標(biāo)桿房產(chǎn)高檔住宅項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告全解析圖文并茂

項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告咨詢股份有限公司2011.10剛剛拿到項(xiàng)目資料的我們，很激動(dòng)！細(xì)細(xì)研討項(xiàng)目方向的我們，很心痛！面對(duì)好項(xiàng)目，激動(dòng)是不言而喻的！深思熟慮后，我們心痛緣于何處？TIMEISUP!開篇之困——市場(chǎng)形勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇章ChapterOne價(jià)值之源——項(xiàng)目理解與項(xiàng)目定位第二篇章ChapterTwo解題之道——客戶定位與客戶洞察第三篇章ChapterThree傳播之策——推廣思路與創(chuàng)意表現(xiàn)第四篇章ChapterFore銷售之法——精準(zhǔn)營(yíng)銷與推案執(zhí)行第五篇章ChapterFiveChapterOne開篇之困市場(chǎng)形勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)格局我們的困惑源于當(dāng)前，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言——這是一個(gè)從未經(jīng)歷過(guò)的時(shí)代！房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，明年政策放松的可能性不大市場(chǎng)形勢(shì)>>政策調(diào)控稅收、加息保障房、限外家庭個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營(yíng)業(yè)稅7月存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)預(yù)售證、預(yù)訂監(jiān)管

項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過(guò)驗(yàn)收不得變相向買方收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。限購(gòu)、限貸戶籍限購(gòu)2套，非戶籍最多1套，“限購(gòu)”的規(guī)避措施必須制止。家庭購(gòu)二套房首付6成，利率1.1倍一房一價(jià)、限價(jià)令公布樓盤基本信息、房源價(jià)格信息、已登記房源信息、收費(fèi)項(xiàng)目信息和成交均價(jià)，對(duì)樓盤促銷、停車位銷售都要明碼標(biāo)價(jià)上海商品房年漲幅應(yīng)該小于8%宏觀政策背景2011年保障房建設(shè)1000萬(wàn)套，增加公共租賃住房供應(yīng)非本市戶籍者不可憑補(bǔ)繳稅單購(gòu)房目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)達(dá)到了從未有過(guò)的嚴(yán)厲，意味著今年是史無(wú)前例的調(diào)控年7月26“滬四條”出臺(tái)，對(duì)上海樓市“限購(gòu)”再度收緊7月7日存貸款基準(zhǔn)利率再度上調(diào)，若不考慮之前存量房貸利率7折的情況，房貸利率已升至最近10年來(lái)的最高水平政策的不斷收緊，表明明年的政策環(huán)境放松的可能性不大房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)如何？>>市場(chǎng)走勢(shì)從近兩年商品住宅供求的月度走勢(shì)看，2009第四季度仍處于供需兩旺的時(shí)期，2010年起至今成交量明顯下降，遠(yuǎn)低于2009年的水平，2011年2月份由于春節(jié)及“房產(chǎn)稅”與“滬九條”的兩條枷鎖下，當(dāng)月商品住宅成交量為近兩年最低值，近期上海商品住宅市場(chǎng)成交穩(wěn)定在100萬(wàn)㎡/月的去化水平而從供求比來(lái)看，近兩年全市商品住宅供求比持續(xù)上升，表明全市商品住宅的存量不斷增加市場(chǎng)形勢(shì)近兩年全市商品住宅的存量不斷增加，后期去化壓力增大市場(chǎng)形勢(shì)>>市場(chǎng)走勢(shì)近期別墅市場(chǎng)成交價(jià)格呈下降趨勢(shì)，并且去化壓力相對(duì)公寓更大2010年4月以后上海市別墅與公寓市場(chǎng)基本呈現(xiàn)供大于求的情況，今年相對(duì)于去年更加明顯，而別墅市場(chǎng)相對(duì)于公寓市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象亦更加明顯價(jià)格方面，今年公寓市場(chǎng)成交價(jià)格未見下降，而別墅市場(chǎng)成交價(jià)格自今年3月份以后一直處于下降趨勢(shì)（4月由于高端項(xiàng)目上海紫園出現(xiàn)大量非正常成交，影響當(dāng)月全市別墅成交均價(jià)，不屬于市場(chǎng)正常價(jià)格水平）市場(chǎng)形勢(shì)>>市場(chǎng)走勢(shì)3000萬(wàn)以上的別墅市場(chǎng)受政策影響，成交量下滑更為明顯總價(jià)在3000萬(wàn)以上的別墅市場(chǎng)近兩年成交集中在2009年年底和2010年年底；今年2月以來(lái)成交量處于近兩年最低水平，剔除4月上海紫園非正常成交外，單月成交套數(shù)均在10套以內(nèi)（2011年4月上海紫園集中成交35套，疑為該項(xiàng)目出于信托融資的需要，將這30幾套房源作為抵押品抵押給信托公司）限購(gòu)導(dǎo)致高端客戶購(gòu)買資格出現(xiàn)問(wèn)題調(diào)控政策不斷加碼表明未來(lái)仍將持續(xù)別墅、高端公寓將全面受限不是不想買房，而是不能買房市場(chǎng)形勢(shì)>>結(jié)論高端市場(chǎng)客戶容量日趨縮小>>別墅市場(chǎng)2010年1月-2011年9月內(nèi)環(huán)內(nèi)別墅成交區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱成交套數(shù)均價(jià)（元/㎡）備注虹口四川北路板塊虹葉花苑115000虹葉花苑僅有1棟別墅，該套別墅成交均價(jià)不符合市場(chǎng)正常價(jià)格水平，該項(xiàng)目已售罄浦東花木板塊九間堂2110533目前僅剩一套237㎡的獨(dú)棟未成交，項(xiàng)目對(duì)外稱已經(jīng)售罄四季雅苑11281738該項(xiàng)目成交集中在2010年，目前僅剩2棟395㎡的獨(dú)棟在售競(jìng)爭(zhēng)格局上海浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)無(wú)在售別墅項(xiàng)目，本項(xiàng)目未來(lái)無(wú)競(jìng)品近期上海內(nèi)環(huán)內(nèi)僅三個(gè)項(xiàng)目有別墅成交，分布于虹口及浦東區(qū)域，這三個(gè)項(xiàng)目共剩余3套房源，內(nèi)環(huán)內(nèi)別墅市場(chǎng)基本上無(wú)競(jìng)爭(zhēng)浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)別墅的成交項(xiàng)目為虹葉花苑，僅有1套，而且成交均價(jià)均不符合市場(chǎng)正常房?jī)r(jià)水平，目前該項(xiàng)目已售罄，上海浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)的別墅市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目>>板塊市場(chǎng)板塊描述：老西門板塊位于黃浦區(qū)西南部，南靠人民廣場(chǎng)和淮海路，東臨外灘濱江地區(qū)及世博園區(qū)，是黃浦區(qū)以居住為核心功能的板塊板塊特點(diǎn):老西門板塊成為近年來(lái)上海市中心面積最大、力度最強(qiáng)的舊城改造區(qū)域，將建設(shè)成黃浦區(qū)具有現(xiàn)代都市風(fēng)格和歷史文化內(nèi)涵的三大集居區(qū)之一。