名師精講房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

第2章房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法市場分析應(yīng)用舉例2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．1房地產(chǎn)市場的特征1．房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題3．房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。

2．1房地產(chǎn)市場的一般問題4．地產(chǎn)市場的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題5．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題6．房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．2房地產(chǎn)市場的效率

市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題1．房地產(chǎn)市場低效率的原因1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．市場的低效率與投資機會正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機會。在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．3房地產(chǎn)市場的分類按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。2．1房地產(chǎn)市場的一般問題3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。4）特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。2．昌1房憐地產(chǎn)衛(wèi)市場本的一稍般問壺題5）聚土地局市場在我歇國，欣土地闖市場意是指坐以城噴鎮(zhèn)土仙地使精用權(quán)渴為對斜象進橫行交慶易的測市場柿。土施地的貫征購塞、土再地的核出讓奴、土菠地的政轉(zhuǎn)讓皮這三點者均女屬土柿地市虧場的滴內(nèi)容驢。房地懇產(chǎn)投袖資分奸析主喚要側(cè)津重于肅前兩視類市談場的芳分析岸。2．寒1房贏地產(chǎn)昂市場挪的一肯般問回題2．惡按房繼地產(chǎn)沉購買走者的歉目的桿劃分駁，房邁地產(chǎn)鐘市場勿可分疤為：1）貓房地要產(chǎn)自即用市伶場自用虛型購誦買者該將房趣地產(chǎn)域作為咳一種妹耐用歡消費末品，狡目的鴿在于粗滿足糖自身不生活銷或生扯產(chǎn)活君動對硬入住格空間葉的需芝要。2．離1房封地產(chǎn)蘇市場撈的一召般問孫題2）篩房地險產(chǎn)投堵資市啄場投資精型購辜買者頑將房孔地產(chǎn)火作為論一種雷投資奶工具鄭，目屑的在倘于將鈴購入踢的房讓地產(chǎn)技出租猜經(jīng)營租或轉(zhuǎn)腔售，稠并從既中獲幕得投哈資收五益。房地徐產(chǎn)投眾資分譜析更跳側(cè)重盛于第阻二類貪市場仙。2．置1房斬地產(chǎn)丙市場源的一籠般問峽題3．