土地登記辦法解讀

土地登記

辦法

第一部分土地登記辦法第二部分

土地登記的轉(zhuǎn)變

第三部分土地登記問(wèn)題探討內(nèi)容提要起草過(guò)程2007年9月4日2007年7月2007年11月28日起草小組對(duì)辦法進(jìn)行完善，形成辦法征求意見(jiàn)稿

征求多方意見(jiàn)

起草小組完成初稿制定《起草工作方案》，成立起草小組國(guó)土資源部第五次部務(wù)會(huì)審議通過(guò)，于2008年2月1日正式施行

整理、討論并采納部分意見(jiàn)，形成《辦法》送審稿

2007年4月20日2007年6月初2007年12月30日

第一部分土地登記辦法一、土地登記的概念二、土地登記的原則三、土地登記的效力四、土地登記的類(lèi)型五、土地登記的程序一、土地登記的概念規(guī)則：國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。辦法：將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。一、土地登記的概念（一）由誰(shuí)進(jìn)行登記（二）登記什么（三）為什么登記一、土地登記的概念（一）由誰(shuí)進(jìn)行登記

二、土地登記的概念登記什么1、人的信息:土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址二、土地登記的概念2、地的信息自然狀況：坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；權(quán)利狀況：權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況。土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利土地權(quán)利體系國(guó)家土地所有權(quán)農(nóng)民集體土地所有權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)承租權(quán)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)土地所有權(quán)土地用益物權(quán)土地?fù)?dān)保物權(quán)土地物權(quán)體系國(guó)家土地所有權(quán)農(nóng)民集體土地所有權(quán)土地抵押權(quán)一般土地抵押權(quán)最高額土地抵押權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)二、土地登記的概念3、地上附著物等其他信息二、土地登記的概念（三）為什么登記1、行政管理二、土地登記的概念（三）為什么登記2、確權(quán)公示深溝作地界畫(huà)圈的牛糞與《天下無(wú)賊》傻根：俺家住在大山里，在俺村，有人在山道上看灘牛糞，么帶糞筐，就撿了個(gè)石頭片兒，圍著牛糞畫(huà)了個(gè)圈兒，過(guò)幾天想去撿，那牛糞還在。二、土地登記的概念（三）為什么登記3、稅收等其他原因二、土地登記的原則（一）依法登記的原則（二）屬地登記的原則（三）依申請(qǐng)登記的原則（四）土地權(quán)利保護(hù)的原則二、土地登記的原則（一）依法登記的原則二、土地登記的原則（二）屬地登記的原則土地管理法：第十一條其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。土地管理法實(shí)施條例：其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的登記發(fā)證，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門(mén)制定。（二）屬地登記原則物權(quán)法：第十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。土地登記辦法：第三條土地登記實(shí)行屬地登記原則。房屋登記辦法：本辦法所稱房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。二、土地登記的原則（三）依申請(qǐng)登記的原則土地登記辦法：第六條土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。臺(tái)灣:除了《臺(tái)灣土地登記規(guī)則》第29條規(guī)定的徑為登記和第30條規(guī)定的囑托登記外，其他登記都得需要當(dāng)事人提起才能進(jìn)行。日本:《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第25條：“登記,除法律另有規(guī)定情形外,除非有當(dāng)事人的申請(qǐng)或官?gòu)d、公署的囑托,不得進(jìn)行”。二、土地登記的原則（四）土地權(quán)利保護(hù)的原則第七十條：依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。三、登記的效力《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”《辦法》第七十條：依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。三、登記的效力登記生效主義登記對(duì)抗主義以登記生效主義為原則，以對(duì)抗主義為例外例外：國(guó)家土地所有權(quán)物權(quán)法28-30條，但處分時(shí)應(yīng)登記地役權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等三、登記效力證書(shū)與登記簿之間的效力《物權(quán)法》第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！掇k法》第十六條：土地權(quán)利證書(shū)是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。土地權(quán)利證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。三、登記效力物權(quán)效力與債權(quán)效力《物權(quán)法》第十五條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。（正確）《擔(dān)保法》第四十一條當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。（錯(cuò)誤）三、登記效力登記生效時(shí)間《物權(quán)法》第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。四、土地登記的類(lèi)型土地登記初始登記注銷(xiāo)登記土地總登記查封登記更正登記異議登記變更登記預(yù)告登記土地登記類(lèi)型更正登記異議登記預(yù)告登記查封登記總登記初始登記注銷(xiāo)登記其他登記變更登記(一)土地總登記《規(guī)則》：初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記?！掇k法》：在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。(一)土地總登記適用情況一是未進(jìn)行過(guò)土地總登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國(guó)家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過(guò)的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。保留原因

(二)初始登記《規(guī)則》：初始土地登記等同于總登記?！掇k法》：土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。權(quán)利的第一次登記而不是土地的第一次登記設(shè)定抵押權(quán)屬于初始登記(三)變更登記《規(guī)則》：是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷(xiāo)土地登記等?！掇k法》：因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

(三)變更登記

1、面積變更

2、股權(quán)變更是否需要變更登記？(四)注銷(xiāo)登記因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。直接注銷(xiāo)的情形：依法被全部征收的集體土地、依法收回的國(guó)有土地、因生效法律文書(shū)致使原土地權(quán)利消滅,當(dāng)事人未辦理注銷(xiāo)登記的。其他的不得隨意注銷(xiāo)(四)注銷(xiāo)登記

一般程序限期辦理注銷(xiāo)公告公告收回證書(shū)(四)注銷(xiāo)登記抵押權(quán)注銷(xiāo)登記:《辦法》第55條規(guī)定：“土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不得直接注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記。”條件:

抵押權(quán)注銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)雙方申請(qǐng)抵押權(quán)消滅(主債權(quán)消滅、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人放棄）(五)更正登記

