第十章房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)金融與投資分析周天建中國礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系二○一三年四月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)Chp10房地產(chǎn)投資風(fēng)險什么是房地產(chǎn)投資風(fēng)險？房地產(chǎn)投資面臨哪些風(fēng)險？如何評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險？房地產(chǎn)投資風(fēng)險如何管理和控制？SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)Chp10房地產(chǎn)投資風(fēng)險§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述§10-2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的初步測量方法§10-3敏感性分析法§10-4概率分析法§10-5風(fēng)險管理和控制一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義1、風(fēng)險的定義所謂風(fēng)險，是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導(dǎo)致結(jié)果的綜合效應(yīng)。有關(guān)風(fēng)險的概念有很多，一般常用的定義方式有以下四種：（1）損失發(fā)生的可能性；（2）預(yù)期收益不能實現(xiàn)的可能性；（3）預(yù)期收益和實際收益之間的方差；

（4）投資者預(yù)期收益率不能實現(xiàn)的概率。（房地產(chǎn)投資風(fēng)險）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義1、風(fēng)險的定義

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義2、風(fēng)險和收益之間的關(guān)系如果一投資項目為零風(fēng)險，則其收益就是確定的。而投資者之所以會選擇有風(fēng)險的項目，是因為其預(yù)期收益有可能大于零風(fēng)險項目的收益。這種超出零風(fēng)險利率所獲得的額外收益通常被稱作風(fēng)險報酬。一般來說，投資項目的風(fēng)險越高，投資者所要求的預(yù)期收益就越大，當然其預(yù)期收益不能實現(xiàn)的概率也越大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義3、風(fēng)險和不確定性之間的關(guān)系一般意義上來說，風(fēng)險和不確定性之間的主要區(qū)別在于預(yù)期結(jié)果的概率分布是否可知或可估計。若結(jié)果的概率分布是可知或可估計，則稱為風(fēng)險，反之則稱為不確定性。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類方法有很多。根據(jù)項目的資產(chǎn)和債務(wù)情況，可以將房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。1、經(jīng)營風(fēng)險（businessrisk）所謂經(jīng)營風(fēng)險是指，由于房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營問題造成的預(yù)期收益無法實現(xiàn)的可能性或預(yù)期經(jīng)營成果的不確定性，即所要求的總投資內(nèi)部收益率（IRRTC）無法實現(xiàn)的可能性?？煞譃殪o態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險。靜態(tài)風(fēng)險是指由自然災(zāi)害引起的無規(guī)律的不在投資者可控范圍之內(nèi)的損失。動態(tài)風(fēng)險既可以為投資帶來收益又可能造成損失，投資者無法完全控制。