工程管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

第一部分工程管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第1頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)目錄一、物業(yè)共用部位預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第2頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)1、承重結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：建筑結(jié)構(gòu)目前多采用剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)，承重墻在建筑平面圖上采用實(shí)心線標(biāo)注，家居裝修過程中不得改動(dòng)、開鑿承重墻。管理：每年目視檢查1次；檢查裂縫，是否有貫穿整個(gè)墻面且穿到背面，是否有方向、有規(guī)則的裂縫，如有應(yīng)請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)一、物業(yè)共用部位當(dāng)前第3頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)2、天面特點(diǎn)：天面隔熱層老式建筑多采用水泥板架空層，新式建筑天面隔熱采取首先鋪設(shè)隔熱材料再使用瓷片或者水泥進(jìn)行封閉的方式。管理：每周檢查1次每2年維護(hù)1次以目視、小錘敲擊檢查；目視檢查隔熱層，應(yīng)無破損處對(duì)分格縫用瀝青或其它密封材料勾縫處理；對(duì)裂縫的瓷片更換；一、物業(yè)共用部位預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第4頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)3、外墻面特點(diǎn)：外墻面裝飾一般采用外墻漆、外墻噴塑、鋁扣板、外墻瓷片、玻璃幕墻這幾種方式。管理：每月目視檢查1次；面磚外墻每2年（北方每年）清洗1次；外墻涂料每2年（北方每年）清洗1次，每8年粉刷1遍；玻璃幕墻每年清洗不少于2次；及時(shí)對(duì)裂縫修補(bǔ)，空鼓面磚更換，滲水補(bǔ)漏；第五章共用部位的管理一、物業(yè)共用部位預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第5頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)案例分析：（糾正預(yù)防）某住宅小區(qū)由于建造時(shí)間較早，目前入住已經(jīng)20多年，建筑物外墻面存在大面積脫漆、破損現(xiàn)象，管理處工程主管在工程檢查表中，對(duì)外墻面一項(xiàng)判定一直都是“X”，連續(xù)幾個(gè)月重復(fù)判定。通過對(duì)管理處內(nèi)審，管理處已解決此問題，制定外墻面整改計(jì)劃。專業(yè)主管在對(duì)同一項(xiàng)進(jìn)行檢查判定時(shí)，不能連續(xù)2次判定為“X”。當(dāng)首次發(fā)現(xiàn)不合格現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)此問題進(jìn)行原因分析，制定糾正預(yù)防措施。專業(yè)主管再次檢查此項(xiàng)時(shí)，判定是否按整改計(jì)劃，按整改計(jì)劃執(zhí)行的判定為”N”,直至整改完畢。當(dāng)前第6頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)4、內(nèi)墻面特點(diǎn)：內(nèi)墻面裝飾一般采用瓷片、大理石、涂料、墻紙等幾種方式。管理：每季度檢查1次；涂料內(nèi)墻每5年粉刷1遍；涂料飾面破損應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)、粉刷；第五章共用部位的管理一、物業(yè)共用部位當(dāng)前第7頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)案例分析：（監(jiān)視測(cè)量）某住宅小區(qū)建筑內(nèi)墻面較多位置存在脫灰、涂鴉等問題，管理處工程主管在工程檢查表中對(duì)此項(xiàng)目一直判定為A，在內(nèi)審過程中，向管理處工程主管了解到，他認(rèn)為這些都不是問題，內(nèi)墻面的情況是正常的。管理處工程主管對(duì)C版服務(wù)規(guī)范和管理求不熟悉，導(dǎo)致對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查判定時(shí)，失去標(biāo)準(zhǔn)，只是按自己的思路去進(jìn)行檢查。專業(yè)主管在進(jìn)行監(jiān)視測(cè)量時(shí)，一定要嚴(yán)格按照管理處C版體系文件進(jìn)行檢查，檢查標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。這樣才能發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目的。預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第8頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)5、頂棚特點(diǎn)：頂棚一般采用陽光板、鋼化夾膠玻璃、鋁塑板來制作，住宅樓層內(nèi)陽臺(tái)頂棚一般采用鋼化夾膠玻璃來制作。管理：每月目視檢查1次；及時(shí)對(duì)破損處修補(bǔ)，裝修吊頂加固、調(diào)整；每年對(duì)可粉刷部分應(yīng)重新粉刷。第五章共用部位的管理一、物業(yè)共用部位當(dāng)前第9頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)6、地面走廊特點(diǎn)：地面一般采用水泥、瓷磚、大理石、地膠、地毯進(jìn)行裝飾，地下室地面一般采用水泥地面（可刷地面漆），設(shè)備房地面一般鋪設(shè)瓷磚。管理：每季度檢查1次。及時(shí)對(duì)瓷磚縫用相應(yīng)材料勾縫，更換空鼓、破損瓷磚；及時(shí)對(duì)水泥地面起砂、裂縫修補(bǔ)。第五章共用部位的管理一、物業(yè)共用部位預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第10頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)8、門窗特點(diǎn)：住宅房屋窗戶多采用平開窗，使用推拉窗的外面必須安裝防護(hù)欄。管理：每季度檢查1次；瀑雨、臺(tái)風(fēng)過后應(yīng)全面檢查1次；以目視、手動(dòng)檢查。第五章共用部位的管理一、物業(yè)共用部位當(dāng)前第11頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)二、物業(yè)共用設(shè)施預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第12頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)1、管渠（網(wǎng)）特點(diǎn)：深圳市建筑污水和雨水的排放是分流的，小區(qū)地面分別有污水管道和雨水管道，小區(qū)在辦理排污證時(shí)必須要做到地面排水管道雨污分流。管理：每半年檢測(cè)一次地下管網(wǎng)漏水情況；各類閥門應(yīng)每季度目視、手動(dòng)檢查一次，應(yīng)開閉靈活、無漏水、外觀整潔，對(duì)缺失部件配齊；生活水池、水箱應(yīng)每年清洗2次，并取得水質(zhì)檢驗(yàn)合格報(bào)告；檢查井蓋，應(yīng)每月目視檢查1次，應(yīng)有雨、污標(biāo)識(shí)，雨水、污水應(yīng)不得混排。二、物業(yè)共用設(shè)施當(dāng)前第13頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)每年維護(hù)1次；對(duì)閥門進(jìn)行清潔，對(duì)閥桿螺紋及轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油脂，如填料失效應(yīng)更換填料，除銹刷漆；管道功能顏色粉刷1遍，地上管道油漆1遍；排水管渠疏通、清淤，各類管網(wǎng)、檢查井蓋除銹刷漆；對(duì)管網(wǎng)的吊架、支架緊固；及時(shí)對(duì)化糞池清淘。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第14頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)2、廣場(chǎng)、道路特點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)的道路要做到人車分流，在適當(dāng)位置要修建無障礙通道。管理：在適當(dāng)位置設(shè)置宣傳欄、休閑椅等；在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置戶外垃圾裝置，并應(yīng)當(dāng)符合環(huán)保要求每季度檢查1次；目視檢查宣傳欄、休閑椅及戶外垃圾裝置的應(yīng)當(dāng)完好、整潔。每2年維護(hù)1次；對(duì)瓷磚縫用相應(yīng)材料勾縫，更換空鼓、破損瓷磚；主路路牙每2年涮漆1遍；對(duì)水泥地面起砂、裂縫修補(bǔ)；第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施當(dāng)前第15頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)3、圍欄、大門特點(diǎn)：住宅小區(qū)多采用封閉式管理模式，在小區(qū)大門位置開設(shè)小門，并安裝門禁裝置，圍欄多采用鐵制品。管理：每季度目視檢查1次；檢查是否生銹、掉漆情況。每年維護(hù)1次；鐵制品應(yīng)對(duì)脫焊處焊接，全面除銹、刷漆；木制品應(yīng)打磨，刷桐油；對(duì)固定部件緊固。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第16頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)4、園林小品特點(diǎn)：隨著業(yè)主對(duì)居住環(huán)境要求的不斷提高，新開發(fā)小區(qū)都會(huì)設(shè)計(jì)部分園林小品，多采用雕塑、造型等藝術(shù)產(chǎn)品。管理：主要小品應(yīng)當(dāng)設(shè)置故事情節(jié)等等溫馨提示標(biāo)識(shí)；易損小品應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。每月目視檢查1次；檢查是裂損、掉漆情況；第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施當(dāng)前第17頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)5、景觀水系特點(diǎn)：住宅小區(qū)內(nèi)大多景觀水系一般只有在節(jié)假日時(shí)進(jìn)行開放，平時(shí)非開放時(shí)間要做好水循環(huán)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。管理：超過50㎝水深或地面高差超過50㎝的應(yīng)設(shè)置防護(hù)裝置，并應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)；景觀水系運(yùn)行時(shí)間，應(yīng)告知客戶。每月目視檢查1次；檢查循環(huán)水設(shè)施運(yùn)行是否正常。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第18頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)6、垃圾站

