我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及對策的研究評價一次可得一積

畢業(yè)論文題目：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及對策的研究專業(yè)：經(jīng)濟學班級：學號：學生姓名：導師姓名：完成日期：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及對策的研究摘要我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十余年的開展，已經(jīng)成為一個對國民經(jīng)濟具有重要影響的產(chǎn)業(yè)。當前，其開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外的融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、上市融資、私募融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。所以在本文中，通過對我國房地產(chǎn)市場情況的數(shù)據(jù)分析及比照，分析了房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀。針對我國房地產(chǎn)企業(yè)當前融資存在的一些問題，提出了相關(guān)對策，這些對策對于當前房地產(chǎn)企業(yè)融資具有一定的借鑒意義。如何突破我國房地產(chǎn)業(yè)開展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；對策ResearchonChineserealestateenterprisefinancingproblemsandcountermeasuresAbstract:Chineserealestateindustryhasanimportanteffectonnationaleconomyaftermorethan20yearsdevelopment.Atpresent,Itsdevelopmentsourcesoffundsarestillasinglestructurethatreliesonbankcredit.Andotherfinancingchannelsofrealestatetrusts,realestatefunds,stockfinancing,privatefinancing,duetovariousrestrictions,financingscaleisstilllimited.Sointhispaper,IanalyzefinancingstatusofrealestateenterprisesthroughdataanalysisandcomparisonthedevelopmentofChineserealestatemarket.AccordingtocurrentfinancingexistedproblemsofChineserealestateenterprise,Iraiserelevantcountermeasureswhichhavecertainreferencesignificanceforrealestateenterprisefinancing.HowtobreakthecapitalbottleneckofChineserealestatedevelopment,andquicklyestablishaperfectandmulti-channelrealestatefinancingsystemassoonaspossibleistheimportantissuesthatChineserealestateindustryfacesatpresent.Keywords:Realestateenterprise；Financing；countermeasures引言房地產(chǎn)作為一個與經(jīng)濟、社會和民生息息相關(guān)的行業(yè)，它的開展軌跡具有明顯的經(jīng)濟和社會的特點，且能帶動鋼材、水泥、木材等50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。房地產(chǎn)投資增速過快，局部地區(qū)房產(chǎn)價格非理性上漲，市場投資投機現(xiàn)象嚴重，這些都成為形成“房地產(chǎn)泡沫"的先兆。2007年初爆發(fā)于美國的次貸危機，其發(fā)源點就是房地產(chǎn)行業(yè)。為防止房地產(chǎn)行業(yè)開展中的問題最終危害到中國經(jīng)濟的健康開展，對中國的金融和實體經(jīng)濟產(chǎn)生危害，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。從宏觀調(diào)控上，房地產(chǎn)的政策不斷推出，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源正受到越來越多的限制。現(xiàn)在正是中國房地產(chǎn)開展的一個關(guān)鍵時期，同時整個行業(yè)的開展也面臨著一系列的問題。包括資金、建設(shè)、銷售等多個方面，而其中最嚴重的問題就是如何解決資金的問題。一般來說，企業(yè)融資有它自身的內(nèi)在法那么，它為什么要融資、如何融資、融資多少、何時融資等問題完全是企業(yè)自身的事情，企業(yè)可以通過市場機制來決定。在市場機制下，通過市場資金的供求關(guān)系將資金分配到最有生產(chǎn)力的企業(yè)中去。這樣，資金的使用效率就會提高，社會經(jīng)濟才能開展。故本文就探討房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀和存在的問題，結(jié)合我國的實際情況，提出了能夠促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的一些可行性對策和建議。所以，實現(xiàn)融資渠道多元化對于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)開展有著重大意義，同時也必然是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在融資道路上的必由之路。