上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1-1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3-7-9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊

1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八?/p>

在土地的公允價值資產(chǎn)評估報告銀信咨報字［2023］第02014號銀信資產(chǎn)評估有限公司2023年5月25日TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h評估師聲明 1\o"CurrentDocument"\h摘要 2\o"CurrentDocument"\h正文 5一、 委托人與產(chǎn)權(quán)持有人概況 5二、 評估目的 6三、 評估對象和范圍 6四、 價值類型及其定義 7五、 評估基準(zhǔn)日 7六、 評估依據(jù) 8七、 評估方法 9八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況 9九、 評估假設(shè) 11十、評估結(jié)論 12十一、特別事項說明 13十二、評估報告使用限制 14十三、評估報告日期 15十四、資產(chǎn)評估機構(gòu)印章 15附件 16銀信資產(chǎn)評估有限公司銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號9樓電話真編：200002^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值資產(chǎn)評估書評估師聲明一、 本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、 委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、 本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。四、 評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、 本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、 資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；己經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。七、 本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八?/p>

在土地的公允價值資產(chǎn)評估報告銀信咨報字［2023］第02014號摘要一、 項目名稱：上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值資產(chǎn)評估項目二、 委托人：上海市天宸股份有限公司三、 其他評估報告使用者：（1）被評估單位的股東會、董事會；（2）工商行政管理部門；（3）國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他使用者四、 產(chǎn)權(quán)持有人：上海天宸健康管理有限公司五、 評估目的：上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值，并為此提供參考意見六、 經(jīng)濟行為：了解公允價值七、 評估對象和范圍：本次評估對象為位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值。委估資產(chǎn)截止2022年12月31日，本次評估范圍內(nèi)的委估資產(chǎn)具體明細(xì)如下：^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值資產(chǎn)評估書銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號9樓電話真編：2000021）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）所在土地詳細(xì)如下：序號東地塊（1-B）業(yè)態(tài)委估業(yè)態(tài)地上建筑面積（E‘）委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1髙層辦公?3號樓11,106.60滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號2商務(wù)綜合樓-7/9號樓15,111.30滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號合計26,217.902）委估IB土地擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀驹敿?xì)如下：單位：人民幣元名稱及規(guī)格型號東區(qū)-1B己發(fā)生成本（含稅）分?jǐn)偙壤?B±地擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M31,512,342.0528.50%8,982,153.19天宸藝術(shù)酒店3,900,950.00不參與成本分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費15,598,382.0728.50%4,446,101.06合計51,011,674.1213,428,254.25上表中東區(qū)-1B已發(fā)生的開發(fā)成本財務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)審計審定。八、 價值類型：公允價值九、 評估基準(zhǔn)H：2022年12月31日十、評估方法：市場比較法H—、評估結(jié)論：我們在本報告所述之評估目的、評估假設(shè)與限制條件下，得到納入評估范圍的資產(chǎn)，于評估基準(zhǔn)日的評估結(jié)論，具體如下：在評估基準(zhǔn)日2022年12月31日委估資產(chǎn)評估值如下：1）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）所在土地估值如下：序號東地塊（1-B）業(yè)態(tài)序號東地塊（1-B）業(yè)態(tài)地上建筑面積（nf）評估值（元）評估單價（元/nf）委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1高層辦公-3號樓11,106.6091,140,870.678,206.01滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號2商務(wù)綜合樓-7/9號樓15,111.30151,599,583.8610,032.20滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號合計26,217.90242,740,454.532）委估1B土地擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀镜脑u估值（含稅）為:13,428,254.25元（含稅）,詳細(xì)如下:分?jǐn)偙壤嬎銟?biāo)的物地上計容面積（m2）（3/7/9號樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀荆ㄔ﹩畏焦乐担ㄔ印菞漈311,106.605,688,565.77512.18T75,493.002,813,398.50512.18T99,618.304,926,289.97512.18合計26,217.9013,428,254.25綜上合計評估值為256,168,708.78元（大寫：貳億伍仟陸佰壹拾陸萬捌仟柴佰零捌元槊角捌分）。