房地產(chǎn)投資市場(chǎng)市場(chǎng)供給量和需求量

第三章

房地產(chǎn)投資

市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的內(nèi)容，重點(diǎn)掌握市場(chǎng)供給量和需求量的決定因素；熟悉市場(chǎng)調(diào)查和綜合分析的方法；了解市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法。

一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的必要性市場(chǎng)分析，首先要進(jìn)行的工作是市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)縝密的調(diào)查，經(jīng)由一定的渠道，盡可能多地收集到確鑿的市場(chǎng)資料和工程相關(guān)資料，進(jìn)而運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行詳盡分析。第一節(jié)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析概述

市場(chǎng)分析具有以下三個(gè)方面的作用：可以掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的態(tài)勢(shì)，減少投資盲目性，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的主動(dòng)性。有利于做好投資決策可為房地產(chǎn)價(jià)格確定乃至營(yíng)銷(xiāo)策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的限度市場(chǎng)分析的數(shù)量有一個(gè)限度。在投資分析中如何把握這個(gè)度？可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)分析這個(gè)問(wèn)題。如下圖。

市場(chǎng)分析包含調(diào)查和預(yù)測(cè)兩個(gè)方面

市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)是在調(diào)查的基礎(chǔ)上所作的科學(xué)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是依據(jù)一定的原則和科學(xué)方法，有計(jì)劃、有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，為預(yù)測(cè)分析工作提供基礎(chǔ)和依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本情況調(diào)查房地產(chǎn)投資建設(shè)用地情況調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)查1.擬投資開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)待拆遷安置的居民情況2.擬投資開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)待拆遷安置的單位情況3.擬投資開(kāi)發(fā)區(qū)域的市政設(shè)施情況4.地下基礎(chǔ)設(shè)施情況1.用地面積指標(biāo)2.主要建筑面積指標(biāo)3.規(guī)劃要點(diǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境調(diào)查住宅需求調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r的調(diào)查社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查住房消費(fèi)水平調(diào)查房?jī)r(jià)調(diào)查

土地使用情況調(diào)查住宅供應(yīng)量調(diào)查金融狀況調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查稅費(fèi)種類(lèi)及交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件調(diào)查

包括調(diào)查投資項(xiàng)目的資金來(lái)源，業(yè)務(wù)技術(shù)力量，企業(yè)開(kāi)發(fā)能力等。其中資金來(lái)源調(diào)查是內(nèi)部條件調(diào)查的主要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的程序市場(chǎng)調(diào)查程序大體上有調(diào)查準(zhǔn)備、正式調(diào)查、結(jié)果分析、撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告四個(gè)階段調(diào)查準(zhǔn)備階段確定調(diào)查目標(biāo)初步情況分析制定調(diào)查計(jì)劃非正式調(diào)查（試探性調(diào)查）

正式調(diào)查確定資料來(lái)源確定收集資料的方法調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì)抽樣設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查

結(jié)果分析階段資料編輯整理

資料編輯整理的一般程序?yàn)椋簠R總、分類(lèi)、初審、篩選、統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料的綜合分析

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果有兩種分析方法：定性分析法、定量分析法

編撰調(diào)查報(bào)告階段

調(diào)查報(bào)告的主要目的是為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據(jù)。一般有兩種形式：一種是專(zhuān)門(mén)報(bào)告，內(nèi)容詳盡明確;另一種是一般調(diào)查報(bào)告，內(nèi)容簡(jiǎn)單明了。詢(xún)問(wèn)法觀察法實(shí)驗(yàn)法1.訪談?wù){(diào)查2.電話調(diào)查3.信函調(diào)查4.留置問(wèn)卷調(diào)查

1.直接觀察2.間接觀察1.實(shí)驗(yàn)求證法2.隨即嘗試法三、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的方法與技術(shù)

市場(chǎng)調(diào)查的方法

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查技術(shù)調(diào)查表的設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要求主題明確、重點(diǎn)突出、設(shè)問(wèn)具體可接受性、簡(jiǎn)明扼要、可分析性抽樣調(diào)查隨機(jī)抽樣法非隨機(jī)抽樣法

簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣法分層隨機(jī)抽樣法分群隨機(jī)抽樣法配額抽樣法任意抽樣法判斷抽樣法

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)等作出的預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容，預(yù)測(cè)的好壞，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。第三節(jié)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)政策所帶來(lái)的影響預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)營(yíng)銷(xiāo)前景預(yù)測(cè)產(chǎn)品供給能力預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè)

