同濟(jì)碩士我國(guó)城市舊住區(qū)更新發(fā)展-漸進(jìn)式更新模式的理論與若干實(shí)踐

我國(guó)城市舊住區(qū)更新發(fā)展研究

——漸進(jìn)式更新模式的理論與若干實(shí)踐

OntheApproachesofResidentialRenewalinChina——TheoryAndPracticeOfGradualRenewalPattern

碩士研究生：碩士生導(dǎo)師：

第一章緒論第二章文獻(xiàn)綜述與理論建構(gòu)第三章城市舊住區(qū)更新案例研究第四章城市更新的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)研究第五章城市舊住區(qū)漸進(jìn)式更新的策略主要內(nèi)容論文主要內(nèi)容第六章結(jié)論論文組織第一章緒論研究背景

中央政府提出了“建設(shè)節(jié)約型社會(huì)”的指導(dǎo)思想。在這樣的背景之下，盤(pán)活、改善并合理利用存量資產(chǎn)就進(jìn)一步顯示出了其必要性與重要性。在建設(shè)領(lǐng)域，擯棄大拆大建的做法，采取漸進(jìn)式的更新方式，利用相對(duì)低廉的建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)可觀的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益已越來(lái)越體現(xiàn)出其必要性。

中央政府提出了“建設(shè)和諧社會(huì)”的發(fā)展目標(biāo)。這樣的政策背景及社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)決定了在城市建設(shè)領(lǐng)域的工作也必須首先圍繞“人”的問(wèn)題展開(kāi)，而作為當(dāng)前城市建設(shè)的主要方式之一，城市更新必須“更加關(guān)注民生問(wèn)題”——包括更多地以尊重既有社區(qū)的方式來(lái)改造城市舊區(qū)。城市住房制度的改革使得城市住房的供給和分配方式發(fā)生了重要的變化，也使得城市住區(qū)的屬性發(fā)生了多元化變遷。商品房住區(qū)的建設(shè)蓬勃發(fā)展，大量的存量老公房住區(qū)也因“房改”而發(fā)生了變化，迅猛的城市化發(fā)展和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)催生了很多城中村，而以經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、廉租房為代表的保障性住房也逐漸成為一種主要的住區(qū)類型。本文選取老公房住區(qū)、商品房住區(qū)及“城中村”住區(qū)作為研究對(duì)象。這三種類型的住區(qū)同屬存量資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也基本都?xì)w屬于私人。本文試圖基于此“產(chǎn)權(quán)在民”的前提，從政府視角出發(fā)，對(duì)我國(guó)城市舊住區(qū)更新方法、模式及策略進(jìn)行探討。第一章緒論研究對(duì)象理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合第一章緒論研究方法

理論研究部分對(duì)國(guó)內(nèi)外舊城更新理論的演變、國(guó)外舊城

更新的相關(guān)政策進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)和總結(jié)。實(shí)證研究對(duì)象為上海鞍山四村、深圳萬(wàn)科商品房住區(qū)，以及深圳蔡屋圍城中村。比較分析法

對(duì)中西方舊城更新理論與實(shí)踐演變的過(guò)程進(jìn)行分析比較，借鑒西方國(guó)家在舊城更新方面的正確理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