軌道交通：區(qū)域內(nèi)有4、8、9、10、四條軌道交通，在老西門板塊設(shè)有6個(gè)軌道交通站點(diǎn)，交通便利。本案明日星城黃浦麗園黃浦華庭4號(hào)線9號(hào)線10號(hào)線8號(hào)線公館77競(jìng)爭(zhēng)格局老西門板塊是黃浦區(qū)以居住為核心功能的板塊項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）近期均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)公館77525343.2高層二房：96、105----10000三房：138-147、160-17066794（2011年）1065-1135四房：175----第二梯隊(duì)明日星城321811.11高層二房：9740208（2011年）390毛坯三房：124-12541871（2011年）520-525黃浦華庭930003.46高層小高層一房：77-8236144（2010年）277-300毛坯二房：110-12031022（2010年）340-370黃浦麗園1200003.04高層小高層一房：79-82----3000二房：100-11037061（2010年）370-400三房：127-13726999（2010年）340-500四房：235-24039804（2010年）900-940第一梯隊(duì)：公館77——地段稀缺，毗鄰新天地，高品質(zhì)的精裝產(chǎn)品，成交總價(jià)段在1000-1200萬(wàn)元（地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)）第二梯隊(duì)：該梯隊(duì)項(xiàng)目相對(duì)于公館77地段欠缺，為毛坯或簡(jiǎn)裝產(chǎn)品，該梯隊(duì)成交總價(jià)段為300-900萬(wàn)元，目前僅明日星城在售競(jìng)爭(zhēng)格局>>板塊市場(chǎng)老西門板塊高端項(xiàng)目?jī)H公館77在售，成交總價(jià)為1000-1200萬(wàn)>>競(jìng)品板塊本項(xiàng)目位于老西門板塊北部，競(jìng)品板塊選取的是以老西門板塊為中心的周邊板塊。板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱人民廣場(chǎng)1上海灘新昌城南京西路2靜安華庭老西門3公館774明日星城5黃浦麗園6黃浦華庭淮海中路7蘭馨公寓8翠湖天地板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱黃浦濱江9華潤(rùn)外灘九里10綠城黃浦灣打浦橋11永業(yè)公寓12裕和公寓13華麗家族匯景天地14香港新世界花園15綠地盧灣濱江本案1234657891011121315與老西門板塊相臨近的板塊共有五個(gè)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：人民廣場(chǎng)板塊位于延安東路以北的黃浦區(qū)域，東臨河南路，西至成都北路，北靠蘇州河，南至延安東路。板塊特點(diǎn)：人民廣場(chǎng)板塊是整個(gè)上海的中心，是上海的地標(biāo)，擁有南京路和人民廣場(chǎng)兩大CBD商圈，商務(wù)樓宇鱗次櫛比。軌道交通：板塊內(nèi)集中了地鐵1、2、8號(hào)線多條軌道交通，版塊內(nèi)有5個(gè)軌道交通站點(diǎn)，人民廣場(chǎng)是市內(nèi)重大的交通樞紐市場(chǎng)情況：

2010年至今板塊僅上海灘新昌城成交3套公寓，為137㎡的二房和148、250㎡的三房，成交均價(jià)為25369元/㎡，脫離市場(chǎng)價(jià)格水平。該項(xiàng)目近期開盤時(shí)間為2007年，目前已經(jīng)售罄2號(hào)線1號(hào)線8號(hào)線>>競(jìng)品板塊人民廣場(chǎng)板塊是上海的中心，以商務(wù)功能為主，目前無(wú)在售項(xiàng)目上海灘新昌城競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：南京西路板塊是指膠州路以東、新閘路以北、安遠(yuǎn)路以南、蘇州河以西的區(qū)域板塊特點(diǎn)：南京西路板塊是上海傳統(tǒng)市中心，板塊內(nèi)有富有時(shí)尚氣息的靜安寺、南京西路商圈（知名的奢侈品聚集地）及威海路傳媒文化街，還有具備文化沉淀的百樂(lè)門、上海展覽中心等軌道交通：板塊中軌道交通有7號(hào)線和2號(hào)線，板塊內(nèi)有2個(gè)軌道交通站點(diǎn)，兩條軌道交通分別連接上海的東西南北四個(gè)方向。市場(chǎng)情況：2010年至今板塊僅靜安華庭有成交，成交集中于2010年1月和6月，均價(jià)27717元/㎡，為77-93㎡的一房和119㎡的二房。項(xiàng)目近期開盤時(shí)間在2009年，目前已經(jīng)售罄7號(hào)線2號(hào)線靜安華庭>>競(jìng)品板塊南京西路板塊是上海傳統(tǒng)市中心，以商務(wù)功能為主，目前無(wú)在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局板塊膨概述少：淮海囑中路壓板塊西起蔬陜西愁南路渾，東圣至西出藏南罰路，丸北臨得延拍安敲路高夢(mèng)架，訓(xùn)南邊惡則與醬南盧圍灣以雁復(fù)興歉中路貍為分憲界線苦，依章托于幼淮海毅中路勢(shì)與新辭天地訂兩大礎(chǔ)中心哥商業(yè)掘地段紡，以雜及諸區(qū)多具院有老刪上海由氣息跌的歷身史人恨文古護(hù)跡，龍使板塊源東西欺方文主化相阻互融聽合。板塊源特點(diǎn)來(lái)：作為萬(wàn)浦西統(tǒng)內(nèi)環(huán)耗以內(nèi)界的黃仗金板曠塊之懷一，訂淮海奏中路號(hào)板塊施將商血業(yè)屬映性與氧歷史魄人文拴屬性身相融骨合，長(zhǎng)淮海攀中路翁商業(yè)炎街東久段集裝中了足兩千燃余家廚國(guó)內(nèi)唐外著掌名公稍司機(jī)紀(jì)構(gòu)，罵成為上海扔四大伍中心雄商務(wù)岸區(qū)之屆一。軌道飛交通價(jià)：板塊磚內(nèi)1、8、10三條換軌道峽交通磁，板體塊內(nèi)示有6個(gè)軌棵道交裳通站墳點(diǎn)，動(dòng)未來(lái)13號(hào)線溝也將堡這是沉復(fù)興回中路皇馬當(dāng)疑路換妖乘站恒點(diǎn)，始板塊烏交通射優(yōu)勢(shì)棵將得救到進(jìn)識(shí)一步揪的提窄升堂。蘭馨獨(dú)公寓10號(hào)線1號(hào)線8號(hào)線翠湖帆天地>>競(jìng)品葬板塊淮海愚中路吩板塊歷依托漢地理惰位置肆及人兼文環(huán)和境，區(qū)成為恥上海例頂級(jí)詠居住縱板塊越之一競(jìng)爭(zhēng)利格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）近期均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)翠湖天地1400004高層小高層三房：230130383（2011年）30005000四房:400141751（2011年）5670五房:352147570（2011年）5190復(fù)式:320148331（2011年）4745第二梯隊(duì)蘭馨公寓210003小高層二房：30274456（2010年）2235毛坯三房：34866050（2010年）2295復(fù)式：69275745（2010年）5190>>競(jìng)品嘗板塊第一循梯隊(duì)洗：翠籠湖天善地是諷瑞安飄集團(tuán)筋打造巴的高橫品質(zhì)洪精裝閣項(xiàng)目垂，位斬于新嗎天地恩石庫(kù)吧門區(qū)蛇域，工地段獸稀缺怪，區(qū)凝域內(nèi)春中西們文化各結(jié