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類2、財務(wù)風(fēng)險(financialrisk)財務(wù)風(fēng)險是指由債務(wù)融資所導(dǎo)致的風(fēng)險，即由于投資者無力應(yīng)對債務(wù)融資造成的復(fù)雜的財務(wù)狀況而導(dǎo)致預(yù)期的股本內(nèi)部收益率（IRRE）無法實現(xiàn)的可能性。負債比率由于財務(wù)風(fēng)險主要是由內(nèi)部或外部因素所引起的現(xiàn)金流動性或償付問題，因此可將其分成內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險和外部財務(wù)風(fēng)險兩類。內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險是指項目不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金償還每月或每年債務(wù)所導(dǎo)致的風(fēng)險。外部財務(wù)風(fēng)險投資者在資本市場或其他外部資源（銀行貸款、股權(quán)投資等）中獲取資金的能力有關(guān)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險債務(wù)/權(quán)益財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部外部靜態(tài)動態(tài)二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類3、系統(tǒng)風(fēng)險（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風(fēng)險（UnsystematicRisk）可以根據(jù)風(fēng)險是否影響到市場內(nèi)所有的投資項目，能否由投資者設(shè)法避免或消除，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風(fēng)險（UnsystematicRisk）。系統(tǒng)風(fēng)險是指對整個市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風(fēng)險；非系統(tǒng)風(fēng)險是指只對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類3、系統(tǒng)風(fēng)險（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風(fēng)險（UnsystematicRisk）系統(tǒng)風(fēng)險主要包括：市場供求風(fēng)險。市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險，也稱為購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類3、系統(tǒng)風(fēng)險（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風(fēng)險（UnsystematicRisk）系統(tǒng)風(fēng)險主要包括：周期風(fēng)險。周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。政策性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。

利率風(fēng)險。利率風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類3、系統(tǒng)風(fēng)險（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風(fēng)險（UnsystematicRisk）非系統(tǒng)風(fēng)險主要包括：管理風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)投資者管理不善而造成損失的風(fēng)險。主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。

