2023年物業(yè)項目管理工作篇

2023年物業(yè)項目管理工作篇

書目

物業(yè)項目平安工作目標(biāo)管理考核方法

物業(yè)項目平安工作目標(biāo)管理考核方法為加強(qiáng)所屬各管理處平安工作的考核評比工作,確保各管理處平安工作目標(biāo)的順當(dāng)實(shí)現(xiàn),依據(jù)市政府、市公安局有關(guān)規(guī)定,制定本方法。

一、基本原則:1.堅持'平安工作一票推翻'的原則,平安工作目標(biāo)管理考核方法是所屬各管理處年度管理工作考評中有關(guān)平安工作的規(guī)范要點(diǎn),是對平安獎懲制度的細(xì)化,是平安檢查工作的標(biāo)準(zhǔn);

對未完成平安工作指標(biāo)及發(fā)生一般事故案件的管理處按平安獎懲制度處理。

2.堅持'誰主管、誰負(fù)責(zé)'的原則及與公司簽定平安責(zé)任書的管理處、個人均應(yīng)遵守本考核方法。

3.堅持全面考核、綜合評定原則,考核工作以平安工作目標(biāo)為基礎(chǔ),實(shí)行百分達(dá)標(biāo)考核評比。

二、考核方法:1.平安管理委員會負(fù)責(zé)詳細(xì)考評工作。

2.考核以《平安檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)果為依據(jù),以歷次檢查得分為基數(shù)實(shí)行年終綜合評定的方法。

3.平安檢查方法按《平安檢查制度》執(zhí)行。

4.考評工作分月檢查、半年考評、年終評比。

5.考試評分方法:

(1)評分標(biāo)準(zhǔn)分值為:優(yōu)、良、差。

優(yōu):各項平安工作內(nèi)容95%以上達(dá)標(biāo)為先進(jìn)。

良:各項平安工作內(nèi)容85%以上達(dá)標(biāo)為合格。

差:各項平安工作內(nèi)容85%以下為不合格。

(2)評分依據(jù):《平安檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》。

平安秩序部月檢查記錄。

公司級平安檢查記錄.6.考評組組長:副組長:孝評組成員:公司所屬各管理處負(fù)責(zé)人7.本方法說明權(quán)為公司平安管理委員會

三、考評獎罰方法:1.嘉獎:

(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成果為良以上者為達(dá)標(biāo)管理處,嘉獎管理處正職100元,副職70元,主管50元,領(lǐng)班30元,員工20元嘉獎。

(2)對平安工作有特別貢獻(xiàn)的部門、班組、個人(事跡參照平安獎懲制度相關(guān)條款)實(shí)行特別嘉獎(獎金待訂)。

2.扣罰:

(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成果為差的管理處為不達(dá)標(biāo)管理處,賜予管理處正、副職相應(yīng)懲罰(參照平安獎懲制度相關(guān)條款)。

(2)未能實(shí)現(xiàn)平安工作目標(biāo)的部門;

發(fā)生一般事故案件為成果差,按《平安獎懲制度》相關(guān)條款對管理處正副職及當(dāng)事人進(jìn)行相應(yīng)處理。

物業(yè)項目選購 管理工作程序

bjvk城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系

文件名稱:選購 管理程序

1.目的

限制選購 過程,保證所選購 物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.

2.范圍

適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的選購 管理.

3.職責(zé)

3.1總經(jīng)理辦公室后勤主管負(fù)責(zé)物資選購 的實(shí)施,行政副主任負(fù)責(zé)物資選購 的管理限制.

3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織對分供方進(jìn)行評定和限制.

3.3各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)選購 物資和服務(wù)的驗(yàn)收.

4.程序

4.1依據(jù)選購 物資對服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將選購 物資分為三類:

a類:對服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機(jī)電設(shè)備等.

b類:對服務(wù)質(zhì)量有干脆影響的物資.如:消遣設(shè)施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施修理運(yùn)用物資等.

c類:對服務(wù)質(zhì)量無明顯影響的物資.如:辦公文具等

4.2選購 資料

4.2.1物資運(yùn)用部門負(fù)責(zé)供應(yīng)選購 資料,包括:規(guī)格、名稱、價格、技術(shù)要求、相關(guān)國家、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等.

4.2.2總經(jīng)理辦公室后勤人員剛好收集選購 資料,不斷按《分供方評估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存選購 資料.

4.3選購 安排審批

4.3.1各物資運(yùn)用部門每月于25日前依據(jù)工作安排,填寫《物資申請單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報總經(jīng)理審批.

4.3.2《物資申請單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數(shù)量、價格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗(yàn)方法等內(nèi)容,必要時注明分供方名稱.

4.3.3安排審批后后勤主管支配倉管員依據(jù)庫存狀況制作全公司選購 安排填寫《物資申請單》.

4.3.4后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.

4.3.5審批工作在每月28日前完成.

4.3.6選購 員依據(jù)審批后的支配《物資申請單》及《合格分供方名單》實(shí)施選購 .大批量集中選購 于月底前完成.

4.3.7后勤主管剛好將各部門《物資申請單》中未列入全公司選購 安排項目反饋到各部門.

4.3.8應(yīng)急物資的選購 由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn).

4.3.9固定資產(chǎn)和高額物資選購 需加專項報告.

4.3.10各級管理選購 物資審批權(quán),按財務(wù)規(guī)定執(zhí)行.

4.3.11須要選購 服務(wù)的部門提出服務(wù)選購 申請,經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理審批.

4.3.12按《分供方評估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.

4.3.13按《合同審批程序》實(shí)施簽訂合約,合約必需明確我方要求,及雙方擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任.

4.3.14嚴(yán)格履約.

4.4選購 物資的驗(yàn)證

4.4.1物資購進(jìn)后,選購 員應(yīng)剛好通知質(zhì)檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員依據(jù)《物資申請單》項目進(jìn)行檢驗(yàn)及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.

4.4.2質(zhì)檢員對物資進(jìn)行驗(yàn)收時,若發(fā)覺物資有標(biāo)識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、裂開等異樣,必需打開包裝進(jìn)行檢驗(yàn)或向經(jīng)理報告,填寫《物資驗(yàn)收單》.

4.4.3假如選購 物資需在分供方供貨處進(jìn)行檢驗(yàn)時,由后勤主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實(shí)施現(xiàn)場驗(yàn)證,仔細(xì)填寫《物資驗(yàn)收單》.

4.4.4假如客戶提出對我公司分供方驗(yàn)證時,由后勤組負(fù)責(zé)雙方聯(lián)系,公司可以參考其看法,但客戶的驗(yàn)證結(jié)果不能代替公司對選購 物資的檢驗(yàn).

4.4.5機(jī)電設(shè)備等技術(shù)性較強(qiáng)的物資驗(yàn)收由物資申請部門組織或指定專人驗(yàn)收其技術(shù)性能等.

4.4.6運(yùn)用部門(人)在運(yùn)用物資前應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收,以確保其質(zhì)量符合要求.

4.4.7服務(wù)質(zhì)量驗(yàn)收由服務(wù)申請部門負(fù)責(zé).

