第三章：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

第三章：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

與管理規(guī)約制定

洛克菲勒的故事有一天，一個(gè)朋友對(duì)洛克菲勒說(shuō)，他有一筆五萬(wàn)美無(wú)的債款討不回來(lái)，而且因?yàn)樗徒杩钫呓磺椴诲e(cuò)，當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽署正式的借據(jù)，現(xiàn)在想控告他欠款也沒(méi)有證據(jù)了。他問(wèn)洛克菲勒有何良策討回這筆借款?！昂芎?jiǎn)單，你寫(xiě)一封信，催他還十萬(wàn)借款?！薄翱墒?，他實(shí)際上只欠我五萬(wàn)呀！”那位朋友說(shuō)?！爱?dāng)他回信辯解時(shí)，你就有證據(jù)了?！甭蹇朔评瞻察o地回答。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。一、有關(guān)合同的基本知識(shí)合同的訂立，必須經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段。

（一）、合同的要約簡(jiǎn)單的說(shuō)，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對(duì)要約的接受。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。合同的成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。一、有關(guān)合同的基本知識(shí)合同要約的構(gòu)成要件（1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。（2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。（3）要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。一、有關(guān)合同的基本知識(shí)（二）合同要約與邀請(qǐng)要約邀請(qǐng)要約是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任。1、拍賣(mài)拍賣(mài)廣告以及拍賣(mài)人宣布拍賣(mài)某物都屬于邀請(qǐng)要約。2、廣告原則上，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)做出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。如懸賞廣告是要約。3、標(biāo)價(jià)標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。4、招標(biāo)招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一、有關(guān)合同的基本知識(shí)（三）、合同的承諾1、合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須具備如下要件：（1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。（2）承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。（3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。（4）承諾必須傳達(dá)給要約人。一、有關(guān)合同的基本知識(shí)（四）、合同的要件合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括：（1）當(dāng)事人的締約能力（2）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示（3）合同的內(nèi)容合法（4）合同的形式合法

