合肥現(xiàn)代物流園可行性研究報告之八

年5月29日合肥現(xiàn)代物流園可行性研究報告之八文檔僅供參考第八章合肥物流園區(qū)可行性分析及評價8．1合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式及投融資方式8．1．1建設(shè)模式根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略中所提出的發(fā)展設(shè)想,合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式為:以合肥物流園區(qū)管委會及相關(guān)制度建設(shè)為基礎(chǔ),以合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司為執(zhí)行主體,利用開發(fā)區(qū)擁有的土地資源和資金資源,借助合肥市政府以及社會各界的共同努力,完成園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施(包括庫場、信息系統(tǒng)和園區(qū)道路系統(tǒng))建設(shè)任務(wù),依靠園區(qū)成功的運(yùn)行換取園區(qū)發(fā)展的時間和空間以及部分發(fā)展資金,實(shí)現(xiàn)合肥物流園區(qū)的”分期建設(shè),滾動發(fā)展”的終極目標(biāo)。8．1．2投融資方式本次研究中,合肥物流園區(qū)建設(shè)的投融資渠道大致來源于以下幾個方面:①政府投入作為合肥市現(xiàn)代物流系統(tǒng)建設(shè)發(fā)展的啟動項(xiàng)目和示范項(xiàng)目,合肥物流園區(qū)的建設(shè)對于整個合肥市未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與第二產(chǎn)業(yè)的受益具有積極的促進(jìn)意義,政府從培育現(xiàn)代物流發(fā)展和改進(jìn)合肥市投資環(huán)境的目標(biāo)出發(fā),應(yīng)加大對園區(qū)的投入力度。由于此部分資金來源有限,因此,應(yīng)結(jié)合合肥市城市現(xiàn)代化建設(shè),主要投向?qū)@區(qū)發(fā)展具有基礎(chǔ)意義的市政設(shè)施、園區(qū)與合肥內(nèi)外主通道連接線以及物流信息系統(tǒng)建設(shè),使上述建設(shè)成為合肥城市及其物流系統(tǒng)建設(shè)的有機(jī)組成部分。②開發(fā)區(qū)投入合肥物流園區(qū)所在的新站試驗(yàn)區(qū),經(jīng)多年發(fā)展己經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)墓芾砘A(chǔ)、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力,擁有相當(dāng)數(shù)量的土地資源,也是未來物流園區(qū)成功運(yùn)行的直接受益者,順理成章地成為物流園區(qū)建設(shè)資金來源的主渠道。新站試驗(yàn)區(qū)將經(jīng)過直接投資、銀行貸款、土地置換和資本運(yùn)作等多種方式開辟資金投入渠道,資金的主要投入方向?qū)⑹菆稣驹O(shè)施建設(shè)與園區(qū)內(nèi)通道及輔助設(shè)施建設(shè)。③企業(yè)投入合肥物流園區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)直接服務(wù)于物流企業(yè)、間接服務(wù)于工商企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè),因此企業(yè)投入勢在必行。作為常見的園區(qū)建設(shè)方式,企業(yè)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是一種值得推廣和鼓勵的投入方式,她既能夠在一定程度上緩解開發(fā)資金緊張的局面,也可使企業(yè)因直接介入園區(qū)建設(shè),從而得到在合肥物流園區(qū)優(yōu)惠的建設(shè)政策與發(fā)展政策上保證的投資建設(shè)和未來運(yùn)行上的相關(guān)政策優(yōu)惠。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹俏锪髟O(shè)施建設(shè)。④社會投入現(xiàn)代物流業(yè)是一項(xiàng)具有光明發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè),這己被先進(jìn)國家的實(shí)踐所證實(shí),也逐步為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)界所接受。因此,在合肥物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)程中吸引全社會資金和風(fēng)險投資進(jìn)入,將能夠有效地加強(qiáng)和支持合肥物流園區(qū)的投資強(qiáng)度,緩解園區(qū)主投資方的資金壓力,在利益共享的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)可能出現(xiàn)風(fēng)險的適當(dāng)分?jǐn)?有利于保護(hù)各方投入的積極性,使園區(qū)建設(shè)與運(yùn)行走上健康穩(wěn)妥的發(fā)展軌道。社會投入的主要使用方向較為寬泛,可從建設(shè)。運(yùn)作、保障。輔助多方位、多角度介入,介入方式也較為靈活,應(yīng)被作為一種值得重視的投入方式。8．2合肥物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論,合肥物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù),其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實(shí)施,園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。8．2．1設(shè)施能力與規(guī)模的確定①園區(qū)物流設(shè)施根據(jù)合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中確定的建設(shè)規(guī)模,未來合肥物流園區(qū)的設(shè)施能力與規(guī)模水平如下:·,配送中心群能力120萬噸,規(guī)模35萬平方米;物流中心群能力90萬噸,規(guī)模30萬平方米;公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力90萬噸,規(guī)模30萬平方米;·,配送中心群能力280萬噸,規(guī)模75萬平方米;物流中心群能力200萬噸,規(guī)模55萬平方米;公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力200萬噸,規(guī)模60萬平方米;·,配送中心群能力520萬噸,規(guī)模130萬平方米;物流中心群能力590萬噸,規(guī)模100萬平方米;公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力390萬噸,規(guī)模100萬平方米。②園區(qū)通道此間提出的園區(qū)通道主要指園區(qū)與外界聯(lián)系的主通道,包括公鐵聯(lián)運(yùn)中心的鐵路專用線建設(shè)、園區(qū)內(nèi)公路主通道建設(shè)以及與合肥市高速公路系統(tǒng)及城市道路系統(tǒng)的主要連接線。根據(jù)園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃和當(dāng)前現(xiàn)狀,園區(qū)通道建設(shè)規(guī)模大致為:·鐵路專用線:線路長度10公里;·園區(qū)主通道:線路長度20公里;·通道連接線:線路長度5公里。8。2．2項(xiàng)目投資規(guī)模與實(shí)施計(jì)劃根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平,考慮到當(dāng)前合肥市建筑市場與土地價格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況,本次研究中各類建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下:①園區(qū)物流設(shè)施·土地價格約為25萬元／畝(375元／平方米);·倉庫平均造價500元／平方米,堆場平均造價500元／平方米;·庫場綜合造價800元／平方(上述建設(shè)中,己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施,但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費(fèi)用。)②園區(qū)通道·園區(qū)主通道平均造價250萬元／公里;·鐵路專用線平均造價300萬元／公里:③物流信息系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件,預(yù)計(jì)信息系統(tǒng)總投入為1470萬元。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn),預(yù)計(jì):總投資規(guī)模27．42億元。8．3合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)分析及評價8．3．1評價內(nèi)容、依據(jù)與方法①評價依據(jù)·中華人民共和國交通部<公路、水運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究編制辦法>;·中華人民共和國交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范;·國家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī);·安徽省及合肥市”十五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及遠(yuǎn)期規(guī)劃;·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃;·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關(guān)稅收政策;·安徽省與合肥市物價局物價政策;·合肥新站試驗(yàn)區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策:·國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的<建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)>。②評價指標(biāo)根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項(xiàng)目特點(diǎn),本次研究中經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)選用財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。靜態(tài)投資回收期和投資利潤率四項(xiàng)評價指標(biāo)。