4.4.8當(dāng)出現(xiàn)不合格物資時,由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經(jīng)理審批,由選購 員按審批看法處理執(zhí)行.

4.4.9對小批量選購 的a、b類物及首次承接的分供方可實(shí)行全部檢驗(yàn)的方法.

4.4.10選購 完成后選購 的有關(guān)文件由運(yùn)用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?

4.4.11對選購 服務(wù)不合格項由服務(wù)選購 部門負(fù)責(zé)人依據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.

4.5物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.

5.監(jiān)督執(zhí)行

由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.

6.支持性和相關(guān)性文件

bvpqs4.6-01-01《a、b、c類物資合格供應(yīng)商名單》

bvpqs4.15-01《倉庫管理程序》

bvpqs4.6-01-02《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》

7.質(zhì)量記錄及表格

bvpqs4.6-01-f1-01《物資申請單》

bvpqs4.6-01-f2-01《入庫單》

bvpqs4.6-01-f3-01《物資驗(yàn)收單》

bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》

新物業(yè)項目入伙管理工作程序

新項目入伙管理工作程序

1總則

1.1有序組織業(yè)戶入伙,供應(yīng)便捷、高效的顧客服務(wù),是地產(chǎn)銷售和后續(xù)物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容,項目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)相互協(xié)作,嚴(yán)密策劃和組織新項目的業(yè)戶集中入伙工作。

1.2新項目集中入伙工作由項目所在公司主導(dǎo),物業(yè)分公司協(xié)作。

1.3各物業(yè)分公司應(yīng)協(xié)作項目所在公司履行房屋保修義務(wù),在保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題必需得到剛好、有效的處理,切實(shí)維護(hù)業(yè)戶合法權(quán)益和ee地產(chǎn)的品牌形象。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1項目所在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立交樓入伙工作小組,制定交樓入伙工作方案,組織交樓打算工作,確定入伙時間。

2.2項目所在公司營銷部、工程(配套)部、開發(fā)設(shè)計部、財務(wù)部參加入伙工作。

2.3物業(yè)分公司負(fù)責(zé)詳細(xì)編制物業(yè)入伙方案,按安排打算及組織實(shí)施入伙管理工作。

2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各項目入伙管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。

2.5項目所在公司工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位參加交樓驗(yàn)收工作。

3工作程序

3.1成立入伙工作小組

3.1.1組成人員:由項目所在公司總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)、工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)和物業(yè)分公司總經(jīng)理組成,項目所在公司總經(jīng)理擔(dān)當(dāng)組長,物業(yè)分公司總經(jīng)理擔(dān)當(dāng)副組長。

3.1.2人員分工:接待組(負(fù)責(zé)客戶引導(dǎo)、業(yè)戶身份核驗(yàn)、資料接收及發(fā)放)、收費(fèi)組、驗(yàn)收組、發(fā)鑰匙組、詢問及后勤保障組,入伙當(dāng)天現(xiàn)場總指揮為物業(yè)分公司總經(jīng)理。

3.2入伙策劃

3.2.1在入伙前,物業(yè)分公司將《入伙須知》及其它需提示的內(nèi)容與項目所在公司的《入伙通知書》一起向業(yè)戶送發(fā),向業(yè)戶明示入伙須知信息。

3.2.2物業(yè)分公司負(fù)責(zé)協(xié)作項目所在公司做好業(yè)戶集中入伙工作,擬訂項目集中入

伙方案。項目集中入伙方案經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理和項目所在公司營銷(策劃)部審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報管理公司物業(yè)管理部、市場部備案。管理公司收到入伙方案的日期應(yīng)與預(yù)定的入伙日期至少提前30天。

3.2.3入伙過程中涉及的全部收費(fèi)項目,且在房產(chǎn)銷售合同中未明確約定的,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必需在入伙方案審批前報管理公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

3.2.4新項目集中入伙方案中應(yīng)包含對可能的緊急的識別、評價,以及相應(yīng)的處置預(yù)案。

3.2.5入伙方案的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于:

a)入伙的時間及實(shí)施地點(diǎn);

b)入伙工作目標(biāo)及接待實(shí)力要求;

c)入伙手續(xù)辦理的流程;

d)接待現(xiàn)場布置要求;

e)可能緊急狀況及處置預(yù)案要求;

f)負(fù)責(zé)入伙工作的人員支配及職責(zé);

g)入伙過程中運(yùn)用的文件和表格;

h)入伙打算工作的支配及要求;i)所需費(fèi)用預(yù)算。

3.3交樓入伙打算工作

3.3.1人員培訓(xùn)

a)按人員分工,明確各組的任務(wù)及與其它組的連接要求;

b)對工作流程、留意事項及入伙中業(yè)戶普遍關(guān)注的收費(fèi)、驗(yàn)收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問題進(jìn)行培訓(xùn),必要時擬寫《入伙工作統(tǒng)一說辭》。

3.3.2入伙發(fā)放資料及記錄的打算

交樓入伙工作小組在業(yè)戶入伙前15個工作日打算好用于入伙的必要的資料,并由物業(yè)分公司整理匯總備用。

1)入伙發(fā)放資料包括(不限于):

a)入伙通知書;

b)出庫單;

c)入伙須知(可制成印刷品張貼);

d)入伙流程圖(可制成印刷品張貼);

e)業(yè)主臨時公約;

f)住戶手冊;

g)房屋質(zhì)量保證書;h)房屋運(yùn)用說明書;i)裝修手冊;

j)物業(yè)管理費(fèi)批文;

k)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)文本。

2)記錄包括(不限于):

a)業(yè)戶狀況登記表;b)入伙流程簽認(rèn)單;c)區(qū)域防火責(zé)任書;d)入伙收樓確認(rèn)單。e)整改項目報告。

3.3.3入伙前與業(yè)主的溝通為了使入伙工作順當(dāng)開展,在項目所在公司寄發(fā)《入伙通知書》時,物業(yè)分公司可將業(yè)主須知的相關(guān)資料一同寄發(fā)。

3.3.4入伙現(xiàn)場環(huán)境布置要求

a)總體環(huán)境應(yīng)布置成喜慶、熱情的場面,襯托出ee品牌;

b)入伙辦理的區(qū)域必需保持干凈衛(wèi)生、井然有序,必要時采納燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進(jìn)行裝飾;

c)入伙現(xiàn)場辦理地址、辦理時間、入伙留意事項、入伙流程等標(biāo)識,相關(guān)場地、道路應(yīng)有明顯、溫馨的指路牌;

d)工作人員按分工不同應(yīng)有明確的工作區(qū)域,避開出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務(wù)人員著裝整齊,精神飽滿;

e)在許可條件下,現(xiàn)場設(shè)置盡量考慮滿意人們輕松地等候或進(jìn)行辦理入伙的環(huán)境;

