房地產(chǎn)項目實地考察方案

年4月19日房地產(chǎn)項目實地考察方案文檔僅供參考，不當之處，請聯(lián)系改正。項目實地考察第一章考察流程圖項目洽談項目洽談討論確定考察所需要的問題和要求確定考察人員討論確定考察所需要的問題和要求確定考察人員收集項目資料資料回收、復核與整理提交調(diào)研報告資料回收、復核與整理提交調(diào)研報告確定考察確定考察區(qū)域與考察對象確定確定考察方法考察考察員培訓及各項準備工作正式實施正式實施考察資料的整理與分析，資料的整理與分析，考察信息的錄入與分析撰寫調(diào)研報告撰寫調(diào)研報告項目價值評估項目價值評估

第二章考察前準備一、主要的實地考察方法主要的實地考察方法有文案考察、實地考察種。文案考察：主要是項目資料的收集、整理和分析。實地考察：實地考察可分為詢問法、觀察法兩種。（1）詢問法：就是考察人員經(jīng)過各種方式向被調(diào)查者發(fā)問或征求意見來搜集市場信息的一種方法。它可分為電話訪問、入戶訪問、街頭攔訪等考察形式。采用此方法時的注意點：所提問題確屬必要，被訪問者有能力回答所提問題，訪問的時間不能過長，詢問的語氣、措詞、態(tài)度、氣氛必須合適。（2）觀察法：它是考察人員在考察現(xiàn)場，經(jīng)過對樓盤本身的觀察以及周邊配套的考察，以獲取信息的一種考察方法。在觀察樓盤本身的過程中，主要有幾個注意點就是：外觀、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)各種配套（包括有多少地上/地下停車位、有沒有運動場、綠化率怎么樣等等）；考察樓盤周邊配套主要是考慮對于業(yè)主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距離內(nèi)有公交站臺、醫(yī)院、銀行、超市、餐飲、學校，出租車流量多不多即出行是否方便等。二、實地考察的步驟實地考察大致來說可分為準備、實施和結果處理三個階段。（1）準備階段：它一般分為初步了解項目信息，制定考察要求兩個部分。（2）實施階段：根據(jù)考察要求，采用多種形式，由考察人員廣泛地收集與考察活動有關的信息。（3）結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并以考察報告的形式表述出來。三、問題確定和考察設計1、考察問題的確定良好的溝通和考察問題的準確界定是提高考察有效性的兩種方法，考察問題確定的不充分往往是造成考察失敗的主要原因。因此，清晰地發(fā)現(xiàn)和確定考察問題是考察成功實行的前提和基礎。（一）確定考察問題的主要工作確定考察問題的主要工作一般包含和項目負責人討論、分析項目資料兩個方面。（1）和項目負責人討論在開展考察前，我們首先應了解項目負責人所面臨的問題的實質(zhì)，以及項目負責人希望從調(diào)研中獲得的信息。背景資料：（項目過程中）是什么原因讓房地產(chǎn)公司考慮融資，一般情況下就是房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目開發(fā)過程中缺少資金；（基礎信息收集過程中）我們?yōu)槭裁匆M行實地考察，本公司當前做的是房地產(chǎn)融資項目，需要這些基礎數(shù)據(jù)提供強大的信息支持，來決策某個項目是否能夠操作，最終使本公司產(chǎn)生盈利?？疾炷康模簽楣具M行項目決策是提供強大的數(shù)據(jù)支持。信息類型：解決問題需要什么樣的數(shù)據(jù)，我們公司當前涉及的是房地產(chǎn)，因此需要收集的信息就包括樓盤的地段、配套、樓盤價格、戶型、品質(zhì)、小區(qū)內(nèi)外的交通狀況，還要做樓盤所在位置的區(qū)域分析以及整個宏觀環(huán)境的分析。（2）分析項目資料項目資料的收集與分析是確定問題的又一主要手段。項目資料的主要來源渠道有：政府和企業(yè)的統(tǒng)計信息與歷史資料、計算機數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡、報刊雜志等。（二）問題確定的原則使考察人員獲得解決管理決策問題所必須的全部信息?？疾烊藛T必須在外出考察之前掌握被考察樓盤或者項目的基本信息（信息可來源于網(wǎng)絡或項目公司提供的資料），以便于在考察過程中更好的完成數(shù)據(jù)收集。這些基本信息能夠包括樓盤或項目的具體區(qū)位、網(wǎng)上報價及該區(qū)域的整體價格的走勢等?？疾炷康牡氐牟檎遥海?）網(wǎng)絡查找：愛房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、房產(chǎn)超市等網(wǎng)站；（2）電視及電臺廣告；（3）報紙廣告；（4）戶外及車載廣告。第三章考察方案正確地制定考察方案是整個考察活動取得成功的基礎。一個完善而系統(tǒng)的考察方案一般包括考察背景、考察目的、考察區(qū)域與對象、考察內(nèi)容、考察方法、質(zhì)量控制體系、費用預算、日程安排等內(nèi)容?？疾毂尘翱疾毂尘笆菍Ρ敬螌嵉乜疾旃ぷ鏖_展的原因，必要性的大致介紹和總體概括。