形成能力(萬噸)建設(shè)規(guī)模(萬平米)投資估算(萬元)形成能力(萬噸)建設(shè)規(guī)模(萬平米)投資估算(萬元)形成能力(萬噸)建設(shè)規(guī)模(萬平米)一、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施30095760006801901513003301．配送中心區(qū)120352800028075600005201302．物流中心區(qū)90302400020055440003901003．公鐵聯(lián)運(yùn)中心9030240002006048000390100二、通道系統(tǒng)87501．鐵路專用線10公里30002．園區(qū)主通道20公里50003．主連接線5公里750三、物流信息系統(tǒng)1470合計(jì)8622076000

括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費(fèi)用。)②園區(qū)通道·園區(qū)主通道平均造價250萬元／公里;·鐵路專用線平均造價300萬元／公里:·重要連接線平均造價250萬元／公里:③物流信息系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件,預(yù)計(jì)信息系統(tǒng)總投入為1470萬元。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn),預(yù)計(jì):總投資規(guī)模27．42億元。8．3合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)分析及評價8．3．1評價內(nèi)容、依據(jù)與方法①評價依據(jù)·中華人民共和國交通部<公路、水運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究編制辦法>;·中華人民共和國交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范;·國家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī);·安徽省及合肥市”十五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及遠(yuǎn)期規(guī)劃;·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃;·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關(guān)稅收政策;·安徽省與合肥市物價局物價政策;·合肥新站試驗(yàn)區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策:·國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的<建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)>。②評價指標(biāo)根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項(xiàng)目特點(diǎn),本次研究中經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)選用財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。靜態(tài)投資回收期和投資利潤率四項(xiàng)評價指標(biāo)。