財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指由于投資者舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時獲得貸款的風(fēng)險。

其它風(fēng)險：主要包括合同風(fēng)險、自然風(fēng)險等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的測量方法（一）初步分析法1、初步財務(wù)可行性分析。2、現(xiàn)金流分析法。3、內(nèi)部收益率分解法。4、風(fēng)險吸收分析法。（二）敏感性分析法（三）概率分析法。主要包括：1、蒙特卡洛分析法。2、簡化概率分析法。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10-1房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述一、氧初步謊財務(wù)查分析殖方法（一迎）方毀法概只述1、抵攻押常女數(shù)（mo院rt缺ga隔ge列c士on施st梳an狠t,傲K），搬每年早還貸老額／每貸款道總額2、償籃債能她力比污率（de蹦bt置c役ov樓er銀ag肅e計ra貍ti攀o,賴D睬CR），翠凈經(jīng)根營收猶人／還貸派額，吧一般頭項目港償債墳比率挎在1.市3~紅1.奶53、盈景虧平京衡率葬（th批e門br屈ea叮k-陪ev主en止r稍at遷io）盈虧類平衡說率等繩于（經(jīng)腫營成壇本+還貸辮額）/潛在狐總收確入，盈報虧平蛇衡率越棟高，厚項目強風(fēng)險錫就越虎大。凡一般劃來說勁，盈虧琴平衡朗率高傾于82粗%的項目，底投資凝者需男要慎投重考非慮。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10劑-2房地慮產(chǎn)投補資風(fēng)爭險的抬初步蛙測量駐方法一、井初步沙財務(wù)浮分析紀方法（一悉）方井法概笑述4、投擴資回痰報率投資嗓回報樓率一倒般可雀以分崇為兩孫種，尺一是咬總投釣資回騙報率僑，等圖于凈經(jīng)觀營收入/總投職資；二幕是股撇本回金報率記，等裝于現(xiàn)金剪流量/股本饒投資。5、財幅務(wù)杠貫桿所謂遞財務(wù)汗杠桿爐，是宵指債盛務(wù)融福資的脊使用女程度毫。當嫁總投潮資當古總投澆資回報管率小禽于抵寫押常駝數(shù)時筒，即爛項目倉整個術(shù)投資送的產(chǎn)串出率爬小于透貸款處成本趕增加率，圍財務(wù)重杠桿娃就是蜓消極疲的，棍同時雄股本弄回報蜻率也健會小鳴于總墳投資盈回報偵率。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10殲-2房地嘗產(chǎn)投炮資風(fēng)諸險的營初步呢測量練方法一、民初步誦財務(wù)輛分析德方法（二后）案芝例分弱析假設(shè)A公寓兵擁有30個出粗租單漠位，腫房齡12年，喂售價18押00萬元卷。一投資飼者自出有資烈金投王入36抵0萬元田，貸交款14末40萬元呢，按9.擁25％年總利率竄，28年貸避款期席計算核，年提抵押熱常數(shù)址（K）為l0％。色則其榨經(jīng)營米現(xiàn)金職流量管見下表差：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10林-2房地烏產(chǎn)投株資風(fēng)爭險的忙初步起測量施方法一、臉初步蒸財務(wù)運分析安方法（二霜）案伍例分雅析償債前能力獻比率拘＝16犁26根60貼0／14云40的00脊0＝1.罷13。一究般來你說，沫項目販的償債馳能力賢比率運在1.鞋3-稼1.羞5之間年，因媽此該飛項目澇的償簡債能滾力比堂率相梢對偏餅低，其俊風(fēng)險僅相應(yīng)嘴較大窩。盈虧智平衡逢率＝(1凍52廣50錫00棄+l裳4掙40聾00賽0)／33損88脾80飲0＝87煙.5溫%。表印明如果空袍置率軌超過12茫.5省%，項稼目凈令經(jīng)營團收入任將不喂能覆貝蓋需失還貸邁額，施從而造成涂更大極風(fēng)險嫩。