西安春曉苑項目資金申報立項計劃書

目錄第一部分總論……………2第二部分市場分析與預(yù)測………………6第三部分建設(shè)條件………23第四部分規(guī)劃設(shè)計方案…………………25第五部分項目開發(fā)進度安排……………28第六部分營銷方案………29第七部分投資估算及資金籌措…………42第八部分財務(wù)評價………43第九部分風險分析………45第十部分結(jié)論及建議……48第十一部分附表與附圖……51第一部分總論項目提出的背景伴隨著西部大開發(fā)的步伐，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，城市化進程的速度加快，帶動了西安市經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時也加緊了西安市住房的緊缺。為了使西安市經(jīng)濟更加快速的發(fā)展和有效改善西安市人民的住房條件，市政府做出了開發(fā)曲江旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應(yīng)市政府的號召，投入到開發(fā)曲江旅游度假區(qū)的建設(shè)中來，為了改善曲江旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開發(fā)了多個項目的基礎(chǔ)上，同時也為開拓市場，提出了曲江春曉苑項目。項目可性研究的依據(jù)項目建議書（初步可行性研究報告）及其批復(fù)文件；國家與地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況及規(guī)劃，行業(yè)部門的發(fā)展狀況及規(guī)劃；國家有關(guān)法律、法規(guī)及政策；國家有關(guān)建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額；其它有關(guān)依據(jù)資料。項目概況項目名稱：曲江春曉苑高級住宅小區(qū)地點：該項目位于曲江旅游度假區(qū)曲江水廠東側(cè)開發(fā)商簡介：西安市城市建設(shè)投資有限責任公司成立于1997年12月，由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)（西安高科集團公司、市投資公司等）和民營企業(yè)共同出資，并堅持國有控股，共同組建的公司，公司注冊資本金10050萬元。公司經(jīng)營范圍為：接受城建主管部門的委托，從事城市建設(shè)資金籌措，進行城建項目的招商引資與咨詢服務(wù),城建項目的投資建設(shè)與經(jīng)營管理；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；高科技產(chǎn)品開發(fā)；國內(nèi)貿(mào)易與投資等。公司自成立以來，經(jīng)過科學(xué)管理、規(guī)范運作、積極開拓，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益，主要在舊城改造項目、經(jīng)濟適用房項目、基礎(chǔ)設(shè)施項目和土地開發(fā)項目等方面做出了積極的貢獻。項目所在地周圍的環(huán)境狀況：項目地處曲江旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。項目地勢較高，視野開闊，名勝古跡盡收眼底。項目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標指標：1、規(guī)劃用地：1756.55畝2、占地面積：132500平方米3、建筑面積：228983平方米4、容積率：1.85、綠化率：42.8%6、建筑密度：22%7、車位：780個8、戶數(shù)：1950戶項目開發(fā)建設(shè)的必要性市場的需要西安市人均住房面積不足。2000年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為10.37平方米,2002年人均居住面積也不超過11平方米,要達到20平方米的標準,需要增建8300萬平方米住宅,即使在2006年達到人均14平方米,每年至少需要建設(shè)500萬平方米.而最近五年年平均開發(fā)量僅300多萬平方米,顯示解決基本需求任重而道遠。而曲江春曉苑高級住宅小區(qū)的建設(shè)可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻。2、環(huán)境的需要（1）項目用地目前為階梯狀耕地，地勢南高北低，平均高差14米，大的地方戲相差21米，自然狀況無法灌溉，具有土質(zhì)貧差、畝產(chǎn)低的特點。（2）項目西界為現(xiàn)代化的曲江水處理廠，周圍雜草叢生，垃圾遍地，白色污染嚴重，經(jīng)當?shù)卣啻纬雒鎱f(xié)調(diào)，成效甚為。此項目的開發(fā)對改善水廠周圍生態(tài)環(huán)境起到一定的作用。（3）項目地處曲江風景旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。項目實施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境，帶動城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展，還可以改善風景旅游度假區(qū)周邊環(huán)境，對西安旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進作用。項目可開發(fā)建設(shè)條件本項目處于西安市傳統(tǒng)的政治、教育、商業(yè)區(qū)域附近，交通便利，地理位置比較優(yōu)越，增值潛力大，而且項目開發(fā)所需要的市政配套設(shè)施齊全，水、電配套設(shè)施因為靠近取江水廠的緣故比較方便，項目開發(fā)建設(shè)所需的其他配套設(shè)施需要從外圍引入也比較方便，因此本項目開發(fā)建的條件已具備。項目投資估算根據(jù)西安市建設(shè)委員會頒發(fā)的建設(shè)費用構(gòu)成、計算方法及其他有關(guān)文件，行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標，有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費用的計算辦法和費用標準，以及國家公布的物價指數(shù)進行估算，可行研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求和本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，估算出的項目總投資為59654.75萬元。七、項目的進度計劃本項目從2003年7月1日開始到2007年6月底結(jié)束，歷時4年。2004年的3月底完成項目的前期工作，2004年4月至2005年9月底完成第一批的建設(shè)，2004年的10月初至2006年6月底完成部項目的全部建設(shè)，建設(shè)期為27個月。根據(jù)項目進度計劃本項目定于2005年4月開盤銷售，2006年10月1日入伙，2007年6月底銷售結(jié)束，銷售期為33個月。結(jié)論及建議該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預(yù)計工程完工后，銷售前景比較樂觀。項目的實施將對西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，具有較強的抗風險能力。項目的選址、項目的檔次定位、總平面布置和方案的設(shè)計都比較適應(yīng)西安市曲江區(qū)未來的環(huán)境和發(fā)展趨勢，從技術(shù)方面看本項目也是可行的本項目的內(nèi)部收益率遠遠大于基準折現(xiàn)率。我國當前的商品房空置率已遠遠超過國際空置警戒線，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺限制房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等，對本項目不利的因素，對此要密切注意有關(guān)方面的政策法規(guī)，及時制定出應(yīng)對措施。第二部分市場分析與預(yù)測一、宏觀環(huán)境分析國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展狀況：2003年是貫徹十六大精神的第一年，上半年國民經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)，在平穩(wěn)中還保持了較快的增長，總體形勢良好；國民經(jīng)濟保持了較快增長走勢，根據(jù)前五個月的經(jīng)濟運行情況，初步測算，今年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值42942億元，與上年同期相比增長了7.9%，繼續(xù)保持了較快的增長態(tài)勢。這一增長速度與今年一季度增長8.1%和去年全年增長8%的速度相比落差不大，也明顯高于同期世界經(jīng)濟增長速度，表明國家以擴大內(nèi)需為主的宏觀調(diào)控政策，包括積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是有效的。當前，宏觀經(jīng)濟的基本態(tài)勢是，經(jīng)濟內(nèi)在增長動力在逐漸增強，特別是企業(yè)自主投資增長加快，但經(jīng)濟對宏觀經(jīng)濟政策的依賴性仍然沒有出現(xiàn)明顯的減弱趨勢，結(jié)構(gòu)性矛盾和體制性矛盾仍然對經(jīng)濟增長形成明顯的壓力，主要體現(xiàn)為城鄉(xiāng)收入差距的擴大、就業(yè)增長不足、地區(qū)差距擴大等對消費需求增長形成較強的約束。２００３年一季度，我國宏觀經(jīng)濟保持２００２年穩(wěn)步回升增長態(tài)勢，呈現(xiàn)出“九五”以來的相對強勢，但這并不表示當前經(jīng)濟已經(jīng)過熱。主要理由有以下幾點：１）、當前宏觀經(jīng)濟尚未擺脫調(diào)整型增長的趨勢，繼續(xù)上行面臨明顯的壓力。２）、結(jié)構(gòu)性和體制性矛盾依然存在，并繼續(xù)對經(jīng)濟增長形成壓力。３）、當前經(jīng)濟增長率尚未達到過熱標準。４）、物價回升更多受短期性因素的作用，并不是內(nèi)在需求明顯增強的結(jié)果。2、2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP情況。國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬億元的新臺階,達到102398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52982億元，增長9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34533億元，增長7.3%。圖1.

