思源經(jīng)紀開封某項目營銷策劃報告

**地產(chǎn)開封項目全案營銷策劃報告THEREPORTOFMARKETINGSTRATEGYIN2008目錄Ⅰ、城市背景

Ⅱ、市場研判Ⅲ、項目定位Ⅳ、物業(yè)發(fā)展建議Ⅴ、營銷推廣策略Ⅵ、廣告表現(xiàn)Ⅰ、城市背景開封是著名的歷史文化名城，七朝古都，具有2700多年悠久歷史。也是中原城市群核心層的重要城市?？?cè)丝?97.9萬，其中市區(qū)面積546平方公里，市區(qū)人口83.5萬。2005年行政區(qū)劃調(diào)整后，下轄5縣，5區(qū)：原南關區(qū)更名為禹王臺區(qū)，原西部郊區(qū)更名為金明區(qū)?，F(xiàn)轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、禹王臺區(qū)、順河回族區(qū)、金明區(qū)五區(qū)。城市區(qū)位開封市位于河南省中部偏東，為黃河沖積扇平原的尖端。區(qū)位為東經(jīng)113°51′51″—115°15′42″，北緯34°11′43″—35°11′43″。東臨商丘，西連省會鄭州，南接許昌、周口，北靠黃河，與中原油田隔河相望?？偯娣e6444平方公里，其中市區(qū)面積362平方公里。南北寬約92公里，東西長約126公里。東距亞歐大陸橋東端的港口城市連云港500公里，西距省會鄭州72公里，在中國版圖上處于豫東大平原的中心部位。在中部崛起的大背景下，開封的區(qū)位條件極為優(yōu)越，連通南北，承東啟西城市人口行政區(qū)面積人口鼓樓區(qū)

58.68平方公里

16.13萬龍亭區(qū)

91.51平方公里

11.6萬順河回族區(qū)86.73平方公里

24.11萬禹王臺區(qū)57.05平方公里14.83萬金明區(qū)252.38平方公里

18.2萬杞縣1258平方公里

105萬通許縣767平方公里60萬尉氏縣1257平方公里87萬開封縣

1302平方公里67萬蘭考縣

1116平方公里76萬由右表可以看出，開封市人口490多萬，在河南各市中處于中等地位。目前，開封的城市化率剛剛達到30%，在省內(nèi)排名為靠后。按照一般的發(fā)展規(guī)律，正迅速進入城市化快速發(fā)展周期。最新統(tǒng)計顯示開封市區(qū)人口83.5萬，市轄區(qū)主要人口分布如下；由左表可以看出，開封市人口密度較為集中的為老城區(qū)，順河區(qū)和禹王臺區(qū)人口最為集中，金明區(qū)人口密度最小。城市化率突破30%，將進入一個快速發(fā)展階段2006年全市生產(chǎn)總值完成472.4億元，比上年增長13.1%，其中第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別達到131.2億元、197.9億元、143.3億元，分別增長8.9%、15.7%、13.9%，人均生產(chǎn)總值近1萬元；財政總收入完成53.9億元，增長26%，總支出53.7億元，增長25.9%；一般預算收入完成16.3億元，增長16.3%，其中市本級完成7.2億元，增長18.5%；全社會固定資產(chǎn)投資完成166.3億元，增長38.5%；社會消費品零售總額177.5億元，增長15.1%；城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入8286元，增長14.8%；農(nóng)民人均純收入3172元，增長16.9%；金融機構(gòu)各項存款余額359億元，增長13.9%；貸款余額229.5億元，增長12.6%。城市經(jīng)濟開封在全省經(jīng)濟發(fā)展水平較低，排名比較靠后；在鄭汴一體化提出后，近年經(jīng)濟增長速度較快人均可支配收入目前開封城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入8286元，增長14.8%；農(nóng)民人均純收入3172元，增長16.9%；金融機構(gòu)各項存款余額359億元，增長13.9%；貸款余額229.5億元，增長12.6%。但是城市人均可支配收入8286元，落后于河南城市的的平均水平10572元，在河南省內(nèi)只是略高于周口和信陽，僅相當于第一位鄭州的12187元的三分之二左右，位列河南各市倒數(shù)第三位，人均消費水平和居民購買力在河南屬于下游。城市經(jīng)濟城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資

2007年1-11月份，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資為122.39億元，比上年同期增長31.4%，增幅比前10個月提高了0.7個百分點，施工項目達839個，比去年同期增長96.0%。1-11月份，第一、二產(chǎn)業(yè)投資增長較快，投資分別為3.03億元、77.63億元，同比分別增長104.6%、98.1%，其中，工業(yè)投資77.25億元，同比增長101.0%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的63.1%；固定資產(chǎn)投資和人均收入整體落后，但呈現(xiàn)發(fā)展較快的態(tài)勢城市發(fā)展定位國務院批準的《開封市城市總體規(guī)劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：“河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地”。開封新的總體規(guī)劃修編方案明確了開封在今后一段時期的發(fā)展戰(zhàn)略為：農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，工業(yè)強市，文化興市。城市功能定位是：國家歷史文化名城，國際文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休閑中心，紡織、食品、化工、醫(yī)藥、機械設備制造基地。城市發(fā)展根據(jù)修編方案，開封市的規(guī)劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國道，西至中牟邊界，東至大(慶)廣(州)高速公路。城市空間結(jié)構(gòu)為：東西向簇狀組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)。其發(fā)展模式近期是東西拓展、多向承接，遠期以生活軸、服務軸、產(chǎn)業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動，南北疏導。規(guī)劃形成中心組團、汴西新區(qū)、開封東區(qū)3個相對獨立的組團片區(qū)。開封市城區(qū)面積將擴大到195平方公里，可容納人口200萬。護城大堤以內(nèi)部分為中心集團，主題是體現(xiàn)國家歷史文化名城和宋都古城的特色；護城大堤以西至中牟邊界為汴西新區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間；通過對開封縣城和邊村組團、汪屯化工區(qū)3部分的整合，形成開封東部片區(qū)，以重工業(yè)、物流、居住、服務為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉(zhuǎn)移、分流企業(yè)的重要作用。支柱產(chǎn)業(yè)為旅游文化產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展方向?qū)⑼怀鰱|部工業(yè)區(qū)和西部新區(qū)遠景發(fā)展目標把開封建設成為古今文明交相輝映、新老城區(qū)各展風采、宋都古城個性鮮明、在國際上具有較高知名度的特色城市。中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃“建新城不毀古城”，根據(jù)新的城區(qū)規(guī)劃方案，開封市將形成以中心城區(qū)、汴西新區(qū)、東部工業(yè)區(qū)為主的簇狀城市組團。其中，老城區(qū)作為中心城區(qū)，重點突出旅游休閑、商業(yè)服務、文化教育功能，提升城市品位；汴西新區(qū)，是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務為主的新城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，；東部片區(qū)，以重工業(yè)、物流、居住、服務為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉(zhuǎn)移、分流企業(yè)的重要作用；輕工業(yè)主要集中在南部片區(qū)，與東部片區(qū)共同連形成開封市的工業(yè)帶；城市西北區(qū)（新河南大學校區(qū)）將作為高校園區(qū)，以文化教育功能為主。城市發(fā)展城市發(fā)展格局表現(xiàn)為新舊并舉，堅持老城區(qū)文化旅游和新城區(qū)工業(yè)振興的雙輪驅(qū)動交通發(fā)展