特點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)的垃圾站要做到日產(chǎn)日清，一般不設(shè)置垃圾壓縮設(shè)備。管理：應(yīng)在合適位置設(shè)置標(biāo)識(shí)；非清理時(shí)間應(yīng)處于封閉狀態(tài)。每月檢查1次；以目視、手動(dòng)檢查。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施當(dāng)前第19頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)7、健身器材特點(diǎn)：健身器材基本上每個(gè)小區(qū)都具備，要定期保養(yǎng)維護(hù)，警示標(biāo)示和注意事項(xiàng)要完整，防止業(yè)主發(fā)生意外。管理：每月檢查1次；用扳手、螺絲刀緊固螺栓、螺釘1次。應(yīng)當(dāng)標(biāo)明使用說明；應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全注意事項(xiàng)及警示標(biāo)識(shí)。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第20頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)案例分析：（監(jiān)視測(cè)量）某小區(qū)內(nèi)健身器材較多，并且使用時(shí)間已到五年，是由街道辦委托專業(yè)公司進(jìn)行安裝的。部分健身器材已經(jīng)損壞不能使用，管理處由于缺少零配件無法進(jìn)行維修。專業(yè)主管在檢查表中對(duì)此項(xiàng)判定為N不相關(guān)，認(rèn)為健身器材不屬于工程管理范圍之內(nèi)。小區(qū)內(nèi)健身器材雖然不是小區(qū)原設(shè)計(jì)的配套設(shè)施，屬于后期增加的，但仍然是小區(qū)工程管理范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備。再?zèng)]有制定整改計(jì)劃之前，此項(xiàng)目在檢查中不能判定為N，管理處應(yīng)當(dāng)與原安裝廠家聯(lián)系，尋找配套維修配件，制定維修計(jì)劃。當(dāng)前第21頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)8、游泳池