與小一般癥項目狗要求犧的盈陪虧平惹衡率豬水平（低踩于82％）相比禽，A公寓遠的此理項指恭標偏仆高，潔同樣撇表明殺其風(fēng)壞險較雨大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10統(tǒng)-2房地覽產(chǎn)投暫資風(fēng)信險的光初步曲測量搭方法一、偶初步門財務(wù)田分析榆方法（二盲）案君例分求析總投擴資回死報率情＝l伏62叔66收00／18算00家00隸00＝9.康04％；股本背回報耽率＝18笨66逗00／36贈00你00掌0＝5.殼18％。由于即其抵強押常友數(shù)為10％，脖該項原目的領(lǐng)總投食資回禁報率拘小于品紙押敵常數(shù)。景股本絮回報多率小本于抵武押常收數(shù)，秒且股寶本回婦報率演小于?？偼度琴Y回齒報率，這映表明A公寓區(qū)的財餃務(wù)杠銹桿是飛消極礎(chǔ)的，因喜此從參各項況評價既指標婦來看踏，這一滑項目寄的投厲資風(fēng)返險較睬大，海對投挖資者賢的吸席引力默很小溪，除籍非可星以提高其通租金弄收入灶或減招少經(jīng)陳營成課本。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10怨-2房地寒產(chǎn)投變資風(fēng)強險的含初步鈔測量鋤方法二、現(xiàn)絡(luò)金流傳分析音法（一挎）方搭法概乖述與初其步財制務(wù)可初行性漿分析郵法不仙同，礦現(xiàn)金坐流分曠析方年法主儀要是對項目各懷年的柔評價慘指標進行冊分析牧。這些樸評價術(shù)指標殺主要慘包括安：償債莫能力捆比率宇、盈察虧平滔衡比揮率、概年末貸命款余士額占鋪初始景投資騰比率倚以及惡年末涌貸款駛余額日占年僵末物柜業(yè)價隊值比率等，稱店為風(fēng)澆險比吵率。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10飽-2房地蒜產(chǎn)投積資風(fēng)侮險的萄初步是測量完方法二、現(xiàn)元金流新分析巷法（二態(tài)）案葡例分錢析（P2裝63蓄-2懶65）B項目茂總價青格為l0累00屢00韻0元，閘其中裝貸款王額為82芬50志00元，陵貸款嘉利率0.維07找5％，逐貸款殺期限28年，季抵押乏常數(shù)汪為0.欄08旁55，則抽預(yù)計宏其每爛年現(xiàn)悉金流量某、債晚務(wù)情帆況及吳風(fēng)險瞎比率境分別帥為下元列三抄個表欣所示爹：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10杠-2房地老產(chǎn)投移資風(fēng)撞險的茫初步撓測量腐方法二、現(xiàn)川金流見分析肅法（二直）案圖例分浪析SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10掩-2房地呈產(chǎn)投簡資風(fēng)身險的蹈初步茫測量涌方法二、現(xiàn)筋金流找分析打法（二揮）案捎例分恢析SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10阻-2房地框產(chǎn)投棒資風(fēng)恭險的絨初步幸測量倒方法二、現(xiàn)險金流顯分析燒法（二值）案暑例分胃析（P2吉63水-2導(dǎo)65）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10制-2房地傘產(chǎn)投頑資風(fēng)潛險的綁初步陜測量南方法二、現(xiàn)向金流卸分析識法（二您）案溜例分撕析（P2快63啦-2拋65）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10櫻-2房地飼產(chǎn)投凳資風(fēng)街險的恨初步勺測量車方法二、現(xiàn)序金流販分析凍法（二垮）案釀例分縱析（P2政63考-2秘65）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10浮-2房地低產(chǎn)投酸資風(fēng)吧險的晉初步逮測量沙方法三、撇內(nèi)部吧收益濱率分階解法（一另）方啞法概梢述內(nèi)部網(wǎng)收益濫率分叔解法談的基轉(zhuǎn)本原念理是奏分別隊給予騾各收鳴益構(gòu)丙成不遇同的風(fēng)險匯權(quán)重迎，通趁過對內(nèi)亦部收漸益率帳進行奮分解，可培以確箱定某濃一特決定項損目的預(yù)奸期收愿益構(gòu)骨成是箭否能壘夠達藍到投胳資目析標。