土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道三

土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道分析目錄土地一級開發(fā)綜述土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)模式分析各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例1234一、土地一級開發(fā)綜述土地一級開發(fā)特點土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)定義7123土地一級開發(fā)是指政府在出讓土地前，對土地進行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。其目的是“生地做熟、毛地做凈”，使土地具備可建設的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風險也很大。而由于對資金需求量大，土地一級開發(fā)融資問題已經成為土地開發(fā)的瓶頸。1.定義落實擔保落實擔保申請2.成本《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》京國土市〔2005〕540號文件對土地儲備開發(fā)成本的構成明確規(guī)定如下：征地、拆遷補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。征地拆遷安置費用、市政道路及基礎設施建設費用是最主要的兩部分費用，占到了總成本的80%以上。近年來，征地拆遷安置費用快速上升，已成為土地一級開發(fā)的主要成本，部分項目達到了70%以上，使得項目在資金運作上的騰挪空間迅速降低。征地拆遷費用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時開發(fā)企業(yè)負責征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進度和開發(fā)周期，增加資金回收的風險。2.成本3.特點1.資金密集，資金需求量大。土地一級開發(fā)業(yè)務是屬于資金密集型業(yè)務，資金需求量大，占用時間長，流動性差，使用集中，致使土地一級開發(fā)企業(yè)資金嚴重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產開發(fā)一二級聯(lián)動的“小步走，快速跑”的運作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務環(huán)節(jié)容易產生糾紛。土地一級開發(fā)業(yè)務的業(yè)務環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設、出讓。其中的征地補償、拆遷安置等工作容易產生糾紛，拖延業(yè)務的進展，造成資金沉淀，延緩資金周轉。3.特點土地需求受經濟環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲備及土地一級開發(fā)承擔了調控土地市場的職能，是政府調控房地產行業(yè)的工具。其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經濟環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對房地產行業(yè)調控的影響。為支持產業(yè)發(fā)展，國內許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。二、土地開發(fā)融資渠道分析從市場現(xiàn)狀來看，土地一級開發(fā)的資金來源可分為三部分：金融機構貸款、財政資金和其他資金。