)概念明顯項(xiàng)目屬性一：項(xiàng)目位于幾大風(fēng)景區(qū)之間，地理位置優(yōu)越，景區(qū)物業(yè)概念強(qiáng)項(xiàng)目屬性二：本項(xiàng)目被高榜山環(huán)抱，高榜山是惠州市內(nèi)規(guī)劃的唯一一個(gè)城市森林公園項(xiàng)目屬性三：項(xiàng)目西南緊接高榜山，北面與東面視野開闊，可遠(yuǎn)觀城市景觀與小鱷湖湖景景觀項(xiàng)目屬性四：項(xiàng)目北面規(guī)劃為市十一小所在地，配套教育資源豐富項(xiàng)目屬性五：項(xiàng)目位于龍豐上排片區(qū)，屬于惠州老城區(qū)，區(qū)域成熟度高項(xiàng)目占地：26500平方米山居、湖景是項(xiàng)目最大的特色，城市山體公園具有稀缺性與唯一性8成熟區(qū)域山體公園湖景景觀優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品營造山居社區(qū)、城市、生態(tài)、景觀教育配套項(xiàng)目屬性城市高檔山居湖景住宅9我們面臨的市場(chǎng)。

10片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)聚焦：

江北片區(qū)惠州行政文化中心，城市規(guī)劃最好的區(qū)域大盤集中區(qū)域；代表樓盤：碧水灣、麗日百合家園、帝景灣、奧園主流價(jià)格：4500元/平米以上東平片區(qū)城市心臟資源豐富，純粹大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、藍(lán)波灣、東方威尼斯；主流價(jià)格：3500元/平米以上麥地－河南岸片區(qū)目前市場(chǎng)熱點(diǎn)片區(qū)，小盤集中地帶代表樓盤：雍逸園、TCL翠園主流價(jià)格：2800元/平米以上龍豐上排片區(qū)傳統(tǒng)非熱點(diǎn)片區(qū),未來山地高尚住宅大盤聚集地代表樓盤：湖畔新城、潤園、鵬基項(xiàng)目、寶安集團(tuán)項(xiàng)目老城區(qū)供應(yīng)量極少市場(chǎng)格局：江北、東平、龍豐上排形成三足鼎立，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狼煙四起2007，山居年！112季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度帝景灣三期湖畔新城一期，二期預(yù)計(jì)持續(xù)推出本項(xiàng)目200620072008東方威尼斯一期潤園荷蘭水鄉(xiāng)三期麗日百合家園鵬基項(xiàng)目項(xiàng)目入市時(shí)面臨的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：湖畔新城、潤園、鵬基項(xiàng)目、東方威尼斯是本項(xiàng)目可能面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手合生國際新城12競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況所在片區(qū)項(xiàng)目名稱占地容積率總建面價(jià)值點(diǎn)價(jià)格龍豐上排湖畔新城11萬2.4930萬大盤/湖景一期3700,二期預(yù)計(jì)4500潤園30萬0.7819.6萬大盤/山景/水景均價(jià)預(yù)計(jì)6000鵬基項(xiàng)目43萬0.6728萬山景/水景/大盤均價(jià)預(yù)計(jì)6000東平東方威尼斯16萬232萬江景/產(chǎn)品品質(zhì)均價(jià)4500基本特征：大盤、景觀資源好13市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局第一陣營第三陣營第二陣營代表樓盤：帝景灣、潤園、鵬基項(xiàng)目、合生國際新城代表樓盤：東方威尼斯、湖畔新城、麗日百合、荷蘭水鄉(xiāng)、碧水灣代表樓盤：東湖花園、美林玉桂山第一陣營均價(jià)6000均價(jià)4500均價(jià)3500本項(xiàng)目在外部條件上屬于第二陣營，但受第一陣營影響較大本項(xiàng)目14領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者競(jìng)爭(zhēng)的營銷策略本項(xiàng)目VS潤園、鵬基項(xiàng)目(第一陣營)挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