召按房紅地產(chǎn)杠權(quán)屬摟交易伐的內(nèi)德容劃圍分，次房地瓣產(chǎn)市嚼場可朝分為夠：1）攏租賃越市場租賃爛市場寨是對疑不同詠類型勵房地窄產(chǎn)的映使用海權(quán)進暮行一燒定期勇限和日方式盒的有擱償轉(zhuǎn)憐讓的秀市場洽。2）扛產(chǎn)權(quán)速市場產(chǎn)權(quán)傻市場扣是對舅房地多產(chǎn)產(chǎn)杯權(quán)進學(xué)行買敗賣的膠市場翼。2．費2房掉地產(chǎn)啞市場非分析2．刷2．惱1房感地產(chǎn)陸市場憲分析旺的必雀要性房地庭產(chǎn)項隸目的邪市場埋分析盜是在鎖投資偉決策里確定圾之前桑，調(diào)浙查市億場情蘋況、喜了解伙項目區(qū)背景塊資料發(fā)、辨堪識投僅資風(fēng)壯險、茫選擇牢投資霜機會擠的過循程。市場終分析領(lǐng)的必羨要性樣表現(xiàn)廢在以益下幾愈方面館：一是衰房地蘆產(chǎn)投弄資決背策需鞋要市賤場分拖析。二是鐘房地累產(chǎn)經(jīng)板營管販理需微要市切場分遙析。三是輔房地忘產(chǎn)價峰格策扇略的替制定馳需要嶼市場臥分析孕。2．包2房鉗地產(chǎn)門市場狗分析2．殺2．艘2房膽地產(chǎn)訂市場檢分析挖的限飄度1．殃市場糖分析長的限曲制由于允以下嬌幾方杠面的葬限制浩，市般場分煙析的姐效果疲有時端并不嶼如我殘們想竭象的財那么逼好。1）國費用周的限做制2）墓時間敬的限坦制3）烏技能吼的限竹制4）蕉偏好瓜的限際制市場細分析借可以剩提供跨重要疑的資麗料與燭客觀跌的報問告供界投資狀者或洗決策渠者參隱考，斜但它援并不貨能代勁替投國資者辣和決斜策者畜作決遭策。2．惠2房副地產(chǎn)任市場算分析2．柔市場喇分析戀的程終度進行善市場復(fù)分析采的目葬的是薦想使洲投資擁項目內(nèi)的現(xiàn)伶金流策量及名市場社價值潤的變灰化預(yù)蘆測的掉準(zhǔn)確具，以恒使自話己在恥開發(fā)蘿結(jié)束皂時或紅持有譜期內(nèi)野獲得礦最大嘆利潤本。如果累想做滲，市盯場分舒析是論無止渣境的研。因艱此，休在分余析到補一定露階段聞時，濾會有落一個什點使?fàn)N市場股分析控所需俯的成哭本超央過收還益。盾這就漁說明漁，即波使上街面所工述的毯四個允限制鐮均不撈存在匙，也茅仍然亦有一刊個市雕場分適析的民合理咬程度鑄問題卻。從圖竄2-往2我跟們可溉以看攏出，達只有橫當(dāng)市慰場分控析的白收益蓄超過額該分至析所歉花費挨的成越本時擔(dān)，市魂場分慈析才覽是合眉算的奴。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2壺-2達市場獵分析辭的成沖本、猴效益宏示意陽圖2．釀2房惠地產(chǎn)躲市場貧分析2．耗2．悲3房令地產(chǎn)泄市場招分析穴的內(nèi)舅容房地伐產(chǎn)市伯場分引析的隙內(nèi)容科主要卡是市徐場調(diào)燃查與織市場萬預(yù)測川。房置地產(chǎn)搞市場莊調(diào)查曠與預(yù)轎測包排括房土地產(chǎn)削投資蟲環(huán)境博的調(diào)約查與贏預(yù)測崗、房邁地產(chǎn)肚市場寫狀況尿的調(diào)晝查與牲預(yù)測跪。1．姑房地鈴產(chǎn)投貍資環(huán)壯境的曬調(diào)查聽與預(yù)帽測投資巴環(huán)境兆是指扯擬投征資的反地域腿（國板家、膊地區(qū)暫、城唱市或淺街區(qū)堡）在懸一定輕時期夢內(nèi)所禽具有桃的能回決定女和制冠約項鎖目投燒資的這各種落外部未境況低和條扭件的想總和置。2．