國內(nèi)生產(chǎn)總值突破10萬億元價格總水平小幅下降。全國居民消費價格總水平比上年下降0.8%。其中，城市下降1%；農(nóng)村下降0.4%。商品零售價格下降1.3%。工業(yè)品出廠價格下降2.2%。原材料、燃料、動力購進價格下降2.3%。固定資產(chǎn)投資價格上漲0.2%。居民消費價格中，服務(wù)價格上漲1.8%。3、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬億元，比上年增長16.1%，增速為1996年以來最高水平。圖2.

全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大表1.

固定資產(chǎn)投資情況指標絕對數(shù)（億元）比上年增長（%）全社會固定資產(chǎn)投資43202

16.1

其中：國有及其他固定資產(chǎn)投資31020

17.0

集體經(jīng)濟投資5901

11.8

城鄉(xiāng)居民個人投資6280

15.7

其中：基本建設(shè)投資17251

16.4

更新改造投資6584

11.1

房地產(chǎn)開發(fā)投資7736

21.9

東中西部地區(qū)投資全面增長。全年國有及其他經(jīng)濟類型投資中，東部地區(qū)投資18456億元，比上年增長16.2%，增速提高2.9個百分點；中部地區(qū)投資7580億元，增長20%，提高3.7個百分點；西部地區(qū)投資5672億元，增長20.6%，提高1.3個百分點。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年第一產(chǎn)業(yè)投資1106億元，比上年增長23.5%，呈恢復(fù)性快速增長態(tài)勢；第二產(chǎn)業(yè)投資10703億元，增長22.9%，呈加速增長態(tài)勢；第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資21132億元，增長14.4%。4、城鎮(zhèn)居民收支情況2003年一季度全國城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入約784.8元，比去年同期增長8.9%，扣除價格因素，實際增長8.4%。按收入的構(gòu)成因素來看：（1）、工薪收入增長較快工薪收入是城鎮(zhèn)居民可支配收入的主體,一季度城鎮(zhèn)居民月人均工薪收入占可支配收入的比重為75%，達588.9元，比去年同期增長10.0%。（2）、轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長一季度月人均轉(zhuǎn)移性收入為192.4元，比去年同期增長5.2%。其中的失業(yè)保險金及社會救濟收入增長幅度分別達到46.7%和40.0%。（3）、經(jīng)營凈收入較快增長一季度月人均經(jīng)營凈收入為35.3元，比去年同期增長了24.6%。一季度城鎮(zhèn)居民月人均消費性支出約556.4元，比去年同期增長8.9%左右，扣除價格因素，實際增長8.4%。其中，服務(wù)性消費支出為141.6元，增長13.7%。八大類消費性支出均有增長一季度城鎮(zhèn)居民月人均用于教育文化娛樂服務(wù)類的支出為78.5元，比去年同期增長15.7%；交通和通訊支出為59.0元，比去年同期增長15.7%。其中，交通增長9.7%，通信增長20.2%；醫(yī)療保健支出比去年同期增長14.4%；雜項商品和服務(wù)類消費增長11.7%。居住類支出47.9元，比去年同期增長11.9%，主要是由于居住支出中水電燃料及其他費用上漲了18.0%；食品類、衣著類、家庭設(shè)備用品及服務(wù)類支出分別增長5.7%、2.7%和4.2%。非消費性支出及服務(wù)消費增長超過消費性支出增長。一季度全國城鎮(zhèn)居民月人均非消費性支出為205.3元，比去年同期增長了23.1%。其中：購房與建房支出為56.1元，增長82.7%；社會保障支出為39.1元，增長22.5%。消費傾向略有增強一季度消費傾向（即消費支出總額除以可支配收入總額）為71%，比去年同期67%提高4個百分點。一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭收支情況如下表:項目實際數(shù)（元）增長速度（%）一、月人均總收入8319.7其中：人均可支配收入784.88.9工薪收入588.910經(jīng)營凈收入35.324.6財產(chǎn)性收入14.426.1轉(zhuǎn)移性收入192.452二、月人均總支出761.612.3消費性支出556.48.9購房與建房支出56.182.6轉(zhuǎn)移性支出109.55.4財產(chǎn)性支出0.630.4社會保障支出39.122.55、我國目前的房地產(chǎn)市場狀況今年以來，中國房地產(chǎn)市場在去年平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)上，逐漸轉(zhuǎn)“熱”。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，三月份，“國房景氣指數(shù)”達到一百零七點三四，比去年同期上升三點四六點，是近三年來升幅最大的月份。此間分析人士認為，購房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)熱的動因。隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入也在不斷增加，截至今年二月底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄突破十萬億元大關(guān),居民的消費水平也在進一步提高。人們在逐步滿足汽車等十萬元級消費需求的同時，對幾十萬元的房地產(chǎn)消費需求也在不斷增加。今年一季度，中國累計銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百分之四十五點二，增幅比去年同期增加二十七點七個百分點，是近幾年同期的最高值。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態(tài)勢。前三個月，中國商品房平均銷售價格為每平方米二千五百一十一元，同比增長百分之五點一。住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費需求。一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點九。全國房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點一個百分點。在投資的強勁拉動下，今年以來，房地產(chǎn)竣工面積保持了百分之四十以上的增長速度。一季度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之四十四點三。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點九一點，是拉動“國房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求進行了細分，他們針對不同消費能力、不同消費偏好的消費者推出了各式各樣的房產(chǎn)。有針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽紅”型小區(qū)。6、對我國2003年房地產(chǎn)市場的預(yù)測根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國的經(jīng)濟將持續(xù)快速增長，城市化進程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運行狀態(tài)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米，戶均達70平方米，目前距這一目標有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點和熱點。國家計委、社科院等部門在對2003年的經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測明顯表示出樂觀，認為國家宏觀經(jīng)濟將持續(xù)快速發(fā)展，這更加堅定了開發(fā)商對方地產(chǎn)市場預(yù)期的信心，他們認為未來一段時間中國的住宅、寫字樓、賓館飯店及大型公共設(shè)施和場館會有大量干需求，在2003年定會繼續(xù)增加開發(fā)力度。因此，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)增長。2003年個人購買繼續(xù)成主流，房價平穩(wěn)運行。根據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強，有6%--15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。研究人員預(yù)測，2003年個人購房的比重會在2002年的基礎(chǔ)上增加一個百分點。