開封地處中原，交通便利，連接“歐亞大陸橋”的隴海鐵路從市內(nèi)穿過，京廣鐵路和京九鐵路左右為鄰，北京至廣州的106國道和天水至連云港的310國道在此交匯，開（封）洛（陽）、開（封）商（丘）高速公路成為橫穿河南的黃金通道，黃河公路大橋使得天塹變?yōu)樘雇?，全市公路密度高于全國、全省平均水平。開封北距北京580公里，東至連云港530公里，鄭汴洛高速公路距鄭州國際機場和鄭州海關50多公里。開封優(yōu)越的地理位置使其成為北上南下、西進東出的樞紐城市，同時又是沿亞歐大陸橋東西雙向開放、外引內(nèi)聯(lián)的對外開放中心城市，具有發(fā)展對外經(jīng)濟技術合作和進行大規(guī)模經(jīng)濟開發(fā)的廣闊前景。優(yōu)越的區(qū)位帶動了交通發(fā)展，開封在南北、東西交通貫通上有著重要的地位310國道隴海鐵路連霍高速106國道鄭汴一體化2005年4月河南省發(fā)改委受省委、省政府委托，在鄭州召開了中原城市群規(guī)劃----開封專題座談會。在這次座談會上，先后兩次提到“一體化”這個概念。規(guī)劃中這樣描述，“在中原城市群的總體規(guī)劃中，應將開封作為鄭州都市圈的功能城市，將鄭州的部分教育職能逐步向開封轉(zhuǎn)移，在鄭州不再增加高等教育用地，使開封成為鄭州都市圈的教育基地，實現(xiàn)一體化發(fā)展?！薄伴_封市中心距鄭州市中心72公里，兩城市邊界處相隔不足40公里，屬于45分鐘通勤圈，在鄭州的極化效應下，大量要素流向鄭州。如果這種情況得不到及時改變，那么開封的發(fā)展將會受到嚴重的制約。所以開封要從自身的優(yōu)勢出發(fā)，揚長避短，在發(fā)展自身優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的同時，改變目前發(fā)展的被動局面，通過與鄭州經(jīng)濟一體化，吸引和利用鄭州的各種要素，促進開封的發(fā)展?！编嶃暌惑w化的主要內(nèi)容可以概括為“四一體八對接”。四一體”指產(chǎn)業(yè)一體化、市場一體化、基礎設施一體化和投資環(huán)境一體化?！鞍藢印狈謩e為規(guī)劃對接、交通對接、通信對接、市場對接、產(chǎn)業(yè)對接、科教對接、旅游對接和生態(tài)對接。鄭汴一體化實施后，鄭州開封融為一城的措施不斷推出：——2006年10月，鄭州開封兩地電信同價，取消或降低長途費用；——2006年10月，開通城際公交；——2006年11月19日，鄭汴城市快速通道——鄭開大道通車；鄭汴一體化的實施，是開封發(fā)展的重大機遇開封構(gòu)筑“三橫”“六縱”的道路網(wǎng)三橫：鄭開大道；豫興大道——豫興大道連接鄭州的北四環(huán)與開封的東京大道；中央大道——連接鄭州市鄭東新區(qū)的中央大道和開封市的宋城路。六縱：即京港澳高速（已有道路）、新規(guī)劃１０７國道（原萬三公路）、省道２２３線（已有道路）、倉狼公路（已有道路）、汴西大道（規(guī)劃道路）、金明大道（已有道路）。

為了促進鄭汴一體化，開封與鄭州之間將逐步開通9條交通線路：連霍高速鄭州至開封段；新開通的鄭開大道；老鄭汴公路，將要進行升級改造；鄭州航海路向東延伸，從中牟至開封；開封至新鄭機場的高速公路，2007年初動工修建；從鄭州北四環(huán)到開封的東京大道；鄭州至開封之間的城市輕軌；隴海鐵路；鄭州到徐州的客運專線；鄭汴一體化鄭汴一體化的實施，加速鄭汴的融合，帶動了城市的發(fā)展開封究旅游悠久擾的歷語史和趨燦爛點的古腿代文政化給克開封初留下扭了眾漸多的助文物告古跡說和風陣景名嘉勝。弱現(xiàn)在榮全市舞各級彎文物達保護抗單位備18躺4處拜，其染中，薯國家藍級5識處，貴省級畫17幼處，咐市級捐26示處，懼縣級懷13抹6處瓣。開擠封市腫致力柿于發(fā)制展旅離游事粘業(yè)，風重修踩和新云建了蛋許多析歷史野人文企景觀找，如鑄“清撲明上予河園儲”、荷“包冷公祠豪”、需“宋惡都御豪街”堡、“錦天波翁楊府鍵”、捧“翰賤園碑掙林”、一年陡一度拉的菊險花花俘會等兇等。魚眾多渴的名寫勝古戶跡，跌得天噴獨厚車的歷表史、擱人文腎資源勵，譽源滿中軋外的男民俗泰文化丑，每耗年都菊吸引船著大愛量的別中外退游客南到開為封參控觀、浙游覽耕。如圾今，勒開封淚已被虧國家鴨旅游銷局列撤為中停原旅挎游區(qū)迅重點味觀光穗游覽蕩城市備。另吊外開券封的姜小吃錘，為韻開封硬旅游討業(yè)的留發(fā)展烤增添瞧了一腦個很就重要鑒的砝晴碼，寒尤其爸是開六封市稈內(nèi)具帆有國楊際知辟名度艙的開物封第虎一樓準等老用字號芒企業(yè)叛，更芒成為槐了開撫封吸睜引各猶地游辰客的它指向嗎標。龍亭禹王臺清明上河園大相國寺開封府旅游蓬資源勝豐富（三斬）民胞俗文寨化開封誘的“狼久天租”、辜“忌涂歲”貓等風棒俗仍燈就是雖獨具器特色曬的地著方文慚化。數(shù)每年如一度要的菊院花花夸會、怪春秋旱兩季恭的禹暴王臺腰廟會再，更搶是吸乓引了漏千千拼萬萬回外地登的游盈客前傷來祝蹦興。歷史禿給開重封留拘下的濁文化碗內(nèi)容美，多樸得開桿封人吼自己掌都說植不清免。雅沸文化瞎、俗省文化紐奉、說眉文化描、唱澤文化元、舞勞臺文憂化、曾街頭則文化伐、胡晌同文彩化……開封公的汴束繡文激化、盾朱仙抱鎮(zhèn)的版年畫觸文化曉更是擦中華持民族呼寶貴執(zhí)的文須化遺躁產(chǎn)。城市濕文化（一漲）休貧閑文與化開封盈是個伴極其屢悠閑爭的城修市。運琴棋發(fā)書畫喉，從艱公務肉員到借下層訴民眾拌都會嘩舞弄鳴幾下拜子，夾這里弄有品揪不完辱的歷迅史和孤文化喬內(nèi)容醒，人木們有闊事沒槐事可溜以砸誓吧著輝包拯慰和楊孔家將補的故針事度另日。邊走在憑開封則的大僻街上相，你客的眼惡中看撿不到霧背著嗽公文愛包行攝色匆指匆的至商務椒人士譽，甚草至連后穿西尺服的就都很百少見議；而睬小胡豈同中課傳來歐的呼找啦作躲響的席，肯充定是絨家家工戶戶布打麻底將的男聲音臺。養(yǎng)瞧花侍時草、表斗雞乏溜鳥積、放登風箏弟、抖空竹蘆、抽成陀螺澡、唱段幾句姨豫劇莫老段尾兒…散…（二堪）飲孝食文油化開封狼的古學都氣捧質(zhì)中舊其實招最難菊以剝曾離的顧，就母是開導封最賺為叫胸絕的砍食文妨化部海分。宰“陸回稿薦龍”、織“馬逼豫興羅”、腿“稻率香居阿”、芽“沙唉家醬類牛肉畏”、漢“又劑一新盼”、克“第貧一樓炸”、典“黃妖家包稠子館璃”、桐“中使興樓遮”、息“北宏京館裕”、執(zhí)“州越橋日覽夜餐鉛廳”……這一晨串串俱的包覆蘊歷買史滄夾桑的董百年陽老字店號無根一不吧是響首當當驗的餐笨飲品擠牌。獨有肢的古嘩城文騙化，紡造就諸了城系市生震活和勻人文藥理念塌的特娛殊性總體齡結(jié)論開封朱作為劉一個立文化蝦古城吉，決憐定了鍬城市踏的性訂格和遣發(fā)展促脈絡兆；尊由此雁主導的發(fā)展疏方向齡為旅弄游文憂化，靠城市丑建筑滅也與燥城市喉的定末性融潤為一花體；開封提的經(jīng)隸濟基揉礎較忍弱，廁產(chǎn)業(yè)妻的發(fā)甚展格騾局以纏農(nóng)業(yè)酬為主笛，其腥他如專旅游婆、文上化教線育等己具有擇一定為的優(yōu)億勢，基目前奸逐步嶼構(gòu)建悟東部釀工業(yè)拐片區(qū)制；目前帖開封燥正面直臨著谷良好麗的發(fā)論展機趙遇：普鄭汴條一體賣化。芬在這壁一戰(zhàn)稱略的開帶動晨下，紙將極零大的旨促進水城市結(jié)發(fā)展盜的步嶼伐和望后勁吧，也安給城蘆市各霜個產(chǎn)究業(yè)發(fā)咱展帶暢來新稼的空強間；開封韻城市集的文戚化氛天圍濃嫩厚，礦其獨竟有的灶生活珍底蘊假將城陪市的惰居住出理念溜、建朵筑風在格演哨繹得觀別具遮一格懸，如慎何在傳統(tǒng)呢和現(xiàn)金代中易作出黎揚棄蘆是發(fā)夕展亟剩待平總衡的問題導；Ⅱ、市場研判2006年河南省各轄市商品房銷售情況80254324751132416911778848820119541794222762874130013571138158514421446122214481528130811871487147116711543190018290100200300400500600700800900鄭州開封洛陽平頂山安陽鶴壁新鄉(xiāng)焦作濮陽許昌漯河三門峽南陽商丘信陽周口駐馬店濟源0500100015002000250030003500銷售量（單位：萬平米）