8．3．2財務(wù)評價計(jì)算①投資估算根據(jù)本章的計(jì)算,合肥物流園區(qū)基本建設(shè)總計(jì)將投入建設(shè)資金274200萬元。為便于計(jì)算,在此設(shè)定各種投入渠道的分?jǐn)偙壤秊?·合肥市政府合肥市政府主要擔(dān)負(fù)物流信息系統(tǒng)建設(shè)、園區(qū)主通道以及通道連接線建設(shè),總計(jì)投資7220萬元;·新站試驗(yàn)區(qū)(物流開發(fā)區(qū)管委會):新站試驗(yàn)區(qū)(物流開發(fā)區(qū)管委會)將主要擔(dān)負(fù)園區(qū)內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及鐵路專用線建設(shè),總計(jì)投入211980萬元;·企業(yè)自建與社會資金投入:企業(yè)自建與社會資金投入的主要投入方向?yàn)閹靾鲈O(shè)施,按照當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)驗(yàn),該部分投入占設(shè)施投入總量的比例一般在30％水平,考慮到合肥市具體情況,本次研究中暫按上述設(shè)施投入總額的20％計(jì)入,總計(jì)投入金額55000萬元。②經(jīng)營分析·收入分析本項(xiàng)目的收入來源主要是設(shè)施租賃收入與輔助服務(wù)收入,根據(jù)合肥市當(dāng)前倉庫租金水平,合肥物流園區(qū)設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為S元／平方米＊月;輔助收入按照國內(nèi)現(xiàn)有物流中心收入水平,暫定為物流園區(qū)主營收入的10兒園區(qū)設(shè)施平均出租率為80兒·成本分析根據(jù)本次研究中制定的營運(yùn)方案,將由合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司具體執(zhí)行建設(shè)方案,公司編制在30人以內(nèi),行政預(yù)算開支按人均2．5萬元計(jì)(包括人員工資和日常行政開支),總計(jì)75萬元。另外,由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)(合肥市物流信息平臺)的日常維護(hù)與換代升級任務(wù),尚需支出維護(hù)成本200萬元。③評價結(jié)果本次計(jì)算中,按政府投資部分以及新站試驗(yàn)區(qū)土地及投資作為開發(fā)投資不計(jì)入進(jìn)行財務(wù)計(jì)算,貸款金額占總投資的50％,貸款利息為6％。財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為3％。根據(jù)計(jì)算結(jié)果,本次園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)分析結(jié)果為:企業(yè)財務(wù)內(nèi)部收益率為3．27％;在基準(zhǔn)收益率定為3％的條件下,企業(yè)財務(wù)凈現(xiàn)值為862萬元;企業(yè)投資利潤率為2．45％;項(xiàng)目投資回收期為22．45年。

計(jì)算期30年建設(shè)達(dá)產(chǎn)期建設(shè)經(jīng)營期經(jīng)營期(扣除政府投資)12345678910111213141516一2930;金流人016037475790790790167151040158115811581243312293274627462786經(jīng)營收入18236560860860870480012161216121614851764211221122112設(shè)施出售158001580022400服務(wù)收入55110182182182211240365365365446529634634634回收流動資金40;金流出9005674167762842938623654365433103151259395299529349363381S81381固定資產(chǎn)投資8675650665068075605660561190089258925維護(hù)投入200200200200200200200200200200200200200200200貸款利息2601951950024218218200357268268流動資金40營運(yùn)費(fèi)304075757575757575757575757575757575營業(yè)稅91830303035406161617488106106106所得稅-3424204040130160173202202375462571571571?，F(xiàn)金流量-9005-6741-677615786158-7852-5793-579316275565-11185-8150-8150236061468179417941834合肥物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)金流

8．3．3合肥物流園區(qū)發(fā)展的總體評價結(jié)論從上述指標(biāo)能夠看出,僅就建設(shè)與維護(hù)及服務(wù)收入而言,合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)效益較低。但由于園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)本身是一項(xiàng)公益性很強(qiáng)的工程,其建設(shè)意義主要反映為支持和促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會效益上,特別是直接反映為進(jìn)入園區(qū)的物流企業(yè)服務(wù)效果上。根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)物