大型城市綜合體前期策劃案

總論部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分報告思路與結(jié)構(gòu)項目分析項目思考項目定位營銷策略123本項目作為中心區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目之一，對整個中心區(qū)功能升級、舊城改造，以及卓越集團(tuán)的品牌價值起深遠(yuǎn)的影響；本項目操作難度大，對資金要求高。需要準(zhǔn)確的定位和市場預(yù)見性、合理的開發(fā)節(jié)奏以及科學(xué)的營銷方式。對項目的理解本項目由寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店四種不同的物業(yè)形態(tài)組成，為中心區(qū)唯一的大型復(fù)合型的都市綜合體項目；1我們的思考四個地塊相互獨(dú)立，優(yōu)劣不一，如何解決統(tǒng)一性問題，尤其是商業(yè)部分如何揚(yáng)長避短，實(shí)現(xiàn)價值最大化與可持續(xù)經(jīng)營？各業(yè)態(tài)的市場特征和價值規(guī)律不一，如何平衡各業(yè)態(tài)之間的矛盾和沖突？如何根據(jù)需求科學(xué)規(guī)劃設(shè)計方案，在挖掘本項目最佳價值點(diǎn)的同時，降低整個項目的開發(fā)成本，增強(qiáng)競爭力？如何平衡短期資金回收與利潤最大化的矛盾？核心問題的界定如何科學(xué)規(guī)劃本項目各業(yè)態(tài)的組合定位，使其既能有效規(guī)避未來市場風(fēng)險，又能打造差異化的核心競爭力？12345項目的核心問題2我們的思考解決問題的思路3我們的思考153246在深入研究市場的基礎(chǔ)上建立分析模型，尋求最優(yōu)化綜合體開發(fā)模式平衡在風(fēng)險較小化與利潤最大化之間的矛盾，制訂科學(xué)的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位結(jié)合同致行多年對商業(yè)地產(chǎn)的策劃經(jīng)驗，深入分析地塊價值，結(jié)合不同業(yè)態(tài)的價值規(guī)律，對總體規(guī)劃及設(shè)計提出最優(yōu)化的建議結(jié)合市場及開發(fā)戰(zhàn)略，制訂最佳的開發(fā)節(jié)奏及推售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)最佳的投資收益功能互補(bǔ)，降低配套成本，提升競爭力改造價值觀，提升客戶價值的同時，降低開發(fā)成本報告思路與結(jié)構(gòu)項目分析項目思考項目定位營銷策略中心區(qū)現(xiàn)狀與格局

1中心區(qū)規(guī)劃★卓越世紀(jì)城寫字樓規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃住宅規(guī)劃深圳的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游中心▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀(jì)城酒店酒店規(guī)劃234開發(fā)初具規(guī)模，區(qū)域價值在未來三年尚有較大提升空間；寫字樓投資市場興旺，大型企業(yè)比例偏低，價格與價值存在一定背離；區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內(nèi)商業(yè)氛圍仍處于培育階段；住宅供給嚴(yán)重不足，價格上漲趨勢明顯，存在較大市場機(jī)遇；12中心區(qū)格局5深圳高星級商務(wù)酒店最為密集，同時也是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。商務(wù)格局★卓越世紀(jì)城供求階段性及結(jié)構(gòu)性失衡明顯，區(qū)域商務(wù)價值未充分挖掘，導(dǎo)致與價格存在一定背離，前景看好；投資市場興旺，但價格敏感性較高，其份額在2019年將逐漸走低；隨著加入WTO保護(hù)期的結(jié)束，國際國內(nèi)實(shí)力客戶購買比例將明顯提高；2019年以后市場將趨向平穩(wěn)，基本實(shí)現(xiàn)供求平衡。商業(yè)格局★卓越世紀(jì)城由于缺乏大型商業(yè)體的帶動，中心區(qū)商業(yè)呈點(diǎn)狀零散分布，業(yè)態(tài)單一，人氣難以聚集，租售市場表現(xiàn)冷淡，整體空置率超過30％；隨著區(qū)域開發(fā)的不斷成熟，商業(yè)業(yè)態(tài)將進(jìn)一步豐富和完善，大型購物中心、百貨商場、超市、專業(yè)店陸續(xù)進(jìn)駐中心區(qū)，太平洋百貨、家樂福、華納影院等國際一線品牌強(qiáng)勢進(jìn)駐，商圈地位和影響力提高；區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內(nèi)商業(yè)氛圍仍將處于培育階段；發(fā)展商整體持有或引進(jìn)國際投資基金將成為中心區(qū)商業(yè)主流開發(fā)模式。住宅格局★卓越世紀(jì)城目前中心區(qū)住宅開發(fā)僅限金地崗廈改造片區(qū)，隨著區(qū)域國際化程度的提高及商務(wù)氛圍的日益濃厚，對住宅的需求量將大大提高；受供給不足的影響，價格上漲趨勢明顯，存在較大利潤空間；居家型住宅開發(fā)已基本結(jié)束，商務(wù)配套型公寓將成為中心區(qū)未來需求及開發(fā)熱點(diǎn)。酒店格局★卓越世紀(jì)城▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀(jì)城酒店隨著進(jìn)駐片區(qū)實(shí)力企業(yè)的增多，酒店客房供不應(yīng)求的矛盾越來越突出，南山及羅湖分流了大部分中高端及高端商務(wù)客戶；中心區(qū)將成為深圳高星級商務(wù)酒店最為密集，同時也是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。項目區(qū)位

卓越世紀(jì)城位于中心南區(qū)CBD中心軸線以東，國際會展中心正東面，地理位置十分優(yōu)越。東：海田路南：福華四路西：金田路北：福華三路區(qū)位概況分析榮超項目新世界中心金中環(huán)財富大廈大中華時代廣場卓越世紀(jì)城周邊環(huán)境相對混雜位處中心區(qū)西南角，展示性不足受天橋等因素影響，交通組織欠佳景觀資源相對薄弱現(xiàn)代國際榮超經(jīng)貿(mào)中心時代廣場二期嘉里項目星河發(fā)展中心項目機(jī)會與價值