《規(guī)則》第71條規(guī)定：“土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)登或者漏登的，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記?！薄蛾P(guān)于更正土地登記有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》：“依照《土地登記規(guī)則》第七十一條的規(guī)定，進(jìn)行更正登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照變更土地登記的要求，進(jìn)行地籍調(diào)查和土地權(quán)屬審核，報(bào)土地登記機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，更改或更換土地登記卡和歸戶卡，并將更正結(jié)果予以公告，同時(shí)書(shū)面通知土地證書(shū)持有人在規(guī)定期限內(nèi)到土地行政主管部門(mén)辦理更改、更換或注銷(xiāo)原土地證書(shū)手續(xù)。土地證書(shū)持有人逾期不辦理更改、更換或注銷(xiāo)原土地證書(shū)手續(xù)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)公告原土地證書(shū)作廢。登記費(fèi)用由造成錯(cuò)誤的責(zé)任人承擔(dān)”(五)更正登記《物權(quán)法》第十九條第一款：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

(五)更正登記《辦法》第五十八條國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書(shū)面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷(xiāo)原土地權(quán)利證書(shū)的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書(shū)廢止。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對(duì)更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。第五十九條土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書(shū)和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書(shū)面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。(五)更正登記1、要確有錯(cuò)誤2、權(quán)利人、利害關(guān)系人、登記機(jī)關(guān)3、要收回或通知當(dāng)事人更換證書(shū)，否則公告作廢4、涉及權(quán)利歸屬須公告(五)更正登記

更正登記與異議登記的區(qū)別：

1、都有可能存在錯(cuò)誤，都有可能改變登記結(jié)果，但更正登記錯(cuò)誤的確定性比異議登記要大

2、異議登記是更正登記的前置輔助手段

3、更正登記是由登記機(jī)構(gòu)直接改變登記結(jié)果，屬于本登記，也就是終局登記。而異議登記，登記機(jī)構(gòu)不能直接改變登記結(jié)果，需要等法院的判決結(jié)果生效后依據(jù)其進(jìn)行更正，其實(shí)質(zhì)是一種暫時(shí)的保全登記，屬于預(yù)備登記。(六)異議登記定義：一般是指登記機(jī)關(guān)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)土地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。目的：暫時(shí)限制土地登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，為事實(shí)上的真正權(quán)利人提供臨時(shí)性保護(hù)。創(chuàng)設(shè)異議登記制度的原因：本來(lái)為張三的土地登記給了李四，張三申請(qǐng)更正登記或者提起訴訟的過(guò)程中，很有可能出現(xiàn)李四將土地轉(zhuǎn)讓并過(guò)戶給王五的情況，張三的利益將難以得到保護(hù)。(六)異議登記

《物權(quán)法》第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

(六)異議登記《辦法》第六十條土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。對(duì)符合異議登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書(shū)面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。(六)異議登記《辦法》第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請(qǐng)人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請(qǐng)注銷(xiāo)異議登記：（一）異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒(méi)有起訴的；（二）人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理的；（三）人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求不予支持的。異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不予受理。(六)異議登記1、目的：臨時(shí)保護(hù)2、申請(qǐng)人應(yīng)該有利害關(guān)系3、應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理：1天4、辦后要通知登記權(quán)利人5、15日起訴失效，如何操作？6、異議登記證明？7、不得隨意變更、抵押8、同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)不予以受理9、是否以申請(qǐng)更正登記為前提?(七)預(yù)告登記定義：一般是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。(七)預(yù)告登記《物權(quán)法》第二十條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。(七)預(yù)告登記天津爆出一房多賣(mài)荒唐案123套房賣(mài)給281戶業(yè)主

最近，一起涉及近百套房屋重復(fù)銷(xiāo)售，有的甚至一房四賣(mài)、五賣(mài)的欺詐售樓案在天津浮出水面。天津焱達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是此案的始作俑者。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目購(gòu)房的大多數(shù)是中低收入者，有些還是下崗職工，他們受騙后有的人一直在外租房居住，承受著巨大的經(jīng)濟(jì)、精神壓力。目前，這些購(gòu)房者還沒(méi)有得到應(yīng)有的賠款。這起載負(fù)著受騙者血汗和淚水的房屋多賣(mài)案看似荒唐，卻暴露出企業(yè)的誠(chéng)信、職能部門(mén)的管理、政務(wù)信息的公開(kāi)等方面存在的種種問(wèn)題?！▉?lái)源：2004年6月21日經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）(七)預(yù)告登記一套房賣(mài)９次株洲“一房多賣(mài)”主角獲刑15年

一套房子被賣(mài)了9次，湖南省最大的“一房多賣(mài)案”主角彭?xiàng)羁毡恢曛奘兄屑?jí)人民法院一審以合同詐騙罪判處有期徒刑15年，并處罰金20萬(wàn)元。現(xiàn)年50歲的彭?xiàng)羁?005年7月未通過(guò)正當(dāng)?shù)恼型稑?biāo)程序，承接了該市電力電子設(shè)備廠住宅樓建設(shè)項(xiàng)目———“湘中茗苑”。因該項(xiàng)目的手續(xù)不完備，未辦理商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房戶拒付二期房款。加上彭?xiàng)羁Y金周轉(zhuǎn)不靈，“湘中茗苑”不得不停工。后在購(gòu)房戶強(qiáng)烈要求下，項(xiàng)目才復(fù)工。擺脫債務(wù)危機(jī)，彭?xiàng)羁龥Q定采取一房多賣(mài)，以房屋作抵押和辦理虛假他項(xiàng)權(quán)證的方式騙取他人錢(qián)財(cái)。案發(fā)前，彭?xiàng)羁龑ⅰ跋嬷熊贰表?xiàng)目一期工程中的11套房子，多次重復(fù)出賣(mài)或抵押，騙取他人錢(qián)財(cái)279.3717萬(wàn)元。其中，一套房子被他9次賣(mài)給不同的購(gòu)房者。2007年3月8日是合同約定的交房期限，擔(dān)心事情敗露且無(wú)錢(qián)償還，彭?xiàng)羁龜y家人潛逃。兩個(gè)月后，株洲警方將其從廣西欽州抓獲歸案。法院查明，彭?xiàng)羁凇跋嬷熊贰奔捌渌慨a(chǎn)項(xiàng)目中，共騙得他人錢(qián)財(cái)約363萬(wàn)元。案發(fā)后，僅追繳5萬(wàn)余元。（記者趙文明來(lái)源：2008年09月03日法制日?qǐng)?bào)）(七)預(yù)告登記辦法第六十二條當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。對(duì)符合預(yù)告登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)預(yù)告登記證明。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。(七)預(yù)告登記1、目的防止一物多賣(mài)2、申請(qǐng)要有約定3、應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理：10個(gè)工作日(房)4、債權(quán)消滅或者自能夠之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效5、不得隨意辦理變更(八)查封登記《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)實(shí)體審查。但實(shí)踐中存在錯(cuò)誤查封的情況(八)查封登記