眨2房偷地產(chǎn)驚市場網(wǎng)分析對投填資環(huán)斤境的粱調(diào)查請和預(yù)太測，杰一般計是指呈對下撞列各攀環(huán)境渠的調(diào)叮查和丟預(yù)測析：1）初政治擠環(huán)境2）忘法律米環(huán)境3）擇經(jīng)濟陰環(huán)境4）微文化額環(huán)境5）嫌自然技環(huán)境6）雁規(guī)劃臣環(huán)境7）術(shù)基礎(chǔ)有設(shè)施爺環(huán)境2．峽2房褲地產(chǎn)殖市場陰分析2．懇房地寄產(chǎn)市弦場狀半況的億調(diào)查隊與預(yù)斃測房地長產(chǎn)市鼻場狀染況的稅調(diào)查喊與預(yù)豆測應(yīng)零在房捏地產(chǎn)假投資珍環(huán)境濃調(diào)查特與預(yù)真測的兔基礎(chǔ)繳上進趴行。如果襪一份邁市場煮分析映報告島能說靜明上稱述所黃有的艘問題右當(dāng)然蓋更好而，但確實際晉上，碗不是遮每一撇個項帝目都待必須拆把所山有信臟息都版調(diào)查矮分析襪得面子面俱灰到—上—這鵝既不土太可舉能，廢有時掌也沒昂有必允要。2．管2房壞地產(chǎn)腸市場缸分析3．啟房地門產(chǎn)項淘目在戰(zhàn)不同育階段偵進行態(tài)市場捧分析總的要跑點1）質(zhì)房地隸產(chǎn)項剪目定胖位階英段該階旁段的逐市場親調(diào)查研分析銀除了它進行起公開藏在售看項目車基本蒼數(shù)據(jù)原的調(diào)僑查、隔市場司供求肉研究彼之外雖，還課包括墻項目晝的細著分市拌場分違析、虜目標(biāo)壇市場荷狀況紐奉，消近費者鍵活動擴、購青買動瘡機、浪傾向摸、決雕策等搖心理靠過程匹的分爐析。2．鞋2房唯地產(chǎn)扁市場緞分析2）諸房地蹲產(chǎn)項芳目市景場推抹廣階你段該階鍛段的肢市場煩調(diào)查華分析幣除了轎進行凱在售眉項目士基本錄數(shù)據(jù)從的調(diào)援查、敬市場奔供求勸研究截之外擊，還槳包括巷特定幻玉項目喬的銷搭售狀攤況、搞價格炭調(diào)查統(tǒng)、目蝕標(biāo)消鈴費者膊的特像征研氣究，嶼以及絮用科飯學(xué)方望法收缺集消恭費者癥購買飲以及被使用扣產(chǎn)品曲的事敢實、晌意見晌、動壺機等約有關(guān)怒資料喇，并井予以雅分析波研究劈燕。2．圾2房熊地產(chǎn)唯市場尸分析3）什房地險產(chǎn)銷告售階寬段該階面段的肅市場筐調(diào)查膠分析厘主要擦包括躲房地火產(chǎn)項鍬目廣默告策畢略在煤目標(biāo)鋼市場鞭中的爺反應(yīng)遭和收棵效情材況，避收集庭并充要分研圣究所螞收集鋼到的忘資料衣，了獵解公非司營許銷計較劃的綁執(zhí)行訴情況床、市鼠場上減其他伍在售屑項目癢的主壺要營匪銷手敗段和鉆銷售史狀況矩、價另格走濕勢等們；此嚼外還足包括渾消費瓶者購獲買商鄰品的懇動機扮以及叔使用寨商品披的事叔實情悶況調(diào)利查分室析。2．價2房求地產(chǎn)黨市場警分析4）腫房地濃產(chǎn)三委級市皺場調(diào)妹查分好析具體栽內(nèi)容遍包括區(qū)房地肥產(chǎn)再疲轉(zhuǎn)讓蠅過程俯中價鋒格調(diào)濁查、咽成交燈客戶作調(diào)查玩和區(qū)撒域調(diào)鹽查以墻及競燦爭狀痕況調(diào)岡查。2．步2房培地產(chǎn)耳市場驚分析2．番2．侍4房宿地產(chǎn)勻市場臣分析跳中的捕信息升類型1．球從投饞資者斷的角奇度看撿，分私為三偵個類況型。1）墳是與具宏觀麥環(huán)境睛相關(guān)猴的信陣息，諷如政鎖治法江律環(huán)帶境、丹經(jīng)濟饞環(huán)境夢。2）溜是與合區(qū)域淺環(huán)境聯(lián)有關(guān)躲的信問息。3）遇是與浙投資閣項目刊直接濤相關(guān)傻的信取息。2．俯2房混地產(chǎn)溫市場膊分析2．話從市賀場分言析的率角度鴿看，譜市場營信息搜分為收四個在方面屋。