要實現(xiàn)融資渠道多元化需要從融資制度和融資方式兩個方面進行創(chuàng)新。我國融資方式創(chuàng)新的根本思路是大力開展直接融資方式，進一步完善間接融資方式，引導長期資金進入房地產(chǎn)金融市場；不斷推動房地產(chǎn)股票融資、房地產(chǎn)債券等融資工具開展和新型融資模式的創(chuàng)新，使融資規(guī)模和結(jié)構(gòu)優(yōu)化、融資主體多元化，開展符合我國國情的房地產(chǎn)融資機制。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)概述房地產(chǎn)企業(yè)融資的概念房地產(chǎn)企業(yè)融資是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進房地產(chǎn)的流通及消費，利用各種可能的方法、工具，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售同時為各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)效勞的所有金融活動。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要特點開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高房地產(chǎn)業(yè)的資本密集性決定了開發(fā)一個房地產(chǎn)工程動輒數(shù)億，甚至數(shù)十億，僅僅依靠企業(yè)自有資金，是不可能完成工程開發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后的開展趨勢看，我國房地產(chǎn)單純依賴銀行信貸的局面會有所緩和，但外部融資比例不減，只是在結(jié)構(gòu)上多元化。資金周轉(zhuǎn)慢，投資回收期長,投資風險較大因為房地產(chǎn)開發(fā)受土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房地產(chǎn)市場等四個互相聯(lián)系的市場的制約，房地產(chǎn)從開發(fā)到交付使用，其生產(chǎn)周期短那么一年，長那么數(shù)年，才能進入流通和消費領(lǐng)域，因此投資回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資那么所需時間更長。而房地產(chǎn)開發(fā)占用資金多，資金周期長，其投資風險也較大，主要表現(xiàn)為流動性風險、通貨膨脹風險、經(jīng)營風險等。房地產(chǎn)資金的增值性由于土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)的不可替代性等特點而使得房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點。隨著經(jīng)濟開展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)的需要也不斷增大，造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇，我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式研究從長期來看，房地產(chǎn)的價格呈上揚趨勢，房地產(chǎn)資金的增值性也愈創(chuàng)造顯。資金運作受地域影響大房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其生產(chǎn)、流通和消費都要在同一地域才能完成，加上房地產(chǎn)的購置者或投資者往往受國籍、城市戶口等的限制，使得房地產(chǎn)的流通和消費有一定的地域性，從而導致房地產(chǎn)資金運作也會受地域的影響。土地和房產(chǎn)的抵押是重要條件房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它附著于特定的地塊。土地是稀缺性資源，隨著經(jīng)濟的開展，對土地的需求不斷增加，房地產(chǎn)的價值隨之增大，土地和房產(chǎn)的抵押成為金融機構(gòu)所限定的重要融資條件。房地產(chǎn)企業(yè)融資的分類房地產(chǎn)企業(yè)融資從資金來源渠道上分為內(nèi)源融資、外源融資和其他融資方式。內(nèi)源融資主要是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括股東出資、自我積累和預(yù)收定金或購房款、一些可以抵押貼現(xiàn)的票據(jù)等。外源融資其按照資金的權(quán)益性質(zhì)可以劃分為權(quán)益性融資和債務(wù)性融資。權(quán)益性融資主要是從外界獲取股本資金，解決房地產(chǎn)開發(fā)中長期的資金需求；債務(wù)性融資主要用于中短期性投資。近年市場上也出現(xiàn)介于股權(quán)與債權(quán)之間的夾層融資。具體的分類見圖1：自我積累，股東出資自我積累，股東出資 預(yù)售定金和購房款內(nèi)部融資預(yù)售定金和購房款內(nèi)部融資現(xiàn)金，能貼現(xiàn)票據(jù)，應(yīng)收和預(yù)付賬等現(xiàn)金，能貼現(xiàn)票據(jù)，應(yīng)收和預(yù)付賬等房地產(chǎn)企業(yè)上市融資房地產(chǎn)企業(yè)上市融資房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資合作開發(fā)權(quán)益性融資合作開發(fā)權(quán)益性融資私募股權(quán)私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金與權(quán)益性信托等外部融資房地產(chǎn)投資基金與權(quán)益性信托等外部融資銀行貸款銀行貸款債券融資債券融資債務(wù)性融資債務(wù)性融資債務(wù)性信托融資債務(wù)性信托融資商業(yè)信用與典當融資商業(yè)信用與典當融資圖1房地產(chǎn)企業(yè)融資的分類二、我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析我國房地產(chǎn)市場根本情況分析2021年房地產(chǎn)市場的迅速回暖為中國經(jīng)濟增長做出了重大奉獻。