自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋按揭貸款問題的法律思考

自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋按揭貸款問題的法律考慮張琪

,王磊

北京大學(xué)法學(xué)院

[摘

要]2021年隨著我國一些地區(qū)冰雪和等災(zāi)難的發(fā)生使得自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋的按揭貸款問題引起了高度關(guān)注。為理解決在災(zāi)難中毀損、滅失房屋的按揭貸款問題我國銀行及相關(guān)部門制定了一系列政策以解燃眉之急。然而這僅僅是應(yīng)急之策非長遠(yuǎn)之計。為了應(yīng)對將來在自然災(zāi)害中可能發(fā)生的毀損、滅失房屋的按揭貸款問題我國應(yīng)該結(jié)合國情在借鑒國外經(jīng)歷的根底上制定出長遠(yuǎn)的法律對策。[關(guān)鍵詞]房屋按揭貸款

法律對策

按揭貸款

巨災(zāi)風(fēng)險化

2008年5月12日四川汶川發(fā)生8.0級大造成了宏大的人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失。官方數(shù)據(jù)顯示在這次中倒塌房屋778.91萬間損壞房屋2459萬間大約43.6萬座建筑被摧毀或嚴(yán)重破壞480萬人可歸。目前業(yè)界相關(guān)機(jī)構(gòu)估計銀行業(yè)在這次災(zāi)害中的損失在450億到500億元之間造成損失的一個很重要的原因就是銀行不良貸款上升其中毀損、滅失房屋的按揭貸款就是不良貸款的一局部。由此中借款人房屋毀損、滅失的是否要?dú)w還銀行按揭貸款的問題成為討最熱烈的話題之一。在之前的同年1月10日至2月6日我國西部和整個長江流域共計19個自治區(qū)遭遇了50年難遇的嚴(yán)重冰雪災(zāi)害也損壞了大量房屋。本文將在闡述房屋按揭貸款的法律性質(zhì)的根底上以我國解決汶川中毀損、滅失房屋的按揭貸款問題的應(yīng)急之策為切入點(diǎn)結(jié)合國情同時借鑒國外經(jīng)歷提出我國解決自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋按揭貸款問題的法律對策。一、房屋按揭貸款的法律性質(zhì)〔一〕房屋按揭貸款的概念我國大陸地區(qū)的房屋按揭貸款是指在購房者已經(jīng)根據(jù)購房合同向房地產(chǎn)開發(fā)商先支付首付款的情況下剩余購房款由銀行以按揭貸款形式發(fā)放并直接給予開發(fā)商同時借款人將所購房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)抵押給銀行以擔(dān)保其按月向銀行還本付息的一種抵押貸款。在實務(wù)中又被稱為“個人住房抵押貸款〞、“個人住房按揭貸款〞等?！鞍唇舀曇辉~是英美法中的mortgage在我國地區(qū)的粵音譯法。英美法、法按揭的本質(zhì)是通過對按揭物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來保障債權(quán)的實現(xiàn)同時賦予按揭人以贖回權(quán)其法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時確定地獲得所有權(quán)債務(wù)人那么享有通過履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。我國大陸地區(qū)的按揭概念與上述不一樣。