某房地產(chǎn)土地估價策略

12021年合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)新海大道北側(cè)住宅用地土地使用權(quán)抵押價格評估土地估價技術(shù)報告陡工程活名稱恭：合匪肥帝儀豪房憑地產(chǎn)桑開發(fā)打有限妹公司唐新海鋼大道類北側(cè)牙住宅否用地槳土地跟使用絡(luò)權(quán)抵稼押價母格評貧估巨受托呈估價趴單位開：安奇徽華座源不半動產(chǎn)輪咨詢兔評估回有限唇公司狹土地特估價國報告刮編號奏：鋒丸拼[2籃00捷8]哭〔估餅〕字珍第沒28浸2幼號判土地姨估價赤技術(shù)憂報告堅編號柳：租腳求[2公00捕8]萍〔技繳〕字玉第陵28浸2單號蚊提交簡估價鉤報告幕日期堅：二葬OO揪八年施九月棟十日1目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u譜土芒地秒估鐮價井技笨術(shù)植報惱告四1承第一分局部齊總帽述購3燥一、硬估價羽工程堅名稱四3財二、量委托傳估價章方志3毫三、慨受托溫估價誓方豈4冰四、米估價喇目的份4近五、匹估價圓依據(jù)斧4召六、膛估價俱基準(zhǔn)眼日瘋5穴七、驚估價瑞日期轉(zhuǎn)5渾八、推價格冊定義瀉5容九、修估價丙結(jié)果毛5伏十、訊需要耗特殊煉說明淹的事疑項酬6士十一倒、土栽地估落價師變簽字海7由十二掉、土贈地估尺價機儲構(gòu)讀8異第二遷局部章估價侵對象從描述侵及地騾價影短響因射素分每析委9哀一、餃估價控對象悉描述圾9咸二、致地價暴影響盜因素汪分析娘9在第三忘局部匪土地偷估價紡17航一、床估價混原那么汁17考二、時估價淺方法芒與估辮價過味程給18隸三、賄地價庭確實廳定蛙22脫表殲1-煮1當(dāng)吸鐘土地裹估價謝結(jié)果浸一覽階表修24堅第四灘局部撕附璃錄骨23隨土地譜估價稈技術(shù)賓報告超第一槳局部炮總柏述卵一、訊估價結(jié)工程章名稱愛合肥拆帝豪塌房地而產(chǎn)開柴發(fā)有笑限公她司新持海大摧道北帝側(cè)住篩宅用氣地土糟地使幫用權(quán)唱抵押賤價格院評估喪二、欄委托赤估價鬼方傻委托統(tǒng)單位潛：合僻肥帝緞豪房挽地產(chǎn)燙開發(fā)夾有限錫公司宏單位炮地址汪：唇合肥盟市瑤欣海工侍業(yè)園讓內(nèi)金法人協(xié)代表鑒：錢貸旺林幸三、合受托護估價其方頃受托屑估價竭機構(gòu)燭：安礦徽華求源不至動產(chǎn)紡咨詢通評估拘有限任公司柜機構(gòu)輝地址匪：安客徽省得合肥辰市金善寨路苗32元7蝴號新強鴻安平大廈畢80蓬4勾室掘執(zhí)業(yè)聽范圍鉤：全蔑國范孩圍內(nèi)蝶從事抬土地態(tài)評估丈業(yè)務(wù)漫有效遭期限漏：夠20歷09睬年婆6吧月窮30唐日腥注妖冊居號：燦A2遇00昌83組40貴14落法人掛代表丘：徐喪航系聯(lián)系啄險：紹05茶51特-7耕12駛18寺31贊拐13嚼90勞55鑄10瘋24禮5胸郵政般編碼森：胞23蛛00柿61烤四、謹(jǐn)估價責(zé)目的就為委街托方包合肥堤帝豪傅房地茄產(chǎn)開贈發(fā)有牧限公捐司羽位于甚合肥怪市瑤淚海工盟業(yè)園政區(qū)新言海大某道北真?zhèn)葹E面積纖36虹56丟4.潤84荷平方恰米〔細(xì)土地友登記籠總面湊積為羅54塞11艇8.摔44劍平方景米〕僵的住沿宅用屯地辦競理出翠讓土館地使燈用權(quán)蒙抵押吩手續(xù)任提供嶼土地扎使用呀權(quán)價染格參斤考依誦據(jù)。由五、券估價鞏依據(jù)啦〔一顧〕國荷務(wù)院特及有逐關(guān)部赤門頒奧布的紙法律州、法淋規(guī)：冬1蜘、?音中華壓人民框共和允國土幣地管首理法啄?；渡2雖、?揭中華透人民檢共和粗國城凱市房殖地產(chǎn)雀管理供法?侮；涌3健、?膝中華伴人民愧共和牌國城喉鄉(xiāng)規(guī)果劃法幸?舟4坦、國護土資卻源部欲關(guān)于虜嚴(yán)格彼按國隱家標(biāo)饑準(zhǔn)實寒施?衡城鎮(zhèn)姿土地且分等播定級廟規(guī)程仆?和嶄?城粱鎮(zhèn)土扎地估譽價規(guī)譯程?潛的通江知〔謎國土完資發(fā)按[2宵00碎2]鉆19雷5黑號〕篩；緞5超、國僻土資滋源部達(dá)?關(guān)穿于作女好當(dāng)碰前土遇地登它記和源城鎮(zhèn)苦地籍隸調(diào)查濃工作狡的通檔知?幕〔國淺土資窮發(fā)匙[2蜻0令00俊年夢]1灶05役號〕源；測〔二擊〕有得關(guān)技純術(shù)標(biāo)鈔準(zhǔn)：絲1圣、中惠華人里民共顯和國撐國家形標(biāo)準(zhǔn)進?城蓋鎮(zhèn)土癥地估凈價規(guī)喘程?碗；猛2挪、中權(quán)華人昌民共嗎和國繭國家孟標(biāo)準(zhǔn)動?城饞鎮(zhèn)土夫地分蹤等定坑級規(guī)栗程?私；菌〔三唇〕地棍方政軌府及唱有關(guān)笨部門拌公布或的法起律、享法規(guī)奏、通曠知文庸件：愛齊啄1做、安井徽省彈土地攪管理飼法實騙施條煤例；消2宗、土訓(xùn)地評撕估有糧關(guān)的汽資料炮；緞〔手1輛〕征眨地補界償標(biāo)宏準(zhǔn)的胞文件仇：扮合肥享市人娛民政必府文殿件?值關(guān)于架印發(fā)?！春县埛适杏?xùn)國家曬建設(shè)僑征地丑補償逝標(biāo)準(zhǔn)抖〉的頁通知細(xì)?〔旬合政號[2置00室0]紫53期號〕抄；孟〔扯2靈〕有飲關(guān)稅匆費的認(rèn)文件層：宮a.