投資將回報潮一般趨可以膀分成框三部袋分：年現(xiàn)版金流棋量、睜所得鋸稅減箱免和銷售蒸現(xiàn)金沫收入透。利用銹此種誕分析遍方法津，可院以將讀內(nèi)部冰收益餓率分嚴解成在不同踐部分內(nèi)，從而進行怎風(fēng)險卻分析。投甲資收座益分券層越森細化傷，該穩(wěn)種方鳳法對夏投資烏風(fēng)險己的把握佳就越偉精準宋。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10揪-2房地描產(chǎn)投束資風(fēng)其險的梨初步您測量浮方法三、談內(nèi)部箏收益墾率分隊解法（二彎）案鞏例分剪析下表炒中列推出了C項目怪的內(nèi)午部收塔益率惠的分菊解結(jié)簡果。驅(qū)該項坑目的至股本內(nèi)浸部收徐益率煎為18峰.5鑼%，經(jīng)細簡易甘分解裁，將顏收益書折現(xiàn)戴，可色以得須出總縣現(xiàn)金收頓益（等搜于原栗始股編本回膊收+貸款成償還醒額+預(yù)期誕凈增結(jié)值）占整辛個內(nèi)部收撒益率多的69肆.9％，其具中，妨原始興股本堪回收碎占到51鼓%，通筒過償森還貸唐款收回廁的股詞本占5.磁5％，架預(yù)期刑凈增膠值占13款.4％。分解嫌結(jié)果嬸顯示標項目屑的總銷德售現(xiàn)予金收話益所帽占比險例較憂大，表得明了豬投資增收益榮受項敏目的銷售花價格因四素影脈響較路大，同時綠對整男體收概益的腔相關(guān)透風(fēng)險裂也較輛大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10宗-2房地昏產(chǎn)投扒資風(fēng)挽險的互初步珠測量堤方法三、釀內(nèi)部禍收益粘率分阻解法（二喂）案看例分庸析SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10豈-2房地漠產(chǎn)投盯資風(fēng)蹄險的創(chuàng)初步議測量節(jié)方法四、頸風(fēng)險充吸收誓分析異法（一歡）方搭法概寇述風(fēng)險轟吸收撥分析畢法需以要計雙算項器目的風(fēng)險財吸收柱率（ri翠sk早a終bs旱or印pt需io棍nra齡ti游o）。這一欺比率而表明麗了一南投資娃者可冰接受饑項目藍所能連吸收壁的風(fēng)敲險數(shù)遵量。該方肺法基撿于凈麻現(xiàn)值抬年金視（an刻nu鍵al禁iz緊ed籌n改et陪p扯re現(xiàn)se或nt菌v俱al稠ue題,耍AN驚PV）的概念課。凈現(xiàn)蓬值年桿金決認定了狼每年偷的現(xiàn)螞金流布量可絲式以減符少的勢最大王量（凈現(xiàn)值著不得遣為負譽）。淚風(fēng)險睛吸收豪率等攀于股本堆現(xiàn)金魄流的凈現(xiàn)國值年慚金除以原始膝股本扇投資睬額。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10老-2房地伍產(chǎn)投信資風(fēng)祥險的錢初步賽測量銅方法四、躁風(fēng)險毅吸收挨分析照法（一頑）方鼠法概惡述該比所率表道明了每一搞元投晌資吸開收風(fēng)株險的辰能力，常浸用來比較岸不同規(guī)模錦的項芝目。在鄰其他悔風(fēng)險承和收投益等成條件虹相等舟的前照提下亡，應(yīng)租選擇變風(fēng)險吸代收能削力強掃的項引目。風(fēng)險沫吸收賊率越餓高，斃項目仰的風(fēng)夠險吸辨收能結(jié)力就越強恒。（二欲）案狼例分駛析D項目床股本胞現(xiàn)金鞏流量徒見下馳表，是投資康者對吸于該征項目傾要求桑的內(nèi)捷部收益率副為15％，丟這一備貼現(xiàn)使率下綱的5年期協(xié)年金攝現(xiàn)值猛因子仗為3.異35略2，將學(xué)凈現(xiàn)值（78袖10）除旗以5年期象年金記現(xiàn)值己因子嘩（3.頭35賤2），反得到雁該項杜目的凈現(xiàn)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10編-2房地瘦產(chǎn)投啄資風(fēng)巧險的芽初步嗚測量肥方法四、印風(fēng)險敞吸收宿分析掩法（二酷）案損例分艦析年金為23瘡30元（78憂10／3.裁35回2＝23卵30）。災(zāi)這就杯表示只要水該投儲資項酷目每年若的現(xiàn)滾金流么出不賴超過23件30元，該娃項目翅就是燙可接皂受的暑。本墳例項拜目的風(fēng)轎險吸義收率徐為凈現(xiàn)省值年步金除以栗原始利股本鋼投資拖額，省即23嗚30／25索00桌0＝0.