1）練房地塌產(chǎn)需渣求方樹面的緣瑞信息候。2）凈房地屈產(chǎn)供杯給方儲面的鼻信息伴。3）餅房地娛產(chǎn)市蛙場交打易方粒面的論信息表。4）鑼其他偵信息谷。2．興3房右地產(chǎn)借市場輸調(diào)查共的方著法與避程序2．萌3．避1房夠地產(chǎn)祝市場使調(diào)查哀的方絕法房地鍛產(chǎn)市棚場調(diào)輝查是笑以房擊地產(chǎn)銅為特檔定對舞象，毀對相底關(guān)的早市場秤信息肚進行養(yǎng)系統(tǒng)漂的收慣集、關(guān)整理時、記梢錄和癥分析肌，對霉房地鏈產(chǎn)市鍬場進鄉(xiāng)豐行研寧究和評預(yù)測愚，并追最終斗為房抵地產(chǎn)雄投資側(cè)項目茅提供準(zhǔn)決策凱服務(wù)愈的一虎種活儲動。房地扒產(chǎn)市雞場調(diào)乓查方獵法是義指市者場調(diào)讀查人念員在專實地謀調(diào)查幕中收啊集各蹲種信休息資佳料所循采用洽的具勿體方采法。2．駝3房金地產(chǎn)代市場很調(diào)查掀的方沫法與酬程序市場慎調(diào)查摧的方禽法主款要包誦括以辟下幾康種：1．脊普查偶法2．蓬抽樣疾調(diào)查押法3．灘直接?xùn)|調(diào)查疑法4．明間接阻調(diào)查暑法上述竊介紹欺的調(diào)昨查方蝴法，態(tài)具體金到房堂地產(chǎn)饞項目惑的不蹤蝶同階陷段會原有很墾強的自選擇被性。福市場歌調(diào)查飄通過可一定屋的市改場調(diào)舉查程列序得飼以實棍現(xiàn)。2．仁3房差地產(chǎn)錯市場夢調(diào)查調(diào)的方獲法與藝程序2．爬3．研2房隨地產(chǎn)卡市場燈調(diào)查遵的程銜序1．輩提出業(yè)問題月，確刮定調(diào)風(fēng)查的盼目的這一飽步要惱解決牢的問揚題是僅為什設(shè)么調(diào)會查。朽只有撲當(dāng)需休要調(diào)陜查的快問題姿被仔熟細、蠢準(zhǔn)確死地定鴨義以陶后，廣才能飽設(shè)計婚研究員計劃粱，獲油取切肝乎實墾際的參信息基。一般盯來說鑼，確攻定調(diào)盞查目研的要舍有一暢個過袍程，減不是應(yīng)一時除就能腫確定言下來遼的，計可以濕采用峽探測羊性調(diào)帥查、嚷描述武性調(diào)大查、幼因果始性調(diào)禿查來溜確定睛。2．搶3房競地產(chǎn)勒市場遺調(diào)查辣的方戶法與銜程序2．烈決定忍收集垂資料焦的方盞法資料各分為伐第一亭手資第料和晝第二捷手資寬料。第一乓手資艦料是仆專門濤為要端調(diào)查令的問掘題而垃特地盜收集背或?qū)嵒烛灦z式得的采統(tǒng)計貿(mào)資料灑；第二票手資而料是胞指原荷始資徒料經(jīng)蒸過整咐理后蜻所形搶成的況可為漠他人不利用概的資趁料或榜其它扣項目井已經(jīng)塞擁有慣的資饑料。2．趣3房瘡地產(chǎn)繞市場漢調(diào)查爸的方屑法與閃程序3．滴設(shè)計遇調(diào)查拆表設(shè)計疫調(diào)查歌表的餡程序索和應(yīng)輪注意指的問廁題如奮下：1）移決定疊調(diào)查隔方式2）慮決定胡采用痛哪一洋種類返型的兇問題3）段設(shè)計表調(diào)查趟表問她題應(yīng)瓶注意申的事茶項2．則3房紗地產(chǎn)研市場噴調(diào)查脂的方嗎法與裙程序4．信選樣5．晶數(shù)據(jù)腥處理燈、分判析與循解釋6．喊提出蒸調(diào)查襲報告需要另說明墊的是毒，房掉地產(chǎn)泊市場猛調(diào)查畏是房挽地產(chǎn)疏市場罩分析臣的前橫期工汪作，跳房地讓產(chǎn)市賽場分勸析是輩對市悉場調(diào)劇查信條息再犯加工炒的過塊程。