鍬征地味管理嗎費藏國家禽物價呈局、損財政舍部?覺關(guān)于粗發(fā)布厭土地只管理榴系統(tǒng)故局部繪收費鬧項且挺與標(biāo)畝準(zhǔn)的易通知洞?〔船[1續(xù)99擺2]暢價費扁字即59似7穩(wěn)號〕圍；喇b.弊土地在變更塑費結(jié)安徽趴省物蠅價局些、土賴地局虧、財關(guān)政局志?關(guān)未于核胞定土頸地權(quán)族屬、暗用途海變更敬登記譜收費掏標(biāo)準(zhǔn)懇的通摔知?財〔皖退土厲(秀計勤)[鑄19禁96尺]8巷4堂號〕降；享(開3)苗合肥爪市人尿民政躲府?唱關(guān)于拿同意鈔合肥檔市城夕市基害準(zhǔn)地斃價的敢批復(fù)恢?〔肺合政蠻[浮20寫03籮]1寒2得號〕欄。沃〔四恥〕委漸托方石提供洪的有付關(guān)資貿(mào)料及朝估價辣人員蕩現(xiàn)場嚼勘查計、調(diào)返查、螞收集呢的相溝關(guān)資傷料。燃六、析估價谷基準(zhǔn)橡日桶二效00方八年緞九月偽九日磚七、竹估價側(cè)日期驕二爭00漁八年疾九月球八日坡至二掛00芬八年織九月息十日陸八、室價格取定義蟲根據(jù)姨委托懂方提追供的繡資料最及現(xiàn)漫場查狐勘，遼待估渣宗地它在估京價基紅準(zhǔn)日浙時規(guī)燦劃用頃地性紛質(zhì)為燥住宅遍用地掩，評振估設(shè)割定用驅(qū)途為持住宅躁用地性，估掏價設(shè)示定年仔期按廣法定縱最高膝使用娃年限影減去科已使促用年置期設(shè)宴定?？鄞郎阶诘厥嶋H惰開發(fā)消程度蓄為宗童地紅營線外密“五臨通〞秋〔通庸路、腰供電揚、供雪水、滔排水界、通幕訊〕優(yōu)，紅慣線內(nèi)褲場地扯根本灑平整叔;紐本次爽評估烘界定翼的土杯地開玻發(fā)程如度為排宗地聚紅線寄外“偽五通畫〞和造紅線肉內(nèi)場宅地基循本平斷整。叮故待霉估宗挖地的研評估縮價格他是指養(yǎng)在上遞述設(shè)映定的兇用途廈和開仿發(fā)程涼度條堆件下獵，于興評估劉基準(zhǔn)禁日毛20疲08患年娛9取月賓9贏日規(guī)際劃利臥用條毒件下網(wǎng)，土販地剩印余使快用年育期下散的出廟讓土殿地圈使用憂權(quán)價滿格。灣九、遲估價擴結(jié)果刮經(jīng)估葬價人蠅員現(xiàn)肯場查縫勘和勺當(dāng)?shù)貍ナ袌鰧挿治黾?，按斜照地栗價評勢估的吩根本肝原那么副和估疏價程短序，功選擇歡適宜述的評核估方逐法，貨評估走基準(zhǔn)前日為昂20困08摘年侵9腰月勿9侵日，醫(yī)評估匠得到銅待估壯宗地差在估民價設(shè)水定用田途及牧開發(fā)糠程度仿條件擁下的防土地愉使用狐權(quán)價怖格。比估價刺結(jié)果和如下暑：紋評估瓦土地向面積式：慨36螞56漁4.范84示平方辮米愁單位趙面積虹地價桑：忌22潛74置元友/炎平方趕米〔趟取整繳〕島評估桌土地塊總地黨價：宏83壯14革.8否44屠6遍萬元耽〔保攔留四摔位小境數(shù)〕斷大寫惹：=83148446\*CHINESENUM2罷捌仟丸叁佰折壹拾寧肆萬恭捌仟山肆佰抬肆拾頂陸督元整月〔貨漏幣種臣類：芒人民禿幣〕檔估價管結(jié)果岸詳見躁土地滔估價詢結(jié)果話一覽豈表〔匯見表籮1-層1呀〕禍?zhǔn)㈠佇枰獕盘厥廪D(zhuǎn)說明菊的事奪項溪〔一課〕估槍價的漠前提諒條件醒和假粉設(shè)條億件亞1狹、委必托方胳合法核取得慌土地誦使用紗權(quán)。災(zāi)2吉、估侍價對某象作享為駕住宅截用地跨，得餓到或慶將得折到最凡有效姓利用濱，并繭會產(chǎn)圾生相香應(yīng)的診土地即收益父。掩3悔、待扁估宗淹地與怠其它腦生產(chǎn)環(huán)要素氏相結(jié)氏合，兼能滿川足設(shè)石定使儲用年館限內(nèi)泥經(jīng)營玉管理鑒的正永常進聽行，幫保證配公司閘的持熱續(xù)發(fā)軋展。躍4滿、在戰(zhàn)估價勾期日赤地產(chǎn)蹈市場估為公列正、擋公開式、公底平的木均衡少市場伐。爛5退、任統(tǒng)何有粗關(guān)待頁估宗歐地的所運作皂方式碰、程驕序符固合國賤家、鴨地方購的有牙關(guān)法刺律、暖法規(guī)認(rèn)。寄6銀、委聲托方卷提供參資料悠屬實歌。床7頌、待燒估宗浴地的床評估次價格費是指帝于評祥估基刷準(zhǔn)日度20土08匆年望9厭月休9顯日蜓，在異本報巴告評次估設(shè)鏟定的攻用途隨和開每發(fā)程事度條歲件下齊的土踢地使塘用權(quán)焰價格哄的地刪價候。克〔二叫〕估撇價結(jié)晨果和前估價么報告招的使混用幻1慰、本翁報告經(jīng)及估守價結(jié)泊果僅暴為本腸報告閣設(shè)定義的評獲估目撲的服貌務(wù)，脂當(dāng)用施于其墓它目叔的，游本報轟告評懶估結(jié)跟果無丈效。攏2家、騙評估帆價格男是在辱滿足揪全部我假設(shè)丟與限共制條通件下找，于傘評估覺基準(zhǔn)叛日跪20怖08驢年熔9位月易9蘋日詢，在蟲設(shè)定組的土劍地開洗發(fā)程奧度、優(yōu)用途昆及正述常市芝場條模件下券的出婚讓土歇地使迎用權(quán)譜價格作現(xiàn)值棟。畏假設(shè)待餃估宗刑地的心土地計利用坊方式皂、估乏價期框日、彩土地燭開發(fā)燙狀況菌、土肌地使道用年北限、洽土地地面積仔等影勝響地分價的郵因素博發(fā)生刪變化并，該館評估經(jīng)價格經(jīng)應(yīng)作速相應(yīng)必調(diào)整哭。月3塞、本媽報告擾必須茶完整堂使用桿，對搶僅使輪用報廢告中炸的部播分內(nèi)疫容所拒導(dǎo)致乒的有廈關(guān)損座失，墻安徽雄華源蛋不動饒產(chǎn)咨綢詢評頑估有良限公擔(dān)司不耕承當(dāng)亂責(zé)任參。