我國房地產企業(yè)融資問題及對策的研究評價一次可得一積

畢業(yè)論文題目：我國房地產企業(yè)融資問題及對策的研究專業(yè)：經濟學班級：學號：學生姓名：導師姓名：完成日期：我國房地產企業(yè)融資問題及對策的研究摘要我國房地產行業(yè)經過二十余年的開展，已經成為一個對國民經濟具有重要影響的產業(yè)。當前，其開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外的融資渠道房地產信托、房地產基金、上市融資、私募融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。所以在本文中，通過對我國房地產市場情況的數(shù)據分析及比照，分析了房地產企業(yè)的融資現(xiàn)狀。針對我國房地產企業(yè)當前融資存在的一些問題，提出了相關對策，這些對策對于當前房地產企業(yè)融資具有一定的借鑒意義。如何突破我國房地產業(yè)開展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產業(yè)面臨的重要問題。關鍵詞：房地產企業(yè)；融資；對策ResearchonChineserealestateenterprisefinancingproblemsandcountermeasuresAbstract:Chineserealestateindustryhasanimportanteffectonnationaleconomyaftermorethan20yearsdevelopment.Atpresent,Itsdevelopmentsourcesoffundsarestillasinglestructurethatreliesonbankcredit.Andotherfinancingchannelsofrealestatetrusts,realestatefunds,stockfinancing,privatefinancing,duetovariousrestrictions,financingscaleisstilllimited.Sointhispaper,IanalyzefinancingstatusofrealestateenterprisesthroughdataanalysisandcomparisonthedevelopmentofChineserealestatemarket.AccordingtocurrentfinancingexistedproblemsofChineserealestateenterprise,Iraiserelevantcountermeasureswhichhavecertainreferencesignificanceforrealestateenterprisefinancing.HowtobreakthecapitalbottleneckofChineserealestatedevelopment,andquicklyestablishaperfectandmulti-channelrealestatefinancingsystemassoonaspossibleistheimportantissuesthatChineserealestateindustryfacesatpresent.Keywords:Realestateenterprise；Financing；countermeasures引言房地產作為一個與經濟、社會和民生息息相關的行業(yè)，它的開展軌跡具有明顯的經濟和社會的特點，且能帶動鋼材、水泥、木材等50多個相關產業(yè)的開展。房地產投資增速過快，局部地區(qū)房產價格非理性上漲，市場投資投機現(xiàn)象嚴重，這些都成為形成“房地產泡沫"的先兆。2007年初爆發(fā)于美國的次貸危機，其發(fā)源點就是房地產行業(yè)。為防止房地產行業(yè)開展中的問題最終危害到中國經濟的健康開展，對中國的金融和實體經濟產生危害，國家出臺了一系列宏觀調控政策。從宏觀調控上，房地產的政策不斷推出，房地產企業(yè)的資金來源正受到越來越多的限制?，F(xiàn)在正是中國房地產開展的一個關鍵時期，同時整個行業(yè)的開展也面臨著一系列的問題。包括資金、建設、銷售等多個方面，而其中最嚴重的問題就是如何解決資金的問題。一般來說，企業(yè)融資有它自身的內在法那么，它為什么要融資、如何融資、融資多少、何時融資等問題完全是企業(yè)自身的事情，企業(yè)可以通過市場機制來決定。在市場機制下，通過市場資金的供求關系將資金分配到最有生產力的企業(yè)中去。這樣，資金的使用效率就會提高，社會經濟才能開展。故本文就探討房地產融資的現(xiàn)狀和存在的問題，結合我國的實際情況，提出了能夠促進房地產市場平穩(wěn)健康開展的一些可行性對策和建議。