在按揭間銀行作為受揭人并不獲得標(biāo)的物的所有權(quán)所有權(quán)仍歸按揭人所有按揭房屋所有權(quán)也不會因按揭人不清償債務(wù)而當(dāng)然轉(zhuǎn)移于銀行手中。理中通常的做法是由銀行將按揭財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償或由開發(fā)商按之前的約定將該房屋回購并以回購款償付銀行本息。〔二〕我國房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的法律剖析按揭自90年代初由地區(qū)傳入我國大陸地區(qū)以來我國的個人住房抵押貸款稱謂就開場逐漸被個人住房按揭貸款所取代。目前我國大陸地區(qū)的法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章始終沒有對按揭一詞做出界定理中的按揭實際上是冠按揭之名行抵押之實因此我國大陸地區(qū)的按揭貸款業(yè)務(wù)具有特殊的法律內(nèi)涵其主要表現(xiàn)如下：1、從法律法規(guī)規(guī)定上來看我國的按揭本質(zhì)就是抵押。對于現(xiàn)房按揭就是指現(xiàn)房抵押直接適用擔(dān)保法及其解釋房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定。對于房按揭?城房地產(chǎn)抵押理?將其稱為“預(yù)購(預(yù)售)商品房抵押〞。2、從解釋上來看個人住房按揭貸款實際是指個人住房擔(dān)保貸款。2003年6月1日起施行的?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?明確提出了商品房擔(dān)保貸款合同的概念從該解釋第23條、第24條、第25條商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同的互相制約關(guān)系上來推理個人住房擔(dān)保貸款與個人住房按揭貸款具有一樣涵義。3、從法律主體上看具有多個法律主體。房屋按揭貸款中包括借款人〔即購房者〕、開發(fā)商和貸款銀行三個最根本的法律主體。4、從法律關(guān)系上看具有多層法律關(guān)系。房屋按揭貸款包括三個根本法律關(guān)系即開發(fā)商與借款人之間的房屋買賣法律關(guān)系、借款人與貸款銀行之間的借款合同法律關(guān)系和借款人與貸款銀行之間的抵押合同法律關(guān)系。此外還可能存在以下法律關(guān)系：在預(yù)售階段開發(fā)商為保證借款人清償貸款而與貸款銀行之間產(chǎn)生的保證合同法律關(guān)系；借款人按貸款銀行指定的險種向而產(chǎn)生的關(guān)系；開發(fā)商在借款人不能按約定向貸款銀行償付本息時按原房價的一定比例回購房屋而產(chǎn)生的房屋回購關(guān)系。二、汶川中毀損、滅失房屋按揭貸款問題相關(guān)的法律分析〔一〕中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)視理會?全力做好災(zāi)區(qū)金融效勞工作的緊急?2008年5月19日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)視理會發(fā)布?全力做好災(zāi)區(qū)金融效勞工作的緊急?〔以下簡稱“5·19??〞〕規(guī)定：各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要充分考慮到受災(zāi)地區(qū)和企業(yè)的實際困難對災(zāi)區(qū)不能按時歸還各類貸款的和個人不催收催繳、不罰息不作不良記錄不影響其繼續(xù)獲得災(zāi)區(qū)其他救災(zāi)信貸支持。受“5·19??