昆明勁華項目營銷策劃方案

2023/5/261勁華項目營銷策劃方案2023/5/262一、項目要點分析二、項目整體定位三、招商策略構(gòu)想四、營銷策略構(gòu)想五、推廣策略建議六、項目小組結(jié)構(gòu)2023/5/263

前言

目前的地產(chǎn)行業(yè)市場是一個越來越規(guī)范的市場，而項目營銷也是一個越來越專業(yè)，越來越細化的過程。工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)消費型地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別

只有打破常規(guī)！才能改變項目現(xiàn)狀！

這個道理大家都知道，但是如何打破？無疑是擺在勁華企業(yè)及我們面前的重要課題，值得花時間和精力研究！2023/5/264一、項目要點分析

1、簡析項目總用地面積：約64.57畝用地性質(zhì)為：工業(yè)用地項目位置：南臨昆石高速，北、西北邊臨普小公路，地形西高東低?？偨ㄖ娣e：60127.6㎡10棟為自持1-9棟可租、售面積49971.84㎡露臺可改造使用用面積：1840.32㎡項目物業(yè)：二手房

②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩①2023/5/2652、項目重要問題，主要為營銷推廣中需要注意的

問題內(nèi)容項目主要設計排水為生活廢水項目主要設計固體廢棄物為生活垃圾項目辦公、商業(yè)最大用水量為69.5m3/h，371m3/d項目排污總水量為約388m3/d項目設計總用電負荷為5977KW備注：消防設備、安保控制室、通信機房、應急照明、電梯、生活水泵等用電為一級負荷，其余為三級負荷。一級負荷用戶應由兩個電源組成，能承擔本用戶的全部一級負荷設備的供電。如（1）發(fā)生任何一種故障時，兩個電源的任何部分應不致同時受到損壞；（2）發(fā)生任何一種故障且保護裝置正常時，有一個電源不中斷供電。）2023/5/2663、開發(fā)商收益簡析抵押融資物業(yè)銷售招商出租開發(fā)商銀行、金融公司誠意金終端商戶產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理蓄客商戶入駐商戶2023/5/2671、我們共同的課題：思考1：做生意，就是做局。如何布這個局，是幫助項目成功盈利的關鍵！最有潛力的核心業(yè)態(tài)是什么？哪些是我們要花大力氣打造的？從哪里入手挖掘拉動項目快速營銷的獨特賣點（USB）？二、項目整體定位2023/5/268

思考2：兵馬未動，策略先行，贏在起跑線上！

品牌、產(chǎn)品、市場這三大策略?！奥肪€對了，市場就有，產(chǎn)品對了，消費就有”路線就是我們說的策略。策略清晰、定位正確，后面的系列營銷進程才可能順暢。2023/5/269

凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。

善戰(zhàn)者，先勝而后戰(zhàn)！

2023/5/2610

核心問題：

1、項目如何定位，適合的經(jīng)營業(yè)態(tài)是什么？

2、項目整體如何規(guī)劃、布局？2023/5/2611成果項目定位導向2023/5/2612

項目的定位說明；

根據(jù)6月16日至6月30日的走訪調(diào)查資料匯總分析，以及雙方7月4日的工作溝通、提報。

建議項目整體定位：加工/展示/銷售三位一體的產(chǎn)業(yè)集群。

2023/5/2613表現(xiàn)形式；物業(yè)；經(jīng)營；1、住宿公寓1、專業(yè)化2、辦公2、集中化3、主題市場3、地區(qū)化4、加工生產(chǎn)及配送4、網(wǎng)絡化

2023/5/2614

通過業(yè)態(tài)選擇—業(yè)態(tài)落位的過程，兼顧推廣、招商、銷售、運營、成本等多方面因素建議項目定位為：食品生產(chǎn)、加工、配送這個業(yè)種是當前區(qū)域市場的空白點。我們就對食品相關業(yè)種進行梳理：

業(yè)態(tài)定位目前勁華董事會決定以食品為主定位來招商，2023/5/2615目前云南注冊的食品相關企業(yè)；31家食品添加劑生產(chǎn)企業(yè)4766家食品生產(chǎn)加工企業(yè)285家食品相關產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)13295家食品生產(chǎn)加工小作坊2023/5/2616

業(yè)態(tài)可分為；

原料加工、半成品加工、食品制造、食品檢測、設計包裝、食品倉儲、運輸、食品批發(fā)等八個產(chǎn)業(yè)鏈條。2023/5/2617業(yè)態(tài)類型又約分為三十七小類；食品飲料加工設備、儲運設備、食品包裝、粗加工水產(chǎn)品、飲料加工、水果加工、淀粉、堅果類、調(diào)味品、添加劑、咖啡豆、可可、方便食品、休閑食品、保健食品、罐頭食品、蜜制品、軟飲料食品、蔬菜制品、乳制品、沖飲品、糖類、豆制品、焙烤制品、生鮮禽蛋、米面類、糧油肉類、肉制品、生鮮蔬菜、生鮮水果、鮮活水產(chǎn)品、茶葉、酒類、蛋制品、食用菌、禽類、食品飲料代理加盟等2023/5/2618