其中，財政投入和銀行貸款仍然是土地一級開發(fā)的主要資金來源。隨著金融市場的發(fā)展，企業(yè)債券、中期票據等直接融資工具，資產證券化產品以及股權融資方式在土地一級開發(fā)中發(fā)揮的作用逐漸增大。1.金融機構貸款金融機構貸款是目前土地一級開發(fā)資金的最主要來源。銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設和生產經營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動資金貸款、固定資金貸款和專項貸款等。金融機構貸款方式：①綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級開發(fā)方式，可以依靠企業(yè)的綜合實力和信用，獲得授信額度貸款。綜合授信業(yè)務是銀行根據符合對外授信條件的法人客戶的書面申請，綜合評價法人客戶的全面情況及提供的擔保狀況，確定該客戶在一定期限內可使用的信用額度，并與之簽訂授信合同。②抵押擔保貸款：通過抵押或其他擔保方式獲得銀行貸款。例如將土地未來收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款。③項目融資：即項目的發(fā)起人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，以項目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項目公司的資產作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于發(fā)電設施、高等級公路、橋梁、隧道、鐵路、機場、城市供水以及污水處理廠等大型基礎建設項目，以及其他投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預期收入的建設項目。項目融資貸款一般期限較長，大都為中期（一年以上，五年以下）或長期（五年以上）。2.財政資金支持土地一級開發(fā)資金需求量大，周轉時間長，政策性較強，尤其涉及拆遷安置補償?shù)葮I(yè)務，需要強化財政政策的支持。政府給予土地開發(fā)主體一定的財政補貼，以保證土地一級開發(fā)的順利進行。方式：①財政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體土地一級開發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為30%-35%，政府可將財政資金以注冊資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關要求，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。②貸款貼息一級開發(fā)主體通過銀行貸款等方式融得資金，同時承擔了巨額財務成本，加大了土地一級開發(fā)的壓力。政府可以通過貸款貼息的方式減輕主體壓力，保證土地開發(fā)順利進行。③保底承諾或收益分成土地一級開發(fā)主體資金壓力大，且收益無法保障，尤其是在土地招拍掛出讓后，阻隔了一二級聯(lián)動的開發(fā)方式?？梢酝ㄟ^合同約定的方式，保障開發(fā)主體的最低收益。案例：云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)業(yè)務合同中規(guī)定：“本合同項下全部可出讓土地地塊通過招標、拍賣、掛牌方式進行出讓，全部可出讓土地出讓總價款在扣除全部土地一級開發(fā)總成本及按國家有關政策提取各項基金后的土地出讓純收益公司按50%的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款，以確保公司的收益不低于本合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%”。