者+本項(xiàng)目VS湖畔新城、東方威尼斯(第二陣營)15競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力產(chǎn)品項(xiàng)目名稱類型主力戶型推售時(shí)間湖畔新城二期TH、小高180平方以上預(yù)計(jì)07年中東方威尼斯一期TH、洋房TH：320平平層：140-200平06年8月潤園一期獨(dú)棟、TH、疊拼、小高層獨(dú)棟：480-550平，約19套TH：260-415平，約52套疊拼：260-290平，72套平房：140-200平，約70套06年8月鵬基項(xiàng)目TH、洋房TH：200—250平07年初產(chǎn)品類型多樣，TH成為標(biāo)簽，多以TH、平層作為主打16湖畔新城二期二期以180平米以上平面戶型為主，共約1000多套。2期17主流產(chǎn)品：小高層創(chuàng)新產(chǎn)品：多層帶電梯高端產(chǎn)品：聯(lián)排TH項(xiàng)目一期產(chǎn)品組合三房四房復(fù)式TH合計(jì)約140平米162平米180~200平米280平米300~320平米多層約96套約14套110套小高層52套127套5套184套TH18套18套合計(jì)52套127套96套19套18套312套223套數(shù)比16.67%40.71%30.77%6.09%5.77%100％一期群星東方威尼斯18平層主流面積160-200，主力總價(jià)在70-90萬以下；TH主流面積在200-350之間，主力總價(jià)在130-270萬之間競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主流面積與總價(jià)項(xiàng)目名稱面積總價(jià)TOHO及類TOHO湖畔新城二期300195東方威尼斯300-320195-210潤園260-415169-270鵬基項(xiàng)目200-250130-160平層湖畔新城二期180-26080-120東方威尼斯160-20070-90潤園140-20065-90270萬130萬100萬80萬70萬60萬100150250200300總價(jià)(元)面積（平米）350平層TOHO及類TH19產(chǎn)品序分析擠1：廁潤園京TH三房件三廳裕四衛(wèi)紅，2毅63糊-2病85君平亮點(diǎn)：大起后花抱園、累超大厲露臺(tái)可設(shè)計(jì)休，大釋主臥不足：首限層前跌庭面飽積過持小、磁套間全數(shù)量井少、今房間刮數(shù)量逝少，慚第三柳層可介實(shí)用諒性不傳高20五房物二廳窮五衛(wèi)滲，3痰32駝-3制36之平亮點(diǎn)：前飯庭后撞院、逝方正煉實(shí)用燙、大健露臺(tái)捧、陽個(gè)臺(tái)不足：奢飲侈點(diǎn)趴營造待不多借，地糠下室厘僅作倚停車氧用，黨可利才用空證間不廊多，貼產(chǎn)品過附加莫值不剃多產(chǎn)品樸分析止2：帳潤園獎(jiǎng)TH21產(chǎn)品煎分析頌3：接?xùn)|方財(cái)威尼屠斯大摟平層四房部?jī)蓮d抄兩衛(wèi)吉，1然78超-2袖86幫平亮點(diǎn)：氣暮派主沾臥，板南北遮通透雁廳，揉大觀我景陽憐臺(tái)不足：餐境廳陽鉆臺(tái)較麥小氣狗，客筑廳開交間略嶼小氣攻。過冠道較顏浪費(fèi)陰。三房遞兩廳潔兩衛(wèi)揭，1狠87斧-2滔03覺平亮點(diǎn)：超宋大方克正入撕戶花秋園，暑有可鬼贈(zèng)送誘空間滑，雙石套間粒、主略人房撐圓弧嗓落地魯凸窗不足：餐虹廳陽厘臺(tái)較枝小氣宗，次粒臥開吵間略紗小。22競(jìng)爭(zhēng)卸樓盤豪分析倆小結(jié)判：——夏多種柳產(chǎn)品收組合維，TH苗成為牲標(biāo)桿——玩以TH豆或平匪層作為峰主打囑產(chǎn)品——脂主力妥產(chǎn)品聚情況跌：TH主流拴面積彩在20曠0-蘭35知0平之間唇，主搬力總賄價(jià)在13階0-宣27榆0萬之間禍；平層主流祝面積索在16匙0-慶20譽(yù)0平之間撿，主抹力總主價(jià)在70叼-9泛0；——巧—產(chǎn)品鐘設(shè)計(jì)屠：入珠戶花概園、鉛大陽澆臺(tái)、會(huì)露臺(tái)奴成為賄亮點(diǎn)乎，但倚產(chǎn)品附加創(chuàng)值較表少，實(shí)用六性略擠欠缺。23我們礙的客劣戶。24客戶分類客戶組成特征描述目前居住狀況置業(yè)驅(qū)動(dòng)力高端客戶（群體數(shù)量大）私企業(yè)主、私營老板、企事業(yè)中高層管理人員、政府領(lǐng)導(dǎo)1、在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多數(shù)人有一輛以上的不錯(cuò)的私家車。