在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。五、登記程序《規(guī)則》的規(guī)定申請(qǐng)地籍調(diào)查

權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)或更換證書(shū)

五、登記程序《辦法》新規(guī)定申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)或更換證書(shū)

五、登記程序程序的變化依據(jù)第十一條當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。六、土地登記的程序程序變化的原因和目的為實(shí)現(xiàn)變化而開(kāi)展的工作1、土地登記代理人制度：2002年關(guān)于印發(fā)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》的通知2、自我舉證試點(diǎn)：土地登記申請(qǐng)時(shí)由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果（2003年廣東、浙江）。五、登記程序申請(qǐng)第六條土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。五、登記程序申請(qǐng)

第七條土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)，但有下列情形之一的,可以單方申請(qǐng)：（一）土地總登記；（二）國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；（三）因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；（四）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；（五）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書(shū)而取得土地權(quán)利的登記；（六）更正登記或者異議登記；（七）名稱、地址或者用途變更登記；（八）土地權(quán)利證書(shū)的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；（九）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。六、登記程序申請(qǐng)（提交資料）《物權(quán)法》第十一條：當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。五、登記程序申請(qǐng)（提交資料）第九條申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：（一）土地登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。前款第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國(guó)土資源行政主管部門(mén)提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。五、登記程序?qū)彶椋ā段餀?quán)法》）第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

五、登記程序?qū)彶椋ā段餀?quán)法》）

第十三條登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。五、登記程序?qū)嵸|(zhì)審查形式審查審查到什么程度？1、身份證件的真?zhèn)?、土地證書(shū)的真?zhèn)?、其他如部門(mén)的批準(zhǔn)文件等五、登記程序（案例1）

A公司因欠B公司5萬(wàn)元，將國(guó)有土地使用證押給B公司，B公司私刻A公司法人印章，在國(guó)土局辦理抵押登記，進(jìn)行貸款。

2003年，A公司將B公司、國(guó)土局及某銀行訴訟到法院，要求判定抵押無(wú)效，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失，一審法院判A公司勝訴。被告不服，上訴至中院，二審法院認(rèn)為，國(guó)土局沒(méi)有認(rèn)真審查抵押人的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、沒(méi)有核實(shí)A公司法人代表的真實(shí)身份、沒(méi)有核對(duì)A公司法人印章的真?zhèn)?，因此駁回上訴，維持原判。五、登記程序（案例2）

甲公司將其出讓土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)給乙公司，乙履行合同義務(wù)后，由于甲的原因，雙方一直沒(méi)辦變更登記。后甲向乙出具了辦理登記的授權(quán)委托書(shū)。乙憑委托書(shū)單獨(dú)向國(guó)土局提起登記申請(qǐng)，并提交了其與甲共同填報(bào)的申請(qǐng)書(shū)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批表以及轉(zhuǎn)讓合同等資料。由于提交申請(qǐng)的材料齊全，符合要件，國(guó)土局依法辦理了變更登記?，F(xiàn)甲僅承認(rèn)其向乙出具了《授權(quán)委托書(shū)》，但認(rèn)為申請(qǐng)書(shū)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批表上的印章都是乙偽造，并以此為由提起行政復(fù)議。

五、登記程序（案例3）

克隆存折轉(zhuǎn)走128萬(wàn)儲(chǔ)戶狀告銀行全額賠付勝訴

潘先生以個(gè)人名義在佛山某銀行開(kāi)設(shè)了一設(shè)有密碼的存折。截至2007年11月19日，賬戶內(nèi)尚有1285303.72元。同日13時(shí)46分，銀行為一名自稱為陳永的客戶開(kāi)辦了個(gè)人賬戶并開(kāi)設(shè)了一張銀行卡。當(dāng)日16時(shí)許，銀行為陳永辦理了轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，將潘先生賬戶內(nèi)128萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬到陳永的賬戶。潘先生向法院起訴。銀行稱，取款人陳永系持本人和潘先生的身份證以及活期存折辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。其出示的存折無(wú)論從材料、樣式、顏色等或是戶名、賬號(hào)、余額等均與潘先生正使用的存折無(wú)異。同時(shí)陳永輸入了正確的密碼。故銀行認(rèn)為已正確履行了支付義務(wù)。

五、登記程序

法院認(rèn)為，原、被告的儲(chǔ)蓄存款合同關(guān)系成立。存折是存取款的憑證，現(xiàn)原告持有存折及本人身份證，且該存折尚有余款為1285303.72元的記載，故潘先生要求銀行按規(guī)定支付存款合法。由于潘先生現(xiàn)持有的存折上沒(méi)有訴爭(zhēng)交易的記錄，故名為陳永的男子使用的存折應(yīng)為虛假存折，也足以說(shuō)明銀行未盡充分的存款安全保障義務(wù)。對(duì)于銀行密碼等問(wèn)題，法院認(rèn)為儲(chǔ)戶的密碼并非只有儲(chǔ)戶個(gè)人掌握，無(wú)法排除該男子所持有的身份證及存折均為偽造并從銀行系統(tǒng)中盜取潘先生存款信息的可能性。宣判后，銀行不服提出上訴。（08年06月12日中財(cái)網(wǎng)）五、登記程序（案例）偽造地下人防工程批準(zhǔn)文件