二、中觀環(huán)境西安房地產(chǎn)是市場分析(一)經(jīng)濟環(huán)境分析西安國民經(jīng)濟運行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：本期間國內(nèi)生產(chǎn)總值823.5億元，比去年同期增長13.3%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值47.1億元，比去年同期增長2.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值372.6億元，比去年同期增長14.5%,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值403.8億元，比去年同期增長13.5%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好。2002年全市在崗職工平均工資11789元，比去年增長9.3%;城市居民人均可支配收入7184元,比去年增長13.4%；城市居民人居消費支出6419元,比去年增長12.1%。2002年西安市地方財政收入60.07億元,比去年同期增長17.5%;地方財政支出68.82億元,比去年同期增長20.4%。期末金融機構(gòu)存款余額為2191.47億元,其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為988.04億元,期末金融機構(gòu)貸款余額為1598.42億元。固定資產(chǎn)投資情況2002年全市完成固定資產(chǎn)投資338.15億元,比去年增長117.53%;更新改造建設(shè)57.5億元,比去年同期增長7.1%;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資79.37億元,比去年增加了17.72%;其他投資15.44億元,比去年投資增長了47.7%。西安經(jīng)濟的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟增長的一大支柱，隨著西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。住宅類房地產(chǎn)項目施工、竣工及新開工面積2002年商品住宅施工面積417.5萬平方米,比去年增長19.72%;新開工面積176.4萬平方米,比去年增長25.67%;竣工面積129.63萬平方米,比去年降低了16.5%。公寓、別墅類高檔商品房施工面積152.4萬平方米,比去年上升了139.32%;竣工面積18.04萬平方米,比去年下降了113%;新開工面積120.64萬平方米,比去年上升了308%。住宅類商品房銷售情況商品房銷售情況良好，價格穩(wěn)中有升。2002年住宅銷售面積240.12萬平方米，比去年同期增長了24.48%，其中公寓、別墅類高檔商品房銷售面積為15.64平方米，比去年同期增長了19.1%；銷售額為46.33億元，比去年同期增長了12.65%，其中公寓、別墅類高檔商品房銷售額為5.6億元，比去年同期增長了59.5%，銷售均價為4484元/平方米，距歷史較高位。住宅類商品房空置情況2002年西安市住宅空置面積（累計）達44.69萬平方米，比去年同期增長了12.91%。其中商品住宅空置面積累計39.55萬平方米，比去年同期增加了22.84%；公寓、別墅類高檔商品房空置面積累計2.13萬平方米，比去年同期下降了50.17%。(二)房地產(chǎn)市場形勢分析從地理環(huán)境分析來看，西安的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。城內(nèi)作為西安市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段;東郊作為西安的工業(yè)集聚帶，是西安工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費水平只局限于中等偏下的檔次；南教師西安市房地產(chǎn)開發(fā)的重點，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來幾年西安市開發(fā)的重點地帶。而我們的項目正好處于南郊曲江度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。下面將對西安市的情況作具體分析。有效需求旺盛西安市人均住房面積不足。2000年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為10.37平方米,2002年人均居住面積也不超過11平方米,要達到20平方米的標準,需要增建8300萬平方米住宅,即使在2006年達到人均14平方米,每年至少需要建設(shè)500萬平方米.而最近五年年平均開發(fā)量僅300多萬平方米,顯示解決基本需求任重而道遠。至2001年西安市平均家庭戶規(guī)模為3.2人,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化(<=3),其結(jié)果是家庭規(guī)?？s小,家庭戶數(shù)增加引起住房需求量的增加.事實上,西安市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解,有數(shù)據(jù)表明,目前西安市潛在購房人數(shù)為35萬。城市化水平的加速為西安市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機“一城五軸八條生態(tài)帶”的西安城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開了西安經(jīng)營城市的序幕,開始西安城區(qū)大規(guī)模的擴張,而且預(yù)示著西安城市化進程的加速;同時市委市政府要件西部西安最佳人居環(huán)境,顯示了市政府李榮房地產(chǎn)業(yè)拉動全市經(jīng)濟增長的決心.國際經(jīng)驗表明,人均GDP低于300美元的低收入國家,城市化水平僅為20%:人均GDP在700-1500美元時，城水花水平將達到４０～６０％．據(jù)資料，目前西安市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，西安市年平均人增長１１．９萬人，隨著西安城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設(shè)帶來巨大的商機。３．中產(chǎn)階層與精品樓盤是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟適用房雖然是市場最愛，但低收入無房戶只能在二手房市場解決基本居住需求，換句話說，除了政府補貼經(jīng)濟適用房的能力是有限的，是短期救濟，徹底解決要靠西安GDP與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟收入水平的整體提高．一級商品房市場面向的多數(shù)消費者是中產(chǎn)階級，是高性價比的精品樓盤，因此，低收入無妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動力，中產(chǎn)階層與精品樓盤則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力。４．市場銷售特征根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，２００３年３月份西安市商品房銷售面積比去年同期增長３７.１１％，增幅較大，從今年一季度西安商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的西安樓是注入了跟大的信心與期待。從3月份西安樓市各物業(yè)銷售結(jié)構(gòu)上來看，本期普通住宅物業(yè)銷售量占商品房總體的比例達到72.94%，較上期市場份額增長了2.8%；低于去年全年平均市場份額約3個百分點；商服用房銷售面積占到總量的19.14%，該比例與上期相比變動不大，小有增長；而公寓別墅類物業(yè)所占市場份額為3.54%，較上期所占比例下跌了1.44%，但銷售絕對量已有較大幅度增長；本期寫字樓銷售面積占商品房銷售總量的比例為4.38%，較上期回落了近一個百分點。結(jié)合近幾年西安樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢。而價格也開始隨著樓市的供求變化，樓市的市場化運作趨勢越來越為顯化，這種趨勢也逐步被購房者和開發(fā)商所接受，成為樓市價格走向健康、回歸于價值的重要體現(xiàn)。５．價格表現(xiàn)2003年3月份40指數(shù)為1124點，較上期增長較多，上升了21點，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運行不無相關(guān)。從40指數(shù)趨勢圖來看，從去年11月份至今，該指數(shù)走動較為平穩(wěn)，變動不大，本期市場銷售充分放量，除普通住宅外其余高價格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚。

