呼和浩特老城區(qū)核心地塊項目投標方案

呼和浩特玉泉項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計HUHHOTYUQUANPROJECTSALESPROPERTYARCHITECTURALDESIGN項目策略PLANNING

SCHEME本項目痛點:1.

解決日照2.

89㎡戶型得房率3.

保證105戶型的面寬及舒適度4.

快銷和貨值的平衡地塊價值分析Designconditions

項目戶型分布價值分析

地塊內(nèi)部價值最大

次之北側(cè)河景

地塊南側(cè)受商業(yè)動線影響l地塊價值分析Designconditions

項目戶型分布價值分析

地塊內(nèi)部價值最大

次之北側(cè)河景

地塊南側(cè)受商業(yè)動線影響l160㎡105㎡120㎡140㎡89㎡

120㎡

105/89㎡40404040434043

40

40地塊東西兩側(cè)55米面寬住宅日照情況

西側(cè)日照滿足要求，東側(cè)不滿足

40

40地塊西側(cè)68米面寬住宅日照情況

西側(cè)日照滿足要求√√×5568地塊日照分析--最佳日照位置選擇Plot

layout

analysis

55結(jié)論：應(yīng)充分利用地塊西側(cè)先天優(yōu)質(zhì)日照條件，把樓面寬做到極致達到充分節(jié)地作用地塊日照分析--南側(cè)樓高日照影響范圍Plot

layout

analysis東西兩側(cè)結(jié)合日照采用最小高層間距布置建筑地塊日照分析--南側(cè)樓高日照影響范圍Plot

layout

analysis北側(cè)用足外部景觀及地塊長度，最大化排樓地塊日照分析--南側(cè)樓高日照影響范圍Plot

layout

analysis保證日照的基本面下如何南側(cè)應(yīng)如何設(shè)計地塊日照分析--南側(cè)樓高日照影響范圍Plot

layout

analysis地塊東西兩側(cè)及北側(cè)用足布置最多樓棟數(shù)

南側(cè)布置80米高住宅層日照影響范圍地塊東西兩側(cè)及北側(cè)用足布置最多樓棟數(shù)

南側(cè)布置80米住宅通過方位角采光示意結(jié)論：南側(cè)地塊若布置80米高層，為保證北側(cè)日照應(yīng)排布少量高層留出足夠的日照方位角地塊日照分析--南側(cè)樓高日照影響范圍Plot

layout

analysis地塊東西兩側(cè)及北側(cè)用足布置最多樓棟數(shù)南側(cè)布置46米高住宅層日照影響范圍地塊東西兩側(cè)及北側(cè)用足布置最多樓棟數(shù)南側(cè)布置46米住宅通過高度角采光示意結(jié)論：經(jīng)過推算南側(cè)排布46米及以下高層時可更加靈活的布置北側(cè)住宅××

三合一前室軸線面積：52.21㎡

27F-89+89得房率：69%

得房率低27F-105+89+105

得房率：76%

89戶型不通透

27F-89+105

得房率：71%

得房率高滿足55米限寬要求

√

18F-89+89

得房率：75%

得房率高滿足55米限寬要求√

合用前室軸線面積：38.07㎡

分置核心筒軸線面積：77.68㎡√

27F-89+105

得房率：75%

得房率高滿足55米限寬要求規(guī)劃方案PLANNING

SCHEME（27F)快銷+中心景觀最大化方案一生成方案一生成南側(cè)地塊盡量多布置住宅緩解北側(cè)地塊日照壓力方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成55

27F-89+105得房率：71%得房率高滿足55米限寬要求方案一生成總平面圖

2#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標編號

1

2其中其中

名稱

總用地面積

總建筑面積地上總建筑面積

銷售面積

住宅

指標169374.79

567474.5

440374.5

419914.2

392314.2單位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

9800.017800.011769.4

8708.1㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

幼兒園

社區(qū)用房

文化活動中心

物業(yè)管理用房其中

公共廁所

垃圾轉(zhuǎn)運站

醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站

托老所

地下建筑面積

容積率

建筑密度

建筑高度

住宅總套數(shù)

住宅總?cè)藬?shù)

總停車位

地上停車位

地下停車位

3850.0

1761.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0127100.0

2.6

20%

80.0

3522

11271

3885

389

3497㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人輛輛輛圖例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡戶型配比Unitanalysis

戶型配比類型套數(shù)套數(shù)比任務(wù)要求差值高層

89105

602129617.93%38.59%20%

-2.07%40%

-1.41%12014068054020.25%16.08%20%

0.25%15%

1.08%5%2.15%

160合計

2403522

7.15%100.0%鳥瞰圖(方案一)Birdview（option

one）日照分析（18F小高+27F大高)快銷+中心景觀最大化89戶型2.5面寬，18F

T2戶型方案一生成方案一生成62方案一生成5

318F-89+89得房率：75%得房率高8.7m方案一總平面圖

2#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標編號

1

2其中其中

名稱

總用地面積

總建筑面積地上總建筑面積

銷售面積

住宅

指標169374.79

567474.5

440374.5

419954.0

392314.0單位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

9800.017800.011769.4

8651.1㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

幼兒園

社區(qū)用房

文化活動中心

物業(yè)管理用房其中

公共廁所

垃圾轉(zhuǎn)運站

醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站

托老所

地下建筑面積

容積率

建筑密度

建筑高度

住宅總套數(shù)