f)辦公現(xiàn)場資料擺放整齊有序。

3.4入伙手續(xù)的辦理

3.4.1入伙手續(xù)辦理流程圖

入伙手續(xù)辦理流程圖

業(yè)主

………攜帶資料,按規(guī)定時間到達(dá)入伙現(xiàn)場

營銷部

………核對確認(rèn)業(yè)戶身份,向業(yè)戶發(fā)放《出庫單》

接待組

………業(yè)戶狀況登記,補(bǔ)簽相關(guān)合同

收費(fèi)組

………收取相關(guān)費(fèi)用,開具發(fā)票

驗(yàn)收組

………與業(yè)戶共同驗(yàn)收房屋,出現(xiàn)問題記錄并跟蹤返修,水電開通,水電表初始讀數(shù)抄錄

鑰匙發(fā)放

………發(fā)放鑰匙,發(fā)放資料

資料歸檔

3.4.2項目所在公司營銷(策劃)部負(fù)責(zé)核對業(yè)戶《入伙通知書》,查驗(yàn)以下業(yè)戶證

件:

a)購房合同原件;

b)業(yè)戶身份證或護(hù)照原件;

c)單位購房的查驗(yàn)須出示單位營業(yè)執(zhí)照副本;

d)托付他人辦理的須出示業(yè)戶托付書,并留存。

3.4.3確認(rèn)業(yè)戶身份無誤后,營銷部向業(yè)戶簽發(fā)《出庫單》。

3.4.4接待組

a)核對、回收《出庫單》存根聯(lián);

b)留存業(yè)戶證件復(fù)印件,填寫《業(yè)戶狀況登記表》,簽署《區(qū)域防火責(zé)任書》;

c)與未簽約業(yè)戶補(bǔ)簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨

時公約》;

d)經(jīng)辦人在《入伙資料交收登記表》上的'業(yè)戶資料提交欄'簽字確認(rèn);

e)請業(yè)戶在《入伙流程簽認(rèn)單》文件欄上簽字確認(rèn)。

3.4.5收費(fèi)組依照法規(guī)、政府批文和公司要求,收取物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用,并與業(yè)戶共同在《入伙流程簽認(rèn)單》收費(fèi)欄簽字確認(rèn)。

3.4.6驗(yàn)收組

a)在業(yè)戶交納完入伙費(fèi)用后,驗(yàn)收組通知水電工開通該業(yè)戶物業(yè)的水電,攜同施工單位、監(jiān)理公司,與業(yè)戶對房屋進(jìn)行驗(yàn)收;

b)將水電表初始讀數(shù)及驗(yàn)收狀況登記在《入伙收樓確認(rèn)單》中;

c)房屋驗(yàn)收合格的,驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認(rèn)單》及《入伙流程簽認(rèn)單》中簽字確認(rèn);

d)驗(yàn)收中發(fā)覺問題,按3.6進(jìn)行。驗(yàn)收完成后驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認(rèn)單》及《入伙流程簽認(rèn)單》中注明并簽字確認(rèn)。

3.4.7鑰匙發(fā)放組

a)房屋驗(yàn)收無問題或業(yè)戶要求在搬入后再行修理的,鑰匙發(fā)放組將業(yè)戶房屋鑰匙全部交給業(yè)戶;

b)房屋驗(yàn)收有問題的,鑰匙發(fā)放按3.6進(jìn)行。組在將業(yè)戶房屋鑰匙交給業(yè)戶時,經(jīng)業(yè)戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問題整改報告》中記錄),供修理運(yùn)用;

c)業(yè)戶領(lǐng)取鑰匙后,在《鑰匙領(lǐng)取登記表》及《入伙流程簽認(rèn)單》上簽字確認(rèn);鑰匙托管的,在表單備注欄注明;

d)鑰匙發(fā)放組將《住戶手冊》、《裝修手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋運(yùn)用說明書》發(fā)給業(yè)戶保存,并請業(yè)戶在《入伙資料交收登記表》上的'入伙資料收取欄'簽字確認(rèn),入伙手續(xù)辦理完畢。

3.5全部資料和業(yè)戶檔案由物業(yè)分公司負(fù)責(zé)收集、整理和保存。

3.6房屋交收問題的整改

3.6.1驗(yàn)收發(fā)覺問題時,業(yè)戶在《整改項目報告》中記錄交給驗(yàn)收人員,將鑰匙交給驗(yàn)收人員便于修理,并在《入伙收樓確認(rèn)單》的'回執(zhí)欄'中填寫相關(guān)記錄并保留回執(zhí)欄;

3.6.2物業(yè)分公司依據(jù)《整改項目報告》內(nèi)容向綜合修理隊下達(dá)《工程修理作業(yè)單》,項目所在公司須督促盡快修理,以免影響業(yè)戶裝修;

3.6.3修理完成并通過物業(yè)分公司檢驗(yàn)后,物業(yè)分公司聯(lián)系業(yè)戶前來復(fù)驗(yàn),向業(yè)戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項目報告》的乙條款中簽字確認(rèn)。

3.7集中入伙辦理過程中,項目所在公司、物業(yè)分公司必需確保:任何存在疑慮或不滿足見的業(yè)戶均能剛好地與公司高層管理人員溝通,避開現(xiàn)場服務(wù)人員的拖延造成沖突激化或不滿心情的擴(kuò)散。

3.8集中入伙期間,物業(yè)分公司必需每對入伙辦理狀況進(jìn)行匯總統(tǒng)計,在當(dāng)天報告項目所在公司。

3.9物業(yè)集中入伙結(jié)束后一周內(nèi),物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織本公司對入伙工作進(jìn)行總結(jié),對入伙過程中反映出來的房屋質(zhì)量、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等方面問題進(jìn)行匯總統(tǒng)計,報送項目所在公司及管理公司物業(yè)管理部備案。

4零星入伙(入住)

在物業(yè)集中入伙之后,針對物業(yè)正常運(yùn)營期間個別業(yè)戶(租戶)入伙手續(xù)辦理,除不必制訂打算工作安排和交付方案外,相關(guān)入伙手續(xù)仍必需按上述規(guī)定辦理。

5相關(guān)文件與記錄

5.1wdwy-wi-mm7501入伙通知書(范本)

5.2wdwy-wi-mm7502入伙須知(范本)

5.3wdwy-fr-mm7501出庫單

5.4wdwy-fr-mm7502入伙流程簽認(rèn)單

5.5wdwy-fr-mm7503業(yè)戶狀況登記表

5.6wdwy-fr-mm7504區(qū)預(yù)防火責(zé)任書

5.7wdwy-fr-mm7505入伙收樓確認(rèn)單

5.8wdwy-fr-mm7506整改項目報告

某物業(yè)項目業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)管理方法

物業(yè)項目業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)管理方法

(20**年*月*日業(yè)委會會議通過)

第一條依據(jù)《北京**業(yè)主大會議事規(guī)則》其次十五條規(guī)定制定本方法。

其次條本方法規(guī)定的工作經(jīng)費(fèi)包括根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定由物業(yè)公司提交給業(yè)主大會和業(yè)主委員會的費(fèi)用、業(yè)主共有資產(chǎn)經(jīng)營所得、業(yè)主捐贈等。

第三條工作經(jīng)費(fèi)根據(jù)業(yè)主大會通過的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)年度預(yù)算》執(zhí)行。

第四條工作經(jīng)費(fèi)用于與**業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作有關(guān)的經(jīng)費(fèi)開支,包括業(yè)主委員會(含籌備階段)辦公經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會委員工作補(bǔ)貼、聘用人員工資保險、業(yè)主大會會議開支、組織業(yè)主活動開支、代管會計事務(wù)所酬勞、律師費(fèi)、審計費(fèi)、網(wǎng)站開發(fā)和托管運(yùn)營費(fèi),經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的其他開支。

