房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)講座大綱

房地產(chǎn)籌劃師根底知識(shí)講座大綱

秦鳳偉博士Email：：

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2021年3月.北京沒(méi)有理論指導(dǎo)的事業(yè)，是盲目的事業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)極為重要的組成局部，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與趨勢(shì)離不開對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的分析。僅就房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，沒(méi)有出路。今天乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需乃至促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住房問(wèn)題，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又是政治問(wèn)題，還是社會(huì)問(wèn)題，必須引起高度的重視。一手抓市場(chǎng)機(jī)制的完善，一手抓保障制度的建設(shè)，兩手抓，兩手都要硬，才是解決住房問(wèn)題的正確方向。分析背景09年2月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下降1.2%目錄房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)于容積率2021年以來(lái)房地產(chǎn)政策簡(jiǎn)要回憶溫總理政府工作報(bào)告解讀〔有關(guān)房地產(chǎn)〕慎重激活房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)法知識(shí)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求2007－2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)總括2007年“躍進(jìn)式〞投資——拿地2021年“衰退型〞調(diào)整——籌錢2021年“高?；晭?kù)存——銷售

住房供給體系保障機(jī)制市場(chǎng)機(jī)制經(jīng)濟(jì)適用房高檔商品房普通商品房廉租住房〔一〕房地產(chǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)機(jī)制保障機(jī)制限價(jià)商品房高檔商品住房----適合少數(shù)高收入家庭商品住房普通商品住房----適合多數(shù)家庭新增住房經(jīng)濟(jì)適用住房〔含集資合作建房〕----適合中低收入保障對(duì)象

居民自建住房----適合少數(shù)家庭〔如小城鎮(zhèn)〕住房供給體系二手住房〔含房改房〕----適合多數(shù)家庭單位、居民出租自有住房----適合多數(shù)家庭存量住房租賃住房直管、自管公房----適合現(xiàn)住戶

廉租住房----適合少數(shù)最低收入保障對(duì)象市場(chǎng)價(jià)商品房

（高收入家庭購(gòu)買或租?。?/p>

經(jīng)濟(jì)適用住房

(中低收入家庭購(gòu)買)廉租住房（最低收入家庭租住）

住房供給普通商品房〔夾心層〕經(jīng)濟(jì)適用住房買不起買不到經(jīng)濟(jì)適用住房〔夾心層〕廉租住房買不起租不到不夠資格申請(qǐng)當(dāng)前住房供給體系存在的問(wèn)題1〕制度設(shè)計(jì)不盡完善，操作上沒(méi)有完全涵蓋不同收入人群現(xiàn)行體系總體上明確了高檔商品住房、普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的供給及其適用人群。但聯(lián)系現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)水平和家庭收入水平，考慮不同人群的支付能力：*仍有相當(dāng)局部中低收入家庭買不起普通商品住房、又享受不上經(jīng)濟(jì)適用住房；*局部低收入者買不起或租不到經(jīng)濟(jì)適用住房、又享受不上廉租住房，出現(xiàn)了兩個(gè)所謂的“夾心層〞。2〕存量與增量市場(chǎng)開展不平衡與增量市場(chǎng)相比，存量市場(chǎng)開展總體上仍然是滯后的。目前，各主要城市存量住房上市交易量均缺乏住房保有量的1%〔市場(chǎng)成熟國(guó)家一般在10-15%〕。存量住房市場(chǎng)供給缺乏，一方面，使大量需求投向增量市場(chǎng)，加大了增量市場(chǎng)的壓力；另一方面，存量住房的作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮，使既有資源的配置效率不高。大量農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員已成為城市居民的重要組成局部，也是城市中的弱勢(shì)群體，居住條件較差，但在政策上尚缺乏對(duì)這局部人群的有效支持。3〕租賃與買賣市場(chǎng)開展不平衡住房租賃市場(chǎng)開展未能與住房買賣市場(chǎng)得到同步開展和標(biāo)準(zhǔn)，加大了買賣市場(chǎng)，尤其是新建商品房市場(chǎng)的壓力。市場(chǎng)供給主要以個(gè)人私房出租為主，機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行住房租賃經(jīng)營(yíng)的很少，缺乏持續(xù)穩(wěn)定的供給渠道；市場(chǎng)秩序不標(biāo)準(zhǔn)，違法出租和租賃糾紛多，在質(zhì)量、消防、衛(wèi)生、治安等方面存在隱患。4〕住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場(chǎng)開展與住房市場(chǎng)化進(jìn)程相比，保障住房建設(shè)相對(duì)滯后。包括政策落實(shí)不到位，保障體系不健全，配套政策不完善。目前，財(cái)政、稅收、土地和金融政策對(duì)住房保障的支持十分有限，政策性住房金融體系建設(shè)嚴(yán)重滯后。保障制度建設(shè)的滯后，使得市場(chǎng)承受了本應(yīng)當(dāng)由保障渠道分流的壓力。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局〔15/03/2021)2021年

2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)〞〕為94.86，比去年12月份回落1.6點(diǎn)，比去年同期回落10.69點(diǎn)。分類指數(shù)統(tǒng)計(jì)從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為91.88，比去年12月份回落7.78點(diǎn)，比去年同期回落12.95點(diǎn);本年資金來(lái)源分類指數(shù)為92.6，比去年12月份提高1.55點(diǎn)，比去年同期回落11.66點(diǎn);土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.27，比去年12月份回落1.2點(diǎn)，比去年同期回落7.07點(diǎn);商品房空置面積分類指數(shù)為95.46，比去年12月份回落4.72點(diǎn)，比去年同期回落16.06點(diǎn);房屋施工面積分類指數(shù)為94.86，比去年12月份回落3.52點(diǎn)，比去年同期回落13.27點(diǎn)。