食品種類分為四大品類；

普通食品、無公害食品、綠色食品、有機食品。2023/5/2619其中原料、產(chǎn)品加工制造、包裝等統(tǒng)稱為上游產(chǎn)業(yè)鏈：運輸、物流、分配、批發(fā)稱為下游產(chǎn)業(yè)鏈。2023/5/2620人潮（經(jīng)營人群和消費客流量）是項目營銷、發(fā)展的基礎，怎樣吸引人潮，是總體定位必須優(yōu)先考慮的問題是項目最高決策層必須要認真面對的課題，否則容易出現(xiàn)經(jīng)營商家不穩(wěn)定，面臨2次招商帶來的麻煩。20醬23罵/5篩/521業(yè)態(tài)騾規(guī)劃幼構(gòu)想巷：我們購暫時書劃分4個區(qū)其域分姿別為過：A區(qū)域?qū)W：1-績4棟B區(qū)域：8-9棟C區(qū)域啟：5-傘7棟D區(qū)域：10棟（業(yè)態(tài)分陷區(qū)方案退另行提羊交）C區(qū)域D區(qū)域B區(qū)域A區(qū)域202朝3/5尊/52268.濾75%14.旦36%10棟16.傍89%2-6層1層分析緩本案簽的指代標數(shù)溉據(jù)我董們發(fā)議現(xiàn)2樓以上斤的物業(yè)顯然是留整個項估目營銷穩(wěn)非常重資要的部予分，決定則著項咐目50%以上鳴的營頃銷和焦收益許成果營銷和收益50%202食3/5迷/523操作鐮時1層暫時蕉壓倉持川有，進摔行意向忠性、定膏制式營糠銷注意考銳慮2層的掀中性泳物業(yè)腹形態(tài)劍，6層的柄特殊廣情況芹（露我臺改樸造）校，要在摘價格薦和營腔銷手訊段方翁面有孔所區(qū)村別。從而保屯證利潤督最大化巨。整體儉物業(yè)前劃分姓貨包幫，分期協(xié)、分他批推掌廣招勵商。20冊23既/5迷/524

名稱

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)屬性

功能目的

1F“風味餐飲”、“品牌食品”，服務機構(gòu)批發(fā)、零售、服務下游產(chǎn)業(yè)鏈社區(qū)型街區(qū)商業(yè)，吸引消費人群，形成商業(yè)氛圍

2-6F食品加工生產(chǎn)企業(yè)、相關配套及其它輕加工企業(yè)集生產(chǎn)、加工、展示、銷售、配送為一體上游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)聚集經(jīng)營、相融共贏，形成總店經(jīng)濟效應

備注其他補充業(yè)種，如；大眾食堂等6層以上考慮做為宿舍

項目配套服務體現(xiàn)增值服務綜合功能提升項目物業(yè)價值。以分區(qū)喇經(jīng)營的蠻思路規(guī)著劃圖表20脊23免/5愁/525三、招它商策略辮構(gòu)想202污3/5繪/526客層溝定位綜合來咽看，項酷目的經(jīng)始營人群邁可分為想兩大類禮：一種是生產(chǎn)加山工企業(yè)或廠家患直營夏店，大型繁綜合價品牌觸代理得商，對物以業(yè)的辦需求著量大架，要報求不勻高，除了近滿足宗生產(chǎn)棕經(jīng)營步用房散外，寫還要董滿足展示哨、銷離售、社倉儲猾、辦汗公、沉員工姥住宿缺等，屬長期哲性高價辰值人群呢，有帶翻動作用瞞?？勺鬏敒轫椦恐髦v力業(yè)協(xié)態(tài)，需求面訪積500悠-20符00平方米唱及以上裳。202蛛3/5凝/527第二種獲是普通典代理商花和經(jīng)銷騾商。對物業(yè)茶的需求辦量一般目，要求的高，以喪小面積寧為主，一房多肥用，對虜物業(yè)去乏化貢獻俯小，屬單體吳經(jīng)營，釘對價格局敏感，吹是項目粉次主力加業(yè)態(tài)。物業(yè)請需求寫面積奸：50—婦300平方連米左健右。20腦23座/5踢/528其它盟生活籌、服啊務配玩套業(yè)明態(tài)。餅對物豆業(yè)要廟求不極高，屬低還比例托業(yè)態(tài)圍，對稀聚集伙商業(yè)芬及消際費人堂氣有你幫助促，對物蜜業(yè)去罪化貢條獻一犯般，魔屬服躁務型飯業(yè)種穗。物業(yè)需扇求面積壞：50抽0—倚10狀00平方米襯及以上嘴。20壤23茅/5棚/529投資軌型客塵層，撤對物波業(yè)去拋化貢捎獻大征，對項目克綜合形芳態(tài)要求菊高，是飯高現(xiàn)金驢流人群涼。202鋒3/5突/530企業(yè)什類型情：社撿區(qū)生斷活服怪務企業(yè)規(guī)菠模：1-8人形式：耕餐飲、陜快遞、礙診所、拍洗衣店戀等企業(yè)類鍵型：省焰級名優(yōu)獨食品、葬及其它塑企業(yè)。企業(yè)繳規(guī)模液：30園-2既00人形式：額直營店幫、總部乎基地、核心固客戶重要客回戶次要過客戶企業(yè)類撇型：一帖般食品耕企業(yè)企業(yè)規(guī)畝模：2-劇10人形式：艙加工、波批發(fā)、渠零售門醒店企業(yè)塵類型著：地榴方名夏優(yōu)特踩色食湊品企業(yè)沃規(guī)模饅：10驅(qū)-1偶00人形式：縫總店、筋分公司題、辦事屋處、配暈送、鑼倉儲一般放客戶目標客迫戶類型甚簡介20屬23計/5蔬/531綜合來獄看，根遼據(jù)目標邊客層的圈性質(zhì)，建議先生產(chǎn)加工嬸企業(yè)、卷后招銷罪售代理唉商，形成經(jīng)萌營的人苗氣和商北業(yè)氛圍甘，吸引首消費人樓群，202菜3/5愚/532招商方征式：在實際具市場操抬作中，殼建議采第取三權(quán)利分離的扭模式為主導，所仆有權(quán)附屬于儉投資頌者、溜經(jīng)營廉權(quán)由傷管理坡公司步掌控望、入種場經(jīng)翠營商轟家擁猜有使利用權(quán)共，將變物業(yè)眼劃分醉為多密個產(chǎn)丹權(quán)進爪行招橡商、愉銷售很。最大程乒度實現(xiàn)味物業(yè)的尤整體價吃值，使融單個物脈業(yè)獲得延較高的寒市場租輸金與銷挺售價值杰的增長殿空間。202養(yǎng)3/5祖/533招商模貧式定位據(jù)；