一、有關(guān)合同的基本知識(shí)（五）、合同的一種分型形式：口頭合同、書(shū)面合同、事實(shí)合同（六）、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則：（1）主體平等（2）合同自由（3）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等（4）誠(chéng)實(shí)信用（5）守法和維護(hù)社會(huì)公益二、如何簽定前期物業(yè)服務(wù)合同黃先生與黃太太利用多年積蓄在市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套全新160平方米四室二廳的套房，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，眼明心細(xì)的黃先生發(fā)現(xiàn)合同附件五中有這樣的內(nèi)容：“賣(mài)方已將《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》范本展示給買(mǎi)方，買(mǎi)方已知悉并接受《臨時(shí)業(yè)主公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》的全部條款及內(nèi)容”，于是問(wèn)售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口保證說(shuō)只是一個(gè)臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費(fèi)，黃先生聽(tīng)了，也沒(méi)要求詳細(xì)看兩個(gè)文件就簽了合同。入住半年后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補(bǔ)簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納半年管理費(fèi)，簽物業(yè)協(xié)議時(shí)，黃先生發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)高達(dá)4.8元／平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費(fèi)是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報(bào)相關(guān)部門(mén)批復(fù)的，并強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就已簽訂過(guò)接受此合同的條款，現(xiàn)在只是補(bǔ)簽。黃先生感到受騙了，投訴到市消委會(huì)。教師點(diǎn)評(píng)：一個(gè)新的小區(qū)交房時(shí)，業(yè)主還不能成立業(yè)主大會(huì)來(lái)制訂業(yè)主公約，只能是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時(shí)公約，業(yè)主照單簽字，而等到小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立，有個(gè)較長(zhǎng)過(guò)渡期，而《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主利益。而《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》一般存在相當(dāng)?shù)牟缓侠項(xiàng)l款或不公平條款。附件五的該條款單方面說(shuō)明買(mǎi)方已經(jīng)接受全部條款，剝奪了買(mǎi)方對(duì)條款提出異議的權(quán)利，屬于霸王條款?！肚捌谖飿I(yè)管理協(xié)議》往往是發(fā)展商單方面制訂的，消費(fèi)者要仔細(xì)閱讀，對(duì)于其中不公正的合同條款要及時(shí)與發(fā)展商交涉，對(duì)于發(fā)展商口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)要求其寫(xiě)入合同。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。

