思源經(jīng)紀(jì)開封某項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

**地產(chǎn)開封項(xiàng)目全案營(yíng)銷策劃報(bào)告THEREPORTOFMARKETINGSTRATEGYIN2008目錄Ⅰ、城市背景

Ⅱ、市場(chǎng)研判Ⅲ、項(xiàng)目定位Ⅳ、物業(yè)發(fā)展建議Ⅴ、營(yíng)銷推廣策略Ⅵ、廣告表現(xiàn)Ⅰ、城市背景開封是著名的歷史文化名城，七朝古都，具有2700多年悠久歷史。也是中原城市群核心層的重要城市。總?cè)丝?97.9萬，其中市區(qū)面積546平方公里，市區(qū)人口83.5萬。2005年行政區(qū)劃調(diào)整后，下轄5縣，5區(qū)：原南關(guān)區(qū)更名為禹王臺(tái)區(qū)，原西部郊區(qū)更名為金明區(qū)。現(xiàn)轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、禹王臺(tái)區(qū)、順河回族區(qū)、金明區(qū)五區(qū)。城市區(qū)位開封市位于河南省中部偏東，為黃河沖積扇平原的尖端。區(qū)位為東經(jīng)113°51′51″—115°15′42″，北緯34°11′43″—35°11′43″。東臨商丘，西連省會(huì)鄭州，南接許昌、周口，北靠黃河，與中原油田隔河相望。總面積6444平方公里，其中市區(qū)面積362平方公里。南北寬約92公里，東西長(zhǎng)約126公里。東距亞歐大陸橋東端的港口城市連云港500公里，西距省會(huì)鄭州72公里，在中國(guó)版圖上處于豫東大平原的中心部位。在中部崛起的大背景下，開封的區(qū)位條件極為優(yōu)越，連通南北，承東啟西城市人口行政區(qū)面積人口鼓樓區(qū)

58.68平方公里

16.13萬龍亭區(qū)

91.51平方公里

11.6萬順河回族區(qū)86.73平方公里

24.11萬禹王臺(tái)區(qū)57.05平方公里14.83萬金明區(qū)252.38平方公里

18.2萬杞縣1258平方公里

105萬通許縣767平方公里60萬尉氏縣1257平方公里87萬開封縣

1302平方公里67萬蘭考縣

1116平方公里76萬由右表可以看出，開封市人口490多萬，在河南各市中處于中等地位。目前，開封的城市化率剛剛達(dá)到30%，在省內(nèi)排名為靠后。按照一般的發(fā)展規(guī)律，正迅速進(jìn)入城市化快速發(fā)展周期。最新統(tǒng)計(jì)顯示開封市區(qū)人口83.5萬，市轄區(qū)主要人口分布如下；由左表可以看出，開封市人口密度較為集中的為老城區(qū)，順河區(qū)和禹王臺(tái)區(qū)人口最為集中，金明區(qū)人口密度最小。城市化率突破30%，將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段2006年全市生產(chǎn)總值完成472.4億元，比上年增長(zhǎng)13.1%，其中第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到131.2億元、197.9億元、143.3億元，分別增長(zhǎng)8.9%、15.7%、13.9%，人均生產(chǎn)總值近1萬元；財(cái)政總收入完成53.9億元，增長(zhǎng)26%，總支出53.7億元，增長(zhǎng)25.9%；一般預(yù)算收入完成16.3億元，增長(zhǎng)16.3%，其中市本級(jí)完成7.2億元，增長(zhǎng)18.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成166.3億元，增長(zhǎng)38.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額177.5億元，增長(zhǎng)15.1%；城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入8286元，增長(zhǎng)14.8%；農(nóng)民人均純收入3172元，增長(zhǎng)16.9%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額359億元，增長(zhǎng)13.9%；貸款余額229.5億元，增長(zhǎng)12.6%。城市經(jīng)濟(jì)開封在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，排名比較靠后；在鄭汴一體化提出后，近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快人均可支配收入目前開封城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入8286元，增長(zhǎng)14.8%；農(nóng)民人均純收入3172元，增長(zhǎng)16.9%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額359億元，增長(zhǎng)13.9%；貸款余額229.5億元，增長(zhǎng)12.6%。但是城市人均可支配收入8286元，落后于河南城市的的平均水平10572元，在河南省內(nèi)只是略高于周口和信陽(yáng)，僅相當(dāng)于第一位鄭州的12187元的三分之二左右，位列河南各市倒數(shù)第三位，人均消費(fèi)水平和居民購(gòu)買力在河南屬于下游。城市經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資

2007年1-11月份，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資為122.39億元，比上年同期增長(zhǎng)31.4%，增幅比前10個(gè)月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)，施工項(xiàng)目達(dá)839個(gè)，比去年同期增長(zhǎng)96.0%。1-11月份，第一、二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)較快，投資分別為3.03億元、77.63億元，同比分別增長(zhǎng)104.6%、98.1%，其中，工業(yè)投資77.25億元，同比增長(zhǎng)101.0%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的63.1%；固定資產(chǎn)投資和人均收入整體落后，但呈現(xiàn)發(fā)展較快的態(tài)勢(shì)城市發(fā)展定位國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《開封市城市總體規(guī)劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：“河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城、旅游勝地”。開封新的總體規(guī)劃修編方案明確了開封在今后一段時(shí)期的發(fā)展戰(zhàn)略為：農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，工業(yè)強(qiáng)市，文化興市。城市功能定位是：國(guó)家歷史文化名城，國(guó)際文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休閑中心，紡織、食品、化工、醫(yī)藥、機(jī)械設(shè)備制造基地。城市發(fā)展根據(jù)修編方案，開封市的規(guī)劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國(guó)道，西至中牟邊界，東至大(慶)廣(州)高速公路。城市空間結(jié)構(gòu)為：東西向簇狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)。其發(fā)展模式近期是東西拓展、多向承接，遠(yuǎn)期以生活軸、服務(wù)軸、產(chǎn)業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動(dòng)，南北疏導(dǎo)。規(guī)劃形成中心組團(tuán)、汴西新區(qū)、開封東區(qū)3個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)片區(qū)。開封市城區(qū)面積將擴(kuò)大到195平方公里，可容納人口200萬。護(hù)城大堤以內(nèi)部分為中心集團(tuán)，主題是體現(xiàn)國(guó)家歷史文化名城和宋都古城的特色；護(hù)城大堤以西至中牟邊界為汴西新區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間；通過對(duì)開封縣城和邊村組團(tuán)、汪屯化工區(qū)3部分的整合，形成開封東部片區(qū)，以重工業(yè)、物流、居住、服務(wù)為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉(zhuǎn)移、分流企業(yè)的重要作用。支柱產(chǎn)業(yè)為旅游文化產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展方向?qū)⑼怀鰱|部工業(yè)區(qū)和西部新區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)把開封建設(shè)成為古今文明交相輝映、新老城區(qū)各展風(fēng)采、宋都古城個(gè)性鮮明、在國(guó)際上具有較高知名度的特色城市。中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃“建新城不毀古城”，根據(jù)新的城區(qū)規(guī)劃方案，開封市將形成以中心城區(qū)、汴西新區(qū)、東部工業(yè)區(qū)為主的簇狀城市組團(tuán)。其中，老城區(qū)作為中心城區(qū)，重點(diǎn)突出旅游休閑、商業(yè)服務(wù)、文化教育功能，提升城市品位；汴西新區(qū)，是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務(wù)為主的新城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，；東部片區(qū)，以重工業(yè)、物流、居住、服務(wù)為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉(zhuǎn)移、分流企業(yè)的重要作用；輕工業(yè)主要集中在南部片區(qū)，與東部片區(qū)共同連形成開封市的工業(yè)帶；城市西北區(qū)（新河南大學(xué)校區(qū)）將作為高校園區(qū)，以文化教育功能為主。城市發(fā)展城市發(fā)展格局表現(xiàn)為新舊并舉，堅(jiān)持老城區(qū)文化旅游和新城區(qū)工業(yè)振興的雙輪驅(qū)動(dòng)交通發(fā)展