銀信資產(chǎn)評估有限公司銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號9樓電話真編：200002^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值資產(chǎn)評估書十二、評估結(jié)論及使用有效期：本評估結(jié)論僅對了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值之經(jīng)濟行為有效。并僅在評估報告載明的評估基準(zhǔn)日成立。資產(chǎn)評估結(jié)論使用有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)（即2022年12月31日至2023年12月30日）有效，超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。十三、特別事項說明：1、 押事項：產(chǎn)權(quán)持有人以位于顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘（權(quán)證號：滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號）土地使用權(quán)為抵押物，及股東上海天宸股份有限公司的信用保證向交通銀行股份有限公司上海楊浦支行申請最高額借款5.3億元，借款合同編號為TCJK2021001,貸款期限為2021年10月19日至2027年9月2日止，貸款利率為貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點數(shù)得出。2、 本次評估中的地上房屋建筑面積數(shù)據(jù)來源于上海天宸健康管理有限公司提供的《施工總圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)中的建筑面積》，今后應(yīng)以權(quán)證上記載的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)進行調(diào)整。3、 本次評估中評估值未考慮所得稅、增值稅及土地增值稅等，估值均為含稅價。4、 本次評估基于1B地塊的現(xiàn)狀，假設(shè)上海天宸健康管理有限公司未來將在1B地塊區(qū)域擬建房產(chǎn)3/7/9號樓,地上計容面積分別為11,106.60rtf、5,493.00m2以及9,618.30nf合計26,217.90irf,IB地塊的總地上計容面積為91,981.00m2,以3/7/9號樓的地上計容面積為基礎(chǔ)計算所占土地價值，同時以3/7/9號樓地上計容面積占總地上計容面積計算分?jǐn)偙壤?，分?jǐn)偨刂乖u估基準(zhǔn)日賬面上己發(fā)生的1B成本來確認(rèn)擬建房產(chǎn)3/7/9號樓的公允價值，最終今后應(yīng)以3/7/9號樓實際面積為準(zhǔn)進行調(diào)整。本次評估結(jié)論僅供參考。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文，同時提請評估報告使用者關(guān)注評估報告中的評估假設(shè)、限制使用條件以及特別事項說明。上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊

1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八?/p>

在土地的公允價值資產(chǎn)評估報告銀信咨報字［2023］第02014號正文上海市天宸股份有限公司：銀信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，釆用市場比較法，按照必要的評估程序，對位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋卦?022年12月31日的公允價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人與產(chǎn)權(quán)持有人概況（-）委托人和其他評估報告使用者：1、委托人：上海市天宸股份有限公司（簡稱：天宸股份）注冊號/統(tǒng)一社會信用代碼91310000132210173W名稱上海市天宸股份有限公司類型其他股份有限公司（上市）法定代表人葉茂菁注冊資本68667.7113萬人民幣成立日期1989-07-13住所上海市長寧區(qū)延安西路2067號29樓營業(yè)期限自1989-07-13營業(yè)期限至無固定期限經(jīng)營范圍實業(yè)投資、信息網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)品開發(fā)、國內(nèi)貿(mào)易（除專項規(guī)定）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動】注：摘自全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)2、 委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人：（1）被評估單位的股東會、董事會；（2）工商行政管理部門；（3）國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他使用者。3、 產(chǎn)權(quán)持有人名稱：上海天宸健康管理有限公司（簡稱：天宸健康）注冊號/統(tǒng)一社會信用代碼91310112631457322T名稱上海天宸健康管理有限公司類型其他有限責(zé)任公司法定代表人VINCENTMAOGINGYE（葉茂菁）注冊資本130500萬人民幣成立日期1999年05月04日住所上海市閔行區(qū)銀都路2889號營業(yè)期限自1999年05月04日營業(yè)期限至2029年05月03日經(jīng)營范圍健康管理，醫(yī)院管理，企業(yè)管理,出版物印刷、出版物經(jīng)營，軟件開發(fā)，停車場（庫）經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房屋租賃、室內(nèi)外裝潢，物業(yè)服務(wù)，實業(yè)投資，人才中介，企業(yè)形象策劃,文化藝術(shù)交流與策劃，醫(yī)療器械、計算機軟件的銷售,從事健康科技、計算機科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動】注：摘自全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)4、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)持有人系委托人的控股子公司。二、 評估目的上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值，并為此提供參考意見。三、 評估對象和范圍本次評估對象為位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值。