忠但有設(shè)時一桐些市退場調(diào)撥查做憤完后丙，市臥場分沉析也唱就直余接包白括在覆市場港調(diào)查放的過心程中抱了。2．葛4房勉地產(chǎn)并市場疊預(yù)測郊的種手類與遍方法2．稈4．鈴1房昨地產(chǎn)劑市場歇預(yù)測答的種謎類房地底產(chǎn)市笨場預(yù)楊測是活指運跌用科題學(xué)的振方法策和手局段，裳根據(jù)唐房地糊產(chǎn)市激場調(diào)沒查所默提供各的信包息資發(fā)料，賢對房隨地產(chǎn)削市場跳的未害來及最其變奔化趨釘勢進胃行測礙算和牢判斷侵，以穴確定甘未來均一段追時期詠內(nèi)房倡地產(chǎn)敗市場遺的走企向、抓需求豈量、郊供給咸量以牙及相綱應(yīng)的紹租金義售價允水平冬。房地慨產(chǎn)市宏場預(yù)博測一汁般分妹為定蕉性預(yù)棄測和驅(qū)定量末預(yù)測敲。2．燦4房歷地產(chǎn)窮市場棍預(yù)測津的種崗類與尤方法1．批定性馬預(yù)測定性爐預(yù)測豪是指到依靠浴人們辟的經(jīng)巖驗、及專業(yè)悉知識粉和分砍析能閘力，莊參照貸已有器的資爆料，連通過且主觀甲判斷堪，對眉事物毯未來慈的狀抽態(tài)如飾總體西趨勢期、發(fā)飲生或銀發(fā)展痰的各氧種可腥能性灣及其鋒后果五等做隙出分惹析與梯判斷識。其特亞點是史，主穩(wěn)要靠罷經(jīng)驗廁判斷血未來蓋，有插時也爭做一埋些量繼化分辭析作揮為判濟斷的貧輔助耍手段杏。2．濃4房糧地產(chǎn)技市場毅預(yù)測預(yù)的種勸類與湖方法2．沿定量諷預(yù)測定量飽預(yù)測均是在益了解戰(zhàn)歷史老資料瘡和統(tǒng)紡計數(shù)從據(jù)的奧基礎(chǔ)哥上，濁運用證數(shù)學(xué)損方法鴉和其賤他分擺析技淚術(shù)，喘建立斯可以哥表現(xiàn)優(yōu)數(shù)量智關(guān)系胃的數(shù)卡量模服型，延并以堂此為添基礎(chǔ)抬分析壞、計后算和過確定見房地期產(chǎn)市先場要塑素在岡未來元可能泛的數(shù)陵量。2．拉4房攤地產(chǎn)技市場塵預(yù)測較的種昆類與求方法2．猛4．部2房炒地產(chǎn)趕市場躬預(yù)測鳴的方規(guī)法房地栗產(chǎn)市引場預(yù)洋測的捕具體卸方法殊因預(yù)皮測的擇對象撫、內(nèi)糧容、交期限雖不同促而有訪所不棵同。通常肉采用抽的方止法有求：1．胡直觀濟判斷慌法這是留定性排預(yù)測忠方法捕的統(tǒng)片稱。譜這種驅(qū)方法遮適用犧范圍色廣、因成本至低、板費時區(qū)少，瘡但受屆預(yù)測框者的織主觀券因素允影響險大，櫻較難壯提供閣以準(zhǔn)譽確數(shù)衰據(jù)為訪依據(jù)幼的預(yù)授測值填，在血數(shù)據(jù)挎資料沉較少左或不脈準(zhǔn)的亮情況衛(wèi)下，刊多采爛用此豎法。吊定性暈預(yù)測蘆方法思主要咱包括飯集體幻玉判斷之法、家專家鎮(zhèn)意見推法。2．稍4房賞地產(chǎn)中市場道預(yù)測埋的種癢類與叛方法2．遠歷史期引伸堆法這是因定量志預(yù)測然方法矮的統(tǒng)怒稱。逆在占兼有若留干統(tǒng)黑計資襪料、取預(yù)測僅對象脹的未渣來受刺突發(fā)建性因匙素影檔響較首小的猾情況認下，傻選用旗適當(dāng)味的數(shù)惡學(xué)模雕型進焰行定嚼量預(yù)兄測，焦可以量得到惰比較屠滿意賤的預(yù)功測效鹿果。援但是稈，由陶于所著選擇繪和建早立的遣數(shù)學(xué)百模型窩不可僵能把墾所有荷因素封都考宵慮進企去，秘因此墓定量惱預(yù)測勵的結(jié)何果出汽現(xiàn)誤顯差也陳在所熱難免夢。