同時(shí)，對(duì)于研究中涉及的三種不同類型住區(qū)的現(xiàn)存問(wèn)題、更新工作的難點(diǎn)及更新的可行性等進(jìn)行比較研究，發(fā)現(xiàn)其中的共性及特性問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題，提出相應(yīng)的策略。第二章文獻(xiàn)綜述與理論建構(gòu)文獻(xiàn)綜述國(guó)外舊城更新相關(guān)理論發(fā)展從形體規(guī)劃出發(fā)的城市改造思想對(duì)大規(guī)模城市改造的不同角度的反思可持續(xù)發(fā)展思想影響下的新的探索第二章文獻(xiàn)綜述與理論建構(gòu)文獻(xiàn)綜述國(guó)外舊城更新的實(shí)踐過(guò)程大規(guī)模推倒重建與清理貧民窟城市中心土地的強(qiáng)化利用和城市的衰敗中產(chǎn)階級(jí)與鄰里復(fù)蘇公眾參與和社區(qū)規(guī)劃第二章文獻(xiàn)綜述與理論建構(gòu)文獻(xiàn)綜述國(guó)外舊城更新的政策演變政府主導(dǎo)的、帶有一定福利色彩的舊城更新市場(chǎng)主導(dǎo)、基于公私伙伴關(guān)系的舊城更新以公、私、社區(qū)三方伙伴關(guān)系為導(dǎo)向的城市更新第二章文獻(xiàn)綜述與理論建構(gòu)理論建構(gòu)本研究的邏輯過(guò)程可概括為：以國(guó)內(nèi)外舊城更新理論和實(shí)踐為指引，以國(guó)內(nèi)城市的三類舊住區(qū)的案例研究為基礎(chǔ)，結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，提出我國(guó)城市舊住區(qū)漸進(jìn)式更新改造的相關(guān)策略。第三章城市舊住區(qū)更新案例研究上海鞍山四村老公房住區(qū)案例對(duì)象商品房住區(qū)“城中村”住區(qū)介紹老公房住區(qū)的更新改造方法及經(jīng)驗(yàn)深圳萬(wàn)科早期樓盤(pán)辨析商品房住區(qū)的更新改造需求深圳蔡屋圍證明“城中村”住區(qū)漸進(jìn)式更新改造的必要性和可行性基本概況第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例以安置楊浦區(qū)大量產(chǎn)業(yè)工人為目的而建的鞍山四村是福利制公房這一類住區(qū)的典型。時(shí)至今日，在上海乃至全國(guó)各級(jí)城市都存有極大數(shù)量的此類住區(qū)。1998年房改后，公房住區(qū)的居住單元已基本都出售給住戶（上海稱為售后公房）。由于其年代久遠(yuǎn)，設(shè)施陳舊，這類老公房已經(jīng)無(wú)法滿足居民日益發(fā)展和變化的生活需要，存在著很強(qiáng)的更新改造需求。鞍山四村已實(shí)施的更新改造對(duì)其他同類住區(qū)的更新改造工作具有借鑒意義。基本概況第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例鞍山四村是楊浦區(qū)四平街道管轄的鞍山新村的組成部分，總面積約為15公頃。鞍山新村始建于1950年代，整個(gè)建設(shè)直到1980年代才結(jié)束。建設(shè)時(shí)間跨度大，建設(shè)主體和背景不盡相同，導(dǎo)致了現(xiàn)在鞍山新村內(nèi)的住宅類型多樣且相互混雜。除了統(tǒng)一建設(shè)的工人新村外，還有一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期由一些系統(tǒng)或企業(yè)為各自單位職工建造的統(tǒng)稱為“系統(tǒng)房”的零星職工住房。不同的對(duì)象具有不同的管轄主體和物業(yè)管理，這對(duì)小區(qū)改造的整體推進(jìn)有所不利。四平路街道區(qū)位示意鞍山四村在四平街道區(qū)位及平面示意現(xiàn)狀問(wèn)題第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例物質(zhì)層面鞍山四村的居住環(huán)境存在著諸多問(wèn)題，主要包括：（1）大量的住戶合用生活設(shè)施，如廚房、廁所等，這種情況較為嚴(yán)重地影響了住戶生活居住的舒適度和私密性。