綱4刑、本攀報告版的估千價結(jié)魄果自義估價嬸期日初起一辛年內(nèi)估有效凳。秘5胞、本儉評估載報告移及估容價結(jié)他果的討使用遼權(quán)歸除委托防方所冬有，紋估價茶結(jié)果俯的解尾釋權(quán)節(jié)歸安柔徽華犯源不制動產(chǎn)缸咨詢款評估居有限治公司不負(fù)責(zé)維。不6傻、任傭何違藥規(guī)使猜用本慕估價按報告裙及估宵價結(jié)蝶果造愚成的看不良鎖后果滑，責(zé)銜任自接負(fù)，冷給受焦托方許造成核不良失影響瀉的，醉受托團方保約留依嚴(yán)法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型局不斷塌涌現(xiàn)轎，市眨級示榮范點制擴大衡到耕10蟲1既個，畝縣區(qū)赤示范妨點發(fā)基展到晚30忙0津多個途。全灣市自永來水屑受益守村占券總村區(qū)數(shù)比鴿重由或上年恩的廳12蜘.2犧%啟上升亮到彩14蓮%斑；廣疲播電糕視實練現(xiàn)“雨村村壩通〞表；實盈施中鍵小水郊庫除超險加沒固富48盒座，赴“村形村通責(zé)水泥宿路〞求突破奶10辮00打公里香。呢三、耀工業(yè)譽和建唐筑業(yè)借或工業(yè)伶生產(chǎn)飄較快陣增長綁。全慣年實雨現(xiàn)全磨部工喝業(yè)增手加值森52裹1.慚20朝億元而，按柏可比惑價格還計算蝶，比丙上年只增長僚24鑼.4壽％。鐘截至稅年底用，全歷市規(guī)題模以交上工鉆業(yè)企傭業(yè)〔測全部澤國有賤和年否主營扯業(yè)務(wù)泳收入息50桿0班萬元位及以買上的仆非國丸有工恩業(yè)企且業(yè)〕再達(dá)唯10覺83覺戶，啊完成向增加負(fù)值友46猴6.侮21后億元鉗，增問長壁26縫.時3%大，同旦比加暑快洽4.童6嘉個百屬分點蠢。坡裕主導(dǎo)執(zhí)產(chǎn)業(yè)圍、行加業(yè)支宿撐作舍用增例強。令規(guī)模顫以上舊工業(yè)熄企業(yè)陣中，羊輕工控業(yè)完計成增扔加值堅16劑9.由67拒億元族，增牽長旺27程.6依%踢，占隸規(guī)模念以上副工業(yè)布增加進值的兼36族.4盒％，完重工坑業(yè)完盯成增肝加值護29框6.往53奇億元煩，增松長偶25倒.5黎%泉，占齊規(guī)模村以上濱工業(yè)動增加適值的章63烏.6百％；奔大中鐘型工采業(yè)企默業(yè)完僵成增慘加值項32旁5.學(xué)27浸億元箏，增早長宇20更.7遲%尖，占哀規(guī)模撿以上鞋工業(yè)殖增加曬值的票69靈.8婚％；豪高新膚技術(shù)灰企業(yè)死完成敏增加息值阿22院5.雷6螞億元枯，占突規(guī)模治以上著工業(yè)休增加擇值的存48困.4貝%飛；汽欣車、解裝備鼠制造責(zé)、家季用電俱器制添造、晶化工憂及橡愿膠輪積胎制蛛造、匹新材噴料、移電子扣信息葉及軟捐件、騰生物巷醫(yī)藥娛和食尋品及午農(nóng)副東產(chǎn)晝品加懇工業(yè)維等八伸大重侍點產(chǎn)來業(yè)實累現(xiàn)工擾業(yè)增促加值擇33嬌4.兼44逃億元攻，占崖全市鉛規(guī)模布以上膨工業(yè)深的比殿重為嬌71口.7批%多，增霸長炮26匪.2裙%樹。派妻主要遮工業(yè)舉產(chǎn)品變產(chǎn)量澆中，申生鐵芳和鋼牌材分握別增午長饞1.合2鍋倍和助51燕.4梨%浙，挖烤掘機宜和叉些車分鞠別增井長芒52壺.4臨%田和寇32臂.5占%曲，家言用電濟冰箱所和家妖用洗捎衣機送分別岸增長休47概.1芝%黎和巴32霸.5盟%咳。全藝年工付業(yè)產(chǎn)膛品產(chǎn)后銷率卡為能97謠.1爬%富。蔽工業(yè)莊經(jīng)濟控運行糧質(zhì)量最顯著拴提高吵。全簡年規(guī)洪模以厘上工枯業(yè)經(jīng)式濟效深益綜款合指鼠數(shù)達(dá)扭到寧23態(tài)8.皮8%乳，比編上年柄提高玉29替.6紙個百菌分點倚；實匙現(xiàn)主誰營業(yè)邊務(wù)收簡入閃13位88端.8鑼1洗億元護，比靈上年裝增長紡33旦.1瞇%劃；實族現(xiàn)利庫稅踩12混5.賣62公億元峰，增六長付24己.8虎%龍，其晶中利嶄潤總靜額那64健.7敢1披億元夏，增剝長好34康.5東%適。必竭建筑闊業(yè)保休持快經(jīng)速發(fā)過展。鹿全年蜘擁有崗資質(zhì)握等級陪的施劍工總紐承包側(cè)和專牙業(yè)承何包建棚筑業(yè)嘆企業(yè)憤完成枕總產(chǎn)妹值糠61戰(zhàn)6.烏49柄億元傭，比趙上年筋增長脆38備.3狠%醉。其厚中，丑國有敏及國且有控概股企惰業(yè)完色成建填筑業(yè)蘿產(chǎn)值皇33惠4.衣45黎億元浙，增鋸長陰32尖.8拋%玉。全鏟年房掘屋建恰筑施晝工面猴積義51菠63爆.5犧1懶萬平限方米孟，增氣長瞞31漿.2乓%孫。其捆中新各開工蝦面積嫂29遺92姜.5蛾9邀萬平筋方米響，增漸長荒11睡.6孟%呈；房火屋竣練工面殃積哥21俯16告.6快1帳萬平賣方米培，增贈長征39振.7蟻%暈。建容筑企眼業(yè)全匯年人謎均勞徒動生貧產(chǎn)率刪為科17交.2飲9延萬元鋪，增對長余20內(nèi).7捷%核。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增勢較強。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資額1310.43億元，比上年增長58.9%。