安徽淮北惠麗路某項目產(chǎn)品定位報告

淮北處于房地產(chǎn)剛剛起步的城市，對于住房的要求并不是很高，客戶需求只不過是上述條件中的若干項，并非全部，過多的賣點并不能支撐更高的價格，區(qū)域賣點是每個項目的主要賣點之一，但在區(qū)域環(huán)境相差不多的情況下，真正可以吸引更多客戶的青睞主要還是自身的賣點，如何去打造本項目自身的賣點，打造到什么程度，將是本項目關鍵點。

PART前言PARTONE項目理解地理位置地塊現(xiàn)狀SWOT矩陣分析項目理解/地理位置

項目位于**路，針對韓國商貿(mào)城；西側為規(guī)劃建設的洲際商城；南側、東側均為住宅；項目離淮北最好的中學局中步行只需6分鐘；項目周邊配套設施齊全，學校、菜場、醫(yī)院、車站均只需步行，交通便捷。項目理解/地塊數(shù)據(jù)總占地為5320.76平方米，原為淮北市制藥廠，現(xiàn)為金門賓館和平安保險公司。項目周邊均為老式住宅，但“柳暗花明”項目開工在即占地面積5320.76平方米地下面積2層，4400平方米建筑面積33800平方米商業(yè)1-4層，7400平方米容積率5.5住宅5-28層，22000平方米項目理解/SWOT矩陣分析SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak位于淮北主城區(qū)中心位置；緊靠孟山路商業(yè)街及大型商業(yè)；周邊配套齊全，緊鄰局中；發(fā)展商實力雄厚且擁有政府背景；地塊規(guī)模過小，不易打造大規(guī)模的景觀周邊均為老式住宅，缺乏景觀支撐機會Opportunity淮北市場火爆，住房需求大量釋放；規(guī)劃中的商業(yè)中心，區(qū)域競爭較小，新建樓盤甚少；客戶屬于購房初級階段，容易引導。威脅Threaten項目入市時機難以控制，會有一定的阻礙；明年初將會有新的一批房源推出入市；淮北市場將會在明年供應高峰，不乏大量的二手房源。突破傳統(tǒng)住宅項目定位空間，以品質來自然分流客源利用差異化產(chǎn)品在市場的關注度，將產(chǎn)品進行創(chuàng)新升級，突破傳統(tǒng)居住空間布局，從而利用高品質的社區(qū)來淘汰競爭項目從細節(jié)上做到處處體現(xiàn)項目品質整合各級公司資源，多盤聯(lián)動，強勢出擊緊鄰局中，打造學區(qū)概念多盤聯(lián)動，整合各個公司的優(yōu)勢資源設立“淮海公社”，吸引淮北市民PARTTWO從建筑外在開始建筑布局建筑風格景觀建議建筑布局在保證小區(qū)大門足夠寬的前提下，盡量加寬商業(yè)臨街面；保證商業(yè)和住宅相對獨立；住宅靠南面建造，分為2個單獨的入口；如果排布允許，可建兩棟獨立的建筑商業(yè)屋頂設計成屋頂花園；商業(yè)為1-4層，5層架空，住宅為6-28層，地下2層位車庫商業(yè)住宅商業(yè)住宅住宅注重建筑屋面的設計，考慮設計飄板，透過飄頂處理，增加高層整體建筑美感，并設計相應的屋頂花園及空中花園；通過空中花園的營造實現(xiàn)社區(qū)整體的立體綠化概念，提升景觀附加值同時結合立面造型設計遮陽構架以美化社區(qū)的第五立面。建筑立面優(yōu)化建議建議立面采用現(xiàn)代新簡約元素集合表達現(xiàn)代住宅建筑的基本構成元素（觀景陽臺、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺、構架、墻體及屋面等），風格簡捷明快，加以局部線條的點綴，體現(xiàn)高尚住宅社區(qū)高貴典雅的特色。底層架空及入戶花園住宅底層（5F）架空5-6米，設計成空中花園，令室內(nèi)外空間相連接，使空間向外延伸，增加空間感和層次感。室內(nèi)空間和室外空間的轉換不在那么生硬，而是有了良好的過度,形成架空層的灰空間。同時可放置一些室外運動器具，供住戶鍛煉；或作為樓宇的公共花卉培植區(qū)和休閑、交流場所，實際上承擔了部分泛會所的功能。

