2023上海冷庫白皮書-CBRE

智慧投資2023年6月上海是全國最大的冷庫市場。截至2022年底，上海高2022年上海高標冷庫的平均租金為4.16元/平方米/天，冷庫需求因區(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)集聚呈現(xiàn)較明顯的標冷庫存量達到131萬平方米，是全國首個邁入百萬級整體出租率達到92.1%,均處于全國領(lǐng)先水平。起自區(qū)域性差異，并對客群定位、產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)生重大影響。本體量的城市。上海的人均可支配收入、社會消費品零售2020年的本輪供應(yīng)高峰預(yù)計將于2023年結(jié)束，冷庫租報告通過對上海高標冷庫的資源分布和重點子市場的供需和進出口等宏觀指標均位列全國第一，并推動其源于進口食品、餐飲消費、商超零售的冷庫需求持續(xù)增長。金增長動能有望在2024年以后顯著提升。分析，對投資者在臨港、松江和青浦等熱門區(qū)域以及寶山、嘉定等潛力子市場的冷庫投資策略提出針對性的建議。02摘要04上海高標冷庫供給及需求15上海高標冷庫重點子市場19上海高標冷庫投資建議23附錄：冷庫術(shù)語上海高標冷庫存量突破百萬規(guī)模根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年12月31日上海高標冷庫總存量為131萬平方米1,五年之間翻了四倍，成為全國首個高標冷庫總存量邁入百萬級體量的城市。2020年以來在新冠疫情推動下上海冷庫供需躍升。而由于A類專業(yè)冷庫不足以及時滿足來自生鮮、預(yù)制菜、醫(yī)藥等租戶快速增長的需求，部分運營商加大了干倉改造冷庫(B類冷庫)的力度。上海高標冷庫最主要的供應(yīng)類型為城配倉和港口倉，這與上海的城市能級、消費水平以及外貿(mào)進出口特征相匹配。同時，按照國際標準建造的A類專業(yè)冷庫占比67%,由常溫倉或工業(yè)廠房進行改造而成的B類冷庫占比為33%。圖表2:上海高標冷庫功能定位(2022年)A類專業(yè)冷庫B類干改冷高標冷庫總存量平均面價租金[2]嘉定上洞青嚴閔行閔行長國冷庫資源分布與所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及政府政策導(dǎo)向密切相關(guān)，上海南面有豐富的冷庫資源，臨港、松江及奉賢存量均超過20萬平方米。圖表3:上海高標冷庫重點子市場及存量(2022年)重點子市場總存量(萬平方米)1臨港234浦東56閔行7嘉定8寶山注：[2]冷庫面價租金，按照租賃面積計費，包含電費、物業(yè)費及增值稅，不含免租期。⑥2023CBRE,INC.新增供應(yīng)主要來自企業(yè)自建未來兩年內(nèi)，上海將新增高標冷庫供應(yīng)超過60萬平方米，大部分為A類冷庫。新交付項目主要分布在臨港、松江、青浦、金山和嘉定五個子市場，以終端用戶自建或自用為主，總面積高達43萬平方米，占比接近70%;第三方出租型冷庫的新增供應(yīng)僅為21萬平方米?！?023202420232024金山區(qū)20232024金山區(qū)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年6月⑥2023CBRE,INC.冷庫租金：業(yè)主租金與終端客戶租金1414343向終端客戶收取的租金業(yè)主租金冷庫業(yè)主向冷庫運營方收取的租金終端客戶租金與業(yè)主租金之間的價差反映了運營商服務(wù)的溢價，包括終端客戶資源的把控和運營服務(wù)的粘性。圖表5:高標冷庫租賃鏈條圖解終端客戶租金2022年上海高標冷庫業(yè)主租金為3.5元/平方米/天，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶租金達到4.16元/平方米/天。2017年生鮮電商興起、2020年進口冷鏈食品集中監(jiān)管消殺，帶動上海高標冷庫租金全面上揚。2022年以來隨著生鮮電商退潮、進口冷鏈食品消殺政策下線以及未來新增供應(yīng)項目入市等因素，上海高標冷庫租金增速放緩。世邦魏理仕預(yù)計在此輪新增供應(yīng)去化完成后，上海高標冷庫租金將于2024年后重拾增長。上海終端客戶租金和業(yè)主租金之間價差在0.6-0.8元/平方米/天，在業(yè)主租金基礎(chǔ)上增加了20%。這個價差在2020年明顯走闊，體現(xiàn)了當租賃需求快速擴張時冷庫運營服務(wù)商擁有更強的定價能力。