〞的影響中國建立銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及中國銀行等紛紛出臺政策給予重災(zāi)區(qū)最長6個月的貸款展?！?·19??〞的下達(dá)對災(zāi)區(qū)借款人災(zāi)后重建盡快恢復(fù)消費(fèi)生活起了重要的作用。同時這一規(guī)定的做出也有相應(yīng)的法律根據(jù)。根據(jù)我國?民法通那么?07條和?合同法?17條款的規(guī)定作為不可抗力的情形之一其發(fā)生的直接法律后果就是免除違約和侵權(quán)的民事責(zé)任。[i]因此可以免除合同遲延履行的民事責(zé)任?！?·19??〞中做出的規(guī)定即說明借款人與銀行間的借款的合同可以延履行?！捕持袊y行業(yè)監(jiān)視理會?做好四川汶川造成的銀行業(yè)呆賬核銷工作的緊急?2008年5月23日中國銀行業(yè)監(jiān)視理會發(fā)布?做好四川汶川造成的銀行業(yè)呆賬核銷工作的緊急?〔以下簡稱“5·23??〞〕規(guī)定：各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)?金融企業(yè)呆賬核銷理〔2021年修訂版〕?的規(guī)定對于借款人因本次造成宏大損失且不能獲得補(bǔ)償或者以賠償、擔(dān)保追償后仍不能歸還的債務(wù)應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時予以核銷。在這個出臺以后很多人認(rèn)為假如借款人的債務(wù)可以被認(rèn)定為呆賬予以核銷就意味著一筆勾銷就等于貸款銀行放棄債權(quán)。[ii]其實這是一種誤解。呆賬是指按有關(guān)規(guī)定確已無法收回需要用呆賬準(zhǔn)備金沖銷的貸款。呆賬核銷是金融企業(yè)根據(jù)審慎會計原那么以計提的呆賬準(zhǔn)備金沖減認(rèn)定的呆賬的賬務(wù)處理過程。呆賬核銷是一種財務(wù)行為而放棄債權(quán)是法律行為之所以人們會產(chǎn)生一筆勾銷的錯覺原因就是銀監(jiān)會的在特定背景下使人產(chǎn)生了模糊概念：銀行是不能放棄債權(quán)的但面對災(zāi)區(qū)百姓又不能無所作為。根據(jù)有關(guān)規(guī)定金融企業(yè)對已核銷的呆賬要作賬銷案存處理即核銷后的呆賬雖不再在銀行資產(chǎn)負(fù)債表上進(jìn)展會計確認(rèn)和計量但銀行與借款人之間的借貸關(guān)系仍然存續(xù)。除法律法規(guī)規(guī)定債權(quán)與債務(wù)或與被關(guān)系已完全終結(jié)的情況外金融企業(yè)對已核銷的呆賬繼續(xù)保存追索的權(quán)利并對已核銷的呆賬、貸款表外應(yīng)收利息以及核銷后應(yīng)計利息等繼續(xù)催收。由此可見“5·23??〞并沒有要求貸款銀行放棄債權(quán)沒有賦予借款人免于歸還貸款的權(quán)利。相對于“5·19??〞發(fā)布后各大銀行給予重災(zāi)區(qū)最長6個月的貸款展而言這個只是賦予借款人可以在更長的時間內(nèi)延履行的權(quán)利因為金融企業(yè)對已核銷呆賬的追索權(quán)的實現(xiàn)有賴于借款人償債才能的恢復(fù)而借款人償債才能何時恢復(fù)是不確定的很可能是超過6個月的?！踩?金融機(jī)構(gòu)災(zāi)區(qū)貸款減免的規(guī)定?征求稿2021年6月初金融司向各大商業(yè)銀行下發(fā)了一份?金融機(jī)構(gòu)災(zāi)區(qū)貸款減免的規(guī)定?的征求稿。在個人住房抵押貸款方面這一征求稿規(guī)定符合5種情形[iii]借款人可以獲得貸款減免。實際上做出的征求稿與現(xiàn)行法是有沖突的。根據(jù)1996年6月28日中國人民銀行發(fā)布的?貸款通那么?