案例（略）五、登記程序受理審查（《辦法》）第十二條對(duì)當(dāng)事人提出的土地登記申請(qǐng)，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：（一）申請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)作出不予受理的決定，并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)；（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；（四）申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請(qǐng)。五、登記程序受理審查（《辦法》）第十三條國(guó)土資源行政主管部門(mén)受理土地登記申請(qǐng)后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請(qǐng)人詢問(wèn)，也可以對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看。五、登記程序登記第十四條國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)受理的土地登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：（一）根據(jù)對(duì)土地登記申請(qǐng)的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫(xiě)土地登記簿；（二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫(xiě)土地歸戶卡；（三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫(xiě)土地權(quán)利證書(shū)。對(duì)共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫(xiě)土地權(quán)利證書(shū)。國(guó)土資源行政主管部門(mén)在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。五、登記程序發(fā)證第十七條土地權(quán)利證書(shū)包括：（一）國(guó)有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)在國(guó)有土地使用證上載明；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明；土地抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)上載明。土地權(quán)利證書(shū)由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制。第二部分土地登記的轉(zhuǎn)變

一、城市——農(nóng)村二、數(shù)量——質(zhì)量三、發(fā)證——應(yīng)用

一、城市——農(nóng)村中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定土地制度是農(nóng)村的基礎(chǔ)制度。按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理制度。

搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作。一、城市——農(nóng)村中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于２００９年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見(jiàn)強(qiáng)化對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)保護(hù)，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實(shí)到法定行使所有權(quán)的集體組織一、城市——農(nóng)村國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見(jiàn)

加快土地確權(quán)登記，全面建設(shè)與健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地制度要求相適應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)制度。一是明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，依法確定集體土地所有權(quán)主體。集體土地所有權(quán)登記要根據(jù)法律規(guī)定，加快明確農(nóng)民集體土地的主體。以此為前提，推進(jìn)集體土地的登記發(fā)證。一、城市——農(nóng)村二是按照急需優(yōu)先原則，加快推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作。對(duì)需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地，要盡快完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作，并與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)做好登記發(fā)證銜接，確保承包地流轉(zhuǎn)前后的集體所有性質(zhì)不改變、土地用途不改變、農(nóng)民土地承包權(quán)益不受損害。對(duì)需要流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，要重點(diǎn)開(kāi)展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，特別要開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性用地的認(rèn)定和確權(quán)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件。一、城市——農(nóng)村三是依據(jù)土地確權(quán)登記成果，保障農(nóng)村集體土地在征收和流轉(zhuǎn)中的權(quán)益。征收集體所有土地辦理征地手續(xù)時(shí)，必須依據(jù)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記資料和證書(shū)，對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償。沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地確權(quán)登記發(fā)證、所有權(quán)主體不清或使用者不明的集體土地使用權(quán)不允許有償使用和流轉(zhuǎn)，不得進(jìn)入市場(chǎng)交易。一、城市——農(nóng)村《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)【2010】1號(hào)）加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記頒證工作，工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。力爭(zhēng)用3年時(shí)間把農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。二、數(shù)量——質(zhì)量《物權(quán)法》第二十一條當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。二、數(shù)量——質(zhì)量

六年數(shù)字看趨勢(shì)——**法院行政案件司法審查情況調(diào)查：行政訴訟案件多發(fā)于土地、勞動(dòng)和社會(huì)保障、房屋登記、拆遷、規(guī)劃等與民生密切相關(guān)的行政管理領(lǐng)域以及公安、工商、鄉(xiāng)政府等行政管理領(lǐng)域，八類(lèi)多發(fā)案件合計(jì)16069件，占全部案件的72.30%

-人民法院報(bào)2008年8月26日第8版二、數(shù)量——質(zhì)量

訴訟案件多發(fā)的行政管理領(lǐng)域，六年間行政機(jī)關(guān)共敗訴2372件，占全部敗訴案件的76.59%，其中涉及重大民生的土地、房管（包括房屋登記和拆遷）、規(guī)劃、勞動(dòng)和社會(huì)保障等四個(gè)部門(mén)六年間共敗訴1905件，占全部敗訴案件的61.51%。

2007年敗訴率上升的行政機(jī)關(guān)為土地、規(guī)劃勞動(dòng)和社會(huì)保障。敗訴率下降的行政機(jī)關(guān)為公安、拆遷、房屋登記、工商和鄉(xiāng)政府。二、數(shù)量——質(zhì)量2007年**全省法院共受理一審?fù)恋匦姓V訟案件806件（占一審行政訴訟案件總數(shù)的20.66%），較2006年的865件減少了59件，降幅為6.82%。2007年**全省法院共審結(jié)一審?fù)恋匦姓V訟案件776件，判決國(guó)土部門(mén)敗訴的案件175件（占**全省一審行政訴訟敗訴案件總數(shù)的43.32%），敗訴率從2006年的16.30%上升至22.55%，一審敗訴案件的數(shù)量較2006年的140件增加了35件，增幅明顯，達(dá)25%。此外，二審改判國(guó)土部門(mén)敗訴的案件有9件，加上一審敗訴的175件，共計(jì)敗訴184件；國(guó)土部門(mén)在訴訟中主動(dòng)糾錯(cuò)，完善或改變了被訴行政行為后原告撤訴的案件16件，兩項(xiàng)合計(jì)200件。二、數(shù)量——質(zhì)量1、成為被告的越來(lái)越多2、賠償?shù)陌咐荷钲谫r償870萬(wàn)元3、民事賠償還是行政賠償4、如何賠償二、數(shù)量——質(zhì)量《進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》：五不登記1、對(duì)于出讓土地沒(méi)有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記；2、對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地沒(méi)有按招、拍、掛方式出讓的，不得登記；3、對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓底價(jià)的，不得登記；4、對(duì)違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記；5、未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。二、數(shù)量——質(zhì)量《辦法》第十八條有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（四）申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。二、數(shù)量——質(zhì)量《通知》十二不得登記：1、土地權(quán)屬爭(zhēng)議未解決的；2、土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；3、未按合同約定付清全部土地價(jià)款的；4、按土地價(jià)款繳納比例分割申請(qǐng)登記的；5、申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；6、無(wú)合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請(qǐng)要件的；二、數(shù)量——質(zhì)量7、對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地沒(méi)有按招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等方式出讓的；8、協(xié)議出讓地價(jià)低于出讓底價(jià)的；9、違反規(guī)劃改變土地用途的；10、未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；11、異議登記期間未經(jīng)同意，申請(qǐng)辦理抵押登記的；12、查封登記解除前申請(qǐng)辦理抵押登記等。二、數(shù)量——質(zhì)量違反土地管理規(guī)定行為處分辦法第七條行政機(jī)關(guān)及其公務(wù)員有下列行為之一的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，給予警告或者記過(guò)處分；情節(jié)較重的，給予記大過(guò)或者降級(jí)處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予撤職處分：（一）違反法定條件，進(jìn)行土地登記、頒發(fā)或者更換土地證書(shū)的；（二）明知建設(shè)項(xiàng)目用地涉嫌違反土地管理規(guī)定，尚未依法處理，仍為其辦理用地審批、頒發(fā)土地證書(shū)的；二、數(shù)量——質(zhì)量……（四）對(duì)符合規(guī)定的建設(shè)用地申請(qǐng)或者土地登記申請(qǐng)，無(wú)正當(dāng)理由不予受理或者超過(guò)規(guī)定期限未予辦理的；……問(wèn)題：1、未交滯納金能否登記？2、未交出讓金而發(fā)放的土地證是否有效？用其貸款且辦理抵押登記，抵押登記是否有效？三、發(fā)證——應(yīng)用關(guān)于登記資料的查詢1、《物權(quán)法》第十八條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。2、《辦法》第七十二條國(guó)家實(shí)行土地登記資料公開(kāi)查詢制度。土地權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢土地登記資料，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供。土地登記資料的公開(kāi)查詢，依照《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。三、發(fā)證——應(yīng)用