2、心態(tài)開放，視野開闊見多視廣多次往返大中城市，部分有國外學(xué)習(xí)、旅游經(jīng)驗(yàn)。3、喜歡新事物，十分注重品牌，雖不一定一身名牌，但對(duì)某種品牌的東西（魚桿、手表、車等）特別偏好。大部分人目前居住在豐湖、西湖，紅花湖片區(qū)，下埔臨江一帶，江北、東平大盤；有自然資源老社區(qū)品質(zhì)低。160-250平米改善居住狀況，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)敏感。主力需求：4房（140-160平米），5房（180-250平米）中高端客戶（群體數(shù)量中）公務(wù)員、企事業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、生意人1、在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。部分人有經(jīng)濟(jì)型車輛，大部分人依賴公共交通。2、眼見為實(shí)，想象力有限，但心態(tài)開放，大部分人去過發(fā)達(dá)城市。3、喜歡新事物，對(duì)品牌（服裝、電器等）較注重。大部分人目前居住在東平、龍豐上排、南壇下埔等老城區(qū)；老社區(qū)品質(zhì)低。80-140平米改善居住狀況，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境敏感。主力需求：3房（110-130平米）；4房（140-160平米）中高端客戶（群體數(shù)量小）深圳、廣州、東莞等泛珠三角客戶；港臺(tái)客戶、韓國等外籍客戶；其他1、或有親人在惠州，或工作、生意在惠州；在惠州有一定人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。每年都有一定時(shí)間生活在惠州居住。2、視野十分開闊，心態(tài)開放，善于把控商機(jī)，十分有主見。3、喜歡新事物，對(duì)品牌尤為注重。主要集中在陳江仲凱高新區(qū)宿舍及麥地商圈老商品房。物業(yè)管理不到位，社區(qū)品質(zhì)低。100-250平米投資/長住/短暫居住，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、服務(wù)敏感。主力需求：3房（110-130平米）；4房（140-160平米）；5房（180-250平米）；惠州暖中高睛端客秀戶購散房目素的普續(xù)遍為箭改善象居住港條件鬧，存杜在投擋資/輔短暫戴居住先的非雕純居滑住需邪求；限需求潤集中鴿在中鵲大戶季型；25客觀亦存在俗：1）光魚池藝與魚宣池之宿間是借相通妖的；2）風(fēng)魚是插自由討的，貴他可駛以在嫁魚池意A雷，也閘可以男在魚圖池B充；3）束魚是叢混雜針的，春什么況樣的江魚都劑有。魚池壺A嘉浩逝魚池魚池廢B魚池董理論娘：關(guān)抄于魚蝦池和理魚26項(xiàng)目名稱占地容積率總套數(shù)類型主力戶型均價(jià)銷售率發(fā)售時(shí)間才俊金城9932.91.8168多層二房75-80、三房86-115、四房1261800100%2005-08-20金迪星苑七期大唐風(fēng)韻1700002.2480小高層三房92-114、四房121-123、六房180260090%2005-10-01紅花湖麗苑三期7594.552.62231小高層三房116-122、四房117-153、五房203-218250095%2005-11-06湯臣山水世家二期380001.8592復(fù)式小高層三房102-126、四房-五房167-1812400100%2004-10-01金輝新苑·心園二期244三房99-137、四房142、220095%2004-04-20本片宋區(qū)內(nèi)抹客戶關(guān)需求航分析產(chǎn)品鋤以1北30南平米仍以下愉戶型辱為主躁，銷岡售速悄度及寺價(jià)格優(yōu)未實(shí)李現(xiàn)突忽破27住宅苦客戶揉定位筐—客戶陷需求畫細(xì)分客戶分類置業(yè)驅(qū)動(dòng)力購房關(guān)注點(diǎn)特征主流總價(jià)承受范圍與本項(xiàng)目契合度私營企業(yè)主/政府領(lǐng)導(dǎo)尊崇感＋環(huán)境樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和社區(qū)環(huán)境經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，注重物業(yè)檔次，對(duì)價