其中，城鎮(zhèn)以上投資完成1238.59億元，增長58.7%；農(nóng)村投資完成71.84億元，增長62.5%。三次產(chǎn)業(yè)投資均保持快速增長態(tài)勢，第一產(chǎn)業(yè)投資13.23億元，增長95.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資346.86億元，增長76.7%，其中工業(yè)投資335.07億元，增長73.3%，占全部投資的比重為25.6%，比上年提高2.2個百分點；第三產(chǎn)業(yè)投資950.34億元，增長52.9%。房地產(chǎn)業(yè)較快開展。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資385.01億元，比上年增長37.2%，其中，住宅投資296.89億元，占房地產(chǎn)投資的77.1%。商品房銷售面積1028.35萬平方米，增長60.4%，其中住宅銷售面積占91.3%；房屋銷售額342.05億元，增長70.4%，其中住宅銷售額占87.1%。強力實施“工程推進年〞活動。全年施工工程3256個，其中，新開工工程2029個，比上年增加144個。重點工業(yè)工程“121工程〞累計完成投資76.40億元，超額完成年度方案24.4%，江汽、格力、美菱、美的等一大批重點工程加速建設(shè)；“1346〞工程累計完成投資473.81億元，超額完成年度方案18.5%；“861〞工程累計完成投資237.22億元，超額完成年度方案35.5%；隨著“大建設(shè)〞的推進，市政根底設(shè)施不斷完善，全年市政根底設(shè)施投資完成167.49億元，比上年增長75.2%。五、國內(nèi)貿(mào)易和對外經(jīng)濟消費品市場繁榮活潑。在“十二項民生工程〞、“萬村千鄉(xiāng)市場工程〞等一系列有利于開拓消費市場的措施帶動下，全市消費品零售額增幅穩(wěn)步提高。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額469.00億元，比上年增長22.0%。消費結(jié)構(gòu)升級推動城鄉(xiāng)市場快速開展，城市市場實現(xiàn)零售額414.53億元，增長21.7%，增幅比上年提高3.1百分點；農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額54.47億元，增長24.7%，增幅提高7.6個百分點。三大行業(yè)全面開展。全市批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額410.32億元，比上年增長22.1%；住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額57.94億元，增長21.7%；其它行業(yè)實現(xiàn)零售額0.74億元，增長5.1%。三大行業(yè)增幅同比分別提高3.7、2.6和6.3個百分點。進出口貿(mào)易規(guī)模擴大。全年海關(guān)進出口總額62.48億美元，比上年增長28.2%，其中，出口總額43.01億美元，增長26.3%；進口總額19.48億美元，增長32.6%。招商引資質(zhì)量提高。全年實際引進境內(nèi)工程1621個，實際到位資金497.68億元，增長80.9%。新批外資企業(yè)122個，大陸集團、麥德龍等世界500強來肥投資開展，日立建機、聯(lián)合利華等外企再度增資擴股；合同利用外資11.52億美元，增長24.6%；實際利用外資10.12億美元，增長40.2%。六、交通、郵電和旅游交通運輸能力繼續(xù)提高。全年公路貨運量5806萬噸，比上年增長20.0%；公路客運量7726萬人，增長13.9%。民航貨運量1.52萬噸，增長3.0%；民航客運量115.71萬人，增長19.8%。水上貨運量1011.33萬噸，增長15.7%。年末民用汽車保有量19.46萬輛，比上年增長24.7%。其中，私人汽車保有量9.48萬輛，增長32.4%。郵電通信業(yè)穩(wěn)步開展。全年郵電業(yè)務(wù)收入66.52億元，比上年增長26.6%。其中，電信業(yè)務(wù)收入63.35億元，增長27.5%；郵政業(yè)務(wù)收入3.17億元，增長11.6%。全市年末固定用戶為166.27萬戶。其中，普通用戶122.65萬戶，公用用戶18.68萬戶，小靈通用戶24.94萬戶。移動戶數(shù)為297.14萬戶，增長25%。年末根底電信運營企業(yè)計算機互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)為27.52萬戶，比上年增長14.7%。旅游業(yè)開展形勢喜人。繼續(xù)推進全省旅游中心城市建設(shè)，加快打造旅游集散地和旅游目的地。全年共接待國內(nèi)外游客1047.96萬人次，實現(xiàn)旅游總收入100.05億元，比上年分別增長28.7%和46.2%。其中，接待入境游客10.81萬人次，增長29.6%，旅游外匯收入6294.20萬美元，增長29.4%。七、財政、金融和保險財政實力進一步增強。全市實現(xiàn)財政收入215.19億元，增長28.3%。完成地方財政收入101.98億元，增長28.4%。其中，稅收收入91.63億元，增長29.6%；非稅收入10.36億元，增長19.0%。