均價（單位：元/平米）20籍06球年開斧封商綢品房漲銷售濾面積頃為5達4萬及平方固米，沃銷售綠量在蓋全省茄各轄車市對召比來肝看，蹄相對娛較低賤。而此商品俘房銷厚售均廢價上降，開離封商最品房陡均價皮為1霜82水9元丑/平良方米牛，在韻全省輛各轄閘市僅仰次于癢鄭州圓、洛林陽。鼠隨著俊鄭汴驢一體砍化進蓬程的截加快講，開血封經(jīng)爪濟發(fā)煎展開化始提鬼速，紋造就蜘了人儉們對扮住房繳的需或求增也加，它加上最鄭州元人來五開封拘買房勞和鄭眨州以匙及其毒他開擇封以鏟外的必房產(chǎn)盯商進駐開債封加梨劇了警供需少矛盾劍，未床來房獻地產(chǎn)神市場溝發(fā)展懶潛力塞很大些。房地況產(chǎn)供溜需分邪析（數(shù)國據(jù)來卵源河雪南省譽統(tǒng)計逆網(wǎng)）市場擁供需碗相對脈平衡尿，總逃量偏褲低，孝同比汽價格狗水平土較高市場攻發(fā)展述分析指標名稱2002年2003年2004年2005年2006年數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度數(shù)額增減幅度投資額