所以，實現(xiàn)融資渠道多元化對于房地產企業(yè)的持續(xù)開展有著重大意義，同時也必然是房地產產業(yè)在融資道路上的必由之路。要實現(xiàn)融資渠道多元化需要從融資制度和融資方式兩個方面進行創(chuàng)新。我國融資方式創(chuàng)新的根本思路是大力開展直接融資方式，進一步完善間接融資方式，引導長期資金進入房地產金融市場；不斷推動房地產股票融資、房地產債券等融資工具開展和新型融資模式的創(chuàng)新，使融資規(guī)模和結構優(yōu)化、融資主體多元化，開展符合我國國情的房地產融資機制。一、我國房地產企業(yè)融資的相關概述房地產企業(yè)融資的概念房地產企業(yè)融資是指發(fā)生在房地產經濟活動中的，房地產企業(yè)為支持房地產的開發(fā)建設，促進房地產的流通及消費，利用各種可能的方法、工具，為房地產的生產、再生產及銷售同時為各相關部門籌集、融通、清算資金，提供相應效勞的所有金融活動。我國房地產企業(yè)融資的主要特點開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高房地產業(yè)的資本密集性決定了開發(fā)一個房地產工程動輒數(shù)億，甚至數(shù)十億，僅僅依靠企業(yè)自有資金，是不可能完成工程開發(fā)的，房地產開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后的開展趨勢看，我國房地產單純依賴銀行信貸的局面會有所緩和，但外部融資比例不減，只是在結構上多元化。資金周轉慢，投資回收期長,投資風險較大因為房地產開發(fā)受土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房地產市場等四個互相聯(lián)系的市場的制約，房地產從開發(fā)到交付使用，其生產周期短那么一年，長那么數(shù)年，才能進入流通和消費領域，因此投資回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資那么所需時間更長。而房地產開發(fā)占用資金多，資金周期長，其投資風險也較大，主要表現(xiàn)為流動性風險、通貨膨脹風險、經營風險等。房地產資金的增值性由于土地資源的稀缺性、房地產的不可替代性等特點而使得房地產具有保值、增值的優(yōu)點。隨著經濟開展和人民生活水平的提高，房地產的需要也不斷增大，造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇，我國房地產業(yè)融資模式研究從長期來看，房地產的價格呈上揚趨勢，房地產資金的增值性也愈創(chuàng)造顯。資金運作受地域影響大房地產屬于不動產，其生產、流通和消費都要在同一地域才能完成，加上房地產的購置者或投資者往往受國籍、城市戶口等的限制，使得房地產的流通和消費有一定的地域性，從而導致房地產資金運作也會受地域的影響。土地和房產的抵押是重要條件房地產屬于不動產，它附著于特定的地塊。土地是稀缺性資源，隨著經濟的開展，對土地的需求不斷增加，房地產的價值隨之增大，土地和房產的抵押成為金融機構所限定的重要融資條件。房地產企業(yè)融資的分類房地產企業(yè)融資從資金來源渠道上分為內源融資、外源融資和其他融資方式。內源融資主要是房地產企業(yè)的自有資金，包括股東出資、自我積累和預收定金或購房款、一些可以抵押貼現(xiàn)的票據等。外源融資其按照資金的權益性質可以劃分為權益性融資和債務性融資。權益性融資主要是從外界獲取股本資金，解決房地產開發(fā)中長期的資金需求；債務性融資主要用于中短期性投資。近年市場上也出現(xiàn)介于股權與債權之間的夾層融資。具體的分類見圖1：自我積累，股東出資自我積累，股東出資 預售定金和購房款內部融資預售定金和購房款內部融資現(xiàn)金，能貼現(xiàn)票據，應收和預付賬等現(xiàn)金，能貼現(xiàn)票據，應收和預付賬等房地產企業(yè)上市融資房地產企業(yè)上市融資房地產企業(yè)融資房地產企業(yè)融資合作開發(fā)權益性融資合作開發(fā)權益性融資私募股權私募股權房地產投資基金與權益性信托等外部融資房地產投資基金與權益性信托等外部融資銀行貸款銀行貸款債券融資債券融資債務性融資債務性融資債務性信托融資債務性信托融資商業(yè)信用與典當融資商業(yè)信用與典當融資圖1房地產企業(yè)融資的分類二、我國房地產市場和房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀分析我國房地產市場根本情況分析2021年房地產市場的迅速回暖為中國經濟增長做出了重大奉獻。但房價過快上漲導致泡沫經濟跡象顯現(xiàn)，引發(fā)了多方爭議，政府調控政策隨之頻繁出臺。2021年新年伊始，國十一條拉開了新一輪宏觀調控政策序幕。