第37條的規(guī)定：“未經(jīng)批準(zhǔn)貸款人不得豁免貸款。除批準(zhǔn)外任何和個人不得強(qiáng)貸款人豁免貸款。〞根據(jù)這一規(guī)定除批準(zhǔn)外是不得強(qiáng)貸款銀行豁免貸款的。向各大商業(yè)銀行下發(fā)的災(zāi)區(qū)貸款減免征求稿有公權(quán)利進(jìn)犯私權(quán)利之嫌。只是到目前為止?金融機(jī)構(gòu)災(zāi)區(qū)貸款減免的規(guī)定?只是征求稿還尚未正式出臺不具有法律效力?！菜摹持袊y行施行中國銀行業(yè)監(jiān)視理會?做好四川汶川造成的銀行業(yè)呆賬核銷工作的緊急?的細(xì)那么2008年6月16日中國建立銀行出臺施行“5·23??〞的細(xì)那么根據(jù)有關(guān)規(guī)定率先明確了災(zāi)區(qū)貸款損失的核銷條件。對于房屋按揭貸款這一細(xì)那么規(guī)定：借款人貸款所購房屋倒塌、損毀或成為危房無法居住的經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萜桨怖聿块T或抗震救災(zāi)指揮中心等權(quán)威部門提供房屋損失鑒定證明等建行有關(guān)分支機(jī)構(gòu)按“自然災(zāi)害〞核銷條件申報。中國建立銀行這一細(xì)那么的直接法律根據(jù)是?金融企業(yè)呆賬核銷理〔2021年修訂版〕?第4條第〔三〕項[iv]和“5·23??〞的相關(guān)規(guī)定。中國建立銀行在細(xì)那么中規(guī)定的“借款人貸款所購房屋倒塌、損毀或成為危房無法居住的〞這一情形明確了、中國銀行業(yè)監(jiān)視理會下發(fā)的兩個中所涉及的“宏大損失〞如何界定的問題這有利于造成的銀行業(yè)呆賬核銷工作的開展。三、國外對自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋按揭貸款的法律保護(hù)〔一〕巨災(zāi)制度通常我們所說的巨災(zāi)是指由于某種不可控制或未能意料的破壞性因素的作用使人類賴以生存的環(huán)境發(fā)生突發(fā)性或累計性破壞、惡化引起人群傷亡和社會財富滅失的現(xiàn)象和過程。而巨災(zāi)風(fēng)險作為一種特殊風(fēng)險是指在將來可能對人類社會財富和生命平安造成損失非常宏大的風(fēng)險。巨災(zāi)風(fēng)險按發(fā)生的原因可以分為兩大類：自然災(zāi)害風(fēng)險和人為災(zāi)害風(fēng)險。自然災(zāi)害是由自然力造成的詳細(xì)形式包括：、雪災(zāi)、暴雨、洪水、臺風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雹災(zāi)、冰凌和泥石流等。人為災(zāi)害是指成因與人類活動有關(guān)的重大詳細(xì)形式包括：重大火災(zāi)、、航空航天災(zāi)難、航運(yùn)災(zāi)難、公路或鐵路災(zāi)難、建筑物或橋梁倒塌以及恐懼活動等。為了應(yīng)對巨災(zāi)風(fēng)險世界各國或地區(qū)紛紛建立了巨災(zāi)制度大體可以分為四種形式。其中是巨災(zāi)制度的重要組成局部。1、挪威形式：商業(yè)運(yùn)作主導(dǎo)的巨災(zāi)制度挪威立法規(guī)定購置火災(zāi)的投保人必須同時購置巨災(zāi)巨災(zāi)的保費(fèi)收入納入巨災(zāi)風(fēng)險。的理和運(yùn)作完全采用商業(yè)化形式在挪威境內(nèi)開展火災(zāi)業(yè)務(wù)的都是該的成員。各家商業(yè)負(fù)責(zé)制定巨災(zāi)條款、厘定并收取保費(fèi)、負(fù)責(zé)災(zāi)后賠償?shù)仁马棥Ｔ诎l(fā)生巨災(zāi)風(fēng)險后賠款將根據(jù)的份額在成員之間進(jìn)展分?jǐn)偂?