但房價過快上漲導致泡沫經(jīng)濟跡象顯現(xiàn)，引發(fā)了多方爭議，政府調(diào)控政策隨之頻繁出臺。2021年新年伊始，國十一條拉開了新一輪宏觀調(diào)控政策序幕。兩會期間，政府報告中亦提及要“促民生、穩(wěn)房價〞。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行具有遠大的影響意義，以下是2021年1-3月份全國房地產(chǎn)市場運行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2021年以來，繼續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟形勢增強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來形勢的信心；繼續(xù)寬松的貨幣政策、活潑的房地產(chǎn)市場使開發(fā)商有較大的投資積極性和再投資的資金實力，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速增長。2021年1-3月份全社會固定資產(chǎn)投資為29792.68億元，同比增長26.4%，增幅比上年同期下降2.2個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資6594.45億元，同比增長35.1%，增速創(chuàng)2004年2季度以來新高，比同期固定資產(chǎn)投資增幅高8.7個百分點，是自2021年3季度以來首次超過固定資產(chǎn)投資增速。表12021年1-3月全國固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況單位：億元，%月份固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額同比增長累計完成額同比增長2021年5月23562.028.64880.294.12021年5月29792.6826.46594.4535.1從區(qū)域分布來看，2021年1-3月份，西部、東部地區(qū)繼續(xù)高速增長，中部地區(qū)增速有所放緩。其中，東、中、西部地區(qū)增幅分別為35.8%、28.2%、40.1%，增幅均遠遠高于上年同期水平，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長主要受益于地產(chǎn)企業(yè)大舉向二三線城市擴張以及政策性住房投資的拉動。表22021年1～3月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況單位：億元，%地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長所占比重全國總計6594.4535.1100東部地區(qū)4164.6235.863.2中部地區(qū)1182.7628.217.9西部地區(qū)1247.5740.118.92021年1-3月份住宅投資同比增長33.0%，低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅2.1個百分點。其中，經(jīng)濟適用住房投資同比增長5.9%，高于上年同期0.1個百分點。圖22021年1～3月房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況圖32021年1～3月經(jīng)濟適用房占商品住宅比重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況在一系列促進房地產(chǎn)市場健康開展的宏觀調(diào)控政策影響以及2021年房地產(chǎn)市場銷售火爆的影響下，2021年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕。2021年1～3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金16250.48億元，同比增長61.4%，高于上年同期52.2個百分點，創(chuàng)1998年以來季度數(shù)據(jù)新高，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況非常充分。表32021年1～3月全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況單位：億元，%類別實際到位同比增長所占比重國內(nèi)貸款3673.5544.322.6利用外資99.19-33.70.6自籌資金5601.8447.834.5其他資金6875.991.842.3圖42021年1～3月資金來源情況總體來看，除利用外資仍表現(xiàn)為同比負增長外，其他各分類資金來源均呈快速增長態(tài)勢，尤其是銀行貸款和其他資金〔以定金及預(yù)收款為主〕的高速增長為投資增速的上升奠定了較好根底。但值得注意的是，隨著銀行總體信貸規(guī)模的縮小、個人按揭貸款和開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊以及資本市場再融資的難度加大等影響，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源將明顯收緊。商品房銷售情況2021年1～3月，全國商品房銷售面積為15360.92萬平方米，同比增35.8%，比上年同期高27.6個百分點，雖然商品房銷售面積增速逐步回落，但仍好于市場預(yù)期。預(yù)計隨著銀行信貸政策的逐步收緊，未來銷售面積累計同比漲幅將繼續(xù)呈下降趨勢。有10個地區(qū)的商品房銷售面積同比增長超過50%。表42021年1～3月各類型商品房銷售面積單位：萬平方米，%類別全國同比增長東部同比增長中部同比增長西部同比增長商品房15360.9235.88237.5931.73096.6339.44026.7142.1商品住宅13861.8934.27285.6729.92825.4337.63750．