兩會期間，政府報告中亦提及要“促民生、穩(wěn)房價〞。房地產市場的穩(wěn)定運行具有遠大的影響意義，以下是2021年1-3月份全國房地產市場運行情況：房地產開發(fā)投資情況2021年以來，繼續(xù)向好的宏觀經濟形勢增強了房地產開發(fā)企業(yè)對未來形勢的信心；繼續(xù)寬松的貨幣政策、活潑的房地產市場使開發(fā)商有較大的投資積極性和再投資的資金實力，房地產開發(fā)投資增速快速增長。2021年1-3月份全社會固定資產投資為29792.68億元，同比增長26.4%，增幅比上年同期下降2.2個百分點。其中，房地產開發(fā)投資6594.45億元，同比增長35.1%，增速創(chuàng)2004年2季度以來新高，比同期固定資產投資增幅高8.7個百分點，是自2021年3季度以來首次超過固定資產投資增速。表12021年1-3月全國固定資產投資、房地產開發(fā)投資增長情況單位：億元，%月份固定資產投資房地產開發(fā)投資累計完成額同比增長累計完成額同比增長2021年5月23562.028.64880.294.12021年5月29792.6826.46594.4535.1從區(qū)域分布來看，2021年1-3月份，西部、東部地區(qū)繼續(xù)高速增長，中部地區(qū)增速有所放緩。其中，東、中、西部地區(qū)增幅分別為35.8%、28.2%、40.1%，增幅均遠遠高于上年同期水平，西部地區(qū)房地產開發(fā)投資的高速增長主要受益于地產企業(yè)大舉向二三線城市擴張以及政策性住房投資的拉動。表22021年1～3月各地區(qū)房地產開發(fā)投資狀況單位：億元，%地區(qū)房地產開發(fā)投資同比增長所占比重全國總計6594.4535.1100東部地區(qū)4164.6235.863.2中部地區(qū)1182.7628.217.9西部地區(qū)1247.5740.118.92021年1-3月份住宅投資同比增長33.0%，低于同期房地產開發(fā)投資增幅2.1個百分點。其中，經濟適用住房投資同比增長5.9%，高于上年同期0.1個百分點。圖22021年1～3月房地產開發(fā)投資比重情況圖32021年1～3月經濟適用房占商品住宅比重房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況在一系列促進房地產市場健康開展的宏觀調控政策影響以及2021年房地產市場銷售火爆的影響下，2021年1-3月份，房地產開發(fā)到位資金充裕。2021年1～3月，全國房地產開發(fā)到位資金16250.48億元，同比增長61.4%，高于上年同期52.2個百分點，創(chuàng)1998年以來季度數(shù)據新高，這說明房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況非常充分。表32021年1～3月全國房地產開發(fā)到位資金情況單位：億元，%類別實際到位同比增長所占比重國內貸款3673.5544.322.6利用外資99.19-33.70.6自籌資金5601.8447.834.5其他資金6875.991.842.3圖42021年1～3月資金來源情況總體來看，除利用外資仍表現(xiàn)為同比負增長外，其他各分類資金來源均呈快速增長態(tài)勢，尤其是銀行貸款和其他資金〔以定金及預收款為主〕的高速增長為投資增速的上升奠定了較好根底。但值得注意的是，隨著銀行總體信貸規(guī)模的縮小、個人按揭貸款和開發(fā)貸款的結構性收緊以及資本市場再融資的難度加大等影響，2021年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源將明顯收緊。商品房銷售情況2021年1～3月，全國商品房銷售面積為15360.92萬平方米，同比增35.8%，比上年同期高27.6個百分點，雖然商品房銷售面積增速逐步回落，但仍好于市場預期。預計隨著銀行信貸政策的逐步收緊，未來銷售面積累計同比漲幅將繼續(xù)呈下降趨勢。有10個地區(qū)的商品房銷售面積同比增長超過50%。表42021年1～3月各類型商品房銷售面積單位：萬平方米，%類別全國同比增長東部同比增長中部同比增長西部同比增長商品房15360.9235.88237.5931.73096.6339.44026.7142.1商品住宅13861.8934.27285.6729.92825.4337.63750．7840.7辦公樓300.5977.3210.0767.745.17126.045.3586.5商品營業(yè)用房916.8849.5555.2753.6190.2943.7171.3243.52021年1～3月，商品房銷售額7976.80億元，同比增長57.7%，比上年同期高34.6個百分點。盡管商品房銷售額增速不斷回落，但仍處于歷史波動區(qū)間頂部。