以旨產(chǎn)業(yè)為關導向，鞭工業(yè)帶饞動商業(yè)①定向招元商：依燃據(jù)項目咸的業(yè)態(tài)忠規(guī)劃，安排謝具體傅人員蒙重點豈落實奸適合宿項目承主力至業(yè)態(tài)部定位均的客篇戶源廉，量身足定做輸招商雷規(guī)劃掏。②以商招豎商：利共用主力梢業(yè)態(tài)在補其行業(yè)守的影響扒力，擴大嬸宣傳乖，以悶吸引嘩更多宜目標絮商家鍬。③廣告宴招商番：通蛇過各屠種媒治體宣筐傳和煮推廣孝活動跌，制胞造題痛材，擴大念項目掠的影剩響，襯吸引宣目標浙客戶沸注意規(guī)力，邪促進纏招商桃。202稅3/5咽/534④招商混會：尼邀請末政府依相關左職能身局的躁領導尼，有影響抬的媒體宰記者參治加，企丸業(yè)領導⑤關系招伴商：行稠業(yè)協(xié)會至公關，袍客戶介陪紹⑥示范跟招商蹈：從察行業(yè)悼領袖習企業(yè)及入手循，帶幣動上暈下游品的商描家。⑦特定弓社會敢群體浪：投輕資階羽層營箱銷。⑧補位紀招商：在墊實際段工作熄中，活發(fā)現(xiàn)掙某個朵業(yè)態(tài)燃對項膏目有北共性蓮，對規(guī)劃府進行靈吊活調(diào)整產(chǎn)。20徒23占/5蕩/535其它貧方式扒：新聞鏡事件氧、講地產(chǎn)憂交流廊、博食覽會扭、發(fā)布寸會、敬節(jié)日滾促銷膚招商登、矩派發(fā)DM單等招商棒與銷慣售同彎時進忙行，狹以招道商帶執(zhí)動銷偵售、奸以銷洋售促巡壽進招探商202損3/5重/536招商渠值道圖；政府鄙部門鵲的政至策支截持，撲行業(yè)死協(xié)會遇的資偷源優(yōu)歲勢是項暗目傳冰播與江招商身的重畝要前季提,行業(yè)霸協(xié)會項目網(wǎng)絡代理每公司廣告媒臘體行業(yè)載展會地州產(chǎn)品產(chǎn)營地政府行業(yè)精權(quán)英PR活動不同類型、區(qū)域的客群對應需求不同，本案招商范圍要上升到全省范疇。20遷23旱/5竊/537要點闖：形成“以商獲養(yǎng)園，押以園促門商”痛的可持棚續(xù)發(fā)展蘋模式。（放水養(yǎng)趨魚、先號做人氣勤，再做孕生意、快就速去陪化、環(huán)回籠界資金杠。）不管處打在項目脫營銷推肝廣的哪撲個階段鑄，都要娘考慮業(yè)墾態(tài)延伸櫻的問題難，目的；怖為進一箱步提升竭物業(yè)價慣值預留貸下擴展托的空間議。202闖3/5贏/538基本原史則：保持和敢政府部企門、行棄業(yè)協(xié)會守、行業(yè)姜龍頭企罪業(yè)、以及金厭融機構(gòu)綱等組織滾的良好春溝通。以便及竟時掌握炕政府政斷策變動浙、行業(yè)鍋發(fā)展動立態(tài)、企業(yè)的幣需求，瘦金融和色資本市譜場的波優(yōu)動，以保障發(fā)項目營隸銷工作邪能夠順啄利完成術，快速甜有效趟的吸哀引企均業(yè)等細經(jīng)營圍人群余進駐匯。202東3/5承/539結(jié)論；營銷要攜從產(chǎn)品懲開始，培招商要序從定位滔做起定位東不明番晰會驅(qū)出現(xiàn)驢招商摟方向靜混亂招商姜人員懶執(zhí)行尼力分洋散、壤市場佛需求悅不明放了無法呢形成費產(chǎn)業(yè)慨聚集階經(jīng)營期效應惹，最粉重要牲的是漢會增加招址商難度巧，嚴重躺制約朋銷售怒速度涂和質(zhì)影量。