目前上海主要的高標冷庫業(yè)主包括易商、東久新宜、美庫和海博等，主要的高標冷庫運營商包括新夏暉、順豐冷運等，主要的綜合冷鏈服務(wù)商包括萬緯冷鏈、中外運冷鏈等。·進出口總額上海高標冷庫需求構(gòu)成進口食品快消品乳制品25%-30%20%-25%8%-10%上海進口食品75%的進口食品需要高標冷庫8.5%上海2021年數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，上海統(tǒng)計局，Wind,世邦魏理仕，2023年6月上海精致餐飲全國領(lǐng)先中國美國餐飲連鎖率10-15%58%蔬菜冷鏈滲透率冷凍食品冷鏈滲透率118輛143立方米749輛1,818輛227立方米隨著線上零售和即時配送的不斷發(fā)展和滲透，傳統(tǒng)商超的經(jīng)營模式面臨轉(zhuǎn)型。近年來，線下商超紛紛將具備需求剛性和時效要求高的生鮮品類作為打造新型門店的突破口，加大生鮮經(jīng)營面積。作為國內(nèi)最大的消費城市，上海是新型商超轉(zhuǎn)型布局的必爭之地。從世邦魏理仕選取的四家國內(nèi)主要商超連鎖的門店分布來看，上海以共計148家門店在全國城市中排名第二；其中作為020生鮮超市典型代表的盒馬門店數(shù)量達到73家，大幅領(lǐng)先于其他城市。租戶類型面積(平方米)松江臨港金山松江2020年馬士基臨港園區(qū)馬士基臨港園區(qū)平均租金面價出租率未來兩年新增供應(yīng)87%港口倉；13%城配倉。圖表13:臨港高標冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)50天環(huán)上海臨港現(xiàn)代冷鏈物流全球中心九曳華東冷鏈樞紐智冷上海冷鏈中心A類專業(yè)冷庫出租率未來兩年新增供應(yīng)出租率未來兩年新增供應(yīng)84%城配倉；16%區(qū)域分撥。松江冷庫市場起步較晚，2020年之前市場上可選擇的冷庫資源2022年冷庫租金較上一年度穩(wěn)中有升，距離市區(qū)圖表14:松江高標冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)9876543210美庫上海松江冷鏈物流園新宜寧華松江智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園順豐松江產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年6月⑥2023CBRE,INC.未來兩年新增供應(yīng)未來兩年新增供應(yīng)12.2萬砰米53%交易倉；47%城配倉2022年冷庫租金較上一年度穩(wěn)中有升，存量圖表15:青浦高標冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)86420海博西虹橋物流園二期美庫上海青浦食品冷鏈產(chǎn)業(yè)園易商青浦雨潤物2023投資建議智慧投資上海冷庫白皮書智慧投資上海高標冷庫投建案例——萬緯物流自建，2021年建成上海松江新橋冷鏈園區(qū)上海松江新浜冷鏈園區(qū)自建，2021年建成上海松江新浜冷鏈園區(qū)收購改造，2018年一寶山區(qū)◎情浦區(qū)松江區(qū)奉區(qū)自建，2022年建成上海奉賢臨港園區(qū)自建，2022年建成成熟項目收購，2018年自動化水果催熟庫智題園區(qū)運查平合《體驗中心萬緯上海臨港園區(qū)緊鄰港口，定位為服務(wù)于上海及華東地區(qū)進出口水果的鮮果運營中心，提供集預(yù)冷、倉儲、越庫、質(zhì)檢、庫存管理、催熟、包裝于一體的水·園區(qū)設(shè)有10間獨立催熟庫，每周催熟7.5萬標準箱水果；·搭載乙烯發(fā)生器、變頻冷風(fēng)機及超聲波加濕器，通過PLC+觸摸屏主動控制催熟庫內(nèi)溫度、濕度、乙烯濃度、二氧化碳濃度等參數(shù)，可實現(xiàn)精準控制催熟進程。·配備亞洲首條奇異果自動分揀包裝產(chǎn)線，自動化地進行裝盒、貼標和打托；通過光學(xué)照相識別系統(tǒng)，自動進行原料果篩選、剔除瑕疵果，并自動進行無害化處理；·配備自動化貨架，庫內(nèi)每小時可上下架180托水果，相較于普通貨架效率提升30%。·獲得USGBC(美國綠色建筑委員會)LEED鉑金級正式認證；·所有倉庫屋頂架設(shè)了分布式光伏系統(tǒng)。但2024年后在有限的供應(yīng)下將重拾2%-4%的增長。