表52021年1～3月各類型商品房銷售額單位：億元，%類別全國同比增長東部同比增長中部同比增長西部同比增長商品房7976.8057.75539.0754.31054.5265.41383.2166.4商品住宅6836.1855.24704.2352.0899.1361.71232．8263.6辦公樓313.6275.1257.8163.126.01200.229.80142.3商品營業(yè)用房716.2477.8495.4780.0118.7674.0102.0272.4全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)2021年3月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱“國房景氣指數(shù)〞〕為105.89，比2月份提高0.42點，比去年同期提高11.15點。圖52021年3月全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)情況從分類指數(shù)看：房地產開發(fā)投資分類指數(shù)為103.58，比2月份提高1.76點，比去年同期提高11.58點；本年資金來源分類指數(shù)為119.67，比2月份持平，比去年同期提高25.96點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為87.07，比2月份回落1.32點，比去年同期回落5.13點；商品房空置面積分類指數(shù)為99.79，比2月份提高1.80點，比去年同期提高7.76點；房屋施工面積分類指數(shù)為112.04，比2月份提高2.74點，比去年同期提高18.54點。我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀分析房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀總體情況概述當前我國房地產企業(yè)融資的總體情況是融資方式比擬單一，主要以銀行信貸為主，在國家宏觀政策的引導和市場作用下也逐步向多元化方向開展，股票融資，債券融資，房地產基金和房地產信托等方式日益活潑；同時房地產融資市場體系有待進一步完善。2021年受金融風暴影響，房地產行業(yè)也陷入困境，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩。2021年焦點房地產網發(fā)布的?房地產業(yè)資金報告?統(tǒng)計，2007年我國房地產業(yè)資金缺口-2606．52億元，2021年上半年資金缺口為528．48億元，并預測2021年全年房地產業(yè)資金缺口為6730．787億元，房地產企業(yè)資金緊缺的問題將集中在下半年凸顯。正如其所預料，下半年我國房地產市場陷入困境，銀行出于風險的考慮，收緊對房地產開發(fā)貸款的發(fā)放，對購房者的按揭貸款也進行嚴格的審核，而且一些購房者也處于猶豫和觀望中。很多中小房地產企業(yè)面臨因資金鏈的斷裂而破產的風險，大的房地產企業(yè)也因商業(yè)銀行銀根收緊，股市不景氣等原因也面臨融資困難的問題。其主要資金來源如下表：表62000年-2021年我國房地產開發(fā)投資資金來源結構表單位：億元年份本年合計國內貸款利用外資自籌資金其他資金來源數(shù)額占比數(shù)額占比數(shù)額占比數(shù)額占比20005997.61385.123.091692.81614.226.912819.347.0120017596.31692.222.281361.8218428.753670.648.32200297502220.322.771571.62738.528.094619.947.38200313196.93138.323.781701.33770.728.576106.646.27200417168.83158.418.42281.35207.630.338562.649.87200521397.83918.118.312581.27000.432.721022247.77200626880.25235.419.63941.58587.131.91263547200737256.6696118.686512.91177231.61787347.97202130700596119.42590.81227340.01220739.8我國房地產企業(yè)融資相關法律現(xiàn)狀概述我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在房地產融資上表現(xiàn)出相對的保守；在針對房地產融資上出臺了比擬多的法規(guī)，在市場經濟的大背景之下，國家為防止房地產過熱，導致房價不斷抬升，對我國金融機構及房地產開發(fā)的要求做出了相應的法律規(guī)定，對我國房地產的融資渠道進一步的限制，相繼出臺針對我國房地產融資的條件及融資渠道進行了硬性規(guī)定，詳情如下表7：表72007年以來我國房地產融資政策一覽表法規(guī)名稱發(fā)布機構發(fā)布時間主要規(guī)定?