（三）、前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效《條例》第二十六條對(duì)此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！比?、課堂分組討論案例高某在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰(shuí)知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費(fèi)2476元。高某認(rèn)為自己沒(méi)有入住，沒(méi)有享受到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無(wú)關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在法庭上，對(duì)高某是否應(yīng)當(dāng)交費(fèi)，原、被告雙方意見(jiàn)不一。原告方認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當(dāng)事人，但是高某向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)，對(duì)高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。被告方則認(rèn)為，高某沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不應(yīng)受該合同約束，且高某沒(méi)有入住，故不必支付合同對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。討論豆：在本曬案中智你支犬持原多告還必是被尸告，佩其理犯由是央什么太？教師南案例摔評(píng)析搬：高某想的小啦區(qū)因肯入住宵率低拜的原有因，舞至今倘仍未味召開(kāi)掃業(yè)主叮大會(huì)咐成立集業(yè)主深委員矮會(huì)，脂所以加業(yè)主他委員徐會(huì)還蔬沒(méi)有很與小烈區(qū)物戶業(yè)公灶司訂央立物提業(yè)服役務(wù)合盞同。秧這種拐情況債在現(xiàn)扮實(shí)生姜活中猾經(jīng)常綢發(fā)生逃，由寧于業(yè)告主委垂員會(huì)守成立腹之前拿物業(yè)最不能憑沒(méi)有圖人管聚理，課因此朱物業(yè)豎管理竟法律藝制度孫設(shè)計(jì)針了前條期物酬業(yè)服龜務(wù)合浙同來(lái)扒臨時(shí)壺性地偷替代礙物業(yè)咐服務(wù)小合同內(nèi)。依膽據(jù)《物業(yè)聰管理吸條例》第21條的餡規(guī)定珍，在偉業(yè)主豬、業(yè)拆主大那會(huì)選短聘物利業(yè)服輕務(wù)企犧業(yè)之成前，慘應(yīng)當(dāng)扁簽訂勸書(shū)面省的前癥期物柴業(yè)服慕務(wù)合勻同。前期真物業(yè)遠(yuǎn)服務(wù)膜合同過(guò)的主扔體是碼建設(shè)傳單位經(jīng)和物膛業(yè)服詢務(wù)企老業(yè)，摔業(yè)主館不是波合同竊的主箏體?？倧暮峡惩喃@對(duì)性勁原理異而言御，房辭產(chǎn)開(kāi)障發(fā)商珍與物額業(yè)服抓務(wù)企硬業(yè)簽殲訂的粒合同錢(qián)不能狐對(duì)業(yè)膝主產(chǎn)席生拘戲束力孔。為胖解決智這個(gè)甲問(wèn)題走，《物業(yè)康管理貼條例》第25條規(guī)刺定：茅建設(shè)輝單位伍與物凝業(yè)買(mǎi)肉受人炕簽訂前的買(mǎi)孝賣(mài)合超同應(yīng)情當(dāng)包舒含前晌期物券業(yè)服這務(wù)合印同約結(jié)定的促內(nèi)容販。也建就是腹說(shuō)，疾房產(chǎn)蓮開(kāi)發(fā)褲商同吃物業(yè)鴉買(mǎi)受處人簽逢訂物糧業(yè)買(mǎi)育賣(mài)合嚴(yán)同時(shí)壓，包緒含了秩雙方站之間窯轉(zhuǎn)讓臣前期統(tǒng)物業(yè)術(shù)服務(wù)買(mǎi)合同畏的合揭意。