此煙種方屋法包霞括簡零單平矩均數(shù)汪法、濫移動趁平均唉數(shù)法益、加板權(quán)移縫動平惑均數(shù)余法、截趨勢及預(yù)測賭法、怨指數(shù)倚平滑組法和釘季節(jié)驕指數(shù)屈法等濤。2．米4房山地產(chǎn)愈市場蒙預(yù)測畢的種染類與魂方法1）皺簡單速平均蚊數(shù)法簡單農(nóng)平均乳數(shù)法丟是用撈算術(shù)薪平均哈值作建為新都一期怕的預(yù)擔(dān)測值贊的方伴法。其計院算公肺式如瓶下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預(yù)測時的預(yù)測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．刻4房枯地產(chǎn)鋼市場奔預(yù)測訪的種宗類與隨方法2）頭移動甩平均沸法移動催平均企法是掌在簡猛單平棗均法籠的基集礎(chǔ)上蘿發(fā)展?jié)q起來脆的，德其做靜法是使把被跪平均處的項容逐漸頑向后櫻移動潑加以貧平均吩，每棋項平使均的儉總項妖數(shù)不制變。偶這個遲平均皇數(shù)就炮直接嶼作為辯下期貍的預(yù)駱測值千。平狠均時序，可撇以用禮簡單其的算弟術(shù)平炎均數(shù)宿，也宗可以社用加垮權(quán)平撈均數(shù)故。2．煙4房疼地產(chǎn)換市場血預(yù)測奶的種帥類與割方法簡單懼移動林平均餓法的爐計算無公式解為：加權(quán)絲式移動兼平均吼法的娃計算秘公式軍為：從公蟲式可嚼見，盆不論呀簡單嬸式還嗎是加經(jīng)權(quán)式規(guī)，只掩能預(yù)慎測下郵一期枯數(shù)值鋼。2．尋4房蔑地產(chǎn)兩市場似預(yù)測桑的種廢類與伙方法3）色趨勢察預(yù)測夏法這是園歷史邀引伸攝法中任最適師合于粒中長剝期預(yù)眾測的獲方法滲。其爛基本伍原理皺是：癢根據(jù)壩過去曲各期界的實吼際數(shù)漢據(jù)，予分析扭其發(fā)失展趨速勢，渠并假虛定今板后按型該趨怎勢繼丈續(xù)發(fā)往展，誰從而求測定依今后謎各期寇的數(shù)果據(jù)。褲如果渣過去蜓各期右數(shù)據(jù)很大體擱呈現(xiàn)及等差勸級數(shù)催，則存其變撕化趨葵勢可梢用直鬼線方圾程來踢表示切；如跌果過銀去各伍期數(shù)魚據(jù)大訊體呈柳現(xiàn)等鑄比級妖數(shù)，充則可似用曲買線方電程來訴表示葵。在這惹里，獎我們汁只介峽紹直缸線趨荷勢方幼程。2．表4房螺地產(chǎn)調(diào)市場樂預(yù)測晴的種降類與呼方法求趨東勢直禾線的政方程夫式是課：式中扁：y：預(yù)川測值昆；x：代魯表的辜年份阻；a，臣b：待系定系芹數(shù)運用遵最小虹二乘敞法求績得如腐下方桿程組職：令，則上式可簡化為：式中墻：yi：各氧年的音實際壩銷售玻量；xi：各號年的懸代號悟；n：已非掌甩握數(shù)付據(jù)的區(qū)年數(shù)探。2．豬4房偏地產(chǎn)振市場棍預(yù)測舅的種董類與信方法值得膜注意鴨的是凳，每釀一趨核勢直壇線方榆程都剃必須野注明所原點箱的時頑間和短計量敬單位駁，這戲一點聽和后宇面闡奪述的毯表明艷現(xiàn)象續(xù)變量猜之間蠟相關(guān)柱關(guān)系漏的回宴歸方里程是止有區(qū)叛別的絕。2．魚4房島地產(chǎn)夸市場色預(yù)測黑的種坑類與閱方法4）蕩指數(shù)尸平滑位法指數(shù)珍平滑撞法是芹在移救動平簡均法噸的基宴礎(chǔ)上否發(fā)展籍起來型的，指數(shù)鍬平滑惕法是釘利用濤預(yù)測把前一具期的漫實際擇值和述前一吳期的閥指數(shù)仗平滑卻預(yù)測狡值進木行加暫權(quán)平聯(lián)均來近取得蠟預(yù)測打值的希方法全。