開封地處中原，交通便利，連接“歐亞大陸橋”的隴海鐵路從市內(nèi)穿過，京廣鐵路和京九鐵路左右為鄰，北京至廣州的106國(guó)道和天水至連云港的310國(guó)道在此交匯，開（封）洛（陽(yáng)）、開（封）商（丘）高速公路成為橫穿河南的黃金通道，黃河公路大橋使得天塹變?yōu)樘雇荆泄访芏雀哂谌珖?guó)、全省平均水平。開封北距北京580公里，東至連云港530公里，鄭汴洛高速公路距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)和鄭州海關(guān)50多公里。開封優(yōu)越的地理位置使其成為北上南下、西進(jìn)東出的樞紐城市，同時(shí)又是沿亞歐大陸橋東西雙向開放、外引內(nèi)聯(lián)的對(duì)外開放中心城市，具有發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和進(jìn)行大規(guī)模經(jīng)濟(jì)開發(fā)的廣闊前景。優(yōu)越的區(qū)位帶動(dòng)了交通發(fā)展，開封在南北、東西交通貫通上有著重要的地位310國(guó)道隴海鐵路連霍高速106國(guó)道鄭汴一體化2005年4月河南省發(fā)改委受省委、省政府委托，在鄭州召開了中原城市群規(guī)劃----開封專題座談會(huì)。在這次座談會(huì)上，先后兩次提到“一體化”這個(gè)概念。規(guī)劃中這樣描述，“在中原城市群的總體規(guī)劃中，應(yīng)將開封作為鄭州都市圈的功能城市，將鄭州的部分教育職能逐步向開封轉(zhuǎn)移，在鄭州不再增加高等教育用地，使開封成為鄭州都市圈的教育基地，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展?！薄伴_封市中心距鄭州市中心72公里，兩城市邊界處相隔不足40公里，屬于45分鐘通勤圈，在鄭州的極化效應(yīng)下，大量要素流向鄭州。如果這種情況得不到及時(shí)改變，那么開封的發(fā)展將會(huì)受到嚴(yán)重的制約。所以開封要從自身的優(yōu)勢(shì)出發(fā)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，改變目前發(fā)展的被動(dòng)局面，通過與鄭州經(jīng)濟(jì)一體化，吸引和利用鄭州的各種要素，促進(jìn)開封的發(fā)展。”鄭汴一體化的主要內(nèi)容可以概括為“四一體八對(duì)接”。四一體”指產(chǎn)業(yè)一體化、市場(chǎng)一體化、基礎(chǔ)設(shè)施一體化和投資環(huán)境一體化?！鞍藢?duì)接”分別為規(guī)劃對(duì)接、交通對(duì)接、通信對(duì)接、市場(chǎng)對(duì)接、產(chǎn)業(yè)對(duì)接、科教對(duì)接、旅游對(duì)接和生態(tài)對(duì)接。鄭汴一體化實(shí)施后，鄭州開封融為一城的措施不斷推出：——2006年10月，鄭州開封兩地電信同價(jià)，取消或降低長(zhǎng)途費(fèi)用；——2006年10月，開通城際公交；——2006年11月19日，鄭汴城市快速通道——鄭開大道通車；鄭汴一體化的實(shí)施，是開封發(fā)展的重大機(jī)遇開封構(gòu)筑“三橫”“六縱”的道路網(wǎng)三橫：鄭開大道；豫興大道——豫興大道連接鄭州的北四環(huán)與開封的東京大道；中央大道——連接鄭州市鄭東新區(qū)的中央大道和開封市的宋城路。六縱：即京港澳高速（已有道路）、新規(guī)劃１０７國(guó)道（原萬三公路）、省道２２３線（已有道路）、倉(cāng)狼公路（已有道路）、汴西大道（規(guī)劃道路）、金明大道（已有道路）。

為了促進(jìn)鄭汴一體化，開封與鄭州之間將逐步開通9條交通線路：連霍高速鄭州至開封段；新開通的鄭開大道；老鄭汴公路，將要進(jìn)行升級(jí)改造；鄭州航海路向東延伸，從中牟至開封；開封至新鄭機(jī)場(chǎng)的高速公路，2007年初動(dòng)工修建；從鄭州北四環(huán)到開封的東京大道；鄭州至開封之間的城市輕軌；隴海鐵路；鄭州到徐州的客運(yùn)專線；鄭汴一體化鄭汴一體化的實(shí)施，加速鄭汴的融合，帶動(dòng)了城市的發(fā)展開封究旅游悠久擾的歷語(yǔ)史和趨燦爛點(diǎn)的古腿代文政化給克開封初留下扭了眾漸多的助文物告古跡說和風(fēng)陣景名嘉勝。弱現(xiàn)在榮全市舞各級(jí)彎文物達(dá)保護(hù)抗單位備18躺4處拜，其染中，薯國(guó)家藍(lán)級(jí)5識(shí)處，貴省級(jí)畫17幼處，咐市級(jí)捐26示處，懼縣級(jí)懷13抹6處瓣。開擠封市腫致力柿于發(fā)制展旅離游事粘業(yè)，風(fēng)重修踩和新云建了蛋許多析歷史野人文企景觀找，如鑄“清撲明上予河園儲(chǔ)”、荷“包冷公祠豪”、需“宋惡都御豪街”堡、“錦天波翁楊府鍵”、捧“翰賤園碑掙林”、一年陡一度拉的菊險(xiǎn)花花俘會(huì)等兇等。魚眾多渴的名寫勝古戶跡，跌得天噴獨(dú)厚車的歷表史、擱人文腎資源勵(lì)，譽(yù)源滿中軋外的男民俗泰文化丑，每耗年都菊吸引船著大愛量的別中外退游客南到開為封參控觀、浙游覽耕。如圾今，勒開封淚已被虧國(guó)家鴨旅游銷局列撤為中停原旅挎游區(qū)迅重點(diǎn)味觀光穗游覽蕩城市備。另吊外開券封的姜小吃錘，為韻開封硬旅游討業(yè)的留發(fā)展烤增添瞧了一腦個(gè)很就重要鑒的砝晴碼，寒尤其爸是開六封市稈內(nèi)具帆有國(guó)楊際知辟名度艙的開物封第虎一樓準(zhǔn)等老用字號(hào)芒企業(yè)叛，更芒成為槐了開撫封吸睜引各猶地游辰客的它指向嗎標(biāo)。龍亭禹王臺(tái)清明上河園大相國(guó)寺開封府旅游蓬資源勝豐富（三斬）民胞俗文寨化開封誘的“狼久天租”、辜“忌涂歲”貓等風(fēng)棒俗仍燈就是雖獨(dú)具器特色曬的地著方文慚化。數(shù)每年如一度要的菊院花花夸會(huì)、怪春秋旱兩季恭的禹暴王臺(tái)腰廟會(huì)再，更搶是吸乓引了漏千千拼萬萬回外地登的游盈客前傷來祝蹦興。歷史禿給開重封留拘下的濁文化碗內(nèi)容美，多樸得開桿封人吼自己掌都說植不清免。雅沸文化瞎、俗省文化紐奉、說眉文化描、唱澤文化元、舞勞臺(tái)文憂化、曾街頭則文化伐、胡晌同文彩化……開封公的汴束繡文激化、盾朱仙抱鎮(zhèn)的版年畫觸文化曉更是擦中華持民族呼寶貴執(zhí)的文須化遺躁產(chǎn)。城市濕文化（一漲）休貧閑文與化開封盈是個(gè)伴極其屢悠閑爭(zhēng)的城修市。運(yùn)琴棋發(fā)書畫喉，從艱公務(wù)肉員到借下層訴民眾拌都會(huì)嘩舞弄鳴幾下拜子，夾這里弄有品揪不完辱的歷迅史和孤文化喬內(nèi)容醒，人木們有闊事沒槐事可溜以砸誓吧著輝包拯慰和楊孔家將補(bǔ)的故針事度另日。邊走在憑開封則的大僻街上相，你客的眼惡中看撿不到霧背著嗽公文愛包行攝色匆指匆的至商務(wù)椒人士譽(yù)，甚草至連后穿西尺服的就都很百少見議；而睬小胡豈同中課傳來歐的呼找啦作躲響的席，肯充定是絨家家工戶戶布打麻底將的男聲音臺(tái)。養(yǎng)瞧花侍時(shí)草、表斗雞乏溜鳥積、放登風(fēng)箏弟、抖空竹蘆、抽成陀螺澡、唱段幾句姨豫劇莫老段尾兒…散…（二堪）飲孝食文油化開封狼的古學(xué)都?xì)馀踬|(zhì)中舊其實(shí)招最難菊以剝?cè)x的顧，就母是開導(dǎo)封最賺為叫胸絕的砍食文妨化部海分。宰“陸回稿薦龍”、織“馬逼豫興羅”、腿“稻率香居阿”、芽“沙唉家醬類牛肉畏”、漢“又劑一新盼”、克“第貧一樓炸”、典“黃妖家包稠子館璃”、桐“中使興樓遮”、息“北宏京館?！?、執(zhí)“州越橋日覽夜餐鉛廳”……這一晨串串俱的包覆蘊(yùn)歷買史滄夾桑的董百年陽(yáng)老字店號(hào)無根一不吧是響首當(dāng)當(dāng)驗(yàn)的餐笨飲品擠牌。獨(dú)有肢的古嘩城文騙化，紡造就諸了城系市生震活和勻人文藥理念塌的特娛殊性總體齡結(jié)論開封朱作為劉一個(gè)立文化蝦古城吉，決憐定了鍬城市踏的性訂格和遣發(fā)展促脈絡(luò)兆；尊由此雁主導(dǎo)的發(fā)展疏方向齡為旅弄游文憂化，靠城市丑建筑滅也與燥城市喉的定末性融潤(rùn)為一花體；開封提的經(jīng)隸濟(jì)基揉礎(chǔ)較忍弱，廁產(chǎn)業(yè)妻的發(fā)甚展格騾局以纏農(nóng)業(yè)酬為主笛，其腥他如專旅游婆、文上化教線育等己具有擇一定為的優(yōu)億勢(shì)，基目前奸逐步嶼構(gòu)建悟東部釀工業(yè)拐片區(qū)制；目前帖開封燥正面直臨著谷良好麗的發(fā)論展機(jī)趙遇：普鄭汴條一體賣化。芬在這壁一戰(zhàn)稱略的開帶動(dòng)晨下，紙將極零大的旨促進(jìn)水城市結(jié)發(fā)展盜的步嶼伐和望后勁吧，也安給城蘆市各霜個(gè)產(chǎn)究業(yè)發(fā)咱展帶暢來新稼的空強(qiáng)間；開封韻城市集的文戚化氛天圍濃嫩厚，礦其獨(dú)竟有的灶生活珍底蘊(yùn)假將城陪市的惰居住出理念溜、建朵筑風(fēng)在格演哨繹得觀別具遮一格懸，如慎何在傳統(tǒng)呢和現(xiàn)金代中易作出黎揚(yáng)棄蘆是發(fā)夕展亟剩待平總衡的問題導(dǎo)；Ⅱ、市場(chǎng)研判2006年河南省各轄市商品房銷售情況80254324751132416911778848820119541794222762874130013571138158514421446122214481528130811871487147116711543190018290100200300400500600700800900鄭州開封洛陽(yáng)平頂山安陽(yáng)鶴壁新鄉(xiāng)焦作濮陽(yáng)許昌漯河三門峽南陽(yáng)商丘信陽(yáng)周口駐馬店濟(jì)源0500100015002000250030003500銷售量（單位：萬平米）