（億元）6.328.57%7.722%811%8.67.5%7.513.8%新開工面積

（萬平方米）50.3-19.48%34.382.50%43.9427.80%45持平37.613.1%竣工面積

（萬平方米）60.5618.69%54.7-9.67%59.057.95%525%29.1-5.3%在建面積

（萬平方米）131.07-3.56%77.47-40.9%119.1353.77%132.511.3%12716.2%商品房銷售面積（萬平方米）46.74-12.05%70.1350.04%49.39-29.6%5813%53.63.2%商品房空置面積（萬平方米）9.3-19.42%10.513%5-50.5%3-40%--房地愉產(chǎn)投歪資穩(wěn)事步上害升，江銷售罰面積漁平穩(wěn)由增長緩，空斤置率膏逐漸紹下降價格享走勢開封餐房地娛產(chǎn)2崇00摸4年呢的住譽宅平宰均價社格為粗13猾50潑~1請40噴0元子/平攤方米石；2蠻00冬5年籠平均秧價格輕在1裳40揭0~梯15本50草元/犁平方懶米；嘩2冶00倆6年駐商品程房平季均價齒格約樸19單50幅元；沈20磚07逝年，受房地馬產(chǎn)整往體價角格上廉漲和背鄭汴毯一體盆化政大策的蘿影響謊，商神品房粘平均預價格忙一躍申達到慕了2銅62閱3元育。其中20校06腳年至棕今，肅平均棒房價溝上漲源的主碗要原衣因在于西區(qū)翼房價輕價格禿上漲階很快呀，平梳均到全市廁，帶略動了順平均枕價格鉗的上搞漲，英但其絡他區(qū)誓域房桐價上模漲是查有限跪的。房地祝產(chǎn)開襲發(fā)的殿形式們也有宣所改四變，佳從原胖先開幻玉發(fā)體膽量小思，注塔重降扒低成給本和礙實惠斑過度算到現(xiàn)路在越拿來越薄注重戒大體毯量開范發(fā)和緩環(huán)境擴的營辟造。映受鄭育汴融議城的位影響稻，開悲封西塌區(qū)和翅市中終心房倆地產(chǎn)牙銷售蒸價格爆明顯扒高于途南、愛北、東三個胡區(qū)域潤。價格幫穩(wěn)步感上升枝，實疑施鄭請汴一疑體化永后，喘價格紹出現(xiàn)曠跳躍緒性上朵漲；20寇07年市梳場回峰顧20黎07年12月初威對開尊封市召有開樸發(fā)項慎目的丸房地系產(chǎn)開信發(fā)公扮司進斧行統(tǒng)勺計，嫌共有57個公閥司，65個項鍬目（遼其中5個為齡代建什項目逢）。20秒07年1-些11月份盟開封命市房決地產(chǎn)愧開發(fā)奶在建遼項目姻計劃堵總投橫資55育.9億元收，規(guī)竄劃建浪筑面帶積32腦6萬平懸方米誼（其湊中規(guī)駝劃住形宅和柏商業(yè)旱面積落分別乳為23停4萬平令方米愛和83萬平定方米仙）。至20釘07年11月底駛，開抄封市諸房地險產(chǎn)開膏發(fā)項塵目累各計新鳥開工該建筑截面積83妹.2萬平膀方米睜，其響中住立宅累場計新交開工拖面積63其.8萬平粒方米胞，共67享21套。墳至20調(diào)07年11月底低，開款封市蘇房地通產(chǎn)開竭發(fā)項痛目在享建建少筑面季積18蝕4.碗5萬平起方米耀，其額中住扶宅和勤商業(yè)描分別毫為15屢2萬平鎖方米回和32壓.5萬平陽方米游。至20姜07年10月底犧，住棵宅累稠計竣賀工面螺積為29富.2萬平知方米跨，23麗24套，津竣工診房屋貸平均牧每套12拆5.慚6平方殊米；集商業(yè)枕累計氣竣工叮面積暖為5.嚼5萬平短方米蹲。從房息屋供懷給結(jié)遷構(gòu)可世以看裹出，90平方民米以蘆下住四宅占魚總量幻玉的約23蛇.7菠%，90繁-1蕉10平方巾米住截宅占產(chǎn)總量顧的28愛.9態(tài)%，11貍0-掀13叫0平方鋸米住接宅占此總量哭的25緊.6鄉(xiāng)豐%，13秘0-巡壽15恰0平方貪米住瀉宅占副總量望的13懼.8閉%，15兵0平方仇米以迷上住現(xiàn)宅占獲總量構(gòu)的8%。20嚇07年開止封市黑房地忙產(chǎn)市絨場銷休售情素況：償截至凳到11月底曉，住劃宅銷靜售面互積為44莖.3萬平描方米嬸，比肥上月改增加2.脆2萬平亦方米傅，增襯長10％；惕非住氧宅銷泡售面覺積為3.號8平方奔米，愧比上落月增脹加0.芝6萬平給方米賊，增薄長18墨.7％。開封旱市樓崗盤銷蚊售價得格有評所增述長，功住宅陸類均竟價約碑為26頌23元/平方隆米，父非住減宅類胖均價64特80元/平方叫米。楊住宅氣價格幼，以督市中鄙心、槐西區(qū)嚴為最轟高，碰東區(qū)較、南涉區(qū)較粥低；嫩非住順宅類漫銷售扁價格適最高范的是釋以鼓漿樓商燥圈及貫周邊夏幾個巖重點險商業(yè)役項目尿的價花格為距最高日（中冷大商撇貿(mào)城聚、凱以撒財豪富廣利場、院新都望匯、要鼓樓尖商城婚及城拍外地者段較耳好商祥業(yè)）鳴，但灣是銷精售情奔況并巨不盡敢如人尖意。開發(fā)情況供給結(jié)構(gòu)銷售價格開封岸市區(qū)睜房地走產(chǎn)市新場明拖顯的汽表現(xiàn)縱為五天個大胸區(qū)域欣。中糕心城勾區(qū)以欄商業(yè)仁為主腎導；豬東區(qū)雖以多希層項聾目居廳多，返北區(qū)拜以多括層、從（類拴）別噴墅為暈主，候南區(qū)轎以多命層為寫主，忽汴西泉新區(qū)趙產(chǎn)品豪涵蓋艘了多華層、添小高炊層、競高層擁、別嘩墅等益。開漲封市僵西區(qū)豬的住肺宅售逢價明糧顯高目于其窄他區(qū)創(chuàng)域，忠由遲于西車區(qū)是鑒新建伴城區(qū)爺，在蕩供暖閣、供掀電、勒交通姐等配聽套設猶施上唇比老陡城區(qū)飛更加寫齊全朋，西捕區(qū)已庸成為槐開封丑人住晨宅消椒費的竄主要棚趨向號。區(qū)域所市場弄分析高檔展住宅騰區(qū)（多布層、駁別墅綱）中心歐商業(yè)繁區(qū)中高彩檔住鈔宅區(qū)（多紗層、吃小高祝層、獎別墅矮）低檔悉住宅紹區(qū)（承多層仁）五大介板塊辱，各厘自表臭現(xiàn)出恐不同蠶的特您征低檔卻住宅撐區(qū)（多停層）在城臂市傳禍統(tǒng)中耽心區(qū)盒域，蟻形成斑了以莊傳統(tǒng)川商業(yè)奔、旅糠游文還化為娛支撐膠的商業(yè)膚服務婆區(qū)。以龍峽亭等誰旅游庭景點兇為核仆心，仗形成冷開封文化賊旅游思區(qū)。通過輛行政題單位嫌的西掠遷、享鄭汴塊一體師化的絡實施柿，在曾西區(qū)裁形成精以行盆政辦遇公、芒高檔某住宅半為重貨點的若城市惠新核若心區(qū)領。破舊街的老縱居住贈區(qū)。分布倍有火珠車站毫、專仙業(yè)市穿場、灘低檔傘住宅衫區(qū)。紅住宅戶項目饅較少測。老的謎工業(yè)廳廠礦將區(qū)、估居住盼區(qū)。舊城領改造力度皂較大香，目兆前多預為中蹄低檔廳的樓恨盤。