它實遙際上念是一應(yīng)種特瘦殊的紐奉加權(quán)夫移動婚平均坦法。2．蛙4房釋地產(chǎn)鄉(xiāng)豐市場欄預(yù)測箏的種纖類與痛方法其計以算公般式為甜：本期顯預(yù)測差值=a×上苗期實魔際發(fā)崇生值鋪+（弊1-a）×粉上期構(gòu)預(yù)測午值式中雄：a為平誤滑系璃數(shù)，墳且0通≤≤極1當(dāng)a=1洽時，召預(yù)測仆值=申上期爆實際良發(fā)生凝值當(dāng)a=0賣時，要預(yù)測緩值=荷上期納預(yù)測懇值一般捐根據(jù)屑經(jīng)驗強估計昏，當(dāng)鼠差異遣較大勇時，a取0撤.7訓(xùn)～0哨.8輝為宜剝；當(dāng)?shù)町愘t較小久時，a取0湊.2蹲～0稈.3宅為宜仔。2．吊4房給地產(chǎn)估市場啞預(yù)測察的種勇類與率方法5）線季節(jié)猛指數(shù)控法季節(jié)雀性預(yù)化測比盛較簡墊單的濱方法須是計糟算各朱個季仆度的陶不同紡銷售柜指數(shù)厲。季螞節(jié)銷撈售指呈數(shù)可播利用胳簡單斗平均裝法算斷出。秀它是決根據(jù)溉歷史壟資料賓求出輪每季宇度平竹均數(shù)蔬占全詢期總和平均造數(shù)的慮比例政，以釣表明烏各季異銷售秧水平寸比全撓期總蓮銷售益水平常高低夏的程漲度。2．會4房店地產(chǎn)賤市場紛預(yù)測眼的種挽類與閣方法其預(yù)副測步下驟為涌：第1惠步：吧求出條歷年擦各季襖的平喬均銷扣售量捎。第2嶺步：廚求出昂各季刃的季浮節(jié)指圖數(shù)，假即當(dāng)汽季的才平均毯數(shù)占次全年暖平均達數(shù)總挎和的遙百分恥比。第3勾步：楊根據(jù)則季節(jié)竄指數(shù)爹和已桑知某添年某柱季的運實際歇數(shù)預(yù)卡測該掛年其籠它各柏個季子的數(shù)救據(jù)。2．銀4房井地產(chǎn)份市場請預(yù)測錘的種步類與涌方法3．耀因果有預(yù)測貓法因果擺預(yù)測炒法是男利用艙原因敵和結(jié)周果之牧間存粥在數(shù)蓄學(xué)函關(guān)數(shù)式繩的內(nèi)特在聯(lián)括系，敬建立爹相應(yīng)似的數(shù)洞學(xué)模年型來里進行駱預(yù)測役。包括丑回歸泳分析涼法和暗相關(guān)脾分析持法等蛛。2．寶4房廳地產(chǎn)瓦市場高預(yù)測焰的種壞類與尸方法1）割回歸銅分析者法回歸捉分析圈法就妥是根柱據(jù)“墓自變蠶量”廟來分顫析“因因變艇量”趴的變頑化方傲向和豬程度龜。在采爪用回捐歸分禿析法威進行汁預(yù)測驢時，痛預(yù)測鋪對象桶和影踐響因殖素之瞎間一順定要荷存在暈因果嗓關(guān)系枯，且平樣本射數(shù)據(jù)津量足瓦夠；訪預(yù)測剃對象征和影叼響因融素的草樣本賄數(shù)據(jù)詠之間詞存在疤某種帖統(tǒng)計慢規(guī)律傾，且芳能反倒映未祥來發(fā)六展?fàn)畛菓B(tài)；爆樣本恐數(shù)據(jù)痕的分舒布若漂存在宏著線儲性趨犯勢，購則可廚采用殿線性丙回歸錘分析框法進或行預(yù)叮測。2．剖4房煩地產(chǎn)怖市場雨預(yù)測鏡的種泊類與刷方法其計卻算公謊式如糧下：式中鍬：y：預(yù)筍測值我；x：自截變量夕；a、嶺b：回厚歸系漲數(shù)其中悅：這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．液4房耀地產(chǎn)暫市場研預(yù)測庸的種唉類與移方法2）幅相關(guān)水分析槍法相關(guān)墓分析聞法是攜分析登市場鄉(xiāng)豐商品波供求維變化咸諸因遮素中售兩個勢相關(guān)獲變量條之間永的因丟果關(guān)穗系。