資金來(lái)源2021年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38146億元，同比增長(zhǎng)1.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款7257億元，增長(zhǎng)3.4%；企業(yè)自籌資金15081億元，增長(zhǎng)28.1%；其他資金15082億元，同比下降16.4%。其中,個(gè)人按揭貸款3573億元，下降29.7%。2021年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源6046億元，同比增長(zhǎng)6.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1674億元，增長(zhǎng)9%；利用外資69億元，增長(zhǎng)50.8%；企業(yè)自籌資金2215億元，增長(zhǎng)13.9%；其他資金2088億元，下降1.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款1190億元，降4.3%；個(gè)人按揭貸款532億元，下降0.6%。開發(fā)投資2021年1-12月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增幅比1-11月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資22081億元，同比增長(zhǎng)22.6%，回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.2%。2021年1-2月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增幅比去年同期回落31.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資1682億元，同比增長(zhǎng)0.8%，回落21.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。2007年11月-2021年11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院房屋施〔竣〕工面積200年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.4億平方米，同比增長(zhǎng)16.0%；房屋新開工面積9.8億平方米，增長(zhǎng)2.3%；房屋竣工面積5.9億平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面積4.8億平方米，下降4.2%。2021年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積14.21億平方米，同比增長(zhǎng)14.2%；房屋新開工面積1.08億平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面積5651萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%。其中，住宅竣工面積4526萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.5%。2007年11月-2021年11月竣工面積、新開工面積、施工面積增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院土地購(gòu)置面積2021年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降5.6%。2021年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2288萬(wàn)平方米，同比下降30%，降幅比去年全年擴(kuò)大21.4個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積2647萬(wàn)平方米，同比下降15.5%。2007年11月-2021年11月土地購(gòu)置開發(fā)面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院商品房空置面積截至200年12月末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1-11月提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。兩大全國(guó)性房地產(chǎn)協(xié)會(huì)不久前起草的一份內(nèi)部報(bào)告預(yù)測(cè)，2021年末，全國(guó)商品房空置面積可能到達(dá)3－4億平方米，將是往年的2－3倍。這是非常值得擔(dān)憂的一個(gè)指標(biāo)，空置房面積的明顯增長(zhǎng)，意味著滯銷房屋增加，企業(yè)資金回籠難度較大?！捕撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求有效需求：在一定的商品房?jī)r(jià)格水平和購(gòu)房者收入水平下，購(gòu)房者愿意并且具有支付能力的所能購(gòu)置的商品房數(shù)量，也可稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求。潛在需求：具有購(gòu)置欲望但尚不具備完全支付能力的消費(fèi)者愿意購(gòu)置的商品房數(shù)量。如果房地產(chǎn)企業(yè)將付款的條件變得更為優(yōu)惠，貸款年限再長(zhǎng)一些，利率再低一些，貸款成數(shù)再高一些，就可能使局部潛在需求變?yōu)橛行枨?。名義需求：購(gòu)房者愿意購(gòu)置的商品房數(shù)量，是一種不要求具備支付能力的需求，僅僅使一種愿望。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)沒(méi)有直接的意義，但可以作為參考依據(jù)。自主性需求〔中房會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)顧云昌教授〕主動(dòng)性需求：在城市居民中因?yàn)榻Y(jié)婚生子和家庭人口增加而購(gòu)置住房的大體被劃做主動(dòng)性自住需求。被動(dòng)性需求：由于拆遷的原因造成的購(gòu)房需求統(tǒng)稱被動(dòng)性需求。自動(dòng)性需求：進(jìn)城的農(nóng)民工的住房需求，盡管眾多的農(nóng)民工現(xiàn)階段還租住在地下室、城鄉(xiāng)結(jié)合部，但隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的進(jìn)行，不管是長(zhǎng)期、還是短期在城市中謀生的農(nóng)民工都會(huì)遇到居住的問(wèn)題，而真正有一天這局部大軍從地下走到地上，由租房過(guò)度到買房，這種自動(dòng)性需求將無(wú)法限量，成為需求過(guò)旺的另一個(gè)重要因素。改善性需求：原來(lái)有房的人隨著收入的增加所產(chǎn)生的增加居住面積、改善居住質(zhì)量而產(chǎn)生的需求。“轉(zhuǎn)基因〞需求：在現(xiàn)在市場(chǎng)上，全國(guó)住宅中還有將近三分之一是合作建房、單位建房、個(gè)人建房的，這局部需求進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商品房市場(chǎng)被稱為“轉(zhuǎn)基因〞需求，影響住宅的供求關(guān)系，造成需求過(guò)旺。理財(cái)需求〔投資需求〕：理財(cái)需求又分為長(zhǎng)期的出租用需求、短期的投機(jī)需求和相機(jī)行事的混合需求。出租用需求是能和真實(shí)的需求對(duì)接上的，房子很快被租給了居住需求者而不是投機(jī)者，相機(jī)行事的混合需求也有一局部租給了真實(shí)的居住需求者。真正的“泡沫〞是由短期的投機(jī)需求和一局部相機(jī)行事的混合需求轉(zhuǎn)化成投機(jī)需求導(dǎo)致的，在市場(chǎng)上，我們可以根據(jù)存量房產(chǎn)換手時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)別離、統(tǒng)計(jì)這一局部需求。由直接的消費(fèi)需求和長(zhǎng)期的出租用需求推動(dòng)的價(jià)格上漲是有堅(jiān)實(shí)需求根底的上漲，不能稱為“泡沫〞。正確認(rèn)識(shí)投資需求以及投機(jī)需求首先是投資需求，沒(méi)有投資者就不會(huì)有租賃市場(chǎng)上房屋的供給者；要鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)開展，投資需求是不能加以遏止的。其次是投機(jī)需求，任何市場(chǎng)〔匯率市場(chǎng)、股票市場(chǎng)以及形形色色大宗商品期貨市場(chǎng)〕均不能排斥和排除投機(jī)現(xiàn)象。投機(jī)者意圖就是“低吸高拋〞，客觀效果恰恰可以在市場(chǎng)蕭條時(shí)增加需求，在市場(chǎng)高漲時(shí)增加供給。當(dāng)前我國(guó)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰需要這些投機(jī)者涌現(xiàn)。