均價(jià)（單位：元/平米）20籍06球年開斧封商綢品房漲銷售濾面積頃為5達(dá)4萬及平方固米，沃銷售綠量在蓋全省茄各轄車市對(duì)召比來肝看，蹄相對(duì)娛較低賤。而此商品俘房銷厚售均廢價(jià)上降，開離封商最品房陡均價(jià)皮為1霜82水9元丑/平良方米牛，在韻全省輛各轄閘市僅仰次于癢鄭州圓、洛林陽(yáng)。鼠隨著俊鄭汴驢一體砍化進(jìn)蓬程的截加快講，開血封經(jīng)爪濟(jì)發(fā)煎展開化始提鬼速，紋造就蜘了人儉們對(duì)扮住房繳的需或求增也加，它加上最鄭州元人來五開封拘買房勞和鄭眨州以匙及其毒他開擇封以鏟外的必房產(chǎn)盯商進(jìn)駐開債封加梨劇了警供需少矛盾劍，未床來房獻(xiàn)地產(chǎn)神市場(chǎng)溝發(fā)展懶潛力塞很大些。房地況產(chǎn)供溜需分邪析（數(shù)國(guó)據(jù)來卵源河雪南省譽(yù)統(tǒng)計(jì)逆網(wǎng)）市場(chǎng)擁供需碗相對(duì)脈平衡尿，總逃量偏褲低，孝同比汽價(jià)格狗水平土較高市場(chǎng)攻發(fā)展述分析指標(biāo)名稱2002年2003年2004年2005年2006年數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度投資額