（2）平屋頂?shù)淖≌菝鏉B漏率高，漏雨問(wèn)題頻發(fā)。屋頂、墻面缺乏保溫隔熱層，保溫隔熱性差，尤其是頂層住戶冬冷夏熱，居住條件不佳。（3）住宅建筑年久失修，門(mén)窗、樓道出入口等公共部位臟亂破敗，建筑外立面非常凌亂。（4）住區(qū)內(nèi)的上下水管道等市政管線破損情況嚴(yán)重，其管徑、管材等均已無(wú)法很好地適應(yīng)現(xiàn)代化生活的需要。（5）住區(qū)內(nèi)部的路面存在嚴(yán)重的破損情況；綠化雜亂、空間環(huán)境質(zhì)量不高，毀綠建房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。（6）原有的生活服務(wù)配套設(shè)施已不能滿足居民的生活需求，社區(qū)管理用房、老年人活動(dòng)室、圖書(shū)室等資源缺乏。（7）小區(qū)管理水平較低，存在一定的安全隱患，影響社會(huì)治安?；靖艣r第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例社會(huì)層面鞍山四村容納的居住人口約有1.6萬(wàn)，這些居住人口有一系列特征。（1）人口老齡化的現(xiàn)象十分明顯，退休人口比例高。鞍山四村作為老工人新村，大部分從業(yè)居民為企業(yè)工人。隨著時(shí)間的推移那些已居住了幾十年的老居民都已經(jīng)進(jìn)入了老齡。（2）人口同質(zhì)程度高，人口流動(dòng)性低，社會(huì)活力下降。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，收入水平十分有限而自身住房的資產(chǎn)價(jià)值又不高，大部分老居民都難以通過(guò)購(gòu)房等手段改善自身居住狀況而只能維持原狀。雖然固定的居住人口使鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)日益成熟，但小區(qū)和外界交流的活力卻在不斷下降。（3）低保及特殊群體人員的比例高。由于舊公房原有的社會(huì)福利性質(zhì)，使得住區(qū)中容納了許多難以改善自身生活狀況的社會(huì)弱勢(shì)群體，如低保戶、兩勞回歸人員等。更新改造工作的難點(diǎn)第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例資金籌措利益分配管理機(jī)制運(yùn)作機(jī)制居民間的矛盾沖突公眾參與的實(shí)效性更新改造工作的內(nèi)容第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例平屋頂變坡屋頂墻面面保溫隔熱處理更換上下水等管線外立面粉刷、清洗、美化安裝樓宇電子安保系統(tǒng)改善建筑周邊小區(qū)環(huán)境建設(shè)宅間活動(dòng)場(chǎng)地平改坡變廚衛(wèi)合用為每戶獨(dú)用使住宅成套，并擴(kuò)大住宅面積適當(dāng)加建樓層作為商品房出售補(bǔ)貼改造投入住房成套路面平整改進(jìn)與房屋的標(biāo)高關(guān)系修繕地下雨污排水系統(tǒng)在必要的地方增設(shè)排澇泵小區(qū)無(wú)障礙化設(shè)施營(yíng)造具有生氣的綠化環(huán)境改造或增設(shè)便民設(shè)施新建適當(dāng)?shù)墓苍O(shè)施住區(qū)整治更新改造工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例1.資金籌措鞍山四村三種改造內(nèi)容的資金來(lái)源有所不同，但主要都由政府承擔(dān)。舊住宅“平改坡”改造由市、區(qū)兩級(jí)政府承擔(dān)主要資金。居民只是象征性地按照20元/m2的價(jià)格投入一小部分資金，且這筆資金由小區(qū)大修基金統(tǒng)一支出。舊住房成套改造工程的資金主要由三方籌措：政府、衛(wèi)百辛物業(yè)、居民各出資約1/3。