《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》

哪些人能查詢可查詢哪些內(nèi)容以地查人與以人查地

三、發(fā)證——應(yīng)用國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于地籍檔案資料信息咨詢服務(wù)收費(fèi)性質(zhì)問(wèn)題的復(fù)函各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)所屬的負(fù)責(zé)地籍檔案資料管理和服務(wù)工作的事業(yè)單位,按照自愿原則接受相關(guān)單位和個(gè)人的委托,提供信息咨詢等服務(wù),其收費(fèi)依據(jù)財(cái)政部、原國(guó)家計(jì)委《關(guān)于事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體有關(guān)收費(fèi)問(wèn)題的通知》(財(cái)規(guī)〔2008〕47號(hào))的規(guī)定,應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)由政府價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行管理。有關(guān)事業(yè)單位實(shí)施上述收費(fèi),應(yīng)按原因家計(jì)委等六部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)〈收費(fèi)許可證管理辦法〉的通知》(計(jì)價(jià)格〔1998〕2984號(hào))規(guī)定，到指定的價(jià)格主管部門(mén)辦理收費(fèi)許可證申領(lǐng)或變更手續(xù)，并憑收費(fèi)許可證領(lǐng)購(gòu)和使用稅務(wù)發(fā)票，依法納稅。二00三年十月三十日三、發(fā)證——應(yīng)用加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)第七十一條縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。三定方案地籍司新增加職能：承擔(dān)各類(lèi)土地登記資料的收集、整理、共享和匯交管理，提供社會(huì)查詢服務(wù)三、發(fā)證——應(yīng)用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)2010年5月26日關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知五、各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)作為落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的一項(xiàng)重要工作抓緊抓好。數(shù)據(jù)不完備的城市，要進(jìn)一步完善系統(tǒng)；尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設(shè)。2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。要加強(qiáng)住房信息查詢管理工作。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》（建住房〔2006〕244號(hào)）及《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房〔2008〕84號(hào)）進(jìn)行查詢，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。對(duì)提供虛假查詢信息的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。第三部分土地登記問(wèn)題探討

一、土地抵押登記二、土地信托登記三、與債券相關(guān)的土地登記四、股權(quán)變化是否辦理登記五、登記收費(fèi)六、城鎮(zhèn)住房用地登記1、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？建設(shè)部關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的復(fù)函(建法函[2010]2號(hào))廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳：《關(guān)于個(gè)人權(quán)屬的幼兒園等房地產(chǎn)能否辦理抵押登記的請(qǐng)示》(粵建房函[2009)347號(hào))收悉?，F(xiàn)將全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)《對(duì)關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示的意見(jiàn)》(法工辦發(fā)[2009)231號(hào))轉(zhuǎn)發(fā)你廳，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。附件：1．《對(duì)關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示的意見(jiàn)》(法工辦發(fā)[2009]231號(hào))2．《關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示》(建法函[2009]264號(hào))2010年1月4日1、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)對(duì)關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示的意見(jiàn)(法工辦發(fā)[2009]231號(hào))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳：你部建法函[2009]264號(hào)來(lái)函收悉，經(jīng)研究，交換意見(jiàn)如下：同意請(qǐng)示中的第二種意見(jiàn)。1、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？建設(shè)部關(guān)于私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的請(qǐng)示全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施”不得抵押，在房地產(chǎn)登記工作中，就該條適用問(wèn)題存在不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院不屬于《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也不屬于社會(huì)公益設(shè)施，依法可以抵押。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院和公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，只是投資渠道上的不同，其公益屬性是一樣的。私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院中的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施也屬于社會(huì)公益設(shè)施，按照《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，不得抵押。為了正確理解和執(zhí)行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，現(xiàn)就私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押?jiǎn)栴}請(qǐng)示你委，請(qǐng)予答復(fù)為盼。1、私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第五十三條規(guī)定："學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效"。2、土地所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效已過(guò)，土地登記機(jī)構(gòu)能否主動(dòng)注銷(xiāo)抵押登記？一是訴訟時(shí)效制度比較復(fù)雜?！睹穹ㄍ▌t》第138條規(guī)定“超過(guò)訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制”。二是土地登記機(jī)構(gòu)不宜主動(dòng)援用訴訟時(shí)效制度?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》（2008年8月11日最高人民法院審判委員會(huì)第1450次會(huì)議通過(guò)法釋〔2008〕11號(hào)）第三條“當(dāng)事人未提出訴訟時(shí)效抗辯，人民法院不應(yīng)對(duì)訴訟時(shí)效問(wèn)題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判”的規(guī)定，人民法院不得對(duì)訴訟時(shí)效問(wèn)題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判。3、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？《物權(quán)法》第十三條第一項(xiàng)明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估.《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，不應(yīng)當(dāng)審查抵押物的價(jià)值及抵押金額。理由如下：一是《物權(quán)法》沒(méi)有要求登記機(jī)構(gòu)審查抵押金額。首先，雖然《擔(dān)保法》第三十五條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，但是《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)定；其次，《物權(quán)法》第十三條第一項(xiàng)明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其中隱藏著登記機(jī)關(guān)不得干預(yù)抵押物價(jià)值及抵押金額之含義；最后，《物權(quán)法》第178條明確規(guī)定，在《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致時(shí)，要適用《物權(quán)法》。