(jià)格不十分敏感80萬以上☆☆☆☆政府公務(wù)員/企業(yè)中高管理層環(huán)境+品質(zhì)看重周邊及社區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)要求較高有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩70-100萬☆☆☆☆☆企業(yè)職員/生意人價(jià)格＋品質(zhì)便利、價(jià)格、升值潛力有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)價(jià)格及物業(yè)品質(zhì)較敏感50-80☆☆☆原住民價(jià)格＋配套交通、配套、價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，對(duì)交通及周邊配套依賴性強(qiáng)50萬以下☆☆政府公務(wù)員/企業(yè)中高管理層是本項(xiàng)目的核心客戶28本項(xiàng)震目的肆目標(biāo)雖客戶——獅城市盞新銳寒財(cái)富迎階層身份——粘鄙視敞“土報(bào)豪”朗，標(biāo)隨榜“暖新銳煤”，廉“新把興勢(shì)餐力”財(cái)智——然“有倉錢”丹、“率有文德化”追新——暮“個(gè)碰性”糠、“澤品位洗”享受——膝超舒本適感——飽非頂饅級(jí)客沫戶，扮是追病求尊兵貴、膀舒適釀生活隙的中趴產(chǎn)階勻級(jí)29客戶玩面積扔需求幼集中顧在1轎40堡-2陶00脅平方思，戶余型要況求集祖中在練4、顯5房南。此次宮取麗矮日百岔合成塊交客行戶樣嫌本62個(gè)。成交倚金額55拘-8謀0萬，蛛集中欠在65勿-8嫂0萬。成交掘面積13育0-尖16割0平方揮米，率集中倉在16滴0平方忙米。大戶況型客碗戶主挺要是箭二次攝以上腦置業(yè)亭者，澇多數(shù)施是與懼父母兵一起砍居住籌或潮階汕、褲客家綁子女歡較多鏟，房棕間數(shù)以量要撈求要裙多。撞認(rèn)為苗合適和的面儀積4覆房1浸60著左右餅，5污房1胖80走-2鍛00脂。面積計(jì)需求桃統(tǒng)計(jì)戶型念需求狠統(tǒng)計(jì)目標(biāo)卻客戶蜘需求殖調(diào)查以：30建筑童類型跑上均拋有需燥求，長非平從層類更型更鬧為偏慨好，數(shù)建筑害風(fēng)格倘以現(xiàn)筑代為柴多大戶說型客邁戶對(duì)墓TH違、疊帝拼的汁追捧粥較明疲顯，櫻追求即有天斯有地吃、占訴有性爆大、顧私家襯味濃點(diǎn)的產(chǎn)獸品。趁在建帳筑風(fēng)板格中順客戶賊對(duì)簡(jiǎn)腳單、還大氣排的現(xiàn)相代風(fēng)漠格更伶為偏駁好。目標(biāo)閘客戶阿需求店調(diào)查都：31重視寄的功樓能區(qū)依次球：客廳書〉主撐臥〉桂餐廳〉陽沙臺(tái)〉巷廚房族〉衛(wèi)頂生間大戶無型客丙戶重脂身份億、重禁面子朱、重曉舒適中感，親對(duì)廳寇要求鹿很高阿，客綿廳的彩重視押度尤殃為高程。對(duì)蜻自身盯享受徹的主固臥要偉求次片之。故在碑設(shè)計(jì)屯中廳疑、主真臥的支豪氣召、大鎮(zhèn)氣、球舒適租一定芳要得津到重頃視、低體現(xiàn)逝??！悔廚房潛、衛(wèi)酷生間皇等要譜實(shí)用亞！客廳餐廳陽臺(tái)主臥廚房12435衛(wèi)生揭間6目標(biāo)蜘客戶腫需求會(huì)調(diào)查樹：32能打潔動(dòng)的戶型嚇亮點(diǎn)：高廳爬〉入堪戶花唯園〉城大露除臺(tái)〉大陽碎臺(tái)〉吉圓弧蓬落地畏窗〉觸凸窗高廳大露語臺(tái)大陽遙臺(tái)入戶惰花園圓弧蹤蝶落地毅窗12435凸窗6高廳劇、入捉戶花嶺園是駁主人五家門委面最掠直接鵝的體倡現(xiàn)，山氣派擋的高準(zhǔn)廳設(shè)誤計(jì)對(duì)牲客戶栗的打搏動(dòng)力唱大，翁舒適醫(yī)的入唱戶花恨園、撥露臺(tái)竭、陽陶臺(tái)是才必備鏟的感錘動(dòng)元籃素，謝圓弧旨窗、搭凸窗內(nèi)要有片但不值再打傲人。目標(biāo)雙客戶銅需求歷調(diào)查頭：33目標(biāo)客戶需求特征具體描述位置選擇選擇有水的地方，身處城市，親近自然。注重周邊的人文景觀，重視社區(qū)的純粹性，注重鄰里關(guān)系。外立面設(shè)計(jì)外立面現(xiàn)代風(fēng)格；外墻有品質(zhì)感。戶型設(shè)計(jì)客廳面積與主臥面積要大；戶型要方正，要寬敞、明亮；最好有入戶花園，雙陽臺(tái)，而且要大，景觀窗面要完整。園林設(shè)計(jì)中心園林面積不一定要很大，但參與性要強(qiáng)，結(jié)合外部環(huán)境考慮更受市場(chǎng)歡迎，如：麗日百合家園底層架空處理，引入鵝潭湖景觀。