漠因此掙，前糖期物古業(yè)服亦務(wù)合仰同對(duì)定業(yè)主組產(chǎn)生遭拘束犁力的旱根據(jù)陳在于乘業(yè)主虛概括窯承受增了合及同的怨權(quán)利為義務(wù)喜。本案皇中，丙高某饑在簽測(cè)訂商披品房士買(mǎi)賣(mài)柔合同花時(shí)，稀房產(chǎn)包開(kāi)發(fā)急商就默將已金經(jīng)簽令訂的俱前期柜物業(yè)互服務(wù)則合同默作為淋出售暗合同漿的附爐件，紀(jì)要求株高某販簽字繼。高思某在房誠(chéng)前期撲物業(yè)刑服務(wù)勝合同雞上簽昏字后校，合蒸同當(dāng)擴(kuò)事人桃就變蒼更為偽開(kāi)發(fā)蔥商委喝托的聚物業(yè)律服務(wù)眨企業(yè)褲和高曲某雙菜方。脾因此濟(jì)，該糕服務(wù)仙合同小無(wú)疑誓具有味法律賴拘束袍力，廉高某增應(yīng)當(dāng)箭按照抵服務(wù)目合同短約定淘的交糕費(fèi)標(biāo)上準(zhǔn)支誰(shuí)付物翼業(yè)費(fèi)胞，而彈不能找以未按入住蠟為由稅拒付僵。況平且，偷小區(qū)源的物減業(yè)管著理是投由物蹈業(yè)服涂務(wù)企錯(cuò)業(yè)實(shí)另施的友統(tǒng)一侵的專享業(yè)化貝管理偷，并異不是嚴(yán)只為高一個(gè)徹或某割幾個(gè)輔業(yè)主蹦單獨(dú)企提供閣服務(wù)輕，而壯是為竹整個(gè)米小區(qū)扔提供勢(shì)綠化派管理舟、清訪潔道聰路、辛保安曲服務(wù)堪等工仰作，扶因此添高某析因自孤身原管因未宴入住橡該小待區(qū)不飯能對(duì)瞎抗物廚業(yè)公絕司按繳約履剩行合悔同義顛務(wù)后住請(qǐng)求號(hào)的收除取費(fèi)質(zhì)用的希權(quán)利泰。四、漫前期滔物業(yè)介服務(wù)旺合同輝范本液解讀《前期派物業(yè)她服務(wù)施合同性（示乎范文撒本）》（以預(yù)下簡(jiǎn)燈稱示輝范文房誠(chéng)本）翁。這乘個(gè)示蘇范文長(zhǎng)本共9章43條，倡涉及難前期擔(dān)物業(yè)友管理黎的方冶方面舟面。陣表面攜上看武，這傻個(gè)服約務(wù)合鵲同是客由開(kāi)資發(fā)商截與物卡業(yè)管秒理企歲業(yè)簽外訂的紅。但莊合同遵又規(guī)脈定，儲(chǔ)購(gòu)房敵者與搶開(kāi)發(fā)猛商簽極訂的聞物業(yè)其買(mǎi)賣(mài)甩合同摘，應(yīng)駁當(dāng)包堤含本科合同采約定農(nóng)的內(nèi)愛(ài)容；豪購(gòu)房憐者簽棍訂物績(jī)業(yè)買(mǎi)匠賣(mài)合材同，哥即為隆對(duì)接庫(kù)受本研合同晝內(nèi)容叛的承漏諾。王因此限，對(duì)匠此示拾范文距本的銳解讀扶是同非學(xué)掌擊握與春理解躺前期林物業(yè)藏服務(wù)賞合同完一個(gè)屋重要擱環(huán)節(jié)因。1示范第文本便意義渴深遠(yuǎn)國(guó)務(wù)攝院制勒定的《物業(yè)哨管理腥條例》第三躍章第棗二十體一條盒就明肯確規(guī)篇定；貌在業(yè)憶主、哭業(yè)主酸大會(huì)司選聘役物業(yè)妥管理城企業(yè)愿之前嫌，建律設(shè)單團(tuán)位選謙聘物掠業(yè)管攜理企同業(yè)的予，應(yīng)吐當(dāng)簽方訂書(shū)匪面的啊前期父物業(yè)驢服務(wù)遠(yuǎn)合同習(xí)。條例葡第二蓮十四截條還剩規(guī)定:國(guó)家棉提倡良建設(shè)散單位方按照椅房地捐產(chǎn)開(kāi)糟發(fā)與賠物業(yè)痰管理麗相分介離的古原則芹，通辟過(guò)招恨投標(biāo)榮的方償式選暗聘具搬有相攔應(yīng)資烘質(zhì)的瞇物業(yè)昂管理逮企業(yè)缸。物業(yè)銅管理焦條例位出臺(tái)慎后一扶段時(shí)塑期，源關(guān)于頓前期床物業(yè)晌選聘峽、招走投標(biāo)鐮的工申作進(jìn)亮展緩盾慢，蟲(chóng)其中剪一個(gè)諒重要挑原因僑就是校缺少引一個(gè)永規(guī)范獄的前梢期物遞業(yè)服炊務(wù)合削同。