202姑3/5他/540四、營頌銷策略演構(gòu)想營銷方熟式解析價格策甲略預期收瓦益營銷節(jié)訓奏客戶棕檔案汪建立202設3/5降/541開發(fā)企鴨業(yè)經(jīng)紀挎公司產(chǎn)品魯滯銷涼、如塵何成個功招陸商銷機售20冤23懼/5子/542營銷峽戰(zhàn)略煮綱要補強項固目軟件諸環(huán)境，套支撐總店議經(jīng)濟音定位確定營迎銷戰(zhàn)略慎原則：“拋貓磚引蜂玉，裝強勢孤出擊補，品逆牌導壘向”前期充條分鋪墊鑰、造勢弓、蓄積稿客戶曾展示營凈銷引導目膚標人群斃不斷制涌造“興藥奮點”僚，持續(xù)坑營銷20連23煎/5坊/543四個重診點戰(zhàn)略：一：整合區(qū)域域資源，形蹲成項宅目在鄭區(qū)域腔的形因象美坑譽度拖，建肚立區(qū)剪域形尋象總酷概念鋼和企如業(yè)對區(qū)域的認同忌感，借區(qū)鈴域驅(qū)僻動項目員。二：優(yōu)倆先引進知名據(jù)品牌雄企業(yè)穿和上撞游龍萍頭企踏業(yè)，提甲升項營目向愉心嶼力，廣由企眼業(yè)品馬牌增族值演您變?yōu)轲B(yǎng)項目延產(chǎn)品訪增值林。三：借蹈助發(fā)展捕商實力獲，為項娘目提高叨認可度差，在區(qū)技域營銷融階段，紹塑造而在區(qū)域記經(jīng)濟的領跑蜻者地劇位四：仙項目列形象經(jīng)定位健切合碗目標取客戶飲群體干心理筆需求薪與區(qū)雄域資暴源20妄23濤/5濕/544消費需求業(yè)態(tài)清晰定位精準項目名稱經(jīng)營差異化個性鮮明廣告口號業(yè)態(tài)壁壘業(yè)態(tài)延伸發(fā)展目標識別系統(tǒng)競爭態(tài)勢利益點清晰成功營銷項目成福功營銷回具備的恭前提和但基礎條饅件：各階段之間的關系定位規(guī)劃方案實施與保障提供內(nèi)容整合營銷推廣方案反饋修正提供指導提供依據(jù)202亦3/5千/5451、營銷度方式解飲析返租匆策略：投資者專在買下屬物業(yè)后什回租給峽發(fā)展商變，返租枯期限有5年—15年、或訓更長。卻我們建嘗議5—1賺0年。以租代信售策略：先租峰賃，濟待租斑金總紙額達渴到總埋價、漠某一挪比例廣時、X年時氧，產(chǎn)怕權(quán)歸詢商戶維，若腫中途海租賃各中止偵，產(chǎn)五權(quán)歸提發(fā)展資商。保租交策略平：首期必款無穿需全廟額支討付，垃只需殃支付曾首期陰款的堆一部豬分張，然槽后委姜托給翁發(fā)展歪商經(jīng)狹營3-5年，段將租奇金用陸于抵簡扣買軋家余舅下未壁付的粗購房慘首期望款，備到期脈后返昌給買瓶家自漆行經(jīng)跟營。20亂23鋪/5含/546以上策繪略根據(jù)山實際情擴況調(diào)整驗使用帶租約嗓銷售策陜略：先招宮商并道經(jīng)營斜一段棒時間棚后，網(wǎng)連租忠約一當起對滴外銷維售。升值燈、回貞購策隊略：承諾若謙干年后欠物業(yè)將噸升值多襖少，如冒未達到糊則補償竹差價?；蛘咂ぁ胺灯G租”春到期古后，縱可以用選擇哪要求讀開發(fā)喘商回丑購。分期猜付款霉、減御免租度期載策略：在詳一定穩(wěn)期限慶內(nèi)允描許投率資者惱分期惱分次席付清診，或者先拔行租賃劣，一定銜期限內(nèi)歲購買，逆則減免輛租期內(nèi)豈的租金懂沖抵房央款202見3/5拖/5472、價格洗策略假設臘均價租金推山演銷售價鳳格推演返祖摔金額黎與市息場租更價、德銷售解價之坐間的筆關系客戶預汪期心理辯定價策捉略：實際開盤善價格完低于漢客戶吸心理姿預期驗價格就會造擴成客戶搶購現(xiàn)象聰。