)合聲，文默化氛阿圍濃發(fā)厚，恥該項(xiàng)撇目成刑交總謀價(jià)為30獵00殖-5賢60己0萬(wàn)元票（地網(wǎng)段、桑品牌揮、產(chǎn)糾品以泡及文俘化優(yōu)桌勢(shì)）第二輕梯隊(duì)紙：蘭互馨公抵寓目鹽前已擔(dān)經(jīng)售刪罄，香該項(xiàng)科目為大毛坯其公寓羅房，膛地段浙、品卷牌、徒產(chǎn)品頑相對(duì)局第一睡梯隊(duì)哭項(xiàng)目噸都有吧所欠篇缺，稠該項(xiàng)癢目成功交總今價(jià)為22很00角-5飛19數(shù)0萬(wàn)元趙，主卵力成場(chǎng)交總糊價(jià)為22翁00慘-2亭30命0萬(wàn)元淮海矩中路遷板塊挺僅翠飽湖天利地在蓋售，循成交狀總價(jià)謀為30哥00笛-5扯60粗0萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)穿格局板塊拜概述塌：黃浦據(jù)濱江塌板塊美位于孔黃浦帳區(qū)東著部，億沿黃侄浦江料西岸門，深多處黃梢浦江達(dá)的大門拐角萌，北友至蘇斧州河勞，西皮鄰城就市中第心人睬民廣叫場(chǎng)與知老西榮門區(qū)桂域，是上優(yōu)海的賊頂級(jí)諒豪宅英聚集閱區(qū)之珠一板塊榆特點(diǎn):該板甚塊的紅標(biāo)志錢是百嘴年積畫淀的漂外灘秒，代表信了上蕉海租知界時(shí)附期的秋歷史趟文化，未漂來(lái)規(guī)心劃成灘為集賺文化稱娛樂(lè)江、金督融貿(mào)臂易、算旅游捷休閑短、生紗態(tài)居擴(kuò)住為安一體打的高售尚濱鞠江區(qū)潤(rùn)域軌道研交通粗：區(qū)域禍內(nèi)有2、4、9、10四條寇軌道略交通艇，在鳥黃浦錢濱江唯板塊升建設(shè)4個(gè)軌疲道交樓通站大點(diǎn)，碌交通委便利2號(hào)線10號(hào)線9號(hào)線4號(hào)線華潤(rùn)懷外灘栽九里綠城談黃浦吧灣>>競(jìng)品均板塊黃浦孕濱江桐板塊網(wǎng)是上恩海的阻城市開象征輪，也拳是上堡海的潤(rùn)頂級(jí)說(shuō)豪宅爺區(qū)之播一競(jìng)爭(zhēng)宏格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）華潤(rùn)外灘九里1340003.10高層三房：180-24593761（2011）1688-229710000/6000(188㎡戶型)四房：188-413106567（2011）2003-4401綠城黃浦灣2500003.15高層四房：280-40083970（2010）2351-335910000>>競(jìng)品豪板塊黃浦理濱江亮板塊族目前耕在售緩的均銀為高周端項(xiàng)炎目，退成交絲式總價(jià)鍬為17嗎00蒜-4怕40基0萬(wàn)黃浦蜂濱江針板塊迅近期媽在售聞項(xiàng)目軋為華當(dāng)潤(rùn)外職灘九宿里和鞏綠城均黃浦輕灣，呈兩者祖都為達(dá)區(qū)域參高端搬項(xiàng)目刊，裝未修標(biāo)巨準(zhǔn)均冬為10嚼00漸0元/㎡，開夸發(fā)商羅分別頑為華器潤(rùn)集膏團(tuán)和蹈綠城座集團(tuán)隨，都厭屬于泳國(guó)內(nèi)速房地帝產(chǎn)龍駱頭企顏業(yè)（地總段、預(yù)產(chǎn)品塔、品細(xì)牌的博優(yōu)勢(shì)翻）華潤(rùn)借外灘據(jù)九里浮目前擱總價(jià)給段在17哭00菊-4師40除0千萬(wàn)，綠嚼城黃墻浦灣辮目前加總價(jià)漲段在23似00烏-3成30春0千萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)矩格局板塊番概述然：打浦甘橋板東塊位發(fā)于盧在灣區(qū)肉的中探部，柄東起銜制造壘局路禁、肇繪周路立與黃俊埔區(qū)謙為鄰利；西份至陜?yōu)跷髂袭嬄?，索瑞金假南路燙與徐肥匯區(qū)假相接棚；南保沿斜咳土路南；北遇靠建蜻國(guó)東毛、中駁、西四路板塊丟特點(diǎn):打浦滋橋板媽塊與清淮海論路中淹央商波務(wù)區(qū)朗、徐貞家匯看城市陽(yáng)副中濃心兩鬧大老爹牌商集圈相案臨，內(nèi)成為區(qū)域昨性商往業(yè)中轉(zhuǎn)心之避一，是上海窯的中桃高檔火居住益區(qū)和嚴(yán)餐飲餅休閑咸區(qū)域軌道伸交通基：區(qū)域姜內(nèi)2、4、8三條蓮軌道廁交通裹經(jīng)過(guò)壞打浦巨橋板學(xué)塊，負(fù)并設(shè)齡有4個(gè)軌欣道交宵通站塌點(diǎn)，防交通泄便利劑。華麗怕家族匯景刺天地裕和回公寓9號(hào)線4號(hào)線8號(hào)線永業(yè)定公寓>>競(jìng)品化板塊打浦吳橋板種塊與城兩大首老牌鴉商圈朗相臨熔，板淚塊功洋能以勿居住奔為主香港坡新世界倦花園綠地究盧灣濱江CB慕D競(jìng)爭(zhēng)勿格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)海珀日暉2820002.50高層二房：24154475（2010）131310000三房：290-31090109（2011）2613-2793四房：44811217（2011）5025五房：618--第二梯隊(duì)香港新世界花園（豐盛皇朝）2500003.50高層一房：8554937（2011）4676000二房：115-19355835（2010）642-1077三房：138-21869224（2010）955-1509四房：25253505（2010）1348永業(yè)公寓1350003.26高層小高層二房：95-11052792（2011）502-580毛坯三房：148-15358776（2011）860-885華麗家族匯景天地1354604.10高層三房：214-22448596（2011）1040-108810000四房：262-27451414（2011）1347-1398復(fù)式：410-478-->>競(jìng)品絞板塊打浦蜻橋板與塊高銷端項(xiàng)屯目?jī)H醬海珀魚日暉盛在售窄，成專交總乎價(jià)為弟13飼00購(gòu)-5汽00券0萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)垮格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第三梯隊(duì)裕和公寓69212.00高層一房：764150（2011）315毛坯二房：80-923791（2011）303-348三房：136-1423182（2011）433-452第一格梯隊(duì)案：板棄塊高源端項(xiàng)費(fèi)目?jī)H哪海珀僵日暉串在售伴，該粱項(xiàng)目解地段懼稀缺諷，是耕綠地瓦集團(tuán)證打造坊的高性端精蟻裝產(chǎn)富品，鹿項(xiàng)目污總價(jià)差段為13縱00暮-5澤00筑0萬(wàn)元（地漿段、桂產(chǎn)品撞、品丸牌的竹優(yōu)勢(shì)足）第二估梯隊(duì)鐵：第執(zhí)二梯焦隊(duì)項(xiàng)左目相音對(duì)第歸一梯滲隊(duì)項(xiàng)壇目地慣段和滅產(chǎn)品計(jì)均有瞎所欠貼缺，炒該梯德隊(duì)項(xiàng)即目的騎成交舟總價(jià)圾為40校0-脆14閑00萬(wàn)元第三妙梯隊(duì)躲：裕斷和公必寓在姓區(qū)位邪上無(wú)寫競(jìng)爭(zhēng)球優(yōu)勢(shì)赴，產(chǎn)勉品為炸毛坯瓣產(chǎn)品翅，屬辯于第暢三梯長(zhǎng)隊(duì)項(xiàng)五目，惹項(xiàng)目嶼成交馬總價(jià)汗為30秩0-音40購(gòu)0萬(wàn)元>>競(jìng)品紡板塊打浦現(xiàn)橋板勢(shì)塊高恥端項(xiàng)差目?jī)H屈海珀欺日暉逗在售穗，成星交總遞價(jià)為歇13甜00繩-5淋00梁0萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)帥格局競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高端項(xiàng)目區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總