籃球建議大堂增加層高至4.5米，以提高項目品質。建議交房時大堂已裝修，并在大堂內(nèi)設置業(yè)主及訪客休憩區(qū)，配備沙發(fā)、茶幾，書報櫥，并擺放若干綠色植物；并配有物業(yè)人員值班。入戶大堂與電梯廳建議小區(qū)實施完善的人車分流，即車行直接入地，地面上不設停車位。每單元配備兩部電梯梯，可選東芝、日立等有一定品牌度、性價比較高的合資產(chǎn)品。在保證業(yè)主夠用的前提下，也應控制好成本，建議最大裝載人數(shù)以8人（630kg/75）為宜,最大不超過13人（1000kg/75），并安裝超載報警裝置。轎廂內(nèi)精美內(nèi)飾，安裝大幅玻璃。

兩臺電梯均直接通往地下車庫。完善的人車分流、電梯配置標準外墻>一至二層高級天然花崗巖，主立面墻面防水真石漆電梯>2部高速電梯入地下層高>3.0米層高，窗>雙層中空玻璃門>感應式智能入戶門卡太陽能熱水系統(tǒng)>24小時供應熱水網(wǎng)絡>接駁寬頻網(wǎng)絡智能化>電視定點監(jiān)控，門禁管理，住戶一鍵報警，固定設備監(jiān)控系統(tǒng)景觀設計風格1、采用現(xiàn)代景觀園林設計，以清新、通透、雅致為設計原則2、聘請知名景觀公司（泛亞易道等）3、開放式綠化，購買成年珍貴樹木(香樟、桂花等)，增設馬賽克貼面園林小景。特色小品多種小品形式，配合主題園林景觀，或現(xiàn)代，或古典，或童真，或浪漫，提升社區(qū)品質，渲染社區(qū)情趣……藝術路燈道路指示牌環(huán)保分類垃圾箱休憩觀雨亭（配置雙人座椅）石質桌椅浪漫秋千健身器材（陰面綠化帶中）異域風情小品夜景營造通過夜晚的燈光營造溫馨高貴的居家氛圍PARTTHREE從建筑內(nèi)部開始產(chǎn)品定位戶型定位軟件建議定位原則打造主城區(qū)三馬路標桿項目差異化競爭提高土地利用率增加附加值快速去化高品質公寓淮海展示廳定位產(chǎn)品商務酒店住宅商業(yè)泛會所定位細節(jié)保證舒適性的前提下盡量控制面積，從而控制總價，降低購房門檻，達到快速去化的目的增加產(chǎn)品的附加值，提高項目的性價比，達到快速去化的目的差異化產(chǎn)品，吸引客戶的感官，達到快速去化的目的注重細節(jié)，提高整體品質，形成良好的口碑，達到快速去化的目的戶型設計要求板式建筑，二梯三戶或二梯四戶設計；主力面積控制在80-90平方米之間，部分面積為110-120平方米錯落式陽臺設計大面積陽臺或空中花園設計戶型二房三房面積80-90㎡110-120㎡套數(shù)9696總面積8352㎡11040㎡戶型市參考戶型麻參考戶型悠參考作為壇淮北劑最具甘實力蝦的集喝團公境司，呢急需部在房猾地產(chǎn)鉛業(yè)擴踩大自珍身的只品牌稼，在辛最短楚的時渣間內(nèi)違做到辰淮北發(fā)房地萌產(chǎn)業(yè)請的龍嚼頭老突大。隔品牌竟的宣障傳和飼推廣證是必陰不可博少，籃但我醋們還懂需要專做的產(chǎn)就是蜓品牌榮的展示，在揮第一孩時間意內(nèi)向界市場落展示言我們釋的成姜果、妖我們飯的品桐質、丘我們潤的服落務。蹈。。名。。晝。，艦最終爆成為江品牌理.因此僅，我旱們需掙要一暫個展窗示我天們的莫品牌遣的地矮點，淮海頌公社也就淋此出鵲現(xiàn)。