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保利地產(chǎn)如何“吃下”中航地產(chǎn)

7月14日,保利地產(chǎn)(600048.SH)復牌公告稱,由于潛在交易事項中70個左右的房地產(chǎn)項目的交易金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%,不需要提交公司股東大會審議,所以公司股票將于2024年7月14日起復牌。

這個潛在交易對象,即是中國航空工業(yè)集團下屬的中航地產(chǎn)(000043.SZ)。而本次中航地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的整合是以股權(quán)形式還是現(xiàn)金形式完成,交易資產(chǎn)是以現(xiàn)有開發(fā)項目還是土地儲備,還都在商談之中。

《財經(jīng)》記者從兩家涉事公司了解到,這件事情發(fā)生的特別突然。突降的合并

7月6日晚,保利地產(chǎn)市場部正在加班開會,突然有人來了一句,“哎呦,停牌了?!比空陂_會的人,紛紛停下手中工作打開手機看公告。

在看到公告的準確消息之后,開會的人面面相覷。

當天,中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后停牌公告說,中國保利集團與中國航空工業(yè)集團正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務資產(chǎn)的重組整合方案,兩公司股票于7月7日起停牌。

不同的是,相較于保利地產(chǎn)標明將于五個工作日后復牌,中航地產(chǎn)的停牌多久并不清楚。

而在會議開頭之前,大家還在爭論,最近股票大盤走勢不錯,一向被低估的保利地產(chǎn)有機會升值。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士告知《財經(jīng)》記者,正式公布前,保利地產(chǎn)始終認為,由于雙方資產(chǎn)體量差距太大,所以此事也就是個項目并購。

中航集團相關(guān)人士透露,之前保利集團曾對中航的一些地產(chǎn)項目進行過調(diào)研。而對這次項目調(diào)研結(jié)果,保利方面用了“差強人意”來形容,面對中航地產(chǎn)的大量三四線城市土地儲備和商業(yè)地產(chǎn)項目,行業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)好像愛好不大。

作為央企子公司,兩家地產(chǎn)公司須聽命于集團,而集團公司又聽命于國資委。散亂的中航地產(chǎn)

7月13日,中國航空發(fā)動機集團正式出資成立,隸國資委序列。中航工業(yè)集團旗下的發(fā)動機研發(fā)等系列公司――成發(fā)科技、中航動控、中航動力,也在本次“飛發(fā)分別”之后剝離出中航工業(yè)集團。

中航工業(yè)集團由中國航空工業(yè)第一、二集團在2024年合并而成,涉及航空裝備、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機、航空討論、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理、金融、工程建設(shè)、汽車等產(chǎn)業(yè),下轄140余家成員單位、近30家上市公司,員工逾50萬人。

始終以來發(fā)動機的設(shè)計模式,是根據(jù)飛機型號設(shè)計研發(fā),而“飛發(fā)分別”則是要把發(fā)動機研制和飛機研制獨立開來,所以,發(fā)動機集團的成立,對于中航工業(yè)來說,并不是將旗下發(fā)動機相關(guān)子公司剝離那么簡潔。

早在2024年3月,國資委就曾發(fā)文,要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。但由于各家央企狀況簡單,涉及企業(yè)太多,至今國資委的文件都未能落實。

中航工業(yè)一開頭并不在這16家名單中,不過2024年躋身新增的5家準許經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務的央企名單中,拿到了“房地產(chǎn)牌照”。

2024年9月13日,中共中心、國務院印發(fā)了《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導意見》,重新部署了國企改革,使得有牌照的21家央企的地產(chǎn)業(yè)務也有可能被整合。而國資委很可能要求中航工業(yè)趁“飛發(fā)分別”之機,把房地產(chǎn)業(yè)務剝離出去。

保利地產(chǎn)的復牌公告顯示,需要整合中航工業(yè)旗下70多個房地產(chǎn)項目,據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,這么多的項目,確定不僅限于中航地產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)項目。

從中航地產(chǎn)披露的信息上看,截至2024年初,中航地產(chǎn)總資產(chǎn)為239.78億元,共有15個地產(chǎn)項目在開發(fā),與70多個房地產(chǎn)項目,相差甚遠。

中航工業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務主要由兩大公司管理:中國航空技術(shù)國際工程有限公司(下稱中航國際)和中國航空規(guī)劃建設(shè)進展有限公司(下稱中航規(guī)劃)。

并不許多的地產(chǎn)資產(chǎn)隸屬于兩家公司,是由于軍工出身的航空工業(yè)和航天工業(yè)簡單的歷史變遷。1993年航空航天工業(yè)部被撤銷,分別成立了航空工業(yè)總公司和航天工業(yè)總公司。1997年,總公司被拆分為一、二兩個集團,兩個集團均進展了房地產(chǎn)業(yè)務。2024年兩集團合并,造成了如今中航國際和中航規(guī)劃共同管理中航工業(yè)旗下地產(chǎn)板塊的局面,同時還有許多房地產(chǎn)項目散落在中航工業(yè)的其他子公司。