關于進一步加強、標準外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知?商務部、國家外匯管理局2007年5月要求商務主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產；并嚴格控制以返程投資方式③〔包括同一實際控制人〕并購或投資境內房地產企業(yè)?關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知?央行、銀監(jiān)會2007年9月對工程資本金〔所有者權益〕比例達不到35%或未取得“四證〞的工程，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款?固定資產貸款管理暫行方法?銀監(jiān)會2021年7月對固定資產貸款④的受理與調查、風險評價與審批、合同簽訂、發(fā)放與支付、貸后管理等環(huán)節(jié)作出相應規(guī)定和要求?關于促進房地產市場平穩(wěn)健康開展的通知?國務院2021年1月要嚴格執(zhí)行房地產工程資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)或開發(fā)工程發(fā)放房地產開發(fā)貸款?關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知?銀監(jiān)會2021年2月信托公司不得以信托資金發(fā)放用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的土地儲藏貸款；取消了2021年給予房地產信托的“特惠〞政策；貸款的房地產開發(fā)工程，必須滿足“四證〞齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、工程資本金比例到達國家最低要求等條件注：①四證：土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的；②資本金比例：向銀行貸款數(shù)額與總融資數(shù)額的比例；③返程投資：境內居民通過特殊目的公司對境內開展的直接投資活動；④固定資產投資貸款：貸款人向企(事)業(yè)法人或國家規(guī)定可以作為借款人的其他組織機構發(fā)放的，用于借款人固定資產投資的本外幣貸款〔包含根本建設投資、更新改造投資、房地產開發(fā)投資、其他固定資產投資〕從表7可以看出，國家為防止房地產投資過熱，導致房價不斷抬升，通過對我國金融機構及房地產開發(fā)的要求做出了相應的法律規(guī)定，從而到達對我國房地產的融資渠道進一步的限制，尤其是在?關于促進房地產市場平穩(wěn)健康開展的通知?即“國十一條〞中指出，要嚴格執(zhí)行房地產工程資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)或開發(fā)工程發(fā)放房地產開發(fā)貸款，這給我國房地產企業(yè)通過銀行貸款進行融資加大了融資難度。三、我國房地產企業(yè)融資中存在的問題分析房地產企業(yè)融資的影響因素外部因素宏觀經濟環(huán)境及政府政策的影響國家經濟的開展存在周期性，處于不同開展階段的宏觀經濟環(huán)境決定了企業(yè)開展的機遇，國家的中長期開展規(guī)劃和產業(yè)結構政策，為企業(yè)確定籌資數(shù)量及資本結構提供了政策指導。房地產企業(yè)往往只能適應外部環(huán)境，充分捕捉各種信息并進行分析，積極尋找、預測外部環(huán)境變化所提供的有利籌資與投資時機。國家出于對房地產的宏觀調控飛目的，通常采用信貸、稅收杠桿以及資本市場條例等手段進行宏觀調控，因此這些政策變動對企業(yè)融資具有導向作用。如國家對房地產企業(yè)的上市股票的限制政策，對房地產企業(yè)發(fā)行債券和進行信托融資的限制等等，都會對企業(yè)的融資產生影響。我國金融體制及市場競爭環(huán)境國家的金融體制直接影響企業(yè)的融資結構，方案配置資源為導向的金融體制下，企業(yè)債務融資方式占主導地位，銀行貸款是企業(yè)融資的主要方式。市場經濟體制下，銀行產權的體制改革和資本市場的開展，融資方式創(chuàng)新比擬快，企業(yè)選擇的余地也隨著增加，因此融資結構就會變化。如果房地產企業(yè)所處區(qū)域的競爭程度較弱，或具有壟斷性，那么收益可能穩(wěn)步增長。在這種情況下，企業(yè)可以大量舉債，因而在融資中負債比重較高。