二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法德?tīng)柗品?/p>

這一預(yù)測(cè)方法需要多輪反復(fù)完成具體步驟如下：

1.挑選專(zhuān)家根據(jù)預(yù)測(cè)問(wèn)題的性質(zhì)，挑選一定數(shù)量的專(zhuān)家。值得注意的是人數(shù)應(yīng)適當(dāng)，不宜太多或太少。在整個(gè)函詢(xún)過(guò)程中，盡可能的不讓專(zhuān)家彼此發(fā)生聯(lián)系，讓每位專(zhuān)家充分發(fā)揮自己的見(jiàn)解。專(zhuān)家權(quán)威性匿名真實(shí)性省費(fèi)實(shí)用性2.實(shí)掌施第一暫輪：預(yù)槐測(cè)小農(nóng)組將柴預(yù)測(cè)萄目標(biāo)笑及有厲關(guān)資越料函盒寄給噴選定覆的專(zhuān)慌家，拳請(qǐng)其坡?lián)舜咛岢鲣z預(yù)測(cè)石意見(jiàn)隊(duì)，預(yù)浙測(cè)小垂組根娛據(jù)反鴿饋的萍意見(jiàn)餡分析賓歸納垃，提況出初粒步預(yù)慶測(cè)結(jié)懷果；第二輪：預(yù)蜘測(cè)小魚(yú)組將攏初步棋預(yù)測(cè)撈結(jié)果賤及補(bǔ)那充的削有關(guān)強(qiáng)資料椅再函百寄給稱(chēng)專(zhuān)家胖，專(zhuān)誼家據(jù)趙此對(duì)掘自己莊第一寺次預(yù)早測(cè)意喝見(jiàn)補(bǔ)秋充修愧正，躁闡明饞理由糖。預(yù)劇測(cè)小扶組再舊統(tǒng)計(jì)和歸納盆結(jié)果諒。第三逆輪：請(qǐng)敵專(zhuān)家鉛再次傘修改頓，補(bǔ)神充完躍善其域第二份輪預(yù)絹測(cè)意過(guò)見(jiàn)，椅并申愚述理捕由，序預(yù)測(cè)樓小組斷統(tǒng)計(jì)按預(yù)測(cè)墾結(jié)果音。第四解輪：在前輸三輪征印詢(xún)專(zhuān)家逢的基礎(chǔ)福上，再焰次請(qǐng)專(zhuān)售家全面號(hào)審查、子補(bǔ)充、考修改、場(chǎng)核實(shí)預(yù)握測(cè)意見(jiàn)例，預(yù)測(cè)捎小組作籮出最后兵統(tǒng)計(jì)預(yù)賭測(cè)結(jié)果伙。專(zhuān)家的講預(yù)測(cè)經(jīng)絲式多次反爺復(fù)可能炭趨向一倍致，但側(cè)不會(huì)完域全一致敞，預(yù)測(cè)疫小組可宿采用各算種方法績(jī)處理，敘如“四繪分位法逼”、“喊評(píng)分法禽”等，應(yīng)最后得予出預(yù)測(cè)偶的結(jié)論花。時(shí)間其序列吧法時(shí)間序屑列是指袖對(duì)事物框觀察統(tǒng)響計(jì)的數(shù)勢(shì)據(jù)按時(shí)貢間順序堵排列的湯數(shù)據(jù)列化。時(shí)間勸序列扯法是夜運(yùn)用勞數(shù)理論統(tǒng)計(jì)破方法恩尋找稠數(shù)據(jù)卻隨時(shí)蒙間變副化的喂規(guī)律甜，按俯此規(guī)往律推忘測(cè)未迷來(lái)。簡(jiǎn)單移劫動(dòng)平均設(shè)法預(yù)測(cè)知公式式中Ft——第t期預(yù)測(cè)言值Xi——第I期已知己數(shù)據(jù)n—闖—移動(dòng)平清均數(shù)組扮中數(shù)據(jù)塌個(gè)數(shù)，富人為選嘆擇。一齒般地，門(mén)反映較郊長(zhǎng)時(shí)期尊因素對(duì)由預(yù)測(cè)值丹影響，n取大顛些。睡反之悲，則揭取小述些。加權(quán)移遵動(dòng)平均允法預(yù)測(cè)公嫩式式中Wi——移動(dòng)平蜜均數(shù)組虎中各期統(tǒng)數(shù)據(jù)的阻權(quán)數(shù)指數(shù)拋平滑尿法預(yù)測(cè)公鉤式V't-1=aVt+(虜1-拼a).V't(0越a<突1)式中Vt——本期實(shí)堆際數(shù)V‘t——本期預(yù)記測(cè)數(shù)V‘t-句1——下期預(yù)勤測(cè)數(shù)a—書(shū)—平滑顯系數(shù)榆（褲由預(yù)遣測(cè)人喇員判趕斷選液定，吳通常坊可以擊選用航若干殺個(gè)a值做實(shí)堪驗(yàn)，計(jì)磨算出不補(bǔ)同a值的預(yù)懶測(cè)誤差頭加以比憑較，選互取誤差待較小的a值用于涉預(yù)測(cè)。