...……1機(jī)會點(diǎn)寫字濫樓中心詠區(qū)戰(zhàn)煉略地妙位的防提升宴將有貓力促常進(jìn)寫寄字樓斧價值隨的實(shí)漠現(xiàn),高端俗市場即供求照趨于泰平衡橋，中右端和跨中高創(chuàng)端處奮于供縱應(yīng)空桶白點(diǎn)商業(yè)市級商歐圈逐步密形成，尸商業(yè)價純值凸現(xiàn)飽，高檔斃和中高賀檔綜合摔商業(yè)、主題化俊特色商驚業(yè)存在料較大市調(diào)場機(jī)會酒店五星愿級酒籍店競嬸爭異城常激溪烈，軟四星傷級酒索店存躲在較褲大機(jī)纏會住宅高檔商疏務(wù)公寓豈及國際穗公寓將字是中心忘區(qū)未來悄的稀缺雙產(chǎn)品234城市測綜合伴體，崖提升醉項目際品牌瞇價值擴(kuò)和市涌場整旋合力乏，滿騎足多甚元市品場需潑求300米超器高層擔(dān)物業(yè)管提升莫項目深的整晶體形著象和煤價值大規(guī)鏡模商祖業(yè)配遲套如杜能科含學(xué)定蟻位，綱將有糖利于季提升油整個終項目哄的開級發(fā)價椅值公寓課既填孝補(bǔ)了記商務(wù)艘居住鍵的市怠場空淋白，電又強(qiáng)溉化了膝國際霞化的餓形象盡氣質(zhì)12價值肅點(diǎn)5酒店徑功能墓對寫蘭字樓桶和公靠寓的棚價值遞提升徹作用兵明顯難點(diǎn)綠與矛抖盾點(diǎn)234超高層辱寫字樓器存在一嶄定的銷歡售壓力坡，需重涼點(diǎn)突破四個燒地塊釀相對欺獨(dú)立希，如欠不突葬破傳甜統(tǒng)思唇維，顏將嚴(yán)弓重影控響商彼業(yè)價背值項目訂規(guī)模瘦大，竭功能畝多，想容易遭給市廈場造老成形鏡象識攤別的汁混亂開發(fā)周捷期長，孟市場不箱確定因臭素多圓，存在致一定的砍市場風(fēng)旬險11難點(diǎn)沖突沖突沖突2矛盾吵點(diǎn)人流沖中突裙樓商軌業(yè)公寓寫字樓中高端凈寫字樓高端遮寫字靠樓檔次渣沖突矛盾點(diǎn)沖突沖突沖突公寓矛盾腹點(diǎn)形象概沖突沖突沖突沖突商務(wù)蘿人士居家殊人士購物劣人士報告思黨路與結(jié)候構(gòu)項目分羨析項目思恭考項目定港位營銷禍策略總體開海發(fā)戰(zhàn)略——打造深艙圳標(biāo)志串性的都防市綜合儀體他是深憤圳最具抱特色的膠建筑集占群之一他是深刃圳最具頓影響力真的都市霜綜合體須之一他是卓盒越品牌恨影響力粉的真正杏升華總體召戰(zhàn)略刃定位關(guān)于稅戰(zhàn)略染目標(biāo)形的思妨考……以銷售摩和資金斥回籠為攤第一目幫標(biāo)？以樹立傲品牌和漢形象為填第一目計標(biāo)？品牌趙與銷緒售速他度兩待者都庭要……？我們的飯戰(zhàn)略目侮標(biāo)？√“集”——受各項亞目同合時動鳳工，端形成劑規(guī)模繡效應(yīng)饅；多劃業(yè)態(tài)崗整體呈推廣購，以抗規(guī)模全化、塔復(fù)合崗化增鏡強(qiáng)品僑牌影陷響力箱和市身場整梨合力絹，實(shí)葛現(xiàn)價吸值的優(yōu)最大?；弧吧㈦m”——結(jié)武合開發(fā)脫戰(zhàn)略和鮮市場需偽求的，健分階段抖分步驟宅逐步推站向市場厚，價值尋不斷走深高，實(shí)廈現(xiàn)利潤柿最大化寧。集為寸大，謠散為您活如何實(shí)效現(xiàn)戰(zhàn)略凝目標(biāo)……以30古0米寫嶺字樓勾作為要形象朵支點(diǎn)驢，撬葉動整尺個項錯目價懼值；“什么促樣的客師戶決定慚了什么狼樣的價棵值”，寨通過引癥進(jìn)寫字葡樓和商迷業(yè)優(yōu)質(zhì)客漢戶提棗升整犧體價能值；以主題判化和特悼色化的站差異化田形象氣臉質(zhì)，增奶加項目蹦附加值駱。如何游實(shí)現(xiàn)縫戰(zhàn)略蝴目標(biāo)……山不在滿高，有寇仙則名水不獻(xiàn)在深遙，有買龍則中靈開發(fā)麥模式1開發(fā)模告式模式1均衡開發(fā)模式Complex=office（辦公）+shopping（商業(yè)）+hotel（酒店）+apartment公寓+……

都市票綜合磨體開鴿發(fā)的穿四種銷模式模式2以寫字樓為主導(dǎo)的開發(fā)模式Complex=office（主）+hotel+shopping+apartment+……模式3以酒店為主導(dǎo)的開發(fā)模式Complex=hotel（主）

+office+shopping+apartment+……模式4以商業(yè)為為主導(dǎo)的開發(fā)模式Complex=shopping（主）+hotel+office+apartment+……案例（甜香港太忙古廣場站）模式1：各回項功級能均剝衡發(fā)劣展位于駁香港哲及九恰龍(荃灣)兩條地叼鐵線的猴交匯點(diǎn)甲級寫微字樓+頂級購代物中心+五星險級酒擁店+頂級酒走店式公懷寓定位為——香港講最頂穩(wěn)級的廈綜合撇體物漸業(yè)案例冊（廣控州中產(chǎn)信廣烤場）定位戴為——廣州哈最頂紅級的潮超高逆層寫更字樓超高層尾寫字樓+公寓+小型籍購物臺商場位于廣槽州南北帥向的城獵市新中奪軸線上/南向天犬河體育拋中心及宜珠江新扯城區(qū)/北靠廣禿州火車免東站、專港穗直搖通火車剛站及地恒鐵2號線總蝕站模式2：以羽寫字統(tǒng)樓為磁核心豈功能模式3：以艷酒店棵為核積心功宰能案例（忌上海商放城）五星哭級酒電店+豪華啞公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂樣級國際沸化綜合疾體"陳ci刷ty筑w宋it攀hi貓n響a儀ci鋤ty總"上海商脖城位于累南京西鴉路，是柏成熟的砍商務(wù)、伐酒店區(qū)己域?？偡鼋ㄖ娣朔e18檢.5萬平紋方米浴。由瘦一個數(shù)五星甲級酒堡店、嚇擁有47波2間豪遷華公揭寓、烈國際獻(xiàn)水準(zhǔn)安的辦況公大朝樓、25序00晝0平方米例世界知督名品牌摘的購物齊商場、彩以及其屠它各種請設(shè)施組側(cè)成。案例（微深圳華煮潤中心紡）25萬M2的購物擦中心和賢步行街僅，2座甲級泛寫字樓像，3座酒究店式止公寓醒，一憂座超齊五星撕級凱怪悅酒史店，即總建腿筑面弓積48萬平鑒方米蹄。模式4：以項商業(yè)塞為核梢心功藝能開發(fā)模痰式符合芹總體播開發(fā)驗戰(zhàn)略展，從蒙整體計上提反升項起目的然競爭熱力，騙且市善場風(fēng)姿險小以寫字儲樓為主兆導(dǎo)將增帖大市場股競爭風(fēng)橋險，同庸時難以鎮(zhèn)打造差龍異化競遞爭優(yōu)勢酒店線為還悼建物垂業(yè)，創(chuàng)且規(guī)藝模有淡限，墾檔次才相對軟不高佛，不策可能許成為促項目頂開發(fā)蜜的主瞇導(dǎo)3.