特點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)的游泳池一般進(jìn)行外包經(jīng)營(yíng)，小區(qū)物業(yè)要按政府要求對(duì)游泳池進(jìn)行監(jiān)督管理。管理：在入口處應(yīng)設(shè)置游泳須知、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)許可證；按政府主管部門要求設(shè)置救生設(shè)施；救生員應(yīng)持證上崗，并按政府主管部門要求配置人數(shù)；每日檢測(cè)泳池余氯及PH值，余氯應(yīng)≥1.0mg/L,PH值應(yīng)在6.5~8.5范圍內(nèi)；應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、水深標(biāo)識(shí)。在使用期內(nèi)應(yīng)每日目視檢查1次；檢查各類提示、警示標(biāo)識(shí)、救生設(shè)施是否完好；每年使用前維護(hù)1次；對(duì)游泳池場(chǎng)所地面、泳池底面、四壁滲漏處維修，破損瓷片更換；對(duì)提示、警示標(biāo)識(shí)維護(hù)，更換。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第22頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)9、網(wǎng)球、羽毛球場(chǎng)管理：在入口處應(yīng)當(dāng)設(shè)置營(yíng)業(yè)時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等標(biāo)識(shí)。每月目視檢查1次；檢查場(chǎng)所標(biāo)識(shí)是否缺失損壞；檢查地面涂料是否起皮，標(biāo)識(shí)線是否清晰，球網(wǎng)是否完好。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施當(dāng)前第23頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)10、停車場(chǎng)管理：按政府主管部門要求明示經(jīng)營(yíng)許可證、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；按政府主管部門要求設(shè)置交通標(biāo)識(shí)及裝置等；在車場(chǎng)出入口應(yīng)設(shè)置防撞裝置。每月目視檢查1次；檢查交通標(biāo)識(shí)、反光鏡是否缺失、損壞；檢查讀卡器功能，要求能夠正確讀卡，車輛入場(chǎng)日期、時(shí)間準(zhǔn)確；檢測(cè)自動(dòng)欄柵升降功能；檢查車道線、車位線是否清晰；檢查停車場(chǎng)內(nèi)有無亂堆放物品。每年維護(hù)1次；墻面、地面參照內(nèi)墻面、地面維護(hù)；對(duì)車位線、車道線、對(duì)車欄修補(bǔ)；對(duì)交通標(biāo)識(shí)、裝置進(jìn)行緊固。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施當(dāng)前第24頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)11、室外木制品、小品管理：每半年維護(hù)1次；木制品刷桐油（在天氣干燥季節(jié)）；小品除銹、修補(bǔ)、油漆。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第25頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)12、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)特點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)公司VI系統(tǒng)，進(jìn)行統(tǒng)一制作。管理：每月目視檢查1次，維修工作場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)；應(yīng)當(dāng)沒有銹蝕或油漆脫落現(xiàn)象；標(biāo)識(shí)物應(yīng)當(dāng)沒有缺損，安裝牢固。第六章共用設(shè)施的管理二、物業(yè)共用設(shè)施當(dāng)前第26頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第27頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)1、變壓器特點(diǎn)：變壓器分為油式變壓器和干式變壓器，目前干式變壓器使用比較廣泛。管理：涉及最低基本用電計(jì)費(fèi)的，應(yīng)充分考慮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式；非用電高峰期應(yīng)每日巡查至少2次，高峰期應(yīng)當(dāng)每?jī)尚r(shí)一次；巡查時(shí)應(yīng)記錄數(shù)據(jù)，且應(yīng)符合設(shè)備說明書要求；變壓器三相溫度，理想溫度為75℃~120℃；變壓器三相電壓變動(dòng)范圍應(yīng)在額定電壓±5%范圍以內(nèi)；變壓器低壓側(cè)電流應(yīng)在變壓器額定電流范圍內(nèi)；變壓器室環(huán)境溫度應(yīng)低于40℃，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境應(yīng)當(dāng)潔凈；運(yùn)行聲音應(yīng)無異響。三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第28頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)每半年檢查1次干式變壓器：檢查外殼、墊片、瓷套有無破損、放電痕跡，電纜及母線有無變形現(xiàn)象，有破損的應(yīng)更換；檢查緊固引線端子、銷子、接地的螺栓、進(jìn)出母線螺栓，有變形應(yīng)更換；用壓縮空氣清潔筒壁。每年3月用2500V的搖表測(cè)量高壓對(duì)底壓、高壓對(duì)底壓和地、低壓對(duì)高壓和地的絕緣電阻，絕緣電阻值均應(yīng)符合R≥200MΩ的范圍（應(yīng)以30℃的狀態(tài)為參考標(biāo)準(zhǔn)）。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第29頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)2、配電房操作工具：配電房現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)配置絕緣手套、絕緣靴、絕緣棒、接地電纜四種操作工具。三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第30頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)3、低壓柜

管理：每半年檢查1次；檢查配電柜外觀，應(yīng)當(dāng)完好、潔凈整齊、編號(hào)清晰；配電柜的固定及接地應(yīng)牢固可靠；柜內(nèi)電器組件質(zhì)量應(yīng)良好，外觀無破損全，排列整齊，固定牢靠，密封良好；檢查主回路的銅鼻子，接觸應(yīng)牢固可靠，無開裂，且顏色正常，無變色；功率補(bǔ)償柜，電容的補(bǔ)償功率因素在0.95以上；電容器無膨脹、變色現(xiàn)象；檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線螺絲，且接地裝置應(yīng)良好；配電柜的接線端子應(yīng)與導(dǎo)線的截面匹配，禁止使用小端子配大截面的導(dǎo)線；檢查母線有無變形現(xiàn)象；用吹風(fēng)機(jī)、毛刷、干毛巾清潔灰塵；每年用搖表測(cè)量1次絕緣電阻，應(yīng)符合斷路器的絕緣電阻R≥10MΩ，母排相間、對(duì)地絕緣電阻R≥10MΩ；電氣儀表應(yīng)每年校驗(yàn)1次。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第31頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)非用電高峰期應(yīng)每日巡查至少2次，高峰期應(yīng)當(dāng)每?jī)尚r(shí)一次；巡查應(yīng)記錄三相電流，并應(yīng)在額定值范圍內(nèi)；三相電壓應(yīng)在380±5％V范圍內(nèi)；分合閘指示燈應(yīng)指示正確；配電室環(huán)境溫度應(yīng)低于40℃，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境應(yīng)當(dāng)潔凈。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第32頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)4、低壓開關(guān)柜：普通低壓開關(guān)柜內(nèi)一般安裝有空氣開關(guān)和感應(yīng)線圈，水泵、電動(dòng)機(jī)等設(shè)備的控制柜內(nèi)一般安裝有空氣開關(guān)、中間繼電器、熱繼電器等元器件。三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第33頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)5、發(fā)電機(jī)組