第五條會計外聘,出納由業(yè)主委員會委員擔(dān)當(dāng)。

第六條工作經(jīng)費(fèi)報銷時,經(jīng)辦人須填寫報銷單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納核報。業(yè)主委員會秘書長或主任為經(jīng)辦人時,須報常務(wù)副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數(shù)的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可交出納報銷。

第七條工作經(jīng)費(fèi)預(yù)借申領(lǐng)時,經(jīng)辦人須填寫申請單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納領(lǐng)用。業(yè)主委員會秘書長或主任為經(jīng)辦人時,須報常務(wù)副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數(shù)的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可從出納領(lǐng)用。預(yù)借經(jīng)費(fèi),必需在開支后一個月內(nèi)銷賬。

第八條業(yè)主委員會秘書長在每月一次的業(yè)主委員會委員通報一次工作經(jīng)費(fèi)運(yùn)用狀況,接受全體委員的日常監(jiān)督。每位委員均有權(quán)查看工作經(jīng)費(fèi)開支賬簿,財務(wù)人員不得以任何理由加以拒絕。

第九條業(yè)主委員會每半年須向全體業(yè)主公布一次工作經(jīng)費(fèi)運(yùn)用狀況,接受業(yè)主監(jiān)督。

第十條業(yè)主委員會換屆時,由新一屆業(yè)主委員會聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或人員對上一屆業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)運(yùn)用狀況進(jìn)行審計,審計完畢后,方可進(jìn)行財務(wù)交接。

第十條本方法的修改、補(bǔ)充、說明須經(jīng)主委員會會議全體委員三分之二同意,并根據(jù)《議事規(guī)則》其次十六條公示。

第十一條本方法經(jīng)業(yè)主委員會會議三分之二委員同意通過,根據(jù)《議事規(guī)則》其次十六條公示后生效。

m物業(yè)項目平安工作目標(biāo)管理考核方法

物業(yè)項目平安工作目標(biāo)管理考核方法

為加強(qiáng)所屬各管理處平安工作的考核評比工作,確保各管理處平安工作目標(biāo)的順當(dāng)實(shí)現(xiàn),依據(jù)市政府、市公安局有關(guān)規(guī)定,制定本方法。

一、基本原則:

1.堅持'平安工作一票推翻'的原則,平安工作目標(biāo)管理考核方法是所屬各管理處年度管理工作考評中有關(guān)平安工作的規(guī)范要點(diǎn),是對平安獎懲制度的細(xì)化,是平安檢查工作的標(biāo)準(zhǔn);對未完成平安工作指標(biāo)及發(fā)生一般事故案件的管理處按平安獎懲制度處理。

2.堅持'誰主管、誰負(fù)責(zé)'的原則及與公司簽定平安責(zé)任書的管理處、個人均應(yīng)遵守本考核方法。

3.堅持全面考核、綜合評定原則,考核工作以平安工作目標(biāo)為基礎(chǔ),實(shí)行百分達(dá)標(biāo)考核評比。

二、考核方法:

1.平安管理委員會負(fù)責(zé)詳細(xì)考評工作。

2.考核以《平安檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)果為依據(jù),以歷次檢查得分為基數(shù)實(shí)行年終綜合評定的方法。

3.平安檢查方法按《平安檢查制度》執(zhí)行。

4.考評工作分月檢查、半年考評、年終評比。

5.考試評分方法:

(1)評分標(biāo)準(zhǔn)分值為:優(yōu)、良、差。

優(yōu):各項平安工作內(nèi)容95%以上達(dá)標(biāo)為先進(jìn)。

良:各項平安工作內(nèi)容85%以上達(dá)標(biāo)為合格。

差:各項平安工作內(nèi)容85%以下為不合格。

(2)評分依據(jù):

《平安檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》。

平安秩序部月檢查記錄。

公司級平安檢查記錄.

6.考評組組長:z

副組長:z

孝評組成員:公司所屬各管理處負(fù)責(zé)人

7.本方法說明權(quán)為公司平安管理委員會

三、考評獎罰方法:

1.嘉獎:

(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成果為良以上者為達(dá)標(biāo)管理處,嘉獎管理處正職100元,副職70元,主管50元,領(lǐng)班30元,員工20元嘉獎。

(2)對平安工作有特別貢獻(xiàn)的部門、班組、個人(事跡參照平安獎懲制度相關(guān)條款)實(shí)行特別嘉獎(獎金待訂)。

2.扣罰:

(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成果為差的管理處為不達(dá)標(biāo)管理處,賜予管理處正、副職相應(yīng)懲罰(參照平安獎懲制度相關(guān)條款)。

(2)未能實(shí)現(xiàn)平安工作目標(biāo)的部門;發(fā)生一般事故案件為成果差,按《平安獎懲制度》相關(guān)條款對管理處正副職及當(dāng)事人進(jìn)行相應(yīng)處理。

xs物業(yè)項目設(shè)備管理工作程序

物業(yè)項目設(shè)備管理工作程序

電工

a.每日一次根據(jù)《設(shè)備、設(shè)施巡察內(nèi)容與程序》巡察配電房設(shè)備,并記錄《配電房巡察記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運(yùn)行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設(shè)備定期啟動表》;

c.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.供配電設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》內(nèi);

e.供配電設(shè)備發(fā)生異樣和故障剛好報告設(shè)備部經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并剛好解除異樣和故障。

分承包方電梯維保人員

a.每周按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》和《電梯設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng),同時負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi);

b.電梯設(shè)備修理工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》;

c.設(shè)備發(fā)生異樣和故障剛好報告設(shè)備經(jīng)理,記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并剛好處理。

設(shè)備經(jīng)理

a.每日根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡察內(nèi)容與程序》巡察電梯設(shè)備,填寫《電梯房巡察記錄》。發(fā)覺異樣剛好通知分承包方電梯維保人員并報告設(shè)備經(jīng)理,督促修理保養(yǎng);

b.負(fù)責(zé)電源部分的修理保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備,記錄《設(shè)備定期啟動表》。

管道工

a.每日一次根據(jù)《設(shè)備、設(shè)施巡察內(nèi)容與程序》巡察泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡察記錄表》;

b.水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵'運(yùn)行'與'備用'每二周交替更換一次;

c.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.給排水設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》內(nèi);

e.給排水設(shè)備發(fā)生異樣和故障剛好報告給設(shè)備部經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并剛好解除異樣和故障。

日常巡察

a.設(shè)備修理工每日一次根據(jù)《設(shè)備、設(shè)施巡察內(nèi)容與程序》巡察泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備,記錄《水泵房巡察記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡察記錄表》。設(shè)備發(fā)生異樣和故障剛好報告設(shè)備經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并剛好解除異樣和故障;

b.平安接待人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡察,每月對各層面消防設(shè)施巡察一遍,將巡察結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。