具體分物業(yè)來看：本期西安市商服用房價格有所回落，較上期下降了0.94%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元/平方米，變動比率為1.74%，目前市場均價為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價格同樣有所增長，市場成交均價為2855元/平方米，較上期增長比率為1.21%；公寓別墅類商品房市場價格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價為4571元/平方米，較上期上升比率為0.97%?？傮w來看，商服用房從去年開始市場成交趨向于以中低檔價位物業(yè)為主，因此從總體上拉動了該物業(yè)價格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長期以來該物業(yè)價格總體變動不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場競爭激烈，且發(fā)展時間較早，因此市場價格波動在四類物業(yè)中最小，其價格走勢也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價格一路高走，別墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場供應(yīng)量的減少，在此形勢之下已開發(fā)項目開發(fā)商對價格也有所調(diào)整，估計后期此類物業(yè)價格仍有上升空間。（三）對西安市2003年房地產(chǎn)市場的預(yù)測2003年，在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，西安經(jīng)濟持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟增長的重點放在投資和擴大內(nèi)需上，并實施積極的財政政策，擴大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴大，促進了房地產(chǎn)投資的快速增長。西安市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量將繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安商品房市場人氣上升，并進入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟適用房建設(shè)進度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年西安房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。三、區(qū)位環(huán)境――――西安市曲江區(qū)的環(huán)境分析1.便利的交通環(huán)境曲江呈現(xiàn)出西安罕見的“路多余車”的現(xiàn)象，即公路的密度和寬度的指標都很高，車輛卻很稀疏。這有曲江獨特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。這種交通條件強化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無阻車之憂，使之真正體會到“離城市不遠，里生活很近”。2.優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境曲江的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在西安市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是西安園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在西安市各區(qū)域中絕對名列前茅；曲江湖的２０００畝水面將超過目前西安城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。3.完善的配套設(shè)施評價住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購物等飲食配娛樂阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購物、飲食、娛樂、休療等綜合配套條件，而曲江的麥德龍倉儲廣場、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長安路商業(yè)區(qū)構(gòu)成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，曲江國際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施一應(yīng)俱全，碧波蕩漾的曲江湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套……4.優(yōu)越的人文環(huán)境人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質(zhì)設(shè)施，如校園環(huán)境、藝術(shù)館、書店能的硬件數(shù)量和質(zhì)量，北內(nèi)較大學(xué)城數(shù)十所大學(xué)包圍的曲江自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)主流群體的受教育程度、道德素質(zhì)、法律意識等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。曲江的主流群體多為商業(yè)競爭的勝利者，競爭一種綜合實力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識和魄力等，由于曲江的物質(zhì)檔次高，決定了進入的經(jīng)濟門檻高，掀起的居住者多為這個城市的精英，是曲江的整體文化表具有不一般色。四、項目的SWOT分析1、優(yōu)勢（STRENGTH）得天獨厚的公司背景西安市城市投資有限責任公司是由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司。因此，公司具有相當?shù)恼P(guān)實力，審批各種手續(xù)比較快捷，能夠迅速的獲得最新的有關(guān)建設(shè)法規(guī)和房地產(chǎn)政策信息，這位項目順利的成功的實施提供了保障。良好的融資能力城投公司資本實力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當實力的企事業(yè)單位，這為項目的實施提供了強有力的資金保障。優(yōu)越的地理位置據(jù)我們調(diào)查，西安市民希望居住的地區(qū)依次為南郊二環(huán)以外、南郊二環(huán)以內(nèi)、東郊、城內(nèi)、西郊和北郊，本項目位于南郊二環(huán)以外自然環(huán)境優(yōu)美的曲江旅游度假區(qū)，這為本項目提供強大的競爭優(yōu)勢。濃厚的人文環(huán)境曲江的主流的居住群體多為商業(yè)競爭中的優(yōu)勝者，可謂我們這個城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般；周圍高校眾多，如陜師大、外院、政法學(xué)院等，進一步提升了本區(qū)的文化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來五白丁”。2、劣勢（WEAKNESS）公司的開發(fā)經(jīng)驗不足。雖然公司曾與西安新大陸集團公司聯(lián)合開發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開發(fā)的大明宮經(jīng)濟適用房項目和西安文博苑項目，但公司沒有獨立成功開發(fā)高級住宅小區(qū)項目的經(jīng)驗以供借鑒，這對公司來說，是一個新的嘗試。市政配套設(shè)施跟不上目前項目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時的，正式的待建?；A(chǔ)設(shè)施不完善項目周圍的郵局、銀行等重要設(shè)施離本項目較遠，給居民生活帶來不便。治安環(huán)境較差由于本項目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動量大且復(fù)雜，這樣給本區(qū)治安帶來了影響，給客戶一定的顧慮。3、機會（OPPORTUNITY）西安對中高檔商品房的開發(fā)與銷售的控制，給本項目帶來了商機今年4月份，西安市副市長喬征在西安城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)大勢論壇上指出今后市政府將從政策上嚴格控制中高檔商品房的開發(fā)和銷售，并按照國家有關(guān)政策，對別墅類項目嚴格執(zhí)行“封殺令”。這樣就減少了同檔次的樓盤，從而就減輕了項目的競爭強度。多層與小高層的定位給我們帶來了龐大的消費群體據(jù)我們調(diào)查，西安市民希望居住多層的占32.1%,小高層(7-12層)的占31.3%,小高層(12-18層)36.7%,高層占7.1%,TOWNHOUSE占1.5%,獨體別墅占1.3%。而目前這里只有曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等幾個別墅項目，面向中高層消費群體的多層與小高層項目的高級住宅區(qū)還不多，這就贏得了想居住在曲江區(qū)而又買不起別墅的顧客。城市重心的南移給項目帶來巨大的升值空間西安大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的曲江旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會給購買者帶來豐厚的住宅投資增值回報。周邊新建住宅項目不多，為本項目儲備了一定量的客戶。