管理：發(fā)電機(jī)隨時(shí)處于自動(dòng)/手動(dòng)良好的備用狀態(tài)；運(yùn)行期間應(yīng)配置專職人員值守；每日巡查1次，每半月運(yùn)轉(zhuǎn)1次，試運(yùn)行時(shí)間不少于10分鐘；蓄電池電壓指示應(yīng)在24VDC以上；輸出開關(guān)應(yīng)處于合閘狀態(tài)；機(jī)油油質(zhì)清澈，液位在高低位之間靠近高位；水箱水位低于水箱蓋平面2~4cm；運(yùn)行期間應(yīng)參照基本參數(shù)檢查發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況；運(yùn)行期間應(yīng)檢查燃油、冷卻液和潤(rùn)滑油有無滲漏及燃油消耗狀況；運(yùn)行期間應(yīng)檢查機(jī)組排廢氣狀況（排煙顏色應(yīng)為淡青色）；聆聽發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)的機(jī)械部位，應(yīng)無異常聲響；發(fā)電機(jī)組運(yùn)行期間，值班人員應(yīng)當(dāng)密切注視各儀表讀數(shù)、柴油機(jī)工作狀況及柴油的油位并及時(shí)充足提供柴油；每次運(yùn)行結(jié)束后，記錄運(yùn)行期間的發(fā)電量及用油量。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第34頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)案例分析：（監(jiān)視測(cè)量）某小區(qū)某日上午突然停電，后備電源沒有及時(shí)跟上，導(dǎo)致電梯內(nèi)困人。管理處工程主管馬上到發(fā)電機(jī)房查看設(shè)備，發(fā)現(xiàn)發(fā)電機(jī)為自動(dòng)狀態(tài)，但是并沒有啟動(dòng)。經(jīng)過查看發(fā)現(xiàn)，發(fā)電機(jī)蓄電池電壓不夠，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)未啟動(dòng)。管理處經(jīng)理將車開到發(fā)電機(jī)房門口，通過車載電源將發(fā)電機(jī)啟動(dòng)。突發(fā)停電事件處理完以后，詢問工程主管每日檢查發(fā)電機(jī)時(shí)，有無檢查發(fā)電機(jī)電源。工程主管回答每日檢查時(shí)，只是查看了技工的巡檢記錄，并無現(xiàn)場(chǎng)查看，導(dǎo)致對(duì)發(fā)電機(jī)的監(jiān)視測(cè)量失效。工程主管在運(yùn)用檢查表對(duì)工程服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)視測(cè)量時(shí)，一定要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)檢查，保證品質(zhì)圈監(jiān)視測(cè)量的有效性。預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第35頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)發(fā)電機(jī)維護(hù)：每運(yùn)行50~150小時(shí)，檢查柴油濾清器、水濾清器、鮮風(fēng)濾清器，視情況清洗或更換；蓄電池每半年檢查1次，用比重計(jì)測(cè)量電解液比重應(yīng)在1.25~1.3之間，檢查蓄電池接線柱應(yīng)無腐蝕、打火痕跡，否則更換；，每月測(cè)試1次查機(jī)房?jī)?nèi)故障應(yīng)急燈，確保在斷電狀態(tài)下能進(jìn)行事故照明；每月檢查1次散熱風(fēng)扇，皮帶應(yīng)松緊適中，附件連接應(yīng)牢固；每月檢查1次油箱，應(yīng)達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)油量；每月檢查1次檢查機(jī)油油質(zhì)情況（機(jī)油混濁發(fā)黑，粘滑度不好則須更換）；每月檢查1次冷卻水（擰開水箱蓋，中指能探到水位或眼觀水位低于水箱蓋平面2~4CM）；每月檢查1次，各油路、閥門、水箱、油箱以及所有油管，應(yīng)無滲漏現(xiàn)象。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第36頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)累計(jì)運(yùn)行500小時(shí)或每年1次；更換潤(rùn)滑油、柴油濾清器、水濾清器、鮮風(fēng)濾清器，檢查排氣系統(tǒng)應(yīng)暢通且無積水；檢查蓄電池液位，應(yīng)在極板上15cm左右，如不夠加補(bǔ)充液，用比重計(jì)測(cè)量應(yīng)在1.25~1.3之間，蓄電池電壓應(yīng)為24VDC以上；檢查散熱風(fēng)扇皮帶松緊適中，附件連接牢固。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第37頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)6、發(fā)電機(jī)房操作工具：發(fā)電機(jī)房應(yīng)當(dāng)配備比重計(jì)、快速充電器，比重計(jì)用來每日監(jiān)測(cè)蓄電池酸堿度，快速充電器是專門用來給發(fā)電機(jī)蓄電池充電使用。三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第38頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)7、電纜、電線