主體稅種中，個人所得稅增長39.7%；營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、國內(nèi)企業(yè)增值稅分別增長37.9%、33.3%和16.5%。全年地方財政支出132.32億元，增長28.6%。其中，一般公共效勞支出17.71億元，增長26.2%；教育支出18.46億元，增長19.6%；社會保障和就業(yè)支出15.71億元，增長32.9%；城鄉(xiāng)社區(qū)效勞支出29.80億元，增長38.1%。金融信貸增長較快。年末金融機構(gòu)本外幣各項存款余額2261.77億元，比年初增長21.4%。其中，人民幣各項存款余額2231.33億元，增長22.5%；居民人民幣儲蓄存款余額673.09億元，增長11.1%。年末金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額2151.38億元，比年初增長23.4%。其中，人民幣貸款余額2115.08億元，增長23.2%。保險業(yè)穩(wěn)步增長。全年所有保險機構(gòu)實現(xiàn)保費收入32.22億元，比上年增長12.2%，其中，財產(chǎn)險保費收入9.77億元，增長17.0%；人壽險保費收入22.44億元，增長10.3%。全年各項賠款與給付支出12.21億元，比上年下降3.1%，其中，財產(chǎn)險賠款與給付5.42億元，增長0.2%；人壽險賠款與給付6.79億元，下降5.5%。八、科技和教育科技創(chuàng)新能力顯著增強。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)820億元，當(dāng)年新增高新技術(shù)企業(yè)60家，總數(shù)到達(dá)450家，其中國家重點高新技術(shù)企業(yè)15家。全年完成農(nóng)業(yè)新技術(shù)試驗示范科研工程32項。創(chuàng)立國家知識產(chǎn)權(quán)示范城市取得成效，實現(xiàn)專利授權(quán)825件，比上年增加14.1%；強化產(chǎn)學(xué)研合作機制，全市工程技術(shù)研究中心到達(dá)26家，新增4家。成功舉辦家電博覽會等一系列國際性會展和第七屆中國?合肥高新技術(shù)工程—資本對接會，對接會參展參會人數(shù)近10萬人次，共推介招商工程253個，總投資約1470.57億元。教育事業(yè)穩(wěn)步開展。年末全市共有普通高等院校41所，比上年增加4所，在校學(xué)生29.58萬人，增加2.29萬人。中科院合肥分校及高等院校在校博士生和研究生共計2.56萬人，比上年增加2351人；普通中等專業(yè)學(xué)校21所，在校學(xué)生7.85萬人，增加4100人；成人中專7所，在校學(xué)生1.08萬人；職業(yè)高中49所，在校學(xué)生7.34萬人；普通中學(xué)267個，在校學(xué)生29.63萬人，其中高中在校生10.99萬人，初中在校生18.64萬人，初中學(xué)齡人口入學(xué)率為98.64%；小學(xué)885所，在校學(xué)生36.65萬人，小學(xué)入學(xué)率到達(dá)99.54%；職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)畢業(yè)生26.01萬人，是上年的2倍；幼兒園在園幼兒6.44萬人，比上年增加2300人。九、文化、衛(wèi)生和體育“文化強市〞初見成效。全年完成劇本創(chuàng)作5個，專業(yè)文藝演出411場，開展農(nóng)村電影放映2296場，播送電視作品獲省級以上廣電政府獎23件。廣場文化、節(jié)日文化等群眾性文化活動精彩紛呈，創(chuàng)作大型曲藝專場?平安進社區(qū)?、?走進文明?，深入全市各社區(qū)為群眾演出。學(xué)習(xí)型城市創(chuàng)立活動繼續(xù)扎實開展，“廬州講壇〞、“科學(xué)家企業(yè)家講壇〞成為品牌。積極推進文化藝術(shù)中心、廣電中心、少兒活動中心等設(shè)施建設(shè)，全面啟動農(nóng)村公共文化效勞體系建設(shè)。衛(wèi)生事業(yè)長足開展。年末全市共有衛(wèi)生機構(gòu)1791個〔含村衛(wèi)生室、科研院校及計生效勞站〕，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院225個，社區(qū)衛(wèi)生效勞機構(gòu)202個。醫(yī)院、衛(wèi)生院共有床位1.84萬張，比上年增長7.6%。全市共有專業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員2.07萬人，與上年根本持平。其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師7099人，注冊護士7245人，比上年分別增加116和402人。每千人擁有衛(wèi)生技術(shù)人員4.37人、擁有醫(yī)院床位數(shù)3.88張。體育事業(yè)成績突出。參賽全國第六屆城市運動會，贏得六金四銀七銅、總分176分的佳績，金牌數(shù)在74個參賽城市中名列第12位，同時獲得“體育道德風(fēng)氣獎〞，實現(xiàn)運動成績和精神文明雙豐收。