居民出資部分根據(jù)改造所增加的建筑面積確定，如增加面積未超過(guò)8m2，按照1295元/m2的價(jià)格計(jì)算（其中包括產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用），而超出8m2的部分按照2100元/m2的價(jià)格計(jì)算。舊住宅小區(qū)整治工程的資金投入方式則并沒(méi)有固定的模式，須由街道與居委會(huì)討論出方案并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決議通過(guò)后確定。一般的處理方式是將小區(qū)大修基金的2/3拿出，剩余部分由政府補(bǔ)貼。更新改造工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)第三章城市舊住區(qū)更新案例研究老公房住區(qū)——上海鞍山四村的更新改造事例2.管理、運(yùn)作及公眾參與管理及運(yùn)作：市、區(qū)、街道各級(jí)層層管理，層層負(fù)責(zé)的機(jī)制。公眾參與：小區(qū)居民有權(quán)利對(duì)改造的方案提出要求和意見(jiàn)，充分申明自己的主張；由于實(shí)施改造的最終方案需要全體居民經(jīng)過(guò)民主投票決定，居民以簽署改造協(xié)議書(shū)的方式完全掌握了改造的主動(dòng)權(quán)。更新裁改造疑工作師的經(jīng)識(shí)驗(yàn)總化結(jié)第三顫章芽城腔市舊畫(huà)住區(qū)陳更新梯案例賀研究老公內(nèi)房住撇區(qū)——上海套鞍山滋四村黨的更賤新改綱造事律例3.緩解負(fù)居民嚼間的寨矛盾伴或沖糖突居民藝的更哲新改減造需窗求存裁在一伐定的似差異縮慧，若涂統(tǒng)一艱對(duì)待例容易英引發(fā)恒矛盾餐或沖化突。保在改濾造中嫌，正及視了趣住區(qū)觀內(nèi)住艷宅建窗筑存饅在的多樣襪性特巷征，在霞做好雕更新捕工作牌前的插調(diào)研農(nóng)工作心的基尚礎(chǔ)上嗚，將價(jià)住區(qū)汪內(nèi)存粘在的拳問(wèn)題偵及獨(dú)與有的務(wù)特征街摸透雅，并姐以個(gè)案遠(yuǎn)式更才新方腦法，有乎針對(duì)厚性地懇施行爆差異衰化的跳更新識(shí)工程曉，以郊更好喉地滿要足居敵民的鎮(zhèn)不同黃需求洪。整弦個(gè)鞍蠟山四逆村住費(fèi)宅在塊更新駐改造升后呈述現(xiàn)出“大榮相似梯、小尿不同洽”的特槍點(diǎn)，小不僅威取得同了令裝各方網(wǎng)都滿饒意的渠效果零，而池且還責(zé)產(chǎn)生察了一護(hù)些意題料不些到的產(chǎn)、積置極的祖附加島效果懂。更新呀改造級(jí)工作查的經(jīng)歡驗(yàn)總翁結(jié)第三縫章鉛城吹市舊昆住區(qū)反更新嗓案例茶研究老公頂房住悄區(qū)——上海嫂鞍山性四村拘的更慶新改銳造事腹例4.合理早的利繞益分綠配鞍山判四村秒的更呢新工堪作，巷既完屠成了華住宅卡成套貸改造扔，又先一些騙居民漏的住古房面百積有滲所增挑加，膨同時(shí)貝也因屈加建蹈少量架住宅糊單元沾而獲姓得了漁一定副的銷(xiāo)悠售收果益。這樣園的改呆造方播案和膛運(yùn)作遞策略案，使烤居民躺滿意否及獲墾得了施增量升的利惠益；葡而市理、區(qū)迫政府猶則因檔改善悼了舊煮住區(qū)訓(xùn)居民嚼的“處民生寬”狀痛況，標(biāo)體現(xiàn)乘了良其好的也政績(jī)尤。第三譽(yù)章激城喬市舊字住區(qū)等更新默案例計(jì)研究商品凝房住奸區(qū)——深圳冊(cè)萬(wàn)科朱早期宇商品素房住患區(qū)的芳更新胸議題基本侮概況萬(wàn)科集團(tuán)深圳6個(gè)商品房住區(qū)概況項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間住宅類型總?cè)莘e率總規(guī)模用地面積（ha）建筑面積（M2）戶數(shù)01天景花園1990多層住宅1.711.222090019002威登別墅1991高層住宅2.760.421170210403荔景大廈1993高層商住7.850.483746012604桂苑1997多層住宅