題）回歸烈分析勁法回歸分封析法是遺一種數(shù)等理統(tǒng)計(jì)更方法，甚它是建繡立在大虹量實(shí)際擠數(shù)據(jù)的繞基礎(chǔ)上控，尋找漏隨機(jī)現(xiàn)塔象的統(tǒng)委計(jì)規(guī)律眾。在采扛用回歸徒分析法叉進(jìn)行預(yù)副測(cè)時(shí)，罩預(yù)測(cè)對(duì)償象和影碰響因素?cái)⒅g一蔑定要存境在因果玩關(guān)系，岡且樣本就數(shù)據(jù)量訓(xùn)足夠（端15—羊20個(gè)偶以上）虎；預(yù)測(cè)識(shí)對(duì)象和遣影響因匪果的樣遺本數(shù)據(jù)莫之間存園在某種類(lèi)統(tǒng)計(jì)規(guī)租律，且屋能夠反愈映未來(lái)窩發(fā)展?fàn)钗磻B(tài)；樣規(guī)本數(shù)據(jù)怒的分布輔若存在邀著線性崗趨勢(shì)，續(xù)則可采壞用線性壯回歸分軋析法進(jìn)廳行預(yù)測(cè)教。當(dāng)影予響預(yù)食測(cè)指糟標(biāo)Y的因貼素為X時(shí)，可錘建立一摧元線性泥回歸模灑型：Y=a廈+bX+u(u為隨僑機(jī)誤啟差）當(dāng)影響主預(yù)測(cè)指智標(biāo)Y的因素柱為X1,X2,X3,…,Xn時(shí)，須叨建立多工元線性回歸扔模型：Y=b0+b1X1+b2X2+…怖+bnXn+u當(dāng)影船響預(yù)狹測(cè)指再標(biāo)Y的因踏素可業(yè)以與Y用一元員二次曲狠線方程笑來(lái)描述的話，威即可建眾立一元惑二次回珍歸模型毛：Y=摟a+bX+cX2三、房乞地產(chǎn)投棋資市場(chǎng)遲預(yù)測(cè)的姓工作程乞序確立預(yù)咽測(cè)目標(biāo)即明叼確預(yù)疾測(cè)目會(huì)標(biāo)和政對(duì)象謠，了厭解為群什么膚預(yù)測(cè)搞和預(yù)植測(cè)什爽么。糟預(yù)測(cè)芹目標(biāo)膝須清粒楚、深準(zhǔn)確唱而具葉體。擬定匠預(yù)測(cè)少工作燥計(jì)劃內(nèi)容妙包括疤預(yù)測(cè)庸工作嘉各階云段的芹詳細(xì)陵安排濃。收集鼠和整川理資晝料資料睡是預(yù)涌測(cè)的膜前提穗與基捐礎(chǔ)，誦資料斧的多點(diǎn)寡及努可靠母程度拍對(duì)預(yù)膠測(cè)結(jié)碰果有磚著直姿接影撥響。選擇覺(jué)預(yù)測(cè)曠方法根據(jù)突預(yù)測(cè)許的目組標(biāo)，鄉(xiāng)豐房地危產(chǎn)市您場(chǎng)供再求形伙態(tài)和鴉掌握杰資料遭的情酒況等獨(dú)，選林擇適掃當(dāng)?shù)姆蓊A(yù)測(cè)駕方法像。預(yù)測(cè)卡分析在預(yù)測(cè)雪過(guò)程中據(jù)，要十茂分注意枯資料的賣(mài)樣式是鏡否發(fā)生杏變化，晝一旦發(fā)見(jiàn)生變化萬(wàn)，對(duì)預(yù)句測(cè)就要明加以修課正。預(yù)測(cè)擊結(jié)果憤評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)丙結(jié)果川評(píng)價(jià)厭的核粗心是殺審核秋預(yù)測(cè)怠數(shù)字盆與實(shí)架際數(shù)央值誤琴差程剛度。惡短期劉預(yù)測(cè)晌誤差謹(jǐn)在±5%以?xún)?nèi)，胖中期為±1泉0%，長(zhǎng)期蜘為±20度%。編制蜜預(yù)測(cè)坡報(bào)告報(bào)告胸宜簡(jiǎn)揉潔明冶了，鑒并對(duì)辨預(yù)測(cè)翼過(guò)程熔、指架標(biāo)、提資料靜來(lái)源壞等作妥出簡(jiǎn)頓明的肝闡釋也和論布證。一、躁項(xiàng)目各概況（一）諒開(kāi)發(fā)單戀位名仕家深園住宅揭小區(qū)由咸北京宜腎佳房地備產(chǎn)開(kāi)發(fā)躬有限責(zé)蓄任公司紀(jì)和北京飾萬(wàn)和總艇公司合蔥作開(kāi)發(fā)懶。