3.其他融資方式①委托貸款委托貸款：系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。委托貸款中所涉及到的業(yè)務費用：手續(xù)費：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費。合同印花稅：每筆委托貸款要按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。委托貸款中所涉及的利息費用。①各萌單位鉛拆遷乓補償凈資金螞中集掏體部始分可遞以通號過委托蒜貸款的方式衛(wèi)借予項毯目建設衫方；②項手目建慚設方楚將資觀金投宇資于愧項目木，解妹決項分目資扶金暫爛時性梯短缺靈問題歸；③建僻設項捉目達接到貸覆款標貧準后供，可肢以通夏過項目貸誓款的方維式融爭得資菠金；④項目叮建成后蠻收回成隱本并獲穴得收益次；⑤部蠻分所懼得收劉益用爺于歸刑還①牢中委將托貸杰款的劈燕本金成和利嶼息，趕以及臥③中魯銀行既貸款偉的本抗金和驕利息劣。通過委曲托貸款侵的方式閉，保障詢了項目奴建設的顫順利進趙行，并例帶動了蹦銀行間直接融資荷，及時惱解決了像項目建蟻設所需岔的資金暢，起到粒有效的衣資金放賺大作用或。案例②建設項目③項目建設方銀行拆遷補償資金中集體部分①③⑤⑤④拆遷補償款①②企業(yè)蒜債券融訪資指企業(yè)鮮依照法林定程序梳公開發(fā)既行并約淘定在一犬定期限流內還本貌付息的趙有價證合券。包括依貝照公司硬法設立情的公司飼發(fā)行的筍公司債湖券和其姜他企業(yè)輸發(fā)行的革企業(yè)債灶券。目前掠，上凝市公描司發(fā)奪行的糟公司嶄債券殲由證監(jiān)役會審批，嗚非上市述公司發(fā)挨行的公儀司債券腥和其他鞠企業(yè)發(fā)殺行的企送業(yè)債券繩由發(fā)改蔑委審批指。所籌該資金蓮用途軋符合羨國家民產業(yè)昌政策是和行表業(yè)發(fā)徹展規(guī)泡劃；凈資產通規(guī)模達子到規(guī)定悟的要求廁（60程00萬元槳以上袍）；經濟希效益栗良好飽，近汪三個逐會計葛年度拿連續(xù)熊盈利岔；最近葉三個村會計棋年度爹平均盒可分等配利融潤（狡或凈聲利潤之）足赤以支付債伙券一年魂的利息；現(xiàn)金流夠情況良顧好，具自有較強借的到期氏償債能榴力；近三衡年沒掀有違攀法和嚼重大置違規(guī)早行為接；前一喝次發(fā)鹽行的壘企業(yè)送債券染已足甩額募賠集；已發(fā)行抓的企業(yè)撒債券沒漁有延遲居支付本徹息的情擺形；發(fā)行砌債券盒余額閑不超墊過凈鍛資產衰的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件③短期倍融資判券和晶中期莫票據短期融背資券：減是指具確有法人館資格的維非金融珍企業(yè)在女銀行間似債券市忌場發(fā)行腳的，約速定在1年內哈還本績付息獅的債賊務融組資工巖具。中期票眉據：是堂企業(yè)在野銀行間蹄債券市蜻場發(fā)行秘的一般殘性債務折，無需擔注保、資示產支浮持或嗎其他剖復雜射交易摘結構鮮。企丑業(yè)在幅主管貍機構盆注冊液一定飽發(fā)行貍額度膝后，白可以蠟按需百分期眉發(fā)行鑄。短期融重資券期嗽限在1年以內熊，中期距票據期認限為1年以上悼（以3-5年為包主）仍。必備蓮條件轉：依法設抹立的企千業(yè)法人堂機構；具有麻穩(wěn)定數(shù)的償毫付資茂金來柴源；可以按嗚照要求練進行真險實、準灑確、完蹲整的信欣息披露遇；債務玻融資訴工具呀發(fā)行合總額鵲不超喚過公渡司凈公資產吧的40%（用新雕會計準么則報表糾，包含兩少數(shù)股情東權益壇）。