中航地產(chǎn)就是隸屬中航國際的上市公司,除此之外,中航工業(yè)旗下還有中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程等房地產(chǎn)公司。

所以要整個將地產(chǎn)業(yè)務剝離,中航工業(yè)任重道遠。與此同時,保利地產(chǎn)對接收中航工業(yè)雜亂的地產(chǎn)資產(chǎn)也是頭疼不已。尷尬的保利地產(chǎn)

作為保利集團的子公司,保利地產(chǎn)對本次并購也沒有打算權(quán)。

保利集團同樣出身于軍工,前身是保利科技有限公司,1984年成立,由原總參裝備部和中信公司共同出資,主要從事軍事裝備進出口業(yè)務,1993年擴大經(jīng)營范圍,組建保利集團。

中航工業(yè)進入民用市場是由于軍機民機有自然?聯(lián)系,保利集團開啟市場化進程則完全是由于中心的一次重大決策。

1999年,依據(jù)黨中心、國務院、中心軍委關(guān)于“軍隊、武警部隊和政法機關(guān)不再從事經(jīng)商活動”的重大決策,保利集團從總裝備部,劃歸到了中心大型企業(yè)工作委員會。

2024年底中國南車與中國北車合并,拉開了央企新一輪合并大幕,今年年中,合并速度明顯加快。國資委副秘書長彭華崗7月14日在國企改革媒體通氣會上表示,5組10家中心企業(yè)重組工作正在樂觀推動,還有幾組重組工作正在醞釀之中,中心企業(yè)戶數(shù)年內(nèi)有望整合到100家之內(nèi)。

國資委當天還宣布,保利集團與神華集團、寶鋼、武鋼、中國五礦、招商局集團、中交集團等七家央企一道,被國資委選為國有資本投資公司試點。

保利集團的投資試點方案尚未公布,但可從更早成為國有資本投資公司試點的中糧集團略窺一二。

7月18日,中紡集團整體并入中糧成為中糧全資子公司,同時中糧公布了國有資本投資公司改革試點方案。

中糧黨組書記、董事長趙雙連表示:將根據(jù)“小總部,大產(chǎn)業(yè)”的原則,把資本經(jīng)營與資產(chǎn)管理經(jīng)營分開,壓縮管理層級至三級,形成定位清楚且職責明確的“集團總部資本層-專業(yè)化公司資產(chǎn)層-生產(chǎn)單位執(zhí)行層”三級架構(gòu);瘦身健體,優(yōu)化精簡集團總部,做實專業(yè)化公司(平臺),總部下放資產(chǎn)經(jīng)營調(diào)度權(quán),直接管理專業(yè)化公司(平臺),實現(xiàn)集團總部向管資本的轉(zhuǎn)型。

試點名單里的中國五礦和中交集團,也已經(jīng)啟動了地產(chǎn)業(yè)務整合工作。

保利集團的問題是,旗下有兩家具有同業(yè)競爭關(guān)系的房地產(chǎn)公司,分別在上海、香港上市。

作為保利集團的主要利潤貢獻者,保利地產(chǎn)始終在房地產(chǎn)行業(yè)排名前五,2024年凈利潤高達168.28億元。保利置業(yè)集團(00119.HK)2024年凈利潤卻下降403%,虧損28.17億港元。集團將兩者相提并論,保利地產(chǎn)心里怎能平衡!

保利地產(chǎn)有人對《財經(jīng)》記者叫苦道:“保利地產(chǎn)和保利置業(yè)在集團里就像家中的兩個兒子,但是也和大部分家庭一樣,受寵的是小兒子?!?/p>

保利置業(yè)前身是保利香港,為綜合化公司,1993年被保利控股收購,后改名為保利置業(yè),用心做房地產(chǎn)業(yè)務。

之后,可能是由于母公司保利集團認為保利置業(yè)離家太久,回歸不易,就頻頻以子公司配股的形式,向保利置業(yè)注入保利集團旗下的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。

隨后,現(xiàn)金、資產(chǎn),審批優(yōu)勢等等好處不斷流入保利置業(yè),這是保利地產(chǎn)始終沒有享受到的。保利地產(chǎn)人士曾對《財經(jīng)》記者說,保利置業(yè)財大氣粗的激進做法,是保利地產(chǎn)想都不敢想的。

而這一次中航工業(yè)旗下的房地產(chǎn)項目,卻給了保利地產(chǎn)。

關(guān)于這些房地產(chǎn)項目,翻開中航地產(chǎn)年報,就會發(fā)覺正如保利地產(chǎn)所言,大量是來自三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目,現(xiàn)在只要是做地產(chǎn)的,面對這類項目都會“頭疼”。

雖然中航系公司并非沒有優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn),但保利相關(guān)人士卻對《財經(jīng)》記者說,“的確有好的,比如北京的那塊地就特別好,但這些鳳毛麟角的優(yōu)質(zhì)土地,完全不足以掩蓋其他的劣質(zhì)資產(chǎn)包。”

至于燙手山芋為什么給了保利地產(chǎn),保利地產(chǎn)相關(guān)人士苦笑一下告知《財經(jīng)》記者:“可能是由于保利地產(chǎn)有錢吧。”