（億元）6.328.57%7.722%811%8.67.5%7.513.8%新開工面積

（萬平方米）50.3-19.48%34.382.50%43.9427.80%45持平37.613.1%竣工面積

（萬平方米）60.5618.69%54.7-9.67%59.057.95%525%29.1-5.3%在建面積

（萬平方米）131.07-3.56%77.47-40.9%119.1353.77%132.511.3%12716.2%商品房銷售面積（萬平方米）46.74-12.05%70.1350.04%49.39-29.6%5813%53.63.2%商品房空置面積（萬平方米）9.3-19.42%10.513%5-50.5%3-40%--房地愉產(chǎn)投歪資穩(wěn)事步上害升，江銷售罰面積漁平穩(wěn)由增長(zhǎng)緩，空斤置率膏逐漸紹下降價(jià)格享走勢(shì)開封餐房地娛產(chǎn)2崇00摸4年呢的住譽(yù)宅平宰均價(jià)社格為粗13猾50潑~1請(qǐng)40噴0元子/平攤方米石；2蠻00冬5年籠平均秧價(jià)格輕在1裳40揭0~梯15本50草元/犁平方懶米；嘩2冶00倆6年駐商品程房平季均價(jià)齒格約樸19單50幅元；沈20磚07逝年，受房地馬產(chǎn)整往體價(jià)角格上廉漲和背鄭汴毯一體盆化政大策的蘿影響謊，商神品房粘平均預(yù)價(jià)格忙一躍申達(dá)到慕了2銅62閱3元育。其中20校06腳年至棕今，肅平均棒房?jī)r(jià)溝上漲源的主碗要原衣因在于西區(qū)翼房?jī)r(jià)輕價(jià)格禿上漲階很快呀，平梳均到全市廁，帶略動(dòng)了順平均枕價(jià)格鉗的上搞漲，英但其絡(luò)他區(qū)誓域房桐價(jià)上模漲是查有限跪的。房地祝產(chǎn)開襲發(fā)的殿形式們也有宣所改四變，佳從原胖先開幻玉發(fā)體膽量小思，注塔重降扒低成給本和礙實(shí)惠斑過度算到現(xiàn)路在越拿來越薄注重戒大體毯量開范發(fā)和緩環(huán)境擴(kuò)的營(yíng)辟造。映受鄭育汴融議城的位影響稻，開悲封西塌區(qū)和翅市中終心房倆地產(chǎn)牙銷售蒸價(jià)格爆明顯扒高于途南、愛北、東三個(gè)胡區(qū)域潤(rùn)。價(jià)格幫穩(wěn)步感上升枝，實(shí)疑施鄭請(qǐng)汴一疑體化永后，喘價(jià)格紹出現(xiàn)曠跳躍緒性上朵漲；20寇07年市梳場(chǎng)回峰顧20黎07年12月初威對(duì)開尊封市召有開樸發(fā)項(xiàng)慎目的丸房地系產(chǎn)開信發(fā)公扮司進(jìn)斧行統(tǒng)勺計(jì)，嫌共有57個(gè)公閥司，65個(gè)項(xiàng)鍬目（遼其中5個(gè)為齡代建什項(xiàng)目逢）。20秒07年1-些11月份盟開封命市房決地產(chǎn)愧開發(fā)奶在建遼項(xiàng)目姻計(jì)劃堵總投橫資55育.9億元收，規(guī)竄劃建浪筑面帶積32腦6萬平懸方米誼（其湊中規(guī)駝劃住形宅和柏商業(yè)旱面積落分別乳為23停4萬平令方米愛和83萬平定方米仙）。至20釘07年11月底駛，開抄封市諸房地險(xiǎn)產(chǎn)開膏發(fā)項(xiàng)塵目累各計(jì)新鳥開工該建筑截面積83妹.2萬平膀方米睜，其響中住立宅累場(chǎng)計(jì)新交開工拖面積63其.8萬平粒方米胞，共67享21套。墳至20調(diào)07年11月底低，開款封市蘇房地通產(chǎn)開竭發(fā)項(xiàng)痛目在享建建少筑面季積18蝕4.碗5萬平起方米耀，其額中住扶宅和勤商業(yè)描分別毫為15屢2萬平鎖方米回和32壓.5萬平陽(yáng)方米游。至20姜07年10月底犧，住棵宅累稠計(jì)竣賀工面螺積為29富.2萬平知方米跨，23麗24套，津竣工診房屋貸平均牧每套12拆5.慚6平方殊米；集商業(yè)枕累計(jì)氣竣工叮面積暖為5.嚼5萬平短方米蹲。從房息屋供懷給結(jié)遷構(gòu)可世以看裹出，90平方民米以蘆下住四宅占魚總量幻玉的約23蛇.7菠%，90繁-1蕉10平方巾米住截宅占產(chǎn)總量顧的28愛.9態(tài)%，11貍0-掀13叫0平方鋸米住接宅占此總量哭的25緊.6鄉(xiāng)豐%，13秘0-巡壽15恰0平方貪米住瀉宅占副總量望的13懼.8閉%，15兵0平方仇米以迷上住現(xiàn)宅占獲總量構(gòu)的8%。20嚇07年開止封市黑房地忙產(chǎn)市絨場(chǎng)銷休售情素況：償截至凳到11月底曉，住劃宅銷靜售面互積為44莖.3萬平描方米嬸，比肥上月改增加2.脆2萬平亦方米傅，增襯長(zhǎng)10％；惕非住氧宅銷泡售面覺積為3.號(hào)8平方奔米，愧比上落月增脹加0.芝6萬平給方米賊，增薄長(zhǎng)18墨.7％。開封旱市樓崗盤銷蚊售價(jià)得格有評(píng)所增述長(zhǎng)，功住宅陸類均竟價(jià)約碑為26頌23元/平方隆米，父非住減宅類胖均價(jià)64特80元/平方叫米。楊住宅氣價(jià)格幼，以督市中鄙心、槐西區(qū)嚴(yán)為最轟高，碰東區(qū)較、南涉區(qū)較粥低；嫩非住順宅類漫銷售扁價(jià)格適最高范的是釋以鼓漿樓商燥圈及貫周邊夏幾個(gè)巖重點(diǎn)險(xiǎn)商業(yè)役項(xiàng)目尿的價(jià)花格為距最高日（中冷大商撇貿(mào)城聚、凱以撒財(cái)豪富廣利場(chǎng)、院新都望匯、要鼓樓尖商城婚及城拍外地者段較耳好商祥業(yè)）鳴，但灣是銷精售情奔況并巨不盡敢如人尖意。開發(fā)情況供給結(jié)構(gòu)銷售價(jià)格開封岸市區(qū)睜房地走產(chǎn)市新場(chǎng)明拖顯的汽表現(xiàn)縱為五天個(gè)大胸區(qū)域欣。中糕心城勾區(qū)以欄商業(yè)仁為主腎導(dǎo)；豬東區(qū)雖以多希層項(xiàng)聾目居廳多，返北區(qū)拜以多括層、從（類拴）別噴墅為暈主，候南區(qū)轎以多命層為寫主，忽汴西泉新區(qū)趙產(chǎn)品豪涵蓋艘了多華層、添小高炊層、競(jìng)高層擁、別嘩墅等益。開漲封市僵西區(qū)豬的住肺宅售逢價(jià)明糧顯高目于其窄他區(qū)創(chuàng)域，忠由遲于西車區(qū)是鑒新建伴城區(qū)爺，在蕩供暖閣、供掀電、勒交通姐等配聽套設(shè)猶施上唇比老陡城區(qū)飛更加寫齊全朋，西捕區(qū)已庸成為槐開封丑人住晨宅消椒費(fèi)的竄主要棚趨向號(hào)。區(qū)域所市場(chǎng)弄分析高檔展住宅騰區(qū)（多布層、駁別墅綱）中心歐商業(yè)繁區(qū)中高彩檔住鈔宅區(qū)（多紗層、吃小高祝層、獎(jiǎng)別墅矮）低檔悉住宅紹區(qū)（承多層仁）五大介板塊辱，各厘自表臭現(xiàn)出恐不同蠶的特您征低檔卻住宅撐區(qū)（多停層）在城臂市傳禍統(tǒng)中耽心區(qū)盒域，蟻形成斑了以莊傳統(tǒng)川商業(yè)奔、旅糠游文還化為娛支撐膠的商業(yè)膚服務(wù)婆區(qū)。以龍峽亭等誰(shuí)旅游庭景點(diǎn)兇為核仆心，仗形成冷開封文化賊旅游思區(qū)。通過輛行政題單位嫌的西掠遷、享鄭汴塊一體師化的絡(luò)實(shí)施柿，在曾西區(qū)裁形成精以行盆政辦遇公、芒高檔某住宅半為重貨點(diǎn)的若城市惠新核若心區(qū)領(lǐng)。破舊街的老縱居住贈(zèng)區(qū)。分布倍有火珠車站毫、專仙業(yè)市穿場(chǎng)、灘低檔傘住宅衫區(qū)。紅住宅戶項(xiàng)目饅較少測(cè)。老的謎工業(yè)廳廠礦將區(qū)、估居住盼區(qū)。舊城領(lǐng)改造力度皂較大香，目兆前多預(yù)為中蹄低檔廳的樓恨盤。新城系市中誘心低檔聰居住工業(yè)院區(qū)旅游協(xié)文化蛙區(qū)商業(yè)吩區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)中區(qū)區(qū)域如市場(chǎng)容分析重點(diǎn)究個(gè)案檔分布主要湯樓盤絕包括捐開元倘名都·金池賴名郡伍、九母鼎頌泡園、斃龍成·香榭純里花夫園、羨中大·義烏鐵商貿(mào)葛城、摩上城側(cè)世家走、未次來·美好路家園惱、開秩封·天下嚼城、臣宋城圈雅居·尚郡途、金全明裕濾花園駕、宏婚達(dá)·東方百花園冠、英珠倫春緒天、投佳境驅(qū)天城霜、宋爸韻雅摧庭、筒弘亞·美墅勞館、們碧麗慰國(guó)都捏、西羞城明史都、晌東京至銀座壇、榮玫瑰胖花城賀等18個(gè)。開封建業(yè)森林半島大宏世紀(jì)華庭宋韻雅庭開元金池明郡榮勛花園龍成香榭里錦繡皇城龍亭新都匯九鼎頌園鳳凰城佳境天城金耀綠城永和麗景花園東京銀座金明裕花園文盛浪漫之都玫瑰花城東區(qū)耽板塊——工業(yè)圍區(qū)開封倚市房始地產(chǎn)館市場(chǎng)歲區(qū)域顫板塊嚇特征鍛明顯巾，其恨中，體東區(qū)驅(qū)作為糖市政脖府規(guī)詢劃的瘦工業(yè)耗基地丘，起伸步相戒對(duì)較群早。翁上個(gè)危世紀(jì)喇末，廁東部育工業(yè)急區(qū)的菠建設(shè)株使得階東區(qū)垃的生知活環(huán)俊境迅怒速改黨善，飛拉動(dòng)掛了東曬區(qū)房陡價(jià)的遣提升授。該片捎區(qū)城銷市基撫礎(chǔ)配蛛套成劑熟，束生活禿配套被完善亡，道令路規(guī)百整、耳交通飾便利桶，東怕接蘭悔考、安杞縣稈等縣墊區(qū)，銹西進(jìn)借市區(qū)俊有曹堡門大避街、濾汴京牲路、擺自由冤路三勵(lì)條主倚干道飯，且肚區(qū)域螺內(nèi)綠尿化、羨景觀萌相對(duì)禍較好盜，居繳住氛沉圍濃斗厚。賤但是鮮，由償于開迎封市斜城市鴨重心塑的西傭移，摘近幾泡年區(qū)吩域內(nèi)仔房地胳產(chǎn)市址場(chǎng)發(fā)節(jié)展略辮為緩芹慢。當(dāng)前側(cè)，該借板塊勁主要吵在售沒項(xiàng)目歸有大貝宏世防紀(jì)華即庭、翅宏達(dá)貪東方算花園輸、富紐奉寓江亂南人仰家等園，以咬純多上層大近眾精程品住之宅為加主，末商品卸住宅宋均價(jià)趟整體虜在17掉00白-1捎80葵0元/平方溝米。板塊蔥分析南炊部西區(qū)稱板塊——汴西夫新區(qū)隨著訊鄭汴皇一體介化的扭建設(shè)甜，西雞區(qū)開追發(fā)的血步伐熱加快新，汴跡西新螺區(qū)逐嶺漸成號(hào)為萬物眾關(guān)哲注的撇焦點(diǎn)船。20耐03年，青河南籮省政刑府提純出發(fā)省展中崖原經(jīng)吃濟(jì)隆凡起帶胸的戰(zhàn)支略構(gòu)浩想，層開封沫西區(qū)使成為源連接原鄭州撤、搭悅建中舒原城響市群榴、實(shí)骨現(xiàn)鄭盛汴一他體化仇的重傷要板蕉塊，悲房?jī)r(jià)委也隨疾之迅將速拉長(zhǎng)升，胸成為鳴了開傲封市松房?jī)r(jià)礙增長(zhǎng)疼最快脅的區(qū)藥域。汴西辮新區(qū)永東起愉大梁侄路西旦段，菠西接命金水餃路南住至宋畫城路院以南梨，北坡接連獻(xiàn)霍高霸速公波路。嘴總規(guī)捐劃面刺積74平方蘇公里釋，比72平方議公里般的老信開封鄰城還委大２己平方詞公里客。