饞09中3。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10做-2房地妹產(chǎn)投吸資風(fēng)詳險的陶初步風(fēng)測量師方法一、石敏感因性分秧析法瓦概述在項京目的丟整個丈投資班周期閑內(nèi)會敵有許燭多不因確定招因素螺對其悅收益襖產(chǎn)生影響緒，敏戰(zhàn)感性招分析個就是推用來裂分析濟投資躺決策稠中這熱些不房誠確定俊因素珠影響程度濃的方府法。通過氏該方荷法，賄可以鮮分析閥初步宅可行俘性分塘析和殼現(xiàn)金纏流貼魯現(xiàn)模騎型中各自澇變量適即不確現(xiàn)定因骨素的確變化猛如何導(dǎo)影響削項目醬決策拍指標畜。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10謝-3敏感俗性分奸析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)房地愛產(chǎn)投纖資敏禾感性超分析弱的步童驟：1、選資擇經(jīng)陡濟評炊價指俗標。勤進行躍敏感同性分洞析時集，應(yīng)主選擇轎最能滿反映椒項目垮經(jīng)濟俯效益恨的指繩標作條為分遣析對聯(lián)象，障房地瓣產(chǎn)投馳資項釘目的懂敏感鋸性分民析可歸以圍變繞內(nèi)部城收益針率、擇凈現(xiàn)鉆值、祝投資遲回收昨期、除投資狠利潤黃率等經(jīng)朱濟指秋標進遺行。2、選博擇不蔥確定尾性因廣素（虎敏感柳因素京）并鎖確定陪其變梨化范雄圍。不確典定因昌素的匯特點樂通常含有兩遞個：一是萍因素念在可友能變目動的飼范圍嚇內(nèi)的榆變動欺結(jié)果濱將會毀比較掘強烈連的影錢響經(jīng)賄濟評旺價指晶標；營二是紹因素腳變動省的可鍵能性爐大，上并且欣其變倆動將極很有簡可能貓對造凱成不永利的胃影響怎?！?0屋-3敏感融性分念析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)對于賢房地胳產(chǎn)項核目來認說，半在項庭目不稠同的者階段岡應(yīng)該夏選擇配不同鑒的不吹確定列性因蘭素。白如在以獲取擦土地紀使用錦權(quán)階隨段，封主要筑的因房誠素有土地元的區(qū)稀位、聚土地答取得傘費、東土地廟開發(fā)舞費、夸容積鍛率限委制等；年在開牛發(fā)建浴設(shè)階樸段，愿主要原的因花素有建設(shè)撞期、勺建安摟費用納、建境筑面只積等；品在經(jīng)喊營階薦段，掛主要否的因挽素有租售尺價格滲、出征租期脫、出粗租率父或空諷置率掛、基吉準收魂益率簡或折結(jié)現(xiàn)率納、稅捉金等。確定絲式不確斜定因還素的圈變動博范圍歇的方飾法是胖根據(jù)梨房地梳產(chǎn)業(yè)伴的統(tǒng)剩計資膜料、妻房地規(guī)產(chǎn)企脫業(yè)的蘿生產(chǎn)群經(jīng)營瀉資料脈、專拘家的抱經(jīng)驗掌和市使場調(diào)軋查的揭結(jié)果耍作出叨綜合袖性的貫估計窮?！?0時-3敏感爛性分僻析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)3、計頭算各翼不確梢定因洪素變黎動使院評價便指標淡變動辰的數(shù)滋量效距果。啞首先驢，對攏某特騾定因在素設(shè)濕定變醋動數(shù)醋量或裝幅度搜（如球－10％、月－5％、0％、5％、10％）察，在愈其他誦因素爹固定芹不變緞的條友件下派，計算允該特擱定因撿素變爬動后蔽各經(jīng)慢濟評叉價指把標的壓變動德結(jié)果格。其次吳，對格其他示不確唱定因爺素的膨每一犁變動錫重復(fù)母以上顛計算員，并紙將計縫算結(jié)久果利紛用Ex疼ce甘l做成辜表或州圖形蓋，這模樣便射得到晃了用眨于顯臺示評價乒指標秒對因架素變楊動敏展感程躺度的詳數(shù)據(jù)棚資料米。4、通燈過評推價指橫標的準變動文情況茂，找攔出較談為敏消感的悼變動言因素妹，作麻出進興一步型的分半析。爹根據(jù)柜上述捆計算埋結(jié)果攪，可婆以查竄明每聰種因嗚素的晴變化絹對評喪價指僻標的收影響粱程度其，那際些有較毒小變極化便績會較玩大地領(lǐng)影響烈評價媽指標待的因箭素，就件可以卵確定賣為該戚項目賞的敏侮感因自素。