價(jià)段（萬(wàn)元）優(yōu)勢(shì)黃浦老西門板塊公館77高層1000-1200地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)黃浦濱江板塊華潤(rùn)外灘九里高層1700-4400地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)綠城黃浦灣高層2300-3300地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)盧灣淮海中路板塊翠湖天地高層、小高層3000-5600地段、品牌、產(chǎn)品以及文化優(yōu)勢(shì)打浦橋板塊海珀日暉高層1300-5000地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)>>競(jìng)品半板塊老西姓門板搭塊及隊(duì)周邊尖板塊甚市場(chǎng)體均無(wú)汁別墅借產(chǎn)品脖在售宇，本濟(jì)項(xiàng)目夾無(wú)直罪接競(jìng)些品老西史門板四塊無(wú)誼別墅蜜在售膨項(xiàng)目己，目漁前在盞售高隙端項(xiàng)舍目總山價(jià)段貝為10粥00女-1僵20泄0萬(wàn)，援與本史項(xiàng)目刷不屬報(bào)于同爬質(zhì)產(chǎn)輝品，向老西母門內(nèi)東板塊躁無(wú)競(jìng)待品從周國(guó)邊的周競(jìng)爭(zhēng)磚板塊深市場(chǎng)滾來(lái)看泄，人倒民廣詳場(chǎng)和菜南京喪西路聯(lián)板塊煮目前井無(wú)在咸售項(xiàng)各目，叉其他稅板塊庫(kù)在售嚷項(xiàng)目消的產(chǎn)既品為魔高層布及小賣高層揪的高偶端公彼寓產(chǎn)轎品，吉周邊償板塊無(wú)中沒(méi)終有與秤本項(xiàng)鵲目產(chǎn)嗎品類遍型相襲同的策競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)伐格局競(jìng)爭(zhēng)要格局放眼共全市脊范圍跌，無(wú)真餅正競(jìng)伍品沒(méi)有訴對(duì)手有敵向無(wú)數(shù)VS我們蹄的敵弊人，絕不鄙僅僅只是房子一切基高價(jià)投資梳品，都?jí)厥俏一兊臄橙嗽诋?dāng)前市場(chǎng)敵環(huán)境懸下，努本項(xiàng)告目必皇須成挪為目圈標(biāo)客摔戶的唯一恒最優(yōu)急選擇核心侵營(yíng)銷苦命題三大黃核心貼問(wèn)題NO取.1：項(xiàng)目豎的真正攔價(jià)值究竟芬是何臂？NO鈔.2：項(xiàng)目傅的目標(biāo)更客戶到底距是誰(shuí)擱？NO賊.3：促成其購(gòu)買的方追法是較什么孔？三條傭解決拿途徑NO甘.1：項(xiàng)目葡的理解與定位NO障.2：客戶斃的定義與洞察NO泄.3：項(xiàng)目滅的推廣與營(yíng)銷Cha吼pt搞er議T櫻wo價(jià)值禾之源項(xiàng)目潤(rùn)理解簽與項(xiàng)頃目定棟位我們爬始終掃堅(jiān)持——對(duì)項(xiàng)前目的摟理解鍬：整盤的高度是王貍道，催而非慕就著童地塊噴論地鑼塊項(xiàng)目靜理解理解血項(xiàng)目壟之前曬，首撇先要于清楚劉是“誰(shuí)”在做天項(xiàng)目暮？——對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目我理解項(xiàng)目搞理解上海律XX蜜是以谷四大宇核心蠟業(yè)務(wù)嘴為主摔的大酬型專頓業(yè)投跨資產(chǎn)蓋業(yè)集見團(tuán)公痛司上海芽市城相市建繪設(shè)投衣資開贊發(fā)總血公司(簡(jiǎn)稱盆上海脅XX)成立撈于19旁92年7月，是猴經(jīng)上爺海市農(nóng)人民坐政府膽授權(quán)釋從事塞城市車基礎(chǔ)晨設(shè)施柄投資碰、建器設(shè)和楚運(yùn)營(yíng)恰的大陸型專業(yè)生投資奇產(chǎn)業(yè)集團(tuán)穗公司禾。近幾犬年來(lái)酷，上煌海X姓X已杠從單蠢一的兩政府蕩融資槐平臺(tái)秘轉(zhuǎn)型精為政彎府投赤資主頃體、誰(shuí)重大歇項(xiàng)目佩建設(shè)絮主體佳和城隨市運(yùn)穩(wěn)營(yíng)主莊體，伯資產(chǎn)帝和人續(xù)員規(guī)暢模迅薯速擴(kuò)翠大，四大牢核心喇主業(yè)定基本芳形成，主偽營(yíng)業(yè)曉務(wù)更方加清棕晰，使這四部大主釘要業(yè)但務(wù)分失別為路距橋、噸水務(wù)良、環(huán)兔境、狡和房掉地產(chǎn)棄建設(shè)環(huán)境我建設(shè)路橋態(tài)建設(shè)上海翼XX水務(wù)辛建設(shè)房地賴產(chǎn)建榮設(shè)>>品牌腿價(jià)值收購(gòu)醋上海段市城林市排椅水有染限公沃司的抓上海芳合流績(jī)污水竄治理卷一期貿(mào)工程虛資產(chǎn)公司重初建（19淡92申-1蘆99邊3年）設(shè)立翅上海費(fèi)市原婦水股螞份有強(qiáng)限公秋司公司缸股票“原水它股份”上市男交易公司屈長(zhǎng)江蠢引水菠工程赤和黃作浦江演二期姻引水著工程紗開工圈建設(shè)長(zhǎng)江濾引水唇二期藍(lán)工程親全線魚建成亂通水取得坊上海儲(chǔ)新建蛙設(shè)股欲權(quán)取得“凌橋應(yīng)股份”股權(quán)公司懶長(zhǎng)江蛋引水跪三期項(xiàng)工程搞開工零建設(shè)股東虎大會(huì)謊通過(guò)拔收購(gòu)?fù)钢玫孛艏瘓F(tuán)鐘和環(huán)零境集牙團(tuán)股呆權(quán)公司即股票戒名稱哲變更目為“XX雖控股”首期捎短融舒和公調(diào)司債辦發(fā)行7月認(rèn)殺購(gòu)光慘大銀就行股胖份11月設(shè)袍立上突海城廊鼎創(chuàng)帖業(yè)投湊資有全限公影司環(huán)境鎮(zhèn)集團(tuán)廟變更眾為中披外合熔資企服業(yè)19兵9219芹9320梨1020叼0920紡0820觀0720誕0620捕0520截02泉.220柳0220患0019捎9819灑9619退94公司促致力國(guó)于環(huán)去境水繡務(wù)的復(fù)建設(shè)（19幸94倒-2匆00艇6年）公司稀開展疑股權(quán)額投資敲業(yè)務(wù)（20域07縮慧-2他01苗0年）20倒0920紐奉0920爐1020尺1020乏10公司墻將擁鈴有的雖長(zhǎng)江罩原水尾資產(chǎn)雀與自哪來(lái)水刊閔行陳置換6月啟肆動(dòng)水案務(wù)資定產(chǎn)置嘗出工嫁作8月上貓海城刊鼎創(chuàng)附投有夸限公莫司增悄資擴(kuò)族股10月取室得西萌部證藍(lán)劵股臣權(quán)全線農(nóng)建成隙通黃浦謀江上術(shù)游二螞期引皺水工萌程水經(jīng)過(guò)俘二十財(cái)年的嚇成長(zhǎng)仆，上批海X帶X逐竊步成挨為具泛有綜蓋合實(shí)肚力的談企業(yè)>>品牌衫價(jià)值項(xiàng)目帥理解至20檔06年末耳，X殃X路歇橋總杠資產(chǎn)足約48鬧0億元界。主突要投珍資在罷建的存重大沫項(xiàng)目學(xué)有黃浦灑江8條越股江隧顆道、保外灘辮交通茅綜合晴改造涼工程暑、長(zhǎng)婦江隧漠橋等已建怕成并雪投入及運(yùn)營(yíng)循的項(xiàng)轎目有饅中環(huán)乏線(浦西飛段)、滬柱蘆高聯(lián)速公跟路（A2）、辨申字睛型高芒架、顏延安李東路襪隧道賭復(fù)線截、徐愁浦大板橋、叛楊浦葵大橋葉等至20融08年末嫩，X困X水恨務(wù)在葡上海厭擁有北原水勤制取仁能力72襯8萬(wàn)m3/d蘭,自來(lái)窯水供普水力79丘7.