4、威脅（THREAT）商品房空置率過高,可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象一般說來,國外商品房合理的控制率為4-5%,控制率10%是國際公認的防地廠開發(fā)紅燈。美國的商品房空置率為7%，我國香港約為4%,而專家估計，我國當前的商品房空置率約為26%左右，我國當前的商品房空置率已遠遠超過國外空置警戒線。因此目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如

銀行監(jiān)管，出臺限制房地產(chǎn)政策法規(guī)等對本項目不利的因素。目前西安市高檔商品房空置率比較高對于此類威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項目空置率過高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們在設(shè)計時要對產(chǎn)品進行差異化定位，實行創(chuàng)新來增大樓盤的競爭力。央行將對房貸條款政策的調(diào)整會對購房者產(chǎn)生一定的消極影響據(jù)知情人透露,此次調(diào)整包括四個方面：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款30%～50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，參照境外銀行做法只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)部門的批準。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時間制定具體的政策。第三部分建設(shè)條件開發(fā)項目用地狀況曲江春曉苑項目位于西安市曲江水廠東側(cè)，占地約90畝，其中規(guī)劃用地175.66畝（含部分代征規(guī)劃路），東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬為250米，南北間距以水廠南圍墻為界，向北長度為530米。項目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點高程為450。99年底已完成征地、三通一平和項目前期勘察設(shè)計等工作。其中道路問題，目前只有一條臨時道路可進場施工，正式規(guī)劃路待建。資源供給及外部協(xié)作條件交通狀況：本項目處與大雁塔和曲江水廠間，交通便利，地塊北、西臨時道路已建成。臨近西安交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進出極為方便。教育設(shè)施：項目南郊周圍有陜西師范大學(xué)、郵電學(xué)院、外語學(xué)院、政法學(xué)院等多所高等學(xué)院，教育文化氣息濃厚，教育環(huán)境良好。醫(yī)療機構(gòu)：西安南郊擁有較多的醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)療配套設(shè)施較好，設(shè)備齊全、技術(shù)先進，具有完善的醫(yī)療、護理體系，如省委機關(guān)門診部是省勞動和社會保障廳認定的定點醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實力處于西安市先進水平。商業(yè)服務(wù)：距離項目不遠的小寨商業(yè)區(qū)購物場所比肩林立，日常購物、休閑娛樂、非常方便，再加上正在建設(shè)的大唐不夜城和即將進入本區(qū)的國際大型購物商場，可滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要。給排水、供電、通訊等：項目緊鄰曲江水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場地內(nèi)的用水問題。由于項目所處區(qū)域規(guī)劃暫無可用底下市政管道，可利用曲江水廠專用路直徑300mm的雨污混合排水管線，但排放前要先進行化糞處理。生產(chǎn)用的臨時用電可以協(xié)調(diào)曲江水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久用電需向供電局申辦。而項目的通訊設(shè)施需要向市政電訊部門提出申辦。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。資金、社會條件：本項目的開發(fā)商是西安市城市投資有限責任公司，該公司是由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司，城投公司資本實力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項目，資金周轉(zhuǎn)靈活，而公司的股東多為具有相當實力的企事業(yè)單位，因此本項目有良好的融資能力和社會公關(guān)能力。第四部分規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風、采光。交通線路要明確、流暢，人車分流。本項目難度較大的是該地塊標高較為復(fù)雜，要求設(shè)計充分利用高差，建造出有錯落有致、有獨特風格的建筑群。規(guī)劃設(shè)計原則規(guī)劃以生態(tài)化、一體化、市場化為理念，提高人居環(huán)境。承上啟下，綜合布置，空間布局一體化發(fā)展的原則。盡力根據(jù)西安市總體城市體系和城市的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項建設(shè)。并體現(xiàn)項目本身的特點。根據(jù)項目用地的自身地理條件以及周邊環(huán)境，合理布局、規(guī)劃，節(jié)約土地，遵循土地使用集約化的原則。規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設(shè)精品化的原則。為了提高住區(qū)的生活質(zhì)量，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計必須具有一定的超前意識，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該富有彈性，以便于今后小區(qū)配套設(shè)施等的升級。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)具有特色——差異化原則。力求做到求同存異，完善規(guī)劃方案。構(gòu)筑“多樣性居住空間”，多層、小高層巧妙組合，營造組團概念原則。使得小區(qū)內(nèi)原有自然條件和新的景觀設(shè)計相融合，營造具有自然、和諧、靜謐的高尚人居小區(qū)。建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要指標，一個樓盤如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤，這個項目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。（二）、交通設(shè)計及停車位堅持人車分流的原則，機動車系統(tǒng)限定于小區(qū)的一定范圍內(nèi)，與人行系統(tǒng)部較差，互不干擾且盡量做到短捷。由于本居住小區(qū)面對的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的40%，同時為避免停車位對環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下。（三）、住宅設(shè)計1、戶型設(shè)計據(jù)我們調(diào)查，目前西安市戶型需求依次是三室兩廳、兩室兩廳、四室兩廳及躍層和復(fù)式，而近期內(nèi)居民打算購買商品房面積在100平方米以下的占30.1%，面積在100~150平方米的占48.3%,面積在150~200平方米的占16.4%,面積在200平方米以上的占5.3%,因此設(shè)計時應(yīng)把主力戶型放在三室兩廳上，主力面積放在125~155平方米上。外立面設(shè)計外立面設(shè)計應(yīng)簡潔時尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開發(fā)商“以一流的設(shè)計，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開發(fā)理念。（四）、環(huán)境設(shè)計1、風格定位我們把該項目定位為時尚、健康、優(yōu)雅的高級住宅小區(qū)，環(huán)境設(shè)計應(yīng)與此定位相協(xié)調(diào)。如今，人們買房不僅局限于購買一套公寓，而是買進整個社區(qū)以及社區(qū)中與外部不同的生活方式，住區(qū)環(huán)境就是開發(fā)商所推崇的這種生活方式的最直觀地詮釋。充分利用項目用地高程的變化該項目用地南高北低，平均高差14米，最大高差21米，在設(shè)計上要充分利用此高差，建造出錯落有致，有獨特風格的建筑群，使其成為開發(fā)上的買點。景觀的人性化設(shè)計充分考慮現(xiàn)代人的生活習性和活動習慣，合理地配置場地設(shè)施激發(fā)住戶進行戶外活動的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。同時充分考慮一些特殊人群老、弱、病、殘、孕等的需要實施無障礙設(shè)計?？沙掷m(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念在設(shè)計時充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上，適地適樹、優(yōu)先選擇喬木樹種，不要盲目引進珍貴樹種，同時考慮水景的應(yīng)用。曲江春曉高級住宅小區(qū)作為城鄉(xiāng)結(jié)合部小區(qū)，在設(shè)計上力求將居住文化中的城市人文同綠色生態(tài)及可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合，為城鄉(xiāng)結(jié)合部居住開發(fā)提供一種新的模式。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。