房地產估價案例與分析科目解讀

Word第第頁房地產估價案例與分析科目解讀1)考試答題方式——手寫

與前三科不同，本科考試沒有涂卡的答題卡，全部的題都寫在一張紙質的卷子上。所以，復習期間要勤動筆，多練字，保證字跡工工整整、卷面干潔凈凈，信任肯定會給閱卷老師一個良好的印象分。答案先不要焦急寫到卷子上，以免再涂改影響卷面干凈。

2)考試形式——開卷

前三科考試都是閉卷考試形式，以單項選擇、多項選擇、改錯客觀題為主，答案在那，需要挑出答案，考生需要理解、辨析、記住。而第四科開卷考試，答案不知在哪?可以翻書、翻資料，題型也不同，需要手寫、組織語言，題型為問答題、指錯題、改錯題，都與前幾科有明顯的不同;即使是單項選擇題也和實際評估案例相結合，綜合性強，不是教材上現成的一個學問點，需要多個學問點綜合考慮。

開卷考試，考試通知要求“同學可攜帶紙質材料，僅限自用，不得與其他考生交換使用?！备鞯乜梢詳y帶的資料要求不一樣，有的地方只允許帶教材，有的地方允許帶正規(guī)出版社出版的教材和教輔材料，但不允許帶自己總結的筆記和打印的資料，有的城市可以帶任何資料。

大家考試肯定要帶上前四門課程的教材，在教材空白處也要把自己總結好的資料寫上，考試能快速查找。

雖然開卷考試，考生的考試感覺就是帶的資料使不上勁，時間不夠用，與閉卷考試不同，開卷考試必定增加難度。在這一點上，還是閉卷考試簡單答一些。但反過來，假如大家通過對這門課的仔細學習，高度重視，做好充分預備(細致的資料整理)，把握答題的規(guī)律，做的歷年題多了，把握本門課的基本規(guī)律，短時間內，這科復習后是最有效果的。

3)考試內容——綜合性強

本科綜合了《房地產基本制度與政策》、《房地產估價相關學問》、《房地產開發(fā)經營與管理》，尤其是《房地產估價理論與方法》三門教材的有關內容，范圍廣泛且不確定，假如考生想通過《房地產估價案例與分析》課程，就要熟識《房地產的基本制度和政策》方面的各個學問點，問答題在很大程度上講，就是在考大家對相關法律法規(guī)文件的正確合理應用。

這就要求廣闊考生一是要熟知和估價相關的法律、法規(guī)、規(guī)章、文件、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定，從集體土地征收、建設用地使用權出讓與劃撥、國有土地上房屋征收、房地產轉讓、房屋租賃、房地產抵押管理到房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅都要嫻熟合理應用?！斗康禺a估價相關學問》要熟識房地產拍賣、保險、物權與債權、建筑安裝工程費用的構成的`內容。

同時還要聯系到《房地產開發(fā)經營與管理》當中的房地產開發(fā)全過程，現金流量與資金時間價值、經濟評價指標及其計算方法、風險分析、投資估算。

其中聯系最緊密的應當還得說是第三科《房地產估價理論與方法》，收益法、本錢法、假設開發(fā)法、比較法四大估價方法結合詳細案例，在這一科中得到了詳細深化和敏捷應用，第三科《房地產估價理論與方法》學得透、精確、到位，并且牢牢把握房地產估價行業(yè)標準《房地產估價規(guī)范》，結合每個案例的獨特之處，第四科會迎刃而解。

4)考試難度—四門中相對較難

許多考生當年其次科《房地產開發(fā)經營與管理》、第三科《房地產估價理論與方法》都考了80多分，卻倒在了第一科《房地產基本政策與制度》或第四科

《房地產估價案例與分析》，第四科開卷考試卻沒通過。當然，經過近二十多年的考試，我們擁有了肯定數量能滿意現估價業(yè)務的注冊房地產估價師，依據行業(yè)進展，每年我們都有一個通過率的掌握，而房地產估價師考試主要難點在第一科和第四科。

由上面歷年的考情分析來看，近年第四科通過人數是最低的。最低的是04年138人、2023年618人，2023年502人，統計它的一次性通過率也許是3%.當然2023年難度降低，2023年考試相對簡潔，2023年，難度增加，通過人數降為除2023年以外的最少人數，僅通過了502人，平均到34個省、自治區(qū)、直轄市，每個省10多人通過，平均到332個地級行政區(qū)劃單位，則每個地區(qū)不到2個。2023年、2023年連續(xù)兩年通過率較高。

通過以上我們可以發(fā)覺，凡是幾年成果滾動有效的執(zhí)業(yè)考試，在業(yè)內有條不成文的規(guī)定，就是每年四科考試交替“放水”，四科就卷面而言，不會全都難，都限制通過率、也不會都簡潔，究竟是有通過率的，所以四科的卷面難度存在不確定性，有一兩科相對難來卡住通過率，另一兩科就相對簡潔。同一科今年難，明年就可能簡潔。明年應當在第一科或第四科上較勁，所以大家有時考《房地產估價案例與分析》也會看運氣兒，遇到難題就背點，但堅持一兩次就碰上了簡潔一些的，通過的機會就大啦。

5)考試試題答案敏捷-非標準化

《房地產估價案例與分析》考試試題敏捷，沒有精確統一標準答案，屬于開放性答案，問答題每年得分率都很慘，此題的得分率遠低于其它題型，考生普遍反映問答題難度大，不知如何下手做。問答題是對考生分析問題、解決問題力量的考驗。作為閉卷考試經過反復學習并不難，由于它有精確、統一的標準答案和精準的考點預報，而房地產估價案例與分析除單項選擇題外，其他題型都沒有統一、標準的答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是由于找不到才難。需要大家平常多積累、總結，才能在考試時借助以前的資料快速答上。

6)考試深度——與實踐緊密結合

考試中涉及的全部題型幾乎都要和某一詳細的實例結合，需要考生積攢肯定的估價實踐閱歷和分析問題、解決問題、找出答案的力量，許多考生