是送集居牛住、所工業(yè)扇、辦農(nóng)公、秧商貿(mào)徒、休楚閑于餡一體袖的生丑態(tài)型姻新城意區(qū)。在市外政、信生活截設(shè)施鳴配套叛方面佳，高隱標(biāo)準(zhǔn)醒的道輝路交哲通、耳水電懲暖等質(zhì)已經(jīng)禁基本淋到位柱；教電育配是套方庫(kù)面，編有金脆明開令中學(xué)鉛、開次封大技學(xué)、汪河南撇大學(xué)專等多劈燕家大露中院并校、炊文教肆機(jī)構(gòu)當(dāng)；商歸業(yè)配列套方初面，惕有萬值寶商默廈等釘多家西大型敬商超暖，各崗個(gè)新概建小需區(qū)的響社區(qū)蹄商業(yè)感也陸貸續(xù)進(jìn)惠入招秒商階鄉(xiāng)豐段。新區(qū)塑自開宋發(fā)建爆設(shè)以程來，達(dá)本地臨品牌嶄開發(fā)敗商及哭國(guó)內(nèi)臉多家虹大型棵房地號(hào)產(chǎn)公供司，擇相繼帳進(jìn)入刻汴西革新區(qū)難進(jìn)行麻房地域產(chǎn)項(xiàng)卷目的構(gòu)開發(fā)面建設(shè)您。無澤論從毀市場(chǎng)念開發(fā)禾、交寄易量晶、價(jià)泉格等拜各個(gè)就方面桿，都梳可以鋼看出符汴西績(jī)新區(qū)投住宅擦市場(chǎng)下的熱立度。垮目前柄，該泄區(qū)域刺在售勝項(xiàng)目嶺主要塞有開注元名明都、她龍城初香榭山里、順金明醋?；釄@、他東京船銀座惡、碧其麗國(guó)狀都、登宋苑鮮名家鏡等眾識(shí)多中針高檔塵房地腦產(chǎn)項(xiàng)琴目。掩區(qū)域探內(nèi)物柱業(yè)形情態(tài)從驗(yàn)高層局、小塑高層川、多規(guī)層到厲別墅舍、小開戶型闖公寓態(tài)一應(yīng)赴俱全張，價(jià)盡格多御在30肺00添-3拐50阿0元/平方荷米，藍(lán)個(gè)別尾優(yōu)質(zhì)據(jù)產(chǎn)品賀價(jià)格做突破40偵00元/平方望米。拾別墅龍項(xiàng)目毛均價(jià)資超過10象00會(huì)0元/平米拐。板塊的分析南區(qū)姜板塊——車站望商圈南區(qū)渣則因類交通厭大動(dòng)誰(shuí)脈隴弓海鐵束路的疫阻隔云，發(fā)彼展一旅直較堡為緩跨慢。哪受區(qū)法域發(fā)兔展基井礎(chǔ)和跌產(chǎn)業(yè)組規(guī)劃滑的影彎響，伙南區(qū)陵板塊核的商廳貿(mào)物紫流色寨彩高窩于其謝他區(qū)覺域。甘相應(yīng)諸，區(qū)屢域生未活配購(gòu)套處警于較傲低水桂平、梅居住攔氛圍餃有待孤提高散。南垃區(qū)板冠塊現(xiàn)愿有交妥通狀五況的炮明顯棍特征傾之一竹是主結(jié)干道焦交通撒順暢擾，次份干道滴和支討路分歇布不龍盡合飽理。陪區(qū)域咳整體紡?fù)庀蚰ソ煌ㄐ奖憷悾瑬|寺西向澤城市捐主干持道濱漢河路讓貫穿擁整個(gè)儀南部肺城區(qū)叔，東仍接各它縣鄉(xiāng)送西至蔑鄭州環(huán)。除允城市弊主干摘道外寫，區(qū)歷域內(nèi)絲式部次竹級(jí)交焰通相跳對(duì)不虹夠合奧理，崗道路執(zhí)路網(wǎng)悼密度補(bǔ)不足亡、未泰貫通增道路藥、路福況不絲式佳是批區(qū)域充內(nèi)道烏路系故統(tǒng)需保解決搖的問猾題。配套兆完善閉，但萌分配從不均久、檔延次不摸高是健東南剩板塊蠢內(nèi)生濕活配掙套的離主要拔特征結(jié)。板穗塊內(nèi)趁教育陷機(jī)構(gòu)洗囊括惑了幼劣兒園折、小叢學(xué)、駛中學(xué)赤，基賞礎(chǔ)教蠅育配端套較卻為完愚善，鮮省級(jí)腐重點(diǎn)筆中學(xué)畜開封際高中泥就位餓于此何片區(qū)顛。板離塊內(nèi)錫現(xiàn)有茅商業(yè)區(qū)配套塵形式思主要裹有三皮種：擔(dān)火車死站附雕近各純類批姥發(fā)市溪場(chǎng)；獄板塊訴內(nèi)生櫻活區(qū)仗周邊伶的集闊貿(mào)市赤場(chǎng)、豆路邊榴小型廢商鋪歉；新甘開發(fā)源社區(qū)闊的配爆套底己商。回公共昆醫(yī)療獅是本輔板塊腿的優(yōu)謹(jǐn)勢(shì)配鋒套，宅解放櫻軍一橡五五悶、二描中醫(yī)鉗院市跑腫瘤足醫(yī)院頑、結(jié)往核病少醫(yī)院穴等多軟家知齒名醫(yī)擁療機(jī)憑構(gòu)分參布于屠此。河板塊僻內(nèi)娛竭樂、儀休憩滅等生耽活配頭套主絲式要有陸禹王瞧臺(tái)公徒園等遇，集魂中在個(gè)鐵路圓以南鋼。目前扁，該礦區(qū)域飽內(nèi)在恨售住乓宅項(xiàng)笨目主葵要有掀佳境省天城釘、玫院瑰花港城、伴正陽(yáng)卵家園最、鳳濤凰城潑、馨必香苑夾等，崗商業(yè)洲項(xiàng)目駝主要掘有中徹大商偏貿(mào)城準(zhǔn)。住偽宅以禁純多蔬層普的通住跌宅為遙主，瞇均價(jià)撈依樓難盤素送質(zhì)不隆同，嚇多在24劇00脅—2手70碧0元/平方無米之奸間。板塊梯分析北區(qū)仗板塊——旅游法風(fēng)景如區(qū)北區(qū)濱作為術(shù)開封富市傳興統(tǒng)的獻(xiàn)風(fēng)情鋪游覽緒區(qū)，何集中不了清們明上笨河園睜、龍張亭、敘翰園贏碑林拘、天俯波楊漢府、斬鐵塔捷公園是、萬踐歲山失森林紋公園糧等大楚量風(fēng)方景名狡勝區(qū)單，自竄然景停觀、棋人文級(jí)景觀浪極為刑優(yōu)越艇，特徐別受鳥外來蔽置業(yè)往者追我捧。標(biāo)加之徑老城司區(qū)完檢善的舉生活碰配套富完善績(jī)，醫(yī)抓療、典教育佛、交帆通均偶較為毅便利穴，商壁業(yè)（潔主要牢是零霸售業(yè)宿）發(fā)吼達(dá)，搖成為燈外來刮置業(yè)豪者開鬼封購(gòu)瓶房的股首選合區(qū)域票。北區(qū)算生活段環(huán)境羨之優(yōu)面越無開須贅希言，號(hào)近年希來，誓北區(qū)扣板塊喉房?jī)r(jià)溫也一感路走洗高，咸大有趨凌駕示西區(qū)笑的態(tài)李勢(shì)。棉目前妻區(qū)域與內(nèi)在鳳售項(xiàng)煉目主謝要有魯九鼎抗頌園父、祥重和人妹家、窩宋韻巖雅庭身等。蜻物業(yè)選類型猜主要淚為多昏層、即別墅食。銷能售價(jià)像格從25栽00元/平方演米到30店00元/平方畫米到35牛00元/平方徑米不挺等。中區(qū)穿板塊——中心由商圈中區(qū)疊作為向開封礦市中床心商苗圈，榨政治今、經(jīng)幻玉濟(jì)、懸文化麥的核嶄心地?fù)釒В瑑?yōu)市直裝行政嗚單位震駐地舌，也植是開脈封市些人口筆密度鳥最高出的區(qū)租域。賽相對(duì)凡而言酷，中強(qiáng)區(qū)板不塊各晴種生晶活配漆套最遼為成哪熟。懇但由己于是咬老城碼區(qū)，在售探項(xiàng)目癢物業(yè)牙類型敗以商蓬業(yè)為稿主，寇部分巾住宅浸產(chǎn)品百因居棉住環(huán)夠境與秒規(guī)模篇差異監(jiān)，檔陰次上梅參差番不齊味。主余要有蚊宋都陳皇城饞、龍銀亭新腸都匯臺(tái)、三表和花鑰園、黃錦繡堵皇城辦等。演物業(yè)淡形態(tài)爛仍是偏多層長(zhǎng)為主古，樓紋盤均訴價(jià)在30助00元/平方畢米左呈右。板塊縮慧分析商業(yè)始市場(chǎng)開封展商業(yè)山布局彈仍是嗽以鼓慶樓廣腎場(chǎng)為抄中心串的鼓款樓商訓(xùn)圈為鋪主，匪是開猶封商袋業(yè)網(wǎng)親點(diǎn)最互多、學(xué)人流遮量最化大、僚最繁罩華的歷街區(qū)脂。在悟這一賽核心備區(qū)域秘的馬和道街受、二娛馬道別街、暮書店雁街、竭鼓樓仰街、主寺后諸街以網(wǎng)及鼓末樓廣敬場(chǎng)周較圍，及幾乎挪每一遇寸土健地都智蘊(yùn)藏?cái)?shù)著極體高的豪商業(yè)示價(jià)值痰，商分場(chǎng)店和鋪林鴉立，再各種旅商品征一應(yīng)主俱全糕，日棍客流竟量數(shù)謝以萬概計(jì)，他成為搬展示微繁華惹開封板和都怠市風(fēng)錄情最垂直觀身的風(fēng)輸景。以鼓壺樓—馬道隱街商惜業(yè)中昂心繼盤續(xù)發(fā)鈔揮自愿身傳仿統(tǒng)優(yōu)倦勢(shì)，灘主要徹服務(wù)糕市區(qū)校及周聞邊地改區(qū)的揪中低圓層次賀消費(fèi)呆者，芒以北次京華曉聯(lián)等蔽大型閥商場(chǎng)濫為代壤表的永新商猜業(yè)中特心則某面向屋市區(qū)涼高層己次消透費(fèi)者親和旅斷游消埋費(fèi)者膠。此外嘗，火折車站板商圈鉗在城震市經(jīng)耐濟(jì)中塑占有歐一定色地位批；整蟻體商鑰業(yè)重茄心隨段城市在發(fā)展著有西嘆移的它趨勢(shì)宏；未內(nèi)來西匪區(qū)可寸以將第形成榜新的稿商業(yè)垂中心芒。開封撈在售泄的商模業(yè)項(xiàng)終目包躬括新雅都匯鐮購(gòu)物炒廣場(chǎng)領(lǐng)、鼓仗樓商寇城、憑鼓樓圈新天紅地、玩億龍乞兒童才生活爐廣場(chǎng)勒、凱臺(tái)撒財(cái)修富廣遍場(chǎng)、翼中大內(nèi)商貿(mào)霉城、奏開元麗名都疲商業(yè)霧街、銀永和艱麗景好商業(yè)劉街、逆浪漫極之都霸商業(yè)翻街、逆文盛臥商業(yè)畜街、忍新河動(dòng)大商手業(yè)街脖等，裁項(xiàng)目腳價(jià)格統(tǒng)差別余較大湯，自沸數(shù)千旁元到燈幾萬烘元不稈等，普目前盒銷售學(xué)形式鑼一般虹。商業(yè)誓市場(chǎng)蹤蝶主要塘集中紫在中棒心商陣業(yè)區(qū)僅，商梯業(yè)地科產(chǎn)放娛量較莫大，未競(jìng)爭(zhēng)滔激烈共，銷撞售形嗚勢(shì)不噸樂觀區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米/月）汴西新區(qū)榮勛花園5000文盛浪漫之都金明廣場(chǎng)一側(cè)一層門面最新定價(jià)12000；梁晉路一側(cè)一、二層門面售價(jià)6000梁晉路租金30（一、二層）永合麗景花園臨街商業(yè)5600小區(qū)內(nèi)商業(yè)4600臨街租金80南區(qū)鳳凰城7500金典年華7380佳境天城-附近租金10東區(qū)世紀(jì)新城330020世紀(jì)華庭450020老城龍亭新都匯主題商業(yè)一層10000——20000二層5000——900085北區(qū)目前暫無在售臨街商業(yè)商業(yè)撇市場(chǎng)商業(yè)艦租金葉水平查較低鋪，最這高水輔平達(dá)穿到3-咽4元/平米/天，項(xiàng)銷售鋸價(jià)格侍因地悼段條辱件差漲別較隸大；等目前儉項(xiàng)目欣外圍節(jié)魏都碑路、北五一握路的窄租金交在0.怕5以下隊(duì)。Ⅲ、項(xiàng)目盆定位地塊糞現(xiàn)狀位置寶：項(xiàng)目秧地塊蔥位于嘴開封翅市禹意王臺(tái)谷區(qū)原風(fēng)開封寒汴京坦機(jī)械詞廠區(qū)寒，謀地塊仍上為說老廠強(qiáng)區(qū)的慌破舊必廠房隙，規(guī)價(jià)劃改墻造為鄰商住英用地惕。技術(shù)間指標(biāo)匹：地塊想面積醬：規(guī)女劃用酬地面光積55剃01沙2.痕7平方福米，食凈用鵲地面傲積52雄25禿0.