第五部分項目開發(fā)進度安排項目開發(fā)的各項工作內(nèi)容2003年7月~8月初完成土地平整工作；2003年8月~10月中旬完成總體規(guī)劃工作；2003年10月下旬~12月下旬完成單體方案的設(shè)計工作；2003年11月初~2004年底完成項目的報批工作；2004年1月初~2月底完成施工圖設(shè)計工作；2004年2月初~3月底完成施工招標工作；2004年4月初第一批工程開始施工；2004年10月初第二批工程開始施工；2005年4月2日開盤開始銷售；2005年9月底完成第一批工程的建設(shè)；2006年9月底完成第二批工程的建設(shè)及項目的全部建設(shè)工作；2006年10月1日入伙；2007年6月底項目的全部銷售工作結(jié)束。項目開發(fā)進度安排本項目從2003年7月開始到2007年6月底結(jié)束，共歷時4年具體的工作內(nèi)容和時間安排如上所述，其他的工作詳見詳項目開發(fā)計劃橫道圖附圖。第六部分營銷方案營銷策略與節(jié)湊產(chǎn)品策略（一）、項目定位該項目位于曲江旅游度假區(qū)，項目用地地勢開闊，向遠處眺望，名勝古跡盡收眼底。曲江區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達的交通設(shè)施、首屈一指的生態(tài)質(zhì)量和完善的配套設(shè)施，再加上曲江國際會議中心、中偉外商會所、唐華賓館等會議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點、不久后將進駐的沃爾瑪?shù)葒H著名購物中心和國際一批名校，從而決定了入住該區(qū)的主流人群社會上各個領(lǐng)域的成功人士。因此目前該區(qū)的住宅項目都是高檔的別墅如曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等?？紤]到項目的實際位置和差異化定為目標，我們將該項目定位為“高尚、健康、優(yōu)雅”的高級在住宅小區(qū)。（二）、市場分析周圍可比項目情況一覽表如下項目名稱藍溪都市花園驪馬豪城心情雅苑雁影華庭新藝城中聯(lián)頤花園開發(fā)商藍溪科技實業(yè)有限責任公司陜西陽光集團西安泓盛房地產(chǎn)公司陜西廣成房房地產(chǎn)公司陜西東城房地產(chǎn)公司市房地產(chǎn)管理一分局位置小寨興善寺東街8號西安長安北路83號雁塔北路21號西影路、雁塔路交匯處東300米西安文藝北路21號文藝北路、環(huán)城路西南角占地面積28畝30畝15畝8.8畝8.611.7總建筑面積（㎡）6萬(共二期、現(xiàn)為二期）9.4萬（共二期、現(xiàn)為一期）4.2萬1.69萬2萬6.6萬類別一期四棟8層小高層，而期1棟16層、1棟21層高層7棟8~11層小高層3東~25層高層（分二期）475戶2棟11層小高層和2棟18層高層1棟18層臨街商住兩用樓3棟10~14層小高層，1棟21層高層2棟25層高層，1棟11層小高層容積率3.23.913.22.882.888.3均價高層期房3500、小高層現(xiàn)房3450期房，高層住宅4200、小高層住宅4100期房，高層小高層均價3500祺房，高層3300期房，高層小高層均價3400期房，高層、小高層3550主力戶型3*2*2144.7~198.5㎡3*2*2125㎡3*2*2124~169㎡3*2*2101~165㎡3*2*2㎡3*2*2122~208㎡銷售狀況一期已售完、二期售出75%2003年3月1日開盤、售出15%2002年6月發(fā)售，售出60%2003年2月發(fā)售，售出60%2002年初發(fā)售，售出率70%2002年初發(fā)售，售出95%物管公司自管怡園物業(yè)上海東湖自管自管自管物管費（元/㎡?月）0.71.21.21.21（不含電梯費）1.2特點地理位置優(yōu)越、毗鄰生歷史博物館，周圍商業(yè)、市政配套齊全。位于西安市中心地段，周邊配套較全，商業(yè)、寫字樓、公寓等位置優(yōu)越，毗鄰雁塔路，周圍商業(yè)市政配套齊全，但出入較不方便。地處大雁塔北廣場附近，商業(yè)氛圍好，交通便利。交通便利，有置優(yōu)越，商業(yè)配套齊全，又屋頂花園設(shè)計較差近鄰文藝北路，地處城市中心區(qū)，周邊配套較好、宜商住從上表我們不難看出：周圍物業(yè)基本是高層和小高層，根據(jù)我們的市場調(diào)查及差異化定為目標，我們將本項目定位為小高層和多層，從而避開了競爭激烈的高層住宅市場。周圍物業(yè)的占地面積和開發(fā)面積較小，多為小盤開發(fā)，而我們的項目占地約190畝，在規(guī)劃上有很大的余地，可以充分的考慮環(huán)境規(guī)劃。3、周圍物業(yè)的容積率大，而我們項目的容積率僅為1.8，綠化率達到42.8%。4、周圍物業(yè)的位置優(yōu)越，交通方便，市政配套設(shè)施較齊全，而我們的項目周圍配套設(shè)施落后，正式規(guī)劃路未建。根據(jù)以上對比我們初步提出我們產(chǎn)品的賣點：有巨大的增值潛力。隨著西安市在西部搭開發(fā)中所處龍頭作用的日益凸現(xiàn)所帶來的城市經(jīng)濟發(fā)展水平的快速提高，隨著曲江開發(fā)所帶來的區(qū)域綜合配套設(shè)施和韓晶的日益完善，曲江區(qū)成為西安市在可以預(yù)見的時間內(nèi)最具增值潛力。項目的容積率低（1.8%），綠化率高（42.8%）。我們公司的實力我們是一家國有大公司，決不是小的投機商，我們公司的防止質(zhì)量是有保證的。4、是顧客確信我們的價格合理，同時付款方式是最輕松的。（三）、市場定位1、面積及戶型定位為了了解西安市目前對房屋面積的需求，我們作了大量的市場調(diào)查，其調(diào)查結(jié)果如下：西安市民目前的居住情況：近期內(nèi)居民打算購買住宅的面積如下：西安市目前的戶型需求根據(jù)此次市場調(diào)查結(jié)果及對目標市場的預(yù)測，本項目的戶型面積定位：戶型面積比例兩室兩廳一衛(wèi)80~100㎡25%三室兩廳兩衛(wèi)125~150㎡55%四室兩廳兩衛(wèi)155~170㎡15%復(fù)式和躍層180~190㎡5%標客戶群定位根據(jù)項目所處的區(qū)位及分析結(jié)果本項目的目標客戶定位為：高層收入者，個體商戶、外地置業(yè)者。（四）、產(chǎn)品質(zhì)量組合營銷1、規(guī)劃超前化以提高業(yè)主的生活質(zhì)量、創(chuàng)造更高層次的生活方式為出發(fā)點，以“精品意識、以人為本”為指導(dǎo)思想，進行住宅選型和總體規(guī)劃，提高、擴展現(xiàn)行規(guī)劃標準，充分滿足未來生活需要。2、戶型合理化間隔、開間舒適合理，沖鋒考慮居住者使用需求和生理需求，結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，房無凸柱，主要活動空間為隱梁隱柱，視覺空間完整，實用性好，室內(nèi)設(shè)計細致入微，家庭生活舒適方便。3、建筑藝術(shù)化建筑造型優(yōu)美動人，不單純滿足住宅的功能要求，同時注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和區(qū)位性。4、建筑材料環(huán)保化本項目建筑材料適應(yīng)時代潮流，符合環(huán)保標準，從而避免了對人和環(huán)境的傷害。本項目將大量采用聚合物高分子有機物類保溫、防水材料、設(shè)別管材等，使“白色垃圾”得以物盡其用，如屋面的聚苯板、水泥聚苯板保溫層、UPVC排水管、塑料熱水管等。嚴格控制施工質(zhì)量為保證本項目的建筑質(zhì)量，我們精選施工隊伍，在投標條件中，我們規(guī)定了投標者要有一級施工資質(zhì)，并且在最近三年內(nèi)所施工的項目至少獲得過“魯班獎”或“長安杯”并由獲獎的項目經(jīng)理親自帶隊。配套設(shè)施完善服從政府在教育、生活等方面的市政配套要求，嚴格按城市規(guī)劃要求進行開發(fā)建設(shè)。我們在小區(qū)建設(shè)了學(xué)校、高級會所、銀行、郵局、健身中心等設(shè)施，為業(yè)主提供更自然，更舒心的生活、休憩、娛樂服務(wù)。物業(yè)管理為了維護業(yè)主的利益，確切達到物業(yè)報紙和增值的目的，同時為了樹立開發(fā)商的形象，加快市場銷售的速度，我們聘請了業(yè)內(nèi)著名的物業(yè)管理公司香港戴德梁行作為本項目的物業(yè)顧問。價格策略（一）、項目的定價1、定價基本準則1）高價塑形象、品質(zhì)立品牌2)維持先期基本資金運作，保證后期最大利潤創(chuàng)收。2、本項目的定價依據(jù)為了對本項目進行合理的價格定位，我們對西安市民目前的購房承受能力進行了調(diào)查，西安市民目前的收入狀況如下：據(jù)以上結(jié)果，西安市完全有能力吸收高檔商品房，這也給我們的定價提供重要的參考依據(jù)。3、用比較法對項目進行市場定價比本項目與可比樓盤的基本因素分析(小高層)比較內(nèi)容樓盤地段環(huán)境交通配套設(shè)施設(shè)計景觀規(guī)模檔次品牌合計平均價（元/M2）本項目897.588.58.598.57.5743630驪馬豪城9.5998.588.57.598.5774100藍溪都市花園8.5988797.57.58723450心晴雅苑8.587.58.58.5877.57.571.53500新藝城87.587876.57.57.567.53400中聯(lián)頤花園8.58988.5768.5872.53500根據(jù)上表的修正因素：小高層的平均價格=（4100÷77+3450÷72＋3500÷71.5＋3400÷67.5＋3500÷72.5）÷5×74=3630本項目與可比樓盤定價基本因素的比較分析（多層）比較內(nèi)容樓盤地段環(huán)境交通配套設(shè)施設(shè)計景觀規(guī)模檔次品牌合計平均價（元/M2）本項目897.588.58.598.57.574.53070楓葉新都市8988.589899783200藍溪都市花園8.58.58878.5788723050錦元新世紀（2）787.57.58.587.57.57.571.52980雅荷智能家園77.5888777867.52750多層的平均價格=（3200÷78＋3050÷72+2980÷71.5+2750÷67.5）÷4×74..5=3020注：1、平均價為現(xiàn)樓、一次性折實均價。2、項基本因素總分為10，按實際情況打分。3、本項目平均價的擬定是以評分總數(shù)與其他可比項目比較得出4、綜合加權(quán)之后，本項目小高層的平均價為3630元/M2，多層的平均價為3020元/M2。（二）、項目銷售各階段的價格策略第一階段：籌備期定價原則：價格暫不公開，試探市場反映主要方式：簽訂無條件可隨時撤換的購買意向書，收受定金。定價說明：1、預(yù)售許可證尚未得到，不能進行公開銷售。