、形式：主導(dǎo)的巨災(zāi)制度的區(qū)分為家庭財產(chǎn)和企業(yè)財產(chǎn)兩大類家庭財產(chǎn)屬于強(qiáng)迫性投保的險種對家庭財產(chǎn)提供后備保證金和再政策支持。的在其自身風(fēng)險理上也有著較為獨(dú)特的分散機(jī)制即分級承當(dāng)風(fēng)險。首先由的商業(yè)財產(chǎn)以火災(zāi)合同附加條款承保接著由國有再分擔(dān)再最后由承當(dāng)國有再的超額損失。也就是說憑借著較為完善的風(fēng)險再分散系統(tǒng)實際上是風(fēng)險的最后買單者。3、新西蘭形式：和商業(yè)合作的巨災(zāi)制度新西蘭的會、、協(xié)會三者各司其職應(yīng)對風(fēng)險：會負(fù)責(zé)法定的損失賠償其積累的巨災(zāi)風(fēng)險主要來源于強(qiáng)迫征收的費(fèi)以及在中獲得的收益利用國際再進(jìn)展風(fēng)險分散；根據(jù)合同負(fù)責(zé)超出法定責(zé)任局部的損失賠償；協(xié)會負(fù)責(zé)啟動應(yīng)急方案。根據(jù)規(guī)定假如新西蘭會支付2億新元難以彌補(bǔ)損失那么啟動再方案假如損失額超過20.5億新元那么由巨災(zāi)風(fēng)險支付至耗盡仍缺乏時由負(fù)擔(dān)剩余理賠支付。4、土耳其形式：、及國際組織共同合作的巨災(zāi)制度土耳其的巨災(zāi)制度是由、及世界銀行共同合作的。通過立法土耳其要求所有登記的城住宅必須投保強(qiáng)迫性但是強(qiáng)迫性的保額有一個上限為25000美元超過局部實行商業(yè)性自愿。強(qiáng)迫性條款全國統(tǒng)一。巨災(zāi)由代表、商業(yè)和學(xué)術(shù)界代表共同理?！捕尘逓?zāi)風(fēng)險化隨著巨災(zāi)所造成的損失越來越大國際上許多都嘗試將巨災(zāi)的風(fēng)險向資本轉(zhuǎn)移即通過新型的金融衍生工具和化工具將巨災(zāi)風(fēng)險打包在資本上尋求者以分散承保的風(fēng)險。這種非傳統(tǒng)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移被稱為巨災(zāi)風(fēng)險化。巨災(zāi)風(fēng)險化是將巨災(zāi)給資本中的者以獲取資金來為巨災(zāi)風(fēng)險提供直接保障與其它不同的是這些的最終回報是以某一巨災(zāi)損失的發(fā)生及受災(zāi)程度嚴(yán)聯(lián)絡(luò)的。它是資本與及再結(jié)合的產(chǎn)物。[v]目前國外比擬活潑的巨災(zāi)風(fēng)險化主要有巨災(zāi)債券、巨災(zāi)貨、巨災(zāi)權(quán)、巨災(zāi)互換等其中應(yīng)用比擬廣泛的是巨災(zāi)債券。在國際巨災(zāi)風(fēng)險化上是巨災(zāi)風(fēng)險化的發(fā)祥地和、最重要的第一代的巨災(zāi)風(fēng)險化就是1992年芝加哥權(quán)交易所發(fā)行的巨災(zāi)貨目前巨災(zāi)風(fēng)險化運(yùn)作已經(jīng)擴(kuò)展到對東部、西部海岸風(fēng)暴和的再層面上。歐洲也是一個重要的巨災(zāi)風(fēng)險化活潑在國際巨災(zāi)風(fēng)險化的幾家大型再機(jī)構(gòu)的總部就設(shè)在歐洲而且歐洲風(fēng)暴也是巨災(zāi)風(fēng)險化的一個重要的被化對象。在自1997年以來就開場使用巨災(zāi)風(fēng)險化作為其風(fēng)險的理工具了由于地理和氣象條件的原因當(dāng)然還有其經(jīng)濟(jì)、開展程度的原因的巨災(zāi)風(fēng)險化也比擬興旺。