我們利可以藏展示燈我們溜企業(yè)射的發(fā)瞇展史趨；我絨們可宿以展析示我拖們的朝在售竟樓盤牙（綜傅合售麥樓處蒜）；仗我們封也可此以展溫示我惑們的鏟建材埋，我露們的笛服務較。。恨。。嶄。。怒;商業(yè)色定位建議陣商業(yè)驚的1-鋼2層作部為淮雅海集板團自飛持產(chǎn)寬品--由“淮海胃公社幕”，錫作為赤售樓曬處及逗會所賠的同子時作斃為展憑示中陶心和線交流輔中心萬；3-指4層可叛對外裕進行嬌招商扇，考嚴慮到閥上層型住宅舟，不僑易做齊餐飲獵娛樂剩業(yè)，哲因此稿以經(jīng)始濟型樣酒店搜為宜哀?；春９缂泻軆羲疄V系統(tǒng)將自鏡來立嫂統(tǒng)一圾凈化螞處理通，進起入每控戶太陽花能集賽中熱云水系劑統(tǒng)樓頂茫集中濱安裝糧太陽熊能集鐵熱系洗統(tǒng)，熱水春到戶舉，分犧戶計幸量集中倚供暖泡系統(tǒng)采用宅環(huán)保毀燃氣媽鍋爐緞集中也供暖凱，預汽留分倘戶計值量表六大背系統(tǒng)潔導入場生活中水干處理嚇系統(tǒng)污水靜、廚蛋房用楊水與汽淋浴文水分暈開收集集，經(jīng)系墨統(tǒng)消初毒處瓦理用莊于綠吧化灌猶溉及罩水系烈補充糊用水安全攤消防卸系統(tǒng)消火敵栓+噴淋外系統(tǒng)博實現(xiàn)牢消防哭系統(tǒng)妙的安杏全保辨障下水灣管道陶系統(tǒng)采用哈內(nèi)螺懇旋消接聲下逼水管掙道系烤統(tǒng)保障枯下水鼻道的怕使用六大條系統(tǒng)瓶導入建生活家居甚智能刮控制腹系統(tǒng)全能丑遙控遠程廁遙控安防怖遙控信息飛服務塑造流豪華育公寓運用左時代鍵領先歡技術全外辟墻保侄溫系羨統(tǒng)斷橋策隔熱鋤惰性山氣體坑雙層缸中空抱玻璃竊窗保溫防水但防潮抗裂保護商墻體壘結構防風渠、抗釀沖擊刪力隔音美觀耐用安全密閉保溫隔音信息置管理隔子系宮統(tǒng)停車做場管譽理系逝統(tǒng)緊急司廣播窩和背妹景音脾樂三表挪遠程宿計量座系統(tǒng)新型碎建材威應用物業(yè)盼管理揀服務聘請柴有涉滑外高捏檔社企區(qū)物桌業(yè)管盲理經(jīng)阻驗的問物管拘公司腳擔綱守物管渠顧問，如志百特兇物業(yè)害等保安爆－2志4小屆時雙哨重監(jiān)建控保裂安找清炒潔－纏有償居入戶攝打掃偏衛(wèi)生就醫(yī)傻—代寬為請眾醫(yī)或而陪同扒就醫(yī)免叫醒慨—電凡話預旅約出租扇車－綠代叫易代包損旅游卡－代狠辦國盯內(nèi)外珠旅游報刊仇－代嘩訂國求內(nèi)外拼報刊等、雜土志扁商油務－口代打色資料足，翻泛譯，莊發(fā)送嶼傳真蘿，E灶-m薄ai饞l餐飲域－代志訂酒堆宴、漂快餐奪購物粉－代咬購食跟品，摔鮮花返，禮箭品，痰日用老品等洗衣劫－代浙辦洗叉衣、它擦鞋霸等睬綠中化－敬代辦待室內(nèi)左綠化教師紋－代頭請家油庭教滿師齊家塵政－子代請盞鐘點雙工保管由－臨粘時保困管小弄件物爪品狹照姜片－設代辦糊照片夠沖印支付漢－代婦辦各更類費映用支獵付遮搬然家－策待辦偉搬家溜業(yè)務PA母RTHO驚UR從營草銷開蹤蝶始營銷欣策略推廣步策略銷售友策略品牌懸增值——建立孕項目絕品牌孫，使綠后期蝴開發(fā)挑增值價格殖跳空——創(chuàng)造環(huán)價格煩空間菜，使?jié)岔椖靠觅u出想高價快速預消化——保證昨快速干銷售途，使數(shù)資金嚇迅速總回籠全程眼策劃準需要拉解決被的根爭本問榆題解決遙方法賣點統(tǒng)追加——形成盲產(chǎn)品獨的獨渾特賣炕點以剪區(qū)隔居競爭慘對手體驗鞏營銷——獨特禍的營析銷措?yún)捠﹣砣饫a產(chǎn)品刷外在牢形象客戶安攔截——以針摩對性如的推贏廣措考施來夢阻擊她對手衣反攻從客還戶定開位思客考客戶高需求賣點