目標臂條件剖：信用旬資質唱優(yōu)良巧；近三年潛沒有違塑法和重荷大違規(guī)假行為；近三敢年發(fā)筒行的匆固定榴收益湊證券腳沒有甩延遲揀支付畫本息會的情癥形；具有健食全的內般部管理偉體系和狂募集資螞金的使傅用償付朗管理制醫(yī)度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級以上）發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機構中國銀行間市場交易商協(xié)會——注冊制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產的40%產品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產經營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標，市場化程度較強擔保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔保承銷機構銀行的投行部承銷方式余額包銷短期覆融資撇券和壺中期需票據逝的發(fā)垃行要跌素與企恩業(yè)債完發(fā)行單條件廈的比垂較共同點掘：發(fā)行規(guī)鼠模不超代過凈資椅產的40懷%不同親點：1.凈利潤召的要求企業(yè)震債券神：三年平威均凈利立潤足以汽支付一泰年的利薄息短融、拖中票：順無明確控要求2.募集資擾金用途武的要求企業(yè)栗債券聽：主塔要意擱義上蹲的項楊目債濕，要幟求項目腎審批口手續(xù)報齊全，并符犁合國家匆的產業(yè)譯政策短融、霉中票：杰募集資體金用于睛本企業(yè)寫的生產優(yōu)經營活穴動，具輔體用途勵未限制3.審批制舟度企業(yè)腹債券過：審批岡制——國家菠發(fā)改彩委審慣批短融、錫中票：注冊棒制——銀行奸間市炊場交蠟易商貿協(xié)會蓬注冊威（會贊費10萬元/年）4.發(fā)行定蘿價企業(yè)駁債券侵：通膝過推濁介，岡主承婦銷商男確定璃利率雄區(qū)間糟，報說批人映民銀問行，沸市場材化程劫度較晚低短融別、中早票：鎖市場扯化發(fā)度行，公開招衫標，簿爹記建檔三種犬債券窯融資素方式產的比嘉較優(yōu)點不足銀行貸款融資手續(xù)簡單，速度快嚴格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長期限內（5～10年）鎖定成本，降低利率風險。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項目相匹配。短期融資券中期票據申請程序簡單，融資成本較低；募集資金用于生產經營，沒有固定的使用限制；一次注冊，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風險及發(fā)行風險大。④信托敗融資發(fā)行騰信托瞇計劃弦是目病前除輪了銀碰行信竟貸以待外，搶介入倦土地擔一級覽開發(fā)司領域駐最多戴的一曾種融嚷資途柴徑。信托是指巷委托富人基祝于對吊受托猾人的妖信任耀，將晨其財惕產權株委托尊給受姓托人梁，由慣受托忙人按漸委托暢人的叉意愿西以自事己的際名義樓，為岡受益巡壽人的怎利益械或者石特定芽目的弱進行狹管理造或者惕處分手的行偽為。信托尺產品廉在做適土地淡一級駁開發(fā)貌貸款使的時卸候有貴更多柴的創(chuàng)討新，睡如土組地證棚抵押掏模式紙、政而府擔琴保模暗式、暑優(yōu)先至收益與權模杠式，鈴以及帖先募支集專輛項基桂金再狼貸款所和股夫權投來資等筑模式蘭。信托淡融資勢案例燒：北京商蠢務中心疾區(qū)（CB雕D）土地襖開發(fā)項踢目資金扁信托計榴劃信托礙資金慚以信纖托貸詳款方返式向缸北京議土地慌整理塞儲備顫中心蓋商務執(zhí)區(qū)分謊中心射提供簡專項共資金癥貸款逗，用蜓于商先務中樓心區(qū)土地捧開發(fā)茶及基晶礎設鋤施建槍設項趨目。信托茅計劃笛規(guī)模棕：人打民幣59離59吵4萬元信托瓣計劃測期限區(qū)為五年，于200鉛2年10月16日信托踢計劃成恩立之日喘起開始田，于20粘07年10月16日信托和計劃終銷止。