管理：每月巡查1次；電纜、電線應(yīng)當(dāng)固定牢固，走線規(guī)則；電纜規(guī)格、去向標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)清晰；電線顏色使用應(yīng)符合規(guī)范要求：黃、綠、紅為相線，藍(lán)色為零線，地線為雙色線（通常情況，如有變化應(yīng)不影響效果）；電纜、電線表面應(yīng)潔凈，無明顯發(fā)燙感覺、無較重的刺鼻氣味。每年檢查1次；目視、手動(dòng)檢查電纜、電線應(yīng)當(dāng)固定牢固，走線規(guī)則，無老化變形、變色現(xiàn)象；目視檢查電纜規(guī)格、去向標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)清晰；用測(cè)溫儀測(cè)量電纜溫度應(yīng)不超過70℃。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第39頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)8、橋架管理：橋架應(yīng)固定牢固，接地線應(yīng)連接緊固，無明顯銹蝕、起皮；橋架內(nèi)電纜應(yīng)排列整齊，規(guī)格、去向標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰。每年目視、手動(dòng)檢查1次；檢查橋架應(yīng)固定牢固，接地線應(yīng)連接緊固，無明顯銹蝕、起皮；檢查橋架內(nèi)電纜應(yīng)排列整齊，規(guī)格、去向標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰老化變形、變色現(xiàn)象。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第40頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)9、電動(dòng)機(jī)管理：備用電動(dòng)機(jī)應(yīng)每周輪換一次；每月定時(shí)記錄1次電動(dòng)機(jī)負(fù)荷（消防、生活、冷卻等）用電電表讀數(shù)；電動(dòng)機(jī)銘牌應(yīng)清晰，固定牢固，機(jī)體與工作場(chǎng)地潔凈，應(yīng)不得有水、油污進(jìn)入；電機(jī)穩(wěn)定運(yùn)行時(shí)電流、電壓不應(yīng)超過額定值；溫升應(yīng)不超過允許值；運(yùn)行時(shí)應(yīng)無漏油、無異聲。每半年檢查1次；用螺絲刀檢查接線盒壓線螺釘是否松動(dòng)或灼傷；檢查潤(rùn)滑油，無變色、變質(zhì)等現(xiàn)象；用鉗形表測(cè)量三相電流，在額定值內(nèi)。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第41頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)電動(dòng)機(jī)的維護(hù)：每年維護(hù)1次；拆開電動(dòng)機(jī)，應(yīng)用壓縮空氣吹掃灰塵，用少量汽油清潔定子污油；用木制或絕緣板制的剔片清除繞組污垢；清潔電機(jī)的鐵芯、軸頸、集電環(huán)和換向器；用汽油或煤油清洗軸承、軸承蓋，加潤(rùn)滑脂不超過軸承室的2/3；用搖表測(cè)量電動(dòng)機(jī)相間、對(duì)地絕緣電阻應(yīng)R≥0.5MΩ。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第42頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)10、設(shè)備控制系統(tǒng)管理：控制柜內(nèi)應(yīng)潔凈、無灰塵；線路應(yīng)固定，排列規(guī)則；柜內(nèi)線路、設(shè)備應(yīng)無燒灼痕跡；選擇開關(guān)應(yīng)扭轉(zhuǎn)靈活，各種儀表、指示燈應(yīng)指示正確；“緊急”按鈕應(yīng)有明顯標(biāo)志，并設(shè)保護(hù)罩。每月檢查1次；用螺絲刀檢查各接線端子是否牢固；手動(dòng)檢查接觸器三相觸頭的分合閘動(dòng)作是否一致，接觸是否良好。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第43頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)11、公共照明系統(tǒng)管理：每周巡查1次；每月定時(shí)記錄1次公共照明用電電表讀數(shù)；公共場(chǎng)所亮燈時(shí)間應(yīng)進(jìn)行公告；依據(jù)季節(jié)變化確定小區(qū)道路、廣場(chǎng)等亮燈時(shí)間；樓層通道宜采用聲控開關(guān)控制亮燈時(shí)間；樓層電梯前廳宜采用主照明與夜光燈混合照明，其中主照明采用聲控開關(guān)控制亮燈時(shí)間；每月檢查1次；檢查手動(dòng)開關(guān)是否靈活，接觸是否良好，感應(yīng)開關(guān)是否靈敏，燈具是否損壞。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第44頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)12、電梯管理：保證二十四小時(shí)正常運(yùn)行（市電停電時(shí)，由備用電源供電）；每月定時(shí)記錄1次電梯用電電表讀數(shù)；每日巡查1次；每年對(duì)電梯進(jìn)行年檢1次；電梯機(jī)房應(yīng)潔凈，應(yīng)配置盤車輪及松閘板手，環(huán)境溫度應(yīng)低于40℃；平層標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)清晰。每半月檢查1次；目視檢查減速機(jī)蝸輪軸的滾動(dòng)軸承機(jī)油，檢查聯(lián)軸節(jié)無損傷；檢查制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過60℃；檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況；檢查各部位螺栓緊固情況；檢查底坑清潔情況。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第45頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)13、電梯機(jī)房操作工具：每個(gè)電梯機(jī)房都應(yīng)配置一個(gè)松閘扳手和一個(gè)盤車手輪，并應(yīng)懸掛在電梯主機(jī)側(cè)面的墻壁上，在電梯出現(xiàn)突發(fā)故障時(shí)易于取用。三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第46頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)14、給水泵

管理：主泵、備用泵每星期應(yīng)互換使用；每日巡查2次，記錄壓力表讀數(shù)，每天定時(shí)記錄1次供水水表讀數(shù)；電動(dòng)機(jī)的轉(zhuǎn)向應(yīng)與泵的轉(zhuǎn)向相符；泵體應(yīng)當(dāng)潔凈，運(yùn)轉(zhuǎn)聲音應(yīng)無異常，且各連接部位應(yīng)牢固、無松動(dòng)；泵體表面應(yīng)無銹蝕、油污。每月檢查1次；目視檢查水泵聯(lián)軸器是否旋轉(zhuǎn)自然；檢查泵聯(lián)軸器端面之間的間隙，接觸應(yīng)嚴(yán)密無間隙，螺栓應(yīng)均勻擰緊；用紅外測(cè)溫儀測(cè)量水泵軸承溫度，要求不超過65℃；檢查潤(rùn)滑脂油質(zhì)，應(yīng)無乳化或液化等變質(zhì)現(xiàn)象；檢查各連接部位應(yīng)牢固、無松動(dòng)，并無泄漏。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第47頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)給水泵的維護(hù)：每年維護(hù)1次；檢查軸承磨損情況，更換潤(rùn)滑脂，新加潤(rùn)滑脂應(yīng)不超過軸承室的2/3；調(diào)整聯(lián)軸器，使電機(jī)軸、泵軸徑向位移≤0.05mm；緊固各連接部位，應(yīng)無松動(dòng)；均勻擰緊螺栓，泵聯(lián)軸器端面之間應(yīng)接觸嚴(yán)密無間隙；目視檢查水泵聯(lián)軸器是否旋轉(zhuǎn)自然，并保持偏差不超過0.2mm。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第48頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)15、中央空調(diào)主機(jī)