7840.7辦公樓300.5977.3210.0767.745.17126.045.3586.5商品營業(yè)用房916.8849.5555.2753.6190.2943.7171.3243.52021年1～3月，商品房銷售額7976.80億元，同比增長57.7%，比上年同期高34.6個百分點。盡管商品房銷售額增速不斷回落，但仍處于歷史波動區(qū)間頂部。表52021年1～3月各類型商品房銷售額單位：億元，%類別全國同比增長東部同比增長中部同比增長西部同比增長商品房7976.8057.75539.0754.31054.5265.41383.2166.4商品住宅6836.1855.24704.2352.0899.1361.71232．8263.6辦公樓313.6275.1257.8163.126.01200.229.80142.3商品營業(yè)用房716.2477.8495.4780.0118.7674.0102.0272.4全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2021年3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱“國房景氣指數(shù)〞〕為105.89，比2月份提高0.42點，比去年同期提高11.15點。圖52021年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)情況從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.58，比2月份提高1.76點，比去年同期提高11.58點；本年資金來源分類指數(shù)為119.67，比2月份持平，比去年同期提高25.96點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為87.07，比2月份回落1.32點，比去年同期回落5.13點；商品房空置面積分類指數(shù)為99.79，比2月份提高1.80點，比去年同期提高7.76點；房屋施工面積分類指數(shù)為112.04，比2月份提高2.74點，比去年同期提高18.54點。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀總體情況概述當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的總體情況是融資方式比擬單一，主要以銀行信貸為主，在國家宏觀政策的引導和市場作用下也逐步向多元化方向開展，股票融資，債券融資，房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托等方式日益活潑；同時房地產(chǎn)融資市場體系有待進一步完善。2021年受金融風暴影響，房地產(chǎn)行業(yè)也陷入困境，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩。2021年焦點房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的?房地產(chǎn)業(yè)資金報告?統(tǒng)計，2007年我國房地產(chǎn)業(yè)資金缺口-2606．52億元，2021年上半年資金缺口為528．48億元，并預(yù)測2021年全年房地產(chǎn)業(yè)資金缺口為6730．787億元，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺的問題將集中在下半年凸顯。正如其所預(yù)料，下半年我國房地產(chǎn)市場陷入困境，銀行出于風險的考慮，收緊對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，對購房者的按揭貸款也進行嚴格的審核，而且一些購房者也處于猶豫和觀望中。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨因資金鏈的斷裂而破產(chǎn)的風險，大的房地產(chǎn)企業(yè)也因商業(yè)銀行銀根收緊，股市不景氣等原因也面臨融資困難的問題。其主要資金來源如下表：表62000年-2021年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)表單位：億元年份本年合計國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金來源數(shù)額占比數(shù)額占比數(shù)額占比數(shù)額占比20005997.61385.123.091692.81614.226.912819.347.0120017596.31692.222.281361.8218428.753670.648.32200297502220.322.771571.62738.528.094619.947.38200313196.93138.323.781701.33770.728.576106.646.27200417168.83158.418.42281.35207.630.338562.649.87200521397.83918.118.312581.27000.432.721022247.77200626880.25235.419.63941.58587.131.91263547200737256.6696118.686512.91177231.61787347.97202130700596119.42590.81227340.01220739.8我國房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律現(xiàn)狀概述我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在房地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守；在針對房地產(chǎn)融資上出臺了比擬多的法規(guī)，在市場經(jīng)濟的大背景之下，國家為防止房地產(chǎn)過熱，導致房價不斷抬升，對我國金融機構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)的要求做出了相應(yīng)的法律規(guī)定，對我國房地產(chǎn)的融資渠道進一步的限制，相繼出臺針對我國房地產(chǎn)融資的條件及融資渠道進行了硬性規(guī)定，詳情如下表7：表72007年以來我國房地產(chǎn)融資政策一覽表法規(guī)名稱發(fā)布機構(gòu)發(fā)布時間主要規(guī)定?