住宅總?cè)藬?shù)

總停車位

地上停車位

地下停車位

3850.0

1704.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0127100.0

2.6

21%

80.0

3408

10906

3771

377

3394㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人輛輛輛戶型配比Unitanalysis

戶型配比類型套數(shù)套數(shù)比任務(wù)要求差值高層8956017.39%20%

-2.61%105129640.25%40%0.25%12014016064848623020.12%15.09%

7.14%20%15%

5%0.12%0.09%2.14%合計3408100.0%圖例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡鳥瞰圖(方案一)Birdview（option

one）日照分析（18F小高+27F大高+十字商街)貨值+快銷方案二總平面圖

2#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標編號

1

2其中其中

名稱

總用地面積

總建筑面積地上總建筑面積

銷售面積

住宅

指標169374.79

567474.5

440374.5

419954.0

385854單位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

9800.024300.011769.4

8651.1㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

幼兒園

社區(qū)用房

文化活動中心

物業(yè)管理用房其中

公共廁所

垃圾轉(zhuǎn)運站

醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站

托老所

地下建筑面積

容積率

建筑密度

建筑高度

住宅總套數(shù)

住宅總?cè)藬?shù)

總停車位

地上停車位

地下停車位

3850.0

1704.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0127100.0

2.6

21%

80.0

3408

10906

3771

377

3394㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人輛輛輛戶型配比Unitanalysis

戶型配比類型套數(shù)套數(shù)比任務(wù)要

求差值高層8956017.69%20%

-2.31%105129640.93%40%0.93%12064820.47%20%0.47%14043213.64%15%

-1.36%5%2.26%

160合計

2303408

7.26%100.0%圖例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡鳥瞰圖(方案一)Birdview（option

one）（全27F大高)快銷+中心景觀最大化連廊方案對比105X6

16F

89戶型2.5面寬105X6

16F

89戶型3面寬日照不過，切89戶型少戶數(shù)105X6

27F

89戶型3面寬

不滿足日照，且89戶型少戶數(shù)（105+89）X4

89兩面寬

68M

南側(cè)3棟高層，可以

滿足日照

滿足日照，滿足戶數(shù)方案一生成68分置核心筒軸線面積：77.68㎡

27F-89+105得房率：75%得房率高滿足55米限寬要求方案一生成方案一總平面圖

呼和浩特萬達項目2#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標編號

1

2其中其中

名稱

總用地面積

總建筑面積地上總建筑面積

銷售面積

住宅

指標169374.79

568801.1

440414.1

419902.0

392202.0單位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

幼兒園

9800.017900.011766.1

8746.1

3850.0㎡㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

社區(qū)用房

文化活動中心

物業(yè)管理用房其中

公共廁所

垃圾轉(zhuǎn)運站

醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站

托老所

地下建筑面積

容積率

建筑密度

建筑高度

住宅總套數(shù)

住宅總?cè)藬?shù)

總停車位

地上停車位

地下停車位

1799.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0128387.0

2.6

21%

80.0

3598

11514

3963

396

3566㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人輛輛輛圖例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡戶型配比Unitanalysis

戶型配比高層類型

89

105

套數(shù)

7561296

套數(shù)比22.22%38.10%任務(wù)要求

20%

40%

差值

2.22%-1.90%12014016054054027015.87%15.87%

7.94%20%15%

5%-4.13%

0.87%

2.94%合計3402100.0%鳥瞰圖(方案一)Birdview（option

one）日照分析（全27F大高+十字商街)貨值+快銷方案二總平面圖

呼和浩特萬達項目2#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標編號

1

2其中其中

名稱

總用地面積

總建筑面積地上總建筑面積

銷售面積

住宅

指標169374.79

570756.1

440372.6

420052.0

385872.0單位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

幼兒園

9800.024380.011576.2

8744.5

3850.0㎡㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

社區(qū)用房

文化活動中心

物業(yè)管理用房其中

公共廁所

垃圾轉(zhuǎn)運站

醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站

托老所

地下建筑面積

容積率

建筑密度

建筑高度

住宅總套數(shù)

住宅總?cè)藬?shù)

總停車位

地上停車位

地下停車位

1797.5

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0130383.5

2.6

22%

80.0

3595

11504

4024

402

3622㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人輛輛輛戶型配比Unitanalysis

戶型配比高層類型

89

105

套數(shù)