封6萬㎡妥的體毀量不散足以幕支撐邁整個欠項目以酒店為主導(dǎo)的開發(fā)模式以商業(yè)為為主導(dǎo)的開發(fā)模式以寫字樓為主導(dǎo)的開發(fā)模式均衡開發(fā)模式總體規(guī)俱劃建議23430任0米超高卷層物業(yè)悶樹立項鋤目及區(qū)貫域價值歡標(biāo)桿，折帶動項令目整體沿價值提解升還建物腦業(yè)集中抓規(guī)劃于B地塊，飽并在定鋤位及檔芹次上與教自有物怠業(yè)形成灶差異寫字論樓集翼中規(guī)奔劃于俱商務(wù)制開發(fā)楊價值覽最高蜓的A和C地塊錘，定撲位上論體現(xiàn)烏差異商業(yè)蠻集中縣規(guī)劃券于A和C地塊，拆同時在珍業(yè)態(tài)規(guī)匯劃及結(jié)牽構(gòu)設(shè)計艷上做整港體考慮15D地塊同功能暫規(guī)劃績相對蠅單一謠，周咱邊干松擾最枝小，攝利于勤公寓偶價值英的提地升1地塊價船值挖掘經(jīng)濟(jì)指尤標(biāo)地塊名西地塊建筑容積率15建筑面積商業(yè)面積16000平米建筑高度或?qū)訑?shù)裙樓3層，塔樓300米辦公、旅館面積178013.6平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側(cè)≥3米，南側(cè)≥4.5米，西側(cè)≥6米，北側(cè)≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一棟塔樓，可通過二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場，與東側(cè)廣場形成整體沿中心七路和廣場周圍設(shè)置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機(jī)動車停車位900個2總體并規(guī)劃泛布局地塊名東地塊建筑容積率8建筑面積商業(yè)面積20000平米建筑高度或?qū)訑?shù)裙樓3層，塔樓120米辦公、旅館面積117871.52平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側(cè)≥3米，南側(cè)≥4.5米，西側(cè)≥6米，北側(cè)≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米東北、東南角各布置一棟塔樓，可通過二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場，與西側(cè)廣場形成整體沿中心七路和廣場周圍設(shè)置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機(jī)動車停車位650個經(jīng)濟(jì)恩指標(biāo)總體戲規(guī)劃寄布局總體規(guī)盆劃布局宗地價晉值解析A地塊形象展?fàn)T示及開晝發(fā)價值味最高的庸地塊，樣功能上仁考慮盈碰利性最號佳的物邪業(yè)形態(tài)——寫字樓領(lǐng)和商業(yè)百。總體婆規(guī)劃貨布局宗地價井值解析B地塊受立虎交橋鋼和缺慈乏展綿示面頁等因繼素的聯(lián)影響證，其英開發(fā)俱價值真最小炎，10萬㎡還建備部分股可集椅中規(guī)絮劃。總體瓦規(guī)劃升布局宗地價價值嗚解析C地塊定位上級與A地塊抗形成索有效禮補(bǔ)充移，依艦附于A地塊曉并實(shí)誤現(xiàn)其桑價值娘的最掩大化犁延伸——適合棵開發(fā)而寫字峽樓和咳商業(yè)鼻，同悅時強(qiáng)救化商犯業(yè)部喂分與A地塊織的整胞體性夸。總體惹規(guī)劃蕉布局宗地價堪值解析D地塊形象展將示和人蠢流組織出較差，捆寫字樓尿及商業(yè)鍛開發(fā)價賠值相對社較弱，醬由于周惹邊干擾煉因素最系少，適后合開發(fā)津高檔次殖公寓，差依托于A、B、C地塊赤實(shí)現(xiàn)慕價值晃最大盜化。A地塊(超高層甲級寫字樓)——高度274.3米（通過增加構(gòu)筑物達(dá)到300米）——標(biāo)準(zhǔn)層2000㎡——層高4.1米（設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板）——中央空調(diào)B地塊(寫字樓、公寓、酒店聯(lián)體)——高度212.6米——標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡——層高：寫字樓3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米——中央空調(diào)C地塊(高層甲級寫字樓)——高度97.9米——標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡——層高3.7米——中央空調(diào)D地塊(頂級國際公寓)——高度95米——標(biāo)準(zhǔn)層1600㎡——層高3.3米——分體空調(diào)總體宣規(guī)劃慘布局總體吩規(guī)劃濱布局地塊名稱A地塊建筑面積辦公115200㎡共計129200㎡商業(yè)14000㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上65層裙樓3層寫字樓58層避難層4層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下5500㎡共計145700㎡裙樓一層4000㎡二、三層5000㎡塔樓2000㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m274.3m塔樓4.1m塔樓237.8m避難層5m避難層20m車位地上25個共計475個地下450個總體規(guī)蟲劃布局3層裙司樓28層寫趁字樓14層公寓9層酒店余客房地塊名稱B地塊建筑面積寫字樓50000㎡共計102000㎡（2000平米商業(yè)非還建面積）公寓25000㎡酒店25000㎡商業(yè)2000㎡（臨街）建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上57層裙樓3層寫字樓28層公寓14層酒店9層避難層3層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下5000㎡共計117000㎡裙樓3000㎡寫字樓1800㎡公寓1800㎡酒店1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m、5m裙樓16.5m212.6m寫字樓3.8m寫字樓106.4m公寓3.3m公寓46.2m酒店3.5m酒店31.5m避難層4m避難層12m車位地上25個共計425個地下400個總體規(guī)膛劃布局地塊名稱C地塊建筑面積辦公39600㎡共計56600㎡商業(yè)17000㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上25層裙樓3層塔樓22層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下4000㎡共計68600㎡裙樓一層5000㎡二、三層6000㎡塔樓1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m97.9m塔樓3.7m塔樓81.4m車位地上25個共計350個地下325個總體墓規(guī)劃淘布局地塊名稱D地塊建筑面積公寓39585.12㎡共計44085.12㎡商業(yè)3000㎡會所1500㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上27層裙樓1層會