2.001.753500030705四季花城1999多層住宅1.8721.79407479484706彩園1999高層住宅8.330.3025000126第三逮章造城申市舊鴿住區(qū)替更新單案例貴研究商品基房住笑區(qū)——深圳蒜萬(wàn)科筒早期鄙商品刻房住建區(qū)的兄更新泳議題現(xiàn)狀抱問(wèn)題住區(qū)內(nèi)部公共環(huán)境及設(shè)施公共活動(dòng)空間及設(shè)施市政及物業(yè)設(shè)施綠化景觀環(huán)境商業(yè)及交通第三辰章是城幸市舊銳住區(qū)戚更新無(wú)案例筐研究商品晝房住頭區(qū)——深圳登萬(wàn)科輕早期翁商品都房住用區(qū)的板更新捐議題現(xiàn)狀葬問(wèn)題住宅建筑及構(gòu)建原有設(shè)計(jì)缺陷使用老化第三倍章梨城音市舊查住區(qū)擱更新怖案例灘研究商品緩房住收區(qū)——深圳迎萬(wàn)科古早期北商品儀房住淚區(qū)的鞠更新況議題更新螺改造嶄的需鋤求認(rèn)渠識(shí)——對(duì)住澤區(qū)不社滿意枯的地碎方住區(qū)公共環(huán)境噪音寵物干擾空氣居住密度商業(yè)干擾綠化環(huán)衛(wèi)保潔治安標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)住區(qū)公共設(shè)施停車(chē)位、車(chē)庫(kù)室外活動(dòng)場(chǎng)地露天健身器材會(huì)所閱覽室書(shū)報(bào)室商業(yè)設(shè)施小區(qū)入口景觀裝飾幼兒園棋牌室管理用房住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施自行車(chē)及汽車(chē)停車(chē)設(shè)施小區(qū)內(nèi)車(chē)行道路供水管排水管道電視信號(hào)垃圾堆放及收集照明系統(tǒng)安保、監(jiān)控設(shè)施供暖設(shè)備煤氣管道第三彼章曬城旱市舊蘇住區(qū)躺更新幫案例騙研究商品刻房住漫區(qū)——深圳祖萬(wàn)科某早期墓商品唉房住期區(qū)的蔽更新昌議題更新甩改造哨的需水求認(rèn)耀識(shí)——對(duì)住并區(qū)不喇滿意環(huán)的地?cái)U(kuò)方住宅私有產(chǎn)權(quán)戶型結(jié)構(gòu)通風(fēng)采光隔音、隔熱陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間廚房客廳外窗天花板墻面空調(diào)機(jī)位、排煙道住宅共有產(chǎn)權(quán)電梯電梯間、樓梯間、公共走廊門(mén)廳外墻屋頂水、電等管線立面外觀形象第三工章粘城歌市舊震住區(qū)損更新摔案例鑒研究商品資房住插區(qū)——深圳譯萬(wàn)科缺早期錘商品赴房住壩區(qū)的錄更新免議題更新香改造儀的需艱求認(rèn)悼識(shí)——較為聯(lián)迫切嚇的改崇造需筋求公共空間及設(shè)施住宅建筑改造需求AB新技術(shù)及設(shè)備D環(huán)保節(jié)能C噪音停車(chē)?guó)f位車(chē)庫(kù)寵物叼干擾隔音臘效果外墻排煙晝道電梯顏間樓梯孩間公共演走廊水電占管線太陽(yáng)喝能設(shè)狀備循環(huán)梨水系渡統(tǒng)雙層惹玻璃垃圾性分類戚系統(tǒng)外墻券保溫雨水蓬收集胳系統(tǒng)地?zé)岜Р膳瘜一蛑评湎凳呓y(tǒng)屋頂協(xié)保溫智能忌安?？∠到y(tǒng)統(tǒng)一環(huán)安裝念純凈飲用睜水系眉統(tǒng)智能梢化抄幕表系極統(tǒng)第三濟(jì)章扔城控市舊的住區(qū)謎更新摔案例炕研究商品逢房住蛙區(qū)——深圳浙萬(wàn)科扮早期車(chē)商品災(zāi)房住尖區(qū)的微更新敬議題更新乳改造露工作女的難顫點(diǎn)更新過(guò)程中的摩擦成本制度約束——城市規(guī)劃層面制度約束——建筑管理層面控規(guī)的限制項(xiàng)目審批的效率國(guó)家及地方法規(guī)的限制第三校章顯城移市舊互住區(qū)鮮更新畫(huà)案例丟研究“城命中村繪”住削區(qū)——深圳寬蔡屋槐圍的令內(nèi)涵蓄式改請(qǐng)?jiān)焓鹿绽救A概況蔡屋惑圍擁導(dǎo)有70庫(kù)0多年六的村透齡，頁(yè)是深廉圳市送歷史臉最悠臂久的儉老村穩(wěn)之一蓄，位土于深注圳繁擇榮的敗金融筍中心爽區(qū)，史包括賤新圍港（七挎、八教、九鬼、十縮慧坊）堅(jiān)、老班圍、刪清慶澇新村并、南搶村、死南村徹西、天紅圍奏等7個(gè)相兆對(duì)集萬(wàn)中的俗片區(qū)肆，共恢有48勝3戶居奔民，嬸約15蘇00人，梨外來(lái)罪租住溝人口21裂00染0人。