（二）去項(xiàng)目背嫩景擬建的夸名仕家帽園住宅犧小區(qū)項(xiàng)斤目是北劣京市危姜改項(xiàng)目浸之一，預(yù)該項(xiàng)目放已經(jīng)取振得了用謹(jǐn)?shù)卦S可哈證、建雀設(shè)用地育規(guī)劃許閥可證、盜建設(shè)工填程規(guī)劃貴許可證街和建設(shè)當(dāng)工程開(kāi)屈工許可瞎證。第四節(jié)潤(rùn)房扇地產(chǎn)投交資市場(chǎng)萬(wàn)分析案晚例（三常）地奇理位仿置及覺(jué)現(xiàn)狀名仕家股園住宅什小區(qū)位幻玉于北京膽市西二療環(huán)和西眼三環(huán)之遍間。小流區(qū)北靠或蓮花池傾東路，席西與西猛客站相答望，東外隔手帕益口北街秋與天寧共寺相鄰遙，南距獲廣安門(mén)俗外大街愈約30永0米。勉小區(qū)由爪手帕口歷北街向淹南可達(dá)捕廣外大殖街，向敬北經(jīng)過(guò)呀蓮花池獻(xiàn)東街直辣達(dá)復(fù)興宗門(mén)外大彩街，向攏東直接阻到達(dá)西主二環(huán)天止寧寺和個(gè)廣安門(mén)悠橋，向販西可方賽便直達(dá)歉西客站駁并直通步西三環(huán)債，天寧羨寺、白土云觀、宗蓮花池巨公園等揭名勝古廈跡分布患小區(qū)四驅(qū)周。該貌地段具庫(kù)有十分洪優(yōu)越的叉地理位雖置和極派為便利死的交通火條件，暗是作為令居住小謎區(qū)的理盛想位置抹。（四筒）項(xiàng)饅目建趙設(shè)規(guī)礙模及賤建設(shè)鼓內(nèi)容按照市踏規(guī)劃局按下達(dá)的劫規(guī)劃設(shè)質(zhì)計(jì)條件義，擬建艇的名仕彎家園住主宅小區(qū)卵規(guī)劃建蝦設(shè)用地鵝面積5過(guò).3公掙頃，總為建筑面除積91余022諷平方米譜，總占頭地面積摟762買(mǎi)5平方習(xí)米，綠欲化率3感3％，跑停車(chē)泊惑位約2燙75個(gè)祥，主要黑包括3根棟高層符住宅塔舌樓。（五）雪配套市視政設(shè)施旱情況名仕家驗(yàn)園住宅聾小區(qū)為否危改小勉區(qū)。該祥地塊原有有建筑運(yùn)多為2及0世紀(jì)于50年賢代逐步結(jié)建成的幅居民民猾宅，自墳199邁4年宣嘴武區(qū)實(shí)復(fù)施廣安食門(mén)內(nèi)外望大街道僻路拓寬價(jià)工程后剛，周邊抽陸續(xù)鋪逐設(shè)了供朽電、電賞信、自私來(lái)水、好污水、交雨水、爛燃?xì)?、昂熱力等精配套市棟政管網(wǎng)風(fēng)，小區(qū)何開(kāi)發(fā)已拔經(jīng)具備砍了有利嫁的市政捆配套條甘件。其說(shuō)中，接忙入廣外限雨污水姻干管工廣程業(yè)已模完成，娘燃?xì)?、擾電信、屆電力、須給排水非市政工朗程正在緞設(shè)施之銜中，均鄰可從周總邊距離金100畜米左右采的廣外鄙大街市照政管網(wǎng)億中方便曾接入和嘗接出。二、劉投資理市場(chǎng)房誠(chéng)分析1.朗北京估市房鼓地產(chǎn)暴市場(chǎng)灘狀況北京作火為全國(guó)思的經(jīng)濟(jì)愚、政治畫(huà)、文化拿中心，忙不僅吸脈引著國(guó)陳內(nèi)外機(jī)蠶構(gòu)、企端業(yè)入駐懸，也是完外地個(gè)動(dòng)人投資起者置業(yè)屆的首選它之地，撐為北京板市房地教產(chǎn)市場(chǎng)抹帶來(lái)了斯大量商耐機(jī)。為了進(jìn)傭一步提配高市民閃的生活份質(zhì)量，睛住宅建視設(shè)一直守是北京爽市近年泳來(lái)城市涌建設(shè)的斗重點(diǎn)。鍵據(jù)統(tǒng)計(jì)置，20敞00年規(guī)北京市睜住宅投現(xiàn)資37車(chē)2.5必億元，蔑比上年愿增長(zhǎng)5以.3％拔；住宅凡竣工面笨積14你99.頌7萬(wàn)平師方米。怒其中，膝經(jīng)濟(jì)適掙用住宅奇竣工1鏡76萬(wàn)農(nóng)平方米擊，拆除扇危舊房債屋63脂萬(wàn)平方兇米，動(dòng)毯遷居民荷2.5梅萬(wàn)戶。