突出“全民健身與奧運同行〞主題，廣泛開展一系列群眾體育活動，全年共舉辦各級各類活動650次，直接參加人數(shù)約50萬人次，舉辦了第四十七屆元旦越野賽、第八屆龍舟賽、“安利紐崔萊健康跑〞、首屆“海洲—景秀世家杯〞風(fēng)箏大賽、首屆職工運動會及奧運火炬手選拔活動等全市性大型群眾體育活動。全市體育人口數(shù)已達(dá)180萬，超過總?cè)丝跀?shù)的1/3。全年銷售體育彩票1.70億元，比上年增長36%。十、人口、人民生活和社會保障人口繼續(xù)增長。年末全市戶籍總?cè)丝?78.90萬人，比上年末增加9.06萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口203.73萬人，占總?cè)丝诘?2.5%；農(nóng)業(yè)人口275.17萬人，占總?cè)丝诘?7.5%；市區(qū)年末人口198.39萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口166.38萬人。全年出生人口53030人，出生率為11.18‰，比上年下降0.92個千分點；死亡人口9567人，死亡率為2.02‰，比上年下降0.13個千分點；人口自然增長率9.16‰，下降0.79個千分點。城鄉(xiāng)居民收入增長較快。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13427元，比上年增長21.9%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.6％，下降3.5個百分點；農(nóng)民人均純收入4486元，增長21.6%。城鎮(zhèn)居民人均消費支出9936元，增長21.7%；農(nóng)民人均生活消費支出3158元，增長13.0%。全年城鎮(zhèn)在崗職工人均工資為25850元，增長18.0%。城鄉(xiāng)居民住房條件繼續(xù)改善。年末城鎮(zhèn)居民人均建筑面積25.8平方米，農(nóng)村居民人均住房面積32.7平方米，比上年末均增加0.9平方米。社會福利事業(yè)健康開展。全年各類收養(yǎng)性社會福利單位床位7615張，收養(yǎng)各類人員5967人，其中，敬老院床位5144張。全市共有18.85萬人參加最低生活保障，比上年增加6.59萬人，累計保障133.56萬人次，累計發(fā)放低保金1.66億元，社會化發(fā)放率達(dá)100%。建立農(nóng)村居民最低生活保障制度，受益農(nóng)民8.18萬人，累計發(fā)放農(nóng)村低保資金壇33每77昆萬元兼。全涼年銷俘售社圓會福痕利彩中票析5.矮04午億元威，籌掉集社賄會公榮益金吧1.溜71吵億元扶。追少社會籠保障財水平陶不斷尋提高泰。全從市有用61筆.1肥4溉萬名暖職工準(zhǔn)參加戀根本摧養(yǎng)老今保險盼，比篩上年信增加踢7.換74設(shè)萬人由；辯67柱.3煉8唇萬人釘參加加根本蛋醫(yī)療邀保險室，增辱加焦6.屢15兆萬人券；扛47藥.7干3駱萬人駁參加蒼失業(yè)話保險樓，增段加燥0.條56蒙萬人蠶；工個傷保蜂險和雄生育蛛保險拍年末嗓參保愁人數(shù)流分別賞為燭40素和鉆30沫.7裙萬人銹。輔十一稈、城拿市建嫁設(shè)、援環(huán)境積保護嘩和安菊全生完產(chǎn)屠塑城市厲建設(shè)糊進展衰迅速別。主亦城區(qū)乒改造禁提升跡加速暈推進棉，時3.靠5挑平方宿公里察濱湖之新區(qū)暈啟動因區(qū)英牢姿初擔(dān)現(xiàn)，弄“尾14脹1侮〞空滲間戰(zhàn)合略城線鄉(xiāng)一銜體化兄開展造規(guī)劃案全面互完成績。全堪年完狼成新然建、諒續(xù)建店道路喊12鵲5籮條、秤橋梁當(dāng)24那座；好拓建母主城量區(qū)骨杰干道復(fù)路，副蒙城斥北路國、徽抵州大亭道、宰包公睜大道掌、黃附山路兼、毫默州路弓、勝確利路臣、機漁場路磨等一擋批主舊干道步竣工儀或通幫車，圈“一夢刻鐘待〞快透速路游網(wǎng)已雹經(jīng)與形成產(chǎn)；中黑環(huán)線夜實現(xiàn)當(dāng)全貫墊通，狡完成抄二環(huán)昌路改競造任星務(wù)；惰區(qū)域小綜合盤交通你樞紐命建設(shè)仗穩(wěn)步局推進哄，金維寨路嘩高架嗎橋主憑體工丈程基急本建漏成，椒合六小葉高境速全革線竣蠢工，跌合寧味高鐵冤根本姑建成計，新接橋國商際機狀場完鉤成前費期工敵作即新將動旺工建按設(shè)，夏合肥次港完歇成規(guī)擋劃；艦城市當(dāng)公用追設(shè)施性建設(shè)軍繼續(xù)恢推進織，自兩來水怎五水在廠改建擴建辣工程雙竣工裝，六吧水廠躁開工蜻建設(shè)駕，公汗交天監(jiān)然氣眼營運口車輛李已達(dá)黑83舅0震臺。豐惡生態(tài)乘建設(shè)竿成效粉明顯詠。全做年新去建各著類園雪林綠爆地停12棍99攜9木畝；緒城市萍建成燕區(qū)綠叮地率佩達(dá)律34逢.5畏%膝，綠熊化覆醫(yī)蓋率覺達(dá)套39獨.5凱%謙，分促別比頁上年贈增加變1.柏7嚼和關(guān)1.汁5追個百綱分點素；人柱均公臉共綠箭地面礙積袍10腳.1講5貢平方委米帥，增際加開1.膜18憐平方長米鈴。捧環(huán)境慚保護榆工作犬得到漿加強陰。年姐末，蝶全市根已建帶成惡31攻個環(huán)籃境噪示聲達(dá)氏標(biāo)區(qū)貪，新劑建駐9兇個，將面積損達(dá)躬17瞧1.爐81候平方蟲公里絞，噪角聲達(dá)柄標(biāo)區(qū)假覆蓋降率為贈76陪.7蹄%困；建網(wǎng)成煙鼠塵控啄制區(qū)露23敘個，助新建洋6卸個，海面積協(xié)為程20岸3.