叫提煉地段睬（區(qū)導域）價格交通舒適菠（抖房型峽、面禮積、坐朝向……葵)環(huán)境紗（區(qū)倒域及賢自身根）配套杜（區(qū)麻域及閥自身剃）品質檔次升值氛圍身份……我們衡目前虧所擁者有的我們絨目前火所缺抬乏的我們們目前邁可以砌營造綢的共有咬性相互廟性特有決性地段爆（區(qū)事域）交通配套茫（區(qū)自域）品牌環(huán)境黑（區(qū)妙域）氛圍舒適拔（蟻房型凝、面炕積、顫朝向……軟)配套都（敲泛會封所）品質丸（掩外立享面、藍景觀處、細黃節(jié)……）附加斷值(錯落李陽臺爪、空磁中花宮園….）品牌厚（鳥實力外、理盆念、兩保障……）營銷鬧策略獻—體抗驗式勝營銷感官石的體閃驗-甩--死-從售互樓處抖到樣涂板房柄，從雀看房瀉通道爹到工膨地現(xiàn)牙場，究處處犬體現(xiàn)斷項目策品質筑性，啦使客澇戶在玩感官榨上形按成足日夠的崗沖擊在。過程企的體弱驗-源--怎-從客豈戶進炸場到啦入座氣，從依項目虜?shù)慕榕拷B到樹談判跌，從煌參觀仙樣板酸房到毀離開友，都邀有標殘準的胃作業(yè)繞流程帖和說隆辭，撓使客弦戶在積過程進中體齊驗我熱們的貌專業(yè)音。服務繭的體華驗-監(jiān)--椒-從停郊車到鈴迎賓琴、從穩(wěn)聽覺挨到嗅嗎覺、掙從銷侄售到監(jiān)保安皆，讓櫻客戶庭時時咐刻刻叨體驗考到貴啞賓的香待遇烏。強化余發(fā)展廁商品晴牌，貨展現(xiàn)策其公瞞眾形虛象，酬從而受實現(xiàn)金宣傳牛品牌好及項陡目的距效果松。環(huán)保疾宣傳渡活動都市絮生態(tài)替節(jié)能漏示范建區(qū)戶型持創(chuàng)新蘋示范俗區(qū)政府茶公益夫活動涌成果撤展借力泉政府切的公哭信力賭與媒點體影肉響力營銷味策略志—聯(lián)蚊合政膠府，坑公共缺營銷預熱么期蓄客宰期開盤衰熱銷斜期持銷姨期尾盤墳期預熱槳期蓄客賭期開盤紫熱銷抗期持銷澆期尾盤邊期旺市膀：營黃銷活殺動階累段性巾集中淡市麥：營長銷活揭動作遷為重叨要的打營銷免手段桑貫穿耗全程營銷劈燕策略辯—熱棋點營悄銷成交昏信息勵放大,蓄客本到蓄啦勢動作您目的夸：利用粘客戶違“跟汁風心鬧理”含以及烤好奇活、攀拾比心鴉理，佩通過常信息玻放大母炒作專，促努使項勸目上獸門量什增加寄，從攻而促陰使成拆交量規(guī)增加漢，同輝時擴脆大樓時盤熱研銷印六象客戶稅攔截激十八沖般兵渴器展示幼性硬僅件展示勺性軟率件傳播虜性硬松件傳播呢性軟熄件銷售司現(xiàn)場拔、樣捧品、宵模型鳳、精襪神保虜壘文字任材料初、圖惜像材培料、挨人物郵形象啟、裝疫飾禮品王、戶叼外廣沖告、計工地嗽與通拴道包渴裝紙質定媒體滑、電設視、獵電臺浩、網(wǎng)擴絡、凡新媒圣體傳播倚性事孕件推廣問活動援、新作聞事泄件營銷表策略擾—客勾戶攔繡截攔截類型攔截手段廣告攔截戶外廣告攔截——競爭對手的售樓處及項目地附近同階段報廣攔截——在競爭對手同類產(chǎn)品的開盤報廣說辭攔截針對競爭對手的銷售說辭編寫我們的說辭攔截活動攔截就競爭對手的營銷節(jié)點針對目標客戶舉行公關活動進行攔截促銷攔截在對與競爭對手對比中無明顯優(yōu)勢的產(chǎn)品進行促銷營銷陪策略嫩—攔蠅截措松施PA墊RTFI好VE從推定廣開狼始營銷誰策略推廣答策略銷售他策略六戰(zhàn)疤定淮狗北一、賄師出立有名二、員登臺歪拜將三、艙巧借涉東風四、斜蓄勢隱待發(fā)五、睛牛刀免小試六、燃誘敵康深入以客校戶攔裹截為矮根本玻，啟到動6大戰(zhàn)晶役占譜領市慌場項目紀前期賽銷售修計劃獅及推占廣配淋合時杏間節(jié)偵點安完排（20邊10嘴/1肯—2攪01提1/惜5）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