忍據(jù)統(tǒng)計(jì)拜，“九紐奉五”期孕間北京招累計(jì)完惑成住宅突投資1屋422秧億元，經(jīng)累計(jì)竣組工住宅膜597譯9.9媽平方米角，分別白比“八擠五”期乘間增長(zhǎng)殖了1.倉(cāng)6倍和嚇61.指3％。北京啦市的冠住宅孤價(jià)格絡(luò)與地落段有茫關(guān)。舒總體定來(lái)看撤，住存宅價(jià)臥格沿隆環(huán)線丙由里央向外性逐漸揭降低東，二鋪環(huán)路妻以?xún)?nèi)遍住宅農(nóng)平均衰價(jià)格煌為7降76濾0元搖／平殖方米凈左右盈，二解三環(huán)詞路之帶間為欣60會(huì)00剪元／轎平方祥米～離80已00瀉元／薪平方草米，純?nèi)木毉h(huán)路仰之間殖為4巡壽00偷0元低／平考方米胃～6快00氏0元標(biāo)／平礎(chǔ)方米左。此羞外，蠢北部家住宅蠅通常窄比南陜部住藍(lán)宅價(jià)訂格高滑10躲00爸元／慎平方棗米。從住宅練數(shù)量分堡布來(lái)看遷，亞運(yùn)何村、望合京地區(qū)筆、中關(guān)款村地區(qū)椒、京西增地區(qū)、融京東及略市政交捐通良好株的城鄉(xiāng)索結(jié)合部蛛和近郊需區(qū)，是何住宅相爽對(duì)集中談分布的張幾個(gè)區(qū)添域，這隔幾個(gè)區(qū)蠟域各有滔利弊。亞運(yùn)村針地區(qū)是請(qǐng)亞運(yùn)會(huì)仿之后發(fā)具展起來(lái)擠的商務(wù)樣、居住痛、娛樂(lè)委為主的膛高檔商界住區(qū)域只。由于絕上風(fēng)上磁水的觀簽?zāi)罴盎S礎(chǔ)配套符設(shè)施的擾相對(duì)完諷備，亞洲運(yùn)村地印區(qū)是北說(shuō)京早期釀外銷(xiāo)住啞宅比較雜集中的啞區(qū)域。秧然而，痛自近期仁以來(lái)，熱亞運(yùn)村骨地區(qū)作艦為北京紙高房?jī)r(jià)括地區(qū)的霞位置已棋經(jīng)開(kāi)始炎動(dòng)搖，奧一方面它是由于請(qǐng)亞北經(jīng)倍濟(jì)適用蠟房項(xiàng)目口的低價(jià)子沖擊，旅另一方惕面則是芹因?yàn)槭谢輬?chǎng)供應(yīng)咬量增大微，加之駁新樓盤(pán)今采用的冷低價(jià)沖海市做法鐘，使亞頃運(yùn)村地茅區(qū)競(jìng)爭(zhēng)軍加劇。中關(guān)浴村地都區(qū)積去淀了錫深厚梳的歷勾史文?；?、取人文乖景觀毛，高政校云此集；蹄同時(shí)毅，因分其高搏科技泉園區(qū)顧的定遭位帶離來(lái)了濕大量鄉(xiāng)豐的市肆政投體入，夏極具猴升值蕩潛力重，其掏市場(chǎng)倆在銷(xiāo)燦項(xiàng)目樓的銷(xiāo)蜜售勢(shì)怠頭也盒都不炮錯(cuò)。歐但由引于中憶關(guān)村接地區(qū)應(yīng)不再胃審批書(shū)新的勢(shì)項(xiàng)目西，市秋場(chǎng)供屯應(yīng)不挑會(huì)放顧量，弱因而恰住宅誓價(jià)格孫普遍養(yǎng)較高威，且漿消費(fèi)停者購(gòu)智房時(shí)牢很難雹有選眠擇的穿余地部。此齡外，宿該地挽區(qū)雖階然很衫重視縣市政亮設(shè)施勉的改挑造并恨為此極投入岸了大固量的踩人力爛物力朽，但外是交暑通擁川擠的漠情況亡并未踏得到侍顯著調(diào)改善詢(xún)。京東地抵區(qū)有著秒長(zhǎng)期形援成的商鍛務(wù)氛圍燦和高消催費(fèi)水平婚，是眾枯多高檔悅項(xiàng)目的挖首選之磨地，其舅目標(biāo)客做戶一般衫為外國(guó)律公司的貪駐華代清表或是產(chǎn)該地區(qū)折的高檔銅寫(xiě)字樓島內(nèi)工作居的高級(jí)報(bào)白領(lǐng)。喝由于該擠地區(qū)高蹲昂的地糊價(jià)，普純通住宅島只能向世其周邊紙擴(kuò)展，搜如望京爺?shù)貐^(qū)就口已發(fā)展利成為規(guī)房誠(chéng)模成熟樹(shù)的大型關(guān)社區(qū)。議該地區(qū)萬(wàn)的顯著扎優(yōu)點(diǎn)是販交通便老捷，配峰套設(shè)施沾比較完青善。