剛25萬(wàn)m3/d辟,污水晴處理該能力51量3萬(wàn)m3/d當(dāng)前穿正在梨推進(jìn)送建設(shè)鐵污水戴治理追三期客工程框、青草姑沙原承水工愁程、鄉(xiāng)豐南市招水廠罩綜合裂改造妻、新維建金鴉海、櫻源江稍水廠等一猛系列稍重大耀項(xiàng)目作為嘴上海輩本土贏企業(yè)屋，上阿海X記X對(duì)喘上海犁城市抄的水鹽務(wù)、槳橋梁裹、道獎(jiǎng)路、每隧道粥、以炒及環(huán)示境建搞設(shè)和筑維護(hù)切都作浮出了題卓越激的貢婚獻(xiàn)區(qū)別蘇于其邀他開葵發(fā)商白，X防X更放具有代一種城市負(fù)奉獻(xiàn)船精神水務(wù)席建設(shè)至20綿06年末隱，X逗X環(huán)水境總棟資產(chǎn)73億元藍(lán)人民雖幣主要臟投資殖建設(shè)蘇州雜河環(huán)源境綜炊合整須治一、垂二期凍工程扯、市區(qū)助生活繞垃圾沖內(nèi)河潑集裝傲化轉(zhuǎn)遺運(yùn)系統(tǒng)呀建設(shè)穿工程刮、工業(yè)刪固體燒廢棄窮物處茫置場(chǎng)建設(shè)惑工程奇、郊區(qū)洲城鎮(zhèn)舒污水莊處理鞠廠和蓬收集盲管網(wǎng)建設(shè)按工程蛇，以英及配廢合世縣博戰(zhàn)水略實(shí)由施的涼崇明引等工俘程上海暗XX尸的城含市貢歡獻(xiàn)主才要表健現(xiàn)在織水務(wù)質(zhì)、路眾橋、啟環(huán)境惑建設(shè)甩等方奇面環(huán)境賤建設(shè)路橋搶建設(shè)>>品牌脈價(jià)值項(xiàng)目征理解上海勺XX布在全麥?zhǔn)蟹墩韲鷥?nèi)潛開發(fā)獨(dú)了多接種物斧業(yè)類室型的疲房地屯產(chǎn)項(xiàng)終目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目年代區(qū)域位置物業(yè)類型東陸小區(qū)1998年浦東區(qū)公寓建瑋公寓2000年虹口區(qū)公寓國(guó)家開發(fā)銀行大廈2000年浦東區(qū)辦公曙光大廈2000年黃浦區(qū)辦公現(xiàn)代星洲城2002年楊浦區(qū)公寓黃山新城2004年浦東區(qū)公寓城寧花苑2006年長(zhǎng)寧區(qū)公寓金橋瑞仕2008年浦東區(qū)公寓海怡大廈2010年黃浦區(qū)商住加州水郡2011年楊浦區(qū)公寓上海往XX燭從19掀98年開吧始先哪后開癥發(fā)了行東陸披小區(qū)扶、國(guó)廊家開宇發(fā)銀蜂行大校廈、上海怡食大廈沙等不纏同物拖業(yè)形扎態(tài)的柴項(xiàng)目盒，開紹發(fā)項(xiàng)克目覆伶蓋上成海市鞭區(qū)>>品牌偏價(jià)值項(xiàng)目撥理解上?；╔X吸以尊杠重原蒙有環(huán)廊境為浸前提暖進(jìn)行議區(qū)域噸及項(xiàng)鞠目開沫發(fā)上海創(chuàng)XX圣公司隆在啟遭動(dòng)新午江灣調(diào)城項(xiàng)冷目的疾前期戀，是先芒投資挑進(jìn)行構(gòu)區(qū)域鋤開發(fā)臭，后立進(jìn)行澤商品挖房開刺發(fā)，首滲先投俗入大欺筆資傲金對(duì)聾行新用江灣紡城周肥邊的抓環(huán)境雁進(jìn)行騰綠化皺建設(shè)昨，修爽建了蒙全球漲最大津的極志限運(yùn)影動(dòng)主連題公鮮園——新江帽灣城刃滑板餃公園上海胃XX遼對(duì)新娃江灣稍城的釘開發(fā)獨(dú)，是以夜尊重呈原有悟環(huán)境編為前罰提進(jìn)絨行的修區(qū)域款開發(fā)新江晃灣城春滑板班公園加州認(rèn)水郡新江誕灣城割滑板擊公園新江淋灣>>品牌陪價(jià)值項(xiàng)目必理解上海唱市自河來(lái)水獨(dú)科技碗館生態(tài)暈展示筑館環(huán)保少教育繼基地長(zhǎng)江欣隧橋滅功能那展示礙廳環(huán)境冠衛(wèi)生殿教育雅基地上?？吞K州煩河展機(jī)示中彩心上海梯XX同興建鎖了很鋤多城稱市建軌筑文榴化展偶示的桑公建慈設(shè)施>>品牌釀價(jià)值項(xiàng)目答理解同策志對(duì)X極X品總牌的團(tuán)理解——和諧駱共融關(guān)注社會(huì)炕責(zé)任，尊迫重城市宇文化>>品牌把價(jià)值項(xiàng)目蠟理解品牌郵理解裂之后擱，接時(shí)著明芳確在“怎樣”的土容地上迅做項(xiàng)咸目？——對(duì)土地的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目研理解“老城厲廂”——之于仰上海并不育是陌尼生的朽詞匯而它先究竟意味著什昌么？項(xiàng)目路理解本項(xiàng)弄目>>土地沾價(jià)值本項(xiàng)便目位猾于老帖城廂忍的西涼北角老城應(yīng)廂區(qū)含域是邀上海光市的倍發(fā)源喪地，洋也是危最初封上海禁城市泊中心屋的雛舉形城墻老城暮廂地謠區(qū)指披的是容現(xiàn)在中華疾路和白人民號(hào)路兩優(yōu)條半添圓形龍的路顧圍合夏起來(lái)喉的圓霉形內(nèi)恥部區(qū)跳域上海驕建城嗓的開套始——老城勸廂是兵上海旱歷史配的發(fā)宗源地說(shuō)。北抓宋時(shí)鋸期，碌當(dāng)時(shí)離政府千在上暢海設(shè)幟立了弓官方惑機(jī)構(gòu)逆，也退就是死上海球務(wù)。元二傘十八昆年(l成29頸1年)，正記式建“上海橡縣”，這謎是上此海建脹城的住開始上海砌城市逝中心巨的開攏始——明代淹，老喊城廂儀地區(qū)翠已成噴為上荒海政襖治、培經(jīng)濟(jì)膜、文負(fù)化的呀中心，遠(yuǎn)光近聞窮名，盡號(hào)稱“東南糊名邑”，是抗上海院城市消中心糕區(qū)域攤的雛廢形上海惰金融況業(yè)的勤開始——清朝恰，沙磁船業(yè)妄的發(fā)和展帶遍來(lái)了鞋上海稼經(jīng)濟(jì)絞的繁建榮，須因上滲海港托的經(jīng)弓濟(jì)繁聽榮對(duì)咳資金遍融通伸需求閥越來(lái)命越大系，大掌量的凡錢莊他、典嫁當(dāng)、賭銀行輕的進(jìn)拖入老丟城廂報(bào)地區(qū)漆開辦掉業(yè)務(wù)糞，上鑒海金唱融業(yè)鞭開始碧在老性城廂咽發(fā)展慘起來(lái)老城致廂>>土地晶價(jià)值項(xiàng)目釋理解老城完廂的槐名稱廟反映楊了上蕩海市憲早年備的歷兔史進(jìn)歐程及鳥發(fā)展騾變遷近代兆：拆矛墻，努興商克業(yè)、餡便交診通建國(guó)愿后:老城養(yǎng)廂城聯(lián)區(qū)域芝重新描規(guī)劃15校53年:日倭笑進(jìn)攻閃，筑訓(xùn)城墻城墻時(shí)間簡(jiǎn)述備注無(wú)城墻公元1291年上海立縣，此后260多年間，縣城內(nèi)一直四通八達(dá)，沒(méi)遮沒(méi)攔上?？h隨著沙船業(yè)的發(fā)展，開始繁榮但那時(shí)候的上海縣也僅使一個(gè)普通的小縣城筑城墻公元1553年日倭進(jìn)攻上?？h，縣市遭倭寇洗劫。同年，縣丞宋鰲率軍建城門，筑城墻。后在道臺(tái)應(yīng)寶時(shí)重修北門，并增建月城和吊橋縣城人民奮力抵抗入侵，體現(xiàn)了當(dāng)時(shí)的名族精神而城墻的建立，是之后“老城廂”名字的來(lái)源拆城墻公元1912年在上海民政總長(zhǎng)李書平的多次倡議下，上海正式開工拆城墻、興商業(yè)伴隨著城墻的拆除，上海老城進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代城墻雖然被拆除，但人們對(duì)城墻圍合時(shí)期的歷史情感依然存在，“老城廂”一名由此而來(lái)“老城漲廂”的名寶稱源于重該區(qū)鍛域外折圍建里造的化城墻以城捉墻為蘇建筑衛(wèi)載體幻玉，反濁映了毒上海粉市的飽歷史音進(jìn)程吹及發(fā)臉展>>土地蝦價(jià)值項(xiàng)目疑理解老城盞廂地員區(qū)以灶復(fù)興次路、膽河南舍路為沸界，饑劃分桌為四售塊功愿能區(qū)堆，基本榜以居注住功堪能為濾主。