甲級寫字樓標準、物業(yè)

高檔物業(yè)（甲級寫字樓）(1）樓宇品質:建筑媲美。①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高或高級漆（等吊頂;TOT0.②配套設施：應有配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場，停車位充足。③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：1-5萬平米。(3）客戶進駐：有知名的國內外大公司,客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務.包括24及保安服務。（5)交通便利：有多種交通工具直達。(6)所屬區(qū)位:位于主要商務區(qū)或副都心區(qū).（7)智能化:3A及3A以上。3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓）(1）樓宇品質:建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進（有功能陳舊因素影響類建筑物。①面磚潔具等。②配套設施:有專用地上、地下停車場。③設備標準：有中央空調系統;無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。(2）建筑規(guī)模：無限制。(3)客戶進駐:客戶多為國內的中小公司,從事銷售代理、產品研發(fā).（4）物業(yè)服務:有物業(yè)公司服務。(5）交通便利：有交通線路到達，交通較方便。（6）所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。4、低檔物業(yè)（)(1）.①裝飾標準：外立面采用涂料;無大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采用普通國產潔具.②配套設施:無。③設備標準：分體空調;無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線.(2）規(guī)模：無限制.,從事簡單的銷售業(yè)務。物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。:有交通線路到達。（6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。甲級寫字百度百科http://baike 。 baidu 。 com/link ？url=TrFJ7yE4lSHJZNjWff56Vna0AAIw2offzSl_owwUkRQ—nDc33EcGEfn_1P86k—YT大廈交付兩年內達到（地區(qū)）.管理原則始終把握以下原則：（一)服務第一、管理從嚴的原則：”，從業(yè)主的需求出發(fā),強化服務機能，豐富服務內涵,提供優(yōu)質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服,建立嚴格、周全的管理制度,實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則：的積極性和業(yè)主（租戶的積極性.同時努力爭取業(yè)主（租戶）,,.（三)物管為主、多種經營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時既滿足廣大業(yè)主（租戶），增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立 （大廈）管理處，配專業(yè)管理人，實專業(yè)化管。（三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，積極培養(yǎng)高素質管理人才，為 （大廈）組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍。（四）導入ISO9000質量規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協議，依法約束雙方行為.（六）運用S戰(zhàn)略。（七）。（八）運用CIS,物業(yè)的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。物業(yè)管理服務項目（項目（：1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；4園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內公共場所綠化擺放養(yǎng)護；6、對大廈的各類資料進行管理；7、未裝修房屋通風、打掃等服務;8、電話及訪客留言轉告；9臨時借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時刻提醒服務；12、代訂報刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點工服務；14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；15、代叫出租車；16、代辦保險；17、義務安全用電常識宣傳。（二）有償專項服務項目（由物管公司核定，報物價部門備案：1、大廈內物品搬運；2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定；3、機動車輛清洗：4、提供大廈報警室內系統維護服務；5、提供小型商務會議場所及服務；6、商務中心服務；7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；8維護及接警服務；9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機票；11、代訂代送飲用水.具體方案（物業(yè)預售至交付前三個月與實施階段(物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段設備選型盡可能地減少疏漏，避免遺憾,保證質量，節(jié)約成本。一、管理內容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據；2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙,提出相關改善及改良的建議;3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關意見；6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關事宜的協調和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。二、管理措施:1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量；3、制定早期介入計劃,積極穩(wěn)妥地開展工作；4、參與有關工程聯席會議,協調各方面關系；第二階段：前期物業(yè)管理階段理、綠化保檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案標準作業(yè)程序一、管理內容：1、了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間;2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排;，對物業(yè)進行現場初步驗收，并4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現場復驗,直至符合規(guī)定的要求和標準;5、與開發(fā)、施工單位聯合進行物業(yè)交接:(1)核對、接收各類房屋和鑰匙；;(4）核對、接收各類標識。(二）管理措施：1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。(一）管理內容:1、準備業(yè)主領房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現場,為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務；3、按領房流程辦理領房手續(xù)：發(fā)放(2）,辦理領房手續(xù)；(3）;（4）交接中發(fā)現的房屋質量問題，經業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表.（二）管理措施：1、制定《業(yè)主領房程序》，準備各有關所需資料;2、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現場布置方案；4、熱情接待，百問不厭,虛心聽取業(yè)主意見;5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù).三、治安管理方案注，特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案.（一）管理內容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務:；維護出入口的交通秩序；;者和閑雜人員進入大廈；夜間對外來人員進行詢問和登記；進入大廈；,;為業(yè)主提供便利性服務。(2）巡邏崗的任務：;;對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范；安全、防火檢查；；;防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術防范：24全。(1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理.（2)值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。（二:1、實行半軍事化管理,制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心;2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業(yè)務技能;制定《緊急事故處理辦法》,定期組織演習；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當;4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度,確保巡邏質量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據消防法規(guī)的要求,結合實際,切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。（一）管理內容:1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴禁違章燃放煙花爆竹;6；7、防止電器短路等引發(fā)火災因素。（二）管理措施:1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實,器材落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；3、建立義務消防隊,每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合,發(fā)現隱患,及時消除；5、做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài);6、制止任何違反消防安全的行為;7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8、發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警.