2、售售客戶定近，掀起確定穩(wěn)定的購買關(guān)系。3、試探市場反應(yīng)，預(yù)估定金客戶的心理價位，為開盤定價提供參考。第二階段：公開期定價原則：行情開盤緩慢上升，保證基本資金的回籠。付款方式：1、一次性付款93折2、建筑期付款簽約付款30%；竣工50%；交房20%3、銀行按揭七成30年。促銷優(yōu)惠：1、買樓送空調(diào)彩電等家用電器。2.、買樓抽獎旅游。定價說明：1、付款方式視市場反應(yīng)的強弱，科技是修正建筑付款前后的比例，以起到價格的微調(diào)作用。2、此時的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)節(jié)的作用。第三階段：強銷期定價原則：高價塑形象、付款創(chuàng)佳績付款方式：1、一次性付款95折。2、建筑起付款簽約首付30%；竣工付50%；交房20%。3、銀行按接七成30年貸款，發(fā)展商貸款首付30%；竣工50%；其余的20%為1~3的無息貸款。促銷優(yōu)惠：1、前三位買摟者可獲三萬元的裝修費。2、送陽臺或書房的建筑面積。定價說明：1、如果付款方式1、2、3的市場反應(yīng)良好，則付款方式可維持不變。2、發(fā)展商貸款的尺度和適用范圍營隨時調(diào)整，以調(diào)控銷售順序。3、廣告強打期，促銷優(yōu)惠應(yīng)配合付款方式交錯出擊，此時的促銷優(yōu)惠使較為使值得讓利活動，以抵抗其他樓盤的競爭，促進銷售。第四階段：持續(xù)期定價原則：微利運作、盤活余盤付款方式：1、一次性付款97折。2、銀行按揭七成30年貸款。3、發(fā)展商貸款簽約30%;竣工50%；其余的20%為1~3年的無息貸款。促銷優(yōu)惠：買樓送三年的物業(yè)管理費定價說明：1、樓盤以實現(xiàn)房，建筑付款以沒有意義。2、樓盤以實現(xiàn)房，若銷售情況不錯可相應(yīng)取消發(fā)展商貸款。3、若業(yè)績不佳，付款方式的利益基準在向客戶傾斜。廣告策略據(jù)調(diào)查，西安市民目前獲得房地產(chǎn)信息的主要途徑依次為報刊雜志（主要是華商報和西安晚報）、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)信息、戶外廣告和電視廣告。據(jù)此我們致死努如下廣告策略。由于本項目的顧客群是較收入者，他們對網(wǎng)絡(luò)的接觸頻繁，因此我們有必要使我們的項目在望商進行宣傳。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)是西安向最大的一家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，知名度較高，因此我們可以選擇該網(wǎng)站宣傳我們產(chǎn)品。在現(xiàn)代的房地產(chǎn)營銷中，消費者已經(jīng)不僅僅是一個被動者，讓消費者積極地參與，使消費者獲得足夠的重視，得到極大的心理滿足，是品牌忠誠度和滿意度獲得有效的提高，給企業(yè)帶來乃以估計的競爭優(yōu)勢。根據(jù)樓盤各個銷售時期的特點，我們制定了如下的廣告策略:(一)、籌備期（2004年10月~2005年3月）主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項工作事項廣告重點：試探性的廣而告知，檢驗市場反應(yīng)，確認商品賣，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)平的特質(zhì)。公共傳播：召開記者招待會，散播新聞消息稿，引起社會大眾的興趣。評估相關(guān)報紙：主打報紙：華商報輔助報紙：西安晚報評估相關(guān)電臺、電視臺：西安電視二臺《房產(chǎn)宣言》欄目西安交通音樂臺印刷媒體：名片、制服等CI系統(tǒng)的設(shè)計制作；銷售海報的設(shè)計制作；所明說的設(shè)計做。戶外媒體：接待中心的設(shè)計法寶制作；現(xiàn)場圍墻、旗子、看板的設(shè)計制作；交通要道的看板、來訪路徑的指示牌選址、設(shè)計制作；公交車廣告（所有戶外媒體的建成將引起路人的主意，依照來區(qū)域客戶，如高山流水、楓葉新都市、陽光小區(qū)等）。業(yè)物配合：以戶外媒體為主，間有零星的人員推廣和新聞告訴。（二）、公開期（2005年4月~12月）主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣廣告重點：次階段采用拉式策略，運用廣告媒體的宣傳，喚起目標客戶的注意。公共媒體：新聞報道和報紙廣告同時張開，電臺、電視臺管高外圍配合。印刷媒體：所有印刷品制作完工，各自擔當銷售角色。戶外媒體：接待中心、戶外看板等相繼完工，適時擔當吸引客戶銷售解說樓盤的任務(wù)。戶外引導(dǎo)旗等銷售道具，視具體情況及時添加。業(yè)務(wù)配合：在適量平面媒體并配合促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞等）。（三）、強銷期（2006年1月~12月）主要任務(wù)：正式開始強銷，塑造商品整體氣勢廣告重點：立體廣告攻勢，促成成交，擴大業(yè)績公共傳播：報紙、電臺、電視臺等廣告密度達到峰值（評判媒體發(fā)布效果，及時調(diào)整運作）。印刷媒體；印刷品廣泛傳播，第二波派發(fā)的小海報制作完成；印刷媒體的修改補充。戶外媒體：戶外媒體是廣告主體修正而及時更改。業(yè)務(wù)配合：立體攻勢下的人員推廣和促銷活動。（四）、持續(xù)期（2007年1月~6月）主要任務(wù)：針對剩余商品的特色加以推廣廣告重點：分析前期廣告的賣點，擇優(yōu)再行強打。公共傳播：報紙媒體逐漸收斂，使實際狀況彈性運作。印刷媒體：設(shè)計制作贈與以購房客戶的賀卡、慰問信等。業(yè)務(wù)配合：適量的平面媒體和針對性的人員推廣。二、營銷方式由于開發(fā)商以前開發(fā)的樓盤多為經(jīng)濟適用房，對高檔住宅的開發(fā)經(jīng)驗相對不足，從銷售經(jīng)驗欠缺，因此本樓盤采用獨家代理方式承包給物業(yè)代理公司進銷售。三、租售計劃由于本項目是住宅項目，因此全部銷售，不對外出租。銷售計劃如下；銷售時間（33個月）籌備期（6個月）公開期（9個月）強銷期（12個月）持續(xù)期（6個月）銷售計劃15%30%45%10%第七部分投資估算及資金籌措估算的原則按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準等進行估算；按西安市建設(shè)委員會頒發(fā)的建設(shè)費用構(gòu)成、計算方法及其他有關(guān)文件進行估算；按行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標進行估算；按有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費用的計算辦法和費用標準，以及國家公布的物價指數(shù)進行估算；按可行研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求進行估算。二、投資估算根據(jù)以上投資估算原則和建設(shè)單位所提供的項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估算出的項目總投資為59654.75萬元,具體見總投資估算表。三、資金籌措本項目建設(shè)資金的主要來源有：開發(fā)商的自有資金7656.08萬元，2003年上半年投入6066.08萬元，下半年投入1590。申請銀行借款為6441萬元，2004年上半年借款1978萬元，下半年借款4463萬元，貸款名義利率為5.84%（其中包括10%的融資成本），其余不足部分用商品房的銷售收入按實際需要補足。詳見資金來源與運用表。 第八部分財務(wù)評價一、財務(wù)評價基本數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定1、項目的技術(shù)經(jīng)濟指標本項目占地面積為132500平方米，規(guī)劃設(shè)計用地175.66畝。本項目的建筑面積為220455平方米，其中小高層住宅可售面積為57330平方米，多層住宅可售面積為163125平方米，車庫位數(shù)為780個。2、基準內(nèi)部折現(xiàn)率的確定現(xiàn)階段銀行貸款一年期的利息率為5.31%，考慮本項目的所處的房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測及風險等綜合因素，將風險利率確定為6%，通貨膨脹率確定為1%，所以基準折現(xiàn)率為i=(1+5.31%)×(1+6%)×(1+1%)-1=12.74%3、項目的銷售價格的確定根據(jù)項目所處的地理位置、周圍環(huán)境條件、周邊競爭樓盤的銷售價格和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售的風險和項目建設(shè)的成本等綜合因素，多層住宅的銷售價格按每平方米3020元，小高層住宅的銷售價格按每平方米3630元，車位的價格為9萬/個。4、銷售進度計劃本項目計劃在2007年上半年完成銷售任務(wù)，各年銷售計劃見表銷售時間（33個月）籌備期（6個月）公開期（9個月）強銷期（12個月）持續(xù)期（6個月）銷售計劃15%30%45%10%二、盈利能力分析項目在計算期內(nèi)的銷售收入為77526.54萬元，可獲利潤18564.79萬元，扣除所得稅6126.38萬元，還剩有12438.41萬元的利潤。項目繳納經(jīng)營稅金為4282萬元，企業(yè)所得稅6126.38萬元，合計繳納稅金10408.38萬元。詳見損益表表。項目全部投資的內(nèi)部收益率（所得稅前）為42%，在基準折現(xiàn)率為12.74%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為9005.41萬元，靜態(tài)投資回收期為3.11年，動態(tài)投資回收期為3.27年，所得稅后的全部資金的內(nèi)部收益率為31%，在基準折現(xiàn)率為12.74%時財務(wù)凈現(xiàn)值為5141.60萬元，靜態(tài)投資回收期為3.15年，動態(tài)投資回收期為3.37年。自有資金的內(nèi)部收益率（稅前）為50%，在基準折現(xiàn)率為12.74%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為9269.25萬元。