④基金政府的失土地儲桂備基金魂（專項狹資金）土地儲歷備基金介不同于啄一般的崖基金，考它既是言投融資堪體系建績立的基賺礎，同纏時也是絡順利進輪行城市戀建設和爪土地一內級開發(fā)脆所需資飯金的基偶本保證撈?？梢酝ㄟ^土板地二級暑市場回臣款成立神土地儲夫備基金掏，為一吼級土地感開發(fā)提熊供銀行宗貸款擔昌保，或竭者直接行參與資慮金短缺遵的項目持。土地持儲備響基金承應是李專款承專用芽的一廣種基大金，縮慧其來謠源和唇使用廁都應饒有明蒼確的肆規(guī)定龍。主要消來源騾：土地擱收益閉（包企括土旦地出堵讓金厘和土宋地增肚值部寨分）嬸；財軋政撥迷款；凝法律濤法規(guī)莊允許潑范圍漫內的險公共父基金編的有揉償使褲用；錄政策察性銀強行對寨土地屯開發(fā)灶所需哪資金趕的有塞償支凱持等蒼。土地淡儲備作基金苗的建辱立應鎮(zhèn)強調政府領的主椒導作叢用，強化疏財政政似策的支仍持。社會南投資絞的土桐地基乒金土地撤基金是指綠由政觀府設孩立土患地基磁金及譯其管嗎理機街構，可通過殊發(fā)行吼以土球地未脂來收目益為費擔保訊的土叮地收途益權甲證，呆向社粉會大纖眾募乳集基焰金。裕所募徐集資林金交探由土濾地儲勻備機掃構進嫩行城奸市土篇地的飾經營像，而管儲備尺土地值的出諸讓、戰(zhàn)出租盛等相家應收擋益則燈進入猾土地衫基金也，并放由投皂資者臥根據騾土地細收益考權證嘴進行給收益集分配袋。政府主劈燕導的土渣地儲備據基金可甜以以引導基姨金的形式訪，撬動至更多社刺會資金杜，用于為土地開灣發(fā)及基順礎設施范項目建捧設。由政府夠投入部摘分啟動風資金，譯吸納各諒類可以笨利用的反資本，盲實行專普業(yè)化管科理，實查現(xiàn)土地家經營資疑金內部調循環(huán)機趕制。案例：天津濱誤海新區(qū)倡的開發(fā)鉛，天津挪城投集針團與其嶼他機構走投資者沒組建的干渤海產認業(yè)基金汁，總額20涌0億元，帆是我國諸第一支李國務院笨批準的奇契約性曠產業(yè)投下資基金品，為籌襯措城建逝投資提排供了一隱個新的粗融資渠號道。⑤REI康TS及其碑他資鄰產證狂券化產產品REITs房地產投資信托基金〓房地產信托投資基金REITS（RealEstateInvestmentTrust）誕生于20世紀60年代的美國，目前已經是國際上重要的房地產投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經營管理，主要投資于能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產品，風險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產資產，轉化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產資產的變現(xiàn)能力和資金利用效率。土地出謎讓收益尤證券化，就是撞將歸未屬土測地一傭級開銷發(fā)商框的土和地出屈讓收主益部拼分設液計成嚴證券躲在資炊本市裙場出佛售，本將未飼來的帖土地禾出讓寨收益釘現(xiàn)值吉用于慌今天蘋的土劫地一搖級開童發(fā)業(yè)岸務。一旦土柱地出讓勵收益證夠券化能非夠實施膨，則土塘地一級扭開發(fā)業(yè)抱務就可鈴以使用拌更多融掀資方式鬧：財政開撥款、厲銀行貸裙款、土勢地信托河、土地慢基金、痛土地債勁券、利兼用住房葉公積金嘗、社會朵保險基坑金、保華險資金震、離退怕休基金報、養(yǎng)老免基金、趕企業(yè)或另企業(yè)聯(lián)將合體融共資、招梅商引資揉、項目欺融資、賊國外融番資等。RE滿IT配S及土地餐收益證泄券化產秘品在我宵國還無泳法突破義政策及頁操作上稅的瓶頸誼限制，搬逐漸在層我國土半地一級啊開發(fā)中稿引入這斤些產品諸，必將烤是未來買土地開艷發(fā)融資欄的方向庫。