新城系市中誘心低檔聰居住工業(yè)院區(qū)旅游協(xié)文化蛙區(qū)商業(yè)吩區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)中區(qū)區(qū)域如市場容分析重點究個案檔分布主要湯樓盤絕包括捐開元倘名都·金池賴名郡伍、九母鼎頌泡園、斃龍成·香榭純里花夫園、羨中大·義烏鐵商貿(mào)葛城、摩上城側(cè)世家走、未次來·美好路家園惱、開秩封·天下嚼城、臣宋城圈雅居·尚郡途、金全明裕濾花園駕、宏婚達·東方百花園冠、英珠倫春緒天、投佳境驅(qū)天城霜、宋爸韻雅摧庭、筒弘亞·美墅勞館、們碧麗慰國都捏、西羞城明史都、晌東京至銀座壇、榮玫瑰胖花城賀等18個。開封建業(yè)森林半島大宏世紀華庭宋韻雅庭開元金池明郡榮勛花園龍成香榭里錦繡皇城龍亭新都匯九鼎頌園鳳凰城佳境天城金耀綠城永和麗景花園東京銀座金明?；▓@文盛浪漫之都玫瑰花城東區(qū)耽板塊——工業(yè)圍區(qū)開封倚市房始地產(chǎn)館市場歲區(qū)域顫板塊嚇特征鍛明顯巾，其恨中，體東區(qū)驅(qū)作為糖市政脖府規(guī)詢劃的瘦工業(yè)耗基地丘，起伸步相戒對較群早。翁上個危世紀喇末，廁東部育工業(yè)急區(qū)的菠建設株使得階東區(qū)垃的生知活環(huán)俊境迅怒速改黨善，飛拉動掛了東曬區(qū)房陡價的遣提升授。該片捎區(qū)城銷市基撫礎配蛛套成劑熟，束生活禿配套被完善亡，道令路規(guī)百整、耳交通飾便利桶，東怕接蘭悔考、安杞縣稈等縣墊區(qū)，銹西進借市區(qū)俊有曹堡門大避街、濾汴京牲路、擺自由冤路三勵條主倚干道飯，且肚區(qū)域螺內(nèi)綠尿化、羨景觀萌相對禍較好盜，居繳住氛沉圍濃斗厚。賤但是鮮，由償于開迎封市斜城市鴨重心塑的西傭移，摘近幾泡年區(qū)吩域內(nèi)仔房地胳產(chǎn)市址場發(fā)節(jié)展略辮為緩芹慢。當前側(cè)，該借板塊勁主要吵在售沒項目歸有大貝宏世防紀華即庭、翅宏達貪東方算花園輸、富紐奉寓江亂南人仰家等園，以咬純多上層大近眾精程品住之宅為加主，末商品卸住宅宋均價趟整體虜在17掉00白-1捎80葵0元/平方溝米。板塊蔥分析南炊部西區(qū)稱板塊——汴西夫新區(qū)隨著訊鄭汴皇一體介化的扭建設甜，西雞區(qū)開追發(fā)的血步伐熱加快新，汴跡西新螺區(qū)逐嶺漸成號為萬物眾關哲注的撇焦點船。20耐03年，青河南籮省政刑府提純出發(fā)省展中崖原經(jīng)吃濟隆凡起帶胸的戰(zhàn)支略構(gòu)浩想，層開封沫西區(qū)使成為源連接原鄭州撤、搭悅建中舒原城響市群榴、實骨現(xiàn)鄭盛汴一他體化仇的重傷要板蕉塊，悲房價委也隨疾之迅將速拉長升，胸成為鳴了開傲封市松房價礙增長疼最快脅的區(qū)藥域。汴西辮新區(qū)永東起愉大梁侄路西旦段，菠西接命金水餃路南住至宋畫城路院以南梨，北坡接連獻霍高霸速公波路。嘴總規(guī)捐劃面刺積74平方蘇公里釋，比72平方議公里般的老信開封鄰城還委大２己平方詞公里客。是送集居牛住、所工業(yè)扇、辦農(nóng)公、秧商貿(mào)徒、休楚閑于餡一體袖的生丑態(tài)型姻新城意區(qū)。在市外政、信生活截設施鳴配套叛方面佳，高隱標準醒的道輝路交哲通、耳水電懲暖等質(zhì)已經(jīng)禁基本淋到位柱；教電育配是套方庫面，編有金脆明開令中學鉛、開次封大技學、汪河南撇大學專等多劈燕家大露中院并校、炊文教肆機構(gòu)當；商歸業(yè)配列套方初面，惕有萬值寶商默廈等釘多家西大型敬商超暖，各崗個新概建小需區(qū)的響社區(qū)蹄商業(yè)感也陸貸續(xù)進惠入招秒商階鄉(xiāng)豐段。新區(qū)塑自開宋發(fā)建爆設以程來，達本地臨品牌嶄開發(fā)敗商及哭國內(nèi)臉多家虹大型棵房地號產(chǎn)公供司，擇相繼帳進入刻汴西革新區(qū)難進行麻房地域產(chǎn)項卷目的構(gòu)開發(fā)面建設您。無澤論從毀市場念開發(fā)禾、交寄易量晶、價泉格等拜各個就方面桿，都梳可以鋼看出符汴西績新區(qū)投住宅擦市場下的熱立度?？迥壳氨撔箙^(qū)域刺在售勝項目嶺主要塞有開注元名明都、她龍城初香榭山里、順金明醋?；釄@、他東京船銀座惡、碧其麗國狀都、登宋苑鮮名家鏡等眾識多中針高檔塵房地腦產(chǎn)項琴目。掩區(qū)域探內(nèi)物柱業(yè)形情態(tài)從驗高層局、小塑高層川、多規(guī)層到厲別墅舍、小開戶型闖公寓態(tài)一應赴俱全張，價盡格多御在30肺00添-3拐50阿0元/平方荷米，藍個別尾優(yōu)質(zhì)據(jù)產(chǎn)品賀價格做突破40偵00元/平方望米。拾別墅龍項目毛均價資超過10象00會0元/平米拐。板塊的分析南區(qū)姜板塊——車站望商圈南區(qū)渣則因類交通厭大動誰脈隴弓海鐵束路的疫阻隔云，發(fā)彼展一旅直較堡為緩跨慢。哪受區(qū)法域發(fā)兔展基井礎和跌產(chǎn)業(yè)組規(guī)劃滑的影彎響，伙南區(qū)陵板塊核的商廳貿(mào)物紫流色寨彩高窩于其謝他區(qū)覺域。甘相應諸，區(qū)屢域生未活配購套處警于較傲低水桂平、梅居住攔氛圍餃有待孤提高散。南垃區(qū)板冠塊現(xiàn)愿有交妥通狀五況的炮明顯棍特征傾之一竹是主結(jié)干道焦交通撒順暢擾，次份干道滴和支討路分歇布不龍盡合飽理。陪區(qū)域咳整體紡外向磨交通薪便利稅，東寺西向澤城市捐主干持道濱漢河路讓貫穿擁整個儀南部肺城區(qū)叔，東仍接各它縣鄉(xiāng)送西至蔑鄭州環(huán)。除允城市弊主干摘道外寫，區(qū)歷域內(nèi)絲式部次竹級交焰通相跳對不虹夠合奧理，崗道路執(zhí)路網(wǎng)悼密度補不足亡、未泰貫通增道路藥、路福況不絲式佳是批區(qū)域充內(nèi)道烏路系故統(tǒng)需保解決搖的問猾題。配套兆完善閉，但萌分配從不均久、檔延次不摸高是健東南剩板塊蠢內(nèi)生濕活配掙套的離主要拔特征結(jié)。板穗塊內(nèi)趁教育陷機構(gòu)洗囊括惑了幼劣兒園折、小叢學、駛中學赤，基賞礎教蠅育配端套較卻為完愚善，鮮省級腐重點筆中學畜開封際高中泥就位餓于此何片區(qū)顛。板離塊內(nèi)錫現(xiàn)有茅商業(yè)區(qū)配套塵形式思主要裹有三皮種：擔火車死站附雕近各純類批姥發(fā)市溪場；獄板塊訴內(nèi)生櫻活區(qū)仗周邊伶的集闊貿(mào)市赤場、豆路邊榴小型廢商鋪歉；新甘開發(fā)源社區(qū)闊的配爆套底己商?；毓怖メt(yī)療獅是本輔板塊腿的優(yōu)謹勢配鋒套，宅解放櫻軍一橡五五悶、二描中醫(yī)鉗院市跑腫瘤足醫(yī)院頑、結(jié)往核病少醫(yī)院穴等多軟家知齒名醫(yī)擁療機憑構(gòu)分參布于屠此。河板塊僻內(nèi)娛竭樂、儀休憩滅等生耽活配頭套主絲式要有陸禹王瞧臺公徒園等遇，集魂中在個鐵路圓以南鋼。目前扁，該礦區(qū)域飽內(nèi)在恨售住乓宅項笨目主葵要有掀佳境省天城釘、玫院瑰花港城、伴正陽卵家園最、鳳濤凰城潑、馨必香苑夾等，崗商業(yè)洲項目駝主要掘有中徹大商偏貿(mào)城準。住偽宅以禁純多蔬層普的通住跌宅為遙主，瞇均價撈依樓難盤素送質(zhì)不隆同，嚇多在24劇00脅—2手70碧0元/平方無米之奸間。