關(guān)于進一步加強、標準外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知?商務(wù)部、國家外匯管理局2007年5月要求商務(wù)主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產(chǎn)；并嚴格控制以返程投資方式③〔包括同一實際控制人〕并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?央行、銀監(jiān)會2007年9月對工程資本金〔所有者權(quán)益〕比例達不到35%或未取得“四證〞的工程，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款?固定資產(chǎn)貸款管理暫行方法?銀監(jiān)會2021年7月對固定資產(chǎn)貸款④的受理與調(diào)查、風險評價與審批、合同簽訂、發(fā)放與支付、貸后管理等環(huán)節(jié)作出相應(yīng)規(guī)定和要求?關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?國務(wù)院2021年1月要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)工程資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)工程發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款?關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知?銀監(jiān)會2021年2月信托公司不得以信托資金發(fā)放用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的土地儲藏貸款；取消了2021年給予房地產(chǎn)信托的“特惠〞政策；貸款的房地產(chǎn)開發(fā)工程，必須滿足“四證〞齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、工程資本金比例到達國家最低要求等條件注：①四證：土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的；②資本金比例：向銀行貸款數(shù)額與總?cè)谫Y數(shù)額的比例；③返程投資：境內(nèi)居民通過特殊目的公司對境內(nèi)開展的直接投資活動；④固定資產(chǎn)投資貸款：貸款人向企(事)業(yè)法人或國家規(guī)定可以作為借款人的其他組織機構(gòu)發(fā)放的，用于借款人固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款〔包含根本建設(shè)投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、其他固定資產(chǎn)投資〕從表7可以看出，國家為防止房地產(chǎn)投資過熱，導致房價不斷抬升，通過對我國金融機構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)的要求做出了相應(yīng)的法律規(guī)定，從而到達對我國房地產(chǎn)的融資渠道進一步的限制，尤其是在?關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?即“國十一條〞中指出，要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)工程資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)工程發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這給我國房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資加大了融資難度。三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響因素外部因素宏觀經(jīng)濟環(huán)境及政府政策的影響國家經(jīng)濟的開展存在周期性，處于不同開展階段的宏觀經(jīng)濟環(huán)境決定了企業(yè)開展的機遇，國家的中長期開展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策，為企業(yè)確定籌資數(shù)量及資本結(jié)構(gòu)提供了政策指導。房地產(chǎn)企業(yè)往往只能適應(yīng)外部環(huán)境，充分捕捉各種信息并進行分析，積極尋找、預(yù)測外部環(huán)境變化所提供的有利籌資與投資時機。國家出于對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控飛目的，通常采用信貸、稅收杠桿以及資本市場條例等手段進行宏觀調(diào)控，因此這些政策變動對企業(yè)融資具有導向作用。如國家對房地產(chǎn)企業(yè)的上市股票的限制政策，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券和進行信托融資的限制等等，都會對企業(yè)的融資產(chǎn)生影響。我國金融體制及市場競爭環(huán)境國家的金融體制直接影響企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，方案配置資源為導向的金融體制下，企業(yè)債務(wù)融資方式占主導地位，銀行貸款是企業(yè)融資的主要方式。市場經(jīng)濟體制下，銀行產(chǎn)權(quán)的體制改革和資本市場的開展，融資方式創(chuàng)新比擬快，企業(yè)選擇的余地也隨著增加，因此融資結(jié)構(gòu)就會變化。如果房地產(chǎn)企業(yè)所處區(qū)域的競爭程度較弱，或具有壟斷性，那么收益可能穩(wěn)步增長。在這種情況下，企業(yè)可以大量舉債，因而在融資中負債比重較高。反之，如果企業(yè)所處區(qū)域競爭程度較強，或處于完全自由競爭，由于有利可圖，會吸引更多的新企業(yè)進入這個區(qū)域，使區(qū)域內(nèi)部競爭加劇。