慕現(xiàn)在芽示范寺文本拋的出伙臺(tái)，史為貫親徹《物業(yè)劉管理劈燕條例》，規(guī)享范前謙期物售業(yè)管提理鋪充平了會(huì)道路特。有蘆了規(guī)賀范的廁合同叔，就腫能引神導(dǎo)前杯期物情業(yè)管蛛理活亦動(dòng)當(dāng)巴事人答通過(guò)紀(jì)合同拖明確遷各自析的權(quán)卸利與狡義務(wù)具，減塘少物仍業(yè)管還理糾濃紛，畫(huà)其重惜要意杰義不矛言而研喻。2包干音制、殼酬金元制選千其一根據(jù)體示范曠文本至規(guī)定素，物報(bào)業(yè)服俘務(wù)收鵲費(fèi)可冶以有貢包干捕制和們酬金館制兩患種選嶄擇。程包干迎制的欠物業(yè)嫁服務(wù)浙費(fèi)用那由業(yè)姥主按云其擁熱有物書(shū)業(yè)的障建筑治面積態(tài)交納劈燕，物義業(yè)公徒司按套照相胡關(guān)標(biāo)屬準(zhǔn)收鍵取物丹業(yè)服撐務(wù)費(fèi)池用，經(jīng)并按診本合偏同約自定的彩服務(wù)減內(nèi)容蛋和質(zhì)百量標(biāo)百準(zhǔn)提串供服推務(wù)，碗盈余案或虧委損由屠乙方發(fā)享有量或承遍擔(dān)。酬金師制的譯物業(yè)游服務(wù)惠資金屬由業(yè)格主按辨其擁慨有物機(jī)業(yè)的幟建筑謊面積刮預(yù)先帆交納內(nèi)，預(yù)經(jīng)收的炸物業(yè)獸服務(wù)疾資金務(wù)由物握業(yè)服俗務(wù)支勒出和遷乙方判的酬藝金構(gòu)齡成。包干兩制與寺酬金記制相厘比較堵，包次干制格體現(xiàn)屑了風(fēng)茄險(xiǎn)共條擔(dān)的質(zhì)原則占，因秘而更圍有利恒于業(yè)貌主。搶但因喝為合刻同不熟是業(yè)講主與認(rèn)物業(yè)搬公司齡簽訂歡的，位所以挽在這熟一點(diǎn)鴿上業(yè)洞主只渠能被街動(dòng)地繭接受肅開(kāi)發(fā)品商與豆物業(yè)喇公司飼的選巾?yè)瘛＝┤缫樃淖兌荒苤堑葮I(yè)辛主大肢會(huì)成慈立后室重新揉簽訂沸物業(yè)幟合同石了。3未售向房屋險(xiǎn)物業(yè)衡費(fèi)開(kāi)耐發(fā)商英交新出找臺(tái)的敵示范育文本泊明確刷提出牧，納灶入物智業(yè)管慶理范腥圍的綁巴竣鹽工但困尚未誼出售敘，或諸者因售開(kāi)發(fā)和商原神因未期能按涌時(shí)交盈給物厘業(yè)買(mǎi)歌受人核的物抄業(yè)，副其物樓業(yè)服叢務(wù)費(fèi)賺用（拘物業(yè)丸服務(wù)秘資金荒）由樸開(kāi)發(fā)席商全斑額交蟲(chóng)納?！段飿I(yè)駕管理頌條例》中也嫩有明莫確規(guī)秩定，才但是且真正渠執(zhí)行坡的開(kāi)渾發(fā)商睡卻很筆少。準(zhǔn)據(jù)了吼解，敬目前之許多焦進(jìn)行丙前期受物管笑的項(xiàng)告目中背，都王有開(kāi)立發(fā)商嫂暫時(shí)敬沒(méi)有鬧銷售經(jīng)完的送房屋轟，但尼開(kāi)發(fā)處商根川本就錯(cuò)不交芝納物薯管費(fèi)蠢用。這一譽(yù)新規(guī)圍定也螺許將脆有利伏于制比止開(kāi)澆發(fā)商單的“炎賴賬異”。4業(yè)主鄰承擔(dān)淋連帶卡責(zé)任示范頓文本判提出洗，業(yè)樓主與耐物業(yè)茅使用話人約想定由牽物業(yè)慮使用樸人交說(shuō)納物宵業(yè)服國(guó)務(wù)費(fèi)奇用（米物業(yè)仰服務(wù)朽資金基）的階，從麗其約梁定，亮業(yè)主濤負(fù)連搭帶交讀納責(zé)宣任。眉業(yè)主肉與物拋業(yè)使鑰用人雷之間鞠的交再費(fèi)約籠定，郊業(yè)主似應(yīng)及濟(jì)時(shí)書(shū)塔面告飛知乙緞方。示范間文本掛第三糊十九卻條還壁規(guī)定企，業(yè)敗主可料與物杯業(yè)使待用人扇就本頸合同煎的權(quán)等利義辦務(wù)進(jìn)闊行約分定，刑但物揉業(yè)使蛇用人萬(wàn)違反臘本合郊同約英定的酒，業(yè)傷主應(yīng)享承擔(dān)甜連帶剩責(zé)任訓(xùn)。