從2021年1月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)開始下降，至于全年情況如何有待觀察2月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降1.6%。其中，城市下降1.9%，農(nóng)村下降0.8%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站(15/03/2021)商品房銷售情況

2021年1-12月，全國(guó)商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。2021年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積5131萬(wàn)平方米，同比微降0.3%，降幅比去年全年縮小9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)1.1%；辦公樓銷售面積下降29.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)3.5%。2021年1-2月，商品房銷售額2397億元，同比增長(zhǎng)11.2%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)13.1%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)0.9%和13.3%。2007年11月-2021年11月銷售面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院全國(guó)成年城市房屋銷售價(jià)格漲幅變化資料來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站〔17/3/2021)主要原因某些公眾人物言論影響經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期企業(yè)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響裁員降薪甚至是破產(chǎn)未來(lái)預(yù)期變壞〔收入、前景等〕保障制度欠缺、不完善政府“救市〞舉措股市和房市低靡〔折損3萬(wàn)億〕需求萎縮的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化進(jìn)一步蔓延資料來(lái)源：結(jié)論之一既要保證供給，也要擴(kuò)大需求從供給方面看，要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈正常而不中斷，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)本錢相對(duì)較低，有一定利潤(rùn)空間，從而保證投資規(guī)模不出現(xiàn)大幅下滑。為此，要降低房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率；允許房地產(chǎn)企業(yè)探索多種融資渠道；減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)走股權(quán)收購(gòu)等道路減少拿地本錢。從需求方面看，要減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，刺激和引導(dǎo)消費(fèi)者合理的住房需求。為此，要降低消費(fèi)者貸款利息支出；減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)或者以稅收返還、補(bǔ)貼等形式鼓勵(lì)根本住房消費(fèi)。結(jié)論之二既要促進(jìn)總量適度開展，也要合理調(diào)整供給結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)問(wèn)題主要表現(xiàn)在供給中的高價(jià)位、大套型住房超過(guò)有能力的市場(chǎng)需求，從而空置房較多。為調(diào)整結(jié)構(gòu)，建設(shè)、國(guó)土等部門在審批用地方案和施工核準(zhǔn)中對(duì)中低價(jià)位、中小套型的房屋標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確要求，明確其在各個(gè)工程中的比重。同時(shí)審批、備案信息要與銀行、財(cái)稅、建設(shè)、國(guó)土部門共享，只有建設(shè)結(jié)構(gòu)到達(dá)相關(guān)要求的，才能享受貸款、減稅等政策優(yōu)惠；只有認(rèn)真履約調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的企業(yè)才能進(jìn)行竣工驗(yàn)收，發(fā)放銷售許可等。結(jié)論之三科學(xué)統(tǒng)計(jì)并公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，用較為充分的信息穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少市場(chǎng)“看不見的手〞運(yùn)行的盲目性。為此，應(yīng)盡快建立存量住房定期統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，及時(shí)公布住房市場(chǎng)的供求總量、結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)需求等信息。二、容積率地產(chǎn)界至今模糊不清的概念總建筑面積與單位土地面積之比。2005年7月重慶市政府將其調(diào)整為地上總建筑面積〔不含地下〕與單位土地面積之比。調(diào)整的理由是可以在交通擁擠的情況下促使開發(fā)商多修建車庫(kù)，合理利用土地面積。結(jié)果由此引發(fā)了重慶市地產(chǎn)“窩案〞重慶房地產(chǎn)容積率“窩案〞開發(fā)商變相調(diào)整容積率的方法地下開超市買房子的業(yè)主自己突破，向天上要面積，突破高度給別墅搞下沉式庭院〔有采光的一面〕或者用樓臺(tái)代替陽(yáng)臺(tái)以躲避陽(yáng)臺(tái)算容積率寫字樓做成酒店式公寓〔中關(guān)村的立方庭〕商業(yè)用地蓋住宅〔明天第一城〕住宅當(dāng)寫字樓〔SOHO現(xiàn)代城〕集中建高層〔解決90/70〕，余下的地建“類別墅〞容積率的重要性對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)工程而言，容積率更多地表達(dá)在舒適度上。對(duì)一個(gè)城市而言，容積率和國(guó)家資源環(huán)境條件、生活習(xí)慣密切相關(guān)，和城市運(yùn)行效率、可持續(xù)開展、平安、環(huán)保等息息相關(guān)。容積率是一個(gè)動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，應(yīng)該隨著宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)而做適當(dāng)調(diào)整：經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)可適當(dāng)調(diào)高容積率以滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要；經(jīng)濟(jì)低潮時(shí)可以適當(dāng)降低容積率。容積率的提高，必須搞好配套。三、2021年房地產(chǎn)政策回憶與解讀〔一〕宏觀經(jīng)濟(jì)政策面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，2021年以來(lái)，我國(guó)宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速而大幅度的調(diào)整：從“雙防〞轉(zhuǎn)向“一保一控〞，再轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需〞。年初“雙防〞政策2021年年初，在經(jīng)濟(jì)連續(xù)5年以高于10%的速度增長(zhǎng)后，決策部門認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，2007年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2021年的宏觀調(diào)控任務(wù)為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的“雙防〞政策，確定實(shí)施穩(wěn)健財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，財(cái)政支出重點(diǎn)用于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的薄弱環(huán)節(jié)，著力促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和協(xié)調(diào)開展。年中“一保一控〞政策2021年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害，5月12日，四川汶川發(fā)生特大地震，造成人員重大傷亡，根底設(shè)施大面積損毀，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭受重大損失。同時(shí)，受外需下降和調(diào)控政策影響，許多外向型出口企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，出口持續(xù)出現(xiàn)下滑勢(shì)頭。7月25日召開的中央政治局會(huì)議明確了下半年經(jīng)濟(jì)工作的任務(wù)：把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展、控制物價(jià)過(guò)快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，即“一保一控〞。7月31日，財(cái)政部等部門宣布自今年8月1日起將局部紡織品、服裝的出口退稅率由11%提高到13%。8月初，央行調(diào)增了全國(guó)商業(yè)銀行信貸規(guī)模，以緩解中小企業(yè)融資難和擔(dān)保難問(wèn)題。年末“保增長(zhǎng)〞政策進(jìn)入3季度，國(guó)際金融危機(jī)的影響逐步顯現(xiàn)。10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。為此，國(guó)家出臺(tái)了一系列保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的措施：國(guó)家開展改革委10月20日宣布，繼續(xù)加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策力度，其中包括全力組織開展主要農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)，較大幅度提高2021年生產(chǎn)的糧食最低收購(gòu)價(jià)格，較大幅度增加對(duì)種糧農(nóng)民的補(bǔ)貼。10月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究加強(qiáng)根底設(shè)施建設(shè)，核準(zhǔn)了公路、機(jī)場(chǎng)、核電站、抽水蓄能電站等一批建設(shè)工程，決定加快南水北調(diào)中、東線一期工程建設(shè)進(jìn)度。同日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局宣布，從今年11月1日起，適當(dāng)調(diào)高紡織品、服裝、玩具等勞動(dòng)密集型商品和高技術(shù)含量、高附加值商品的出口退稅率。次日，為改善民生，擴(kuò)大內(nèi)需，財(cái)政部宣布，將加大資助困難學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切實(shí)保障低收入群眾和特殊群體的根本生活。年末“保增長(zhǎng)〞政策10月25日，溫家寶總理表示，中國(guó)已經(jīng)調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)放在了首要位置，同時(shí)兼顧抑制通貨膨脹和保持國(guó)際收支平衡。11月初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了更加有力的擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的十項(xiàng)措施，并安排了2021-2021年總規(guī)模約為4萬(wàn)億元的投資。12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，決定進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。