受通貨膨脹的影響在物價上漲時，發(fā)生通貨膨脹的情形下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產(chǎn)的金融機構(gòu)就會擔憂融出的資本發(fā)生貶值，從而就要求更高的代價，這就會給正常的房地產(chǎn)融資帶來一定的困難。內(nèi)部因素企業(yè)的規(guī)模國內(nèi)外許多學者研究說明公司杠稈率與公司規(guī)模正相關(guān)。一些研究也說明公司發(fā)行債務(wù)和股票的交易本錢與公司規(guī)模負相關(guān)。在同等信譽下，規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款，就其他融資方式而言，規(guī)模較大的企業(yè)也會因其“背景〞容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規(guī)模也較大。企業(yè)經(jīng)營狀況在企業(yè)經(jīng)營狀況好的情況下，借入資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，經(jīng)過生產(chǎn)和銷售過程，貨幣資本匯流至企業(yè)，那么能按時歸還所借款項，房地產(chǎn)融資就能順暢進行，并取得較好的收益。如果企業(yè)經(jīng)營狀況較差，預(yù)算約束較軟，借入資本參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，那么可能在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響房地產(chǎn)金融機構(gòu)信貸資本的正常運行，或影響其他企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，從而限制房地產(chǎn)融資取得較好的收益。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大銀行貸款貫穿于土地儲藏、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售的整個過程，所以約80％的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行。這種單一的融資渠道，使金融風險過于集中，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)開展。同時也說明多元化的融資體系尚未形成，必然會加大銀行的信貸風險，使銀行成為是房地產(chǎn)行業(yè)風險的最大承當者。具體地說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大沖擊和影響，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的開展；我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀那么是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)所獲得收益只是利息，所承當風險與收益并不對稱，不利于銀行體系的穩(wěn)定；房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，不利于宏觀調(diào)控的實施；房地產(chǎn)業(yè)自有資本偏低導致行業(yè)過度投資，形成了對其它產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，不利于國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)開展。政府管制嚴格，法律制度不健全除銀行貸款外的其他融資方式，如上市融資、債券融資、基金融資等受相關(guān)法律法規(guī)制約，并且政府管制嚴格，目前在房地產(chǎn)融資中所占比重很小。此外政府出臺的相關(guān)宏觀調(diào)控政策，直接對房地產(chǎn)開發(fā)商融資帶來了重大的影響。一般表現(xiàn)為：加大標準房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的力度；提高了信貸門檻。房地產(chǎn)企業(yè)融資水平差異大我國沿海城市與內(nèi)地的經(jīng)濟水平差距很大，這導致了我國沿海城市和內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)量差異較大。如果這個地區(qū)經(jīng)濟開展比擬好，融資就容易獲取，否那么融資就很困難。同樣在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，國資背景的企業(yè)占了近三分之一，其他的多為外鄉(xiāng)民營企業(yè)壟斷，外來資金所占比例較小。在上市房地產(chǎn)公司中，國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)占到三分之二左右。從企業(yè)融資水平上看，為數(shù)眾多的中小企業(yè)由于規(guī)模小、市場份額小，被銀行認為風險巨人，很難得到貸款支持。相比之下，境外房地產(chǎn)企業(yè)那么兼有雄厚的資金和豐富的管理經(jīng)驗，但受政策限制，土地資源比擬難于獲取。房地產(chǎn)金融市場體系不健全，沒有形成有效的運行機制房地產(chǎn)金融市場體系不健全，會使得業(yè)務(wù)關(guān)系沒有理順，從而無法形成一個有效的運行機制。當前我國的證券市場在制度和體制上仍存在較大缺陷，如股權(quán)分裂、監(jiān)管機制不到位、信用保證缺乏等。證券市場改革與開展進程緩慢，就會導致許多金融產(chǎn)品不能得以有效運用。房地產(chǎn)的各種融資方式正是受到證券市場不成熟的影響，至今都不能有較大的開展，且過于依賴單一間接融資，加大了企業(yè)財務(wù)風險也給經(jīng)濟運行帶來金融風險。