3、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？二是抵押物的價(jià)值由抵押雙方當(dāng)事人確定，只需要當(dāng)事人認(rèn)可即可，不需要登記機(jī)構(gòu)審查。根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2006]8號(hào)），“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書(shū)面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)管理部門(mén)不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。3、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？三是《擔(dān)保法》第35條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值的規(guī)定不合理。在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物的價(jià)值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，卻因?yàn)橥恋貎r(jià)格的上漲而低于其抵押物的價(jià)值，從而使抵押權(quán)人的債權(quán)都能得到優(yōu)先受償。實(shí)踐中也有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)沒(méi)有超出其抵押物的價(jià)值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，卻因?yàn)橥恋貎r(jià)格的下跌而使其抵押物的價(jià)值低于其所擔(dān)保的債權(quán)，使抵押權(quán)人的債權(quán)也無(wú)法完全得到清償。4、辦理土地抵押登記是否應(yīng)當(dāng)審查抵押金額？四是《擔(dān)保法》第35條“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”規(guī)定也不合理。對(duì)于后一債權(quán)人來(lái)說(shuō)，有抵押總比沒(méi)有抵押好。辦理登記后，一是抵押物有可能增值，從而使后一債權(quán)人的債權(quán)得到優(yōu)先受償。二是前一順位的抵押權(quán)人可能放棄抵押權(quán)，或因其債權(quán)得到履行而使后一順位的抵押權(quán)人變?yōu)榍耙豁樜坏牡盅簷?quán)人，從而使后一順位的抵押權(quán)人的債權(quán)能夠優(yōu)先受償?！段餀?quán)法》第194條規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容。二、信托登記1、什么是信托第二條本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。得人之信，受人之托，代人理財(cái)，履人之囑二、信托登記基金是典型的信托第二條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，通過(guò)公開(kāi)發(fā)售基金份額募集證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱基金），由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以資產(chǎn)組合方式進(jìn)行證券投資活動(dòng)，適用本法；本法未規(guī)定的，適用《中華人民共和國(guó)信托法》、《中華人民共和國(guó)證券法》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。委托人，是基金份額持有人受托人，是基金管理人和基金托管人二、信托登記委托代理與信托的區(qū)別1.在信托關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)的名義人為受托人；而在委托代理關(guān)系中，財(cái)產(chǎn)權(quán)仍為本人的名義。2.在信托關(guān)系中，委托人可以指示受托人，但不直接管理、運(yùn)用和處分信托財(cái)產(chǎn)；而在委托代理關(guān)系中，代理人和本人都可以行使對(duì)財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分的權(quán)利。3.在信托關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，受托人死亡、破產(chǎn)等，都不影響信托關(guān)系的存續(xù)；而在委托代理關(guān)系中，代理人死亡，該代理關(guān)系隨之終止。二、信托登記委托代理與信托的區(qū)別4.與第三人的關(guān)系上，在信托關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)因管理、運(yùn)用或處分對(duì)第三人產(chǎn)生的債務(wù)，由受托人的名義對(duì)第三人承擔(dān)責(zé)任；而在委托代理關(guān)系中，因代理行為產(chǎn)生的對(duì)第三人的債務(wù)，則由本人承擔(dān)責(zé)任。5.在信托關(guān)系中，受托人的行為約束信托財(cái)產(chǎn)，但不直接約束受益人；而在委托代理關(guān)系中，代理人的行為約束本人。二、信托登記信托種類(lèi)按信托資產(chǎn)性質(zhì)的不同，可將信托業(yè)務(wù)分為資金信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托和其他財(cái)產(chǎn)信托等。按信托資金運(yùn)用方式的不同，可將信托業(yè)務(wù)分為貸款信托、股權(quán)投資信托、債券投資信托、證券投資信托等。二、信托登記第十條設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。二、信托登記信托登記的意義：（一）明晰信托財(cái)產(chǎn)邊界，確定信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性。信托關(guān)系與委托關(guān)系在實(shí)踐中難以區(qū)分。信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性：信托財(cái)產(chǎn)與委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)相區(qū)別信托財(cái)產(chǎn)與受托人的固有財(cái)產(chǎn)相區(qū)別同一受托人管理下的不同信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托財(cái)產(chǎn)相互區(qū)別不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)相互區(qū)別二、信托登記信托登記的意義：（二）規(guī)范信托制度，輔助金融監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。破產(chǎn)隔離功能的財(cái)富管理工具。通過(guò)將有關(guān)信托的信息向信托當(dāng)事人進(jìn)行公示，有助于信托當(dāng)事人了解信托財(cái)產(chǎn)在信托存續(xù)期間的狀況，有助于其他信托相關(guān)人了解該信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，有助于信托監(jiān)管機(jī)構(gòu)掌握信托運(yùn)用管理的狀態(tài)，科學(xué)客觀地評(píng)估信托公司對(duì)信托財(cái)產(chǎn)受托管理的操守和能力，從而防范金融風(fēng)險(xiǎn)。