這條霧規(guī)定掛提醒眠業(yè)主密，在栗房子瘦出租遙或交市親友好使用炸前，猶一定齒要與微使用呈人簽礦個(gè)租土賃合站同或駁書(shū)面犧協(xié)議蘿，規(guī)庫(kù)定好歲物業(yè)謊使用愚人的室權(quán)利怖和義揚(yáng)務(wù)，應(yīng)特別貸是繳章交物談業(yè)費(fèi)兔和其勞他相姐關(guān)費(fèi)恩用，互一定逃要注料明由槳物業(yè)劫使用痕人承典擔(dān)，慨以免議出現(xiàn)改麻煩哄。5規(guī)定澤物業(yè)中承接朱驗(yàn)收曲辦法示范扮文本薯對(duì)開(kāi)湖發(fā)商會(huì)與前疑期物放業(yè)公丟司的第物業(yè)讓承接騾驗(yàn)收唉做了穿明確用規(guī)定戚，提已出對(duì)河于合慚同簽嘗訂后表承接愛(ài)的物沉業(yè)共短用部抽位、君共用肅設(shè)施曾設(shè)備否，甲墾乙雙捕方應(yīng)索按照弓規(guī)定坊進(jìn)行廣查驗(yàn)伴，明膀確存專在的饑問(wèn)題嶄與解品決辦高法，蠢并簽姓訂確憲認(rèn)書(shū)剛，作抖為界裂定各茶自在玩開(kāi)發(fā)擺建設(shè)的和物叫業(yè)管弟理方拳面承付擔(dān)責(zé)條任的泊依據(jù)涉。示范曠文本臭還規(guī)剪定，石乙方特承接馳物業(yè)束時(shí)，惡甲方圍應(yīng)向撤乙方連移交佳下列緒資料所：1.竣工堆總平績(jī)面圖芽，單羨體建廉筑、染結(jié)構(gòu)坊、設(shè)漸備竣影工圖搞，配號(hào)套設(shè)港施、繪地下綿管網(wǎng)好工程塵竣工身圖等蓬竣工康驗(yàn)收癥資料殼；2.設(shè)施敘設(shè)備勒的安慘裝、盜使用輝和維啞護(hù)保埋養(yǎng)等浪技術(shù)賄資料及；3.物業(yè)金質(zhì)量紅保修鴉文件效和物叫業(yè)使它用說(shuō)豬明文衛(wèi)件；斗以及替相關(guān)沖的其曾他資混料。長(zhǎng)期猴以來(lái)膽，物軌業(yè)公沾司與膏業(yè)主軟的糾蹲紛中靈，有成相當(dāng)事一部舉分是癥由于罪前期仆物業(yè)膽管理戴中的赴遺留揀問(wèn)題限引起姐的。灘這個(gè)逐辦法鴉也許捉可以篇杜絕眾遺患甩。6明確寺規(guī)定鏈物業(yè)父用房示范源文本予明確寇規(guī)定斑，開(kāi)聯(lián)發(fā)商脫應(yīng)在凝具體菜時(shí)間踏內(nèi)按悄有關(guān)話規(guī)定賠向乙距方提堂供能淹夠直培接投巨入使苗用的干物業(yè)發(fā)管理更用房姿。示范滾文本蔬還要所求對(duì)句物業(yè)蘭管理久用房港的不慎同用揮途、犧建筑釀面積軌、位譯置等牙做出敵明確叫約定碎。示范律文本殺第二排十四盲條還朗明確擾規(guī)定憤，物肯業(yè)管驕理用孕房屬仍全體怨業(yè)主僚所有普，乙趣方在橫本合同同期鞋限內(nèi)崇無(wú)償寸使用百，但脫不得膚改變礎(chǔ)其用菊途。這個(gè)賴條款忠有三通點(diǎn)好暈處，兼一是貢解決堵了物拜業(yè)公速司入姻駐管喂理區(qū)演域后殺，缺沾少物僻業(yè)用生房的晃難題赤；二肉是明娃確了每物業(yè)新管理軋用房怨的權(quán)御屬，您業(yè)主割可以哪理直侍氣壯攝地對(duì)微其行向使主可權(quán)；輔三是查規(guī)定書(shū)了物就業(yè)用牲房不識(shí)得改饑變用敵途，刺防止擾物業(yè)朽公司鳳擅自歲利用變業(yè)主季共同堡財(cái)產(chǎn)丈牟利寧。7擅自場(chǎng)提高逐物業(yè)刻費(fèi)要眉雙倍幸退還示范恩文本戲中首政次提僵出，啊物管提公司艇如果錫多收豎取物缸管費(fèi)刻用，妻開(kāi)發(fā)片商和乒物業(yè)踩使用雅人有丟權(quán)要斃求物焦管公扮司雙懂倍返廢還；帥物管攝公司涂擅自銀提高好物業(yè)肆服務(wù)森費(fèi)用有標(biāo)準(zhǔn)楊的，港開(kāi)發(fā)片商和它物業(yè)企使用你人就推超額胸部分暑有權(quán)葵拒絕待交納拳。此外塞，物批管公洗司沒(méi)說(shuō)有按簡(jiǎn)照約砍定的疤服務(wù)劑內(nèi)容誕和質(zhì)私量標(biāo)郊準(zhǔn)提登供服嫩務(wù)和昂管理僑的，冊(cè)要向慨開(kāi)發(fā)止商、斑業(yè)主奧支付易違約爛金；秧而開(kāi)壞發(fā)商角和業(yè)屑主未決能按吐時(shí)足北額交警納物五業(yè)服綁務(wù)費(fèi)么用（纖物業(yè)新服務(wù)脾資金決）的期，也沃要向廉物管串公司架支付察違約聾金。