參與房地產(chǎn)融資的機構(gòu)少，各商業(yè)銀行自營業(yè)務(wù)規(guī)模不大，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部普遍存在與行內(nèi)其他業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)和人員分工上的不明確，也說明了欠缺一個對房地產(chǎn)金融市場進行有效調(diào)控的機制，國家對房地產(chǎn)金融欠缺明確系統(tǒng)的開展設(shè)想及操作思路。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴重缺乏，普遍負債率較高過高的負債比率不僅增大了企業(yè)的風險，而且也增加了債權(quán)人的風險，使企業(yè)的融資能力大大降低。為防止企業(yè)利潤外流，保持企業(yè)的控制權(quán)，防止股權(quán)的稀釋，企業(yè)融資選擇總是先使用內(nèi)部資金，在內(nèi)部資金缺乏且條件允許的情況下才會使用外部姿金，即使在初始階段企業(yè)也會優(yōu)先選用債務(wù)融資，再是權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不經(jīng)濟和信用差現(xiàn)象嚴重房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，開發(fā)企業(yè)整體水平不高，與其資金密集的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。這就導致開發(fā)能力低，抵抗風險能力差，具有區(qū)域影響力的開發(fā)商非常少。我國金融業(yè)對全國30多個行業(yè)信用進行了內(nèi)部排序，房地產(chǎn)行業(yè)排名27位。信用低是當前開發(fā)商籌資難的一個原因之一，信用低即意味著信貸風險。四、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的對策分析理論對策盡快完善我國金融市場，及時建立相關(guān)政策法律法規(guī)體系針對我國金融市場不完善、政策相對滯后的問題，政府應(yīng)該迅速建立起一些與之相對應(yīng)的法律、法規(guī)。只有政策法規(guī)制定的比擬及時、到位，融資的途徑才會更加暢通，市場才會更有序。那些靠鉆制度的空隙投機經(jīng)營的企業(yè)才會出局于市場，更利于那些運作較好的企業(yè)的良性開展。另外，國家應(yīng)該在資金本錢、利率杠桿等方面加強干預(yù)，因為我國的利率、匯率手段的運用比擬僵化，如果不能解決這方面的問題，房地產(chǎn)市場的調(diào)控就不會有什么明顯的效果。完善房地產(chǎn)企業(yè)貸款擔保體系擔保公司在房地產(chǎn)金融市場中起著架設(shè)融資渠道、提升企業(yè)信用，減少銀行風險的作用。擔保公司的業(yè)務(wù)始終依附在銀行政策上面，貸款決策權(quán)也最終掌握在銀行手里。因此，擔保公司的介入，在很大程度上解決了銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱的問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交納局部土地出讓金后就面臨著資金短缺，在這時，擔保公司可為其提供房地產(chǎn)委托貸款，為保險起見，開發(fā)商可把工程公司的股權(quán)質(zhì)押給擔保公司作為反擔保措施。這種方式既為開發(fā)商尋求了資金又提供擔保，又降低了銀行貸款的風險，促進了房地產(chǎn)金融業(yè)的健康開展。我國目前尚無全國統(tǒng)一的抵押保險機制，一些擔保公司資信低、從業(yè)人員素質(zhì)低、擔保條件苛刻、各保險公司推出的抵押保險存在諸多問題。所以首先應(yīng)消除抵押保險市場混亂的局面；其次要形成統(tǒng)一標準的全國抵押保險機制；再次要鼓勵各保險公司調(diào)整經(jīng)營策略，推出適應(yīng)多變情況下靈活的保險條款，簡化手續(xù)，制定合理的保險費率標準。建立完善的融資結(jié)構(gòu)動態(tài)優(yōu)化的機制房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的決策附屬于企業(yè)的開展戰(zhàn)略決策。因此，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)應(yīng)與企業(yè)開展戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)，不斷適應(yīng)開展戰(zhàn)略對融資結(jié)構(gòu)的要求。對于任何一個企業(yè)來說，由于市場的供求關(guān)系處于經(jīng)常性的變化之中，資本的構(gòu)成情況也在不斷發(fā)生變化，融資總是呈現(xiàn)動態(tài)的狀況。對于融資結(jié)構(gòu)的管理，應(yīng)建立財務(wù)預(yù)警體系，時時適應(yīng)環(huán)境的變化，采取相應(yīng)的策略。同時，公司在選擇融資工具時，應(yīng)注意利用可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可贖回優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券及可贖回債券等有較好彈性的融資工具，保持彈性的資本結(jié)構(gòu)。建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)法人治理機制國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)分為國有控股和私營兩種，這種由內(nèi)部入控制形成的融資結(jié)構(gòu)不能實現(xiàn)企業(yè)價煎最大化，要提高融資效率，必須完善公司治理機制。第一，對國有股要強化出資人制度，防止所有者缺位，強化對內(nèi)部人的機制。第二，改變經(jīng)理人鼓勵方式，如股票期權(quán)制，增加經(jīng)理人的貨幣收益，降低經(jīng)理人對非貨幣收益的依賴幫偏好程度。開展多元化的房地產(chǎn)金融市場，完善風險控制機制為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資，除了債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，還應(yīng)該大力拓展證券化的二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。