定期檢查

a.由弱電修理操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動測試,記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》;

b.由弱電修理操作工組織,并由安保主管、平安接待人員和設(shè)備修理工參加操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試;送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試;電源、限制聯(lián)動功能以及報警平安系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》,《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。

修理保養(yǎng)

a.弱電操作修理工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的修理保養(yǎng)工作;

b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.消防設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》內(nèi)。

分承包方維保人員

a.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

b.弱電設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄《設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》;

c.弱電設(shè)備發(fā)生異樣和故障剛好報告設(shè)備部經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,剛好解除異樣和故障。

弱電工

a.每日根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡察內(nèi)容與程序》巡察信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線,記錄《信號收視設(shè)備巡察記錄表》;

b.信號接收機(jī)房每周打掃一次,信號接收設(shè)備每月清潔一次;

c.發(fā)覺弱電設(shè)備異樣和故障剛好通知分承包方維保人員并報告設(shè)備經(jīng)理,督促修理保養(yǎng)。

物業(yè)項目管理服務(wù)處主任工作職責(zé)

物業(yè)項目管理(服務(wù))處主任工作職責(zé)

一、貫徹和落實(shí)國家各項法律、法規(guī),仔細(xì)執(zhí)行業(yè)主管理委員會、zz物業(yè)公司的指令及各項決議、決策。

二、在業(yè)主管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)科技園物業(yè)服務(wù)管理工作。重視業(yè)主委員會建議,自覺接受業(yè)主委員會和各業(yè)主的監(jiān)督。

三、忠于zz,廉正勤政,維護(hù)公司利益,樹立良好形象,正確處理好開發(fā)商、業(yè)主、公司三方面的關(guān)系。

四、負(fù)責(zé)與業(yè)主方、合作方及市政等管理部門外部關(guān)系的協(xié)調(diào)、公關(guān)和聯(lián)絡(luò)工作。

五、負(fù)責(zé)管理處年度財務(wù)預(yù)算及工作安排的審定工作。

六、負(fù)責(zé)管理處人員編制、管理人員的提名、配備工作。

七、負(fù)責(zé)管理處材料安排審批工作。

八、負(fù)責(zé)管理處與公司之間的信息溝通,上情下達(dá)工作。

九、負(fù)責(zé)主持探討制定管理處各項制度。

十、負(fù)責(zé)抓好平安工作,剛好處理各類突發(fā)事務(wù)。

十一、培育并帶好團(tuán)隊,關(guān)切員工生活,努力改善員工勞動條件,不斷提高員工物質(zhì)生活。

物業(yè)項目平安管理工作監(jiān)控程序

物業(yè)項目平安管理工作監(jiān)控程序

(七)1.目的加強(qiáng)對平安管理工作的監(jiān)控,確保平安管理工作質(zhì)量。

2.范圍適用于公司各管理處平安監(jiān)控工作。

3.職責(zé)3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)平安管理工作的全面監(jiān)控和指導(dǎo)。

3.2護(hù)管主管負(fù)責(zé)平安管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、檢查、考核。

3.3護(hù)管班長負(fù)責(zé)本班組日常業(yè)務(wù)操作的監(jiān)督和落實(shí)。

4.方法和過程限制

4.1護(hù)管班長監(jiān)控要求

4.1.1帶領(lǐng)全班人員進(jìn)行'班前點(diǎn)名、班后點(diǎn)評'的交接班制度,對本班的工作狀況進(jìn)行評價,并提出改進(jìn)要求。

4.1.2上班前對本班所用之設(shè)施、設(shè)備性能、完好狀況進(jìn)行檢查,以保證當(dāng)班人員的正常運(yùn)用。

4.1.3當(dāng)值期間至少對本班各崗位的質(zhì)量記錄進(jìn)行一次全面檢查,對不合格的質(zhì)量記錄剛好進(jìn)行訂正。

4.1.4監(jiān)督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現(xiàn)場的管理力度、方式、方法,確保按規(guī)范運(yùn)作,幫助處理疑難問題或突發(fā)事務(wù)。

4.1.5夜班期間,對當(dāng)值護(hù)管員的工作狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,至少每半小時用對講機(jī)呼叫各崗位一次,如有異樣,應(yīng)剛好處理或向管理處當(dāng)值負(fù)責(zé)人匯報。

4.1.6對護(hù)管員當(dāng)值期間的工作狀態(tài)、考勤紀(jì)律進(jìn)行監(jiān)督,并予以記錄。

4.1.7限制、監(jiān)督、教化本班護(hù)管員在轄區(qū)內(nèi)的外在形象,對違章者應(yīng)剛好予以訂正。

4.1.8對集體、公眾活動中護(hù)管員的參加形象進(jìn)行限制。

4.1.9限制內(nèi)務(wù)狀況,嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)務(wù)管理規(guī)定,對不合格者要求其限期改正,并予以記錄。

4.1.10保證每周2-3次的軍訓(xùn)、培訓(xùn)質(zhì)量,依據(jù)實(shí)際狀況向上級匯報并剛好改進(jìn)培訓(xùn)內(nèi)容及方法。

4.1.11每月考核前,須對各崗位的質(zhì)量記錄進(jìn)行全面檢查,并與月考評掛鉤。

4.2護(hù)管主管監(jiān)控要求

4.2.1每周對本部門的平安、消防管理狀況全面巡查至少兩次,并將有關(guān)狀況予以記錄。

4.2.2每周至少進(jìn)行一次夜間查崗,對夜間護(hù)管員工作狀態(tài)、質(zhì)量記錄、裝備運(yùn)用狀況進(jìn)行抽查,并予以記錄。

4.2.3每周召開一次平安業(yè)務(wù)會議,總結(jié)上周、支配下周工作,分析平安狀況,提出整改看法。

4.2.4檢查本部門平安管理制度、工作規(guī)程執(zhí)行狀況,發(fā)覺問題剛好處理解決。

4.2.5每周對護(hù)管員質(zhì)量記錄進(jìn)行一次全面檢查,并予以記錄。

4.2.6每季度至少組織一次夜間緊急集合,以保持護(hù)管員的戰(zhàn)斗力。

4.2.7每季度依據(jù)轄區(qū)治安防范的要求和特點(diǎn),對巡邏路途、巡邏時間進(jìn)行一次評估,并將修訂的巡邏路途圖報管理處經(jīng)理審批。

4.3管理處經(jīng)理監(jiān)控要求

4.3.1每月對本管理處的平安、消防管理工作進(jìn)行一次全面檢查并予以記錄,就有關(guān)問題提出指導(dǎo)看法。

4.3.2監(jiān)督護(hù)管主管、班長的工作狀況,必要時剛好調(diào)整平安工作業(yè)務(wù)架構(gòu),不斷完善監(jiān)督機(jī)制。

4.3.3通過與客戶的溝通或回訪,剛好駕馭護(hù)管員的職業(yè)道德、溝通實(shí)力及服務(wù)水平,并賜予有效的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

4.3.4剛好檢查核實(shí)支配工作的落實(shí)狀況,跟進(jìn)重大事項的處理結(jié)果。

4.3.5每季度組織對平安巡查工作進(jìn)行評估,確保無治安盲點(diǎn)或隱患。

4.3.6駕馭護(hù)管員的培訓(xùn)狀況,關(guān)切護(hù)管員的業(yè)余文體生活,剛好調(diào)解內(nèi)部沖突,確保建立一支精誠團(tuán)結(jié)的護(hù)管員隊伍。