三、島土地挺開發(fā)乏模式形分析《北京幸市土嶼地儲結備和密一級艘開發(fā)婆暫行逝辦法》京國瓣土市〔2全00旬5〕哥54母0號文氣件中桐規(guī)定咳：土地儲著備開發(fā)號堅持以政府主院導、市潮場化運陷作的原則治，可以獸由土地警儲備勢機構承擔或值者通過諸招標方拜式選擇嚼有相應開資質等艘級的房地產躁開發(fā)企敲業(yè)承擔蘇。土地寶儲備停機構關負責暈實施土地夫開發(fā)辯的，吹由土刻地儲伯備機尊構負槍責籌炊措資鋒金、院辦理庸規(guī)劃刮、項威目核就準、蔥征地輕拆遷版及大當市政淺建設掉等手嚴續(xù)并裹組織系實施惜。其深中通倍過招壞標方知式選絲式擇開贏發(fā)企患業(yè)負陽責土稼地開楊發(fā)具戲體管損理的惹，開始發(fā)企港業(yè)的斗管理縮慧費用水不高賊于土眾地儲挪備開楊發(fā)成蜻本的2%。通過招成標方式漏選擇開發(fā)企舌業(yè)實施土地續(xù)開發(fā)赴的，覺由開落發(fā)企京業(yè)負探責籌工措資歐金、違辦理喂規(guī)劃序、項雅目核宏準、扎征地讓拆遷非和大狂市政申建設效等手我續(xù)并況組織安實施由。招過標底荷價包熔括土介地儲突備開啊發(fā)的疼預計炊總成甜本和字利潤呢，利憤潤率迷不高志于預傅計成賭本的8%。根據乞國家皆政策鵝規(guī)定虜及目情前土捐地開戰(zhàn)發(fā)情仁況，敵可以訂將土枕地開祝發(fā)模多式分稻為政府府主導唉型和市場化妖運作型兩種塔基本夕模式至。1.政府主熄導型政府斯主導腐型開頂發(fā)模脆式是逐指由鈴土地獨儲備收中心潮完全孔負責劈燕或由娛政府興指定躲特定觸的開可發(fā)企超業(yè)進撤行土胸地一經級開粘發(fā)。主要扇包括彈兩種貓情形訂：①成恒立土睡地儲堵備中俱心，汗由其裕完成芹全部準土地淋開發(fā)均工作氧，資逢金可臣以由瀉政府作通過伐財政繳撥款憑來獲碧得或就銀行蜻融資長等其愈他方瓶式獲受得。②政府澇領導騾下的瘋市場怎運作迷：由政府聽授權直寬屬的大癥型企業(yè)里進行土日地一級疤開發(fā)，需土地開刪發(fā)機構猴隸屬于旺政府，念代表土森地儲備距中心行毛使土地挺儲備職目能。2.市場啄化運劇作政府負翻責土地老一級開創(chuàng)發(fā)的招照投標工楚作，所捆有有資昆質的企敬業(yè)均可關參加招丹投標，打由中標罩企業(yè)完貼成土地優(yōu)開發(fā)，攜政府實剃施監(jiān)督亮。這種模臭式通過朋市場化水的運作德，能充東分利用仰社會力宅量實施帽土地開崖發(fā)。開發(fā)額企業(yè)您自行叢組織初融資截，全投部風銳險和寧責任境都由拾其自誦行承眨擔，登這就匆會大閘大增競加開碧發(fā)企納業(yè)的提融資咸難度申。所有傘融資圈的責恥任全遲部由這開發(fā)頂企業(yè)秘承擔謎，一覽旦資椒金鏈役出現(xiàn)齊斷裂跪，不籌僅使打得開幫發(fā)企世業(yè)無路法按攏合同藝規(guī)定單及時朽、順寄利地缺完成雁土地癢一級挖開發(fā)通的任藏務，增而且見還會躺危及睛企業(yè)柴自身脅的生喜存。相對于爬融資問熄題以及碎各種風差險，8%的利弟潤率銷對開喊發(fā)企趕業(yè)的指吸引尖力并惰不大桂。土地一哈級開發(fā)鈔的市場筍化模式襖曾經一被度被推影崇，但袖由于資塊金問題升、可控旋性問題雹、公平搞競爭問鋒題和政秋企職責欲不分問掀題，北饅京市土臂地一級渴開發(fā)的政府進主導篇型和少市場控化相勝結合的模式仇逐漸被政府主送導型所取撞代。北京市錦土地一撞級開發(fā)布不同主敏體占比閣分析表2007200820092010招投標企業(yè)占比（%）31低于30低于200土地儲備中心及國企占比（%）69不低于70不低于80100因此鏡，在禮市場騙化運油作過賓程中遍，政必府也糾要發(fā)在揮其罷主導阻作用捏。一方面油政府要蓮加強對最成本的切審核、宮控制和波全過程盟監(jiān)管；另一方情面，要匠建立收脈益合理品分配制搶度。對于土派地出讓瞞增值部吩分，可凍以按照冒投資主螺體和收黑益主體搞實行“距利益共緊享、風衛(wèi)險共擔必”的原扭則，將餃增值部辛分按比分例進行塑分配。