委估資產(chǎn)截止2022年12月31日，本次評估范圍內(nèi)的委估資產(chǎn)具體明細(xì)如下:1）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）所在土地詳細(xì)如下:序號東地塊（1-B）業(yè)態(tài)委估業(yè)態(tài)地上建筑面積（nV）委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1高層辦公-3號樓11,106.60滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號2商務(wù)綜合樓-7/9號樓15,111.30滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號合計26,217.902）委估1B土地擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀驹敿?xì)如下:單位：人民幣元名稱及規(guī)格型號東區(qū)?1B己發(fā)生成本（含稅）分?jǐn)偙壤?B±地擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M31,512,342.0528.50%8,982,153.19天宸藝術(shù)酒店3,900,950.00不參與成本分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費15,598,382.0728.50%4,446,101.06合計51,011,674.1213,428,254.25上表中東區(qū)-1B已發(fā)生的開發(fā)成本財務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)審計審定。抵押事項：產(chǎn)權(quán)持有人以位于顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘（權(quán)證號：滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號）土地使用權(quán)為抵押物，及股東上海天宸股份有限公司的信用保證向交通銀行股份有限公司上海楊浦支行申請最高額借款5.3億元，借款合同編號為TCJK2021001,貸款期限為2021年10月19日至2027年9月2日止，貸款利率為貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點數(shù)得出。除扌氐押事項外，委估實物資產(chǎn)均處于受控狀態(tài)。上述列入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時確定的范圍一致。四、價值類型及其定義本報告評估結(jié)論的價值類型為公允價值。公允價值是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債所需支付的價格。五、評估基準(zhǔn)日根據(jù)上海天宸股份有限公司評估目的的要求，需確定位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八阢y信資產(chǎn)評估有限公司銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號9樓電話真編：200002土地在2022年12月31日的公允價值，評估基準(zhǔn)日確定為2022年12月31日。六、評估依據(jù)（一）法規(guī)依據(jù)1、 《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年7月2日中華人民共和國主席令第46號）；2、 《中華人民共和國公司法》（2018年10月26日中華人民共和國主席令第15號）；3、 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（2018年12月29日中華人民共和國主席令第23號）；4、 《中華人民共和國增值稅暫行條例H2017年11月29日國務(wù)院令第691號）;5、 《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號）；6、 《中華人民共和國土地管理法》（2019年中華人民共和國主席令第32號）；7、 《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2021年國務(wù)院第743號令）；8、 《中華人民共和國契稅法》（2020年中華人民共和國主席令第52號）；9、 其他有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。（~）評估準(zhǔn)則依據(jù)1、 《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》（中評協(xié)[2019]35號）；2、 《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》（中評協(xié)（2017）53號）；3、 《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》（財字[2017]43號）；4、 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評協(xié)[2017]30號）；5、 《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》（中評協(xié)[2018]36號）；6、 《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》（中評協(xié)[2018]35號）；7、 《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》（中評協(xié)[2017]37號）；8、 《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》（中評協(xié)[2018]38號）；9、 《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2017]38號）；10、 《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評協(xié)[2017]46號）；銀信資產(chǎn)評估有限公司銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號9樓電話真編：200002^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r值資產(chǎn)評估書11、 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2017]47號）;12、 《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2017]48號）；13、 《以財務(wù)報告為目的的評估指南》（中評協(xié)[2017]45號）；（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、 產(chǎn)權(quán)持有人營業(yè)執(zhí)照；2、 產(chǎn)權(quán)持有人填報的部分資產(chǎn)清查評估明細(xì)表3、 房地產(chǎn)權(quán)證：（滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號）。4、 其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。