4.4治安防范專業(yè)委員會監(jiān)控要求

4.4.1至少每半年一次全面檢查各管理處治安管理、消防管理、停車場及交通管理工作狀況,依據(jù)結(jié)果點(diǎn)評分析管理處平安管理工作狀態(tài),并將結(jié)論通報公司各管理處。

4.4.2不定期抽查各管理處平安管理工作狀況,分析治安、消防管理隱患,剛好提出整改看法。

4.4.3不定期組織監(jiān)督模擬處理緊急事務(wù)的演習(xí),如:反盜搶、反綁架等,并對演習(xí)狀況做出評述,提出改進(jìn)看法。

4.5夜間工作監(jiān)控要求

4.5.1職責(zé):督促護(hù)管員在夜間加強(qiáng)防范意識,監(jiān)控護(hù)管員的夜間工作行為,提高平安管理防范實(shí)力。

4.5.2夜間查崗工作是平安管理的一項主要內(nèi)容,目的在于檢查各管理處的護(hù)管員夜間工作狀況,保證平安管理工作質(zhì)量。

4.5.3夜間查崗根據(jù)安排制定和人員配置狀況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必需制定年度檢查安排,為保證查崗狀況的真實(shí)性,須對制定的檢查安排設(shè)立相應(yīng)的保密范圍。

a.'a級檢查'系對全公司范圍內(nèi)的檢查,安排時間的支配由品質(zhì)管理部于每年12月31日前制定并報管理者代表審批,由管理處經(jīng)理及以上人員擔(dān)當(dāng)查崗人員,安排保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表及品質(zhì)管理部,由品質(zhì)管理部于安排實(shí)施前24小時內(nèi),通知查崗人員(原則上應(yīng)與被查崗部門無關(guān)),由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。

'a級檢查'須保證每年不少于六次。

b.'b級檢查'是以各管理處為單位的內(nèi)部檢查,安排由各管理處經(jīng)理于每年12月31日前制定并報品質(zhì)管理部審批。

由部門主管及以上人員擔(dān)當(dāng)查崗人員,安排保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表、品質(zhì)管理部及管理處經(jīng)理,由管理處經(jīng)理于安排實(shí)施前24小時內(nèi)通知查崗人員,由品質(zhì)管理部監(jiān)督執(zhí)行。

'b級檢查'每月進(jìn)行一次。

c.'c級檢查'系無安排、不定時、臨時性的突擊檢查,通常在特別狀況下進(jìn)行,由品質(zhì)管理部或各管理處經(jīng)理臨時確定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織支配。

4.5.4若檢查安排在實(shí)施過程中因人員變動或其它緣由需變更時,由原安排編制部門負(fù)責(zé)調(diào)度、支配。

4.5.5查崗必需包括以下內(nèi)容:a.護(hù)管員夜間工作狀況:包括精神狀態(tài)、反應(yīng)靈敏度、平安意識等。

b.通信設(shè)備運(yùn)用狀況:包括各類通訊設(shè)備的運(yùn)用狀況,緊急狀態(tài)下的通訊運(yùn)用是否具備合理性等。

c.護(hù)管員裝備配戴狀況:包括護(hù)管員的應(yīng)急裝備能否于緊急狀態(tài)下正常運(yùn)用等。

d.交接班記錄:包括檢查各類質(zhì)量記錄的填寫是否齊全、清楚,格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現(xiàn)象。

4.5.6查崗人員須據(jù)實(shí)填寫《夜間查崗狀況登記表》,并由接受檢查的當(dāng)值人員簽字確認(rèn)。

查崗人員應(yīng)將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。

4.5.7檢查結(jié)果的處理:a.品質(zhì)管理部須對a級檢查的結(jié)果進(jìn)行全公司范圍的通報,并負(fù)責(zé)監(jiān)督有關(guān)部門實(shí)行訂正和預(yù)防措施。

b.各管理處經(jīng)理須對b級檢查的結(jié)果進(jìn)行管理處內(nèi)部通報,并監(jiān)督訂正預(yù)防措施的實(shí)施狀況。

檢查結(jié)果和通報于部門備案保存。

c.由品質(zhì)管理部組織的c級檢查結(jié)果處理方式同a級檢查;

由管理處經(jīng)理組織的c級檢查結(jié)果處理方式同b級檢查。

4.6護(hù)管員政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和軍訓(xùn)

4.6.1護(hù)管員要具有劇烈的平安服務(wù)意識,嚴(yán)格執(zhí)行平安責(zé)任制,時時到處留意做好治安消防工作。

4.6.2護(hù)管員必需忠誠、主動,好學(xué)上進(jìn),樂于奉獻(xiàn),機(jī)靈英勇,酷愛本職工作。

4.6.3每周兩次軍事訓(xùn)練,保持旺盛的斗志和良好的精神狀態(tài)。

4.6.4各管理處要對護(hù)管員進(jìn)行每周不少于一次的在職培訓(xùn)。

5.質(zhì)量記錄和表格《緊急集合狀況記錄表》《治安、消防平安巡查記錄表》《護(hù)管員巡查記錄表》《消防演習(xí)狀況記錄表》《夜間查崗狀況登記表》

物業(yè)項目平安管理工作監(jiān)控程序（7）

物業(yè)項目平安管理工作監(jiān)控程序(七)

1.目的

加強(qiáng)對平安管理工作的監(jiān)控,確保平安管理工作質(zhì)量。

2.范圍

適用于公司各管理處平安監(jiān)控工作。

3.職責(zé)

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)平安管理工作的全面監(jiān)控和指導(dǎo)。

3.2護(hù)管主管負(fù)責(zé)平安管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、檢查、考核。

3.3護(hù)管班長負(fù)責(zé)本班組日常業(yè)務(wù)操作的監(jiān)督和落實(shí)。

4.方法和過程限制

4.1護(hù)管班長監(jiān)控要求

4.1.1帶領(lǐng)全班人員進(jìn)行'班前點(diǎn)名、班后點(diǎn)評'的交接班制度,對本班的工作狀況進(jìn)行評價,并提出改進(jìn)要求。

4.1.2上班前對本班所用之設(shè)施、設(shè)備性能、完好狀況進(jìn)行檢查,以保證當(dāng)班人員的正常運(yùn)用。

4.1.3當(dāng)值期間至少對本班各崗位的質(zhì)量記錄進(jìn)行一次全面檢查,對不合格的質(zhì)量記錄剛好進(jìn)行訂正。

4.1.4監(jiān)督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現(xiàn)場的管理力度、方式、方法,確保按規(guī)范運(yùn)作,幫助處理疑難問題或突發(fā)事務(wù)。

4.1.5夜班期間,對當(dāng)值護(hù)管員的工作狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,至少每半小時用對講機(jī)呼叫各崗位一次,如有異樣,應(yīng)剛好處理或向管理處當(dāng)值負(fù)責(zé)人匯報。