瓦分配給鮮一級開燙發(fā)企業(yè)值的增值菊部分作踩為補充基給企業(yè)暖下一輪可的土地匹一級開幻玉發(fā)資金統(tǒng)，對該扛部分資豎金實行監(jiān)封閉運梳行、專朱項使用咐、專戶奔管理、俘全過程蒜監(jiān)管。不同的紅開發(fā)融踏資模式錄存在不籮同的特跡點，選頃擇哪種滴模式主棟要考慮狼是否有活利于進諒行融資益、是否置有利于升提高資繳源運行月效率、書是否有倆利于增覺強招商訴能力。隨著外物部環(huán)境跳的變化鑼和自身介能力的孟增減，象可以適遮時地調禍整開發(fā)兔模式，往使其更濾有效。1.以政府救為損益邊主體的歲開發(fā)模瞎式蘇州做疲法：新區(qū)夾政府屯委托欄蘇新遮集團攤公司拿融資據、征梅地、騙配套莫，政秀府出盲讓土蜘地，連并將圾土地傲出讓柳金支遷付征執(zhí)地成信本、滲財務蝦費用瞇，回壟購基飽礎設班施資耳產，等不足講的部納分逐脂年用陪財政馬收入怪彌補集。蘇鎮(zhèn)新集郵團公襪司是殿融資尼主體續(xù)，而呀新區(qū)伴政府傾是損梢益主扇體。重慶疫做法拜：建立政掙府全資連的土地場儲備鋒中心，由該炕中心以編規(guī)劃土綠地未來重的土地詢出讓金洲作為質政押，向子銀行借領款，由嫩中心征焰地，并郊委托有龜關公司錘進行配振套，中縮慧心代表銀政府出府讓、拍諒賣土地綱。不同融軌資模式誦案例企業(yè)融資開發(fā)政府出讓土地成本費用土地收益支付成本、回購資產2.以企業(yè)軟為損益底主體的艷開發(fā)模蒼式西安做球法：西安怪高新斥區(qū)在翠“一梳次創(chuàng)坐業(yè)”價期間允也采獎用了振以高堆科集逃團公剃司進奧行土碧地一棉級開勇發(fā)的廳模式弦，高悅科集攏團公榆司向完銀行嘉融資湯并開騙發(fā)土件地，忘以政儲府的限名義職出讓薄土地買，管贏委會主（代筐表政誼府）狼除必今要的誰財政暴支出常外，價將土墊地出皂讓金并和節(jié)登余的機財政服收入解都投灰入高仿科集氧團公鈔司用們于土鴨地的揚滾動決開發(fā)敢。大連勻做法落：大連萄軟件躬園是恩由私因營企叮業(yè)組態(tài)建的勝大連膏軟件屆園開喚發(fā)有沸限公囑司負執(zhí)責開暢發(fā)的賤。該仔園區(qū)帆的良狂性運技營取買決于證三方祥面因宇素：錘一是竹獨特任的行卷業(yè)定宵位，傳二是披政府佛的大籍力支奏持，胸大連肉市政榮府把采軟件殺作為悠支柱勺產業(yè)竄，投消入了投許多債資源嚷。三扇是良鼻好的孟地段躍使得濟園區(qū)虧有可帖能獲可得較醬好的羨房地五產開春發(fā)收偷益，翻以支愿撐園嫩區(qū)的屢良性葬發(fā)展樂。企業(yè)融凍資開發(fā)企業(yè)出議讓土地成本葡費用土地扶收益政府財邪政支出四、秘各開尸發(fā)區(qū)用土地手開發(fā)垃及投愧融資池體制即案例天津發(fā)泰達枕投資毅控股謝有限原公司是天途津經經濟技曲術開蔥發(fā)區(qū)檢的投號資開鎮(zhèn)發(fā)主帝體。公司下基本親情況200驗1年天軍津開新發(fā)區(qū)到改制驗開發(fā)界區(qū)總羽公司另，重擾組泰幅達集贈團、田建設正集團強成立尿泰達萄控股繪。截止到20晚10年三季童度，總稿資產為15忽87鈔.5惰5億元，凈資違產為27余2.套21億元故。擁有寺泰達井集團雹、泰鑼達建食設集奇團等15家全資伐子公司諒；泰達股噸份、津假濱發(fā)展羽、濱海曠能源等5家上摸市公秀司；濱海辦快速條、天竟津鋼擇管集閉團等30余家燃控股腹公司繼；渤海銀靈行、渤撞海財產模保險、椒恒安標奧準人壽欠等40余家伴主要翠參控害股子抬公司欲。發(fā)展路查徑公司遵漁循的是哲“做大——做強——做實”巾的發(fā)展晝道路。成立蘭后的丈成效在成堤立后趣的5年內圾泰達感控股甜融通頂了超霧過800億以上偶的資帝金，彈在開沫發(fā)區(qū)碗擴張竹發(fā)展勸期極畜大地翠促進紀了區(qū)于域建奔設和陳區(qū)內蜻產業(yè)索企業(yè)扒發(fā)展飄。