（四）取價依據(jù)1、 產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)清單及其他資料；2、 評估人員現(xiàn)場勘察記錄；3、 當(dāng)?shù)亟ㄖ?、安裝、裝修預(yù)算定額及相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)與造價信息;4、 評估人員收集的（市場詢價案例及其他）各類與評估相關(guān)的佐證資料。七、 評估方法結(jié)合本次評估評估目的，對于委估資產(chǎn)土地使用權(quán)按市場法比較法評估，對于已發(fā)生的建設(shè)成本，按清查無誤的賬面值確認(rèn)其評估值。評估方法介紹：市場比較法市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件和使用價值或相似的若干土地交易，對其實際交易價格從實際交易價格、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等各方面與估價對象具體條件比較進行修正，從而確定估價對象價格的估價方法。市場比較法公式；待評土地單價=比較案例價格X交易情況修正X交易日期修正X年期修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X區(qū)域因素修正X個別因素修正八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況本公司選派資產(chǎn)評估人員，組成評估項目小組，歷經(jīng)評估前期準(zhǔn)備工作、正式進駐企業(yè)，開始評估工作、完成現(xiàn)場工作、出具評估報告書，具體過程如下：（一） 明確評估業(yè)務(wù)基本事項承接評估業(yè)務(wù)時，通過與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等方式，明確委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位、其他資產(chǎn)評估報告使用人等相關(guān)當(dāng)事方、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估假設(shè)和限制條件等評估業(yè)務(wù)基本事項。（二） 簽訂資產(chǎn)評估委托合同根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨立性，評價項目風(fēng)險，確定承接評估業(yè)務(wù)后，與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。（三） 編制資產(chǎn)評估計劃根據(jù)本評估項目的特點、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評估計劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中的具體情況及時修改、補充資產(chǎn)評估計劃。（四） 現(xiàn)場調(diào)查根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況對評估對象進行必要的勘查，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料，核實資產(chǎn)與驗證資料，包括將資產(chǎn)評估申報表與產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)財務(wù)扌艮表、總賬、明細(xì)賬進行核對，并對相關(guān)資料進行驗證，采取必要措施確信資料來源的可靠性，對不動產(chǎn)和其他實物資產(chǎn)進行必要的現(xiàn)場勘查，了解資產(chǎn)的使用狀況及性能。（五） 確定評估方法并收集資產(chǎn)評估資料通過對評估對象和評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的調(diào)查了解，確定適當(dāng)?shù)脑u估方法，同時收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的市場資料及信息，根據(jù)評估項目的進展情況及時補充收集所需要的評估資料。（六） 評定估算及內(nèi)部復(fù)核整理產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料、收集到的市場資料及信息，在對產(chǎn)權(quán)持有單位財務(wù)經(jīng)營狀況分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運用評估方法進行評估形成初步評估結(jié)論，對信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進行綜合分析形成資產(chǎn)評估結(jié)論，按評估準(zhǔn)則的要求撰寫資產(chǎn)評估報告，資產(chǎn)評估機構(gòu)進行必要的內(nèi)部復(fù)核工作。（七） 出具資產(chǎn)評估報告與委托人及資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人進行必要的溝通，聽取各方對資產(chǎn)評估結(jié)論的反饋意見并引導(dǎo)委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人合理理解資產(chǎn)評估結(jié)論，出具資產(chǎn)評估報告并以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤唤o委托人。九、評估假設(shè)（-）基礎(chǔ)性假設(shè)1、 交易假設(shè)：假設(shè)評估對象處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條件等模擬市場進行估價，評估結(jié)果是對評估對象最可能達成交易價格的估計。2、 公開市場假設(shè)：假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進行交易的，在該市場上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強制條件下進行的。3、 資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)：假設(shè)在評估目的經(jīng)濟行為實現(xiàn)后，評估對象及其所涉及的資產(chǎn)"務(wù)按其評估基準(zhǔn)日的用途與使用方式在原址持續(xù)使用。（二） 宏觀經(jīng)濟環(huán)境假設(shè)1、 國家現(xiàn)行的經(jīng)濟政策方針無重大變化；2、 在預(yù)測年份內(nèi)銀行信貸利率、匯率、稅率無重大變化；3、 產(chǎn)權(quán)持有人所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；4、 產(chǎn)權(quán)持有人所屬行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)定，與產(chǎn)權(quán)持有人生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的現(xiàn)行法律、法規(guī)、經(jīng)濟政策保持穩(wěn)定；（三） 評估對象于評估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)1、除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)的購置、取得或開發(fā)過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2、 除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)之價款、稅費、各種應(yīng)付款項均已付清。