熄2平方征米容積倡率：產(chǎn)不大岡于1.汗6建筑叉限高城：不芽高于20米。建筑萬風(fēng)格譜：與選周邊架建筑族色彩池、環(huán)過境相久協(xié)調(diào)論。地塊羞四至份：西臨理菜屯須街；南臨逝西貨亡場(chǎng)街井；北臨沈居民密區(qū)，吃距魏預(yù)都路25狹9米餅；東臨勻機(jī)械密廠家嫩屬院竹五一盲路24龍2米；東北援部為沾佳景多天城偏小區(qū)意；其中尊五一馳路為題城市籃主干豆道，頃魏都輝路為蛙規(guī)劃劍城市寄干道慚，菜車屯街菠和西枝貨棧征街路鵝況較卡差。地塊賣現(xiàn)狀地塊酬現(xiàn)狀磚為廢紗棄場(chǎng)津地，穩(wěn)周邊孔為鐵塞路、海機(jī)械速?gòu)S家子屬院害、城疫市居童民點(diǎn)潤(rùn)、新甜開發(fā)由小區(qū)翻等，拳整體墊周邊勿形象慨較差梳。魏都路菜屯路南側(cè)鐵路地塊內(nèi)部五一路北側(cè)居民點(diǎn)交通憐環(huán)境項(xiàng)目特地塊廊的臨悼路狀很況較炭差，架臨接印的菜銅屯路早和鐵耗路旁耽邊一忽條小耀路，授路況鄙極差睡。且鴿在近晃一段譯時(shí)間林內(nèi)沒摩有被毅改造觀的規(guī)昌劃。地塊夜東臨貢的五咱一路臥為開墓封的叼主要顧干道堵，直侵接通煤向開雄封的咸市中穩(wěn)心區(qū)特域，糕交通徐相對(duì)脊便利撲，但姥自南屑側(cè)到幣達(dá)五親一路羞后與童路面蝴有一國(guó)定的緞高差者，不鐘能直糖接進(jìn)碰入路絹面。項(xiàng)目報(bào)北側(cè)薯魏都駱路東忙西走煌向，揮是開份封市炕新老域城區(qū)布貫通銀的主施干道縱。魏常都路積東起需五一警路、鎮(zhèn)西至遍金明漂大道粱，道句路中姓間與汽之相稅貫通笨的有肚大慶酸路、挎黃河姐大道噴、夷旁山大劣街等濫南北悼走向魔的幾膊條新控區(qū)主誼干道巡壽，進(jìn)坊一步半拉近娃了與觀市經(jīng)罵濟(jì)技霸術(shù)開售發(fā)區(qū)泥之間役的直套線距梁離。適此外泛，金爬明大密道以臣西與冠魏都狀路直僑線貫米通的齊道路盯延伸躺至汴亂西新凍區(qū)?？赡壳八憾紴a東段飄改造稱已列臂入20慘08年工桶程計(jì)大劃；濱河北路都市詞村莊佳境講天城本案門廠家屬熱院、居民似點(diǎn)鄭汴秒公路金明測(cè)大道城市湖配套周邊倉(cāng)配套學(xué)校章：開故封外現(xiàn)國(guó)語(yǔ)澇學(xué)校賞，第霉十二辜、十楊五中阿學(xué)、或開封粉高中派；銀行譽(yù)：農(nóng)鐘業(yè)銀圣行、慘工商梯銀行股、郵北電局余；醫(yī)院鍬：句婦幼鐮保健巴醫(yī)院爆、南毒關(guān)醫(yī)搜院、仗三院白、腫饅瘤醫(yī)竟院；交通裹：火聾車站最、汽插車站究；其他榆：公疾園、謊三毛巷便利幸店；項(xiàng)目蕉所處壟區(qū)域丘市政郵改造肆力度讀不大翻，目蜘前水槐、電維、氣瞧通達(dá)緞，缺漆乏暖易氣配昏套；建道路南、綠亦地、吼公交削等公途共設(shè)狠施資兄源也拌較差蕉。項(xiàng)目運(yùn)基礎(chǔ)識(shí)設(shè)施燈配套歇較差針，但枕所在樹板塊精為成獨(dú)熟城釋區(qū)，槐大配部套較幻玉為完迎善；地塊壟內(nèi)在請(qǐng)價(jià)值慈：地塊學(xué)規(guī)模柜較小顯；地塊膝形狀蓮不規(guī)衡則；地塊各東側(cè)響和北姨側(cè)是吼灰度嫂空間球；南側(cè)摩直接浸面對(duì)陵鐵路截的天牽然障奮礙；項(xiàng)目贏對(duì)外浸交通管和出補(bǔ)入口破處理新面臨嗚較大敞的難元題；本體認(rèn)分析項(xiàng)目鄙為舊革城改夏造類蛇別，紹拆買遷壓鋼力小——在調(diào)善研中螞發(fā)現(xiàn)較，舊資城改送造有眼一定勞的優(yōu)猾惠措列施，償比如獨(dú)返稅簡(jiǎn)、減訪費(fèi)等姻，具主體根出據(jù)地果塊條魄件和糞政府僵協(xié)商姻；居民區(qū)佳境天城本案門廠家屬院、居民點(diǎn)核心填命題品質(zhì)傘感強(qiáng)蟻，南鍵區(qū)居毅住標(biāo)油桿項(xiàng)噴目，娘保證同快速盾回籠胞資金齡，降必低風(fēng)蘇險(xiǎn)；區(qū)域多環(huán)境恢：不愈在開頂封城振市重拍點(diǎn)發(fā)擾展方豬向上芬，周澡邊配飽套差期；地塊側(cè)條件虜：地挑塊規(guī)訊模小侵、外美圍形冬象差霉、不菠臨城救市主虧要道浙路、票靠近壤鐵路處；目標(biāo)-事實(shí)-問題發(fā)三步顫法（AF鉛Q)1、菊如何竹超越骨地段疤（項(xiàng)威目區(qū)辱域條撫件和步配套慮條件搞）；2、或如何焦超越謹(jǐn)形象潛（項(xiàng)本目周薦邊形靠象差狹）；3、盜如何味超越介交通烏（項(xiàng)卸目可尼通達(dá)莫性差讀）；4、慶如何記超越順障礙涉（項(xiàng)慌目臨莖近鐵印路）暮；AFQ開發(fā)屋分析南區(qū)勺市場(chǎng)鉤供應(yīng)京相對(duì)鼓較少華，產(chǎn)熊品品貌質(zhì)不掘高開發(fā)付公司琴良好練的品棗牌形使象和嘉運(yùn)營(yíng)膽資源立足瞞市場(chǎng)卸空檔戶、外叼部協(xié)舟調(diào)交紛通、共核心異產(chǎn)品規(guī)升級(jí)新、資拘源配龍?zhí)赘經(jīng)Q加、俘層次斬客戶爬凝聚政府忘協(xié)調(diào)儲(chǔ)，自訴我附割加超越增交通產(chǎn)品竿附加刊、客墳戶層殼次弱化災(zāi)地段技術(shù)舊處理該、優(yōu)五勢(shì)疊墾加弱化船障礙優(yōu)質(zhì)揚(yáng)資源嘉、創(chuàng)毫新產(chǎn)鏈品超越男形象客群逐突破配套君附加談突破產(chǎn)品紛突破品牌測(cè)突破交通穴突破開發(fā)廁策略以市絡(luò)場(chǎng)中溫等價(jià)仿格水頃平，雪適度撒超前原的產(chǎn)制品設(shè)昏計(jì)，何加快駱項(xiàng)目恥消化目速度軌，保弟證整型體利扒潤(rùn)最毀大化以市寫場(chǎng)中虹等價(jià)罵位的竭水平叢面市松，切籌合項(xiàng)茂目的餓現(xiàn)實(shí)罪情況尤，也綱為展踐開競(jìng)枕爭(zhēng)，逗加快辯銷售暑進(jìn)度義提供熔條件番；結(jié)合今未來控市場(chǎng)率的發(fā)五展，鍬開發(fā)顏立足道于加溝快項(xiàng)春目銷險(xiǎn)售速景度，還實(shí)現(xiàn)損項(xiàng)目撲快速拆回現(xiàn)靈，從柳而保證透項(xiàng)目厲利潤(rùn)非價(jià)值勾的實(shí)納現(xiàn)。策略1適度捧超前哨的產(chǎn)販品設(shè)唉計(jì)，拾將項(xiàng)航目品良質(zhì)適撒當(dāng)提層升，從構(gòu)建我項(xiàng)目顯的強(qiáng)依勢(shì)市獵場(chǎng)競(jìng)脾爭(zhēng)力迎；策略2策略3項(xiàng)目局定位項(xiàng)目施規(guī)劃獎(jiǎng)技術(shù)破條件積，揉限定其了項(xiàng)曾目的害發(fā)展樸空間濫；項(xiàng)目思所在狼城市長(zhǎng)和板海塊的淘大環(huán)抱境，耕決定禾了區(qū)域屑的市打場(chǎng)形洞象；項(xiàng)目僚規(guī)模潤(rùn)較小拉，周滴期短罰，發(fā)籮展?jié)撧r(nóng)力并辮不大斯，鈴宜利搞用短窩期優(yōu)更勢(shì)快周速去榴化；跨區(qū)扭域客嘩戶需占求，敢是項(xiàng)辭目定礦位和判項(xiàng)目鴨發(fā)展嘩的出旅發(fā)點(diǎn)魚；經(jīng)濟(jì)猴成本鎮(zhèn)的可華行性辦，為拌項(xiàng)目秒操作惜安全凍性和巡壽利潤(rùn)摘提供協(xié)空間竟；在項(xiàng)投目定捏位上蠻，主航要從以下幾個(gè)供角度訴加以岔考慮糟：項(xiàng)目執(zhí)定位首席沫國(guó)際蘇化人決本優(yōu)伯住區(qū)結(jié)合碰以上巾原則嗽，根伶據(jù)實(shí)踩際市弱場(chǎng)供欲應(yīng)關(guān)包系，筍結(jié)合獸未來打市場(chǎng)腳需求框關(guān)系躲，本則項(xiàng)目底將定果位為群“升渾級(jí)版賽”、炸國(guó)際悲化”鎖的高屠舒適少度居等住產(chǎn)謀品物么業(yè)。項(xiàng)目工從產(chǎn)駁品設(shè)乏計(jì)前步期便篩導(dǎo)入旬國(guó)際聾化居要住理辨念，鑰外立刮面及垂小區(qū)傲景觀厭布局敢，無慈不彰只顯其勝國(guó)際好品質(zhì)匙及人扎本主璃義風(fēng)輪格.項(xiàng)目邊的整刪體規(guī)休劃理?xiàng)椖?、深產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)計(jì)煎、戶騎型處盆理、裂附加車配套煙等更堡是對(duì)貫開封甚現(xiàn)有戚住宅旋的完斑美超編越以人取為本賠，居走住超賢前.項(xiàng)目桶從細(xì)錯(cuò)節(jié)著鋤手深葵度挖殘掘產(chǎn)澆品內(nèi)殿涵，貌并將羅人性憶對(duì)居而住舒竿適度庫(kù)的苛割求充倒分延曲展并必臻美治表達(dá).客戶途定位本項(xiàng)租目以納區(qū)域鉗客戶蠟為主有力客漆群，念挖掘拆城區(qū)現(xiàn)客戶耗，以繪外來布客戶串為補(bǔ)鹿充。身份懲高度家象征：開封辰整體逮客群蟻在置示業(yè)方懲面有各一定殃虛榮搏心理.對(duì)產(chǎn)唯品形咬象有盜較高啦要求組，產(chǎn)龍品形征象表絞現(xiàn)與慮客戶歡自身堅(jiān)對(duì)高隨貴與愧榮耀峽的追宇求要叼有所捷契合.居住胸習(xí)慣特：本項(xiàng)約目目熟標(biāo)客皆戶以送區(qū)域誼客戶將為主撒，老疏城區(qū)哄置業(yè)續(xù)消費(fèi)漿心理寸有較吉大的底居住魔習(xí)慣依，周面邊企關(guān)事業(yè)卷單位侮主流灘客戶果群體胞，對(duì)裂本區(qū)涼域有少極強(qiáng)黎的歸著屬感各，對(duì)催區(qū)域覺內(nèi)生溝活配障套等幅設(shè)施根有較奧強(qiáng)的射認(rèn)同售感.價(jià)格帖、品撒質(zhì)認(rèn)游同：價(jià)格涂是影跌響區(qū)難域內(nèi)暖客戶秩置業(yè)脅的較轉(zhuǎn)大因但素，船產(chǎn)品垃品質(zhì)鄉(xiāng)豐亦是撿決定膠客戶平購(gòu)房傅的主鎖導(dǎo)因謹(jǐn)素之票一.品牌命認(rèn)同：項(xiàng)目榮的品雹牌優(yōu)臂勢(shì)在禿客戶津心中嫩占有脅一定茶比例溫，品往牌效煮應(yīng)將貓為項(xiàng)奪目贏貿(mào)得更腸多的含美譽(yù)首度與折客群尋，并怠帶來助新的耍銷售鞭契機(jī).客戶受置業(yè)呢心理扛分析項(xiàng)目羞價(jià)格涼定位市場(chǎng)弄參照樓盤產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格構(gòu)成均價(jià)判斷價(jià)格形成主導(dǎo)因素佳境天城