詳見全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資×100%=18564.79/50821.47×100%=37%商品房投資利稅率=（利潤總額+銷售稅金及附加）/總投資×100%=22829/50821.47×100%=45%三、清償能力分析按照項目的借款條件和還款計劃，房地產(chǎn)投資借款從2005年上半年開始分三次償還本金和利息，2005年上半年還122萬元，2005年下半年還3823萬元，2006年上半年還2496萬元，從本項目的還本付息表中可以得出本項目的清償能力是可以的，能夠在規(guī)定的時間內(nèi)按照計劃償還本金和利息。詳見借款還本付息表。第九部分風險分析及對策市場風險分析1、從西安市目前的房地產(chǎn)市場來看，目前西安的房地產(chǎn)市場正處于供求相對平衡的狀態(tài)。對于本項目所在的城南區(qū)域，開發(fā)與本項目定位相似樓盤較多，市場競爭激烈，而本項目所在的曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，雖然增值潛力巨大，但目前基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施還不完善。本項目與城南區(qū)定位相似的樓盤相比，本區(qū)的住宅建設(shè)鋼你剛剛起步，人氣不是太旺。但西安市目前人均居住面積約為11平方米，距離人均20平方米還需時日；從銷售來看，三室兩廳的房子市場需求較旺，從長遠看商品房的銷售前景看好。為了保證項目的成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程的質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減少市場得風險。2、做好規(guī)劃方案。項目的市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減少項目的市場風險。經(jīng)營管理風險分析1、由于開發(fā)商開發(fā)高檔住宅的經(jīng)驗不足，因此本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目市場的風險。2、在項目實施過程中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本，降低工程造價，控制投資成本也是降低本項目風險的因素之一。3、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，提高公司品牌的知名度，爭取讓消費者成為產(chǎn)品的形象代言人，加快項目的銷售速度，同時為以后開發(fā)的項目贏得顧客。金融財務(wù)風險分析本項目投資的資金主要來源有自有資金、銀行貸款、銷售收入，從資金的使用成本和開發(fā)資金的回收考慮，減少占用資金回收風險，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式、七成銀行按揭貸款方式、建設(shè)期付款+銀行按揭等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財務(wù)風險。四、敏感性分析敏感性分析是通過分析、預(yù)測投資項目主要因素變化時對經(jīng)濟指標的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。下面就不同的因素對項目的內(nèi)部收益率的影響進行分析。NPV=∑(CIt-COt)(1+IRR)t=0;CI為各年的銷售收入，CO為各年的成本支出。將建設(shè)投資和售房價格因素作為比確定因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格對項目的效應(yīng)最為敏感。如果建設(shè)投資和售房價格向不利方向變動10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至25%和28%，所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為4459萬元和3026萬元，所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值為1694.59萬元和822.65萬元。由此可以看出建設(shè)投資和售房價格對本項目的經(jīng)濟效益影響較大，由此部分的敏感性分析可以看出本項目的抗風險能力較強。詳見敏感性分析表和敏感性分析圖。變化因素變化幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%建設(shè)投資68%58%50%42%34%28%22%銷售收入16%25%33%42%50%58%67%五、盈虧平衡分析臨界點分析是項目評價的另一個重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能夠承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。主要是通過分析住房的建筑面積，成本和盈利之間的關(guān)系，找出方案在盈利和虧損在產(chǎn)量、單價、成本等方面的臨界點，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟效果的影響程度，說明方案實施的風險大小，這個臨界點就是本節(jié)所求的參數(shù)。為了考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對建設(shè)投資、售房價格作臨界點分析，內(nèi)部收益率為12.74%，則項目建設(shè)投資的臨界點為62510.4萬元；每平方米的售房價格為多層2522元，小高層3031元，銷售收入的臨界點為64734.66萬元。臨界點分析表指標名稱基本方案結(jié)果臨界點計算內(nèi)部收益率（%）42.00期望值12.74%建設(shè)投資（萬元）50821.46最高值62510.4多層價格(元/㎡)3020最低值2522小高層價格(元/㎡)3630最低值3031銷售收入（萬元）77854.54最低值64734.66第十部分結(jié)論及建議結(jié)論該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預(yù)計工程完工后，銷售前景比較樂觀。項目的實施將對西安市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，具有較強的抗風險能力。項目的選址、項目的擔負次定位、總平面布置和方案的設(shè)計都比較適應(yīng)西安市曲江區(qū)未來的環(huán)境和發(fā)展趨勢，從技術(shù)方面看本項目也是可行的。項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注1項目設(shè)計規(guī)模1.1項目總建筑面積平方米2289831.1.1商品房銷售小高層住宅多層住宅超市郵局、銀行平方米平方米平方米平方米平方米2224555733016312512008001.1.2車位780個2項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)2.12.22.3開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財務(wù)費用資金籌措其中：自有資金銀行貸款預(yù)售房款銷售稅金及附加萬元萬元萬元萬元萬元萬元58961.756937657644177526.544263.96全部全部全部全部3財務(wù)評價指標3.13.23.43.53.63.73.8商品房投資利潤率商品房投資利稅率全部投資內(nèi)部收益率（稅前）全部投資回收期（稅前）全部投資內(nèi)部收益率（稅后）全部投資回收期（稅后）資本金內(nèi)部收益率（稅前）資本金內(nèi)部收益率（稅后）%%%年%年%%3745423.1131%3.155038存在的問題及建議項目地塊所處位置市政配套設(shè)施配套不完善，自然環(huán)境較差，周圍住宅環(huán)境還不成熟，人氣不旺。我們的項目定為高級住宅小區(qū)，因此不但要搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，同時也要注意小區(qū)周圍的環(huán)境，努力給客戶營造優(yōu)雅、健康的居住環(huán)境。在營銷策劃中我們要想方設(shè)法聚集人氣，給銷售增添砝碼。目前在南郊有很多與本項目同檔次的樓盤在開發(fā)，項目的競爭壓力較大，對此我們要做好項目的差異化定為，在樓盤中有所創(chuàng)新，來減緩項目競爭的壓力。據(jù)上分析，目前我國的房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，因此我們有必要密切注意國家的宏觀政策調(diào)整，對不利于本相項目的政策法規(guī)做好應(yīng)對措施。據(jù)消息靈通人士介紹，央行有可能對房地產(chǎn)貸款政策做出調(diào)整，調(diào)整后的政策對開發(fā)商和購房者的融資能力都有一定的影響，因此我們在安排好項目的開發(fā)資金。保證項目融資能力的同時，提供給客戶更多的信用條件來促進項目的銷售。主要參考文獻【1】劉曉君等編著：《技術(shù)經(jīng)濟學(xué)》（第二版），西北大學(xué)出版社；【2】中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，中國物價出版社；【3】中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編：《房地產(chǎn)估價理論與方法》，中國物價出版社；【4】曹春堯編：《房地產(chǎn)營銷策劃》，上海財經(jīng)大學(xué)出版社；【5】郭國慶編：《市場營銷學(xué)通論》，中國人民大學(xué)出版社；【6】何宏明，薄立馨編：《投資項目可行性研究工作手冊》，中國物價出版社；【7】李德華編：《城市規(guī)劃原理》，中國建筑工業(yè)出版社；【8】《西安統(tǒng)計年鑒》，中國統(tǒng)計出版社；【9】房地產(chǎn)相關(guān)報紙、期刊、網(wǎng)站；【10】西安市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章建設(shè)項目概況 1一、項目名稱 1二、項目基本情況 1三、建設(shè)單位基本情況 2四、項目建設(shè)背景 2HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\趙騰飛破爛-項目--20170321\\武陵源風景名勝區(qū)張家界國家森林公園景區(qū)鷂子寨索道建設(shè)選址方