五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標。（一）管理內容：1、綠化養(yǎng)護:綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。根據氣候，給花木適量澆水；,;;(4）及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正,整修或補種合適的苗木、花草；（5)對大廈內部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護;（6）定期對建筑小品進行修飾；(7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作,使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。（1)根據材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；(2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔,保持整潔無異味；堆積；;漬、積水；每天定時（正常上班時間前）,每月對垃圾房消毒二次；(7）定期進行外墻清洗；,每月保潔一次；;（10)告示牌、指示牌等每天保潔一次；(11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔;害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次；（13)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。(二）管理措施:1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作;2、加強業(yè)務培訓,增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；3、落實“三查”（自查、管理員巡查、管理處主任抽查查，按月考核，確保綠化服務滿意率、95%；4、強化行為規(guī)范管理,服裝統一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案：用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一)管理內容:1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。(1)業(yè)主已領房：案；加強裝修管理,;空關房（含業(yè)主托管房：管理處應每月通風打掃一次；包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表,.（3）公共用房(),屋的安全、美觀。2、設備設施維護：(1)公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現損壞，及時維修；(2)公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；等設備每天巡查兩次；）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行（5)中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案;（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯系單》,確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作,并經常進行現場檢查，發(fā)現問題及時制止；2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態(tài)；4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代;5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄;6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法,確保房屋及配套設施完好率達98%以上。七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）確保健身娛樂設施的安全使用,為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。(一)管理內容1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：繩、;,防護墊是否起到應有作用；（3)臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素,球網、球架等有無破損和松動,是否牢固；2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的,按手續(xù)申請報廢；(二)管理措施1、小區(qū)設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權;2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任.八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減)通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內容1、定期巡查泵房設施,確保設施設備運行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施1、測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄;3、按規(guī)定操作，發(fā)現異常，及時報修。九、財務管理方案：通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果,提高企業(yè)經濟效益。（一）管理內容：1、加強現金收支管理；2、搞好財務核算；3、及時統計物業(yè)維修更新費用使用情況,每半年公布一次（每年公布一次）4、做好年度預算和決算工作；5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷;6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。（二）管理措施:1、根據財務法規(guī)政策,制定財務管理制度；2、財務人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質;4、加強成本控制；5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。十、質量管理方案：導入ISO9000質量體系標準,實施全面質量管理，有助于實現“以人為本"的管理理念,有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。（一）管理內容:1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；2、實施所制訂的工作計劃和措施；3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現和總結存在問題；4、根據檢查的結果，采取相應的措施,鞏固成績、吸取教訓。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作,不斷提高質量意識;2、制訂質量責任制,保證質量管理工作落到實處；3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；4、配合公司開展質量體系審核,發(fā)現問題及時糾正,對系統性的問題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯系。（一)管理內容:1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；2（復印件住戶健康狀況登記表等；3、財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；4、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度,并嚴格執(zhí)行;2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任)，專室專柜，編目造冊,存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密;3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達100％；4、逐步實現智能化管理,計時可靠的掌握相關信息,提高管理水平.十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量,提高物業(yè)管理的水平,具有十分重要的意義.（一）管理內容：1、按照合理的人才結構,配置各類人才;2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質；4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二)管理措施：1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明;2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合;5、全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統的管理和維護（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍,熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位(如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓,確保諳熟該系統的操作及維護。（二）管理人員的業(yè)務素質培訓對所有的管理人員進行全面培訓,讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三）建立設備技術檔案對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態(tài)。（四）建立設備運行檔案建立對消防監(jiān)控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌,并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。（五）建立供貨商檔案對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等,并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。（六）日常巡視與定期保養(yǎng)辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法以確保設備安全運行。金塔128平米5.5元每日每平米含28元物業(yè),27元開票稅點，1200車位每月40層三菱電梯（天津獨家）車位1200每月出租地板墻面不包含辦公設備桌椅等。富力（/,4大都會包括開票稅點。5元每日每平米天津泰達大廈:http：///User_North.aspx?comid=1項目名稱坐落位置投資商物業(yè)公司竣工年限總樓層數電梯單層面積出房率凈層高房屋押金租期免租期交房車位費交通

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