改造接前，狗蔡屋頌圍是皮深圳逢中心銜區(qū)內(nèi)半的一永個(gè)典客型的危城中炸村，喊村內(nèi)牌居住毒環(huán)境朱十分閱惡劣乒，臟恨亂差直的落項(xiàng)后面雞貌與邁其周彈邊的才地王浮大廈嶺、深儉圳書(shū)蘭城及裁發(fā)展冶銀行犬大廈停等形各成鮮義明的婦對(duì)比睬。20附00年起波，在護(hù)羅湖靠區(qū)委番、區(qū)憐政府酒的大步力支永持下拋，蔡皺屋圍瀉逐步職實(shí)施京了改廉造計(jì)綱劃。第三校章什城蛙市舊傭住區(qū)下更新快案例予研究“城具中村啞”住組區(qū)——深圳煮蔡屋宣圍的慌內(nèi)涵蟻式改林造事壞例現(xiàn)狀念問(wèn)題現(xiàn)狀鼠問(wèn)題土地及建筑權(quán)屬混雜建筑質(zhì)量存在安全隱患居住人員構(gòu)成與社會(huì)組織人口密度高，社會(huì)治安壓力極大村民大多以出租房屋為生，缺乏生存技能住區(qū)管理工作較為薄弱建筑塔質(zhì)量星差“握旅手樓筍”、奏“貼斜面樓吐”建筑插的使幅用性再質(zhì)更婆改隨糞意缺乎乏有恰效的播管理侍手段公共服務(wù)設(shè)施缺乏居住環(huán)境差設(shè)施缺乏、維護(hù)不足老化、承載力不足、鋪設(shè)不規(guī)范道路系統(tǒng)不完善生活服務(wù)設(shè)施較為缺乏，檔次較低蔡屋圍城中村的漸進(jìn)式更新工作雖然不涉及到很多建筑拆除重建的工程，但在建筑單體、道路系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)、治安及生活服務(wù)設(shè)施等方面的更新仍需要大量的資金投入，這就使得基層政府無(wú)力獨(dú)立承擔(dān)。

《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第三瞇章水城潤(rùn)市舊盞住區(qū)艦更新沿案例掩研究“城狹中村笛”住襲區(qū)——深圳袖蔡屋蒸圍的畏內(nèi)涵年式改養(yǎng)造事世例更新匯改造繼工作梳的難作點(diǎn)城鄉(xiāng)杰二元趙的土吊地管螞理體璃制及蒙相關(guān)住法律江法規(guī)通的復(fù)就雜交萍叉所需英資金癥數(shù)量堆大、滋來(lái)源睜不穩(wěn)晨定對(duì)于城市中的這一特殊的建設(shè)行為及現(xiàn)象，如何合理地保留及改善這部分存量資產(chǎn)，如何提高村內(nèi)的空間環(huán)境質(zhì)量及村民的生活條件，在全國(guó)及地方層面都還沒(méi)有明確的的政策指引和技術(shù)指導(dǎo)，這無(wú)疑也給更新工作平添了較大的難度。

村民依靠土地追求自身利益城鄉(xiāng)二元體制，使得村民不得不自我構(gòu)筑“生活保障”

城市化導(dǎo)致村內(nèi)容納越來(lái)越多人口，管理難度日益增大第三味章駛城幣市舊狐住區(qū)希更新借案例蘋(píng)研究“城傍中村兇”住司區(qū)——深圳失蔡屋對(duì)圍的濱內(nèi)涵適式改膛造事簡(jiǎn)例更新春改造冠工作聲的難漲點(diǎn)政府爬管理敲及村豎民協(xié)控調(diào)存陣在難修度更新殖規(guī)劃辟編制棉缺乏匪政策鴨指引屈和技奪術(shù)指蝕導(dǎo)第三廢章液城嘗市舊些住區(qū)蟲(chóng)更新灘案例箱研究“城臣中村嚴(yán)”住稍區(qū)——深圳著蔡屋展圍的喜內(nèi)涵北式改扣造事近例更新矩改造掛工作宏的內(nèi)傷容（1）拆剝除違桐法建驗(yàn)筑、事完善拘公共片環(huán)境湊及市婦政設(shè)更施從20老00年開(kāi)擦始到20資04年9月，叔在蔡注屋圍礙城中堵村村嶄內(nèi)先扮后拆站除了濟(jì)各類獎(jiǎng)違法違章熄建筑15萬(wàn)m2，并訓(xùn)先后著投資38末00萬(wàn)元脫進(jìn)行私了綜凡合整垃治，僵具體童內(nèi)容淡包括：篩拓寬日路面天、鋪童設(shè)市漸政管矮線、態(tài)新建波公共批綠化唱、增馬設(shè)路錫燈等約。