8641404

套數(shù)比25.40%41.27%任務(wù)要

求

20%

40%

差值5.40%1.27%12014054032415.87%

9.52%20%

-4.13%15%

-5.48%5%2.94%

160合計

2703402

7.94%100.0%圖例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡鳥瞰圖(方案二)Birdview（option

one）售樓處選址分析Designconditions銷售展示中心樣板間示范區(qū)結(jié)合商業(yè)布置售樓處選址分析Designconditions結(jié)合入口布置示范區(qū)較大銷售展示中心樣板間示范區(qū)嚴格執(zhí)行條件方案只突破面寬面寬和連廊都突破112

住宅產(chǎn)品力最好，89小高2.5面寬寬廳

2住宅產(chǎn)品力較好，增加十字街商鋪6500㎡

貨值最大化

（全27F大高)

快銷+中心景觀最大化（全27F大高+十字商街)

貨值+快銷

(27F大高)快銷+中心景觀最大化產(chǎn)品設(shè)計PRODUCTS

DESIGNSITE億利瀾庭容積率：2.19產(chǎn)品：板樓，高層，小高層呼和浩特億利生態(tài)城容積率：2.8產(chǎn)品：板塔結(jié)合，高層天?！ぞ盼醺莘e率：3.5產(chǎn)品：多層，高層金地江山風(fēng)華容積率：2.6產(chǎn)品：洋房，高層，疊拼金地名京容積率：2.6產(chǎn)品：洋房，高層，疊拼永泰城御景二期容積率：2.99產(chǎn)品：板樓，高層競品分析ProductsAnalysis

6.8m89㎡

2房2廳1衛(wèi)

金地江山風(fēng)華競品分析ProductsAnalysis

6.9m87㎡

2房2廳1衛(wèi)

天福九熙府

6.9m88㎡

2房2廳1衛(wèi)永泰城御景二期89㎡

市場競品均為兩面寬，南向最大面寬6.9米

連廊/T4競品分析ProductsAnalysis

10.2m105㎡

3房2廳1衛(wèi)

金地江山風(fēng)華

9.9m100㎡

3房2廳1衛(wèi)

億利生態(tài)城

9.9m108㎡

2.5房2廳2衛(wèi)

永泰城御景二期105㎡

市場競品以三面寬為主，南向最大面寬10.2米

連廊/T4競品分析ProductsAnalysis

10.2m125㎡

3房2廳2衛(wèi)

金地名京

10.1m120㎡

3房2廳2衛(wèi)

金地江山風(fēng)華120-130㎡

市場競品以三面寬為主，南向最大面寬10.2米

連廊居多，也有T2

9.9m133㎡

3房2廳2衛(wèi)

億利生態(tài)城競品分析ProductsAnalysis

11.1m140㎡

3房2廳2衛(wèi)

金地名京

10.9m120㎡

3房2廳2衛(wèi)

金地江山風(fēng)華140-144㎡

市場競品以三面寬為主，南向最大面寬11.1米

T2為主

10.5m142㎡

3房2廳2衛(wèi)

億利生態(tài)城競品分析ProductsAnalysis

13.5m165㎡4+1房2廳2衛(wèi)

融創(chuàng)瀚海壹號160-165㎡

市場競品以四面寬為主，南向最大面寬14米

全部為T2產(chǎn)品

11.75142㎡

3房2廳2衛(wèi)

億利生態(tài)城××產(chǎn)品選型Productselection

三合一前室軸線面積：52.21㎡

27F-89+89得房率：69%

得房率低27F-105+89+105

得房率：76%

89戶型不通透

27F-89+105

得房率：71%

得房率高滿足55米限寬要求

√

18F-89+89

得房率：75%

得房率高滿足55米限寬要求√

合用前室軸線面積：38.07㎡

分置核心筒軸線面積：77.68㎡√

27F-89+105

得房率：75%

得房率高滿足55米限寬要求18F-2.5面寬標準層平面TypicalPlans【89㎡】

2.5房2廳1衛(wèi)

建筑面積：88.98㎡

套內(nèi)面積：67.09㎡

得房率：75%【89㎡】

2.5房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品特點得房率高南向?qū)拸d，X空間客餐通廳，南北通透獨立玄關(guān)明衛(wèi)，干濕分離飄窗贈送面積：6.66㎡產(chǎn)品對標ProductsComparison6.9m8.7m55米總面寬標準層平面TypicalPlans【89㎡】2房2廳1衛(wèi)建筑面積：85.56㎡套內(nèi)面積：60.75㎡得房率：71%【105㎡】

3房2廳1衛(wèi)建筑面積：107.70㎡套內(nèi)面積：76.47㎡得房率：71%【105㎡】

3房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品對標ProductsComparison

產(chǎn)品特點

南向三面寬，南北通透

獨立玄關(guān)，L型收納

明衛(wèi)，獨立家政間

公共空間居中，節(jié)省走道

飄窗贈送面積：7.92㎡

9.9m108㎡

2.5房2廳2衛(wèi)

永泰城御景二期

10.2m標準層平面TypicalPlans61米總面寬標準層平面TypicalPlans【105㎡】