二、信托登記（一）登記客體不同物權(quán)登記的客體是不動(dòng)產(chǎn)和部分動(dòng)產(chǎn)，而信托登記的客體是信托財(cái)產(chǎn)，并且是現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定在權(quán)屬設(shè)立、轉(zhuǎn)移或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記手續(xù)的那部分信托財(cái)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“有權(quán)屬登記信托財(cái)產(chǎn)”），主要包括：集體所有土地的所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)；房屋所有權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)；股權(quán)、證券（股票、債券）、部分動(dòng)產(chǎn)（汽車(chē)、船舶、飛機(jī)等）、知識(shí)產(chǎn)權(quán)（商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)）、林權(quán)、漁業(yè)權(quán)等等。信托登記的客體范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物權(quán)登記。二、信托登記（二）權(quán)利性質(zhì)不同信托財(cái)產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能分割給不同的信托當(dāng)事人，因此，信托財(cái)產(chǎn)權(quán)不同于物權(quán)中的所有權(quán)。信托財(cái)產(chǎn)權(quán)也不同于用益物權(quán)，這是由于用益物權(quán)人享有的是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，不同于信托關(guān)系下受托人享有的對(duì)信托財(cái)產(chǎn)占有、使用和處分的權(quán)利，更不同于受益人享有的受益權(quán)。此外，物權(quán)中的擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上針對(duì)物的交換價(jià)值而設(shè)定的以確保債務(wù)履行為目的的物權(quán)，與信托財(cái)產(chǎn)權(quán)之間的差別更為明顯。二、信托登記（三）登記作用不同物權(quán)登記的作用在于公示物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更或消滅，并將物權(quán)登記到具體的自然人或法人等法律主體的名下；而信托登記的作用是將信托財(cái)產(chǎn)登記到具體的信托（非法律主體）名下，以公示信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性。二、信托登記（四）登記效力不同物權(quán)登記，登記生效主義和登記對(duì)抗主義；信托登記則對(duì)所有客體（有權(quán)屬登記的信托財(cái)產(chǎn)），統(tǒng)一采取登記生效主義。對(duì)于有權(quán)屬登記財(cái)產(chǎn)，權(quán)屬登記（包括物權(quán)登記）是信托登記的前提和基礎(chǔ)。設(shè)立時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)從委托人名下轉(zhuǎn)移到受托人名下，以便受托人以自己的名義為信托目的管理信托財(cái)產(chǎn)（也區(qū)分了委托人的固有財(cái)產(chǎn)和信托財(cái)產(chǎn)。信托合同簽署后，只有受托人取得（對(duì)有權(quán)屬登記財(cái)產(chǎn)，意味著需辦理權(quán)屬登記）委托人擬信托的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)才成為信托財(cái)產(chǎn)，其后，對(duì)其中的有權(quán)屬登記信托財(cái)產(chǎn)，才產(chǎn)生信托登記的需求。權(quán)屬登記是信托登記的前提和基礎(chǔ)。二、信托登記信托登記的現(xiàn)狀：有法可依，無(wú)法操作；變通登記，風(fēng)險(xiǎn)隱藏；信托登記，地方先行06年6月，銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)在浦東新區(qū)設(shè)立上海信托登記中心，從事信托財(cái)產(chǎn)登記的試點(diǎn)和探索。兩部分：信托信息的登記和信托財(cái)產(chǎn)的登記，信托信息：受托人名稱、信托資金的用途、信托計(jì)劃的規(guī)模、受益人的個(gè)數(shù)、信托的起止時(shí)間等，對(duì)信托信息登記的條件是受托人提交了中心規(guī)定的全部文件且文件內(nèi)容符合要求；信托財(cái)產(chǎn)的登記包括有權(quán)屬財(cái)產(chǎn)的登記和無(wú)權(quán)屬財(cái)產(chǎn)的登記。無(wú)權(quán)屬的財(cái)產(chǎn)即為其轉(zhuǎn)移不需進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)；有權(quán)屬的財(cái)產(chǎn)即為其轉(zhuǎn)移需要進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)。對(duì)有權(quán)屬財(cái)產(chǎn)的登記需要受托人提供權(quán)屬人為受托人的權(quán)屬證明。二、信托登記信托登記的現(xiàn)狀：從實(shí)踐中看，上海信托登記中心作為信托登記機(jī)構(gòu)存在兩個(gè)主要問(wèn)題：一是其登記的效力，其登記是否能夠被確認(rèn)為《信托法》第10條所規(guī)定的信托登記；二是對(duì)財(cái)產(chǎn)的登記上，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)與相關(guān)登記部門(mén)的對(duì)接，其對(duì)財(cái)產(chǎn)的信托登記沒(méi)有取得相關(guān)登記部門(mén)的認(rèn)可，因此，即使受托人到中心辦理登記，也首先必須在相關(guān)財(cái)產(chǎn)登記部門(mén)辦理變更手續(xù)，對(duì)信托當(dāng)事人而言，意義不大，而且增加登記的環(huán)節(jié)。二、信托登記從信托登記的目的看，登記是為了保持信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，保障交易的安全，從而最大限度保護(hù)受益人的利益。信托的設(shè)立，意味著信托財(cái)產(chǎn)從委托人名下轉(zhuǎn)移到受托人名下，涉及信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的變更。如不在已有的權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理任何手續(xù)，將出現(xiàn)“一物雙重權(quán)屬”現(xiàn)象：在信托登記機(jī)關(guān)，財(cái)產(chǎn)權(quán)屬人為受托人，受托人有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置；在權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，財(cái)產(chǎn)權(quán)屬人為委托人，委托人有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。要避免“一物雙重權(quán)屬”，受托人須雙重登記，不僅環(huán)節(jié)增多，且在權(quán)屬登記部門(mén)并不顯示權(quán)屬的信托性質(zhì)，權(quán)屬人對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否存在限制，僅依靠權(quán)屬登記部門(mén)登記的內(nèi)容無(wú)從知曉，交易的對(duì)方還須到信托登記部門(mén)查詢涉及的財(cái)產(chǎn)是權(quán)屬人固有的財(cái)產(chǎn)還是其管理的信托財(cái)產(chǎn)。二為一，保障交易安全且便利當(dāng)事人。二、信托登記