反之，如果企業(yè)所處區(qū)域競爭程度較強，或處于完全自由競爭，由于有利可圖，會吸引更多的新企業(yè)進入這個區(qū)域，使區(qū)域內部競爭加劇。受通貨膨脹的影響在物價上漲時，發(fā)生通貨膨脹的情形下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產的金融機構就會擔憂融出的資本發(fā)生貶值，從而就要求更高的代價，這就會給正常的房地產融資帶來一定的困難。內部因素企業(yè)的規(guī)模國內外許多學者研究說明公司杠稈率與公司規(guī)模正相關。一些研究也說明公司發(fā)行債務和股票的交易本錢與公司規(guī)模負相關。在同等信譽下，規(guī)模大的房地產開發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產開發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款，就其他融資方式而言，規(guī)模較大的企業(yè)也會因其“背景〞容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規(guī)模也較大。企業(yè)經營狀況在企業(yè)經營狀況好的情況下，借入資本轉入房地產開發(fā)企業(yè)的資本周轉，經過生產和銷售過程，貨幣資本匯流至企業(yè)，那么能按時歸還所借款項，房地產融資就能順暢進行，并取得較好的收益。如果企業(yè)經營狀況較差，預算約束較軟，借入資本參與房地產開發(fā)企業(yè)資本周轉后，那么可能在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響房地產金融機構信貸資本的正常運行，或影響其他企業(yè)的資本周轉，從而限制房地產融資取得較好的收益。當前我國房地產企業(yè)融資存在的問題融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大銀行貸款貫穿于土地儲藏、房地產開發(fā)、房地產銷售的整個過程，所以約80％的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行。這種單一的融資渠道，使金融風險過于集中，不利于房地產行業(yè)的健康、持續(xù)開展。同時也說明多元化的融資體系尚未形成，必然會加大銀行的信貸風險，使銀行成為是房地產行業(yè)風險的最大承當者。具體地說，由于房地產業(yè)融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會給房地產業(yè)帶來巨大沖擊和影響，不利于房地產業(yè)健康穩(wěn)定的開展；我國房地產融資的現(xiàn)狀那么是銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業(yè)所獲得收益只是利息，所承當風險與收益并不對稱，不利于銀行體系的穩(wěn)定；房地產業(yè)的高債務依存度導致企業(yè)形成軟約束預算，不利于宏觀調控的實施；房地產業(yè)自有資本偏低導致行業(yè)過度投資，形成了對其它產業(yè)的擠出效應，不利于國民經濟的協(xié)調開展。政府管制嚴格，法律制度不健全除銀行貸款外的其他融資方式，如上市融資、債券融資、基金融資等受相關法律法規(guī)制約，并且政府管制嚴格，目前在房地產融資中所占比重很小。此外政府出臺的相關宏觀調控政策，直接對房地產開發(fā)商融資帶來了重大的影響。一般表現(xiàn)為：加大標準房地產信貸業(yè)務的力度；提高了信貸門檻。房地產企業(yè)融資水平差異大我國沿海城市與內地的經濟水平差距很大，這導致了我國沿海城市和內地房地產企業(yè)融資數(shù)量差異較大。如果這個地區(qū)經濟開展比擬好，融資就容易獲取，否那么融資就很困難。同樣在我國的房地產企業(yè)中，國資背景的企業(yè)占了近三分之一，其他的多為外鄉(xiāng)民營企業(yè)壟斷，外來資金所占比例較小。在上市房地產公司中，國資背景的房地產企業(yè)占到三分之二左右。從企業(yè)融資水平上看，為數(shù)眾多的中小企業(yè)由于規(guī)模小、市場份額小，被銀行認為風險巨人，很難得到貸款支持。相比之下，境外房地產企業(yè)那么兼有雄厚的資金和豐富的管理經驗，但受政策限制，土地資源比擬難于獲取。房地產金融市場體系不健全，沒有形成有效的運行機制房地產金融市場體系不健全，會使得業(yè)務關系沒有理順，從而無法形成一個有效的運行機制。當前我國的證券市場在制度和體制上仍存在較大缺陷，如股權分裂、監(jiān)管機制不到位、信用保證缺乏等。證券市場改革與開展進程緩慢，就會導致許多金融產品不能得以有效運用。房地產的各種融資方式正是受到證券市場不成熟的影響，至今都不能有較大的開展，且過于依賴單一間接融資，加大了企業(yè)財務風險也給經濟運行帶來金融風險。