內(nèi)容要點包括：簡要描述當前行業(yè)的大背景，現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。導出做實地考察的必要性、分析目的。（主要就是由于公司項目開展的需要，而當前我們所具備的信息收集途徑比較單一，僅僅局限于網(wǎng)絡和電話，這些信息不夠準確和全面，另一方面也是為了鍛煉公司員工，加強其溝通理解能力，便于以后的發(fā)展）二、考察目的考察目的：主要是針對特定市場或特定產(chǎn)品而進行的，它包括考察涉及到的各個細節(jié)點。簡而言之，就是解釋為什么實地考察，即經(jīng)過考察所獲得的信息將主要用來解決什么樣的問題。三、考察內(nèi)容考察內(nèi)容的確定必須服務于考察目的，它主要解決為達到考察目的，必須收集哪方面的信息的問題。一般而言，考察的內(nèi)容主要有：單一樓盤、區(qū)域考察、整體分析，其中又包括了地段、交通、樓盤品質(zhì)等等方面。在這過程中，必須對目標考察物以及周邊的標志性建筑、交通等進行拍照，以便使考察報告更加真實可靠。四、考察方法考察方法主要說明從什么地方、什么人、用什么方法來收集有關的信息。它一般對三個內(nèi)容進行說明：考察區(qū)域、考察對象、考察方法?？疾靺^(qū)域確定某一區(qū)塊的樓盤及名稱（根據(jù)制定的工作計劃，是具體情況而定）?？疾鞂ο笳f明樓盤或項目的具體情況?？疾旆椒ㄕf明以何種考察方式來對相關的考察對象收集資料。常見的考察方法當前就我們來說主要是網(wǎng)絡、電話以及實地考察等形式。五、考察實施這一節(jié)主要對考察流程、考察組織、人員培訓三個方面進行簡單說明?？疾炝鞒炭捎靡粋€簡單的圖對整個的調(diào)研流程進行說明。人員要求對該項目的組織情況進行簡單說明人員培訓它包含人員的素質(zhì)要求、人員的培訓內(nèi)容進行簡單說明。六、質(zhì)量控制對整個調(diào)研流程的質(zhì)量控制是保證客觀、科學地收集市場信息的前提。本節(jié)一般可對公司的整個質(zhì)量控制系統(tǒng)進行簡單說明。七、日程安排在客戶確認項目后，就要有計劃的安排考察工作的各項日程，用以規(guī)范和保證考察工作的順利實施。按考察的實施步驟，可分七個小項來對時間進行具體安排：考察方案的設計；考察方案的修改、確認；項目準備階段（包括網(wǎng)絡、人員安排）；實地訪問階段；數(shù)據(jù)預處理階段（編碼、輸入）；數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段；考察報告撰寫階段。第四章方案格式一、調(diào)研目的二、調(diào)研內(nèi)容三、調(diào)查方法（一）調(diào)研區(qū)域與對象（二）調(diào)研方法四、調(diào)研實施（一）、調(diào)研的流程（二）調(diào)研所需人員（三）相關人員的培訓五、質(zhì)量控制（一）方案設計的質(zhì)量控制1．在方案設計以前，設計人員經(jīng)過二手資料的收集、本地市場的調(diào)研、與客戶的交流、等方式，應對行業(yè)的現(xiàn)狀、項目的背景、調(diào)研的內(nèi)容有一個較深入的了解。2.調(diào)查過程中務必做到實事求是，所得數(shù)據(jù)真實有效。3．方案設計由張韻負責撰寫，經(jīng)項目小組討論修改、總經(jīng)理審核后方可付諸實施。六、日程安排對于具體的幾月幾日在哪個地方考察做詳細敘述。七、資料整理、分析與考察報告一、資料的整理SWOT分析根據(jù)調(diào)查所得的資料對項目進行swot分析，了解項目的內(nèi)在環(huán)境和外在環(huán)境，從而明確該項目的優(yōu)勢和劣勢，總結出該項目的可行性以及存在的主要問題，以便對于項目優(yōu)劣的決定起到一定的作用。二、考察報告考察報告它在資料經(jīng)過整理和分析以后，以文字、數(shù)字和圖形的形式對考察結果進行分析和說明，并以書面的形式提交。（一）考察報告的構成一個完整的調(diào)研報告一般由以下幾部分所構成：考察概況、主要結論、報告正文、考察建議、附件等。考察說明主要對項目情況，包括項目的背景、考察區(qū)域與對象、主要調(diào)查內(nèi)容、分析技術等主要內(nèi)容；考察過程，主要對考察人員及具體操作過程的一個簡單說明；質(zhì)量控制，為考察結果的準確性提供佐證。2、項目概況主要對考察對象的各個方面進行全面分析。3、主要結論是對考察所得結果的一個簡單、精練的綜合性概述。4、報告正文是以事實和數(shù)據(jù)為依據(jù)，對考察內(nèi)容的一個詳細、客觀的分析。5、營銷建議是根據(jù)考察結論，對當前所面臨的問題提出可供采取的辦法。6、附件包含數(shù)據(jù)、圖表、技術細節(jié)說明、統(tǒng)計輸出結果顯示、其它。（二）考察報告撰寫的原則在具體的考察報告撰寫中，一般應遵循以下原則進行：1、態(tài)度必須客觀考察是市場信息的一種客觀、科學的收集與分析工作，其結論是建立在客觀的事實與數(shù)字的基礎上的，因此也要求報告撰寫人員以客觀的態(tài)度來闡述考察結果。2、結論必須鮮明由于考察結論是考察的科學性的直接反映，因此，含糊、模棱兩可的結果只能說明考察設計的不科學及考察實施的控制不力。3、論證必須充分結論的論證一