管理：運(yùn)行期間，應(yīng)配置專職運(yùn)行人員值守；依據(jù)物業(yè)使用功能或物業(yè)服務(wù)合同約定確定冷氣供應(yīng)時(shí)間，并將冷氣供應(yīng)時(shí)間進(jìn)行公告；中央空調(diào)應(yīng)提前30分鐘開機(jī)，作為預(yù)冷時(shí)間；運(yùn)行期間，每小時(shí)巡查1次；每天運(yùn)行停機(jī)后，記錄1次空調(diào)用電電表讀數(shù)；主機(jī)運(yùn)行應(yīng)無異常噪音，控制板功能正常；主機(jī)電壓應(yīng)在380±5％V內(nèi)，電流應(yīng)在320-350A內(nèi)；油位應(yīng)在油窗視口內(nèi)可見三分之二處，油溫應(yīng)在49℃-60℃間，油壓應(yīng)在124—205Kpa間；冷凍水壓力差應(yīng)在90Kpa±5％內(nèi)，冷凝器水壓力差應(yīng)在80Kpa±5％內(nèi)；第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第49頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)中央空調(diào)維護(hù)：在中央空調(diào)運(yùn)行期間每月檢查1次；目視檢查各數(shù)據(jù)是否符合運(yùn)行要求（參考運(yùn)行數(shù)據(jù)）；檢查設(shè)備控制系統(tǒng)，參照“設(shè)備控制系統(tǒng)檢查”；檢查各接口有無冷媒泄露，是否需添加；更換冷凍油及粗細(xì)油濾網(wǎng)，更換冷媒粗細(xì)濾網(wǎng)；檢查冷卻、冷凍水的水流量壓力差。每年維護(hù)1次；參照電動(dòng)機(jī)、水泵維護(hù)；清洗風(fēng)柜、吊柜、風(fēng)機(jī)盤管的底盤；檢查、更換閥門及電磁閥；清洗、更換冷媒過濾器；檢查潤(rùn)滑油及冷媒循環(huán)系統(tǒng)，應(yīng)無泄漏；調(diào)整冷卻、冷凍水的水流量壓力差，應(yīng)使其符合要求范圍值；壓力表檢測(cè)。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第50頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)16、中央空調(diào)水塔管理：