腐19齒平方嬸公里淹，煙味塵控昏制區(qū)梨覆蓋桂率為鼻90濱.7惕%康；全槳年空睜氣質(zhì)展量優(yōu)科良天卡數(shù)達(dá)頭到銅30太0枕天，嚷優(yōu)良育率當(dāng)82此.2雁%幫，達(dá)勞到國乒家環(huán)陡境空微氣質(zhì)竹量二味級標(biāo)朝準(zhǔn)；希重點騾排污槽企業(yè)踐達(dá)標(biāo)剃率掘10虛0%奉；飲圍用水險源得牙到有嫂效保確護，譜水質(zhì)哄達(dá)標(biāo)菠率什10突0%沙。行塵全市好億元補GD崖P宮生產(chǎn)簡平安舊事故宗死亡煎率為負(fù)0.藥28棋，比檔上年居下降粉17早.6忙%臺；工料礦商蠢貿(mào)企尋業(yè)從罵業(yè)人陰員梅10擺萬人掉生產(chǎn)娛平安蝕事故瓶死亡火率為悉2.奔8熔，比漫上年買下降摘20丘%邪。〔二〕個別因素待估宗地位于合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè)；土地使用者為合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā),待估宗地形狀規(guī)那么；待估宗地距市中心距離約8500米，距合肥火車站約4500米，距合肥客運站約4500米，距公交站點約300米，附近有公交車經(jīng)過。待估宗地實際開發(fā)程度為紅線外“六通〞〔通路、供水、排水、供電、通訊、通氣〕，紅線內(nèi)場地平整，設(shè)定開發(fā)程度為為紅線外“六通〞〔通路、供水、排水、供電、通訊、通氣〕，紅線內(nèi)場地平整。供水:由市自來水公司引入水源,供水保障力100%。排水:雨污合流，自水泥暗管排往市政排污管。供電:市供電網(wǎng)接入電源,保障能力為100%。通訊:接入合肥市市話網(wǎng)。第三局部土地估價一、估價原那么〔1〕替代原那么〔2〕需求與供給原那么在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否那么，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供給的壟斷性特征。變動原那么一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。協(xié)調(diào)原那么土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，那么該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格?！?〕最有效使用原那么由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。〔6〕多種方法相結(jié)合的原那么隨著我國土地估價業(yè)的開展，目前比擬實用的宗地估價方法有收益復(fù)原法、市場比擬法、本錢逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。二、估價方法與估價過程★方法選擇：根據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。待估宗地位于合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè)，用途為住宅用地，該區(qū)域內(nèi)此類用地有較多開發(fā)案例可供參考，因此可以選擇假設(shè)開發(fā)法進行土地價格評估；同時考慮到待估宗地所在區(qū)域內(nèi)此類用地市場交易案例較多，故宜采用市場比擬法進行評估。綜上所述，本次估價采用市場比擬法、假設(shè)開發(fā)法進行評估?！锕纼r過程：〔一〕假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的根底上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)本錢及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。其計算公式為：地價=預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價-開發(fā)本錢-投資利息-投資利潤-銷售稅費1、預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價根據(jù)委托方提供的資料，本次評估的土地面積為36564.84平方米，地上規(guī)劃建筑物主要為：12棟住宅樓，其中4棟18層，8棟6層，總建筑面積為66822.4平方米，調(diào)查目前合肥市同類地區(qū)、同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的商業(yè)、辦公、住宅物業(yè)的售價水平，結(jié)合宗地的實際情況，確定該物業(yè)開發(fā)完成后住宅銷售均價約為4200元/建筑平方米，不動產(chǎn)總價為：28065.408萬元。2、建筑物開發(fā)本錢建造本錢同時依據(jù)合肥市現(xiàn)行建筑工程概〔預(yù)算〕標(biāo)準(zhǔn)測算，參照合肥市統(tǒng)計局公布的同類物業(yè)建安本錢統(tǒng)計值及委托方提供的有關(guān)資料，按建筑面積計算、土建本錢按1500元/平方米計、城市建設(shè)工程大配套費按135.5元/平方米計，其他相關(guān)配套設(shè)施〔公共設(shè)施、消防等〕的本錢費用按150元/平方米計，那么總建造本錢為11931.1395萬元。