202魄3/5新/548假設廁銷售典均價800肚0元/㎡假設登銷售辰均價60飯00元/㎡假設唯銷售困均價45松00元/㎡假設銷今售均價55岡00元/㎡我們采鋼用假設蒼定價法歷來推演洪價格模哀型假定組銷售鉛均價20盆23蛇/5誘/549銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租價8000元∕㎡5年1600元133.33元∕㎡8000元∕㎡10年800元66.66元∕㎡8000元∕㎡15年533.33元44.44元∕㎡8000元∕㎡20年400元33.33元∕㎡8000元∕㎡50年160元13.33元∕㎡計算償方式所：銷夾售價÷年數(shù)÷12月=月租金以銷甘售均督價800蛙0元∕吸㎡推演出較月租金傲價格租價推太演202漸3/5惱/550計算方矮式：銷玩售價÷年數(shù)÷12月=月租金以銷售洗均價60范00元∕㎡推演月疲租金價播格銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租價6000元∕㎡5年1200元100元∕㎡6000元∕㎡10年600元50元∕㎡6000元∕㎡15年400元33.33元∕㎡6000元∕㎡20年300元25元∕㎡6000元∕㎡50年120元10元∕㎡202痕3/5盒/551銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收月租價4500元∕㎡5年900元75元∕㎡4500元∕㎡10年450元37.5元∕㎡4500元∕㎡15年300元25元∕㎡4500元∕㎡20年225元18.75元∕㎡4500元∕㎡50年90元7.5元∕㎡計算汪方式堆：銷殘售價÷年數(shù)÷1印2月=月租金以銷前售均徐價45姓00元∕勾㎡推演出悅月租金磚價格202雁3/5孔/552銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收月租價5500元∕㎡5年1100元91.66元∕㎡5500元∕㎡10年550元45.83元∕㎡5500元∕㎡15年366.66元30.55元∕㎡5500元∕㎡20年275元22.91元∕㎡5500元∕㎡50年110元9.16元∕㎡計算方抗式：銷江售價÷年數(shù)÷12月=月租惰金以銷售屢均價550崗0元∕㎡推演出鉗月租金影價格√20棒23斬/5睡/553假設銷售均價5年回收成本10年回收成本15年回收成本20年回收成本4500元∕㎡75元∕㎡∕月37.5元∕㎡∕月25元∕㎡∕月18.75元∕㎡∕月5500元∕㎡91.66元∕㎡∕月45.83元∕㎡∕月30.55元∕㎡∕月22.91元∕㎡∕月6000元∕㎡100元∕㎡∕月50元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月25元∕㎡∕月8000元∕㎡133.33元∕㎡∕月66.66元∕㎡∕月44.44元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月備注：從表中可以看出返租、月租金、市場價格、銷售價格的密切關系綜合以軟上推演昨結(jié)果202襪3/5命/554銷售位均價選推演舉例說哪明樓層銷奏售價格澡推演表20噸23愛/5泳/555假設開發(fā)商躺心里預誼期價格購為600紀0元/渠㎡舉例租映金價格狀（33駛.3聚3元/月/㎡、44.賭45元/月/㎡）A如果逢返租引策略5年開發(fā)乖商預杰期心噴理價+（返從租年尖份×每年×租金元/月/㎡）=市場銷冤售單價600斬0元/㎡繞+（5年×12月×3隊3.3當3元/月/㎡）=800外0元/㎡B如果娃返租10年開發(fā)商指預期心躁理價+（返租等年份×每年×租金普元/月/㎡）=市場銷鋸售單價600瘦0元/堵㎡+（10年×12月×虹44呢.4袖5元/月/㎡）=113駛34元/㎡舉例說黑明202橋3/5跨/556樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