所1層塔樓25層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下4000㎡共計56085.12㎡裙樓3500㎡塔樓1600㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m裙樓6.5m95m會所6m會所6m塔樓3.3m塔樓82.5m車位地上25個共計300個地下275個地塊建筑面積㎡辦公面積㎡商業(yè)面積㎡公寓面積㎡酒店面積㎡高度m標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡標(biāo)準(zhǔn)層高m車位空調(diào)A地塊12920011520014000————274.320004.1475中央空調(diào)B地塊1020005000020002500025000212.618003.3/3.5/3.8425中央空調(diào)C地塊566003960017000————97.918003.7350中央空調(diào)D地塊44085.1——300039585.12——9516003.3300分戶空調(diào)合計331885.122048003600064585.1225000——————1650——總體澆規(guī)劃假布局項目熔各指辮標(biāo)匯遮總統(tǒng)驅(qū)計總體桿形象牛定位——CBD國際商錫務(wù)旗艦突出核棉心價值突出規(guī)果模效應(yīng)突出蹤蝶功能都復(fù)合紋型商業(yè)單敬獨(dú)定位范，規(guī)避敬矛盾點(diǎn)1總體形起象定位突破方紹向2案名腐推介卓越中勺央廣場釋由：金融業(yè)味為深圳貼的三大浪支柱產(chǎn)懼業(yè)之一傍，具格有良好炒的發(fā)展還空間；“國際瀉金融中宇心”擁競有較高芹的認(rèn)知婦度和美警譽(yù)度，洲對物業(yè)飲的品質(zhì)脾和形象治有較脆強(qiáng)的甩支撐雖；環(huán)球擴(kuò)金融管中心備選依：報告思僅路與結(jié)攔構(gòu)項目姜分析項目僻思考項目定徐位營銷浙策略總體營縮慧銷策略品牌纖策略1中心區(qū)最高中心區(qū)檔次最全中心區(qū)功能最全中心區(qū)規(guī)模最大一個真正的城市運(yùn)營商必須催通過荷持續(xù)盆的品湊牌滲足透和斑形象早宣傳躲，與長市場王進(jìn)行川長期欠的交控流（捷包括迫：社循會責(zé)史任、崇文化植、理瞧念、跑品味宏、服若務(wù)、進(jìn)營銷輝……茄），淘才能碑實(shí)現(xiàn)鼻項目勺價值知最大上化。品牌策勺略之長騙期思靈維價值鏡觀創(chuàng)密新形象創(chuàng)遵新服務(wù)創(chuàng)血新營銷創(chuàng)禿新品牌聰策略之創(chuàng)新升思維2推盤節(jié)皮奏都市輩綜合步體推拖盤模視式模式一形象內(nèi)主導(dǎo)綠模式模式二資金祝主導(dǎo)縱模式模式三資金+形象鄭模式都市綜簽合體推蛙盤模式躁一高端寫岡字樓國際公烘寓+中高端網(wǎng)寫字樓商業(yè)形象主躍導(dǎo)模式推盤節(jié)戚奏推盤節(jié)離奏都市綜桃合體推笑盤模式葉二國際片公寓中高存端寫歌字樓高端纏寫字隨樓商業(yè)資金悟主導(dǎo)陜模式推盤塊節(jié)奏都市擇綜合臟體推璃盤模仗式三中高盒端寫堂字樓高端寫筆字樓+國際丈公寓商業(yè)資金+形象模式推盤節(jié)站奏綜合體影推盤模其式三為嘩項目的遞最佳選禁擇中高端堪寫字樓(C地塊)高端節(jié)寫字劍樓+國際盟公寓（A/D地塊鍛）商業(yè)資金+形象模式由于外項目課是整健體開菌發(fā)，枝結(jié)合繁工程面進(jìn)度普，C地塊10凈0米寫字敢樓先行靜入市并起迅速實(shí)動現(xiàn)銷售，在10稠0米寫字宿樓銷售專中期開嶺始國際慶公寓和300米寫字術(shù)樓高端永客戶的畏招租，100米寫問字樓近銷售辦尾盤紐奉開始300米寫字饅樓銷售鏈，裙樓拍沿街商互業(yè)在300米寫它字樓駕銷售替的中誤后期費(fèi)銷售佩。商失業(yè)主眉力店煮招商瓜工作前從項量目規(guī)斥劃設(shè)量計時制即開被始。年08年07年國際伯公寓100米寫字節(jié)樓09年10年營銷工宣作組織商業(yè)攀銷售300米寫塘字樓商業(yè)招狂商寫字樓部分總論錫部分寫字騙樓部貫分公寓部彈分酒店部析分商業(yè)部斥分報告宴思路煙與結(jié)損構(gòu)客戶解春讀市場掃戀描項目定條位宏觀今市場議分析1歷年托銷售旦分析20裙19年上半什年累積勤銷售16.曬93萬平米娃，同比暫上漲21.防10%。預(yù)恒計全充年銷違售面伴積可煉突破30萬平舌米。0.挑005.夕0010.折0015鋪.0狼020.猜0025.濾0030貸.0蝦035.袍0020泊1920紹1920哭19200話020查19201垃920拍19201襯9201屢932.釀33201飲928倉.4遇928宏.8芝822唱.0蘆615.燒0212理.1津911禮.0名117.篩9419.培4927.克1520餐19上半年16.墨93２月銷售主面積010000200003000050000五月六月十月十一月十二月四月11556一月二月三月2019-20194594687484029052717388181948923746297356000005年第四耕季度集趙中入市隨面積達(dá)50多萬氧平米板，導(dǎo)銹致05年底肅銷售蔥出現(xiàn)宜井噴討現(xiàn)象獸，并疾延續(xù)惠至06年一月有；受春蔽節(jié)及各蓋樓盤低瓦區(qū)放量厲基本結(jié)機(jī)束的影論響，2月份銷形售勢頭郊回落，照在供求霞兩方面蕩因素的蟲推動下炎，銷售拖轉(zhuǎn)入下增一輪上叢升通道醒。3價格強(qiáng)分析201吧9上半斗年寫紡字樓葡成交把均價142聾59元/平米，飼同比上必漲22.壩3%；受新歇盤入市錫的影響伍，第二底季度成束交均價齊有所回月落。050常0010催00新020茅00紅0150踩00銷售因價格1Q2Q3Q4Q1Q2Q201歇9-2裁01911千75船411強(qiáng)55魔912述01吐9138肺8514暈95住3137異71走勢膏預(yù)測02040608010歪020型19201掘9201盟9201仿920口0020豈19201謎9201森920暑19201孫9201疊9銷售徹面積32懇.2印328寨.8證822.險0615.麥0212韻.1宮911.釋0117葵.9恰419詳.4薯927.磚1528殖.4椅935批準(zhǔn)愚預(yù)售柜面積88沈.5決72428饒.7子326.沸5412.何343.爬3223粥.7系5355070501供求總量201饅9年深爹圳寫字建樓的批哨準(zhǔn)預(yù)售龍面積達(dá)繭到新的校頂峰,澆短期內(nèi)戒總體供度求矛盾閉突出,孝預(yù)計201從9年供核求趨保于平思衡，訪中長喘期看熱好.201碰935552供求結(jié)構(gòu)目前寫判字樓市圾場供求鮮結(jié)構(gòu)性歪矛盾突敘出，高做端寫字扁樓供應(yīng)眾過剩而稠中端和外中高端臂市場相吩對短缺煤，受“梳高端市唱場低端見化”規(guī)營律的影綱響，未燙來兩年原深圳寫埋字樓的傍供給結(jié)已構(gòu)將從蛇“沙漏鏡型”向“遭橄欖題型”援轉(zhuǎn)變遵。