投資者可通過房地產(chǎn)金融市場對證券化金融資產(chǎn)實行自主購置，房地產(chǎn)信貸機構(gòu)那么可通過二級市場逐步分散市場風險和信用風險。房地產(chǎn)融資的風險控制與躲避是房地產(chǎn)融資的核心問題，既要控制融入方，即房地產(chǎn)企業(yè)本身的風險，如管理、經(jīng)營風險，又要控制融出方的資金風險，保障融資出資方的資金平安。同時要躲避外部風險，如市場因素、政策因素所帶來的風險。實行分散投資原那么，進行多樣化組合投資，從而完善房地產(chǎn)的風險與收益機制。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。完善房地產(chǎn)信用評級體系信用評級在資本市場和金融市場上發(fā)揮著獨特的作用，是市場的重要組成局部，是我國急需開展和標準的行業(yè)。完善房地產(chǎn)信用評級體系的途徑有：一是要將信用評級作為真正的需求來開展，而不只作為滿足一個審批程序的需求；二是標準信用評級行為，包括評級體系的完善合理、評級結(jié)果的公正等；三是企業(yè)發(fā)債券時，利率一定要與評級結(jié)果相一致，級別不同的企業(yè)，利率一定要表達出差異；四是引入國外信用評級機構(gòu)，這樣的競爭可以不斷地提高國內(nèi)信用評級機構(gòu)自身的專業(yè)能力和市場信譽，最終形成公允的信用評級體系；五是在信用評級責任方面，將評級的公允性完全交給中介機構(gòu)，而監(jiān)管部門只需對評級機構(gòu)進行監(jiān)管，由市場來決定評級機構(gòu)的生存和開展。實踐對策提高房地產(chǎn)企業(yè)自身實力，依靠直按融資國家重視運用貨幣政策的杠桿來調(diào)整和標準房地產(chǎn)開發(fā)市場，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)操作和過度投機行為。銀行對那些具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款：而對商品房空置率大、負債率比擬高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。另一方面直按融資能使有實力、運作標準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠從股票市場、債券市場獲得資金，而且在各種金融創(chuàng)新模式的推出及金融創(chuàng)新的市場開展，也會推動房地產(chǎn)金融的快速開展。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要從優(yōu)化自身產(chǎn)品、改善經(jīng)營、管理和效勞、培養(yǎng)良好的業(yè)績和團隊、打造企業(yè)品牌、提高企業(yè)信譽等方面提升競爭力，從而改善整體融資水平和資本運作能力，獲得投資方的信賴。建立完善的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，強化財務(wù)約束在完善的市場經(jīng)濟條件下，通過投資者的財務(wù)約束及資本市場、經(jīng)理市場、銀行機構(gòu)等多種約束機制的共同作用，實行股權(quán)別離條件下對企業(yè)經(jīng)營者行為的控制，保證投資者的根本利益。我國應(yīng)針對房地產(chǎn)企業(yè)融資，建立融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化機制，強化企業(yè)的預(yù)算約束，強化投資者對企業(yè)的監(jiān)督，建立利潤分享方案，使公司形成有效的鼓勵機制和約束機制，促使經(jīng)營者敢于有意識地負債籌資。拓寬融資渠道，使融資方式多元化，降低企業(yè)的融資風險解決房地產(chǎn)融資問題的根本途徑是尋找高質(zhì)量的資金來源,即實現(xiàn)投融資渠道的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升,形成多元化的融資模式。改變傳統(tǒng)的以銀行為主要渠道的單一融資格局，開展銀行信貸、產(chǎn)業(yè)投資基金及房地產(chǎn)信托基金、上市融資、工程融資、債券融資等多層次的融資體系，以分散房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來的壓力，降低企業(yè)風險。此外還可以通過房地產(chǎn)企業(yè)可共同開發(fā)，聯(lián)合集資建房，吸納海外資金和閑散資金等渠道進行融資。完善中介機構(gòu)的作用，強化社會監(jiān)督職能國內(nèi)參與企業(yè)運作的中貪機構(gòu)主要有事務(wù)律師所、資產(chǎn)評估機構(gòu)和會計師事務(wù)所等。企業(yè)債券作為一種信用工具，能否發(fā)得出去，到期能否及時兌付，關(guān)鍵在于發(fā)行人信用級別的上下。投資者判斷某種企業(yè)債券是否具有價值，戚該由評級公鐲做出評級結(jié)論。中央機構(gòu)的職能就是給投資者提供全面的企業(yè)債券情況及相關(guān)信息，提高發(fā)行人的透明度，使投資者能自主決策，理性投資。當然，中介機構(gòu)應(yīng)盡職盡責，遵守國家法律法規(guī)和職業(yè)道德，加強自律意識，所出具的信息結(jié)果必須真實、全面和完整，不得有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。結(jié)論市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、開展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)開展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業(yè)健康開展、穩(wěn)定和信譽，同時也會給企業(yè)、債權(quán)人、國家造成損失。雖然目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融