60006500648055805層

60004500418040804層

60004500398041803層

60004500486043802層60009500680056801層6000100001180012800b、樓層境銷售價距格推演待表銷售價擠格和市臂場租金崇的高低售有關，鏡并不是梳憑空定宅價60筒00元/㎡的價格盒不符合攻市場價圈值體系刃，讓物底業(yè)沒有爆溢價空被間表一：以600妄0元/㎡推演202今3/5蜂/557樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

80007800718067805層

80007000728066804層

80007500748068803層

80007500768069802層80009500786078801層8000100001180012800表二仿：以800側(cè)0元/㎡推演80厘00元/㎡的價只格不墾符合旨市場序價格孤體系位，營訂銷難胸度大202靈3/5舌/558樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

45004238408041805層

45004080368040804層45004180378041803層45004280388041802層45005500398039801層45009000118009800表三：以45膠00元/㎡推演45遵00元/㎡的價格亦低不符崖合市場茄價格體膽系，達牙不到預餃期收益20壘23巨/5使/559樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

55005380468041805層

55005080478043804層55005180480045803層55005800528046802層55006800518048001層55008800980010800表四誘：以550稻0元/㎡推演550恭0元/㎡的價格緊符合市棍場價值側(cè)體系，目建議采原用價20荷23勸/5架/560返租重鉤點：在返暢租過分程中芬要考冷慮收最租額仍與返蕉租金臭額成燃正比因為本勸項目很謊多情況笨未定，際我們?yōu)槭Ａ吮阌跐q計算和娛具有代靜表性，由就先設犬定以下掌條件：銷售辟均價80衣00元∕㎡隔，銷截售面積:49奴97乎1.捎84㎡，假去設返民租5-1疼0年的策踐略執(zhí)行崖，10葵0%銷售調(diào)。從表中句可以看冤出返租簽與租金富的密切醒關系，均如果租神金與返窄租不成虛正比就嗚會造成隱虧損返祖金荒額與市預場租價演、銷售繪價之間陣的關系20孔23慘/5揮/561開發(fā)商每年返款金額表（備注:項目總價=銷售均價8000元∕㎡×銷售面積49971.84㎡

）1至10年返租比率返款金額（萬元）（備注）每月每㎡租金第1年6%2398.6440元∕㎡第2年7%2798.4246.66元∕㎡第3年8%3198.1953.33元∕㎡第4年9%3597.9760元∕㎡第5年10%3997.7466.66元∕㎡第6年10%3997.7466.66元∕㎡第7年10%3997.7466.66元∕㎡第8年10%3997.7466.66元∕㎡第9年10%3997.7466.66元∕㎡第10年10%3997.7466.66元∕㎡返租金屆額=項目總與價×返租膏比率202前3/5嚇/5623、預期沈收益銷售收益（滿售）面積49971.84㎡（數(shù)計均是假設）假設銷售總價（按8000元∕㎡）3.997億元假設銷售總價（按6000元∕㎡）2.998億元銷售論預期丑收益總面愉積×單價=總收益20湯23增/5敘/563招商收益（滿租）面積49971.84㎡均價44.45元/月/㎡

每年租金0.2666億元5年合計：1.33億元備注：較接近市場的租金價44.45元/月/㎡

5年租金=月租×12月×5年×總面減積招商預片期收益5年預期旬招商收綿益A、44.寇45元/月/㎡202治3/5憤/564B、33培.3明3元/月/㎡5年預期綱招商收著益招商收益（滿租）面積49971.84㎡均價33.33元/月/㎡

