裝修管理流程

年4月19日裝修管理流程文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。為幫助考友們備考\o"物業(yè)管理師"物業(yè)管理師考試，人事考試教育網專家們整理了\o"物業(yè)管理"物業(yè)管理師考試的重要考點，以下是物業(yè)管理師考試綜合能力考點，預?？忌鷤冺樌涍^考試！一、物業(yè)裝飾裝修管理流程裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內部操作作業(yè)指導書，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內容清晰、圖表明確、一目了然。（一）流程示意圖裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》（或《業(yè)主須知》）等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內容。（二）流程分述1.備齊資料資料的準備由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊分別準備和提供。一般包括物業(yè)所有權證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其它法規(guī)規(guī)定的相關內容。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時，還應當取得業(yè)主的書面同意。2.物業(yè)裝飾裝修申報用戶在入住過程中，應已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。物業(yè)管理工作人員應要求和指導業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門（如水、電、氣等）、建筑結構、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸（具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表）等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關部門申報核準。3.物業(yè)裝飾裝修登記物業(yè)管理單位在進行裝飾裝修登記時，能夠書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，而且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。物業(yè)管理單位應該在規(guī)定工作日（一般為3個工作日）內完成登記工作；超出物業(yè)\o"項目管理"項目管理單位管理范圍的，應報主管部門。物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記，（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；（4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果的；（5）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的；（6）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；（7）未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的；（8）未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的；（9）其它影響建筑結構和使用安全的行為。4.簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關事項，應當包括下列內容：（1）裝飾裝修工程的實施內容；（2）裝飾裝修工程的實施期限；（3）允許施工的時間；（4）廢棄物的清運與處理；（5）外立面設施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項；（7）管理服務費用；（8）違約責任；（9）其它需要約定的事項。5.辦理開工的一般手續(xù)（1）業(yè)主按有關規(guī)定向物業(yè)管理單位（或指定方）繳納裝飾裝修管理服務費；（2）裝飾裝修施工單位應到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等；（3）裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。6.施工物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內容組織施工。物業(yè)管理單位應按照裝飾裝修管理服務協(xié)議做好管理和服務工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為，應當及時勸阻和制止；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》的，應追究違約責任。7.驗收物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議而驗收不合格的，應提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應報請城市管理有關行政部門處理，并將檢查記錄存檔。裝修申報登記表（示例）[案例]某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。[案例分析]此案例中反映的問題主要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應從以下方面改進：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表示不清時，物業(yè)管理人員應到現(xiàn)場核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，應對物業(yè)管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進。二、物業(yè)裝飾裝修管理內容裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，要真正達到科學管理、細致服務，不但要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進行全面的分析。在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝飾裝修管理細則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處。物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理，加強現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內容。（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照相關裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權益予以限定，原則上應統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內裝飾裝修只限于房屋本體單元內的自用部位；封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。裝飾裝修時間應根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。（1）一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間，一般裝修時間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為：作業(yè)時間：8：00～12：0014：00～18：00拆打時間：8：30～11：3014：30～17：30（2）特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其它業(yè)主的休息和正常生產生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進行裝修。因特殊情況需要裝修。應視具體情況相應縮短裝修時間。（3）裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。當前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個月。（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益，物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查：（1）有無變動建筑主體和承重結構。（2）有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。（3）有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。（4）有無損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。（5）有無其它影響建筑結構和使用安全的行為。（6）有無未經有關單位批準的下列行為：1）搭建建筑物、構筑物；2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3）拆改供暖管道和設施；4）拆改燃氣管道和設施；5）超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的；6）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。同時，還應注意檢查以下方面：1）施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等；2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；3）樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等；4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調室外機的安裝和排水的統(tǒng)—要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等）；5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業(yè)主個人權益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規(guī)定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經相關主管行政部門批準。在中國物業(yè)管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益，當前較為一般和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。1.管理服務費管理服務費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2.垃圾清運費垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：（1）裝飾裝修垃圾需袋裝處理；（2）裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理1.嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應嚴格物業(yè)區(qū)域出入口（包括電梯）的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標識的施工人員和其它閑雜人員，應一律禁止人內，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：（1）核對是否為審批同意的材料。（2）核對是否符合相關規(guī)定。對于有特別要求的材料或設備（如電焊機），應按照規(guī)定辦理相應手續(xù)；施工隊須進行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù)；進人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。經過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。[案例]物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標識（工牌）的施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續(xù)。[案例分析]未辦理相關手續(xù)進入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。2.加強巡視，防患于未然物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。[案例]巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經了解得知是某業(yè)主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。[案例分析]這個案例中的情形是當前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業(yè)設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業(yè)管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業(yè)設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業(yè)管理方應檢查相關管理環(huán)節(jié)，特別是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。3.控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工（特別是拆打）的作業(yè)時間，避免影響其它業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應針對不同的物業(yè)類型，制訂相應的管理規(guī)定，區(qū)別對待。[案例]某高層寫字樓物業(yè)在國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。[案例分析]裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。4.強化管理，重復核查物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全；垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。[案例]某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。[案例分析]此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。[案例]裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。[案例分析]裝修現(xiàn)場材料應堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令其停工整改。在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任為減少物業(yè)裝修、裝飾過程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應主動提示督促業(yè)主（或物業(yè)使用人）閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和小區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝飾裝修有關各方的責任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關文件應由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方簽字。物業(yè)裝飾裝修過程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，造成公共權益受到侵害和物業(yè)損害的，物業(yè)管理單位應及時勸阻，對不聽勸阻或造成嚴重后果的，物業(yè)管理單位應及時向有關部門報告。（一）裝修人和裝修企業(yè)的責任裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責任包括以下內容：（1）因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人能夠向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施而造成損失的，由裝修人負責賠償。（2）裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，應依法承擔賠償責任。（3）裝修人未申報登記就進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。（4）裝修人違反規(guī)定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業(yè)的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。（5）裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。（6）裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：1）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；2）損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處以罰款；3）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處以罰款；4）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。（7）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。（8）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。（9）裝飾裝修企業(yè)違反國家有關安全生產規(guī)定和安全生產技術規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關管理部門的責任（1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費2—3倍的罰款。（2）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應依法給予行政處分。