交房標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)希望交房時(shí)是毛坯房，對(duì)精裝修房的接受需要引導(dǎo)；所有管線埋好，管道設(shè)好。對(duì)物管的建議安全——智能化安防設(shè)施；保安定期巡邏，保證安全。配套——會(huì)所配套設(shè)施；住戶享有會(huì)所優(yōu)先權(quán)。目標(biāo)怎客戶撫需求欠特征濫：細(xì)關(guān)節(jié)>碎整標(biāo)體；襲重產(chǎn)噸品；黨重鄰樹里關(guān)圓系34客戶淺分析急小結(jié)——客戶紫主力逼需求繁面積14填0-診20慮0平漫方米復(fù)，4票、5獲房為主太?！a(chǎn)品釘類型爸求新順，非平避層偏好做較大倆?！獞粜碗[重視雙廳撫、主泉臥，要偽求氣姑派、亮舒適胃，其柴他要賭求實(shí)脹用。——亮點(diǎn)裝最偏直好有蘭特色舍的廳，如顫高廳慕等，鍵其次語為舒課適元聞素的發(fā)入戶服花園寫、露旗臺(tái)、協(xié)陽臺(tái)績(jī)等?！ㄖ?qǐng)風(fēng)格蓮以偏希好現(xiàn)代雷風(fēng)格最為擇突出脊。35產(chǎn)品偷定位貪。36目標(biāo)哈：制聾定有泛競(jìng)爭(zhēng)刮力的獨(dú)產(chǎn)品1、針TH服，高摩端標(biāo)嘩簽2、伍打造仇高附封加值沃產(chǎn)品鼠，廳帆、花待園、濤陽臺(tái)舊作為葡創(chuàng)新庭點(diǎn)3、澡面積社范圍好14代0-質(zhì)20清0平北米，購控制連總價(jià)砍，滿善足目朝標(biāo)客規(guī)戶承絞受能融力5、TH、疊陶拼、小平層船多組炒合產(chǎn)詠品，鉛擴(kuò)大廊客戶傳層面產(chǎn)品號(hào)定位毯的策貞略—目圖標(biāo)明鐘確，姨挖掘拳客戶—瞄紀(jì)準(zhǔn)市警場(chǎng)縫應(yīng)隙—?jiǎng)?chuàng)坡新產(chǎn)墾品和烏需求俗點(diǎn)—改撞變游鞏戲規(guī)漏則—強(qiáng)茄調(diào)新季的評(píng)棄估標(biāo)隱準(zhǔn)—強(qiáng)儉調(diào)產(chǎn)右品的脂特色偵和價(jià)女值挑戰(zhàn)夕者補(bǔ)缺面者+37類別產(chǎn)品單套面積別墅TOHO250-260空中HOUSE小高層150-200大平面小高層140-200項(xiàng)目鎮(zhèn)戶型別定位掙建議38項(xiàng)目亭地塊匠：項(xiàng)餐目規(guī)信模較添小，啄地塊殺不規(guī)的整，嘉入口役狹長國，地槳塊內(nèi)慎有高紐奉差，陣規(guī)劃靈具有擋一定蕩難度項(xiàng)目壁占地彈：26殖50承0平摟米項(xiàng)目類容積令率:叼<2.司2項(xiàng)目在限高貍：<40軋米（泰12列層）占地出26接50誰0m澡2入口抽處狹負(fù)長地意塊，源使項(xiàng)竄目私芳密性片較強(qiáng)項(xiàng)目健地塊嘩內(nèi)有械高差沙，結(jié)攪合高睡差，君充分錯(cuò)利用敏景觀專資源觸是項(xiàng)葬目規(guī)鼓劃的暮原則39地塊抹高差愛：地道塊由琴入口始處向術(shù)山體影地勢(shì)鋒逐漸垮上升酬，地跳塊內(nèi)赤具有聯(lián)較為手平緩傍的高游差26溉.2以127暫.8靠329農(nóng).1筍221腎.5夸331鞭.0妥242禮.6昨035粱.5予947境.5堪044掘.4棵651凳.7有837越.8驅(qū)9地勢(shì)博較平規(guī)劃牽中應(yīng)柄充分研考慮調(diào)地塊話的高緞差，誕以節(jié)連約土告方量部，與疼地塊戰(zhàn)地形貌密切破結(jié)合40地塊咸景觀福面：西項(xiàng)目顆視野若開闊毅，西舊面、株南面聾可觀墻高榜蛋山山乳景，達(dá)東側(cè)線可觀勉龍豐去城市住景觀跪，北涌側(cè)可翁遠(yuǎn)觀委小鱷疊湖湖杏景及冒螺山惑山景小鱷沈湖市十強(qiáng)一小鳳山拳小區(qū)螺山22甘9.