每年租金0.1998億元5年合計0.999億元備注：較接近市場的租金價33.33元/月/㎡

5年租頃金=月租×12月×5年×總面霜積20逐23燦/5宮/5651、客戶預期收益計算按8000∕㎡物業(yè)情況單個廠房面積493.52㎡單價8000元∕㎡一年6%返租236889.6元二年7%返租276371.2元三年8%返租315852.8元四年9%返租355334.4元五年10%返租394816元6-10年10%返租金額1974080元總價3948160元前五年返租金總額1579264元第1年—第10年返租金額3553344元前10年已經(jīng)回收90%3553344元未收回10%即394816元即第11年10%即可收回成本，即3948160元（注：第六年到第十年沒有租金遞增，實際10年可收回投資成本）客戶預擺期收益按98養(yǎng)7.既04順㎡單層分專隔2個產(chǎn)考權(quán)則良單個賴廠房券面積戒是493乘.52倍㎡202股3/5濕/5662、客戶預期收益計算按6000∕㎡物業(yè)情況單個廠房面積493.52㎡單價6000元∕㎡第一年6%返租177667.2元第二年7%返租207278.4元第三年8%返租236889.6元第四年9%返租266500.8元第五年10%返租296112元第6-10年10%返租金額1480560元總價2961120元前五年返租金總額1184448元第1年—第10年返租金總額2665008元前10年已經(jīng)收回90%2665008元未收回10%即296112元即第11年10%即可收回成本，即296112元（注：第六年到第十年沒有租金遞增，實際10年可收回投資成本）202沿3/5留/567預期瓦收益=招商收姑益+銷售述收益按銷價800格0元/㎡4.99坑70劫億元=0.999夜3億元+3.99齡77輛億元（租洽價均嬌按33.傳33元/月/㎡）按銷脖價600兩0元/㎡3.997溪6億元=0.99司93排億元+2.998黃3億元（租價檢均按33.逐33元/月/㎡）代理峰商預償期收使益（100樸%滿銷多售100莫%滿足）招商106萬銷售代畫理600萬元開發(fā)商稅預期收于益202行3/5弄/568（從簽漆訂合同緣瑞之日）整個阿營銷詞周期澤劃分萄；根箭據(jù)具搜體情慮況再撇做調(diào)室整。籌備期瞇：瞞兩個汪月形象凈導入擱：蜻大約周為兩授個月腹。認籌蓄秀水期：濱大約坡為六個陵月。開盤強勵銷期：氣大約喝為六個狠月。持續(xù)劣熱銷/尾盤期慨：舟大約為葉四個月著及以上妻。4、營銷畝節(jié)奏：20部23熊/5訓/569A、工作念要點：預熱期―項目預督熱期招翼商簽約暢，內(nèi)部部認購工換作流程紀及執(zhí)行笛要點旅；強銷期―營銷草工作旗流程管及執(zhí)丟行要顧點鍬；持續(xù)期―營銷工腥作流程帶及執(zhí)行土要點。執(zhí)行識修正往來睬文件煎：《項目招奶商銷售辮情況總慮結(jié)》《項目銳策劃穩(wěn)執(zhí)行鐵修正絡方案》內(nèi)容襖：根采據(jù)招訂商銷蛾售狀控況和爽市場莖動向鄭的反份饋，獲適時少調(diào)整廚營銷己計劃肺。置業(yè)厘手冊中心叛內(nèi)容仆：根檔據(jù)項使目優(yōu)圍勢編暈選的分租賃腰購房祥須知灘、各駁階段副項目念業(yè)態(tài)辨賣點鼠的序卻列乓。20哨23朱/5東/570項目袍運作年組的房誠確定人員塑的到某位項目入春市效益分蓮析盈利敘模式營銷構(gòu)箱架、物勸料定位入市確認河執(zhí)行B、工作捧計劃作龜業(yè)表招商錫方案四確認推廣聾步奏艇制定招商費腹用投入租、售汗節(jié)點控牲制招商、礎營銷執(zhí)竭行方案畢動態(tài)比調(diào)整營銷屯強力紹執(zhí)行后期餓服務傷工作綜合資材源分析鐮提煉項目發(fā)蕩展模式市場定拔位及業(yè)陜態(tài)方案行業(yè)淹環(huán)境倘分析市場競誼爭環(huán)境盯分析目標消燭費群環(huán)禍境分析20趨23嫌/5棒/571定位階段（籌備期）招商人員進駐，招商策略制定、招商方案確定、招商資源配置、銷售方案制定入市階段（形象導入）客戶資源搜集整理、團購方案制定，策劃推廣計劃、項目VI設計、項目包裝、宣傳品設計、成交流程設計執(zhí)行開盤階段（蓄水期）全程和階段性策劃案制定和項目開盤執(zhí)行、案場招商、銷售執(zhí)行、客戶資源搜集整理持續(xù)旺銷階段（強銷期）后續(xù)方案調(diào)整、政府機構(gòu)對接、金融服務引進、配套服務規(guī)劃、企業(yè)注冊輔助等等。收盤階段（尾盤期）后期客戶服務、解決滯銷、尾盤、入伙、開業(yè)C、工塘作計療劃作舉業(yè)成么果表詞現(xiàn)202貓3/5吩/572D、拾市場尸測試根據(jù)恢房地況產(chǎn)市急場交拴易的崇一般川規(guī)律姻，房昂地產(chǎn)嬸通常時有三良個黃金銷街售周期：4-5月、9-識10月，12月-次年1月中下泛旬。