天津經奔濟技術遍開發(fā)區(qū)天津經季濟技術借開發(fā)區(qū)泰達竊控股公用事業(yè)專營領域20季0億元水電養(yǎng)氣熱軌道交溫通道路橋葵梁垃圾芳發(fā)電牛、污槐水處亡理、粗海水劣淡化城市電開發(fā)運斑營實業(yè)投資金融產業(yè)服務業(yè)460億元開發(fā)配矮套，泰灰達集團純等390億元天津畏鋼管想、航匹母游本樂場我等40億元渤海補銀行厲、證喚券信大托等酒店堤、會線館、棍足球翻場等區(qū)域開發(fā)圍海到造地皺、收睛購海鄭岸線疏、灘捐涂進菊行臨葉海新棉城、屆旅游癥區(qū)開鏟發(fā)天津街開發(fā)芬區(qū)投篇融資負平臺滿三階沙段資金大愧循環(huán)：財政資灣金、土怨地出讓供金、銀血行貸款坊捆綁，裁用于建往設和還煎本付息資源惱大循士環(huán)：1、以上市篩公司為終平臺進放行資源形重組，紡通過注舉入優(yōu)質救資產、嚷資產置扒換等方攻式推動拋上市，域發(fā)揮資揪本放大蜓效應2、通過傳上市融蠢通資金排，用資澇金去獲樸取更多害的資源割，開發(fā)最建設進愿行培育3、培育灘優(yōu)質資儀產再裝股入上市肌公司獲韻取新一醋輪的發(fā)溉展資金墓，以此朽實現(xiàn)資捎源循環(huán)資本般大循副環(huán)：1、組合瓦政府、部企業(yè)、割社會資營源壯大玻融資平做臺2、拓寬宜融資渠術道，擴刪大直接呼融資，網撬動間千接融資診，實現(xiàn)眉資本循松環(huán)123（1）園區(qū)讀開發(fā)的噴“雙主正體模式關”：政缸府組織懼推動+主力岸銀行輕金融抵支持政府出找函指定(特許)地塊的土地地開發(fā)俘權、距土地雷出讓辭收益廁權授凱予開宣發(fā)公辱司；開發(fā)公考司將獲迷得的土幸地出讓聚收益權先質押，敵獲取貸燙款。園區(qū)辰承諾偉給予破開行粉對園鉤區(qū)未心來5年內政綿府計劃洪或規(guī)劃醫(yī)的項目承優(yōu)先提維供貸款忽的權利橫，以及炒對后續(xù)怒融資服餅務（債鵝券承銷項、財務代顧問）隱享有優(yōu)給先權。蘇州中工業(yè)來園區(qū)蘇州工槽業(yè)園以中新猾蘇州辯工業(yè)幕園區(qū)層開發(fā)如公司為主導忘進行園廢區(qū)開發(fā)饅和招商仔引資，幕管委會鋪負責政政府行政止和社會廁管理職脈能。（2）園某區(qū)引肺導基趟金20占06年3月22日，國參內第一旬只創(chuàng)業(yè)悼投資引詠導基金——“蘇潑州工藥業(yè)園霉區(qū)創(chuàng)斃業(yè)投鉤資引劍導基槳金”潔在蘇裹州工爸業(yè)園潮區(qū)成僅立。（3）債胸權融期資方箭式200抵3年11月蘇燭州工鑰業(yè)園但區(qū)地滿產經紛營管器理公餐司發(fā)樸行10億元的壁企業(yè)債陷券。200擦8年4月蘇州尾工業(yè)園丈國有資劈燕產控股歌有限公匪司發(fā)行10億元的臥短期融名資券。200弓9年蘇賞州工平業(yè)園亦創(chuàng)業(yè)甚投資涉有限亞公司顯發(fā)行5億元袋公司小債券詢。（4）中所小企紫業(yè)“王統(tǒng)貸興平臺傻”園區(qū)剝財政念撥付200站0萬元盟委托朽定向廣投資薦成立書“融宴風管調理”保，以錫“統(tǒng)春貸平治臺”轟的形辰式向預國開程行申采請了篇首期300勺0萬元掏的5年期貸疤款。政府提壇供一定及的貼息創(chuàng)和風險棗補償政維策，融顛創(chuàng)擔保局公司負王責“融趕風管理潮”的日表常經營。資金通金過融創(chuàng)岡擔保專政業(yè)的評棉審及管陣理手段傻，以委凝托貸款懇的方式紀，用于慚對集成腫電路設虧計、通侄信、生蠢物醫(yī)藥運、光電朱、軟件田、動漫婚等高新狼技術企伍業(yè)在啟應動階段數(shù)的的投握入。已有哪多家作企業(yè)均在“議統(tǒng)貸碰平臺帆”的間資金孤支持祥下取侄得長扯足進歡步，煙并獲銅得了VC的資金鍛投入。蘇州爬工業(yè)盒園區(qū)蘇州酬工業(yè)雹園區(qū)老撾萬窮象特殊董經濟區(qū)愈項目，授首次把創(chuàng)開發(fā)區(qū)估建設經翼驗“打捎包”輸踩送海外憶，國家因開發(fā)銀英行提供袋中方建灰設老撾20木09年東南決亞運動液會場館嫁并開發(fā)筋萬象市綢周邊10平方