羅示范鏡文本停第三敏十二倉(cāng)條規(guī)而定乙閃方違貌反本版合同言第六篇條、依第七眠條的拘約定系，業(yè)抄服務(wù)判費(fèi)用依標(biāo)準(zhǔn)者的，孤業(yè)主杜和物慌業(yè)使溉用人蓋就超厘額部晝分有暮權(quán)拒未絕交淘納；雹乙方埋已經(jīng)蛛收取索的業(yè)誓主和隙物業(yè)識(shí)使用橫人有厘權(quán)要匆求乙蜜方雙腹倍返句還。8臨時(shí)叨占用民、挖胡掘本扣物業(yè)鉤管理觸區(qū)域限內(nèi)道頑路、舍場(chǎng)地炕的，赴應(yīng)在車(chē)約定響期限廣內(nèi)恢譯復(fù)原求狀。開(kāi)發(fā)嘆商或君物業(yè)儲(chǔ)公司逆擅自升改變演規(guī)劃如，占鉤用公擋共區(qū)廁域進(jìn)非行牟評(píng)利而陣引發(fā)很的糾董紛可露謂屢孩見(jiàn)不肉鮮。駕現(xiàn)在輩規(guī)定氣臨時(shí)兄占用撐前必隆須告課知相匠關(guān)方轎面，徑當(dāng)然舟有利恒于防躁止違唱規(guī)占南用公浸共區(qū)動(dòng)域現(xiàn)億象的牢出現(xiàn)僑。9督促摟物管只公司挨及時(shí)成“交添接”示范懇文本省規(guī)定:本合導(dǎo)同終洽止時(shí)鏈，物給管公謹(jǐn)司應(yīng)孕將物鍋業(yè)管既理用迎房、壩物業(yè)政管理乘相關(guān)姑資料矛等屬近于全峽體業(yè)帖主所休有的全財(cái)物皺及時(shí)裕完整架地移效交給廈業(yè)主完委員拿會(huì)；褲業(yè)主叔委員垃會(huì)尚予未成脖立的顛，移騾交給妙開(kāi)發(fā)灰商或派其他求有關(guān)亮部門(mén)斗代管征。但確在本鞏合同陣期限酸內(nèi)，搏業(yè)主難委員兄會(huì)代椅表全幣體業(yè)普主與族物業(yè)加管理縮慧企業(yè)謠簽訂集的物疼業(yè)服廉務(wù)合刃同生狂效時(shí)療，本免合同柱自動(dòng)劫終止址。此前壤經(jīng)常摧出現(xiàn)艱物管峰公司霧被業(yè)鳥(niǎo)主炒脅掉故抓意拖面延撤在離時(shí)速間或仁者不意退出決，該似規(guī)定斥則明絡(luò)確了熊業(yè)主挑委員坡會(huì)成坦立以坊后，祖業(yè)主評(píng)委員捷會(huì)代畏表全鑰體業(yè)卵主與濱物業(yè)傻管理濟(jì)企業(yè)訂簽訂喬的物霉業(yè)服喬務(wù)合儲(chǔ)同生研效時(shí)坐，前捎期物背業(yè)管困理合鄰?fù)缘鶆?dòng)終濱止，夕這就沈?yàn)樾旅蘩衔锩I(yè)公悅司的弟順利鴿交接唉提供延了一亂個(gè)前熔提條揉件。牧當(dāng)然灰我們嗽也要夜看到乘，幾對(duì)乎所環(huán)有物撿業(yè)公柴司在測(cè)撤出矮前都賽有被支業(yè)主歐或開(kāi)膠發(fā)商初拖欠侄的債贊務(wù)，目這個(gè)風(fēng)問(wèn)題殊不解剖決，間也會(huì)享給新著老物遷業(yè)公稱司的倒順利自交接膀造成韻障礙濾，所子以還徑需要蕩有關(guān)招部門(mén)奔制定冰配套搖細(xì)則有，讓題物管勾得及勁時(shí)“思交接炎”更褲具可純操作責(zé)性。10明晰叨房屋糊保修饅責(zé)任范文圣本第膊三十毀三條妙規(guī)定漫甲方鄉(xiāng)豐違反今本合沸同第鍋十七薯?xiàng)l的倍約定冬，拒截絕或暢拖延雞履行橋保修憑義務(wù)堡的，競(jìng)業(yè)主畫(huà)、物純業(yè)使球用人敗可以它自行宗或委恰托乙侄方修旁復(fù)，凈修復(fù)浮費(fèi)用拆及造線成的遼其他罵損失迅由甲怖方承木擔(dān)。在建墳設(shè)部艷的房員屋銷呀售管介理辦籮法和蛋建筑屢法等縣相關(guān)斑法規(guī)盲中，尤對(duì)這癥一條襖已經(jīng)薯作了賭明確貿(mào)規(guī)定車(chē)，而且在前椅期物右業(yè)管倘理合供同中斗定下?lián)屵@一塔條，喘當(dāng)然罪更有浸利于金業(yè)主牲維權(quán)侄。五、捐業(yè)舍主委云員會(huì)際如何衫簽定紹物業(yè)庫(kù)服務(wù)它合同桌？第一身，物惡業(yè)服君務(wù)合斯同簽績(jī)定的慚程序旬要合煉法。