高端氧市場中高蹄端市什場低端市幕場低端禁市場高端先市場中端福市場3價格走勢結(jié)合嫂深圳喇寫字電樓目塘前的嶼發(fā)展父態(tài)勢汪及同萌致行氏對深章圳寫誤字樓菊的研太究判骨斷，201向9年深經(jīng)圳寫燦字樓迅價格著上漲呼幅度你預(yù)計坊在20%左右（敘低于201穗9年25托%的上析漲幅撐度）凱，將河達(dá)到漠歷史造性的150弟00元/㎡。未來奸兩年內(nèi)堪市場將艦處于穩(wěn)田定增長騙期，在嬸供求逐布漸趨于碎平衡的統(tǒng)情況下約，受土側(cè)地資源讀稀缺性噴及整體督經(jīng)濟(jì)環(huán)善境利好世的雙重肢因素影艱響，價悲格將以15%左右秩的增零幅穩(wěn)計步增涂長，矛預(yù)計201傍9年全救市均逼價將瓣達(dá)20高00賓0元/㎡。050厭00100滑0020舟00建0150咐00銷售穿價格124抽91201枕9年201絕9年10渴16舌4201繭9年99奧9720充19年150逝0020誰19年17嘉00混020際19年20崖00屋0競爭環(huán)驚境分析05年06年05年現(xiàn)代國銜際大中央華廣章場嘉里項需目新世界瀉中心榮超項另目（原雞江勝）財富大腿廈07年08年星河發(fā)遵展中心年09時代廣騙場二期卓越世接紀(jì)城2008年以前中心區(qū)推出的寫字樓基本銷售完畢；項目的主要競爭對手：榮超項目（原江勝大廈）、嘉里項目、高交會館項目；從市場環(huán)境及自身優(yōu)勢來看，項目有充分的理由做市場的領(lǐng)導(dǎo)者。高交會略館項目1福田中心區(qū)寶安耐擁有條強(qiáng)大腹的產(chǎn)答業(yè)支鋸持，隆是珠浪三角繞唯一歡的擁鉗有空辯港和你海港漫的區(qū)紗域，20狠19年寶安夸寫字樓木拍賣樓房誠面地價例已突破600傅0元/平方米匆，預(yù)示努寶安將裕成為下盯一個開句發(fā)熱點(diǎn)嫌片區(qū)，千將分流信深圳中擁心區(qū)的門部分高俘端實(shí)業(yè)斷、物流濤、貿(mào)易冷客戶。寶安中坑心區(qū)規(guī)停劃寫字枝樓超過40棟，潛拌在開發(fā)語量近80萬平方視米。2寶安中心區(qū)地塊號地標(biāo)單位價格（萬元）占地面積（M2）總建面（M2）辦公（M2）商業(yè)（M2）樓面地價（元/M2）A002—0012榮超地產(chǎn)140006649246002000640005691A002—0013榮超地產(chǎn)100006028208001702830004807A002—0020俊業(yè)地產(chǎn)14400544023230197303500619820迫19年4月12日寶哪安區(qū)氏政府扭進(jìn)行愁第一刺次商殼業(yè)辦勢公土耕地拍驗賣報告洪思路詳與結(jié)憲構(gòu)客戶校解讀市場貨掃描項目撲定位客戶構(gòu)成2019上半年2019年3%30%8%7%13%12%16%6%2%37%5%8%9%14%18%7%其他投資類科技類中介服務(wù)實(shí)業(yè)類物流貿(mào)易金融類2019年6%10%4%5%20%8%30%17%2019年12%15%5%8%18%10%22%10%投資市渡場持續(xù)排火爆，舞但價格秧價格增藥長過快罩，投資迎將受抑厭制；貿(mào)易送、物挎流、悲實(shí)業(yè)除類客靜戶一驚直是撒中心起區(qū)的肥主要厚目標(biāo)洞客戶訓(xùn)群；隨著僅金融鼻業(yè)的擋全面咱開放蓮，跨些國實(shí)莊力企違業(yè)進(jìn)雅駐的賞比例株將進(jìn)移一步規(guī)提高籌。報告某思路號與結(jié)濁構(gòu)客戶解躬讀市場巾掃描項目定撫位檔次定容位物業(yè)檔次低丘中粘高客戶層面1檔次定位高中低中端市肢場高端鵲市場低端市冠場A地塊婚寫字孫樓物業(yè)檔次低曠中誦高客戶層面高中低中端市酸場高端市田場低端市漿場檔次定位C地塊寫稱字樓物業(yè)檔次低耳中雪高客戶層面高中低中端市懲場高端叛市場低端市宏場檔次定位B地塊寫統(tǒng)字樓客戶定逼位2客戶定位國內(nèi)實(shí)力企業(yè)核心客戶；提高項目國際化品牌形象；重點(diǎn)客戶；達(dá)成項目銷售預(yù)期實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；世界500強(qiáng)企業(yè)跨國實(shí)力企業(yè)A地塊寫坊字樓客戶迷定位投資者核心盟客戶搜；提高兼項目冊國際代化品提牌形罪象；重點(diǎn)客降戶；達(dá)成密項目筋銷售州預(yù)期脅實(shí)現(xiàn)狡的關(guān)給鍵；跨國實(shí)訓(xùn)力企業(yè)國內(nèi)實(shí)覺力企業(yè)C地塊奶寫字谷樓價格魄定位定價原夠則：引貧導(dǎo)市場村，創(chuàng)造蓄價值新脫標(biāo)準(zhǔn)4價格爺定位由于本斧項目A地塊定位臂特殊絡(luò)，可猛供參福照的需同類星型項疾目樣焰本不親足，青而且催本項博目推婦出時段間較贈晚，傾不確業(yè)定因偶素較返多，屬于典懲型的無畢參考市項場價格緣瑞物業(yè)，傳統(tǒng)廳的定價胸方法難窮以準(zhǔn)確械和客觀拿地反映給本項目生價值；本項目壯將采取“趨導(dǎo)勢增伸長定筋價法釋”的方捉式推瓣導(dǎo)出利項目予價格.價格燈定位A地塊攻寫字馳樓25埋00糟0/平方拖米（±5%）圖表啦列舉面中心碼區(qū)歷專年來高端寫張字樓售充價，以及府我司葬對未晌來價率格走谷勢的德預(yù)測循，通終過趨侵勢增丘長定乞價法撞得出A地塊甘寫字泰樓售屆價：5%10%15%20斯%25貸%0%銷售僚均價增長劉率0.噸0％120竭00110郵0016拼00回0200錦00230窮009.閃1％25.宿0％25.沙0％15象.0％30%050傍00100敏00150扇0020多00驗025醋00潤030昂00慶0201裕9年20蓋19年20吳19年201必9年20蛇19年20遷19年10同.0％25張50芳0價格定燒位200愁00元/平蘆方米（統(tǒng)±5%）圖表列挽舉中心在區(qū)歷年揀來高度說在100米左右蝕寫字樓酬最高售兄價，以及增赤長幅度愁走勢曲敞線，通刺過趨勢引增長定搭價法得敞出C地塊夫?qū)懽蛛`樓售讓價：5%10憤%15%20歡%25%0%銷售嚷均價增長率0.柱0％115曉0010毯50追012膝60栽015準(zhǔn)70蹲0180戰(zhàn)009.喘1％10.檢0％25侮.0％15.蓬0％30擦%0500豈0100桶00150姜00200擔(dān)0025蟻00管0300按0020蹲19年20寶19年201是9年201鴨9年20幸19年20咳19年15.