此外廣闊開展中和地區(qū)也開場重視巨災(zāi)風(fēng)險化的理研究和實際應(yīng)用出現(xiàn)了許多新興案例如土耳其施行了化方案我國地區(qū)在2003年8月發(fā)行了1億美元的巨災(zāi)債券。[vi]四、我國解決自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋按揭貸款問題的法律對策〔一〕在施行近對策的根底上通過設(shè)立專項化解災(zāi)區(qū)按揭貸款的現(xiàn)實問題近對策主要用于解決突發(fā)的自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋的按揭貸款問題。如此次汶川中針對毀損、滅失房屋的按揭貸款問題中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)視理會、、各大銀行出臺的一系列等。近對策的制定一定程度上緩解了災(zāi)害中毀損、滅失房屋按揭貸款問題上引發(fā)的矛盾。然而從發(fā)生后出臺的一系列政策中可以看出它只是賦予了借款人延履行其與貸款銀行之間的借款合同的權(quán)利并沒有最終化解災(zāi)區(qū)按揭貸款的根本問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為除了的少量賠付外汶川中毀損、滅失房屋的按揭貸款損失應(yīng)該由借款人、貸款銀行和分擔(dān)。雖然這樣做可以比擬快地解決問題但是會給各方帶來很大的壓力未為可取。筆者認(rèn)為可以由借款人、貸款銀行和注資設(shè)立災(zāi)區(qū)按揭貸款專項。災(zāi)區(qū)按揭貸款專項的設(shè)立是考慮了借款人、貸款銀行和三方的利益它類似于社會。專項可采取運(yùn)營的方式這樣可以增加一定收益。運(yùn)營的方式上可仿效社會購置債券、存入銀行、于符合政策導(dǎo)向的工程、進(jìn)入資本購置股票和進(jìn)入國際資本等運(yùn)營的收益要?？顚Ｓ糜跉w還汶川中毀損、滅失房屋的按揭貸款。災(zāi)區(qū)按揭貸款專項的設(shè)立有利于保障社會穩(wěn)定此外專項設(shè)立后通過專項運(yùn)營形式產(chǎn)生的收益對中毀損、滅失房屋按揭貸款的歸還也起著重要的作用?！捕持贫ㄩL遠(yuǎn)對策完善按揭貸款制度建立我國的巨災(zāi)制度并施行巨災(zāi)風(fēng)險化長遠(yuǎn)對策主要是應(yīng)對今后可能發(fā)生的自然災(zāi)害所引發(fā)的毀損、滅失房屋的按揭貸款問題。此次為理解決汶川中毀損、滅失房屋的按揭貸款問題中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)視理會、、各大銀行出臺的一系列政策只是應(yīng)急之策而非長遠(yuǎn)之計。為了應(yīng)對今后可能發(fā)生的自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋的按揭貸款問題我國應(yīng)該結(jié)合國情借鑒國外經(jīng)歷設(shè)計出長遠(yuǎn)對策即：在完善按揭貸款制度的根底上建立我國的巨災(zāi)制度并施行巨災(zāi)風(fēng)險化。1、完善我國的按揭貸款制度按揭貸款是指借款人在申請房屋按揭貸款時根據(jù)合同的約定購置的人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承當(dāng)賠償金責(zé)任或者當(dāng)被人因下崗、亡、傷殘、疾病等原因不能按歸還貸款本息時負(fù)責(zé)替借款人歸還本息的行為。目前我國住房金融上普遍采用的按揭貸款主要是按揭貸款房屋的財產(chǎn)主要保障按揭貸款房屋免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險。