4.1.6對護(hù)管員當(dāng)值期間的工作狀態(tài)、考勤紀(jì)律進(jìn)行監(jiān)督,并予以記錄。

4.1.7限制、監(jiān)督、教化本班護(hù)管員在轄區(qū)內(nèi)的外在形象,對違章者應(yīng)剛好予以訂正。

4.1.8對集體、公眾活動中護(hù)管員的參加形象進(jìn)行限制。

4.1.9限制內(nèi)務(wù)狀況,嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)務(wù)管理規(guī)定,對不合格者要求其限期改正,并予以記錄。

4.1.10保證每周2-3次的軍訓(xùn)、培訓(xùn)質(zhì)量,依據(jù)實(shí)際狀況向上級匯報并剛好改進(jìn)培訓(xùn)內(nèi)容及方法。

4.1.11每月考核前,須對各崗位的質(zhì)量記錄進(jìn)行全面檢查,并與月考評掛鉤。

4.2護(hù)管主管監(jiān)控要求

4.2.1每周對本部門的平安、消防管理狀況全面巡查至少兩次,并將有關(guān)狀況予以記錄。

4.2.2每周至少進(jìn)行一次夜間查崗,對夜間護(hù)管員工作狀態(tài)、質(zhì)量記錄、裝備運(yùn)用狀況進(jìn)行抽查,并予以記錄。

4.2.3每周召開一次平安業(yè)務(wù)會議,總結(jié)上周、支配下周工作,分析平安狀況,提出整改看法。

4.2.4檢查本部門平安管理制度、工作規(guī)程執(zhí)行狀況,發(fā)覺問題剛好處理解決。

4.2.5每周對護(hù)管員質(zhì)量記錄進(jìn)行一次全面檢查,并予以記錄。

4.2.6每季度至少組織一次夜間緊急集合,以保持護(hù)管員的戰(zhàn)斗力。

4.2.7每季度依據(jù)轄區(qū)治安防范的要求和特點(diǎn),對巡邏路途、巡邏時間進(jìn)行一次評估,并將修訂的巡邏路途圖報管理處經(jīng)理審批。

4.3管理處經(jīng)理監(jiān)控要求

4.3.1每月對本管理處的平安、消防管理工作進(jìn)行一次全面檢查并予以記錄,就有關(guān)問題提出指導(dǎo)看法。

4.3.2監(jiān)督護(hù)管主管、班長的工作狀況,必要時剛好調(diào)整平安工作業(yè)務(wù)架構(gòu),不斷完善監(jiān)督機(jī)制。

4.3.3通過與客戶的溝通或回訪,剛好駕馭護(hù)管員的職業(yè)道德、溝通實(shí)力及服務(wù)水平,并賜予有效的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

4.3.4剛好檢查核實(shí)支配工作的落實(shí)狀況,跟進(jìn)重大事項的處理結(jié)果。

4.3.5每季度組織對平安巡查工作進(jìn)行評估,確保無治安盲點(diǎn)或隱患。

4.3.6駕馭護(hù)管員的培訓(xùn)狀況,關(guān)切護(hù)管員的業(yè)余文體生活,剛好調(diào)

解內(nèi)部沖突,確保建立一支精誠團(tuán)結(jié)的護(hù)管員隊伍。

4.4治安防范專業(yè)委員會監(jiān)控要求

4.4.1至少每半年一次全面檢查各管理處治安管理、消防管理、停車場及交通管理工作狀況,依據(jù)結(jié)果點(diǎn)評分析管理處平安管理工作狀態(tài),并將結(jié)論通報公司各管理處。

4.4.2不定期抽查各管理處平安管理工作狀況,分析治安、消防管理隱患,剛好提出整改看法。

4.4.3不定期組織監(jiān)督模擬處理緊急事務(wù)的演習(xí),如:反盜搶、反綁架等,并對演習(xí)狀況做出評述,提出改進(jìn)看法。

4.5夜間工作監(jiān)控要求

4.5.1職責(zé):督促護(hù)管員在夜間加強(qiáng)防范意識,監(jiān)控護(hù)管員的夜間工作行為,提高平安管理防范實(shí)力。

4.5.2夜間查崗工作是平安管理的一項主要內(nèi)容,目的在于檢查各管理處的護(hù)管員夜間工作狀況,保證平安管理工作質(zhì)量。

4.5.3夜間查崗根據(jù)安排制定和人員配置狀況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必需制定年度檢查安排,為保證查崗狀況的真實(shí)性,須對制定的檢查安排設(shè)立相應(yīng)的保密范圍。

a.'a級檢查'系對全公司范圍內(nèi)的檢查,安排時間的支配由品質(zhì)管理部于每年12月31日前制定并報管理者代表審批,由管理處經(jīng)理及以上人員擔(dān)當(dāng)查崗人員,安排保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表及品質(zhì)管理部,由品質(zhì)管理部于安排實(shí)施前24小時內(nèi),通知查崗人員(原則上應(yīng)與被查崗部門無關(guān)),由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。'a級檢查'須保證每年不少于六次。

b.'b級檢查'是以各管理處為單位的內(nèi)部檢查,安排由各管理處經(jīng)理于每年12月31日前制定并報品質(zhì)管理部審批。由部門主管及以上人員擔(dān)當(dāng)查崗人員,安排保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表、品質(zhì)管理部

及管理處經(jīng)理,由管理處經(jīng)理于安排實(shí)施前24小時內(nèi)通知查崗人員,由品質(zhì)管理部監(jiān)督執(zhí)行。'b級檢查'每月進(jìn)行一次。

c.'c級檢查'系無安排、不定時、臨時性的突擊檢查,通常在特別狀況下進(jìn)行,由品質(zhì)管理部或各管理處經(jīng)理臨時確定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織支配。

4.5.4若檢查安排在實(shí)施過程中因人員變動或其它緣由需變更時,由原安排編制部門負(fù)責(zé)調(diào)度、支配。

4.5.5查崗必需包括以下內(nèi)容:

a.護(hù)管員夜間工作狀況:包括精神狀態(tài)、反應(yīng)靈敏度、平安意識等。

b.通信設(shè)備運(yùn)用狀況:包括各類通訊設(shè)備的運(yùn)用狀況,緊急狀態(tài)下的通訊運(yùn)用是否具備合理性等。

c.護(hù)管員裝備配戴狀況:包括護(hù)管員的應(yīng)急裝備能否于緊急狀態(tài)下正常運(yùn)用等。

d.交接班記錄:包括檢查各類質(zhì)量記錄的填寫是否齊全、清楚,格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現(xiàn)象。

4.5.6查崗人員須據(jù)實(shí)填寫《夜間查崗狀況登記表》,并由接受檢查的當(dāng)值人員簽字確認(rèn)。查崗人員應(yīng)將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。

4.5.7檢查結(jié)果的處理:

a.品質(zhì)管理部須對a級檢

查的結(jié)果進(jìn)行全公司范圍的通報,并負(fù)責(zé)監(jiān)督有關(guān)部門實(shí)行訂正和預(yù)防措施。

b.各管理處經(jīng)理須對b級檢查的結(jié)果進(jìn)行管理處內(nèi)部通報,并監(jiān)督訂正預(yù)防措施的實(shí)施狀況。檢查結(jié)果和通報于部門備案保存。

c.由品質(zhì)管理部組織的c級檢查結(jié)果處理方式同a級檢查;由管理處

經(jīng)理組織的c級檢查結(jié)果處理方式同b級檢查。

4.6護(hù)管員政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和軍訓(xùn)