本項(xiàng)紫目位建于老萄城廂賽規(guī)劃辮的西借北地牧塊內(nèi)概，以居賭住功票能為頂主旅游桶、購(gòu)眨物教育表、文斧化、泥展示居住居住本案現(xiàn)在招老城這廂以堡居住情功能果為主旅，也消是上儉海旅坐游及鈴歷史錢展示視的主尺要區(qū)蹦域老城廂功能區(qū)功能范圍代表建筑旅游、購(gòu)物東北地塊豫園教育、文化、展示西南地塊文廟居住西北地塊興泰小區(qū)居住東南地塊滄海苑小區(qū)>>土地旅價(jià)值項(xiàng)目肥理解老城遼廂保悄留了詢眾多究古建瓣筑，束是上脫海市鹿中心票保存度最完金整的煌歷史箏風(fēng)貌護(hù)區(qū)類型名稱地址古宅書隱樓天燈弄77號(hào)古建筑文廟文廟路215號(hào)園林豫園九曲橋畔商場(chǎng)豫園商城毗連老城隍廟寺廟庵觀教堂佛教沉香閣沉香閣路29號(hào)慈修庵榛嶺街15號(hào)道教大境關(guān)帝廟大境路259號(hào)白云觀大境路基督教清心堂大昌街30號(hào)伊斯蘭教福佑路清真寺福佑路378號(hào)會(huì)館會(huì)所商船會(huì)館會(huì)館街38號(hào)四明會(huì)所人民路852號(hào)消防設(shè)施火警鐘樓中華路小南門>>土地賀價(jià)值書隱黃樓徐光禽啟故第居梓園文廟豫園沉香襯閣白玉畝觀董家推渡天破主堂項(xiàng)目摩理解老城糧廂區(qū)倡域的貓住宅捷在時(shí)噸代變驢遷中爬形成姨了上疾海具老有代載表性緩的里巾弄文檔化里弄類型年代立面屋面材質(zhì)圍墻門框結(jié)構(gòu)區(qū)別老廂城區(qū)域分布面積備注舊式1920年前混水墻白石灰中瓦屋面石條做門框，裝上木門，構(gòu)成天井杉木立柱結(jié)構(gòu)76.5萬(wàn)㎡樓板用闊松板，無(wú)曬臺(tái)或木曬臺(tái)新式1920年后清水墻紅磚機(jī)制紅瓦屋面矮圍墻鐵門替代石庫(kù)門磚木一等或磚木混合結(jié)構(gòu)8.8萬(wàn)㎡里弄排列整齊建有過(guò)街樓，多數(shù)配備工人，增加衛(wèi)生設(shè)備舊式?jīng)隼锱f式首里弄新式算里弄新式鉛里弄從19世紀(jì)迷末至20世紀(jì)30年代徒，上抬海興權(quán)建了停近23曠00萬(wàn)平餃方米把的里搜弄房種子，亂占據(jù)打了上件海市雪區(qū)大度量土繁地，低老城徹廂是維當(dāng)時(shí)本里弄廉住宅筑分布矮的重即要區(qū)宮域里弄門的建非筑特禁征：1.建筑抱形態(tài)租：三層道以下籮多層；2.排布股方式種：兵開營(yíng)式屢整齊驅(qū)排布永；3.立面減特色歇：中西宿融合紛的風(fēng)梯格；4.道路窯布局繞：多以船東西頃向的辣窄馬腸路為淺主；5.空間霸尺度悼：里冠弄寬么度起瓣初為3米，予后隨擺交通邀工具治的進(jìn)繼步而解加寬>>土地免價(jià)值項(xiàng)目有理解里弄哨文化壤是以艙里弄逮建筑目為載悶體，歲體現(xiàn)城居住脖者之歐間的蘆鄰里摧感和射家庭芬感里弄文化的精神內(nèi)涵社會(huì)特征四通八達(dá)的里弄生動(dòng)地展現(xiàn)了上海的市井百態(tài)，是上海最浪漫、最能觸動(dòng)人心的部分，同時(shí)也折射出上海這座城市“海納百川”、“有容乃大”的社會(huì)特征具體解讀里弄居住區(qū)內(nèi)弄寬比較窄，空間尺度的縮小，營(yíng)造了人與人之間的親密感、鄰里感里弄對(duì)外較為封閉，僅有總弄與街面相通，總弄同時(shí)是通往各支弄的要道，起著弄內(nèi)公共廣場(chǎng)的作用，成為弄內(nèi)社區(qū)中心，為居民歸屬感、認(rèn)同感的形成營(yíng)造了外部環(huán)境里弄民居中連接每家每戶的支弄，既有共享空間的意味，又是家的延伸，為居民帶來(lái)了家庭感里弄婚建筑所表粱現(xiàn)的錄外在雖形式敢、空貫間特逼征以臨及人抖們對(duì)貓空間夫的利鞋用方棗式等嫩都是上海照獨(dú)有謠的里艦弄文壺化的顏顯性頸構(gòu)成該部分>>土地萍價(jià)值項(xiàng)目旦理解>>土地本價(jià)值同策棄對(duì)土伍地的恩理解——純正上海顆血統(tǒng)之地上海褲市的沿起源寫地里弄投文化物的發(fā)負(fù)祥地項(xiàng)目眾理解回歸季項(xiàng)目?jī)|本身抄，思任考我室們是“什么蕉樣”的項(xiàng)老目？——對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目選理解本項(xiàng)裝目地居處上椒海城五市中附心，償毗鄰報(bào)幾大閘城市陣地標(biāo)塵區(qū)域項(xiàng)目踢位于上海美城市遺中心御，內(nèi)己環(huán)以請(qǐng)內(nèi)，黃泉浦區(qū)弱的老鼠西門僑板塊老西奶門板剃塊為屈上海宏舊城送改造確重點(diǎn)敬區(qū)域晉，在匯舊城生改造奮的推匆進(jìn)下鳳，板柴塊目離前已挪成為黃浦廈區(qū)中默高檔鍵樓盤訊的主輝要匯狂集地幾大處城市鞭地標(biāo)享區(qū)域均在看本項(xiàng)戚目50椒0米輻走射半墨徑內(nèi)揮，步而行距適離：窯人民湊廣場(chǎng)1.換2公里克、新破天地60簡(jiǎn)0米、寺城隍辛廟35鍵0米、分外灘1公里尸、陸攏家嘴4公里斑。項(xiàng)目50百0米城隍娛廟新天竄地外灘南京希路人民緩廣場(chǎng)本案>>項(xiàng)目殺價(jià)值項(xiàng)目哄理解軌道壁交通別：板塊顯內(nèi)有糞四條關(guān)軌道潔交通昂，分繞別為4、8、9和10號(hào)線其中10號(hào)線累和8號(hào)線徐的老啄西門鄉(xiāng)豐換乘數(shù)站點(diǎn)丹位于連老城座廂西啟側(cè)邊沫緣，10號(hào)線豫園擦站至本軍案步慚行僅5-礙10分鐘。公交敗：區(qū)域遣內(nèi)有13袖5、30沫4、22薯0、93換0等多蠢條公工交站公交悼網(wǎng)絡(luò)憤發(fā)達(dá)，可辣抵達(dá)傾市內(nèi)渾任何靈一個(gè)杰重點(diǎn)奶區(qū)域道路竹交通梅：區(qū)域功內(nèi)道槳路交趟通貫鄭通南還北、牙其中受主要丹的是融西藏物南路延、河色南南羞路、構(gòu)南車停站路以等直浴達(dá)浦足西世受博園莫區(qū)和隔浦東辜上南裳路人民沙路人崇民路迫隧道喜連接糾浦東漲東昌奮路，欺復(fù)興傅東路絹隧道氣連接片浦東固張楊滾路、脊中山聞南路豪上南雪浦大問(wèn)橋連畫接龍珠陽(yáng)路項(xiàng)目背位于引城市建交通泄網(wǎng)絡(luò)掏的中刑心區(qū)秧域，餓交通蠶便捷推，輻匆射全濱市9號(hào)線4號(hào)線10號(hào)線8號(hào)線1號(hào)線本項(xiàng)應(yīng)目>>項(xiàng)目品價(jià)值項(xiàng)目即理解配套類型名稱檔次教育上海市光明中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)敬業(yè)中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)上海市大同中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)市級(jí)重點(diǎn)格致中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)市南中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)醫(yī)療瑞金醫(yī)院三級(jí)甲等上海市滬南醫(yī)院二級(jí)甲等市政上海市政府市級(jí)項(xiàng)目苦周邊葡遍布禾上海軋最頂繩級(jí)的畜生活娘及商哄業(yè)配味套，菌享有環(huán)高端栽城市雜生活大機(jī)能憑借創(chuàng)著板行塊深付厚的微文化喘底蘊(yùn)熱，眾導(dǎo)多名鞠校匯撫聚于瞎此，寒同時(shí)香，大柿部分截學(xué)校慣的辦星校歷烤史悠用久，乳不少艘校舍套也是古全市員重點(diǎn)傳優(yōu)勢(shì)誤歷史形建筑掘保護(hù)壘單位項(xiàng)目阿毗鄰輸人民和廣場(chǎng)精、南撈京西拋路、幻玉淮海笛路等亡高端壟商業(yè)只中心刪，區(qū)勒域內(nèi)胞的豫碧園更育是老辣上海亦傳統(tǒng)擔(dān)的商槍業(yè)中填心。南京樹路人民瘦廣場(chǎng)淮海期路新天炮地外灘豫園文廟配套類型名稱備注商業(yè)豫園特色的商業(yè)區(qū)外灘奢侈品消費(fèi)區(qū)南京東路中高檔商業(yè)區(qū)人民廣場(chǎng)中高檔商業(yè)區(qū)淮海路高端商業(yè)中心新天地上海時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)文廟特色小商品市場(chǎng)>>項(xiàng)目緣瑞價(jià)值本項(xiàng)到目項(xiàng)目燒理解項(xiàng)目覽整體里分兩堆期，擋一期描主要透為南雪低北妄高的添公寓坡及別呢墅，賤物業(yè)士形態(tài)忍豐富一期忽低區(qū)住宅一期紅高區(qū)住宅二期二期A1A2B4B1B2B3B5高區(qū)筒：A1澤+A定2低區(qū)瘋：B1嘉+B踩2+陰B3適+B蹄4+豆B5高區(qū)突公寓低區(qū)挪別墅項(xiàng)目蔥理解>>項(xiàng)目廉價(jià)值高區(qū)歉產(chǎn)品貢由高械檔小略高層堤及高況層公賺寓、競(jìng)酒店動(dòng)式公換寓與收社區(qū)蹦商業(yè)妄組成項(xiàng)目沾高區(qū)呼產(chǎn)品情組合屢：酒激店式墊公寓騰、會(huì)風(fēng)所（T1底層政），梳高層裹、小怠高層坐公寓旬（T1鍋-T銀4，T6糖-T咐9），候社區(qū)床商業(yè)滲（公票寓裙與樓）項(xiàng)目高區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）23,750總建筑面積（㎡）142,996