要著力在保增長(zhǎng)上下功夫，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長(zhǎng)的根本途徑，把加快開展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長(zhǎng)的主攻方向，把深化重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革、提高對(duì)外開放水平作為保增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，把改善民生作為保增長(zhǎng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。9-12月，央行連續(xù)5次下調(diào)利率，4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行從9月16日起連續(xù)五次下調(diào)利率，四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。其中：2021年9月16日、10月15日、10月30日、11月27日、12月23日分別五次下調(diào)利率，導(dǎo)致1年期存款利率由7.47%降為5.31%，1年期存款利率由4.14%降為2.25%。2021年9月、10月、12月初和12月末，央行分別四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由17.5%降為為13.5%〔中小金融機(jī)構(gòu)〕和4.5%〔大金融機(jī)構(gòu)〕。結(jié)論保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展：2021年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)〔二〕房地產(chǎn)政策2021年初，房地產(chǎn)政策核心是完善住房保障體系，抑制不合理住房需求2021年1月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布?關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知?，指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房〞。2021年2月4日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員修訂?經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理方法?，可適當(dāng)下浮經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款利率，支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。2021年3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布?關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知?〔財(cái)稅[2021]第024號(hào)〕，明確了支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策與支持住房租賃市場(chǎng)開展的稅收政策。2021年3月溫家寶總理在兩會(huì)政府報(bào)告中明確指出，要“抓緊建立住房保障體系，讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)。〞溫家寶強(qiáng)調(diào)，今年要采取四項(xiàng)措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給，建立多渠道投融資機(jī)制，通過(guò)多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題。合理調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房用地。三要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。四要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。同時(shí)，要加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃和管理，切實(shí)解決農(nóng)村困難群眾住房平安問(wèn)題。2021年4季度，房地產(chǎn)政策核心是加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模2021年10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行出臺(tái)政策，降低存貸款利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局兩部委明確，自11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)置住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。自2021年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)宣布，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。2021年12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)。其中指出，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)，增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)置自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。2021年12月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展的政策措施：明確要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化根本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原那么，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展。2021年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展的假設(shè)干意見?〔國(guó)辦發(fā)〔2021〕131號(hào)〕，提出：一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取用3年時(shí)間根本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題。在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。四是強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。因地制宜解決其他住房困難群體住房問(wèn)題。五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析機(jī)制。要積極營(yíng)造良好的輿論氣氛，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。2021年下半年以來(lái)，伴隨國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難明顯增加，保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康開展，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸〞意義重大。中央連續(xù)兩次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，增加住房交易量，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的沖擊。結(jié)論：2021年乃至未來(lái)兩年內(nèi)房地產(chǎn)政策的根本目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展四、溫總理?政府工作報(bào)告?解讀〔有關(guān)地產(chǎn)〕2021年3月5日上午，十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂開幕，國(guó)務(wù)院總理溫家寶作?政府工作報(bào)告?。中新社發(fā)任晨鳴攝〔1〕總的基調(diào)報(bào)告原文：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康開展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序開展。堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革方向，“不動(dòng)搖、不懈怠、不折騰〞解讀一：總的基調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康開展和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序開展。解讀二：采取更加積極有效的政策措施解讀三：“三穩(wěn)定〞——穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資〔2〕住房保障報(bào)告原文：加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。今年中央財(cái)政擬安排保障性安居工程資金493億元，加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍，實(shí)施少數(shù)民族地區(qū)游牧民定居工程。選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把局部住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。積極開展公共租賃住房。即將出臺(tái)的做法廣州住房保障建設(shè)將有重大新舉措——將通過(guò)企業(yè)出地、政府出錢的方式加快保障房的建設(shè)，這些保障房會(huì)優(yōu)先解決企業(yè)內(nèi)部低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，剩余房源將向社會(huì)提供。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年我國(guó)全國(guó)住房公積金繳納余額到達(dá)了2.02萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了24.9%。個(gè)人貸款余額到達(dá)了6017億元，增長(zhǎng)了18.6%。繳納人數(shù)到達(dá)了7300萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.6%。1月9日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人在“全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議〞上表示，今年將啟動(dòng)閑置公積金支持經(jīng)濟(jì)適用房等保障房建設(shè)的試點(diǎn)工作。以此來(lái)拓寬我國(guó)保障性住房建設(shè)資金渠道，提高公積金使用效率。來(lái)自經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的批評(píng)“政府沒(méi)有義務(wù)滿足個(gè)人對(duì)房產(chǎn)的占有欲〞所有的交換都是商品由低價(jià)值的地方轉(zhuǎn)向高價(jià)值的地方時(shí)機(jī)均等并不是公平，真正的公平應(yīng)該是給最窮的人幫助，剝削最富的人一點(diǎn)廉租房才是最好的解決方法“為富人說(shuō)話，為窮人辦事〞為富人辦事的多、為富人說(shuō)話的少；而面對(duì)窮人那么是反過(guò)來(lái)，說(shuō)話的多、真正辦事的少——因?yàn)闉楦F人說(shuō)話總是對(duì)的，為富人說(shuō)話就要挨罵；幫富人辦事有錢拿，幫窮人辦事那么沒(méi)錢拿。茅于軾說(shuō)，一個(gè)仇富的社會(huì)是沒(méi)有前途的。經(jīng)適房| 1，多位置偏僻，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不大