參與房地產融資的機構少，各商業(yè)銀行自營業(yè)務規(guī)模不大，商業(yè)銀行房地產信貸部普遍存在與行內其他業(yè)務部門在業(yè)務和人員分工上的不明確，也說明了欠缺一個對房地產金融市場進行有效調控的機制，國家對房地產金融欠缺明確系統(tǒng)的開展設想及操作思路。房地產企業(yè)自有資金嚴重缺乏，普遍負債率較高過高的負債比率不僅增大了企業(yè)的風險，而且也增加了債權人的風險，使企業(yè)的融資能力大大降低。為防止企業(yè)利潤外流，保持企業(yè)的控制權，防止股權的稀釋，企業(yè)融資選擇總是先使用內部資金，在內部資金缺乏且條件允許的情況下才會使用外部姿金，即使在初始階段企業(yè)也會優(yōu)先選用債務融資，再是權益融資。房地產企業(yè)規(guī)模不經濟和信用差現(xiàn)象嚴重房地產行業(yè)是非常典型的資本密集型產業(yè)，我國大多數(shù)房地產企業(yè)規(guī)模小，資源分散，開發(fā)企業(yè)整體水平不高，與其資金密集的行業(yè)特點極不相適應。這就導致開發(fā)能力低，抵抗風險能力差，具有區(qū)域影響力的開發(fā)商非常少。我國金融業(yè)對全國30多個行業(yè)信用進行了內部排序，房地產行業(yè)排名27位。信用低是當前開發(fā)商籌資難的一個原因之一，信用低即意味著信貸風險。四、完善我國房地產企業(yè)融資的對策分析理論對策盡快完善我國金融市場，及時建立相關政策法律法規(guī)體系針對我國金融市場不完善、政策相對滯后的問題，政府應該迅速建立起一些與之相對應的法律、法規(guī)。只有政策法規(guī)制定的比擬及時、到位，融資的途徑才會更加暢通，市場才會更有序。那些靠鉆制度的空隙投機經營的企業(yè)才會出局于市場，更利于那些運作較好的企業(yè)的良性開展。另外，國家應該在資金本錢、利率杠桿等方面加強干預，因為我國的利率、匯率手段的運用比擬僵化，如果不能解決這方面的問題，房地產市場的調控就不會有什么明顯的效果。完善房地產企業(yè)貸款擔保體系擔保公司在房地產金融市場中起著架設融資渠道、提升企業(yè)信用，減少銀行風險的作用。擔保公司的業(yè)務始終依附在銀行政策上面，貸款決策權也最終掌握在銀行手里。因此，擔保公司的介入，在很大程度上解決了銀行與房地產開發(fā)商之間信息不對稱的問題。很多房地產開發(fā)企業(yè)在交納局部土地出讓金后就面臨著資金短缺，在這時，擔保公司可為其提供房地產委托貸款，為保險起見，開發(fā)商可把工程公司的股權質押給擔保公司作為反擔保措施。這種方式既為開發(fā)商尋求了資金又提供擔保，又降低了銀行貸款的風險，促進了房地產金融業(yè)的健康開展。我國目前尚無全國統(tǒng)一的抵押保險機制，一些擔保公司資信低、從業(yè)人員素質低、擔保條件苛刻、各保險公司推出的抵押保險存在諸多問題。所以首先應消除抵押保險市場混亂的局面；其次要形成統(tǒng)一標準的全國抵押保險機制；再次要鼓勵各保險公司調整經營策略，推出適應多變情況下靈活的保險條款，簡化手續(xù)，制定合理的保險費率標準。建立完善的融資結構動態(tài)優(yōu)化的機制房地產企業(yè)融資結構的決策附屬于企業(yè)的開展戰(zhàn)略決策。因此，企業(yè)融資結構應與企業(yè)開展戰(zhàn)略相協(xié)調，不斷適應開展戰(zhàn)略對融資結構的要求。對于任何一個企業(yè)來說，由于市場的供求關系處于經常性的變化之中，資本的構成情況也在不斷發(fā)生變化，融資總是呈現(xiàn)動態(tài)的狀況。對于融資結構的管理，應建立財務預警體系，時時適應環(huán)境的變化，采取相應的策略。同時，公司在選擇融資工具時，應注意利用可轉換優(yōu)先股、可贖回優(yōu)先股、可轉換債券及可贖回債券等有較好彈性的融資工具，保持彈性的資本結構。建立完善的房地產企業(yè)法人治理機制國內的房地產企業(yè)分為國有控股和私營兩種，這種由內部入控制形成的融資結構不能實現(xiàn)企業(yè)價煎最大化，要提高融資效率，必須完善公司治理機制。第一，對國有股要強化出資人制度，防止所有者缺位，強化對內部人的機制。第二，改變經理人鼓勵方式，如股票期權制，增加經理人的貨幣收益，降低經理人對非貨幣收益的依賴幫偏好程度。開展多元化的房地產金融市場，完善風險控制機制為房地產開發(fā)和經營的融資，除了債權融資和股權融資一級市場以外，還應該大力拓展證券化的二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。投資者可通過房地產金融市場對證券化金融資產實行自主購置，房地產信貸機構那么可通過二級市場逐步分散市場風險和信用風險。