氧3米高榜穿山高榜悶山S區(qū)政督府NWE項(xiàng)目服具有滾四景挖：即昏山景繞、湖事景、萍庭院忙景觀虎、城勺市景南觀山景松>湖嗽景>雜庭院閑景觀茅>城撈市景死觀41地塊莫景觀敲面：絲式項(xiàng)目漏北部閥緊臨俊地塊扔的農(nóng)被民房叔，對(duì)遞項(xiàng)目漲景觀葵、純展粹性軌、檔闊次影區(qū)響較呼大小鱷紛湖24稿.8豆734鄉(xiāng)豐.2漏140道.1映16層孩以上輕房屋壤將會(huì)疼對(duì)小吵鱷湖呀的湖叫景產(chǎn)洋生阻等擋農(nóng)民縣房的腰雜亂若將會(huì)衡對(duì)北捷面景債觀產(chǎn)靈生極孟大影姥響42A農(nóng)民撐房地塊奶價(jià)值箱分析懶：山景40湖景30庭院景觀20城市景觀10農(nóng)民房-20合計(jì)80A地塊2720172-660B地塊2218204-658C地塊3714164-269D地塊2816135-656E地塊211157-1727CBDEC地伶塊〉攜A場(chǎng)地科塊〉狠B歌地塊瘦〉D猴地塊循〉E孟地塊按T裙H+怨小高月層圍頌合式仰布局弄，將歲地塊畝由北填向南開分成恩五部俗分，挑進(jìn)行必價(jià)值五打分43產(chǎn)品歐布局爹建議勢(shì)一：在地弊塊價(jià)絹值高槍處排丈布價(jià)姜值高協(xié)的產(chǎn)皮品，塘地塊襪價(jià)值羞較低襪處以禾排布泰創(chuàng)新?lián)飚a(chǎn)品宅來提丹高地聞塊價(jià)稿值A(chǔ)農(nóng)民忘房CBDE地塊困價(jià)值陣較高岔，視給野開認(rèn)闊，寄TH趙，2秧50牧-2岸60膨平方坦米地塊康價(jià)值逃高，承大平寬層（涼占1弟-2腔棟）燒，1朋80帖-2麥00午平方踩米，俯舒適貞感較盈強(qiáng)地塊專價(jià)值交較高厘，創(chuàng)磁新大恐平層淋，1西60夸-1但80征平方音米，距避免慈內(nèi)部嬌競(jìng)爭(zhēng)棕，客只戶選昆擇面萬大地塊舅價(jià)值放最低框，高謹(jǐn)附加翁值1坑40菊-1怎50概平方膊米平于層，赴提升形地塊駁價(jià)值地塊元價(jià)值蛙較高續(xù)，空異中H籃ou輪se挽、1哭80苦-2窯00惰平方呈米，諷舒適醒感較病強(qiáng)類別產(chǎn)品單套面積套數(shù)面積比例備注別墅TOHO250-260約127.04%2層空中house多層180-200約368.53%6層大平面小高層140-150約8423.55%6-9層小高層160-180約7226.79%9層小高層180-200約7234.1%12層44產(chǎn)品購布局艷建議授二：在地昆塊價(jià)孝值高帳處排混布價(jià)食值高賞的產(chǎn)麻品，熱地塊鋼價(jià)值藥較低呀處以論排布辛創(chuàng)新買產(chǎn)品邪來提料高地申塊價(jià)齒值A(chǔ)農(nóng)民界房CBDE地塊劃價(jià)值以較高爺，視趕野開運(yùn)闊，該TH賴，2喬50掀-2醒60訓(xùn)平方猴米地塊源價(jià)值敵高，戶大平弟層（句占1雞-2雀棟）旗，1賺80膊-2啟00塊平方災(zāi)米，雄舒適蓄感較浸強(qiáng)地塊益價(jià)值馬較高旅，創(chuàng)紛新大貫平層扣，1鐮60懶-1困80核平方荷米，月避免程內(nèi)部旺競(jìng)爭(zhēng)彩，客倉戶選曉擇面援大地塊泡價(jià)值章最低寸，小漂面積叉空中邀Ho積us永e作榴為突恥破，屑15猾0-棋16顯0平嬸方米米，提碎升地宇塊價(jià)合值地塊弱價(jià)值揀較高攝，空艷中H淺ou誘se夕、1新80巨-2膛00吉平方牧米，腹舒適差感較榴強(qiáng)類別產(chǎn)品單套面積套數(shù)面積比例備注別墅TOHO250-260約127.96%2層空中HOUSE小高層150-160約3213.48%2層中空復(fù)式，6-9層多層180-200約369.65%大平面小高層160-180約7230.32%9層小高層180-200約7238.59%12層45經(jīng)濟(jì)弊測(cè)算諒方案弟一：詢E地貧塊平眉層1腳35翁平米竿（實(shí)蚊用1錦50蹦平米咱）方案公建議賣：1、靈面寬顫約2環(huán)1米董，可檢排布糕6個(gè)渡單元采。銷狠售面雀積1須35堆平米鵝，實(shí)紫際使懶用1旅50自平米開，附耐加值顫較高奮，容厭易提書升價(jià)博格和直銷售細(xì)速度資。2、蛙15擴(kuò)0平腳米的走3+忽1房伍，尺直寸較寫局促須，舒鼓適度模略有態(tài)欠缺果。樓棟建面價(jià)格金額E11340350039690000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價(jià)

20949000046經(jīng)濟(jì)謎測(cè)算腰方案健二：鹽E地狡塊平伍層1而45移平米兆（實(shí)蠻用1雞60側(cè)平米姜）方案廁建議舒：1、腔面寬冠約2躬6米聲，可天排布鐘5個(gè)旨單元分。銷增售面測(cè)積1唱45唉平米參，實(shí)徒際使浪用1雞60男平米無，附欲加值方較高卵，容座易提地升價(jià)裂格和泊銷售迎速度址。2、框1炊60壇平米勒四房廊面積漫較合貞適，本比較傻符合隱客戶泰面積寄需求劈燕。樓棟建面價(jià)格金額E10440380039672000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價(jià)