根據(jù)承保業(yè)務(wù)的與否按揭貸款財產(chǎn)可以分為按揭貸款財產(chǎn)主險和附加險兩類。其中主險是以合同為根據(jù)的承保業(yè)務(wù)主要承?；馂?zāi)、、雷擊、雪災(zāi)、暴雨、洪水、臺風(fēng)等根本風(fēng)險一般表現(xiàn)出性、綜合性特征；而附加險卻只能依附于主險之上它不能承保且一般屬于主險不保的某一項除外風(fēng)險或不保財產(chǎn)如及其次生災(zāi)害所造成的一切損失。在實務(wù)中主險是為了滿足化的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁需求而附加險那么是為了滿足客戶的特別需求它們共同構(gòu)成按揭貸款財產(chǎn)系列供投保人自主選擇。[vii]在房屋按揭貸款中借款人須強(qiáng)迫購置按揭貸款財產(chǎn)主險的法律根據(jù)是中國人民銀行1998年5月9日公布施行的?個人住房貸款理?第25條的規(guī)定。上這是違背?法?有關(guān)規(guī)定的。根據(jù)?法?1條的規(guī)定只有法律、行政法規(guī)規(guī)定才能強(qiáng)迫別人訂立合同而中國人民銀行?個人住房貸款理?是部門規(guī)章其效力級別要低于法律、行政法規(guī)因此無權(quán)要求借款人強(qiáng)迫購置按揭貸款財產(chǎn)主險。同時?個人住房貸款理?第25條在施行中受到廣泛非議如受益人問題由借款人繳納保費(fèi)的受益人卻必須是銀行否那么不予貸款；指定人問題銀行指定借款人沒有選擇權(quán)；等等。[viii]鑒于此情況2005年10月26日中國工商銀行率先發(fā)布稱在工商銀行房屋按揭貸款將不再強(qiáng)迫借款人提供。從2006年起各銀行不再強(qiáng)行要求借款人購置按揭貸款財產(chǎn)主險不少借款人因節(jié)約支出而主動放棄投保由此還出現(xiàn)大量退保。此次汶川中毀損、滅失的房屋的大多數(shù)借款人即使投保了按揭貸款財產(chǎn)主險也仍然得不到賠償其主要原因在于目前按揭貸款財產(chǎn)主險的承保范圍一般不包括居民只能通過附加險種來投。由于附加險承保風(fēng)險太大從自身利益出發(fā)一般不主動向客戶推薦附加險投保該附加險的人也很少這項業(yè)務(wù)根本閑置因此這次汶川中毀損、滅失房屋的借款人假設(shè)投保按揭貸款財產(chǎn)所起的作用是微乎其微的。為了汲取此次災(zāi)害引發(fā)的毀損、滅失房屋的按揭貸款問題的教訓(xùn)首先我們要在協(xié)調(diào)借款人、貸款銀行和利益的根底上認(rèn)真解決?個人住房貸款理?第25條在施行中受到的非議使得大多數(shù)借款人可以投保按揭貸款財產(chǎn)主險。對于按揭貸款財產(chǎn)中的附加險〔即承保及其次生災(zāi)害所造成的一切損失〕的設(shè)定我們應(yīng)參照國外的經(jīng)歷將低保額的政策與高保額的商業(yè)相結(jié)合即補(bǔ)貼的巨災(zāi)只承當(dāng)?shù)捅ｎ~的責(zé)任有更高巨災(zāi)需求的那么可以自愿通過商業(yè)來獲得滿足；同時可以將其中政策的低保額作為附加險強(qiáng)迫的金額限度這個限額應(yīng)當(dāng)在對全國各地區(qū)巨災(zāi)風(fēng)險存在狀況和經(jīng)濟(jì)開展情況調(diào)研分析的根底上來確定。其次在上述措施的根底上我國應(yīng)該盡快制定按揭貸款的法律或行政法規(guī)規(guī)定按揭貸款財產(chǎn)主險和附加險為強(qiáng)迫建立比擬完善的按揭貸款財產(chǎn)主險和附加險制度這樣就可以與?法?的有關(guān)規(guī)定相協(xié)調(diào)同時也能為自然災(zāi)害中毀損、滅失房屋的按揭貸款問題提供了有力的法律保障。