月20征11年20眉10年10脫-1符0-踏18開盤地基倚完成售樓渡處完放成師出受有名登臺店拜將巧借統(tǒng)東風蓄勢薪待發(fā)牛刀鑄小試誘敵鑼深入09剖.1采0-肆10蜓.3銷售熟預熱10誤-5盲-1修8進場開盤蒜準備售樓霉處貸款短銀行銷售沸資料看房困班車樣板罵房銷售疤人員銷售枝道具媒體倘推廣策劃串方案開盤優(yōu)價格10月18日開享盤推廣捏策略少：調(diào)整惱市場醒風向費，喚萬醒消蹲費理貌性需圾求，銅為項厭目正喘面出求場做準斗備，定高調(diào)多出場循，關錄系營逐銷，疼客戶線滿意百為目鑄標。勝將淮海宅公社筒和成熔品社衣區(qū)的長項目船開發(fā)阿理念聲融入腥，形擠象性射廣告為心主推廣夫目標辰：建立色產(chǎn)品陜品牌短知名罩度（挨品牌閉名+品牌嚷印象虧及內(nèi)害涵）翅，完成對床消費股者的脊價值婆引導吐及品透牌認警同。師出沃有名辮深麥化“細前營覆銷”20住09年10月——責20率10年3月媒體以通路慕：報紙歸、高朗炮、森看板表現(xiàn)押建議懇：虛實妻結合豬，塑涌造產(chǎn)抖品整躲體的勵獨一殘無二倆性，喜象征灣性推出項管目的匪基本舍資料懼，重汗點在岔于概幣念的顛包裝標。SP活動曠：主題疾：淮怒海公權社說帆明會師出脹有名趕深兔化“鹽前營危銷”20味09年10月——捕20強10年3月工作言內(nèi)容謊：物料爛準備醉及銷夫售體旨驗中似心的謠包裝銷售椅道具款：概念踐樓書芽冊（薦淮海堅公社祝）模型叢、CF其它出折頁教、單低片等媒體池通路夜：報紙善、戶懷外登臺賺拜將減案前春準備20之10年3月——累20跑10年5月推廣氣策略罰：針對脆性的曉攔截閣目標比競爭問對手按，以腸具有罰極強繳體驗紀感的售餃樓中誦心開躍張為小標志汽，結京合SP活動帥，帶賢來公社漲生活釋的實斥際感候受SP活動暢：1、營銷插體驗夸中心邁開幕登臺惱拜將池案前背準備20供10年3月——襲20倒10年5月推廣富策略妙：高低?？张淠亢?，熟軟、假硬結飛合，腫引起邊全市芳關注忽理性宗訴求勤，點、朽線、首面全柱面出澤擊，篩潛引落導，擦行成荷對公冶社生減活的認亞同并冷確立別成品均社區(qū)鳳價值猛觀念遭，感吉性出廟擊，察喚起歡認同，惕針對諒性的捐攔截偉目標故競爭凱對手取，行旋成等層待的鞠局面早。巧借暑東風男強嫁化“茶前營豆銷”20緒10年5月——將20初10年7月鎖定碎客群千：競爭四性戰(zhàn)贈略，粘低調(diào)麗攻勢諷。積累材一定卷數(shù)量滔的高禾質量尖客戶侍。媒體摸通路追：報紙奶、雜圣志、耀網(wǎng)絡SP活動浩：淮海投公社LO維GO設計戶方案洪征集巧借閣東風逢強訓化“辜前營梯銷”20臘10年5月——孩20妻10年7月蓄勢愿待發(fā)奸展開紹“實恩質營膊銷”推廣抓策略丹：活動生開鑼瓣，采美用高利調(diào)戰(zhàn)椒略，典樹立碼品牌凈知名棵度，抵最大程度旋地張燒揚產(chǎn)肝品個濾性，喂達到均迅速晃積累吳客戶集的目耀的，通過屋放號襖鎖定創(chuàng)目標返客戶獅。媒體陳通路裕：報紙爐、戶屈外、執(zhí)網(wǎng)絡畜、電駐視SP活動元：淮海傾公社LO孔GO設計衰方案榮征集20倦10年7月——治20獨10年9月推廣減策略溪：﹡宣傳瘦引爆閉，采斃用持冰續(xù)性浙戰(zhàn)略唯，鞏鄭固項奔目品證牌知腿名度，畢最大況程度肥地建走立產(chǎn)界品品朋牌地拆位，塔銷售拋火爆測：﹡采用辮差異匙化戰(zhàn)掠略，對集中掉力量哈重點幕攻擊坡意向因客戶掏，達到迅懷速去枯化產(chǎn)墻品的中目的錯。媒體討通路惑：報紙衛(wèi)、網(wǎng)芝絡、擔電視SP活動輩：開盤