多層1F2960元；3-4F2700元；2650地段、社區(qū)玫瑰花城低密度多層1F3400元，送花園

；2F2800元；3F2700元；4F2400-2500元2850地段、產(chǎn)品九鼎頌園多層1F3500元；3F3000元；3100景觀、產(chǎn)品、品牌金池明郡低密度洋房1F4200元；3F3800元；3800品牌、景觀、產(chǎn)品、配套具體池案例仰的情客況參籌見附腐表44項(xiàng)目判價(jià)格盛定位價(jià)格蘇定位電梯慣多層困均價(jià)喘：31泉00元/平米非電懼梯多賣層均攏價(jià)：28乘00元/平米依據(jù)憲項(xiàng)目賢定價(jià)忠原則貸，考星慮市滲場(chǎng)因輔素，湯結(jié)合聾周邊規(guī)樓盤束競(jìng)爭(zhēng)況情況摟，從旗項(xiàng)目藍(lán)產(chǎn)品配點(diǎn)出斗發(fā)，艘經(jīng)過推多重冷價(jià)格錫因素究論證顯，采碑用多連元線蜂性回韻歸分讓析模陜型，速形成兼以上很判斷養(yǎng)。經(jīng)濟(jì)槳測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算數(shù)單位計(jì)算單位/取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總額（萬元）1土地成本55012.7平米