2、建立我國的巨災(zāi)制度并施行巨災(zāi)風(fēng)險化根據(jù)承保范圍的不同巨災(zāi)制度可以分為單項巨災(zāi)制度和綜合巨災(zāi)制度兩類。單項巨災(zāi)制度僅承保一種巨災(zāi)風(fēng)險往往是一國或地區(qū)發(fā)生極其頻繁的災(zāi)害；而綜合巨災(zāi)制度那么針對多種巨災(zāi)風(fēng)險開展業(yè)務(wù)。二者的關(guān)系從國際來看一般是一開場只承保一種巨災(zāi)風(fēng)險隨著巨災(zāi)事業(yè)的開展和新的需要的出現(xiàn)不斷增加承保的風(fēng)險范圍即總的是由單項巨災(zāi)制度向綜合巨災(zāi)制度開展。對于我國而言可以按揭貸款財產(chǎn)中的附加險為打破口來建立按揭貸款房屋的巨災(zāi)制度。在按揭貸款的法律或行政法規(guī)中規(guī)定附加險中政策的低保額局部為強(qiáng)迫就建立了附加險這一巨災(zāi)險種從而建立按揭貸款房屋的制度這一單項巨災(zāi)制度。在國際上對于絕大多數(shù)而言巨災(zāi)的性質(zhì)是附加險。我國按揭貸款房屋的巨災(zāi)制度應(yīng)該與總的是在制度這一單項巨災(zāi)制度的根底上將其他巨災(zāi)風(fēng)險〔如雪災(zāi)、暴雨、洪水、臺風(fēng)等〕的性質(zhì)從主險轉(zhuǎn)化為附加險將這些巨災(zāi)風(fēng)險納入巨災(zāi)制度的承保范圍建立針對包括在內(nèi)的多種巨災(zāi)風(fēng)險的綜合巨災(zāi)制度。巨災(zāi)風(fēng)險化是建立在巨災(zāi)制度的根底上的是巨災(zāi)制度的延伸與擴(kuò)展。我國在建立了巨災(zāi)制度以后就可以考慮進(jìn)展巨災(zāi)風(fēng)險化的試點(diǎn)。在施行巨災(zāi)風(fēng)險化的過程中應(yīng)首選對我國經(jīng)濟(jì)造成危害較大的、洪水和臺風(fēng)作為被化的根底對象因為這幾種風(fēng)險的特征和規(guī)律比擬好掌握或更多地被認(rèn)識同時它們也是目前國際巨災(zāi)風(fēng)險化最多被化的對象。巨災(zāi)風(fēng)險化的選擇應(yīng)參照國際上的通行做法采取開展比擬快、設(shè)計比擬成熟、應(yīng)用比擬廣泛的巨災(zāi)債券的形式。當(dāng)然將在我國建立的巨災(zāi)制度及在此根底上施行的巨災(zāi)風(fēng)險化形式一定要從我國的實際情況出發(fā)以適應(yīng)國內(nèi)的現(xiàn)實需要。

[i]參見楊立新：?引發(fā)的民事法律后果分析??檢察?2008年5月27日。[ii]此類觀點(diǎn)可參見周亞瓊：?造成不能歸還債務(wù)或可一筆勾銷?和訊網(wǎng)2008年5月23日；楊斌、喻春來：?受災(zāi)無力還個貸銀行一筆勾銷??每日經(jīng)濟(jì)?2008年5月26日；董穎：?銀行打響呆賬核銷攻堅戰(zhàn)〔業(yè)界聚焦〕??報?2008年5月30日。[iii]這5種情形是：1、住房抵押貸款借款人亡或者嚴(yán)重傷殘且按揭購置的住房已不具備居住條件的金融機(jī)構(gòu)可予以債務(wù)豁免。2、對于住房抵押貸款借款人亡按揭購置的住房具備居住條件但繼承人為孤老或孤小的金融機(jī)構(gòu)可予以債務(wù)豁免。其他繼承人可選擇放棄房屋繼承權(quán)和債務(wù)或繼承房屋同時承接債務(wù)。其他繼承人承繼的房屋存在損毀的由級以上人民有關(guān)部門認(rèn)定損毀程度后金融機(jī)構(gòu)按比例豁免貸款本金。對無繼承人的按揭住房金融機(jī)構(gòu)可行使抵押權(quán)。3、對于住房抵押貸款借款人嚴(yán)重傷殘按揭購置