4.6.1護(hù)管員要具有劇烈的平安服務(wù)意識,嚴(yán)格執(zhí)行平安責(zé)任制,時

時到處留意做好治安消防工作。

4.6.2護(hù)管員必需忠誠、主動,好學(xué)上進(jìn),樂于奉獻(xiàn),機(jī)靈英勇,酷愛本職工作。

4.6.3每周兩次軍事訓(xùn)練,保持旺盛的斗志和良好的精神狀態(tài)。

4.6.4各管理處要對護(hù)管員進(jìn)行每周不少于一次的在職培訓(xùn)。

5.質(zhì)量記錄和表格

《緊急集合狀況記錄表》

《治安、消防平安巡查記錄表》

《護(hù)管員巡查記錄表》

《消防演習(xí)狀況記錄表》

物業(yè)項目管理處工作服管理規(guī)定

項目管理處工作服管理規(guī)定

一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。

二、不得在上班時間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。

三、如因工作緣由造成工作服損壞,需由當(dāng)事人寫明損壞緣由,書面報告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。

四、非因工作緣由造成的工作服損壞,由當(dāng)事人自行擔(dān)當(dāng)購買工作服的費(fèi)用。

五、冬、夏之交需更換工作服時,需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。

六、如員工辦理離/辭手續(xù)時,需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。

物業(yè)項目強(qiáng)弱電設(shè)備管理員工作說明書

物業(yè)項目強(qiáng)弱電設(shè)備管理員工作說明書

1.0目的

明確員工職業(yè)道德規(guī)范,熟識工作流程

2.0范圍

適用于'**物業(yè)'物業(yè)服務(wù)中心

3.0內(nèi)容

職務(wù)名稱:強(qiáng)弱電設(shè)備管理員

所屬部門:服務(wù)中心工程部

職務(wù)等級

職務(wù)概要

共有部位、設(shè)施設(shè)備

項目工作職責(zé)

1、負(fù)責(zé)按公司體系文件規(guī)定,對小區(qū)的強(qiáng)弱電設(shè)備進(jìn)行管理。

2、從后期管理和業(yè)主運(yùn)用的角度,對系統(tǒng)進(jìn)行完善。

3、負(fù)責(zé)新接項目強(qiáng)弱電設(shè)備的竣工驗(yàn)收及規(guī)范化工作

4、負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書的編制工作。

5、負(fù)責(zé)片區(qū)責(zé)任人專業(yè)難題的指導(dǎo)。

6、負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電系統(tǒng)備品備件的核算。

7、主動參與公司組織各種培訓(xùn),提高技能水平。

8、制定強(qiáng)弱電系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)安排并進(jìn)行實(shí)施。

9、主動協(xié)作其他崗位的工作,完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項工作。

項目日常工作內(nèi)容

1、每日不少于一次巡察強(qiáng)弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況并記錄相關(guān)技術(shù)參數(shù),發(fā)覺問題剛好處理并作好相關(guān)記錄。

2、每周對設(shè)備房進(jìn)行清潔保養(yǎng)。

3、每季度對設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行測試。

4、每年對供配電中心的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行年檢。

5、每月26日前完成月工作總結(jié)和下月工作安排。

6、按體系文件規(guī)定定期將各類工具、計量儀器儀表送往法定權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測

履行本職責(zé)的權(quán)力

1、有權(quán)否定不符合實(shí)際和國家技術(shù)規(guī)范的更改。

2、有權(quán)拒絕未經(jīng)相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人審核和簽字的施工方案。

3、有權(quán)禁止和訂正不符合規(guī)范的施工行為。

工作關(guān)系表

1、干脆上司:物業(yè)工程部主管

2、干脆下屬:無

3、指導(dǎo)與相互協(xié)作部門:秩序維護(hù)部、環(huán)境維護(hù)部、品質(zhì)部。

運(yùn)用的設(shè)備與工具等資源配置

1、工具一套

2、對講機(jī)一臺

工作過程中常用的表格和文件

《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄表》、《配電中心運(yùn)行記錄表》

工作條件與環(huán)境

施工現(xiàn)場、工作環(huán)境露天作業(yè)時間較多。

工作安排承諾與要求

1、完善設(shè)備管理檔案,保證數(shù)據(jù)的精確無誤;

2、從管理和技改方面,將系統(tǒng)的能源消耗和修理耗材降至最低;

3、保證設(shè)備設(shè)施的實(shí)際服務(wù)工時須在99%以上,設(shè)備故障率為零且無事故隱患;

物業(yè)項目管理處行政工作職責(zé)

物業(yè)項目管理處行政的工作職責(zé)

1、實(shí)行物管公司制定的行政管理制度,在做好管理處行政后勤支持的同時,限制及節(jié)約行政成本;

2、組織和監(jiān)督辦公行為規(guī)范的執(zhí)行,維護(hù)辦公環(huán)境的整齊、衛(wèi)生及平安;

3、負(fù)責(zé)管理處的各類物品選購 和固定資產(chǎn)管理;

4、嚴(yán)格執(zhí)行保密制度,負(fù)責(zé)管理處文件、資料、檔案、圖書等管理。

1)管理體系文件的發(fā)放管理。

2)行政文件的收集、發(fā)放、傳閱、呈批、催辦、保存、注銷及檔案資料的立卷歸檔。

3)管理處合同、協(xié)議、評審記錄、業(yè)務(wù)信息等其它文件的整理。

4)指導(dǎo)管理處各部門的文件資料管理。

5)管理處各類書籍的購置、分類、保管、借閱、管理。

5、負(fù)責(zé)管理處會議的組織、支配、記錄及跟蹤落實(shí);

6、依據(jù)公司規(guī)定,幫助管理處主任進(jìn)行管理處印章管理;

7、根據(jù)公司指引編制管理處行政辦公預(yù)算,并嚴(yán)格根據(jù)經(jīng)審批預(yù)算執(zhí)行及復(fù)核管理處日常辦公費(fèi)用的支出。

8、完成其他日常行政事務(wù)性工作;

物業(yè)項目平安管理工作監(jiān)控方法

1.0目的

加強(qiáng)對平安工作的監(jiān)控,確保平安工作質(zhì)量。

2.0范圍

適用于**酒店物業(yè)各項目。

3.0職責(zé)

3.1禮賓部負(fù)責(zé)定期或不定期對平安管理過程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。

3.2項目經(jīng)理負(fù)責(zé)平安管理工作的全面監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

3.3禮賓主管負(fù)責(zé)客轄區(qū)域內(nèi)平安管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督。

3.4禮賓領(lǐng)班負(fù)責(zé)本班日常業(yè)務(wù)操作的執(zhí)行和落實(shí)。

4.0方法和過程限制

4.1公司禮賓部監(jiān)控要求

4.1.1負(fù)責(zé)組織實(shí)施法定節(jié)假日(元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié))敏感日的治安、平安、消防檢查工作。

4.1.