但賠其缺點(diǎn)嫁也是致醫(yī)命的，患對(duì)于大往部分人鍛而言，牙該地區(qū)端亦商亦何住氣氛濾太濃，含上班時(shí)薯緊繃的罵神經(jīng)即快使下班酸后也得荒不到放問(wèn)松；另礎(chǔ)一方面灰，該地形區(qū)高樓做林立，崇缺少綠仿地和開(kāi)失敞空間蠅，空氣結(jié)質(zhì)量差厲，噪音擾嚴(yán)重，基不能形縫成健康遲的生活倘環(huán)境。城鄉(xiāng)羨結(jié)合俗部和舍近郊筑區(qū)因才住宅誘郊區(qū)棟化概割念的巨深入墳，對(duì)突郊區(qū)俘低密艷度花為園式持住宅養(yǎng)的向俊往以染及市滾政配蜘套設(shè)伙施、貞交通線道路威的改孤善而遵引起依人們鏟的關(guān)始注，疊它同膊時(shí)也桿是經(jīng)擺濟(jì)適散用房蜻項(xiàng)目干和別濁墅項(xiàng)恨目的籠熱點(diǎn)難地區(qū)鹿。超盤(pán)低的眠地價(jià)信是這設(shè)一區(qū)造域的泰優(yōu)勢(shì)矮。然搜而，猾對(duì)于要每天正需要雁擠公巡壽交車(chē)要上下勒班的本人來(lái)釀講，魚(yú)從公中司到危家里獸的路性程無(wú)托疑是懷可怕紐奉的噩畜夢(mèng)?；蠖椅鲗?duì)于掛居家覆過(guò)日僵子而焦言，芹這一守區(qū)域垮也不宮是好貌的選含擇，筑它的爐周邊選過(guò)于寨荒涼哨，配薦套設(shè)樓施也撓不齊燭全，揀一切求仍待鮮改善租。2.本毯項(xiàng)目所炎在地區(qū)霸市場(chǎng)分稈析本項(xiàng)貝目為拾于宣扎武區(qū)趣。老焦北京返有句童順口秒溜：辭“東魂城富授，西幻玉城貴宗，崇脖文窮巷，宣君武破稿”。除崇文堤和宣程武之頃所以得落得京個(gè)“氣窮”門(mén)和“上破”眾，很傘大程撤度上垂緣于坐住房州。從濕歷史袖看，冷南城猴多為峽貧民禾的生翼活區(qū)邪，基創(chuàng)礎(chǔ)設(shè)跳施較稍差，攀污染幟、擾奧民企框業(yè)多猛，環(huán)脊境臟堆亂，鳳治安引欠佳購(gòu)。北求京城款位于驢燕山丹東南霜部的豪永定等河沖犯擊扇害上，竊南城庭位于格沖擊俘扇的芳下部滲，地某下水息質(zhì)量等較差愚；而繪北部貍區(qū)域剖受盛省行風(fēng)墻氣影育響為娘北京尋市的屈上風(fēng)封上水濁，空返氣質(zhì)表量好撫，基儲(chǔ)礎(chǔ)設(shè)晌施配源套齊毅全，期人氣促也比遷南部劉旺。然而，晝這一切指都將在棋近幾年殃得到改勒善。北飲京市“藏十五”跪計(jì)劃明擱確提出多：到2支005侍年基本翅完成城非區(qū)現(xiàn)有粘的危舊鼠房改造掙；以危姑舊房改朱造和市度政設(shè)施瘦建設(shè)為患突破口申，加快兵相對(duì)落堂后的南碗部城區(qū)敘的建設(shè)陽(yáng)步伐，年逐步實(shí)估現(xiàn)南部化城區(qū)與肺其它區(qū)末域協(xié)調(diào)燭發(fā)展。功實(shí)施適遺當(dāng)傾斜在政策，禿建設(shè)一封批關(guān)系牙南部城犧區(qū)發(fā)展苗的重大贈(zèng)項(xiàng)目，謹(jǐn)使南部泉城區(qū)基核礎(chǔ)設(shè)施什相對(duì)落汪后的狀槐況明顯耐改善。此外淺，南穴城將安成為博今后瓶經(jīng)濟(jì)蹦適用屋房建棟設(shè)的手重點(diǎn)行地區(qū)盆，西棋紅門(mén)拌、南層苑、計(jì)次渠須等地剛將建桶為經(jīng)例濟(jì)適蓄用房叨的重魔點(diǎn)小言區(qū)。炒由于新房地憤產(chǎn)市夠場(chǎng)發(fā)搶展最泳直接辨的因戀素是媽市政榮基礎(chǔ)鋤設(shè)施辰的建圾設(shè)，郵我們滑不難粥預(yù)料徐，危嶄舊房釣改造撈和市啟政設(shè)余施建歸設(shè)將醉使北蛛京南撐城的誕方地怠產(chǎn)市馬場(chǎng)火為起來(lái)語(yǔ)。投資戶開(kāi)發(fā)漿南城榴的房延地產(chǎn)錄發(fā)展踐商看材中這疼里的踐因素旺除了鵝政策朋上的揭鼓勵(lì)券與優(yōu)磁惠外坑，還莊由于節(jié)南城某的空安地多利地價(jià)羨低路產(chǎn)況好掙，可寒以從餃容的非做出搬具有挪一定銹品質(zhì)慎和特糾色的不樓盤(pán)攏，用身心良歇苦的謝開(kāi)發(fā)蛙商為撥房子脊添加勝了更的多的帖綠地像、增忠加了酷更多徒人性遵化設(shè)憶計(jì)。途有些映項(xiàng)目穗采用畏“拿團(tuán)來(lái)主鍋義”芽方式標(biāo)，與眨著名坦院校辟、醫(yī)帶院、貨商業(yè)論集團(tuán)燥合作薦，使械住宅詠的配南套設(shè)邪施既從全又貨好。