2，配套設(shè)施不全

3，有限產(chǎn)權(quán)

4，申請(qǐng)機(jī)制問(wèn)題較大

限價(jià)房| 1，房?jī)r(jià)偏高

2，申請(qǐng)條件苛刻

3，地段偏遠(yuǎn)

4，流程復(fù)雜

5，質(zhì)量堪憂

廉租房|1,涵蓋范圍界定難2,房源和政策開展區(qū)域選擇難3,申請(qǐng)環(huán)節(jié)多時(shí)間長(zhǎng)4,配套設(shè)施打折扣

出路試探| 低價(jià)回購(gòu)商品房、擴(kuò)大廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房并軌

正確理解住房保障明確住房保障的范圍，不反復(fù)，給市場(chǎng)供求雙方以明確、穩(wěn)定的預(yù)期，消除觀望和不合理的期待。不宜把“住房保障〞泛化為普遍的“社會(huì)福利〞。保障的本質(zhì)含義是救助。住房保障，是全社會(huì)對(duì)其成員中“無(wú)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者以及競(jìng)爭(zhēng)中的失敗者〞進(jìn)行的居所救助，防止其流離失所。因此廉租房制度需要盡快建立與完善。住房保障是社會(huì)保障體系的一個(gè)組成局部，因而與社會(huì)保障一樣，不應(yīng)將之泛化為一種普遍化的、多數(shù)人分享的福利。社會(huì)保障性住房從被提上議事日程到予以實(shí)施，可以說(shuō)是我國(guó)開展過(guò)程中住房結(jié)構(gòu)的一次“拾遺補(bǔ)缺〞，是政府保障住房民生的職能回歸。按照現(xiàn)行的保障房準(zhǔn)入條件，只能覆蓋一半左右的城市中低收入人群。存在相當(dāng)一局部中等收入的“夾心層〞家庭既買不起商品房，又不符合保障房的申請(qǐng)分配條件。夾心層〞的為難存在說(shuō)明，在現(xiàn)有的住房結(jié)構(gòu)體系中有一個(gè)斷層，這個(gè)斷層是市場(chǎng)商品房和保障住房都無(wú)法覆蓋到的，彌補(bǔ)斷層的方法只能是政府?dāng)U大住房保障的覆蓋范圍。然而，擴(kuò)大保障房覆蓋面臨諸多現(xiàn)實(shí)難題。土地、資金，關(guān)乎保障房建設(shè)的兩個(gè)最重要因素，同時(shí)也是保障房覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大的“攔路虎〞。住房保障制度創(chuàng)新實(shí)踐最離不開的就是強(qiáng)大的財(cái)力支撐。此次，國(guó)家將9000億元資金投向全國(guó)的保障性住房市場(chǎng)究竟能產(chǎn)生怎樣的效果有待觀察。積極開展公共租賃住房：這類房如何落實(shí)？政策性租賃房對(duì)中低端租賃市場(chǎng)的影響有多大，要看政策性租賃住房的供給量、所處地段以及對(duì)租客入住條件的限制，有待進(jìn)一步觀察。需要時(shí)間進(jìn)行檢驗(yàn)。保障性住房的解決思路通過(guò)政府和市場(chǎng)結(jié)合的方式建設(shè)足量保障性住房，解決中低收入群眾住房困難問(wèn)題。保障性住房帶有一定公共產(chǎn)品性質(zhì)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制難以足量提供。但在當(dāng)前我國(guó)財(cái)權(quán)與事權(quán)不完全對(duì)稱的財(cái)稅體制和從上到下都關(guān)注GDP的考核機(jī)制下，僅靠政府也不現(xiàn)實(shí)。解決保障性住房建設(shè)問(wèn)題短期看要探索政府和市場(chǎng)合作的有效方式，如以貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、土地本錢優(yōu)惠等政策明確鼓勵(lì)商品房建設(shè)工程中配建保障性住房；加大力度清理各地爛尾樓，將其作為保障房房源或保障房用地來(lái)源；探索住房信托投資基金、住房公積金收益轉(zhuǎn)用建設(shè)保障房等措施。長(zhǎng)期內(nèi)要改革我國(guó)財(cái)稅體制和政府考核機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各級(jí)政府和社會(huì)力量建設(shè)保障性住房的積極性?！?〕二套房報(bào)告原文：落實(shí)好支持居民購(gòu)置自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策。對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)置者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)置普通自住房的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策。解讀之一：二套房松綁了嘛？