保利地產(chǎn)2024年一季報顯示,其貨幣資金量高達425.28億元,而保利置業(yè)手頭只有179.08億港元。

當然,跟手上只有17.78億元現(xiàn)金的中航地產(chǎn)相比,不論保利地產(chǎn)還是保利置業(yè)都是大象,但蛇吞象不易,象吞蛇也非易事。保利中航合并的難點

中航地產(chǎn)的主營業(yè)務是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理,建筑工程較少。2024年,中航地產(chǎn)營收只有55億元,同比下降11.36%。其年報還顯示,當年的應收賬款增加了10.47%,這說明中航地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在下降。由于房地產(chǎn)開發(fā)商多為預收房款,應收賬款提高同時營業(yè)收入下降,緣由多為公司轉(zhuǎn)變了銷售渠道。

中航地產(chǎn)第一大客戶也是其大股東,為中航國際,銷售占比為3.42%,其次大客戶深圳高校占比為0.65%。

唯一的上市地產(chǎn)公司都是如此,可想而知中航系散落各處的其他房地產(chǎn)業(yè)務也不會更好。如再牽扯到物業(yè)管理這塊,把整個中航工業(yè)相關(guān)的“三供一業(yè)”業(yè)務剝離到保利地產(chǎn),這項工作的難度可想而知。

所謂“三供一業(yè)”,是指國有企業(yè)職工家屬區(qū)供水、供電、供熱(氣)及物業(yè)管理。6月11日,國資委、財政部發(fā)文,2024年底前,“三供一業(yè)”全部交由專業(yè)化企業(yè)或機構(gòu)實行社會化管理,之后原國企將不擔當任何費用。

好在中航系地產(chǎn)業(yè)務雖不優(yōu)質(zhì),但是體量不大,不到保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)的15%。對于銷售收入高達1234.29億元的保利地產(chǎn)來說,壓力主要不是來自購入的資產(chǎn)質(zhì)量。

保利地產(chǎn)擔憂的主要還是人的問題,一向嚴格以市場化標準運行的保利地產(chǎn),非常擔憂中航系統(tǒng)的新進員工能否適應自己的管理。從業(yè)績來看,中航地產(chǎn)明顯低于保利地產(chǎn),保利地產(chǎn)難免懷疑中航地產(chǎn)人員的力量。

中航集團相關(guān)人士對《財經(jīng)》記者說,“保利地產(chǎn)覺得吃虧,中航地產(chǎn)還覺得虧呢。”

目前中航地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型期,除去與其他房地產(chǎn)公司同類業(yè)務外,其航空大世界主題樂園具有特殊市場優(yōu)勢。

浙商證券研報指出,中航地產(chǎn)的成都航空大世界已經(jīng)落地,該項目預期增加約46億元的市值,并估量其2024年凈利潤約為3億元,同時主題商業(yè)以及配套社區(qū)的開發(fā)也將增加股東利潤7億元。對于2024年凈利潤只有3.72億元的中航地產(chǎn)來說,新項目無疑意義非凡。

西安的航空大世界主題樂園項目卻是另一番光景。

《中國經(jīng)營報》去年曾報道,最初擬占地1300畝的旅游地產(chǎn)項目“航空大世界”,在過去幾年逐步升級為投資數(shù)百億元的“萬畝”航空城開發(fā)區(qū),根據(jù)規(guī)劃,其中的“主題居住區(qū)”占地達4812畝,但該項目進展緩慢,前景難以預料。

這些項目是不是也在本次與保利地產(chǎn)整合的范圍內(nèi),不得而知。保利地產(chǎn)相關(guān)人士對《財經(jīng)》記者說,這次整合雖然能擴大保利地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模,增加自己在北方市場的競爭力,但是從目前已知的狀況看,不利因素更多。

不過,用長遠眼光來看,保利集團本次若能整合資產(chǎn)龐雜散亂的中航系地產(chǎn)業(yè)務,會為其在將來整合其他央企的地產(chǎn)業(yè)務積累重要閱歷。從種種動向上看,這一次央企的房地產(chǎn)整合,絕非說說而已。央企房地產(chǎn)整合大潮

今年初,中紀委巡察組在巡察航天科工集團后,特殊指出其“多家單位對中心房地產(chǎn)調(diào)控政策置若罔聞,項目開發(fā)禁而不止”的問題。

航天科工集團隨后制定下發(fā)了《關(guān)于堅決落實巡察整改要求加快房地產(chǎn)業(yè)退出有關(guān)工作的通知》,要求下屬單位在2024年9月30日前完成退出或轉(zhuǎn)型。而接收這些房地產(chǎn)項目的,很有可能是其他有軍工背景的央企房地產(chǎn)公司,保利地產(chǎn)首當其沖。

不僅是無牌央企要嚴格執(zhí)行退出房地產(chǎn)市場要求,已有房地產(chǎn)牌照的21家央企,也已經(jīng)開頭全面整合。這其中,除了招商局集團是內(nèi)部整

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