敏感讓性分擇析的事方法咐包括暖單因噸素敏惕感性專分析衛(wèi)和多狼因素股敏感暈性分什析?！?0榨-3敏感鎖性分增析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)例題年：若某番房地帆產(chǎn)項閥目經(jīng)櫻過綜概合分獅析、姓預(yù)測傘，確寄定影大響該倆項目珠經(jīng)濟李評價鋒指標沃的不晚確定嫁性因風(fēng)素主禍要有售房鋒價格柜、建駝設(shè)投亭資、盈經(jīng)營酬成本肥、租劈燕金價孟格四個堆因素訪，各疑不確愛定性序因素艙均在±1幫0％的敲范圍墊內(nèi)變惑動。舌根據(jù)煉系列釀財務(wù)牢基礎(chǔ)榨計算俯表，根經(jīng)過惜計算抱并逐艙一調(diào)來整，必得到壟下表下。假擺設(shè)基酸準收書益率12％。脅（單劑變量混敏感外性分猜析）§10派-3敏感脈性分檔析法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)由表逆中可突看出傭，各待因素現(xiàn)的變心化都鄙不同涉程度海地影羽響凈統(tǒng)現(xiàn)值蝕、內(nèi)睜部收勉益率對、投皇資回普收期反等經(jīng)晶濟指閱標值襯，其翼中，財務(wù)貢內(nèi)部醒收益蔥率對齒售房敗價格慣和建渾設(shè)投央資因嫌素的裳變化旅較為醋敏感傻，財狼務(wù)凈梨現(xiàn)值咱對售冰房價忍格和建捐設(shè)投錦資因素階的變滋化較潑為敏落感。當變至量變厚化范給圍為椅±10％，局財務(wù)嫂內(nèi)部勺收益影率均六在15％以末上，繼大于驢其基臟準收乳益率12％，堵說明千該項睛目總勵體上愈具有逢一定亮的抗吳風(fēng)險普能力懼。18央.0彎4§10齊-3敏感粱性分謀析法一、粥蒙特些卡洛脈分析筒法（厘了解疲）（一牲）方絡(luò)法概匹述通過缺敏感仗性分滿析，餃投資惠者可以不了解暖預(yù)期桃收益戶可能明的變確化范品圍，但蝦是無壞法得闊知不腫同的游收益戶結(jié)果瓣發(fā)生極的可能忌性有逼多大但。這一約問題可以慎通過風(fēng)險壯仿真茅分析得以捕解決衣。若能森夠確鍵定各叢種變逼量的徑變動巴情況氧，就劑可通激過風(fēng)險寇仿真長模型置分析不字同回托報率卸和流繭動比然率發(fā)勻生的具概率太，這種俗分析擴方法傅稱為貼蒙特擋卡洛法育（Mo幫nt俱e掩Ca板rl押o）。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10嶺-4概率剩分析憶法一、思蒙特棋卡洛起分析叛法（一腸）方勸法概低述該方來法分鉛析步體驟如荷下：首先蒸，確幼定控容制變毒量（羞單值鮮估計謎）和炭不確迫定性自變量窩（概乏率估計）砍。對編于房士地產(chǎn)父投資體項目烈，常絹用的侵控制冊變量設(shè)包括潑：物啄業(yè)面煮積、股本臭投資窯比率翠、建壯筑物軋折舊碧和使伐用期煙限、外現(xiàn)行格稅制門結(jié)構(gòu)豎、投尾資期、貸姓款額妹等；峽常用問的不旅確定視性變眨量包星括：洲物業(yè)鼻價值鴿、租旺金變務(wù)化、經(jīng)營吐成本踩、貸蠢款期僵限等芳。其次仍，分姨析確格定不版確定倉性變閘量的變化祝概率司。再次婚，控止制變謀量數(shù)誓值和峽不確臭定性綁變量概率慚分布扶給定殊之后，可用蒙匪特卡狂洛分完析法頓確定神現(xiàn)金哀流、泊回報車率等御統(tǒng)計玻數(shù)據(jù)疾。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10遭-4概率咱分析靠法一、臟蒙特陳卡洛嚇分析瞇法（二站）案狹例分胖析P2考70暈-2決72SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10歐-4概率嘗分析畝法二、垮簡化腎概率環(huán)分析即法蒙特青卡洛拍方法觀是一禁種十往分復(fù)喪雜的釘風(fēng)險接分析淡方法盾，其缺點驗是需要大裁量的敬、通勸常不義存在允的數(shù)敵據(jù)作支轉(zhuǎn)持。簡化天概率艘分析丹法與召蒙特辜卡洛奸和敏度感性畫分析阿相近辨，但傘可以遭不需要大糧量數(shù)兵據(jù)就禍可進雁行風(fēng)魯險分籍析。由該方盒法設(shè)從定了樂觀盈、一穴般、積悲觀三種摔情況哈的發(fā)里生概泄率，壇然后太計算象預(yù)期越收益劉等評會價指蒜標。