板塊梯分析北區(qū)仗板塊——旅游法風景如區(qū)北區(qū)濱作為術開封富市傳興統(tǒng)的獻風情鋪游覽緒區(qū)，何集中不了清們明上笨河園睜、龍張亭、敘翰園贏碑林拘、天俯波楊漢府、斬鐵塔捷公園是、萬踐歲山失森林紋公園糧等大楚量風方景名狡勝區(qū)單，自竄然景停觀、棋人文級景觀浪極為刑優(yōu)越艇，特徐別受鳥外來蔽置業(yè)往者追我捧。標加之徑老城司區(qū)完檢善的舉生活碰配套富完善績，醫(yī)抓療、典教育佛、交帆通均偶較為毅便利穴，商壁業(yè)（潔主要牢是零霸售業(yè)宿）發(fā)吼達，搖成為燈外來刮置業(yè)豪者開鬼封購瓶房的股首選合區(qū)域票。北區(qū)算生活段環(huán)境羨之優(yōu)面越無開須贅希言，號近年希來，誓北區(qū)扣板塊喉房價溫也一感路走洗高，咸大有趨凌駕示西區(qū)笑的態(tài)李勢。棉目前妻區(qū)域與內(nèi)在鳳售項煉目主謝要有魯九鼎抗頌園父、祥重和人妹家、窩宋韻巖雅庭身等。蜻物業(yè)選類型猜主要淚為多昏層、即別墅食。銷能售價像格從25栽00元/平方演米到30店00元/平方畫米到35牛00元/平方徑米不挺等。中區(qū)穿板塊——中心由商圈中區(qū)疊作為向開封礦市中床心商苗圈，榨政治今、經(jīng)幻玉濟、懸文化麥的核嶄心地撫帶，優(yōu)市直裝行政嗚單位震駐地舌，也植是開脈封市些人口筆密度鳥最高出的區(qū)租域。賽相對凡而言酷，中強區(qū)板不塊各晴種生晶活配漆套最遼為成哪熟。懇但由己于是咬老城碼區(qū)，在售探項目癢物業(yè)牙類型敗以商蓬業(yè)為稿主，寇部分巾住宅浸產(chǎn)品百因居棉住環(huán)夠境與秒規(guī)模篇差異監(jiān)，檔陰次上梅參差番不齊味。主余要有蚊宋都陳皇城饞、龍銀亭新腸都匯臺、三表和花鑰園、黃錦繡堵皇城辦等。演物業(yè)淡形態(tài)爛仍是偏多層長為主古，樓紋盤均訴價在30助00元/平方畢米左呈右。板塊縮慧分析商業(yè)始市場開封展商業(yè)山布局彈仍是嗽以鼓慶樓廣腎場為抄中心串的鼓款樓商訓圈為鋪主，匪是開猶封商袋業(yè)網(wǎng)親點最互多、學人流遮量最化大、僚最繁罩華的歷街區(qū)脂。在悟這一賽核心備區(qū)域秘的馬和道街受、二娛馬道別街、暮書店雁街、竭鼓樓仰街、主寺后諸街以網(wǎng)及鼓末樓廣敬場周較圍，及幾乎挪每一遇寸土健地都智蘊藏數(shù)著極體高的豪商業(yè)示價值痰，商分場店和鋪林鴉立，再各種旅商品征一應主俱全糕，日棍客流竟量數(shù)謝以萬概計，他成為搬展示微繁華惹開封板和都怠市風錄情最垂直觀身的風輸景。以鼓壺樓—馬道隱街商惜業(yè)中昂心繼盤續(xù)發(fā)鈔揮自愿身傳仿統(tǒng)優(yōu)倦勢，灘主要徹服務糕市區(qū)校及周聞邊地改區(qū)的揪中低圓層次賀消費呆者，芒以北次京華曉聯(lián)等蔽大型閥商場濫為代壤表的永新商猜業(yè)中特心則某面向屋市區(qū)涼高層己次消透費者親和旅斷游消埋費者膠。此外嘗，火折車站板商圈鉗在城震市經(jīng)耐濟中塑占有歐一定色地位批；整蟻體商鑰業(yè)重茄心隨段城市在發(fā)展著有西嘆移的它趨勢宏；未內(nèi)來西匪區(qū)可寸以將第形成榜新的稿商業(yè)垂中心芒。開封撈在售泄的商模業(yè)項終目包躬括新雅都匯鐮購物炒廣場領、鼓仗樓商寇城、憑鼓樓圈新天紅地、玩億龍乞兒童才生活爐廣場勒、凱臺撒財修富廣遍場、翼中大內(nèi)商貿(mào)霉城、奏開元麗名都疲商業(yè)霧街、銀永和艱麗景好商業(yè)劉街、逆浪漫極之都霸商業(yè)翻街、逆文盛臥商業(yè)畜街、忍新河動大商手業(yè)街脖等，裁項目腳價格統(tǒng)差別余較大湯，自沸數(shù)千旁元到燈幾萬烘元不稈等，普目前盒銷售學形式鑼一般虹。商業(yè)誓市場蹤蝶主要塘集中紫在中棒心商陣業(yè)區(qū)僅，商梯業(yè)地科產(chǎn)放娛量較莫大，未競爭滔激烈共，銷撞售形嗚勢不噸樂觀區(qū)域項目均價（元/平方米）租金（元/平方米/月）汴西新區(qū)榮勛花園5000文盛浪漫之都金明廣場一側(cè)一層門面最新定價12000；梁晉路一側(cè)一、二層門面售價6000梁晉路租金30（一、二層）永合麗景花園臨街商業(yè)5600小區(qū)內(nèi)商業(yè)4600臨街租金80南區(qū)鳳凰城7500金典年華7380佳境天城-附近租金10東區(qū)世紀新城330020世紀華庭450020老城龍亭新都匯主題商業(yè)一層10000——20000二層5000——900085北區(qū)目前暫無在售臨街商業(yè)商業(yè)撇市場商業(yè)艦租金葉水平查較低鋪，最這高水輔平達穿到3-咽4元/平米/天，項銷售鋸價格侍因地悼段條辱件差漲別較隸大；等目前儉項目欣外圍節(jié)魏都碑路、北五一握路的窄租金交在0.怕5以下隊。Ⅲ、項目盆定位地塊糞現(xiàn)狀位置寶：項目秧地塊蔥位于嘴開封翅市禹意王臺谷區(qū)原風開封寒汴京坦機械詞廠區(qū)寒，謀地塊仍上為說老廠強區(qū)的慌破舊必廠房隙，規(guī)價劃改墻造為鄰商住英用地惕。技術間指標匹：地塊想面積醬：規(guī)女劃用酬地面光積55剃01沙2.痕7平方福米，食凈用鵲地面傲積52雄25禿0.熄2平方征米容積倡率：產(chǎn)不大岡于1.汗6建筑叉限高城：不芽高于20米。建筑萬風格譜：與選周邊架建筑族色彩池、環(huán)過境相久協(xié)調(diào)論。地塊羞四至份：西臨理菜屯須街；南臨逝西貨亡場街井；北臨沈居民密區(qū)，吃距魏預都路25狹9米餅；東臨勻機械密廠家嫩屬院竹五一盲路24龍2米；東北援部為沾佳景多天城偏小區(qū)意；其中尊五一馳路為題城市籃主干豆道，頃魏都輝路為蛙規(guī)劃劍城市寄干道慚，菜車屯街菠和西枝貨棧征街路鵝況較卡差。地塊賣現(xiàn)狀地塊酬現(xiàn)狀磚為廢紗棄場津地，穩(wěn)周邊孔為鐵塞路、海機械速廠家子屬院害、城疫市居童民點潤、新甜開發(fā)由小區(qū)翻等，拳整體墊周邊勿形象慨較差梳。魏都路菜屯路南側(cè)鐵路地塊內(nèi)部五一路北側(cè)居民點交通憐環(huán)境項目特地塊廊的臨悼路狀很況較炭差，架臨接印的菜銅屯路早和鐵耗路旁耽邊一忽條小耀路，授路況鄙極差睡。且鴿在近晃一段譯時間林內(nèi)沒摩有被毅改造觀的規(guī)昌劃。地塊夜東臨貢的五咱一路臥為開墓封的叼主要顧干道堵，直侵接通煤向開雄封的咸市中穩(wěn)心區(qū)特域，糕交通徐相對脊便利撲，但姥自南屑側(cè)到幣達五親一路羞后與童路面蝴有一國定的緞高差者，不鐘能直糖接進碰入路絹面。項目報北側(cè)薯魏都駱路東忙西走煌向，揮是開份封市炕新老域城區(qū)布貫通銀的主施干道縱。魏常都路積東起需五一警路、鎮(zhèn)西至遍金明漂大道粱，道句路中姓間與汽之相稅貫通笨的有肚大慶酸路、挎黃河姐大道噴、夷旁山大劣街等濫南北悼走向魔的幾膊條新控區(qū)主誼干道巡壽，進坊一步半拉近娃了與觀市經(jīng)罵濟技霸術開售發(fā)區(qū)泥之間役的直套線距梁離。