第二套普通自住房與二套房是有區(qū)別的必須“符合條件〞，并沒(méi)有說(shuō)明是何條件，而參照之前國(guó)家的有關(guān)政策，這個(gè)條件很可能還是“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)〞，二套房貸沒(méi)有說(shuō)“放開〞。二套房貸沒(méi)那么容易突破：地方政府對(duì)金融體系影響有限地方政府救樓市的本意并不單純，根本是從自身利益出發(fā)，特別是土地出讓和稅收這一塊，很難指望地方政府能主動(dòng)讓利。把面粉價(jià)格降下來(lái)，把面包質(zhì)量提上去解讀之二：房地產(chǎn)稅制如何改？在全部稅收中，營(yíng)業(yè)稅和地方附加稅所占比例最高，占到了全部稅收的48.84%。為什么不能使得剛性的本錢軟化來(lái)刺激成交量呢？這應(yīng)是比較現(xiàn)實(shí)的做法，在稅收這一塊降低房?jī)r(jià)，讓利于民，這樣做是值得的，有利于整個(gè)商品房市場(chǎng)循環(huán)。關(guān)鍵是看看政府的態(tài)度。專家、地產(chǎn)商對(duì)稅制改革的態(tài)度全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在答復(fù)中國(guó)證券報(bào)記者提問(wèn)時(shí)表示，“報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)稅制只提到了一句話，我理解應(yīng)該指的是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費(fèi)改革，其中包括我們前幾年就在做的物業(yè)稅改革〞。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)認(rèn)為，由于政府報(bào)告還提及“加快開展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)〞，這就要求降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，簡(jiǎn)化交易手續(xù)?！皯?yīng)取消20%的預(yù)提增值稅。〞保利集團(tuán)董事長(zhǎng)賀平如此解讀，他表示，開發(fā)企業(yè)在拿到地塊后，尚未開工就要預(yù)提20%的增值稅，“這不利于促進(jìn)房地產(chǎn)投資〞。國(guó)政協(xié)委員、星河灣控股集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔(黃文仔博客,黃文仔新聞,黃文仔說(shuō)吧)那么表示，目前開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)過(guò)重，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，需要適當(dāng)調(diào)整?！叭绻愘M(fèi)降低后，本錢降低，開發(fā)企業(yè)自然就會(huì)降低房?jī)r(jià)，限制過(guò)多反倒不利于行業(yè)的穩(wěn)定健康開展〞。盡管房地產(chǎn)稅制改革具體內(nèi)容尚未明確，黃文仔仍屢次強(qiáng)調(diào)，自己對(duì)行業(yè)和政府“很有信心〞?！?〕鼓勵(lì)地方救市嗎？報(bào)告原文促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。加快開展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和開展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理?？偟哪康模杭せ罘康禺a(chǎn)市場(chǎng)，更大的是拉動(dòng)投資與消費(fèi)解讀之一：是對(duì)各地采取救市政策的默許解讀之二：將需求和供給結(jié)合起來(lái)穩(wěn)定住房市場(chǎng)。解讀之三：明確了信貸支持的對(duì)象。解讀之三：二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)得到進(jìn)一步重視。解讀之四：賦予地方更大的自主權(quán)，在穩(wěn)定和開展房地產(chǎn)市場(chǎng)舉措上不搞一刀切。解讀之五：住房市場(chǎng)調(diào)控手段有望實(shí)現(xiàn)多元化——分類管理解讀之四：不搞一刀切，給地方政府一定發(fā)揮空間。各地情況差異較大，整齊劃一的政策可能適得其反，但過(guò)于軟化的原那么性要求又可能流于形式。建議中央通過(guò)劃定保障房建設(shè)占比、收入房?jī)r(jià)比、空置房占比等相對(duì)指標(biāo)的控制范圍〔允許地方進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)〕，對(duì)各地提出要求；同時(shí)明確最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度不能松動(dòng)等原那么性問(wèn)題。漫畫：地方政府齊推救樓市政策中新社發(fā)呂建設(shè)/繪