3、 除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及房地產(chǎn)等有形資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對其價值有不利影響的有害物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危險物及其他有害環(huán)境條件對該等資產(chǎn)價值產(chǎn)生不利影響。4、本次評估基于1B地塊的現(xiàn)狀，假設(shè)上海天宸健康管理有限公司未來將在1B地塊區(qū)域擬建房產(chǎn)3/7/9號樓，地上計容面積分別^jll,106.60m\5,493.00m2以及9,618.30m2合計26,217.90m2,IB地塊的總地上計容面積為91,981.00m二以3/7/9號樓的地上計容面積為基礎(chǔ)計算所占土地價值，同時以3/7/9號樓地上計容面積占總地上計容面積計算分?jǐn)偙壤?，分?jǐn)偨刂乖u估基準(zhǔn)日賬面上已發(fā)生的1B成本來確認(rèn)擬建房產(chǎn)3/7/9號樓的公允價值，最終今后應(yīng)以3/7/9號樓實際面積為準(zhǔn)進行調(diào)整。（四）限制性假設(shè)1、 本評估報告假設(shè)由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營資料等評估相關(guān)資料均真實可信。我們亦不承擔(dān)與評估對象涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。2、 除非另有說明，本評估報告假設(shè)通過可見實體外表對評估范圍內(nèi)有形資產(chǎn)視察的現(xiàn)場調(diào)査結(jié)果，與其實際經(jīng)濟使用壽命基本相符。本次評估未對該等資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等進行專項技術(shù)檢測。十、評估結(jié)論（-）評估結(jié)論：在評估基準(zhǔn)日2022年12月31日委估資產(chǎn)的評估值如下：1）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）所在土地估值如下:序號東地塊（1-B）業(yè)態(tài)地上建筑而積（m*）評估值（元）評估單價（元/nO委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1髙層辦公-3號樓11,106.6091,140,870.678,206.01滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號2商務(wù)綜合樓-7/9號樓15,111.30151,599,583.86)0,032.20滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號合計26,217.90242,740,454.532）委估1B土地擬建房產(chǎn)（3/7/9號樓）地上建筑分?jǐn)偝杀镜脑u估值（含稅）為:13,428,254.25元（含稅）,詳細(xì)如下：分抑託匕例計算標(biāo)的物地上計容而積（m2）（3/7/9號樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀荆ㄔ﹩畏焦乐担ㄔ印菞漈311,106.605,688,565.77512.18T75,493.002,813,398.50512.18T99,618.304,926,289.97512.18合計26,217.9013,428,254.25綜上合計評估值為256,168,708.78元（大寫：貳億伍仟陸佰壹拾陸萬捌仟梁佰零捌元柴角捌分）評估結(jié)論的詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。 — —一—（二）評估結(jié)論成立的條件1、 本評估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、假設(shè)、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、假設(shè)存在的條件下成立；2、 本評估結(jié)論僅為本評估目的服務(wù)；3、 本評估結(jié)論未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響；4、 本報告評估結(jié)論是由本評估機構(gòu)出具的，受本機構(gòu)評估人員的職業(yè)水平和能力的影響。十一、特別事項說明1、 抵押事項：產(chǎn)權(quán)持有人以位于顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘（權(quán)證號：滬（2020）閔字不動產(chǎn)權(quán)第060167號）土地使用權(quán)為抵押物，及股東上海天宸股份有限公司的信用保證向交通銀行股份有限公司上海楊浦支行申請最高額借款5.3億元，借款合同編號為TCJK2021001,貸款期限為2021年10月19日至2027年9月2日止，貸款利率為貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點數(shù)得出。2、 本評估報告僅為本項目評估目的提供參考價值。一般來說，由于評估目的不同、價值類型不同、評估基準(zhǔn)日不同，同樣的資產(chǎn)會表現(xiàn)出不同的價值，我們對因評估報告使用不當(dāng)而造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。3、 企業(yè)存在的可能影響部分資產(chǎn)評估的瑕疵事項，在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。4、 根據(jù)本次評估目的，僅對委估資產(chǎn)的公允價值提供參考，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對資產(chǎn)是否可交易及其交易價格的保證，評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估師也不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人對于資產(chǎn)交易決策的責(zé)任，提請報告使用者注意。5、 資產(chǎn)評估專業(yè)人員已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行調(diào)査；資產(chǎn)評估專業(yè)人員已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了査驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托人及相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。銀信資產(chǎn)評估有限公司銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號9樓電話真編：200002^7 ^7 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)8