適此外泛，金爬明大密道以臣西與冠魏都狀路直僑線貫米通的齊道路盯延伸躺至汴亂西新凍區(qū)。可目前所魏都瀉東段飄改造稱已列臂入20慘08年工桶程計大劃；濱河北路都市詞村莊佳境講天城本案門廠家屬熱院、居民似點鄭汴秒公路金明測大道城市湖配套周邊倉配套學校章：開故封外現(xiàn)國語澇學校賞，第霉十二辜、十楊五中阿學、或開封粉高中派；銀行譽：農(nóng)鐘業(yè)銀圣行、慘工商梯銀行股、郵北電局余；醫(yī)院鍬：句婦幼鐮保健巴醫(yī)院爆、南毒關醫(yī)搜院、仗三院白、腫饅瘤醫(yī)竟院；交通裹：火聾車站最、汽插車站究；其他榆：公疾園、謊三毛巷便利幸店；項目蕉所處壟區(qū)域丘市政郵改造肆力度讀不大翻，目蜘前水槐、電維、氣瞧通達緞，缺漆乏暖易氣配昏套；建道路南、綠亦地、吼公交削等公途共設狠施資兄源也拌較差蕉。項目運基礎識設施燈配套歇較差針，但枕所在樹板塊精為成獨熟城釋區(qū)，槐大配部套較幻玉為完迎善；地塊壟內(nèi)在請價值慈：地塊學規(guī)模柜較小顯；地塊膝形狀蓮不規(guī)衡則；地塊各東側(cè)響和北姨側(cè)是吼灰度嫂空間球；南側(cè)摩直接浸面對陵鐵路截的天牽然障奮礙；項目贏對外浸交通管和出補入口破處理新面臨嗚較大敞的難元題；本體認分析項目鄙為舊革城改夏造類蛇別，紹拆買遷壓鋼力小——在調(diào)善研中螞發(fā)現(xiàn)較，舊資城改送造有眼一定勞的優(yōu)猾惠措列施，償比如獨返稅簡、減訪費等姻，具主體根出據(jù)地果塊條魄件和糞政府僵協(xié)商姻；居民區(qū)佳境天城本案門廠家屬院、居民點核心填命題品質(zhì)傘感強蟻，南鍵區(qū)居毅住標油桿項噴目，娘保證同快速盾回籠胞資金齡，降必低風蘇險；區(qū)域多環(huán)境恢：不愈在開頂封城振市重拍點發(fā)擾展方豬向上芬，周澡邊配飽套差期；地塊側(cè)條件虜：地挑塊規(guī)訊模小侵、外美圍形冬象差霉、不菠臨城救市主虧要道浙路、票靠近壤鐵路處；目標-事實-問題發(fā)三步顫法（AF鉛Q)1、菊如何竹超越骨地段疤（項威目區(qū)辱域條撫件和步配套慮條件搞）；2、或如何焦超越謹形象潛（項本目周薦邊形靠象差狹）；3、盜如何味超越介交通烏（項卸目可尼通達莫性差讀）；4、慶如何記超越順障礙涉（項慌目臨莖近鐵印路）暮；AFQ開發(fā)屋分析南區(qū)勺市場鉤供應京相對鼓較少華，產(chǎn)熊品品貌質(zhì)不掘高開發(fā)付公司琴良好練的品棗牌形使象和嘉運營膽資源立足瞞市場卸空檔戶、外叼部協(xié)舟調(diào)交紛通、共核心異產(chǎn)品規(guī)升級新、資拘源配龍?zhí)赘經(jīng)Q加、俘層次斬客戶爬凝聚政府忘協(xié)調(diào)儲，自訴我附割加超越增交通產(chǎn)品竿附加刊、客墳戶層殼次弱化災地段技術舊處理該、優(yōu)五勢疊墾加弱化船障礙優(yōu)質(zhì)揚資源嘉、創(chuàng)毫新產(chǎn)鏈品超越男形象客群逐突破配套君附加談突破產(chǎn)品紛突破品牌測突破交通穴突破開發(fā)廁策略以市絡場中溫等價仿格水頃平，雪適度撒超前原的產(chǎn)制品設昏計，何加快駱項目恥消化目速度軌，保弟證整型體利扒潤最毀大化以市寫場中虹等價罵位的竭水平叢面市松，切籌合項茂目的餓現(xiàn)實罪情況尤，也綱為展踐開競枕爭，逗加快辯銷售暑進度義提供熔條件番；結(jié)合今未來控市場率的發(fā)五展，鍬開發(fā)顏立足道于加溝快項春目銷險售速景度，還實現(xiàn)損項目撲快速拆回現(xiàn)靈，從柳而保證透項目厲利潤非價值勾的實納現(xiàn)。策略1適度捧超前哨的產(chǎn)販品設唉計，拾將項航目品良質(zhì)適撒當提層升，從構(gòu)建我項目顯的強依勢市獵場競脾爭力迎；策略2策略3項目局定位項目施規(guī)劃獎技術破條件積，揉限定其了項曾目的害發(fā)展樸空間濫；項目思所在狼城市長和板海塊的淘大環(huán)抱境，耕決定禾了區(qū)域屑的市打場形洞象；項目僚規(guī)模潤較小拉，周滴期短罰，發(fā)籮展?jié)撧r(nóng)力并辮不大斯，鈴宜利搞用短窩期優(yōu)更勢快周速去榴化；跨區(qū)扭域客嘩戶需占求，敢是項辭目定礦位和判項目鴨發(fā)展嘩的出旅發(fā)點魚；經(jīng)濟猴成本鎮(zhèn)的可華行性辦，為拌項目秒操作惜安全凍性和巡壽利潤摘提供協(xié)空間竟；在項投目定捏位上蠻，主航要從以下幾個供角度訴加以岔考慮糟：項目執(zhí)定位首席沫國際蘇化人決本優(yōu)伯住區(qū)結(jié)合碰以上巾原則嗽，根伶據(jù)實踩際市弱場供欲應關包系，筍結(jié)合獸未來打市場腳需求框關系躲，本則項目底將定果位為群“升渾級版賽”、炸國際悲化”鎖的高屠舒適少度居等住產(chǎn)謀品物么業(yè)。項目工從產(chǎn)駁品設乏計前步期便篩導入旬國際聾化居要住理辨念，鑰外立刮面及垂小區(qū)傲景觀厭布局敢，無慈不彰只顯其勝國際好品質(zhì)匙及人扎本主璃義風輪格.項目邊的整刪體規(guī)休劃理棗念、深產(chǎn)品創(chuàng)設計煎、戶騎型處盆理、裂附加車配套煙等更堡是對貫開封甚現(xiàn)有戚住宅旋的完斑美超編越以人取為本賠，居走住超賢前.項目桶從細錯節(jié)著鋤手深葵度挖殘掘產(chǎn)澆品內(nèi)殿涵，貌并將羅人性憶對居而住舒竿適度庫的苛割求充倒分延曲展并必臻美治表達.客戶途定位本項租目以納區(qū)域鉗客戶蠟為主有力客漆群，念挖掘拆城區(qū)現(xiàn)客戶耗，以繪外來布客戶串為補鹿充。身份懲高度家象征：開封辰整體逮客群蟻在置示業(yè)方懲面有各一定殃虛榮搏心理.對產(chǎn)唯品形咬象有盜較高啦要求組，產(chǎn)龍品形征象表絞現(xiàn)與慮客戶歡自身堅對高隨貴與愧榮耀峽的追宇求要叼有所捷契合.居住胸習慣特：本項約目目熟標客皆戶以送區(qū)域誼客戶將為主撒，老疏城區(qū)哄置業(yè)續(xù)消費漿心理寸有較吉大的底居住魔習慣依，周面邊企關事業(yè)卷單位侮主流灘客戶果群體胞，對裂本區(qū)涼域有少極強黎的歸著屬感各，對催區(qū)域覺內(nèi)生溝活配障套等幅設施根有較奧強的射認同售感.價格帖、品撒質(zhì)認游同：價格涂是影跌響區(qū)難域內(nèi)暖客戶秩置業(yè)脅的較轉(zhuǎn)大因但素，船產(chǎn)品垃品質(zhì)鄉(xiāng)豐亦是撿決定膠客戶平購房傅的主鎖導因謹素之票一.品牌命認同：項目榮的品雹牌優(yōu)臂勢在禿客戶津心中嫩占有脅一定茶比例溫，品往牌效煮應將貓為項奪目贏貿(mào)得更腸多的含美譽首度與折客群尋，并怠帶來助新的耍銷售鞭契機.客戶受置業(yè)呢心理扛分析項目羞價格涼定位市場弄參照樓盤產(chǎn)品形態(tài)價格構(gòu)成均價判斷價格形成主導因素佳境天城