管理費按建造本錢的4%計，為：477.2456萬元。專業(yè)人士費包括立項、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、評估等費用，按建造本錢的4%計，為：477.2456萬元。合計12885.6307萬元。3、投資利息以上述建筑物開發(fā)本錢及地價的合計為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)工程的投資規(guī)摸，設(shè)定開發(fā)周期為1年，利息率按中國人民銀行公布的一年期的貸款利率7.47%計，假設(shè)開發(fā)本錢費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)地價是一次性投入，計息期為整個開發(fā)周期，按復(fù)利計息，貸款利息為：投資利息=建筑物開發(fā)本錢*[〔1+利息率〕0.5-1]+地價*[〔1+利息率〕1-1]=472.6112+地價*0.07474、投資利潤全部預(yù)付資本〔包括開發(fā)本錢和土地本錢〕利潤，投資利潤為全部預(yù)付資本的15%〔根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資回報情況確定〕，那么：投資利潤=〔建筑物開發(fā)本錢+地價〕*15%=1932.8446+地價*0.155、銷售稅費在銷售過程中支出的費用主要有：工商統(tǒng)一稅：按開發(fā)價值的5.61%交納；買賣手續(xù)費：按開發(fā)價值的1%支付；廣告宣傳及代理費：按開發(fā)價值的2%計；銷售稅費合計為：〔1〕+〔2〕+〔3〕=2416.4316萬元6、計算宗地總地價地價=預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價-開發(fā)本錢-投資利息-投資利潤-銷售稅費地價地價總地價=8457.4915萬元7、計算宗地單位面積地價單位面積地價=總地價/總用地面積=8457.4915/36564.84=2313.01元/平方米〔二〕市場比擬法該方法是根據(jù)替代原那么，將待估土地與類似土地實例進行對照比擬，并依據(jù)后者的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差異，修正得出待估宗地在估價期日的地價的方法。其計算公式為：待估宗地地價=比擬案例宗地價格×〔待估宗地期日地價指數(shù)/比擬案例地價指數(shù)〕×〔待估宗地交易情況指數(shù)/比擬案例交易情況指數(shù)〕×〔待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比擬案例區(qū)域因素條件指數(shù)〕×〔待估宗地個別因素條件指數(shù)/比擬案例個別因素條件指數(shù)〕1、比擬實例的選擇選擇比擬案例時，應(yīng)符合以下要求〔與待估宗地比擬〕a、用途相同b、交易類型相同c、區(qū)域及個別因素條件相近d、估價期日接近e、統(tǒng)一價格根底根據(jù)以上要求，選擇與待估宗地條件類似的三個交易案例，其根本情況如下：實例一：位于當(dāng)途北路西側(cè)，用地面積15.77畝，宗地紅線外土地開發(fā)程度為“六通〞和紅線內(nèi)場地平整，其拍賣成交價格為2400元/平方米成交日期為2021年8月。用途為住宅用地，容積率不大于3.5。實例二：位于當(dāng)途北路東側(cè)，地面積89.51畝，宗地紅線外土地開發(fā)程度為“六通〞和紅線內(nèi)場地平整，其拍賣交易價格為2550元/平方米，交易日期為2021年5月。用途為住宅用地，容積率不大于2.5。實例三：位于振東大道南側(cè)，地面積141.51畝，宗地紅線外土地開發(fā)程度為“五通〞和紅線內(nèi)場地平整，其拍賣交易價格為1785元/平方米，交易日期為2007年3月。用途為商住用地〔商業(yè)10%、住宅90%〕，容積率不大于2.5。〔1〕、交易方式：分為協(xié)議出讓、掛牌出讓、拍賣出讓三種，以待估宗地掛牌出讓為100，拍賣出讓往下修正10%，協(xié)議出讓往上修正5%?！?〕、交易日期：結(jié)合宗地區(qū)域地價變動水平修正；〔3〕、區(qū)域因素按以下條件修正：市中心距離，以待估宗地為100，每增加1公里，相應(yīng)減少10%；商服繁華度，分為低、一般、較繁華、繁華四個等級，以待估宗地為100，每增加一個等級，地價往上修正5%。根底設(shè)施狀況，分為三通一平、四通一平、五通一平、六通一平四個等級，以待估宗地為100，每增加一個等級，地價往上修正2%。距公交站點距離，距公交站點距離分<150米、151-250米、251-350米、350-500米以上四個等級以待估宗地為100，每差一個等級修正5%；道路通達(dá)度，分為主干道、次干道、臨街巷、混合道路四個等級，以待估宗地為100，每差一個等級修正2%；〔4〕個別因素按以下條件修正：容積率修正，以待估宗地為100，比擬實例的容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正0.5%。臨街狀況，分不臨街、一面臨街少、兩面臨街、三面