限它主育要是掉在定并性分菊析的遼基礎(chǔ)算上，喬找出炭事物環(huán)發(fā)展杯的內(nèi)貫在聯(lián)莊系，菜確定夜自變喉量與竄因變東量之葬間的擁函數(shù)撐關(guān)系江，然揀后用狡回歸堤方程濁來進凳行預(yù)圓測。它與造一元奏線性政回歸員法不雀同的冷地方鏈?zhǔn)?，娘此處武因變跨量的濤變動熊不一皂定決螺定于道某個閱主要逝自變檔量，島也可睛以是訴其他塞相關(guān)聰因素征。2．末4房乓地產(chǎn)煩市場療預(yù)測叨的種您類與南方法其計過算公案式是窯：2．謀5市外場分央析應(yīng)御用舉睬例——親某房透地產(chǎn)范市場塞分析忠報告您大綱2．兇5．竄1摘罪要1．賊市場提分析通的目霉的。2．諸分析耗方法畏、主裁要假繭設(shè)條怠件和釣風(fēng)險那因素鴉。3．暑建議律——屑做/沃放棄路/推捆遲/距改進作以后鑼可以儲做。2．關(guān)5市盞場分寸析應(yīng)啊用舉暮例——演某房丟地產(chǎn)噸市場廢分析綱報告本大綱2．憑5．孩2概診述1．菠國家蛙或整斧體社頁會經(jīng)松濟狀揚況和互主要詢的增吐長領(lǐng)餅域（她確認給有吸耗引力攜的物拌業(yè)投拳資類聞型—跪—可旗選擇頑的投暈資方增向，漲分析還當(dāng)前削所處蒙的經(jīng)搜濟周睡期或忙房地響產(chǎn)周觸期中諸的位癢置）湖。2．駛地區(qū)制經(jīng)濟終概況挎（可影與國務(wù)家進渣行對鏟比分鐵析）欺。2．內(nèi)5市府場分允析應(yīng)盲用舉撤例——什某房撈地產(chǎn)忍市場猴分析匹報告坊大綱3．場城市盾經(jīng)濟突狀況破（與挨國家湯和地困區(qū)相甩比城常市的魯就業(yè)普狀況吃及趨烏勢，諒本城貿(mào)市就站業(yè)情毀況短惜期預(yù)丸測，沈確認旅和介擦紹當(dāng)群地主泄要產(chǎn)慶業(yè)、末企業(yè)敲和產(chǎn)堅品）柔。4．卷市場密環(huán)境揮與場跪地分涉析（即市場邀區(qū)域惑的劃霜分、秧土地盯面積菊、土鋼地利話用情狹況、神場地粉描述搜，場愉地周評圍交紀通環(huán)墻境及揉可及點性分愛析，奧場地精周圍落土地秋利用老情況免和競閱爭情訪況）責(zé)。2．聽5市加場分米析應(yīng)腹用舉慨例——椅某房轟地產(chǎn)妙市場窗分析貼報告毀大綱2．功5．演3需帝求分份析1．滴預(yù)計刪的總打需求虜（詳旱細分夾析項榴目所存在市碌場區(qū)飄域內(nèi)麥就業(yè)標(biāo)、人蹲口、劑家庭承規(guī)模囑與結(jié)卷構(gòu)、第家庭河收入森等，掩以預(yù)扭測擬告開發(fā)森房地愛產(chǎn)類泥型的鴿市場律需求寄）。（1春）就辱業(yè)分釣析；（2胖）人絡(luò)口和追家庭杰分析拳；（3它）收反入分臟析。2．塞5市堡場分豆析應(yīng)合用舉布例——朵某房府地產(chǎn)召市場核分析堪報告氏大綱2．屈吸納凡率分爐析（主就每俘一個突相關(guān)妖的細翻分市煩場進抬行需友求預(yù)蔑測，布以估償計市勾場吸蓮納的講價格尋和數(shù)刪量）區(qū)。（1對）市猾場吸謝納和踐空置何的現(xiàn)娛狀與趣趨勢蝴；（2胡）預(yù)卸估市知場吸皂納計懷劃（簽相應(yīng)雜時間艇周期軍內(nèi)的外需求我）。2．圾5市榨場分少析應(yīng)賠用舉忙例——誦某房斑地產(chǎn)鄭市場肌分析步報告煌大綱2．紗5．競4供驢給分護析1．脊調(diào)查轟房地愿產(chǎn)當(dāng)特前的洞存量賢、過校去的謊走勢婆和未燒來可克能的仗供給穴。（1食）相技關(guān)房哪地產(chǎn)斯類型宋的存領(lǐng)量、殃