地下總建筑面積（㎡）39,536地上建筑總面積（㎡）103,460建筑密度70%其中住宅建筑面積（㎡）76,375總停車位（輛）501其中地上10輛公共建筑面積（㎡）22,630住宅總戶數(shù)（戶）478社區(qū)商業(yè)面積（㎡）12,710酒店仍式公朝寓公寓社區(qū)完商業(yè)酒店氧式公周寓T1T2T3T6T8T4T7T9>>項(xiàng)目勤價(jià)值項(xiàng)目醫(yī)理解低區(qū)鋪產(chǎn)品功由聯(lián)搶排、腿雙拼怖別墅愚及精海品酒錯(cuò)店組幕成，療內(nèi)部枕保留蘇部分乓歷史泊建筑項(xiàng)目舍低區(qū)址產(chǎn)品夜：高渴檔疊狹加和變聯(lián)排蛛別墅慈（B1頓-B突5），B4沿大雕境路雕為精盞品酒秀店，宗區(qū)域揮內(nèi)有6棟歷助史保昆護(hù)建敘筑；B5南面膀的地盈塊為妻上海真實(shí)驗(yàn)魚小學(xué)>>項(xiàng)目修價(jià)值B1B2B3B4B5精品墨酒店學(xué)校項(xiàng)目低區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）51,342總建筑面積（㎡）153,180

地下總建筑面積（㎡）39,536地上建筑總面積（㎡）81,180建筑密度60%其中住宅建筑面積（㎡）62,180綠化率10%精品酒店面積（㎡）7,000總停車位（輛）460學(xué)校面積（㎡）12,000地下室深度（m）-7.5米住宅總戶數(shù)（戶）154項(xiàng)目紗理解項(xiàng)目討規(guī)劃蘋設(shè)計(jì)餐上以遺老城判廂的照建筑黎特色鋼為參凱照，致延續(xù)邪了里告弄建承筑文傲化低區(qū)娛：別敞墅設(shè)簽計(jì)是斬以老燈城廂乘經(jīng)典惡街區(qū)創(chuàng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)和原傾始里尼弄建姐筑形看態(tài)為軍基礎(chǔ)蹄，加同上現(xiàn)厚在的厲海派歉建筑撕元素朵，延續(xù)蜓了里錘弄建盡筑的片特色；近步距離窗的樓版間距把握籮了傳倘統(tǒng)上金海里當(dāng)弄所恢持有茅的尺德度感朽，延養(yǎng)續(xù)了寬傳統(tǒng)起里弄搬建筑喚的空唯間形崇式高區(qū)饅：高蝕層公驢寓的地面穗層設(shè)甲計(jì)為獎(jiǎng)公共殘開放帶空間崖，二施層設(shè)示計(jì)為并住宅庫(kù)綠化懲景觀媽空間天及內(nèi)妨部配奪套服糟務(wù)設(shè)藥施，大卷多數(shù)衣戶型恨均擁亭有一殃到二遼個(gè)空玩中花宋園，看以確繪保足理夠附濁加值葵及綠禿化高區(qū)由商業(yè)具：利宴用公守寓的送裙房饅，打寒造個(gè)遵性文擋化商蛇業(yè)，炎內(nèi)街犬為藝筐術(shù)商竄業(yè)，污沿街拆商業(yè)薪為時(shí)濁尚創(chuàng)奴意街辦坊里弄恩排布低區(qū)度排布低區(qū)孫別墅高區(qū)物公寓社區(qū)潤(rùn)商業(yè)高區(qū)嶺公寓>>項(xiàng)目和價(jià)值項(xiàng)目媽理解>>項(xiàng)目擴(kuò)價(jià)值項(xiàng)目交理解同策舞對(duì)項(xiàng)緩目的樹理解——市中心保留近上海昌傳統(tǒng)匯建筑特色的綜合項(xiàng)目代言上海獎(jiǎng)血統(tǒng)的建筑坊群落>>整盤眉定義品牌虎價(jià)值尊重稿城市闊文化研、參感與上件海發(fā)維展的封開發(fā)芽商土地取價(jià)值純正淚的上肺海血樂(lè)統(tǒng)之蟻地項(xiàng)目鹽價(jià)值市中牛心保善留上仔海傳田統(tǒng)建吉筑特除色的湖綜合齡項(xiàng)目項(xiàng)目浴理解視野故重回精一期惠別墅拘，整宋盤定裳義下垮它的符定位生應(yīng)該善是什耍么？找出越一期貸別墅鉆之于障整盤侄的差異取點(diǎn)——產(chǎn)品項(xiàng)目破定位B2地塊建筑細(xì)形式層：雙米拼、遵聯(lián)排面積礎(chǔ)區(qū)間閃：約35深5~炸62汗2㎡B3地塊建筑竭形式窮：雙莖拼、躁聯(lián)排面積壓區(qū)間昂：約25懂1~牙50遮7㎡B4地塊建筑飄形式送：雙嘴拼、災(zāi)聯(lián)排面積安區(qū)間昆：約30抱3~常62而8㎡B5地塊建筑享形式托：雙匆拼、掌聯(lián)排面積繳區(qū)間地：約34萬(wàn)3~背43阻8㎡B1B2B3B4B5B1地塊建筑責(zé)形式此：雙儲(chǔ)拼、晃聯(lián)排面積警區(qū)間店：約25洪6~購(gòu)60士0㎡項(xiàng)目強(qiáng)以上火海里磁弄的俗原始允建筑級(jí)和空逮間形撈式為雙設(shè)計(jì)案基礎(chǔ)疑，以哥近代煩石庫(kù)抬門形興式的舊聯(lián)排伏建筑飛為主責(zé)體，柳里弄湖式排災(zāi)布（確產(chǎn)品油面積圓范圍旨約為25饒0~醬63舅0㎡）別墅集采用挎原汁熔原味洋的里鹿弄式肚排布賣，舒淘適型菜產(chǎn)品尤的面砌積區(qū)窄間項(xiàng)目羽定位>>別墅腳產(chǎn)品景觀匹次軸景觀悶主節(jié)服點(diǎn)城市輝綠化咱帶景觀他主軸每戶轟別墅民都附涂贈(zèng)了遠(yuǎn)小型幅庭院獎(jiǎng)，內(nèi)走部精斥心設(shè)花計(jì)布儀置了足歐洲慘風(fēng)情鬧的花尤卉、烤綠地辱為主洪，配將以灌喂木、漲喬木蜜打造物出立喚體園鍬林體叛系沿魚箭骨狀棚街巷摟的主甩次道古路布仆置景車觀節(jié)孫點(diǎn)同時(shí)漫精心則的景趙觀設(shè)沉計(jì)規(guī)磁避了英傳統(tǒng)爪里弄備建筑匠缺少比綠化衣的劣添勢(shì)項(xiàng)目拼定位>>別墅佛產(chǎn)品項(xiàng)目喪以露炎香園清地區(qū)20世紀(jì)20年代盲形成宇的里弄煙特色柜建筑合為基梢礎(chǔ)，立詞面材遵料上怨進(jìn)行稠改良?jí)K，加限上現(xiàn)芹在的海派沙建筑拴元素，組尊成中西躍合璧妄的風(fēng)村格，延才續(xù)了咐里弄腔文化籍的理陷念，腿設(shè)計(jì)詳古樸蛋、尊拍貴立面?zhèn)湓O(shè)計(jì)滅運(yùn)用性了里這弄建拜筑的睬元素釋并進(jìn)因行改夏良，底更具湖品質(zhì)織感項(xiàng)目乘定位>>別墅交產(chǎn)品一層二層三層閣樓1245331.一層客廳7.絨1米大神尺度傭的面獵寬，彰澡顯大汁宅的仗尺度堂感2.二層眾客廳倒挑高鍋設(shè)計(jì)，運(yùn)文用空盤間充賄分體腰現(xiàn)出搬尊貴軋感和身舒適訂感3.三層背雙主當(dāng)臥套慚房設(shè)的計(jì)，南筐北通也透，毅套內(nèi)礦功能正分區(qū)松完備步，滿將足客易戶需庸求4.閣樓籮采光模、通追風(fēng)良險(xiǎn)好，價(jià)健身幻玉房設(shè)刷計(jì)，稍增添出休閑泊功能5.每套訂均配禍備電遭梯，注并做到賄別墅嚷少有傘的主治仆分寺離（傭社人起句居室呈直接使通往浩工作通室）戶型頃設(shè)計(jì)恩的細(xì)公節(jié)體榆現(xiàn)了“聯(lián)排予的別艘墅，杰獨(dú)棟作的做愈法”項(xiàng)目姓定位>>別墅明產(chǎn)品地下伶室項(xiàng)目件定位別墅產(chǎn)品灰力&僅有教的市中心“真器上海智”別墅>>項(xiàng)目半定位項(xiàng)目傭定位定位夕似乎寫已經(jīng)清晰，但常是不青要忽略——項(xiàng)目霉定位這是罵讓任瞞何一遵個(gè)從維事房訂地產(chǎn)握行業(yè)祥的人鉆為之?dāng)n激動(dòng)遞的項(xiàng)后目過(guò)去10年不曾監(jiān)有過(guò)或者趕未來(lái)10年也不會(huì)首再出毯現(xiàn)的產(chǎn)棚品形防態(tài)！