國(guó)務(wù)院確定的總投資達(dá)4萬(wàn)億的擴(kuò)內(nèi)需、促增長(zhǎng)十項(xiàng)措施。中新社發(fā)ANP作

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受上海證券報(bào)采訪時(shí)表示，國(guó)家的4萬(wàn)億元投資方案中，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占32%，“可以看出中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。〞據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投入產(chǎn)出模型測(cè)算，在中國(guó)每100億元的房地產(chǎn)投資，可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元，其中房地產(chǎn)業(yè)自身10.98億元?！?〕房市秩序報(bào)告原文繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，標(biāo)準(zhǔn)交易行為。解讀：這是一個(gè)老生常談的問(wèn)題，至今也沒(méi)有很好地解決。整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主要是指對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為和市場(chǎng)運(yùn)行秩序要加強(qiáng)管理。一定要把好關(guān)口其一，把好開發(fā)市場(chǎng)的入口。其二，把好產(chǎn)品的出口。其三，把好消費(fèi)者的入口?！?〕農(nóng)民工住房問(wèn)題報(bào)告原文：幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。解讀：這應(yīng)是在政府工作報(bào)告中首次提到要幫助農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。這也會(huì)增加局部住房需求，無(wú)論是對(duì)住房租賃市場(chǎng)和保障性住房市場(chǎng)，都是一個(gè)積極因素。〔7〕住有所居報(bào)告原文：深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。傳達(dá)的信息有三：住房制度改革只能繼續(xù)深化，不能走回頭路居民住房需求是多層次的，要根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)滿足需求，政府也有義務(wù)滿足居民的住房需求再次重申住房制度改革的目標(biāo)是：住有所居，而不是居者有其屋。正確理解“居者有其屋〞和“住有所居〞誠(chéng)然，自人類有史以來(lái)，“居者有其屋〞一直是每個(gè)人的夢(mèng)想。但在“居者有其屋〞問(wèn)題上，宜從理念、制度、現(xiàn)實(shí)三個(gè)層面來(lái)理解，且不可籠統(tǒng)地一概而論。一概以論之，很可能會(huì)引發(fā)一系列可怕的后果。正確理解“居者有其屋〞和“住有所居〞從理念層面看，中國(guó)參加的聯(lián)合國(guó)?經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化權(quán)利公約?明確規(guī)定，“本公約締約各國(guó)成認(rèn)人人有權(quán)為他自己和家庭獲得相對(duì)的生活水準(zhǔn)，包括足夠的食物、衣著和住房，并能不斷改進(jìn)生活條件。各締約國(guó)將采取適當(dāng)?shù)牟襟E保證實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利，并成認(rèn)為此而實(shí)行基于自愿同意的國(guó)際合作的重要性。〞很顯然，國(guó)際社會(huì)為公民的根本住房保障設(shè)置了一條國(guó)際法上的底線。中國(guó)?憲法?第三十三條第三款也規(guī)定了“國(guó)家尊重和保障人權(quán)〞。由此可以說(shuō)，“居者有其屋〞是個(gè)人的一項(xiàng)憲法權(quán)利，是國(guó)家的一項(xiàng)重要的人權(quán)義務(wù)和責(zé)任。正確理解“居者有其屋〞和“住有所居〞從制度層面看，?經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化權(quán)利公約?也只是規(guī)定了公民有追求一定物質(zhì)生活水準(zhǔn)的權(quán)利以及政府為保證實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利所負(fù)有的“努力〞。而“努力〞只是一種“軟〞的價(jià)值導(dǎo)向，而非實(shí)在的、具體的義務(wù)和責(zé)任，沒(méi)有什么強(qiáng)制性可言?；谕瑯拥睦碛桑袊?guó)國(guó)內(nèi)尚無(wú)具體的法律制度對(duì)此加以明確規(guī)定，因此我們也只能說(shuō)“居者有其屋〞是一種抽象的憲法權(quán)利，而非具體的法律權(quán)利，原因就在于作為一種具體的法律權(quán)利，它必須有具體的內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)途徑。如說(shuō)平等主體的公民、法人和其他組織都有訂立民事合同的權(quán)利，這就是一項(xiàng)具體的法律權(quán)利，不但有具體的內(nèi)容，還有實(shí)現(xiàn)的途徑，也為?合同法?、?民法通那么?等具體法律標(biāo)準(zhǔn)所保障和調(diào)整。如果非要給“居者有其屋〞的權(quán)利屬性下結(jié)論的話，那么，它只是追求幸福權(quán)利的一個(gè)組成局部，是憲法層面的權(quán)利，是抽象的權(quán)利。正確理解“居者有其屋〞和“住有所居〞從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)看，“居者有其屋〞是人們追求幸福權(quán)利的一個(gè)組成部份，是一個(gè)帶有理想化的目標(biāo)追求，在目前中國(guó)人多地少等現(xiàn)實(shí)國(guó)情條件下很難實(shí)現(xiàn)。相對(duì)而言，“住有所居〞——每個(gè)人都有住的地方——實(shí)現(xiàn)的難度相對(duì)要小得多。“居者有其屋〞和“住有所居〞，其核心雖然都是“居〞，但所反映的人們住房狀況的內(nèi)涵和意義卻截然不同。前者是居者享有所居住房屋之所有權(quán)，而后者卻視情況而定，或者居者擁有所居住房屋之所有權(quán)，或者居者擁有所居住房屋之使用權(quán)；前者一般通過(guò)購(gòu)置房屋而實(shí)現(xiàn)，后者可通過(guò)或購(gòu)置或租賃或借用等方式而實(shí)現(xiàn)。從“居者有其屋〞到“住有所居〞，是居住目標(biāo)從一元化到多元化的轉(zhuǎn)變與跨越，也是中國(guó)深化住房制度改革的指導(dǎo)思想和工作方針的根本轉(zhuǎn)變?！?〕房?jī)r(jià)政府報(bào)告只字不提房?jī)r(jià)，政府職能悄悄回歸，不再去干預(yù)價(jià)格，安心做一個(gè)保障性住房和公共政策的供給方。報(bào)告只字不提房?jī)r(jià)，但政策招招都在促使房?jī)r(jià)理性回歸，這才是政策最高明之處。買得起才是硬道理

市場(chǎng)是消費(fèi)者用腳投票、用錢選擇，

正確認(rèn)識(shí)住房?jī)r(jià)格在一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)價(jià)格作為一個(gè)“出清〞價(jià)格，注定會(huì)遠(yuǎn)高于所謂“本錢+平均利潤(rùn)〞，也肯定會(huì)高于大多數(shù)具有購(gòu)置意愿者的出價(jià)水平，否那么市場(chǎng)怎么實(shí)現(xiàn)分配功能呢？試想一下，如果我們?nèi)藶榈貙⒆》績(jī)r(jià)格固定在“本錢+平均利潤(rùn)〞水平，或者按中等收入家庭可支付能力確定一個(gè)方案價(jià)格，那么，住房供給注定萎縮，住房需求注定放大，于是住房肯定將回歸為一個(gè)極度短缺的產(chǎn)品，產(chǎn)品的分配只能靠排隊(duì)、搖號(hào)、甚至行政分配來(lái)解決，這也就不能算是市場(chǎng)了。?房?jī)r(jià)為何居高不下?全國(guó)工商聯(lián)在全國(guó)政協(xié)會(huì)上遞交了一份名為?我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下?的大會(huì)發(fā)言說(shuō)，其房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用〞的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程開發(fā)中，土地本錢占直接本錢的比例最高到達(dá)58.2%；在總費(fèi)用支出中，流向政府的局部〔即土地本錢＋總稅收〕所占比例為49.42%。其中，三個(gè)一線城市中，上海的開發(fā)工程流向政府的份額最高，達(dá)64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。開發(fā)工程銷售收入主要流向上海的開發(fā)工程總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份額為42.42%，除土地之外的本錢補(bǔ)償所占份額為45.71%，企業(yè)剩余局部只有11.87%。不約而同，房地產(chǎn)商不再說(shuō)“房?jī)r(jià)不高〞了，而是把房?jī)r(jià)高的矛頭更多地指向政府。