房地產融資的風險控制與躲避是房地產融資的核心問題，既要控制融入方，即房地產企業(yè)本身的風險，如管理、經營風險，又要控制融出方的資金風險，保障融資出資方的資金平安。同時要躲避外部風險，如市場因素、政策因素所帶來的風險。實行分散投資原那么，進行多樣化組合投資，從而完善房地產的風險與收益機制。這樣房地產企業(yè)才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。完善房地產信用評級體系信用評級在資本市場和金融市場上發(fā)揮著獨特的作用，是市場的重要組成局部，是我國急需開展和標準的行業(yè)。完善房地產信用評級體系的途徑有：一是要將信用評級作為真正的需求來開展，而不只作為滿足一個審批程序的需求；二是標準信用評級行為，包括評級體系的完善合理、評級結果的公正等；三是企業(yè)發(fā)債券時，利率一定要與評級結果相一致，級別不同的企業(yè)，利率一定要表達出差異；四是引入國外信用評級機構，這樣的競爭可以不斷地提高國內信用評級機構自身的專業(yè)能力和市場信譽，最終形成公允的信用評級體系；五是在信用評級責任方面，將評級的公允性完全交給中介機構，而監(jiān)管部門只需對評級機構進行監(jiān)管，由市場來決定評級機構的生存和開展。實踐對策提高房地產企業(yè)自身實力，依靠直按融資國家重視運用貨幣政策的杠桿來調整和標準房地產開發(fā)市場，防止房地產開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)操作和過度投機行為。銀行對那些具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款：而對商品房空置率大、負債率比擬高的房地產開發(fā)企業(yè)，將嚴格審批新增房地產開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。另一方面直按融資能使有實力、運作標準的房地產開發(fā)企業(yè)能夠從股票市場、債券市場獲得資金，而且在各種金融創(chuàng)新模式的推出及金融創(chuàng)新的市場開展，也會推動房地產金融的快速開展。所以房地產企業(yè)必須要從優(yōu)化自身產品、改善經營、管理和效勞、培養(yǎng)良好的業(yè)績和團隊、打造企業(yè)品牌、提高企業(yè)信譽等方面提升競爭力，從而改善整體融資水平和資本運作能力，獲得投資方的信賴。建立完善的企業(yè)治理結構，強化財務約束在完善的市場經濟條件下，通過投資者的財務約束及資本市場、經理市場、銀行機構等多種約束機制的共同作用，實行股權別離條件下對企業(yè)經營者行為的控制，保證投資者的根本利益。我國應針對房地產企業(yè)融資，建立融資結構的優(yōu)化機制，強化企業(yè)的預算約束，強化投資者對企業(yè)的監(jiān)督，建立利潤分享方案，使公司形成有效的鼓勵機制和約束機制，促使經營者敢于有意識地負債籌資。拓寬融資渠道，使融資方式多元化，降低企業(yè)的融資風險解決房地產融資問題的根本途徑是尋找高質量的資金來源,即實現(xiàn)投融資渠道的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升,形成多元化的融資模式。改變傳統(tǒng)的以銀行為主要渠道的單一融資格局，開展銀行信貸、產業(yè)投資基金及房地產信托基金、上市融資、工程融資、債券融資等多層次的融資體系，以分散房地產企業(yè)融資帶來的壓力，降低企業(yè)風險。此外還可以通過房地產企業(yè)可共同開發(fā)，聯(lián)合集資建房，吸納海外資金和閑散資金等渠道進行融資。完善中介機構的作用，強化社會監(jiān)督職能國內參與企業(yè)運作的中貪機構主要有事務律師所、資產評估機構和會計師事務所等。企業(yè)債券作為一種信用工具，能否發(fā)得出去，到期能否及時兌付，關鍵在于發(fā)行人信用級別的上下。投資者判斷某種企業(yè)債券是否具有價值，戚該由評級公鐲做出評級結論。中央機構的職能就是給投資者提供全面的企業(yè)債券情況及相關信息，提高發(fā)行人的透明度，使投資者能自主決策，理性投資。當然，中介機構應盡職盡責，遵守國家法律法規(guī)和職業(yè)道德，加強自律意識，所出具的信息結果必須真實、全面和完整，不得有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。結論市場經濟條件下，房地產開發(fā)企業(yè)的生存、開展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)開展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業(yè)健康開展、穩(wěn)定和信譽，同時也會給企業(yè)、債權人、國家造成損失。雖然目前我國房地產開發(fā)企業(yè)主要的融