其他訪時間沃通常析為房漲產(chǎn)銷辛售的夏淡季罷。因垮此，腿在整掏個房跳地產(chǎn)扁開發(fā)幟的營利銷部麥署方受面通航常在演淡季畝進行信營銷好籌備柔、推糕廣和較客戶額積累內(nèi)工作棕，在碧旺季花進行汽房地脂產(chǎn)的粥集中聯(lián)銷售廣，解周決房粘源去夕化問飛題。202口3/5晨/573項目冰現(xiàn)場體驗、介推介說氧明會等各種市糖場、各鋪工業(yè)園隸區(qū)、各第種展示削會、等唱派發(fā)DM單上面柔直接債與商家灰溝通，形成撤點對點念的營銷202睬3/5抱/574預計飼：初步將冶招商期活間定位2年，招商口過程有差購買的舍客戶就鞠直接銷膀售，第悼一年完均成整體宴招商的30吊%，第二年遍上半年挖完成整構(gòu)體招商風的20槍%，下半邪年完成20%，兩年共計完鴉成招商么的70%，另萬外30%自持（洪和投資承客）。202晃3/5行/575我們會雁建立一心套完善慢的客戶衛(wèi)檔案對每竭個客頂戶實浩行動州態(tài)管羊理。保障招商工作的存順利推錘進為銷售工作提感供支撐為后期傳服務打肆好基礎城。5、客戶檔雁案建立飄歸類：202敵3/5訓/576項目稿的定價淡策略是整案構(gòu)的靈賞魂，我挑們根精據(jù)不淡同的拖時間校節(jié)點丑制定團相應叨的營銷策熱略在項糾目入乳市前阿，根曉據(jù)項近目特憐點，塵對項帽目進涌行合理碎的有近計劃的銷控，控撥制項列目招線商、粉銷售然走勢厚。對1層（包封括價傾格、障面積洲等）收進行讓合理銷控，讓產(chǎn)品價午值最大灑化，提升射項目實蛾收均價奸。2-桌6層物業(yè)滑，在招早商過程滋中采用俱擠壓、廚劃分區(qū)擺域發(fā)售鉤，保證踢價格基羊礎上，卸保證其離租售率臣。營銷期啄望值過削高會影響摘銷售周治期甚至榆讓整個杰物業(yè)滯余銷，增役加項目誰風險。而我越們所毛采用合理病的價抗格入旱市會帶來纏項目旺椅銷局面?？偨Y(jié)音：202丹3/5恒/577整合營秧銷推廣麻（IMC迎)模型整合專和實澆施營巡壽銷推誰廣策粒略，峰監(jiān)督永、評卵估和敲控制蠅整合脫營銷茶推廣王方案營銷推嶼廣對目鉛標受眾小的影響力；從了解地到行動營銷目標營銷營銷策略制定整合營銷推廣方案推廣方案分析銷售形勢分析營銷規(guī)劃研究預算決策銷售促進銷售促進目標銷售促進策略公共宣傳公共關系公共宣傳公共目標公共宣傳公共策略人員銷售人員銷售策略人員據(jù)銷售認目標廣告媒體策略訊息策略廣告目標五、推聚廣策略紋建議20像23虛/5感/5781、宣傳查推廣模謝式首先必到須明確印到底本末項目的咸營銷推施廣主線虜索是什搖么。針對慰本項務目我們主董張采用哥；區(qū)域共推廣+產(chǎn)品乎推廣巖的模忽式進掌行宣虎傳。20繞23融/5頑/5792、推廣服理念賣項迷目，絨先賣宜區(qū)域經(jīng)開區(qū)略的產(chǎn)業(yè)儀特性和舟優(yōu)惠政驚策是企麥業(yè)的孵臣化器，鉛潛力無店限。賣項容目，射先賣蓄產(chǎn)業(yè)項目鵲整體哈定位鞠為總嗎店經(jīng)榜濟，似起點挨高，炮集群己化，聲提供欺濃厚寇產(chǎn)業(yè)余氛圍劇。賣產(chǎn)品雨，更賣大生活在總店較經(jīng)濟園廟區(qū)工作掃，不僅遇是工作雙那么簡批單，配慣套完善蓬，生活剖便利。賣產(chǎn)品籃，更賣定服務提供宴的不診僅是斯最具拖經(jīng)營盛成本緒優(yōu)勢專，管胖理方鉆面全殺部按聾照現(xiàn)湖代園栽區(qū)理打念進踩行。20季23恥/5嘗/5803、宣傳演推廣渠和道招商黃與銷訓售不蒜是要魚有多樣高的累知名日度，拐而是桶要有火針對隸性和撐有尾效性舍，直作接決定司了項目的衫客戶能不能舊找到你洪。工業(yè)地胖產(chǎn)的客鹽戶具有掘一定的隱秘性和稀缺性，通常推強廣的有水四大傳施播渠道類：網(wǎng)絡轉(zhuǎn)、行棵業(yè)、廟戶外兔、展紅會論燦壇。因此我寨司建議溜本項目織廣告推炸廣渠道剃策略盡旅量做到貴有的放扶矢。才會形牌成一個脊相對完遲整的項仰目營銷植推廣體坑系，會形辟成非逆常實準效的蓋工作們流程書。20炭23攤/5申/581推廣愉規(guī)劃婚流程選定廣相告公司披（推薦辣選擇合劣作廣告練公司，撕最終由喝甲方選糧定）20捉23詠/5鐘/582中心湖內(nèi)容錯：廣告戰(zhàn)淋略目標項目僑分析植及廣頭告定許位主題及傍廣告語咳提煉廣告創(chuàng)擇意表現(xiàn)工作主妥題：分階段喚廣告策枝略及計勢劃分階疾段媒遮體策站略及忍發(fā)布躍計劃投放頻吐率及規(guī)極模、預絡算202床3/5劣/583工作內(nèi)日容VI、推忘廣主拿題。孝方式伍、渠倍道、卷策略艙、步辣驟，準項目意形象協(xié)包裝較的類第型、佛風格俯，業(yè)圣態(tài)招標商和媽銷售訊的入駐市時汪機、尼節(jié)奏勒、付積款策膊略、包附加菜促銷擦手段忘。項目形介象界定喉和推廣租目標戰(zhàn)，媒介警選擇與渠組合，胃宣傳推核廣方案禍的擬定脊，宣守傳推廣艱費用的金估算，默產(chǎn)品回推