此脫外，暮還對(duì)住天區(qū)的倘巷道速進(jìn)行干了拓館寬，喘規(guī)范宅了建櫻筑間如距。故隨著讀違法欣建筑巨的拆暴除,公共環(huán)境匹和市舒政設(shè)裳施的革完善作，住倘區(qū)的沃環(huán)境向有了禿很大怨的改駱善。（2）建猾筑立蠻面整熊治、監(jiān)新增份商業(yè)庭設(shè)施對(duì)村忘內(nèi)的淚建筑講立面亂進(jìn)行院更新星整治綿，很船大程糧度上桂改善研了住蒜區(qū)的議空間址形象從；并對(duì)爪村內(nèi)販的主伏街沿樂(lè)街底諒層建段筑進(jìn)疊行了活更新某改造奶，適緞量新針增了吧商業(yè)兵設(shè)施廉。目前霧在村腦內(nèi)的交長(zhǎng)度企約為50魄0m的主卷街上濫，分槽布著榨時(shí)裝葡、美鑰發(fā)、們食品允、文印、將通訊門(mén)等不普同業(yè)耕態(tài)的當(dāng)商業(yè)義設(shè)施罰，絕昂大部押分店送鋪雖潮小，球但裝伶修精昏美。吩在方便父了村貴內(nèi)居卸民日凍常生固活、藏提高沫了居單民生遲活水魄平的旁同時(shí)爹，也雖賦予駝了蔡謹(jǐn)屋圍城贏中村師更多匙的生孫活氛雨圍和四活力估。（3）改蔑進(jìn)住礙區(qū)管跳理物業(yè)燥管理和公司辨花大忍力整匙治住撓區(qū)的或治安心，包宗括投詠資11拖0萬(wàn)元栽為住灑區(qū)安企裝了電子旦監(jiān)控窗設(shè)備丸，雇臘用40余名朗保安傾實(shí)行24小時(shí)常輪流磨值班樣。經(jīng)耽過(guò)不腎到半坦年的時(shí)間甘，住展區(qū)內(nèi)嗎的發(fā)悟案率閘比以冊(cè)前下手降了70晴%。還秩推廣瓦實(shí)行漫更完岡善的鈴管理蔬并協(xié)助滔派出賄所建肚立了拍業(yè)主欺和租更戶的站檔案當(dāng)管理匙系統(tǒng)第三們章出城豬市舊構(gòu)住區(qū)倦更新遺案例此研究“城勿中村灰”住材區(qū)——深圳嶄蔡屋焦圍的插內(nèi)涵恥式改次造事輸例城中湊村進(jìn)挑行漸服進(jìn)式榜更新剛的可等行性指探討在對(duì)繼蔡屋下圍城壇中村微進(jìn)行鞭了漸食進(jìn)式仿更新相改造良之后冰，住藏區(qū)內(nèi)磨道路佩寬敞乳、公家共綠尤地、引公共違設(shè)施垂及市悶政設(shè)脅施齊控全，完住區(qū)里治安青有序殼，與區(qū)其他妥的城坊中村盾相比悠，蔡粘屋圍傘的整芳體空略間風(fēng)摘貌明漏顯高蜻出一蕩個(gè)層蛇次。辦由于漿居住扇環(huán)境長(zhǎng)的改叮善，蔡屋向圍的刻房屋暗出租真率從85戶%上升貝到96婆%以上，吸掘引了喜更多派的深白圳金浴融中夜心區(qū)舞的從焰業(yè)人湖員前拌往居淘??；族村內(nèi)眾房屋刮的平均蟻?zhàn)饨鸷暌蔡嵬旄吡?5壞%左右。通過(guò)弊有效騾的綜萌合更帥新改隱造，械蔡屋帥圍在稈人們標(biāo)心目哪中的印臟亂滔差的罵城中斷村形帖象已次經(jīng)得椒到了晚極大熟的改么變，屆村內(nèi)吃的空間虎環(huán)境注得到擱了提誰(shuí)升，村民窄的生蕩活質(zhì)俗量得蠅到了指提高象，收艱入有它了增種加，也乘為城綢市外肆來(lái)中管低收騎入者福甚至敏是剛速剛就章業(yè)的油白領(lǐng)因人群斜提供肥了相允對(duì)低姐廉的僻住宿從和消步費(fèi)場(chǎng)您所。蔡屋相圍的彼漸進(jìn)按式更棚新改澤造是堂一個(gè)縮慧很好案的范持例。牢城中傳村作好為伴功隨著居我國(guó)玩城市販化進(jìn)著程而間產(chǎn)生歌和發(fā)梯展的薦住區(qū)旬形式坐，有版其存曠在的捉意義帝和價(jià)摔值，彎對(duì)其道進(jìn)行獻(xiàn)改造火并非西只有下大拆區(qū)大建廳一種聯(lián)方式你；蔡銅屋圍送的事號(hào)例表飯明，帶漸進(jìn)雷式的玻更新暈改造曉有其散特有厚的好薪處與澇優(yōu)勢(shì)抬。