的而在剪這一毯系列掩變化蛾和運(yùn)臨作中宋，越四來(lái)越需多的微購(gòu)房命置業(yè)喝者亦御會(huì)轉(zhuǎn)枝變傳暮統(tǒng)觀資念，罩以新胖奇的毛眼光肅關(guān)注版這個(gè)咬不斷建生動(dòng)興起來(lái)百的嶄州新的供南城撓。這朗一方絨面是創(chuàng)由于羨年輕個(gè)一代吼幾乎冬不受足傳統(tǒng)諸觀念砍的影鼻響，敢喜歡向就好腫；另劑一方也面，古南城捐工業(yè)委區(qū)少浪，污洗染指火數(shù)低雖，空縮慧氣質(zhì)市量好艦，對(duì)寸于幢觸景綠擁色生射態(tài)環(huán)屋境、械需要外面積緩較大居戶型幟的自偷用型陡住戶悲尤為鹽適合醫(yī)。3.攜競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)對(duì)手榮與競(jìng)盆爭(zhēng)樓于盤(pán)分鎖析競(jìng)爭(zhēng)饑樓盤(pán)蹦的位篩置與尖價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)位置類(lèi)型均價(jià)（萬(wàn)/平方米）博望園海淀區(qū)復(fù)興路住宅7600蓮花苑海淀區(qū)蓮花橋西南角吳家場(chǎng)村住宅6900中盛大廈海淀區(qū)西客站東北方向商住樓6500廣華軒宣武區(qū)廣安門(mén)橋西200米住宅6600廣信嘉園宣武區(qū)廣安東橋北側(cè)住宅6500立恒名苑宣武區(qū)廣安門(mén)橋西南南濱河路23號(hào)住宅6500西華經(jīng)典宣武區(qū)廣安門(mén)內(nèi)大街住宅7200似海怡家宣武區(qū)牛街和廣安大街相交路口的西南角住宅6200淩云居廣安門(mén)內(nèi)大街與規(guī)劃中的菜市口大街附近住宅7500陶然居宣武區(qū)白紙坊東街與南橫西街之間住宅6580競(jìng)爭(zhēng)戀樓盤(pán)慎的戶舟型面川積與俘特點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)戶型面積（平方米）特點(diǎn)博望園95～184戶型面積大，價(jià)格高蓮花苑92～163戶型面積大，價(jià)格高中盛大廈136～222戶型面積大，價(jià)格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價(jià)格高似海怡家45～120小戶型淩云居55～225價(jià)高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶型面積大項(xiàng)目名稱(chēng)戶型面積（平方米）特點(diǎn)博望園95～184戶型面積大，價(jià)格高蓮花苑92～163戶型面積大，價(jià)格高中盛大廈136～222戶型面積大，價(jià)格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價(jià)格高似海怡家45～120小戶型淩云居55～225價(jià)高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶型面積大在以上病項(xiàng)目中購(gòu)，距離鍵名仕家乳園最近傘的是廣切華軒。詳而廣華還軒已于抱去年竣蹦工入住賣(mài)，現(xiàn)僅節(jié)有少數(shù)斷戶型還喊有現(xiàn)房蒸發(fā)售，權(quán)幾乎沒(méi)德有可供枝選擇的同余地。曉其他項(xiàng)露目均距頁(yè)名仕家葬園較遠(yuǎn)炮，其中呀似海怡般家項(xiàng)目爸價(jià)格較斜低，但宰是以4版5平方畝米～1伍20平邀方米的辯小戶型院為主。擁博望園悼、蓮花音苑、中壤盛大廈鏡、西華甲經(jīng)典和密陶然居典的戶型供面積大足，價(jià)格司也高。廚廣信嘉懂園的綠膛化率較鼓低，僅蟲(chóng)為25陽(yáng)%。立姨恒名苑乒的戶型百89%很為躍層樣復(fù)式結(jié)味構(gòu)，面邪積較大語(yǔ)，而且煙容積率梅偏高。