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10旦-4概率昂分析鴿法二、億簡化淋概率棒分析導(dǎo)法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10擱-4概率野分析垃法期望扔值SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)例題豬：某房殺地產(chǎn)速投資判公司橋在一窄繁華筍地段延投資弓一項奴物業(yè)球，投畫資方醋案有指：方癥案A投資舊興建糟一幢里高級舟公寓迫；方慰案B投資甜興建程一幢斃商業(yè)數(shù)大廈表。建刷成后垃，兩粘種方丙案皆醉以出同租方蠶式經(jīng)踩營。必這兩餡種投聽資方予案的夾年凈字收益執(zhí)值和絞市場清情況餐如下抹表所使示：§10屯-4概率晉分析哈法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)方案A：收脅益期報望值E(良A)＝40繭×0飼.1＋30匠×0墾.8＋20養(yǎng)×0苗.1＝30同(萬元)方案B：收敢益期祥望值E(桂B(yǎng))＝50啦×0墾.3＋30裝×0乖.6＋10擾×0夫.1＝34局(萬元)根據(jù)命公式方案A為：4.織47方案B為：12方案A期望添值小戀，標樂準差器小，回收益似少，洽風(fēng)險童??；渣方案B的期蘭望值判大，欄標準槽差大掘，同削時風(fēng)才險也德大?！?0洪-4概率歸分析紗法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)第二倉節(jié)建房地被產(chǎn)投安資不鴉確定望性分案析但是向如果陪市場飯情況宵發(fā)生蠶變化查，方書案A的市當場情拼況概方率不嶄變，羨但是睜方案B的市詠場情贏況概削率發(fā)能生變每化，填分別析為0.馬2、0.古6、0.貸2，此露時再惹計算俗期望孝值，喚計算姨結(jié)果晃如下狼表所郊示：此時腥方案B為：8.統(tǒng)94兩個序方案儲收益建期望敢值相極等，晌方案B較方倆案A風(fēng)險龍大，斧可選歲擇A方案草。對于理性鼓的房茅地產(chǎn)退投資趙者來說煤，投湖資時街往往趨會考膚慮以淺下問極題：1、造武成損學(xué)失風(fēng)者險的習(xí)原因濱有哪盾些？2、這匠些風(fēng)折險是惕否可孕以被絨規(guī)避分？3、存轟在的哄風(fēng)險謎是否吊可以禍得以雷控制貞？4、怎科樣才嚼能盡證量減退少損買失？5、是枯否需搏要將頓風(fēng)險匆轉(zhuǎn)移婆？SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10跪-5風(fēng)險類管理栗和控帶制一、榴風(fēng)險撥規(guī)避風(fēng)險填規(guī)避煤是最勢基本陸的風(fēng)警險管虹理方六法。植如果厘分析逮發(fā)現(xiàn)長物業(yè)白的預(yù)期收膚益不處能補矩償所我?guī)砉鸬娘L(fēng)術(shù)險，肚且經(jīng)繭調(diào)整孝之后枯此問起題不掀能得害以解決，蔽投資凱者應(yīng)資放棄培該投非資項擠目。此外坊還應(yīng)它考慮艷以下希問題項：1、判糠斷房處地產(chǎn)殊周期抱，規(guī)疫避動呼態(tài)經(jīng)去營風(fēng)喉險。2、避典免特賴殊類容型物番業(yè)的狀投資刺。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10續(xù)-5風(fēng)險材管理杠和控童制二、議風(fēng)險肌轉(zhuǎn)移所謂威風(fēng)險薄轉(zhuǎn)移伯，是競指投血資者父通過庭各種彼手段很將風(fēng)涂險轉(zhuǎn)節(jié)移給肌其他主體鞭。房地焦產(chǎn)投擴資項斬目的菜風(fēng)險旨轉(zhuǎn)移達方式刊主要遮有以株下幾液種：1、通晃過保柜險轉(zhuǎn)沙移風(fēng)上險2、通清過合笑作轉(zhuǎn)秋移風(fēng)猴險SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§10癢-5風(fēng)險蠶管理叮和控璃制三、忙風(fēng)險的降低如果湯投資日者不址能將但部分換風(fēng)險善規(guī)避攀或轉(zhuǎn)厚移，娃則需見盡量小降低極這些風(fēng)險啞?？筛圆刹∫詭路蕉臼剑?、加敢強可平行性來研究羅。（1）宏跟觀可嚼行性告分析御。（2）微這觀可吃行性優(yōu)分析核。2、改位善債浪務(wù)結(jié)