喉0％20客70駛0C地塊寫桌字樓公寓部分總論部定分寫字黨樓部贊分公寓部岔分酒店部縮慧分商業(yè)優(yōu)部分報告菌思路本與結(jié)守構(gòu)市場掃慌描物業(yè)躬發(fā)展著建議項目定影位市場現(xiàn)擺狀分析蛇口400套25破00職0－999側(cè)99元/月租賃頭型國炒際公慢寓招商宇地產(chǎn)泰格公薦寓國際公導(dǎo)寓彩田月路80拖0套140糞00元投資觀型商捧務(wù)公碎寓星河地振產(chǎn)星河世緒紀(jì)公寓商務(wù)鍛公寓人民南翅路420套20青00菌0元商務(wù)崗辦公葡與酒必店復(fù)漸合型監(jiān)公寓大中華匯展隨閣上步路600余套15溝00搖0元投資型插酒店公劈燕寓佳兆業(yè)佳兆業(yè)零中心金田路苗與福華拍路交匯50河0余套16鍋00糠0元投資順型酒宮店公勝寓新浩拿地產(chǎn)金中環(huán)華強(qiáng)北穩(wěn)路520套13恐00拔0元商住辦繁公型酒倡店公寓東方績時代相廣場東方時備代深南東戴路202盲8號22透0套32貢00痛-9券00也0元/月全租賃懼形式，提供酒暴店式管甚理羅湖區(qū)橋委羅湖錦商務(wù)塊中心深南大藏道60處01號71囑8套170念00元全復(fù)式船戶型，五星級旨酒店管頃理茂業(yè)集夾團(tuán)高檔酒勢店公寓世金漢附宮地理勸位置套數(shù)價格主要特賽點(diǎn)開發(fā)商類型酒店尤公寓盟名稱居住準(zhǔn)型酒丘店公護(hù)寓商務(wù)杰型酒摟店公借寓酒店式梨公寓酒店右式公召寓商務(wù)型銅復(fù)合酒店公助寓1典型酒店公寓酒店公墓寓欣賞

世金漢宮DetailsDetails

金中環(huán)Details羅湖且商務(wù)傳中心2客戶構(gòu)成購買客戶類型比例特性投資客70%目前高檔酒店式公寓的主要購買群體企業(yè)高管20%家和辦公室以外的“第三居所”香港及國外客戶10%主要集中在羅湖及福田兩個區(qū)域購買客役戶類型客戶構(gòu)成使用客戶類型比例特性國內(nèi)高級商務(wù)人士65%國內(nèi)大型企業(yè)的中高級管理人員港澳臺人士15%區(qū)域選擇集中在羅湖及福田國際商務(wù)人士20%貿(mào)易、物流、服務(wù)、金融保險業(yè)為主使用客涌戶類型3發(fā)展趨勢受中心被區(qū)整體匯規(guī)劃的鍬影響，趟未來區(qū)拋域內(nèi)高北檔公寓宵的供給蘆嚴(yán)重不含足，而怨隨著區(qū)朗域開發(fā)銳的逐漸感成熟，概將會有裁大量的嬸高端商禾務(wù)人士蔽進(jìn)駐中班心區(qū)，氣其中國向際型商找務(wù)人士濃的比例悲將明顯良提高，啟但目前映符合這境一群體依居住文盒化習(xí)慣區(qū)的公寓莖供給幾添乎為零漠，存在達(dá)較大的因發(fā)展空欣間。4公寓市場總結(jié)342中心酷區(qū)目頂前公杯寓的金購買征主要還是投輩資者熔、企盆業(yè)高蒙管、稱中小勾企業(yè)含為主中心區(qū)伶尚缺乏纏針對國斜際國內(nèi)勺高端商數(shù)務(wù)人士醫(yī)定位的痰國際公途寓單純亂高檔傘性還汁不能普有效仁吸引掉目標(biāo)很客戶宏，必沈須突棵出投勞資性侮和國麥際生喇活氛嚷圍1未來豆中心勢區(qū)商蓋務(wù)人兔士的司居住剖辦公腎需求哭決定溫高檔進(jìn)公寓究存在喉較大褲市場安空間5外籍人士居住需求調(diào)查據(jù)政府蹈部門統(tǒng)哨計在深天圳就業(yè)氏的1.8萬境外陳人員中幟（其中隱外籍人喉士約100司00人），孕日本人聾占到38鹿%，其次渠是韓國米人（17%），娛日韓冷兩國臂的外答籍人木士占啊深圳蹈所有間外籍拐人員州總數(shù)智近五司成；脹歐美谷國家岡又以補(bǔ)美國賓人居觸多。20徒19年我斑司針始對外襪籍人項士在莫深的壺居住暫需求暴進(jìn)行百了問旨卷調(diào)遭查，蹦共計弄投放犯問卷250份，協(xié)回收炸有效預(yù)問卷21肅6份，經(jīng)未統(tǒng)計分茅析結(jié)論功如下：區(qū)域桐分布7%11帆%22%9%41%比例羅湖香蜜湖贏片區(qū)華僑城烏片區(qū)福田中選心區(qū)蛇口片下區(qū)區(qū)域分某布蛇口拒片區(qū)宵國際榜化的叮居住瓜氛圍皂吸引寬了大買量外宇籍人鍛士的殊進(jìn)駐胖。10%其他區(qū)域增認(rèn)同茶度3%13盜%23%25%36勾%比例羅湖香蜜湖待片區(qū)華僑城頭片區(qū)福田中泳心區(qū)蛇口守片區(qū)區(qū)域分氧布隨著福將田中心湊區(qū)開發(fā)守的逐漸圓成熟，善國際化亡商務(wù)氛抵圍逐漸蓬形成，光外籍人文士對福員田中心仗區(qū)的認(rèn)寺同度大蹄幅度上視升。家庭構(gòu)居成13%19%26%42銳%比例三口甲以上三口之算家夫婦未婚家庭構(gòu)主成未婚糕外籍脆人士搖比例秘達(dá)到42％，位家庭兆構(gòu)成僑在1－2人的比膠例接近葬七成，鞋結(jié)構(gòu)相障對簡單增。物業(yè)類陳型選擇2%34%58%6%比例酒店捐長包服房高檔棵公寓高檔社革區(qū)別墅物業(yè)類沈型選擇別沈墅的家檔庭構(gòu)成溪在3人或3人以雞上，噴大多款為國胡際企兇業(yè)派造駐中嘩國的繪高層撕管理事人員鋸；選擇高爹檔社區(qū)活的以有逆小孩家戚庭及夫慣婦為主饞；選擇公秧寓的主嶺要為未言婚的外快籍人士裳為主；選擇睜酒店賊長包民房的當(dāng)主要巨以中罩短期脅商務(wù)鄙公干福為主辱。面積需貸求19派%38%27公%16曠%比例40－60㎡70－90㎡10度0－150㎡16踏0－25穩(wěn)0㎡面積轎需求70－90平米患之間填的面冶積需軟求所姜占比擔(dān)例最益高。選擇因螞素66慌%37%59%72%比例服務(wù)配無套小區(qū)內(nèi)綁部環(huán)境外籍待人士從聚集王區(qū)空間距塌離選擇因頃素38免%生活究配套29%裝修認(rèn)風(fēng)格空間距機(jī)離的遠(yuǎn)案近、是號否具有并國際化鑒的居住詠環(huán)境及齒項目的劫服務(wù)配爐套三項嬸選擇比霧例最高小。對于齡距離工判作地點(diǎn)栽的交通殺時間的冤承受能課力，數(shù)效據(jù)顯示72地%外籍醬人士掩的承頁受程尿度在20分鐘購以內(nèi)恨。29726漠6999朗9966考66凍633625糞0四房21辛222745搶00燙040恐00峽021姿2176三房25灑025435嘩00榨0300魂0014吳011積8二房—265—250悉00—94單房經(jīng)典型豪華資型經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華現(xiàn)型單位恰租金臂（元/月·㎡）整體化租金伐（元/月）面積循（㎡但）戶型典型削案例膠之泰日格公軟寓泰格公狹寓的單給位租金暈在200－300元/月·㎡之間堤，與玻其他靈普通土公寓剪相比享具有罪明顯缺的優(yōu)收勢。隨著中植心區(qū)國疏際化程太度的不追斷提高熟，區(qū)域潮未來將榜會有大囑量的高壘端商務(wù)圍人士進(jìn)尖駐，尤其習(xí)是外漆籍商屢務(wù)人處士，續(xù)同時肌這部因分群灣體對棋中心竹區(qū)的膊認(rèn)同必度已倦大大枕提高莊，憑把借空閉間距離音上的情優(yōu)勢享，未蛇來發(fā)不展前辨景廣墨闊；深圳外巨籍人士沾的家庭貢結(jié)構(gòu)相捧對簡單奮，中小影套型公柳寓存在某巨大市書場空間唐；商務(wù)埋人士廁看重嶼國際縮慧化的協(xié)生活敗圈子阿和服剩務(wù)，尿而目筆前深貫圳此主種類信型的避物業(yè)虜嚴(yán)重抓稀缺歡，項目可違借此實(shí)捆現(xiàn)突破酸；高端狐商務(wù)睬人士釣具有寺較高稈的租努金承各受力簡，將停大大最提高科物業(yè)斗的投杜資價宣值。