運(yùn)行期間，每日巡查2次，風(fēng)扇運(yùn)行無異常噪音。每月檢查1次；檢查電動(dòng)機(jī)，參照“電動(dòng)機(jī)檢查”；目視檢查風(fēng)扇軸承是否損壞，潤(rùn)滑油是否需添加或更換；水質(zhì)每周處理1次。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第51頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)17、中央空調(diào)盤管管理：運(yùn)行期間，每日巡查1次；集水盤無漏水。每月檢查1次；檢查盤管濾網(wǎng)、柜濾網(wǎng)并應(yīng)清洗；檢查設(shè)備控制系統(tǒng)，參照“設(shè)備控制系統(tǒng)檢查”；目視檢查冷凍、冷卻水管道保溫材料應(yīng)完好。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第52頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)18、消防報(bào)警主機(jī)管理：配置專職人員二十四小時(shí)值守；保證報(bào)警主機(jī)隨時(shí)處于自動(dòng)工作狀態(tài)（按自檢鍵后，進(jìn)行復(fù)位）；主機(jī)屏上應(yīng)能顯示相關(guān)區(qū)域所有信息；當(dāng)有火情時(shí)，應(yīng)能及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)出火警信號(hào)，并顯示火警發(fā)生的正確地點(diǎn)，且應(yīng)有地址編碼號(hào)。每月檢查1次；檢查主電源的輸入電源完好，無接觸不良的情況；檢查備用電源的充電裝置，無電池?fù)p壞、斷線；手動(dòng)檢查主備電源，應(yīng)能正常互換；檢測(cè)報(bào)警主機(jī)自檢、巡檢功能，消音、復(fù)位功能；檢查消防電話通話是否正常，電梯三方通話正常，聯(lián)動(dòng)柜顯示位置信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無誤；抽查選層廣播，功放工作正常，揚(yáng)聲器聲音清晰；手動(dòng)檢查防火卷簾門，卷簾門下行應(yīng)平穩(wěn)，無卡澀；自動(dòng)檢測(cè)應(yīng)符合項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)要求；檢查風(fēng)機(jī)葉輪旋轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無異常聲響。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第53頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)19、消防感應(yīng)裝置管理：各類探測(cè)器完好率應(yīng)達(dá)100%，誤報(bào)率應(yīng)低于3%；一旦有煙霧產(chǎn)生，該系統(tǒng)信號(hào)應(yīng)即時(shí)傳送到消防控制中心，并發(fā)出警報(bào)；手動(dòng)報(bào)警按鈕、消防電話完好率應(yīng)達(dá)100%；所有報(bào)警按鈕、消防電話均有清楚的標(biāo)志，火災(zāi)報(bào)警按鈕一經(jīng)按動(dòng)，信號(hào)即時(shí)傳送到消防控制中心。每月檢查1次；每月抽檢10%的火災(zāi)探測(cè)器（吹煙）、報(bào)警按鈕(手動(dòng))進(jìn)行報(bào)警測(cè)試，消防報(bào)警主機(jī)顯示地址應(yīng)準(zhǔn)確，報(bào)警區(qū)域風(fēng)閥應(yīng)打開，風(fēng)機(jī)應(yīng)啟動(dòng)，警鈴應(yīng)響，設(shè)備啟動(dòng)信號(hào)應(yīng)準(zhǔn)確無誤；注意抽查火災(zāi)探測(cè)器和報(bào)警按鈕的位置（樓層）均衡性，并能在全年覆蓋全部火災(zāi)探測(cè)器和報(bào)警按鈕。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第54頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)20、消防聯(lián)動(dòng)裝置管理：主備電源應(yīng)互換正常，聯(lián)動(dòng)柜應(yīng)處于自動(dòng)工作狀態(tài)；設(shè)備運(yùn)行聯(lián)動(dòng)指示燈應(yīng)能正確指示；聯(lián)動(dòng)柜表面應(yīng)潔凈，柜內(nèi)應(yīng)潔凈、無灰塵，控制線接口應(yīng)牢固，標(biāo)識(shí)清晰；防火卷簾門應(yīng)每日巡查1次，外觀、控制板應(yīng)完好，位置應(yīng)正確；防火門的自動(dòng)閉門器、開啟固定裝置應(yīng)安裝良好；正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)每周巡查1次，應(yīng)處于“自動(dòng)”狀態(tài)，葉輪旋轉(zhuǎn)靈活，無卡澀。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第55頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)21、消防排煙系統(tǒng)管理：每月檢查1次；檢查風(fēng)口風(fēng)速、風(fēng)量是否符合要求。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第56頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)22、消防滅火裝置管理：消防泵、噴淋泵應(yīng)每日巡查2次，外接線固定良好，無油漆脫落現(xiàn)象；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無跳動(dòng)、無明顯振動(dòng)、無異聲，且處于自動(dòng)狀態(tài)，消防水管網(wǎng)類型、流向標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰，管網(wǎng)壓力應(yīng)符合消防要求（消防管壓力應(yīng)符合0.3~0.5Mpa，噴淋管壓力應(yīng)符合0.5~0.8Mpa）；消火栓應(yīng)每月巡查1次，箱內(nèi)各器械(消防小錘、消防水帶、消防閥、消防槍頭、消防栓箱)完備、完好；氣體滅火系統(tǒng)應(yīng)每日巡查1次，儲(chǔ)氣容器壓力應(yīng)在±10％之內(nèi)，無漏氣現(xiàn)象，控制器面板電路信號(hào)顯示應(yīng)正常；滅火器材應(yīng)存放在干燥通風(fēng)的環(huán)境下。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第57頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)消防滅火裝置的維護(hù)：噴淋系統(tǒng)應(yīng)每月放水實(shí)驗(yàn)1次，濕式報(bào)警閥警鈴應(yīng)響，噴淋泵應(yīng)啟動(dòng)；每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行1次外觀及備用數(shù)量檢查，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換，當(dāng)噴頭有異物時(shí)應(yīng)及時(shí)清除；檢查消防泵外接線，應(yīng)固定良好，如有油漆脫落，應(yīng)補(bǔ)刷新漆；氣體滅火系統(tǒng)每月檢查1次；保護(hù)區(qū)域必要的出入通道應(yīng)暢通；感煙、感溫探測(cè)器外表應(yīng)清潔，無灰塵和環(huán)境污染；噴嘴孔口應(yīng)無堵塞；模擬測(cè)試，檢查控制器的響應(yīng)是否正常，氣笛是否發(fā)聲，延遲時(shí)間是否符合設(shè)計(jì)要求，電動(dòng)啟動(dòng)裝置是否會(huì)有動(dòng)作的聲音；每月檢查消火栓箱，箱內(nèi)消防水帶應(yīng)保持干燥，消防閥無滲漏水，消防槍頭和消防小錘應(yīng)完好；消火栓每年應(yīng)放水試驗(yàn)1次。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第58頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)23、消防疏散裝置

管理：消防疏散照明、疏散指示燈應(yīng)100%完好；消防疏散標(biāo)志齊全、清晰，并能在市電斷電后自動(dòng)照明；應(yīng)急照明系統(tǒng)在斷電后，至少能照明30分鐘以上。每月檢查1次；檢查疏散指示燈（按試驗(yàn)鈕）完好率應(yīng)為100%；檢查應(yīng)急照明主備切換正常，應(yīng)急照明燈具完好率應(yīng)為100%，且在斷電后，至少能照明30分鐘以上。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第59頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)24、停車場(chǎng)系統(tǒng)

管理：讀卡器讀卡應(yīng)靈敏，攝像清晰；道閘起落應(yīng)平穩(wěn)、到位；系統(tǒng)計(jì)時(shí)、計(jì)費(fèi)應(yīng)準(zhǔn)確。每季度檢查1次；用車場(chǎng)卡檢查讀卡器靈敏度，檢查攝像頭清晰度；模擬試驗(yàn)車場(chǎng)出入口道閘防砸車功能，用鐵棍模擬試驗(yàn)地感線圈的靈敏度；檢查道閘桿緊固情況，檢查道閘機(jī)齒輪磨損情況、平衡彈簧情況；檢查轉(zhuǎn)動(dòng)軸潤(rùn)滑情況，齒輪箱內(nèi)機(jī)油情況。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第60頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)25、對(duì)講裝置管理：控制主機(jī)、門口主機(jī)、戶內(nèi)對(duì)講機(jī)通訊應(yīng)正常；控制主機(jī)、門口主機(jī)、戶內(nèi)對(duì)講機(jī)應(yīng)通話清晰、視頻畫面清晰。每月檢查1次；檢查控制主機(jī)、門口主機(jī)內(nèi)接線端子應(yīng)緊固，外殼接電線應(yīng)完好；檢測(cè)通話質(zhì)量，應(yīng)通話清晰，檢查視頻圖像應(yīng)良好。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第61頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)26、周界報(bào)警裝置