從我國(guó)立法現(xiàn)狀來(lái)看，權(quán)屬登記部門(mén)并未統(tǒng)一，而是根據(jù)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不同，分別由不同的管理部門(mén)行使權(quán)屬登記的職能。對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬和權(quán)屬性質(zhì)的登記，實(shí)際上也是一種權(quán)屬的登記。因此，賦予這些權(quán)屬登記部門(mén)一項(xiàng)新的職能——信托登記，與權(quán)屬登記的職能并不相悖，也是可行的。對(duì)權(quán)屬登記部門(mén)來(lái)說(shuō)，只在權(quán)屬性質(zhì)上注明“信托”字樣即可，但對(duì)信托當(dāng)事方以及交易的其他方來(lái)說(shuō)，不僅設(shè)立信托便利，查詢也便利。二、信托登記從稅收監(jiān)管角度看，權(quán)屬登記部門(mén)和信托登記部門(mén)合二為一，便于國(guó)家稅收監(jiān)管。根據(jù)我國(guó)稅法有關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般需要交納一定的稅費(fèi)。在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，應(yīng)對(duì)一般性的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和信托移交財(cái)產(chǎn)做區(qū)分。如果權(quán)屬登記部門(mén)和信托登記部門(mén)分開(kāi)，則在權(quán)屬登記部門(mén)辦理手續(xù)時(shí)，權(quán)屬部門(mén)無(wú)法區(qū)分是一般性財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移還是信托移交財(cái)產(chǎn)，也就無(wú)法判定是否需要繳納何種稅費(fèi)，不利于國(guó)家對(duì)稅收征收的監(jiān)管。三、以土地為公開(kāi)發(fā)行債券設(shè)定擔(dān)保的抵押登記建議：債券受托管理人提供的債券受托管理協(xié)議約定擔(dān)保財(cái)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)的，債券受托管理人根據(jù)協(xié)議可以按照債券持有人的意愿，未債券持有人的利益，以自己的名義辦理土地抵押登記。登記機(jī)關(guān)可以將土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)發(fā)放給債券受托管理人，抵押權(quán)人一欄填寫(xiě)債券受托管理人，并在備注欄注明本登記為因公司發(fā)行債券而辦理的土地使用權(quán)抵押登記，受益人為全體債券持有人。公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法第二十五條債券受托管理人應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(二)公司為債券設(shè)定擔(dān)保的，債券受托管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定擔(dān)保財(cái)產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)，債券受托管理人應(yīng)在債券發(fā)行前取得擔(dān)保的權(quán)利證明或其他有關(guān)文件，并在擔(dān)保期間妥善保管；第二十三條公司應(yīng)當(dāng)為債券持有人聘請(qǐng)債券受托管理人，并訂立債券受托管理協(xié)議；在債券存續(xù)期限內(nèi)，由債券受托管理人依照協(xié)議的約定維護(hù)債券持有人的利益。公司應(yīng)當(dāng)在債券募集說(shuō)明書(shū)中約定，投資者認(rèn)購(gòu)本期債券視作同意債券受托管理協(xié)議。四、股權(quán)變更是否辦理土地變更登記規(guī)避?chē)?guó)家對(duì)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定（主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條對(duì)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及三十九條關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定）逃避相關(guān)國(guó)家稅收（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，發(fā)生的稅費(fèi)一般有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般只涉及印花稅、公司所得稅或個(gè)人所得稅等）四、股權(quán)變更是否辦理土地變更登記《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)土資廳函[2004]224號(hào)）規(guī)定“太古可口可樂(lè)香港有限公司將其全資擁有的獨(dú)資企業(yè)—太古飲品（東莞）有限公司全部轉(zhuǎn)讓給可口可樂(lè)（中國(guó)）投資有限公司，屬于企業(yè)資產(chǎn)的整體出售，其中包含土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，該行為屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定辦理變更登記”四、股權(quán)變更是否辦理土地變更登記浙江省國(guó)土資源廳《關(guān)于公司名稱、法定代表人變更以及股東轉(zhuǎn)讓出資或股份是否涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（浙土資函〔2005〕186號(hào)）：“依法的企業(yè)名稱、法定代表人變更以及股東轉(zhuǎn)讓出資或股份等行為，應(yīng)屬《中華人民共和國(guó)公司法》調(diào)整范疇，不作為法定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情形。因此，應(yīng)根據(jù)原國(guó)家土地管理局《土地登記規(guī)則（修正）》和《浙江省土地登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，僅對(duì)企業(yè)名稱、法定代表人等登記事項(xiàng)辦理變更登記，而對(duì)出資或股份轉(zhuǎn)讓行為無(wú)需辦理變更手續(xù)”。四、股權(quán)變更是否辦理土地變更登記《杭州市土地使用權(quán)變更登記若干規(guī)定》（土資籍[2006]4號(hào)）第九條第二款則要求，“房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位因股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起土地使用權(quán)人更名的”，應(yīng)先辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，再辦理土地變更登記，而對(duì)“除房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位以外，因原企業(yè)名稱注銷(xiāo)且地方稅務(wù)部門(mén)出具免稅憑證的土地使用權(quán)人更名引起的（包括變更前后企業(yè)股東股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的）”，按照第八條第一款的規(guī)定，可直接辦理土地變更登記。四、股權(quán)變更是否辦理土地變更登記一、從《公司法》的角度來(lái)看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的不同。二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體不同。四、股權(quán)變更是否辦理土地變更登記二、從國(guó)家稅務(wù)主管部門(mén)來(lái)看，其已經(jīng)認(rèn)定公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收相關(guān)的稅收。一是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致公司法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記不征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函［2002］771號(hào)）明確規(guī)定，“寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62%的股權(quán)而于2000年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62%的股權(quán)，公司再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動(dòng)引起公司法人名稱變更，并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過(guò)程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅”。四、股權(quán)變更是否辦理土地變更登記二是《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）第二條，明確規(guī)定“對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅”。三是《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》（川地稅函[2005]273號(hào)）也明確規(guī)定，“企業(yè)股權(quán)無(wú)論是部分轉(zhuǎn)讓還是全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)湟鸬钠髽I(yè)投資