20947200047經(jīng)濟(jì)可測(cè)算汗方案雄三：騾E地格塊為桿16凡5平錘米空彎中h行ou挎se方案飯建議眠：1、鈔面寬含較大驗(yàn)，可狼排布奸4個(gè)督單元右，產(chǎn)奔品新籍穎，叢創(chuàng)新裹度高變，容撥易形漁成市饒場(chǎng)亮癥點(diǎn)。2、食產(chǎn)品狀檔次食得到另提高鬧，項(xiàng)面目整府體形毛象較睛好統(tǒng)起一2、稈客戶秤接受屈層面供較小蘭，存銳在一催定風(fēng)持險(xiǎn)。樓棟建面價(jià)格金額E5280450023760000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價(jià)

19356000048平層律及復(fù)蹤蝶式客鞭戶意載向調(diào)籍查抽取聰樣本勉48速份，爽其中與麗日低百合出客戶奶38考份，壞TC事L翠慨園客盡戶1引0份會(huì)。以1紗35舅平米科平層紐奉、1娛45仍平米仗平層健、1毀60伏平米繁復(fù)式脆作為嘗調(diào)查誘樣本平層適選擇序理由：實(shí)跪用、捕房間梁多、券不浪召費(fèi)空艙間。要求欠：南宿北通詠透、維客廳涂要大迎、雙渣陽臺(tái)奧。1屈35箏平米辣中有魔兩個(gè)變房間鞠面積潤過小讀，約尸9個(gè)掏平米羅。贈(zèng)亭送面優(yōu)積受憤歡迎獲。復(fù)式擾選擇各理由：戶途型新桌穎、闖比較喜氣派休、有慨私人畝空間迫。要求借：實(shí)站用性滾高，勇客廳舞大些襖。4頓米客掃廳太獄小，博進(jìn)門墻餐廳惕位置巡壽過小誼。49總結(jié)滴：經(jīng)濟(jì)椅測(cè)算報(bào)總結(jié)：方傳案一沉〉方西案二掃（少咐1.瓣8萬暗）〉范方案換三（元少1物59撿3萬案）產(chǎn)品浙評(píng)估愉：平層仔：優(yōu)點(diǎn)趨：平鬧層抗發(fā)風(fēng)險(xiǎn)噸能力護(hù)較強(qiáng)拾，客羞戶的瓜接受六面較重廣，量尤其昆是與熄父母景同住總或年重齡稍敲大的遠(yuǎn)客戶源意向粗較多不足違：但挨產(chǎn)品林新穎臂度不敲足，訊不易君形成菠市場(chǎng)挑亮點(diǎn)態(tài)，客陵戶挑堵選范扔圍較紡廣。啟示堤：增楊加產(chǎn)曠品附烏加值繡，提莊升產(chǎn)鵝品競(jìng)獄爭(zhēng)力復(fù)式優(yōu)點(diǎn)希：創(chuàng)題新、雨新穎育，易思形成梯市場(chǎng)熟亮點(diǎn)貿(mào)，容啞易吸袍引年稍齡較汽輕的民客戶對(duì)。不足企：客糕戶量病相對(duì)濕較少景，對(duì)懇產(chǎn)品斃設(shè)計(jì)稀要求特高，角存在醉一定裙風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)。啟示帝：必眠須滿毀足舒搞適尺醋度要貨求?；诤绊?xiàng)目勿目標(biāo)泄要求帽，建漿議：裝采用腐E地夕塊1夸45尊平米主，實(shí)吐用面驚積1叮60滾平米奧的方移案抗風(fēng)抵險(xiǎn)能逐力較斯強(qiáng)，鍬客戶折接受炮度較件高經(jīng)濟(jì)碧收益祥較高50戶型幕創(chuàng)新叼點(diǎn)。51居住富主體立1：捎普通饅聯(lián)排設(shè)計(jì)惹基本肆理念稀缺移，尊玻貴，泛提升醬價(jià)值羽的關(guān)白鍵產(chǎn)筑品—撫—功能讀空間睜齊備尊，充良分考責(zé)慮生劣活需講要，同時(shí)閉創(chuàng)造姥奢侈悉空間；多設(shè)自計(jì)可勵(lì)拓展眉空間挖，增尤加產(chǎn)棒品的認(rèn)附加旱值。類別產(chǎn)品面積樓層別墅TOHO250-2602層創(chuàng)新紹的關(guān)農(nóng)鍵部霧分前庭、后院、私酬家泳喘池或者超大中庭宵花園；贈(zèng)送尖地下商室空間軟，增加徑附加削值；獨(dú)叫立雙撤車位哭車庫你；吧儀臺(tái)、安雪茄腫屋、杜視聽羽室等燭個(gè)性雀空間殊；52聯(lián)排堪別墅農(nóng)借鑒紡：香廁蜜湖南1號(hào)后花績(jī)園游泳飼池前花念園水上蒼餐廳家庭薪廳景觀鋸浴室雙車懇位雙層蟻高主縮慧臥私家賀泳池53聯(lián)排到別墅毒借鑒飼：星聲河·妹丹堤與地襖塊高脂差完嚷美結(jié)裹合的淡地下培室，仗躍層鍬設(shè)計(jì)地下貢室雙客面采射光27述0度斑雙庭灶院主人肅房露寬臺(tái)贈(zèng)送托大面復(fù)積地膽下空笑間地下記一層首層二層54居住佛主體煩2：爺空中析HO習(xí)US籌E設(shè)計(jì)況基本貼理念贈(zèng)送被空間功能搖空間掛齊備仔，充沖分考耗慮生勺活需桿要，秒同時(shí)鄉(xiāng)豐創(chuàng)造古奢侈瞧空間偽；多設(shè)勺計(jì)可拓么展空塔間，增叢加產(chǎn)腐品的譜附加堪值。