項(xiàng)目蔑定位那么庸，我基們項(xiàng)筑目的某定位沾僅僅黎只能將是“城解市中古心的得風(fēng)情柿別墅豬”如此單調(diào)嗎？!低密品度、悲大花趟園、漫靜謐說(shuō)環(huán)境……皆是活常規(guī)證別墅驢產(chǎn)品胖的高阻溢價(jià)椅點(diǎn)！它們叛是否名能成益為我廊們的肺優(yōu)勢(shì)立？如果求以這或些在第本項(xiàng)眾目中含有所今缺失非的元妙素為瞎切入奇點(diǎn)演揀繹，是否徹又會(huì)劫陷入華了“究被超溫越”貌的競(jìng)素爭(zhēng)廝幼殺中計(jì)？因此喉，必劣須挖毛掘最閃弟亮的價(jià)值嗚點(diǎn)，或提升現(xiàn)有價(jià)值，讓腥我們乘成為只唯一刪，成挖為必比然！項(xiàng)目歐升華“絕對(duì)挑唯一”之塑造裙篇項(xiàng)目領(lǐng)升華>>豪宅肥價(jià)值斷論時(shí)代緒在變明，每浙個(gè)階權(quán)段的坦豪宅姜價(jià)值賠自然表不同根，而醉當(dāng)今觸動(dòng)豪宅槽價(jià)值的敏感災(zāi)點(diǎn)在何緞處？項(xiàng)目熄升華豪宅宋是昂棒貴的淺純居木住產(chǎn)答品源于梳對(duì)老撒外的評(píng)膜拜新，讓緩人覺演得用模美金霧買的怒房子持是豪接宅代表限項(xiàng)目兄：19煌96年上效海的稠膠州觸大廈，單允價(jià)20傭00美金豪宅走敏感喚點(diǎn)：【仰僵望圈瘦層】豪宅鍋初期結(jié)的富碗豪們方購(gòu)房啊的目架的是觸想標(biāo)嚼榜自維己的薄身份第一暴階段項(xiàng)目宗升華>>豪宅份價(jià)值江論豪宅借是收榮藏品賺！豪宅好是收布藏品凍，源梅于對(duì)唉城市閃化的核進(jìn)程早速度贊的感借知，趣資源君（包蔽括核飽心的收城市藝資源兔和自鉗然資債源）吐成為嫂締造糞豪宅良的第偉一邏臉輯代表應(yīng)項(xiàng)目頂：星河椒灣豪宅謝敏感筑點(diǎn)：【仰懼望圈步層】截+【祖占有橫資源餓】逐漸宮富豪骨們購(gòu)嶄房豪敘宅目掃的除牽了標(biāo)書榜身佩價(jià)外解，更帖對(duì)得鞭到的習(xí)資源箭產(chǎn)生范占有襖欲第二眾階段項(xiàng)目疤升華>>豪宅警價(jià)值缸論豪宅珍是貴練重資懷產(chǎn)！第三仙階段對(duì)于淡資源濫占有敲的基葬礎(chǔ)上課，同趴時(shí)源捐于對(duì)梨經(jīng)濟(jì)娃發(fā)展津速度裂和通違脹預(yù)己期的音敏感肉，對(duì)襖于頂灶級(jí)富善豪而費(fèi)言，銅居住宮功能售已經(jīng)道無(wú)法喉震撼洪到他贈(zèng)們，LV和Pr華ad賣a，阿扭斯頓狹馬汀……所有慌貴重深品的授意義靈變成鐘了表灶現(xiàn)和械世界評(píng)最高衡最領(lǐng)舒先的姿圈層瓣對(duì)接終的符昆號(hào)和剛途徑荒，變撈成了懂可以罵傳世賠而不帽貶值結(jié)的貴航重金餅融資鄙產(chǎn)。代表慰項(xiàng)目筒：湯臣增一品杠、平棵門府豪宅頑敏感礦點(diǎn)：【仰糾望圈嚼層】議+【露占有補(bǔ)資源皮】+掙【金腳融品軟】對(duì)于鹽富豪址們，裂豪宅炕已不艇再是終住宅沈來(lái)滿靜足他丈們的巷居住他功能晉，豪聚宅是俗他們哲既保虛值并垮可以健留傳柴的貴何重資年產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)升華>>豪宅路價(jià)值艙論毫無(wú)覺疑問(wèn)翠，豪枝宅已厲不再戒是“盯提供將純粹衫居住皮功能烏的高物檔房啦屋”從“耕收藏沾品、碑奢侈招品、句藝術(shù)誓品”屬的資借源占精有，琴到今哲天被稱辦以“洞傳家劣寶”怕的貴迎重資摩產(chǎn)的岡價(jià)值飛延續(xù)豪宅拉不再默當(dāng)房劫子賣陡，已瞎是毫毫無(wú)爭(zhēng)顧議的白事實(shí)然而必，對(duì)臥于本廁項(xiàng)目棵來(lái)說(shuō)鞋這遠(yuǎn)翼遠(yuǎn)不銳夠她必精須成訴為中竭國(guó)，絕乃至讀世界印的貴重中資產(chǎn)無(wú)可逆比，孤才是忌露香找園該責(zé)有的熟態(tài)度項(xiàng)目域升華>>豪宅悉價(jià)值叢論“絕對(duì)屬唯一”之重生磚篇項(xiàng)目劫升華世界活。中叛國(guó)。淡上海曉。全球區(qū)金融絨危機(jī)娃的復(fù)環(huán)蘇，液中國(guó)臘人的雁助力泛不可匯磨滅晶；中國(guó)蔥，在撒世界電的地紹位已集不可百同日破而語(yǔ)盯。20辰10年，路第41屆世世博會(huì)文，在菜中國(guó)犧上海佛成功棵舉行噴；全球陽(yáng)目光蹈已聚框集于乳上海急，更隨加成記就其析國(guó)際陣大都巡壽市盛帖名。而無(wú)白論是喪百年顛前的段外灘躬，還掩是百單年后灶的陸概家嘴兄，金融戰(zhàn)，都框成為督了上乞海在編世界狂的立賢足之旦點(diǎn)！因此央，如誰(shuí)今的股上海肥已逐減漸發(fā)鐘展成慚為與撕紐約創(chuàng)、東郊京、侵巴黎莊、倫蟻敦并宗肩的盞全球庫(kù)金融她中心穗。上海龜，已豎是世爺界的圍中心刃！>>土地僻價(jià)值紐奉論項(xiàng)目盟升華是外放灘？茫因?yàn)橹匏切倌陱?qiáng)來(lái)的姐金融迎中心是陸謎家嘴羞？因匯為他杠是新域崛起抗的全劈燕球金簡(jiǎn)融中秧心是南外京東智路或障淮海博路？辦因?yàn)轸斔麄兓褪巧鲜[海城捉市商淋業(yè)中陽(yáng)心……哪些聚區(qū)域猛能代小表上砍海？項(xiàng)目謝升華>>土地鄙價(jià)值些論歷史滑賦予貍土地失價(jià)值除了汪陸家是嘴是誰(shuí)為人膝們后掏來(lái)所擦定義偽之外室，外灘縱、南旱京東研路、剖淮海符路都乘賦予考了從習(xí)古到播今的牛歷史協(xié)內(nèi)涵遇！也正概因它依們的淹歷史輛內(nèi)涵煌，才步造就薄了它諸們昂趟貴的削土地姨價(jià)值阻！項(xiàng)目能升華>>土地僚價(jià)值勇論一級(jí)姿區(qū)域改：南京婚路、體淮海盡路、惠人民銹廣場(chǎng)燭、外貨灘、儀陸家赤嘴……二級(jí)只區(qū)域鋒：復(fù)興寬中路次、河狗南南顏路、方浜宇中路、中悉山南鉆路……三級(jí)對(duì)區(qū)域籍：東大緊名路詠、長(zhǎng)渴壽路逝、長(zhǎng)方寧路約、江賀蘇路徐、仙蚊霞路出、古惜北路喇、延支安西頌路、懶陸家壯浜路……上海含地價(jià)岔土地喪級(jí)別筆（共11個(gè)級(jí)燃別）項(xiàng)目蘇升華>>土地疤價(jià)值腫論一級(jí)什土地體擁有肅著被瘋世人挑熟知留歷史紹淵源國(guó)，代表戶了上涌海。而我煎們，辛留傳蜘著上謎海起讓源的礙故事重，卻未環(huán)被眾丘人知戴曉！撥云殲見日譜！深唯掘內(nèi)萌涵，駐拉升譯土地姿價(jià)值牛！項(xiàng)目鈴升華>>土地烏價(jià)值財(cái)論壹。|老城項(xiàng)廂，柔上海冊(cè)發(fā)源蠶地|上海瞞于元斧至元沸二十恨八年抵（12簡(jiǎn)91年）窮立縣綿，公朗元15虜53年（駝明嘉采靖年廈間）戰(zhàn)，當(dāng)時(shí)料為抵盟御倭痕寇建攜造城付墻，烤現(xiàn)人啞民路裕、中鑒華路騾環(huán)圈攻就是冶原來(lái)澆上海貓城墻旱的位扯置，老城艦廂的義地理茅區(qū)域腹即古遼城之同內(nèi)。至租吹界進(jìn)怪滬前濁，歷晉代都里為最謹(jǐn)繁華殼之處脂，是銹上海賣城市膠的發(fā)釘源地溝。項(xiàng)目眠升華>>土地抬價(jià)值唇論貳。|南市誘區(qū)，砌純正催上海汁血統(tǒng)撒之地|18總42年以昏后英穗、美喬、法滋帝國(guó)集主義木相繼虛劃分護(hù)上海吩成立越租界吧，如今火的黃導(dǎo)浦、盾靜安甩、徐公匯、莖虹口近、楊唇浦、掛長(zhǎng)寧斥區(qū)為治各國(guó)肺租界豪，而擠南市忙的老孩西門筍和閘橋北兩跑片中從國(guó)管解理的蛾華界肌區(qū)域珠，被液租界到分割寶互不地相連腳。至今賤區(qū)域員內(nèi)還廊保留束了上渾海古探城墻扔及大閱境閣譯，更醉有眾悲多文固物保拜護(hù)建競(jìng)筑。基地妨內(nèi)部