晉因?yàn)榧矘I(yè)主使委員朱會(huì)簽哭定這村個(gè)合雅同是綁代表蹈業(yè)主異簽定烤的，隸根據(jù)尋國(guó)務(wù)鼓院物后業(yè)管疏理?xiàng)l竟例必滋須2/草3以上殖業(yè)主馳通過(guò)紐奉才能盈簽定榨。而財(cái)怎樣宰算業(yè)牧主大滲會(huì)通咽過(guò)，籮還需賣(mài)要根碧據(jù)業(yè)騾主大綠會(huì)議撫事規(guī)裙則的員約定郊來(lái)辦困理。錘總之棗，簽牲定物磨業(yè)服禁務(wù)合謹(jǐn)同的擴(kuò)前提墊是要惡程序閣合法珠。沒(méi)預(yù)有這殃個(gè)前樹(shù)提就線必然跟直接貢造成型合同糕的無(wú)眼效，極帶來(lái)屢物業(yè)隆管理孫糾紛豪，造富成大保量的嘗社會(huì)培問(wèn)題痛。嚴(yán)格屑按照?qǐng)A國(guó)務(wù)虹院條樹(shù)例規(guī)瓦定的葵程序晨制訂攀、簽退定服殊務(wù)合染同，停是保邊證業(yè)諸主權(quán)尿益的對(duì)根本于途徑器，是勿保障尸合同凱當(dāng)事認(rèn)人權(quán)呢益的梯基本蝴前提遭。具搜體來(lái)掃講，總程序纖至少宏包括邊：1、業(yè)板主委聚員會(huì)甲應(yīng)該爽對(duì)物初業(yè)管賣(mài)理企調(diào)業(yè)的藥確定絲式方式坦進(jìn)行為討論聚，并剪無(wú)保壤留向志全體丙業(yè)主剛介紹蠢，廣汁泛征她求業(yè)怕主的騙意見(jiàn)桌，最絹終通閱過(guò)業(yè)帝主大膛會(huì)決吩議的鏡形式杰確定律選聘倦物業(yè)聚管理曠企業(yè)呀的形眉式。余沒(méi)有喚一個(gè)亞公開(kāi)戀公正騙公平邁的選集聘方副式，飾無(wú)標(biāo)互準(zhǔn)進(jìn)嬌行物擋業(yè)管榮理合振同的敢簽定況和物聯(lián)業(yè)管魔理企虜業(yè)選峽聘都擔(dān)是沒(méi)單有任訂何意裁義的依。業(yè)主靜委員港會(huì)首尸先要部明確委招標(biāo)御在選洋聘物谷業(yè)管筒理企納業(yè)的筑作用婆，并禮向全祝體業(yè)淚主宣銹傳招翅標(biāo)的憤意義訴。同例時(shí)根播據(jù)招荒標(biāo)投盛標(biāo)法奇的規(guī)釋定，批聘請(qǐng)愁招標(biāo)鳥(niǎo)代理館機(jī)構(gòu)面全程柏負(fù)責(zé)沫招標(biāo)裂過(guò)程蓬，確數(shù)保招習(xí)標(biāo)公鈴正公始平公善開(kāi)，堪最終六維護(hù)傲全體殖業(yè)主域的利息益，訪使業(yè)腰主獲醒得質(zhì)喉價(jià)相永當(dāng)?shù)脑飿I(yè)乒服務(wù)袋。2、招戚標(biāo)文睜件應(yīng)登該包聲括物宅業(yè)服膽務(wù)合府同的能草案逗，實(shí)罩際上銀已經(jīng)壺確定丟物業(yè)貸服務(wù)紅合同盒的主競(jìng)要條搜款內(nèi)穗容。詢即使渡不采鎖取招冒標(biāo)方和式，前進(jìn)行這詢價(jià)看方式孕也需航要明召確有嘉關(guān)業(yè)兼主的納需求稀。一怎般是魄業(yè)主消委員捆會(huì)和賺咨詢拴代理敞顧問(wèn)傷一起春草擬傭合同如條款枝，再郊廣泛芳征求榜業(yè)主評(píng)意見(jiàn)栽。3、根菊據(jù)業(yè)用主意犬見(jiàn)，沿修訂撿合同滿草案尋、招普標(biāo)方吉案或召者招蠶標(biāo)文怖件。4、通撓過(guò)評(píng)薯標(biāo)后匹確定筐中標(biāo)古單位勢(shì)，并妖向全方體業(yè)缺主公底告中每標(biāo)結(jié)訓(xùn)果。5、根慮據(jù)招傳投標(biāo)喊文件嚴(yán)和中炭標(biāo)通惠知書(shū)粒等簽圍定合水同，肝并向束全體薪業(yè)主桐公告翅服務(wù)爆合同輩全文瞎。6、物忌業(yè)服典務(wù)合紡?fù)負(fù)]須向腔每位氏業(yè)主秋提供硬一份忽，并步在業(yè)炒主委巡壽員會(huì)秧辦公妨室和淹物業(yè)縱管理皇處備估查。第二省，服鐵務(wù)合印同的粒內(nèi)容商除遵拆守當(dāng)籌地政扯府法死規(guī)文蚊件外回，必司須體注現(xiàn)全洞面、烏具體浪的要專求，演主要艱實(shí)現(xiàn)殲服務(wù)皺內(nèi)容魯、質(zhì)杜量和孕收費(fèi)