類別產(chǎn)品面積樓層小高層空中HOUSE150-160180-2006-12層大雙邁廳設(shè)計(jì)醉，客閱廳的思豪氣潑感要背體現(xiàn)址出來大、問實(shí)用入戶腸花園、陽傷臺(tái)、宇露臺(tái)大主釀臥套新間設(shè)計(jì)主，體顯現(xiàn)出短舒適轎感可拓漏展空噸間，增佩加附松加值創(chuàng)新氣的關(guān)老鍵部柴分5515絮0平硬方米街小復(fù)忍式參警考—扔紅樹境灣1杰65目復(fù)式大面洗積雙框廳，狠氣派浸、豪索氣雙套轟間可拓呀展空肌間，編增加號(hào)一個(gè)舍房5616匯0-喜18輝0復(fù)育式參位考—燥—春訊華四葉季園子21原3復(fù)浸式57居住想主體善3：仇小高稈層大萄平面設(shè)計(jì)漠基本扶理念充分閣考慮齡生活豈需要磨，考慮建筑勵(lì)與山鋪體景嫩觀的葉融合與呼唇應(yīng)，多設(shè)但計(jì)可躁拓展暮空間狐，增呼加產(chǎn)跳品的衡附加劈燕值。類別產(chǎn)品面積樓層小高層大平面160-180180-20012層方正中庭設(shè)計(jì)聰，可拓丙展空挺間，增斷加附擦加值方正吐大入戶慈花園大雙廳、大主臥抵套間主臥棚陽臺(tái)閉、大減凸窗匹設(shè)計(jì)創(chuàng)新做的關(guān)墓鍵部筒分5816井0-搶18辛0平抵方米公大平顯層參仿考—拌—深炸業(yè)新楚岸線悄，1申66倦平方方正谷中庭銷設(shè)計(jì)檔，兩衫廳大照雙面揉采光造，加隨大雙柱廳尺窮度，脫氣派濕感十敬足，熔可變私為房尾間大陽內(nèi)臺(tái)，平實(shí)用27懷0度真轉(zhuǎn)角拴凸窗59中信被紅樹究灣，腰20繼7平合方方正各中庭摸設(shè)計(jì)掌，餐襪廳大暮雙面零采光燃，加找大雙招廳尺征度，腎可作磚房間大陽飄臺(tái)設(shè)持計(jì)，籌舒適睡，轉(zhuǎn)航角處器實(shí)用主臥夾南北代通透傾，南獸北陽淹臺(tái)設(shè)持計(jì)，該大氣搬，尊撞貴18摩0-藏20估0平拌方米稈大平沸層參慮考—答—中非信紅妥樹灣協(xié)，2錫07渾平方雙套雹間設(shè)蘿計(jì)60山體血利用耍創(chuàng)新筑點(diǎn)。61技術(shù)躲層面凡：山華體接功駁、掛減少進(jìn)接地首、山汁屋共姨融環(huán)境摸的抗額干擾赴性：牲局部煌架空想處理昌、私渴密性自營造環(huán)境濁的原牢生性觸：景朱觀的雪生態(tài)論性、抹景觀陷視覺存、景召觀情掌感、狼景觀合空間建筑語：老龜虎窗渣等建煌筑視納覺獨(dú)旗特性依山訪而建拖，順壯勢(shì)而斷成62主入瞧口設(shè)置苗——虎符號(hào)蔬建筑悔物A1建議翻在小車區(qū)入冊(cè)口處堡建單用體建報(bào)筑物旋，二勤層高期，首較層面自積約30予0平方銜米，宣二層閱面積泉約10脹0平方江米，贈(zèng)作為右售樓掩處。形象度標(biāo)簽尺，鮮踢明、乎獨(dú)特脊，讓搜人過唱目不原忘。銷售斬期間歐作為糞售樓則處，牛銷售盜后可于作為揚(yáng)第二距會(huì)所怨或酒填樓經(jīng)塘營。售樓蒸處會(huì)所建議昏會(huì)所專與售第樓處憂分開捷，售乒樓處秒設(shè)在健入口羅處，芒會(huì)所松設(shè)于嬸公園贏入口繁處會(huì)所軌的實(shí)陽用性汪得到那保留鑼。售樓價(jià)處設(shè)眨在小蠶區(qū)入趣口，澡昭示車性更康強(qiáng)，含可達(dá)束性更渡強(qiáng)。設(shè)立鄰單獨(dú)言的建損筑物僚，建偷立社驗(yàn)區(qū)高市端形捎象的吹標(biāo)簽阿，展向示效吃果好垮。與施給工面興不產(chǎn)淺生沖硬突，規(guī)保證桃了銷去售環(huán)牛境的予完整前期遷看樓稱路線請(qǐng)順暢63世聯(lián)塘操作湯案例漸：香岡蜜湖團(tuán)1號(hào)群百年賊古榕譽(yù)百米遷私家婚大道截——屈儀式劑感入口師儀式驚的講繳究，劍利用敏山勢(shì)叮形成脂，打棵造惠滴州最歲牛最跨長的炕私家常路景怒觀帶釣，景坊觀帶靠一直販延伸錘至小頁區(qū)內(nèi)EA主入都口設(shè)置畝——喚私家住路A264局部斷架空減弱貞民房捉對(duì)景能觀的改影響典型嘗案例撿：基面餃與地蠢表完扎全脫休離，紅用柱玩子或蹤蝶建筑梁局部部支撐盞建筑飽的荷敘載。架空抬高壺觀景崇高度，減弱瓶農(nóng)民惜房的嘉視線勝影響對(duì)建瞇筑地懇表有落很強(qiáng)普的適萬應(yīng)性震，對(duì)山派體的魂破壞