逝凌云居蔬的綠化笨率為4燈8%，他容積率緒僅為2噸.5，覺(jué)然而卻征是用超挑高的價(jià)述格換來(lái)傘的。（三）首項(xiàng)目竟倍爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)便分析1.區(qū)春位優(yōu)勢(shì)孫。從大怪的區(qū)位幟看，本另項(xiàng)目位醋于被北跪京市“吩十五”浪計(jì)劃列堵入重點(diǎn)塵發(fā)展地謀區(qū)的宣掘武區(qū)。酒由于歷授史原因獵，宣武斷區(qū)的城季市建設(shè)票發(fā)展比華較緩慢嶄，房地滑產(chǎn)項(xiàng)目舅的數(shù)量聽(tīng)遠(yuǎn)不如絹海淀、掀朝陽(yáng)等劃區(qū)，也鎮(zhèn)沒(méi)有濃朽厚的商貴業(yè)或是段居住氛嫂圍。然恨而，這遍些因素雕如今反卸而成為賄宣武區(qū)幼的優(yōu)勢(shì)容所在。件由于北燭京市政例府已將愧宣武區(qū)囑的城建糞工作列棚入工作稀日程，創(chuàng)可以預(yù)娘見(jiàn)其在副今后幾禮年將有獎(jiǎng)很大改收善，這肥也吸引騰不少房眠地產(chǎn)商純?cè)诖送缎匈Y。隨授著危舊券房的拆策除、改榜建，宣鞏武區(qū)將產(chǎn)有大量污城區(qū)土災(zāi)地可用赤于住宅謠開(kāi)發(fā)和陶配套設(shè)陽(yáng)施的建揚(yáng)設(shè)，而徐不是像啦其他地恨區(qū)那樣貿(mào)，只能臥向郊外耀發(fā)展。從具樂(lè)體位厚置看余，本把項(xiàng)目零距二嘗環(huán)路艦僅3憑00饞米，滋與長(zhǎng)嗽安街內(nèi)、金羞融街廚緊密順相連庭，是赤西二鞭環(huán)路孩中部圈的黃梳金地掩段。洗這樣鑰既可速充分辯享受答干道尊的交腸通暢奇達(dá)和膛繁華致便利銷(xiāo)，又測(cè)因處充于干辣道間獨(dú)臨街恐繁華番區(qū)域爺后面議而相揚(yáng)對(duì)封狂閉和償寧?kù)o舞，周澆邊除釘了街做區(qū)內(nèi)換次要推道路郵就是慈住宅率區(qū)，澇正是替一個(gè)憐鬧中魄取靜葛的理高想居躲住之流所。位于躬廣安摩門(mén)外稼的天寄寧寺核距本瞧項(xiàng)目時(shí)咫尺靜之遙看。天枕寧寺俘建于必北魏損孝文綢帝時(shí)愈期，餃初名巖光林喜寺，瞎是北聯(lián)京地俊區(qū)最券古老爪的佛臣寺。勞隋、暑唐、龜金諸柱朝歷閘改弘纏業(yè)寺復(fù)、天卸王寺屠、大站萬(wàn)安所寺，帆元末秀毀于猴兵火恐。明捎重建訴寺院鉆，宣數(shù)德時(shí)殃改稱(chēng)慰天寧摩寺。揪現(xiàn)存業(yè)殿宇扇為清續(xù)代重槍修。耍天寧摧寺塔急為遼勿天慶殼九年嗽（公焰元1姜11裂9年籠）建植，是獨(dú)北京莫現(xiàn)存褲古典丸建筑肯中最饅古老念的一斷個(gè)，但也是染中國(guó)那現(xiàn)存肺的密?chē)W檐式新磚塔很中比壺較典伐型的住一座扎。這迅?jìng)€(gè)塔紫經(jīng)過(guò)癥90捆0多巨年風(fēng)挽霜雨圍雪的逐考驗(yàn)伏，依芽舊完刷整美張麗，惠實(shí)為鼓今日急北京外最珍拔貴的臭建筑蝴藝術(shù)借遺產(chǎn)愉之一萄。此外，側(cè)項(xiàng)目還蝦緊鄰有跌道教全倚真派“棒北方第消一叢林園”之稱(chēng)喇的明代炭道教宮煌觀白云藏觀。白悔云觀始狂建于唐瓦玄宗開(kāi)傷元二十柜七年（獸公元7答39年歇），名吃長(zhǎng)春觀稅，金大裁定七年撞（公元愁116介7年）失重建，喉正大四變年（公覺(jué)元12餃27年田）正式味更名白萌云觀。毀白云觀闊是典型襯的道教帳勝地，澆雖然規(guī)張模不大估，但建足筑格局虹精美，歉保存完恨好。白坡云觀廟剪會(huì)則是攻北京著幣名主名殊廟會(huì)之蜓一。置跨業(yè)開(kāi)名棉仕家園黑中，憑艦窗眺望塔，古樸鴨凝重的爛道教殿摘堂在眼損前一重梢重展開(kāi)登；閑暇緩之時(shí)，兵信步于額綠樹(shù)紅傲花之中膠；遇上遵有廟會(huì)貧的日子紅，還可清盡情感史受老北擾京的溫餅馨氣息倚，一切濾都是那析么美好灣。2.價(jià)選格優(yōu)勢(shì)添。從售繞價(jià)來(lái)熱看，勉名仕仗家園績(jī)的均頑價(jià)為芒6愈30華0元治/平求方米賤。以嗚上項(xiàng)浪目中