管理：每月檢查1次；能實(shí)時(shí)報(bào)警，誤報(bào)率應(yīng)不超過2%。遮擋試驗(yàn)，應(yīng)報(bào)警，隨動(dòng)攝像頭應(yīng)攝像該區(qū)域；調(diào)整、清潔對(duì)射裝置。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第62頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)27、攝像監(jiān)視裝置管理：攝像圖像應(yīng)清晰，存儲(chǔ)功能應(yīng)正常；帶云臺(tái)攝像頭應(yīng)可控制轉(zhuǎn)動(dòng)。每月檢查1次；檢查實(shí)時(shí)監(jiān)控圖像、存儲(chǔ)圖像畫面應(yīng)清晰，畫面處理功能應(yīng)無故障；檢查攝像頭云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)、鏡頭拉伸控制功能；檢查監(jiān)視系統(tǒng)插接連線應(yīng)當(dāng)牢固，線路標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)清晰；調(diào)整、清潔攝像監(jiān)視裝置。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第63頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)28、安防主機(jī)

管理：門口主機(jī)刷卡應(yīng)反映靈敏，電控鎖開關(guān)應(yīng)準(zhǔn)確，無卡澀；控制主機(jī)、開鎖控制開關(guān)、戶內(nèi)分機(jī)開鎖應(yīng)正常。每月檢查1次；萬用表檢測(cè)輸入、輸出電壓應(yīng)符合12±5％V以內(nèi)；檢查控制主機(jī)、門口主機(jī)內(nèi)接線端子應(yīng)緊固，外殼接電線應(yīng)完好；檢查電控鎖，動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，當(dāng)斷電后，電控鎖應(yīng)處于開鎖狀態(tài)。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備當(dāng)前第64頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)29、防雷系統(tǒng)管理：每周巡查1次，避雷針、避雷帶無缺失、斷點(diǎn)現(xiàn)象。每半年檢查1次，雨季前檢查1次；目視、小錘敲擊避雷針、避雷帶、引下線有無缺失、斷點(diǎn)；如有銹蝕應(yīng)除銹刷銀粉漆，對(duì)于銹蝕嚴(yán)重，截面銹蝕達(dá)30%以上應(yīng)更換；每年雨季前用接地電阻測(cè)試儀檢測(cè)接地電阻，R≤4Ω。第七章共用設(shè)備的管理三、物業(yè)共用設(shè)備預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第65頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)第二部分專業(yè)主管如何保證品質(zhì)圈的有效運(yùn)行預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第66頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)CCPG管理處運(yùn)作模型

作業(yè)指導(dǎo)書由管理處自行編制。管理處編制，分公司審核，公司審批管理處、分公司提出建議，公司組織評(píng)審并發(fā)布作業(yè)指導(dǎo)書管理要求服務(wù)規(guī)范服務(wù)產(chǎn)品輸出作業(yè)指導(dǎo)書管理要求服務(wù)規(guī)范站在顧客的角度提出物業(yè)服務(wù)的要求；以顧客的需求和期望轉(zhuǎn)化為對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的要求；《服務(wù)禮儀規(guī)范》《CCPG標(biāo)識(shí)規(guī)范》《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（《客戶服務(wù)規(guī)范》《工程服務(wù)規(guī)范》《秩序服務(wù)規(guī)范》《保潔服務(wù)規(guī)范》《園藝服務(wù)規(guī)范》）；為使物業(yè)服務(wù)活動(dòng)滿足《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》要求，對(duì)管理處的各專業(yè)服務(wù)提出相應(yīng)的管理要求；《客戶服務(wù)管理要求》《工程服務(wù)管理要求》《秩序服務(wù)管理要求》《保潔服務(wù)管理要求》《園藝服務(wù)管理要求》；各管理處根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)管理要求中未能包含的內(nèi)容可用作業(yè)指導(dǎo)書闡述，對(duì)關(guān)鍵的物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)提出操作指引；當(dāng)前第67頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)CCPG管理處運(yùn)作模型分公司內(nèi)部審核專業(yè)主管工作檢查品質(zhì)主管品質(zhì)檢驗(yàn)顧客需求與期望服務(wù)規(guī)范管理要求落實(shí)要求響應(yīng)顧客訴求安全、整潔、完好、溫馨預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第68頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)CCPG品質(zhì)管理原理CCPG品質(zhì)管理原理（模型）糾正和預(yù)防監(jiān)視和測(cè)量失效補(bǔ)救不合格事項(xiàng)不合格原因不合格影響分析引起導(dǎo)致分析消除發(fā)現(xiàn)控制當(dāng)前第69頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)組織實(shí)施措施

（跟蹤落實(shí)）測(cè)量監(jiān)視（發(fā)現(xiàn)問題）記錄表、檢查表、檢驗(yàn)表（驗(yàn)證）統(tǒng)計(jì)分析（尋找問題成因及問題帶來的影響）檢查報(bào)告、檢驗(yàn)報(bào)告CCPG品質(zhì)改進(jìn)流程模型（Q圈）糾正預(yù)防、失效補(bǔ)救（擬定整改措施）糾正預(yù)防單、工作記錄、提示單、處理單關(guān)閉不合格合格CCPG品質(zhì)改進(jìn)流程模型預(yù)計(jì)損益表當(dāng)前第70頁\共有81頁\編于星期四\23點(diǎn)C版體系推行中出現(xiàn)的問題 C版體系文件運(yùn)作中出現(xiàn)的待改進(jìn)事項(xiàng)專業(yè)分工不明確

管理者與執(zhí)行者對(duì)規(guī)范不熟悉，無法指導(dǎo)工作

改進(jìn)計(jì)劃不客觀、真實(shí)，敷衍應(yīng)付，無可操作性

管理處修訂的管理要求不能滿足規(guī)范的需求

對(duì)統(tǒng)計(jì)分析的目的不明確，統(tǒng)計(jì)分計(jì)流于形式

工作檢查與品質(zhì)檢驗(yàn)敷衍應(yīng)付

監(jiān)視測(cè)量的結(jié)果與現(xiàn)狀不相符合

當(dāng)前