從盒蔡屋濾圍的縣成功燦改造加可以滅看出憲，漸惰進(jìn)式問(wèn)更新屯方式可用相出對(duì)較玻低的呢成本凍改善延整個(gè)影住區(qū)揉的空嚼間環(huán)熊境質(zhì)萄量和閉提高如居民珠的生街活水山平，福并有盼利于音保存詢?cè)猩竦淖◎渽^(qū)社萄會(huì)網(wǎng)求絡(luò)結(jié)減構(gòu)。蔡潑屋圍仍的事話例證歡明，頌對(duì)一啞部分悔城中赴村采圈用漸移進(jìn)式把更新陵具有順現(xiàn)實(shí)趙可行巨性。第四善章惑城區(qū)市更淚新的勸國(guó)際懇經(jīng)驗(yàn)精研究更新背景、更新內(nèi)容、參與主體、法律保障、資金來(lái)源英國(guó)香港德國(guó)美國(guó)第四等章杰城恐市更慮新的闖國(guó)際猶經(jīng)驗(yàn)樂(lè)研究國(guó)際番經(jīng)驗(yàn)輔對(duì)我氣國(guó)城笛市舊巖住區(qū)束更新情工作燒的啟叫示城市更新目標(biāo)建筑與設(shè)施的更新整治保護(hù)社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)改善住區(qū)空間環(huán)境改善居民生活條件城市更新管制模式開(kāi)放、包容的決策體系多方參與的實(shí)施機(jī)制協(xié)調(diào)各方、合作共贏效率與公平的統(tǒng)一戰(zhàn)略規(guī)劃、行動(dòng)綱領(lǐng)系統(tǒng)的、多目標(biāo)的戰(zhàn)略行動(dòng)綱領(lǐng)及計(jì)劃常設(shè)責(zé)任機(jī)構(gòu)第四竿章騰城龍市更增新的核國(guó)際幣經(jīng)驗(yàn)滅研究國(guó)際唇經(jīng)驗(yàn)體對(duì)我至國(guó)城恥市舊信住區(qū)毀更新圣工作睡的啟協(xié)示財(cái)政政策支持帶動(dòng)更新工程的啟動(dòng)過(guò)程中的組織協(xié)調(diào)多樣化舉措高效回報(bào)法規(guī)和政策支持建立在市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)政策扶持工作、組織協(xié)調(diào)列入政府工作計(jì)劃“辦實(shí)事”工程計(jì)劃專門(mén)的職能機(jī)構(gòu)第五楊章池城路市舊之住區(qū)訴漸進(jìn)括式更稻新的咳策略1.把握黃城市君舊住玻區(qū)漸郵進(jìn)式錯(cuò)更新培的動(dòng)帳力機(jī)受制漸進(jìn)暮式更膀新的動(dòng)滿力機(jī)校制城市發(fā)展——城市更新的理念和模式將過(guò)渡到重城市已建成區(qū)的更新改造上。城市政府在城市舊住區(qū)改造方面的政策支持也將逐步向溫和的漸進(jìn)方式傾斜。物業(yè)增值——住宅商品化形成的市場(chǎng)使得住宅除了其基本的居住使用功能外，還成為了可供投資的固定資產(chǎn)。對(duì)居民個(gè)人而言，物業(yè)的增值前景無(wú)疑是誘人的。社會(huì)需求變化——當(dāng)住戶或業(yè)主的居住滿意度下降（期望值或抱怨高于滿意度），更新改造需求意愿大于更新改造的綜合成本承受力時(shí)，舊住區(qū)的更新市場(chǎng)便開(kāi)始形成了。房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展的新要求——品牌價(jià)值提升、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向、企業(yè)社會(huì)效益第五貴章懶城斜市舊棕住區(qū)褲漸進(jìn)難式更責(zé)新的像策略2.明確飄政府蝕職能姜，完此善配他套法浸規(guī)、青政策明確吧政府沫職能完善踐法規(guī)貴政策明確政府職能——規(guī)劃職能、管理職能、創(chuàng)新職能。通過(guò)對(duì)宏觀戰(zhàn)略的把握和判斷，制定政策法規(guī)，保證更新工作的持續(xù)良好運(yùn)行。正確的理念及完善的法律保障——追求公