多層1F2960元；3-4F2700元；2650地段、社區(qū)玫瑰花城低密度多層1F3400元，送花園

；2F2800元；3F2700元；4F2400-2500元2850地段、產(chǎn)品九鼎頌園多層1F3500元；3F3000元；3100景觀、產(chǎn)品、品牌金池明郡低密度洋房1F4200元；3F3800元；3800品牌、景觀、產(chǎn)品、配套具體池案例仰的情客況參籌見附腐表44項目判價格盛定位價格蘇定位電梯慣多層困均價喘：31泉00元/平米非電懼梯多賣層均攏價：28乘00元/平米依據(jù)憲項目賢定價忠原則貸，考星慮市滲場因輔素，湯結(jié)合聾周邊規(guī)樓盤束競爭況情況摟，從旗項目藍產(chǎn)品配點出斗發(fā)，艘經(jīng)過推多重冷價格錫因素究論證顯，采碑用多連元線蜂性回韻歸分讓析模陜型，速形成兼以上很判斷養(yǎng)。經(jīng)濟槳測算序號項目計算數(shù)單位計算單位/取費標準總額（萬元）1土地成本55012.7平米

40002建安配套成本88000平米1200元/平米105603管理費用和其他費用

平米3%316.8

4市政費用88000平米-5005不可預見費88000平米3.00%3416開發(fā)總成本88000平米

15717.87單方造價元/平方米1786.11項目凈開發(fā)勿成本散估算項目住宅說明備注銷售均價（元/平方米）2800

商業(yè)部分未區(qū)分總銷售額（萬元）24640物業(yè)銷售收入銷售稅金及銷售推廣費用（萬元）4435綜合稅率15％，銷售費用3％含營業(yè)稅，城市維護建設稅、教育費附加等總成本（萬元）15717.8

經(jīng)營利潤（萬元）4487總利潤所得稅（萬元）1480.733%稅后利潤（萬元）3006.3

稅后利潤率

12.20％

經(jīng)濟宇測算項目他銷售提收入侵估算——地下醬儲藏宰室部香分未福計入恰建筑評面積觀，故銅未參殊與核燙算，適但也門作為畝項目纖利潤矮構(gòu)成箱的重押要部遲分。Ⅳ、物業(yè)儲發(fā)展類建議物業(yè)陵發(fā)展專原則物業(yè)堅發(fā)展虧圍繞熊項目源的定僑位層肌次，北以客尺戶需鎖求為婦中心及，市離場發(fā)伍展為勤導向樸。作潑為一犧個特色沙的居特住區(qū)袖，產(chǎn)酬品規(guī)禽模和悔產(chǎn)品圖類型郵決定雹了在蕉物業(yè)嗎建設醉中應做出冶精致幣布局蹤蝶，不摩宜全眉面展音開；占同時藝項目幻玉成本壘和未奔來市厚場發(fā)秧展走勢也要講求強化書前期對項吩目產(chǎn)斯品的毛成本迎控制益。由已此，逝核心挪點表底現(xiàn)在鄙如何跨在合話理的經(jīng)成本液范圍概內(nèi)對物業(yè)杯發(fā)展獸做以破良性懷的提漂升。立足便市場露，適傘度超濟前；珍主題務亮化抄，形惱象升四華；23567910111214819技術借指標宋：容積納率:1容.6樓間伯距比:1念.3樓板梯厚度懸：12航-1閘4高度田：20米樓層胳：6F面積躺測算矮：住宅桿面積豬：8.鈴6萬平仍米商業(yè)研：20若00平米剝（含蕩公共狀配套樣和物血業(yè)永掘芳）地下努儲藏烘室：1.棟5萬平訴米（不甜計入遵建面村）規(guī)劃下布局來建議項目繭規(guī)劃雖受到肚地塊竊規(guī)模裕、形灑狀和傲區(qū)域夏限高亦等條子件限間制，眠因而裳決定引了建固筑形券態(tài)采辜用多德層形艙式；整體餅規(guī)劃匆布局量采用笛半圍丸合手鉤法，據(jù)結(jié)合剖墻體黨邊界退、地爛塊變筑化等欺因勢鎮(zhèn)布設勇，保傍證做挑足項孩目地掛塊容河積率嶼，并當協(xié)調(diào)止爭取譜有多智突破哭；商業(yè)屈布局炭可以捆考慮割在西乏側(cè)的沙菜王濕屯路濱上安飾排褲；主入蘭口要圾根據(jù)出項目從外在丸交通兄情況烘考慮添，目端前的錫情況睛下以驚菜屯俯路優(yōu)風勢較攤為明暴顯；131514161718建筑液風格腸建議針對澤本案堵的地銷理位蓮置、采功能類和檔晝次，家我們迅建議捐建筑輝外形升為新鉛古典衛(wèi)主義坡風格綿。所謂懇“新娃古典梯”是京超越柴了“緩歐陸牧風”含的粗財俗與綠“現(xiàn)霧代簡裝約”圖的粗亡糙，班設計看更趨逃精細脈，品牧味更葵加典澤雅細緣瑞膩。新古用典主魯義戶型格空間笨布局端緊湊條，空瓣間貫黨通感內(nèi)好，歡交通法序列室合理社。南匹北通孔透，曾餐廳壁、客移廳、陶主臥專室均愈朝南牲向。魚緊湊帆的玄禽關設兵計以潮及優(yōu)交化設截計的懸公共慰樓梯捉間，洞保證遣戶型狀的得娃房率澡提高協(xié)。戶型悼設計磁建議大陽育臺、藏飄窗床、光線俘的通籃透，尚凸現(xiàn)趟居住脆品質(zhì)煎感轉(zhuǎn)角哭陽臺喚、27牧0度弧形留窗，隸均可巾以大大產(chǎn)順品的該舒適飛度戶型刺設計手建議典雅咱觀景躁飄窗繳設計打，人液本主預義理穗念，生態(tài)壁詩意血棲居生，呈艘現(xiàn)小越區(qū)完歪美景新觀，絕家涉生活弦居所廢，感么受風寬光無蠢限.雙陽反臺設雀計，吵全明攏通透淺戶型掘，充分驚利用厭空間村優(yōu)勢身，演電繹陽續(xù)光生騾活樂章.全明綱通透粉戶型尼設計占，充而分利抹用每捆寸空鄰間，檔高得宣房率迷與人稻本主命義關坊懷充聞分結(jié)四合，課完美邀詮釋臂人類氣國際詳生態(tài)惕棲居疤理想朗，飄么窗與島陽臺齡的設畏計更許遵循清以人似為尊覆的設陷計理陣念，麻國際摧生活頑，羽貴族牙體驗.規(guī)避90熟70政策入戶朗花園子母臘房建放設針對9070政策命，比俱較常按見的針規(guī)避芹方法牛體現(xiàn)物在子顆母房菜設計桌、增信加入逗戶花炒園、槳結(jié)合診頂層罪進行逗組合少等手犁段。據(jù)調(diào)僚查，果目前萍開封辭市場模對于90鳥70政策舊執(zhí)行宵并非斑準確丙；本允項目饞的設逐計條剩件要宅求為90平米啦以下寧在60屢%以上蚊。猜在項省目發(fā)側(cè)展中摩，適獻度爭幕取做徐足90平米攝以上未的比大例，盯并結(jié)綿合市腎場進評行戶插型組捧合等皮突破糧。戶型面積（平方米）比例一房40-6015%100%二房70—8020%精致三房85—9535%舒適三房110—13030%戶型矛配比扣建議戶型律配置理主要插從以折下幾擠個方姓面出下