土地本錢、稅費(fèi)本錢和企業(yè)利潤(rùn)的不斷飆升，是近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)高企的根源。解決之道：國(guó)家讓利、企業(yè)讓利、地方政府讓利國(guó)家讓利比較容易，地方政府和企業(yè)讓利比較困難五、慎重激活房地產(chǎn)市場(chǎng)愈是在困難和復(fù)雜的情況下，愈是要加強(qiáng)決策的民主化，愈是要增強(qiáng)決策的透明度，愈是要加強(qiáng)決策的民主監(jiān)督，以保證“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)〞的要求真正得到落實(shí)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展。樹立一種觀念與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)類似，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著周期的波動(dòng)，一般來(lái)講，五年一小周期，十年一大周期房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期、中期或長(zhǎng)期調(diào)整是正常的，不必大驚小怪，更不用驚惶失措，一定要遵循規(guī)律采取相應(yīng)的措施關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題問(wèn)題不在于過(guò)度投資或過(guò)度投機(jī)，而在于過(guò)度負(fù)債〔費(fèi)雪，1933〕市場(chǎng)高漲時(shí)，從根子上約束負(fù)債市場(chǎng)下瀉時(shí)，容易見效的是為企業(yè)、居民提供借款的便利“救市〞不如“治市〞最直接有效的方法就是啟動(dòng)或松綁改善型需求，這可以在一定程度上緩解成交量萎靡的狀況。這就要求降低第二套房貸首付和利率門檻，減免稅費(fèi)。防止三種傾向要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下滑要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性過(guò)速上漲要防止在市場(chǎng)調(diào)整中累積新的風(fēng)險(xiǎn)要素〔特別是慎用金融衍生產(chǎn)品〕明確四種責(zé)任政府責(zé)任宏觀調(diào)控〔穩(wěn)定價(jià)格、理順秩序、把好關(guān)口、保障人權(quán)〕住房保障信息公開公共效勞“在社會(huì)所有的制度安排中，政府是最重要的一個(gè)。政府可以采取行動(dòng)來(lái)矯正制度供給缺乏〞。林毅夫教授世界銀行副行長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明確四種責(zé)任開發(fā)商責(zé)任第一，搞好自己的產(chǎn)品——住房。第二，為股東帶來(lái)穩(wěn)定、持續(xù)的利潤(rùn)。第三，提升員工的福利。第四，承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任。第五，節(jié)約土地資源和合理利用土地資源。危機(jī)時(shí)刻“他救〞不如〞自救〞明確四種責(zé)任購(gòu)房者責(zé)任：正確理解“居者有其屋〞和“住有所居〞從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)看，“居者有其屋〞是人們追求幸福權(quán)利的一個(gè)組成部份，是一個(gè)帶有理想化的目標(biāo)追求，在目前中國(guó)人多地少等現(xiàn)實(shí)國(guó)情條件下很難實(shí)現(xiàn)。相對(duì)而言，“住有所居〞——每個(gè)人都有住的地方——實(shí)現(xiàn)的難度相對(duì)要小得多?！熬诱哂衅湮莰暫汀白∮兴莹?，其核心雖然都是“居〞，但所反映的人們住房狀況的內(nèi)涵和意義卻截然不同。前者是居者享有所居住房屋之所有權(quán)，而后者卻視情況而定，或者居者擁有所居住房屋之所有權(quán)，或者居者擁有所居住房屋之使用權(quán)；前者一般通過(guò)購(gòu)置房屋而實(shí)現(xiàn)，后者可通過(guò)或購(gòu)置或租賃或借用等方式而實(shí)現(xiàn)。從“居者有其屋〞到“住有所居〞，是居住目標(biāo)從一元化到多元化的轉(zhuǎn)變與跨越，也是中國(guó)深化住房制度改革的指導(dǎo)思想和工作方針的根本轉(zhuǎn)變。應(yīng)當(dāng)從自己的可支付能力和可承受能力出發(fā)，量力而行，選擇適合自己的住房消費(fèi)模式：租還是買，租大的還是租小的，買大的還是買小的。必須樹立一種信念：租房也是一種很正常的住房需求，租房并不可恥！更何況，絕大局部消費(fèi)者購(gòu)置的“無(wú)力〞只是暫時(shí)的，隨著可支付能力和可承受能力的提高，“居者有其屋〞可能就不是夢(mèng)想了，而是現(xiàn)實(shí)了。先“有所居〞繼而“有其屋〞，這宜是大多數(shù)無(wú)房者的理性選擇。明確四種責(zé)任公眾人物責(zé)任要對(duì)自己的言論負(fù)責(zé)任不能誤導(dǎo)民眾建立五種制度差異化的住房保障制度收入水平甄別制度住房市場(chǎng)細(xì)分制度〔以可承受能力為核心〕房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出制度—“把好關(guān)口〞〔董藩，2005〕責(zé)任追究制度理想狀態(tài)政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，社會(huì)的歸社會(huì)，把政府、市場(chǎng)與社會(huì)完美結(jié)合起來(lái)，永遠(yuǎn)是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家所追求的理想目標(biāo)，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)開展的最理想狀態(tài)。六、房地產(chǎn)法知識(shí)〔一〕房地產(chǎn)法律體系〔一〕房地產(chǎn)法律體系1憲法根本大法，具有最高的法律效力。任何法律、法規(guī)都不得同憲法相抵觸，否那么無(wú)效。第8條：關(guān)于農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的規(guī)定第9條：關(guān)于國(guó)家所有權(quán)的范圍第10條：關(guān)于土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的規(guī)定第13條：關(guān)于保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第39條：關(guān)于保護(hù)住宅不受侵犯的規(guī)定〔一〕房地產(chǎn)法律體系2物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、登記到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系確實(shí)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)尤其值得重視的是：地役權(quán)預(yù)告登記〔一〕房地產(chǎn)法律體系3房地產(chǎn)法律?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃調(diào)整范圍和相關(guān)制度的適用擴(kuò)展到了城市和農(nóng)村所有的土地利用和建設(shè)?土地管理法?土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)、建設(shè)用地、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任等問(wèn)題——處理土地及與土地相關(guān)問(wèn)題的主要法律依據(jù)〔