定位肺思考報告多思路業(yè)與結(jié)蛇構(gòu)市場掃繳描物業(yè)發(fā)霜展建議項目定千位3屬性定位1屬性定位小戶型賴公寓商務(wù)血公寓酒店式暴公寓國際公鴿寓國際裁公寓視的檔擦次高法于其階他類賤型的盤公寓返，其斗目標(biāo)麻客戶崇的高內(nèi)租金伸承受嶼力有魂利于眾實(shí)現(xiàn)祖項目裳價值阻的最撥大化設(shè)。D地塊公韻寓頂級豪華型高檔佳型舒適纖型經(jīng)濟(jì)型2檔次定位D地塊迷公寓打造饑一個勢國際疫化的碼頂級清居住咳環(huán)境斧，保赴證項趨目價宗值的姥最大蘇化實(shí)算現(xiàn)。4運(yùn)營融模式開發(fā)氧商投資苦客租賃客國際堆性管匙理公乎司委托管理傭佩金酒店般式管秩理依托外攏籍人士摸較高的液租金承憐受力，爆大大提偶高物業(yè)污的投資說價值，獻(xiàn)以此促麻進(jìn)項目階銷售。3客戶定位目標(biāo)使押用客戶冬：主要猛針對中胃高端外繪籍商務(wù)規(guī)人士，險國內(nèi)高墳端商務(wù)四人士作蹲為有效秋補(bǔ)充。目標(biāo)購料買客戶買：依托您使用客蛾戶的高臘租金承價受力，月強(qiáng)化項寶目的投郊資價值浴，以長螺期投資汽客為主鞋?？蛻纛愋屯饧虅?wù)人士國內(nèi)高端商務(wù)人士投資客使用客戶70%30%——購買客戶——10%90%6價格肉定位定價原妥則：引跡導(dǎo)市場屬，創(chuàng)造曠價值新懇標(biāo)準(zhǔn)由于贏本項芝目定我位特販?zhǔn)?，盤可供醫(yī)參照伐的同煩類型雄項目風(fēng)樣本擁不足旁，而奮且本稱項目籃推出蓮時間斤較晚武，不微確定做因素業(yè)較多宰，屬于沈典型纖的無或參考鴉市場得價格絮物業(yè)，傳祖統(tǒng)的貸定價肆方法哄難以蠶準(zhǔn)確像和客論觀地錫反映弄本項廢目價達(dá)值。本項艱目將秧采取“趨勢嗎增長定桃價法”推導(dǎo)速出項拋目價陳格。230烏00/平方店米（±5％）圖表列沸舉中心笨區(qū)歷年刊來頂級酒稼店式商督務(wù)公寓的價旬格，以及增尋長幅度繼走勢曲戴線，通礎(chǔ)過趨勢加增長定捆價法得忽出D地塊頂筍級國際霉公寓售扛價：5%10李%15%20%25跑%0%銷售劫均價增長品率155投00180斑0020槽00蕉00.禮0％15偉.0％15弟.0％30%050壓0010甜00哥0150竹0020紛00譽(yù)025洽00飄0300甘0020停19年20瀉19年201遍9年201儀9年15書.0％23峽00胖0報告思這路與結(jié)狗構(gòu)市場悅掃描項目貌定位物業(yè)發(fā)扒展建議項目建議原則檔次成本針對比國際赤人士視的居徹住特桌性提涼供專暫業(yè)的演物業(yè)需服務(wù)服務(wù)超越莫≠超習(xí)支。進(jìn)駐什染么層次辮的客戶蕉，決定久了什么篩樣的檔殿次?！?%68㎡95%42－50鵝㎡——世金塔漢宮——30%58－76眨㎡——70%32－36掉㎡佳兆業(yè)寫中心5%80－11站0㎡60歪%50－60竟㎡——35綱%30政㎡金中廚環(huán)比例面積比例面積比例面積比例面積三房二房一房單房戶型項目題名稱戶型設(shè)計建議1傳統(tǒng)酒儀店式公鳥寓的戶漏型以單樂房和兩賣房為主膏，戶型組設(shè)計較淘小，80平米拿以下俱的戶享型占柴到9成。傳統(tǒng)享酒店拉式公身寓戶萍型情路況5%250－336㎡20%176－212㎡30%118－140㎡45%94㎡泰格公寓比例面積比例面積比例面積比例面積四房三房二房單房戶型項目名稱泰格扛公寓暴為涉柿外服唉務(wù)性栽質(zhì)的系公寓田，其丑戶型各全為90平米以角上的大脆戶型，兄有別于漠傳統(tǒng)的戀酒店式裹公寓。戶型設(shè)計建議泰格公悅寓戶型迷情況戶型設(shè)計建議15%130－150三房45%90－100兩房40%60－70一房面積比例面積（㎡）戶型在充分棚考慮在語深外籍備人士的腎家庭構(gòu)假成情況政及其面柏積需求溝的前提絡(luò)下，我桃司建議翠戶型設(shè)漁計以一攪房和兩集房為主告，輔以慕少量三脫房，具機(jī)體戶型篇面積比撞例如下款表：2大堂精致賢、典描雅、較簡約勇、大名方原則胃：3會所項目15季00冷㎡的會桶所面先積重張點(diǎn)規(guī)柴劃康破體休接閑功彈能，欠打造稅一個傲國際磁人士促溝通來交流顛的平貸臺。精致、齒西式居壁家式裝幕修風(fēng)格4裝修5管理管理糟公司稈：國防際性悅的管竭理公鉤司提石供專世業(yè)物變業(yè)服汪務(wù)，摩以服總務(wù)提挑升物疲業(yè)的臥國際英化品惹質(zhì)；物業(yè)智內(nèi)部法管理予及服潤務(wù)人爐員、狹標(biāo)識諸系統(tǒng)民、電嫩梯等假語音允系統(tǒng)懷都以螞英語皮作為根第一肥語言樂；一個議外籍妹人士返居住襪、交吩流的腫國際送平臺裂建設(shè)瓶及維更護(hù)。酒店部分總論豬部分寫字樓喪部分公寓獨(dú)部分酒店蜂部分商業(yè)茅部分市場格厚局1深圳酒言店布局020408060數(shù)量100羅湖福田南山寶安龍崗鹽田五星級三星級四星嗚級總量192獨(dú)42611鋒0551296265693201713013310257235933312稼0五星級汽酒店主辣要集中溜在羅湖疊區(qū)，福粥田發(fā)展孕潛力巨舌大；同羅彎湖、疾南山肆相比都福田子四星標(biāo)級酒冶店數(shù)湯量最姨少。2酒店顫入住覺率分軌析50傻%52%54%56艷%58%60%62撲%64原%20曠19201蛛920任19200舟020票19201癥920屋1920唐1920眨1956臨%57%55%58鑄%62.叛5%64.向3%64握.1友%55跪%60.呼6%03年非鎮(zhèn)典過仙后，辜深圳見酒店候入住噴率連睡年攀勉升；201勁9年入住桂率比20蘇19年增長1.4鑼%,達(dá)到62構(gòu)%.201桂962磁%3酒店月舒入住率30405060702月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月205265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.155.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.661.戚758.裂5947熱.657.堤363逝.8陽463居.448.錫1657鄉(xiāng)豐.461.猛4963店.8測458.便660.曉3859.介2765.愛136260適.8刮966.溉563燦.2板158煎.1匙202年04年03年05年自201鎖9年以來轟深圳酒起店入住貴率保持笛在60%以上，促整體表洞現(xiàn)平穩(wěn)鏡；201零9年上躍半年逼同比糾略有筆增長稍，保另持平掙穩(wěn)發(fā)抵展趨床勢。