40002建安配套成本88000平米1200元/平米105603管理費(fèi)用和其他費(fèi)用

平米3%316.8

4市政費(fèi)用88000平米-5005不可預(yù)見費(fèi)88000平米3.00%3416開發(fā)總成本88000平米

15717.87單方造價(jià)元/平方米1786.11項(xiàng)目?jī)糸_發(fā)勿成本散估算項(xiàng)目住宅說明備注銷售均價(jià)（元/平方米）2800

商業(yè)部分未區(qū)分總銷售額（萬元）24640物業(yè)銷售收入銷售稅金及銷售推廣費(fèi)用（萬元）4435綜合稅率15％，銷售費(fèi)用3％含營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等總成本（萬元）15717.8

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（萬元）4487總利潤(rùn)所得稅（萬元）1480.733%稅后利潤(rùn)（萬元）3006.3

稅后利潤(rùn)率

12.20％

經(jīng)濟(jì)宇測(cè)算項(xiàng)目他銷售提收入侵估算——地下醬儲(chǔ)藏宰室部香分未福計(jì)入恰建筑評(píng)面積觀，故銅未參殊與核燙算，適但也門作為畝項(xiàng)目纖利潤(rùn)矮構(gòu)成箱的重押要部遲分。Ⅳ、物業(yè)儲(chǔ)發(fā)展類建議物業(yè)陵發(fā)展專原則物業(yè)堅(jiān)發(fā)展虧圍繞熊項(xiàng)目源的定僑位層肌次，北以客尺戶需鎖求為婦中心及，市離場(chǎng)發(fā)伍展為勤導(dǎo)向樸。作潑為一犧個(gè)特色沙的居特住區(qū)袖，產(chǎn)酬品規(guī)禽模和悔產(chǎn)品圖類型郵決定雹了在蕉物業(yè)嗎建設(shè)醉中應(yīng)做出冶精致幣布局蹤蝶，不摩宜全眉面展音開；占同時(shí)藝項(xiàng)目幻玉成本壘和未奔來市厚場(chǎng)發(fā)秧展走勢(shì)也要講求強(qiáng)化書前期對(duì)項(xiàng)吩目產(chǎn)斯品的毛成本迎控制益。由已此，逝核心挪點(diǎn)表底現(xiàn)在鄙如何跨在合話理的經(jīng)成本液范圍概內(nèi)對(duì)物業(yè)杯發(fā)展獸做以破良性懷的提漂升。立足便市場(chǎng)露，適傘度超濟(jì)前；珍主題務(wù)亮化抄，形惱象升四華；23567910111214819技術(shù)借指標(biāo)宋：容積納率:1容.6樓間伯距比:1念.3樓板梯厚度懸：12航-1閘4高度田：20米樓層胳：6F面積躺測(cè)算矮：住宅桿面積豬：8.鈴6萬平仍米商業(yè)研：20若00平米剝（含蕩公共狀配套樣和物血業(yè)永掘芳）地下努儲(chǔ)藏烘室：1.棟5萬平訴米（不甜計(jì)入遵建面村）規(guī)劃下布局來建議項(xiàng)目繭規(guī)劃雖受到肚地塊竊規(guī)模裕、形灑狀和傲區(qū)域夏限高亦等條子件限間制，眠因而裳決定引了建固筑形券態(tài)采辜用多德層形艙式；整體餅規(guī)劃匆布局量采用笛半圍丸合手鉤法，據(jù)結(jié)合剖墻體黨邊界退、地爛塊變筑化等欺因勢(shì)鎮(zhèn)布設(shè)勇，保傍證做挑足項(xiàng)孩目地掛塊容河積率嶼，并當(dāng)協(xié)調(diào)止?fàn)幦∽V有多智突破哭；商業(yè)屈布局炭可以捆考慮割在西乏側(cè)的沙菜王濕屯路濱上安飾排褲；主入蘭口要圾根據(jù)出項(xiàng)目從外在丸交通兄情況烘考慮添，目端前的錫情況睛下以驚菜屯俯路優(yōu)風(fēng)勢(shì)較攤為明暴顯；131514161718建筑液風(fēng)格腸建議針對(duì)澤本案堵的地銷理位蓮置、采功能類和檔晝次，家我們迅建議捐建筑輝外形升為新鉛古典衛(wèi)主義坡風(fēng)格綿。所謂懇“新娃古典梯”是京超越柴了“緩歐陸牧風(fēng)”含的粗財(cái)俗與綠“現(xiàn)霧代簡(jiǎn)裝約”圖的粗亡糙，班設(shè)計(jì)看更趨逃精細(xì)脈，品牧味更葵加典澤雅細(xì)緣瑞膩。新古用典主魯義戶型格空間笨布局端緊湊條，空瓣間貫黨通感內(nèi)好，歡交通法序列室合理社。南匹北通孔透，曾餐廳壁、客移廳、陶主臥專室均愈朝南牲向。魚緊湊帆的玄禽關(guān)設(shè)兵計(jì)以潮及優(yōu)交化設(shè)截計(jì)的懸公共慰樓梯捉間，洞保證遣戶型狀的得娃房率澡提高協(xié)。戶型悼設(shè)計(jì)磁建議大陽(yáng)育臺(tái)、藏飄窗床、光線俘的通籃透，尚凸現(xiàn)趟居住脆品質(zhì)煎感轉(zhuǎn)角哭陽(yáng)臺(tái)喚、27牧0度弧形留窗，隸均可巾以大大產(chǎn)順品的該舒適飛度戶型刺設(shè)計(jì)手建議典雅咱觀景躁飄窗繳設(shè)計(jì)打，人液本主預(yù)義理穗念，生態(tài)壁詩(shī)意血棲居生，呈艘現(xiàn)小越區(qū)完歪美景新觀，絕家涉生活弦居所廢，感么受風(fēng)寬光無蠢限.雙陽(yáng)反臺(tái)設(shè)雀計(jì)，吵全明攏通透淺戶型掘，充分驚利用厭空間村優(yōu)勢(shì)身，演電繹陽(yáng)續(xù)光生騾活樂章.全明綱通透粉戶型尼設(shè)計(jì)占，充而分利抹用每捆寸空鄰間，檔高得宣房率迷與人稻本主命義關(guān)坊懷充聞分結(jié)四合，課完美邀詮釋臂人類氣國(guó)際詳生態(tài)惕棲居疤理想朗，飄么窗與島陽(yáng)臺(tái)齡的設(shè)畏計(jì)更許遵循清以人似為尊覆的設(shè)陷計(jì)理陣念，麻國(guó)際摧生活頑，羽貴族牙體驗(yàn).規(guī)避90熟70政策入戶朗花園子母臘房建放設(shè)針對(duì)9070政策命，比俱較常按見的針規(guī)避芹方法牛體現(xiàn)物在子顆母房菜設(shè)計(jì)桌、增信加入逗戶花炒園、槳結(jié)合診頂層罪進(jìn)行逗組合少等手犁段。據(jù)調(diào)僚查，果目前萍開封辭市場(chǎng)模對(duì)于90鳥70政策舊執(zhí)行宵并非斑準(zhǔn)確丙；本允項(xiàng)目饞的設(shè)逐計(jì)條剩件要宅求為90平米啦以下寧在60屢%以上蚊。猜在項(xiàng)省目發(fā)側(cè)展中摩，適獻(xiàn)度爭(zhēng)幕取做徐足90平米攝以上未的比大例，盯并結(jié)綿合市腎場(chǎng)進(jìn)評(píng)行戶插型組捧合等皮突破糧。戶型面積（平方米）比例一房40-6015%100%二房70—8020%精致三房85—9535%舒適三房110—13030%戶型矛配比扣建議戶型律配置理主要插從以折下幾擠個(gè)方姓面出下