60羅.2辰064.夜8862.手1764嘆.4殖262.串5061攻.5魄965寧.1應(yīng)906年54誼.4腔257.厚2065.刷8269.朽1460.質(zhì)7059.蹈8063府.9態(tài)454悠.4易24各區(qū)入住率分析10%20%30%40跌%50擊%60語%70%80%福田南山寶安龍崗鹽田羅湖63.漂34%70.悄63%70.芝25%54.撕48%37駕.6沒4%44節(jié).2忍7%特區(qū)內(nèi)獸酒店入娃住率明斷顯高于復(fù)特區(qū)外戒；福田酒始店入住蹈率為全此市最高掉。5小結(jié)羅湖區(qū)發(fā)酒店市崖場份額誼及酒店悅數(shù)量均鋤居首位條；星級酒竭店主要靜集中在令羅湖、怕福田、寇南山等素關(guān)內(nèi)區(qū)幼域；城市攻重心解西移則，福拒田、壇南山糾、寶厘安等題酒店谷入住團(tuán)率及旋房價交連年蜓增長恐；福田區(qū)果現(xiàn)有酒辟店市場唯規(guī)模與棒其城市倡地位不奧符，未苦來市場剝發(fā)展前隨景看好體；競爭掉格局1分星觀級開慶房率05全市五凝星級、束四星級治酒店開煌房率均耗高于全蕩市平均夾水平；高星蹈級酒傘店、血快捷鍬酒店慘較受害市場稅追捧撤。0.臥0010％20％30％40％50％60％70％四星一星三星二星未評星全市五星73躺.3溝367.金5263源.6裂061.滔6374.眼3355.霜4061鑼.9號2深圳酒程店開房憐率（分沾星級際）020興030040050宴0全市星段級酒店蚊房價均插比05年有姥小幅出上升茅趨勢純；267運(yùn).8317言0.擊16293繁.7460順0四星一星三星二星未評星全市五星32麥5.杰68393陷.12654燦.24深圳民酒店嚼平均離房價（分閑星級腐）17考0.本802分星槳級房丑價益田袍、福醫(yī)華路丹交匯仰處暫不確春定卓越北集團(tuán)★★紙★族★★卓越端酒店大中引華國斜際交鋤易廣濟(jì)場32格0套201哥9年底喜來聽登集狡團(tuán)大中華買國際實(shí)互業(yè)★★智★綁★★喜來粗登酒壟店地理位訪置客房科數(shù)開業(yè)詢時間管理公購司開發(fā)商星級標(biāo)雅準(zhǔn)酒店蚊名稱福田中心區(qū)南側(cè)596套2019年底香格里拉集團(tuán)嘉里建設(shè)香格里拉酒店★★★★★麗茲?卡爾頓福華三路與中心六路交匯處250套2019年萬豪集團(tuán)星河地產(chǎn)★★★★★車公廟400余套2019年萬豪集團(tuán)深圳萬豪酒店投資集團(tuán)萬豪酒店★★★★★十三姐妹摟375套2019年底馬可孛羅酒店集團(tuán)原特美思廣場馬哥孛羅酒店★★★★麗思店卡爾喚頓酒攻店3區(qū)域酒店格局彩田糞南路221套201嘗9年國際腿商務(wù)極酒店——景軒酒驗店深南大條道600翅1號156套20濫19年政府深圳市丘政府★★丟★扯★★五洲優(yōu)賓館★★忠★奮★★20殖19年——05年07年06年香格流里拉飄酒店喜來漲登酒超店卓越世噸紀(jì)城酒店麗思卡歌爾頓酒牽店萬豪酒坡店馬哥飽孛羅臭酒店08年09年中心區(qū)酒店推出量日益增加，2019年將達(dá)到歷史頂峰；同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，超高檔酒店成為未來主力供應(yīng)品種。10年4競爭時間分析時代廣啄場二期帽酒店福田CB激D五星級塑酒店過婦于集中鞏，未來樓區(qū)域內(nèi)糟高檔酒扶店客戶后競爭激遼烈；為避免鏟同喜來喜登等高封星級酒臺店正面罵交鋒，爽建議走冤差異化焦路線；準(zhǔn)五星扯（四星鴉級硬件拼、五星況級服務(wù)圈）將是居項目發(fā)京展方向柔。5小結(jié)項目賺定位物業(yè)檔次低塊中憲高客戶層面1檔次定位高中低準(zhǔn)五星驢酒店四星己級四星曾級五星才級四星峰級硬勵件、朋五星服級服愈務(wù)2酒店浸主題梢定位——CB維D蓬·白金四勇星級商奇務(wù)酒店商業(yè)部分總論部讀分寫字賢樓部饅分公寓部照分酒店跨部分商業(yè)斗部分惠陽群世貿(mào)姨廣場大型商野務(wù)商業(yè)鐘綜合體質(zhì)項目。厭惠陽首約家最大別型的高殖級寫字屠樓、主蔑題式購偽物公園閘、商務(wù)尸公寓的蹈綜合體尋。建筑面愈積：15.侄6萬㎡其中逼：寫字樓悉：6萬㎡商拘業(yè)洪：5.熱5萬㎡商務(wù)質(zhì)公寓燃：4.織1萬㎡經(jīng)典逼案例鄭州禿新長感城國聰際街估區(qū)鄭州首張席國際甲化街區(qū)崇，是201搜9年鄭揚(yáng)州城我區(qū)高通端大袖盤代蜂表性犬項目她之一遭。建筑脾面積濁：32萬㎡其中炒：住面宅籠：10萬㎡商另業(yè):辦6.烤6萬㎡寫字樓給：4.1萬㎡地初下證：6.3萬㎡酒店出公寓壯：4.8萬㎡經(jīng)典積案例經(jīng)典倍案例安陽大發(fā)華國際梨商都安陽大環(huán)華國際組商都位泄于河南嬸省安陽志市，總運(yùn)建面20余萬平汽米，是肯集購物胖公園、宣休閑、續(xù)娛樂、愁專業(yè)市克場（家尿居、建耳材、小旗商品、蟻家電、勒輕紡）誓等多位輔一體的格超大型逢商業(yè)綜獲合體建撿筑。已嚴(yán)于20葵19年5月開把始銷州售和砌招商眉。位于健鄭州紅市中竄心，儲被譽(yù)劇為鄭眠州長鹽安街注的金皇水大尚道和惕未來而大道不交匯永處，耳被譽(yù)弦為“桃鄭州臨地王主”。建筑肅面積禿：100萬㎡其中：住百宅：60萬㎡商茫業(yè)：15萬㎡寫字?jǐn)倶牵?0萬㎡公濕寓抗：10萬㎡酒忍店朱：5萬㎡經(jīng)典案庸例鄭州曼避哈頓廣木場中心澇區(qū)商迅圈分霞析整體商圾圈分析戰(zhàn)略踐選擇項目造定位項目分股析報告思冤路與結(jié)趕構(gòu)東門人民南華強(qiáng)北福田中華僑城南山寶安龍崗東門人民南華強(qiáng)北福田中華僑城南山寶安龍崗八大警商圈領(lǐng)舞鵬否城深圳更商圈植發(fā)展隨模式商業(yè)中挪心單個商游圈多商圈甜共存多核心怎商圈發(fā)砍展模式搞（DEV妹ELO斥PME米NT碧MOD上EO擦FO虹NE輕TO跳MUL各TI-木COM遵MER塔CIA茫LC訴IRL廢E）有別仙于一轉(zhuǎn)般城蟻市的別同心舌圓放愉射式盟擴(kuò)展厭，深釋圳呈炭現(xiàn)帶志狀，純由單蓬一商榨圈演集化為扛多商拍圈并淋存的縮慧格局殖；由從前互單一的桌東門商動圈，逐絮步發(fā)展通出華強(qiáng)依北、中揪心區(qū)、著南山等郵多商圈歇；東門人民南華強(qiáng)竭北中心究區(qū)南山寶安龍崗高中低帶狀波滴浪式前筆進(jìn)（DE黨VE輪LO霧PM敞EN瓣T注MO邀DE弊O那F繁WA盯VE）深圳訪帶狀喇商圈狠的發(fā)忍展并蠟非簡來單的各平鋪庭，而潑是呈眠現(xiàn)高喚低錯途落的掘波浪發(fā)式特攪征；中心爬區(qū)在坐所有姿的因初其高命起點(diǎn)管規(guī)劃梨、環(huán)漏境、陶地域紀(jì)人群接等優(yōu)怕勢，趴將成肉為一個特色幅精品友業(yè)態(tài)繳匯聚倉高檔還市級換商圈穴。深圳