房地產(chǎn)開發(fā)全流程化管理詳解

房地產(chǎn)開發(fā)全流程化管理運(yùn)營(yíng)管理部前言，創(chuàng)建于1994年，成長(zhǎng)于重慶，發(fā)展于全國(guó)，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。集團(tuán)總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、沈陽等七個(gè)地區(qū)公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊，現(xiàn)有員工4000多人。

經(jīng)過十幾年的潛心發(fā)展，形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。從2004年起，通過在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的新發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個(gè)城市，都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標(biāo)是爭(zhēng)取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。憑借“志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌踏實(shí)”的獨(dú)特氣質(zhì)，成立十幾年來，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，精細(xì)運(yùn)作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽(yù)。1998-2006年，開發(fā)的項(xiàng)目連續(xù)五屆榮獲重慶10佳住宅小區(qū)評(píng)比第一名。2008年，水晶酈城、北城天街在首屆“廣廈獎(jiǎng)”評(píng)選中雙雙獲獎(jiǎng)，成為唯一在住宅類和商業(yè)類產(chǎn)品評(píng)選中均獲獎(jiǎng)的企業(yè)。2006年，被建設(shè)部和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè)”。2003、2005和2006年度，三次榮獲“全國(guó)住宅用戶滿意度綜合測(cè)評(píng)”第一名。2007年，入選國(guó)家稅務(wù)總局評(píng)選的“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅百?gòu)?qiáng)”。2008年，“”被國(guó)家工商行政管理總局認(rèn)定為“中國(guó)馳名商標(biāo)”。集團(tuán)入選國(guó)家稅務(wù)總局評(píng)選的“中國(guó)企業(yè)集團(tuán)納稅五百?gòu)?qiáng)”，并被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)授予“中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”及“中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量TOP10”稱號(hào)。多年來，堅(jiān)持以優(yōu)秀企業(yè)公民的角色自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極參與社會(huì)各項(xiàng)公益事業(yè)和城市改造開發(fā)，累計(jì)向社會(huì)捐贈(zèng)3億余元人民幣。另外，通過與政府合作、提供職業(yè)培訓(xùn)以及商業(yè)基金，迄今已累計(jì)幫助3萬余人解決了就業(yè)問題。配合公司的快速成長(zhǎng)，通過提供具有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬和完善的個(gè)人發(fā)展計(jì)劃吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀高級(jí)人才，充實(shí)管理團(tuán)隊(duì)。從2004年起，在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)了“仕官生”招聘及發(fā)展計(jì)劃，從國(guó)內(nèi)最優(yōu)秀的高校挑選和儲(chǔ)備未來發(fā)展需要的中高層管理人才。致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)地產(chǎn)公司，致力于為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為，在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)E網(wǎng)1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書（原件一份）2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（一份）4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）7、項(xiàng)目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門的意見。一、立項(xiàng)審批二、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。三、建設(shè)工程報(bào)建（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；3、國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》；7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；9、建設(shè)資金證明；10、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請(qǐng)表；3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請(qǐng)表。（三響）邀衡請(qǐng)招忙標(biāo)的登建設(shè)畝工程倚，要旨補(bǔ)充頌如下減資料怎到招陜標(biāo)辦振辦理擠手續(xù)灘。1、感建設(shè)講單位誤法定淹代表碑人證緣瑞明或疲法定叼代表彼人委坡托證刃明；2、狹建設(shè)葵工程先施工身邀請(qǐng)槍招標(biāo)掩審批伏表；3、葬建設(shè)典工程魚監(jiān)理送邀請(qǐng)碼招標(biāo)表審批怪表；4、煙工商挺部門晴簽發(fā)施的私農(nóng)營(yíng)企抖業(yè)證蔽明；5、芬法人成營(yíng)業(yè)咸執(zhí)照邊；6、釋其他迎申請(qǐng)哲邀請(qǐng)錦招標(biāo)制理由疫證明罩。（四管）直西接發(fā)目包的鹽建設(shè)用工程戒，要布補(bǔ)充含如下災(zāi)資料炭到招松標(biāo)辦土辦理射手續(xù)瓶。1、撞建設(shè)惑單位電法定蓋代表段人證李明或好法定綱代表吸人委歷托證棵明；2、蠢建設(shè)春?jiǎn)挝欢忌暾?qǐng)?jiān)┌才叛沤ㄔO(shè)淹工程嫁施工教單位剝報(bào)告積；3、非建設(shè)形單位犁申請(qǐng)彎安排童建設(shè)棉工程梁監(jiān)理頁單位鳥報(bào)告岸；4、座工商歉部門絡(luò)簽發(fā)煉的私思營(yíng)企抵業(yè)證沾明；5、毯法人晝營(yíng)業(yè)軍執(zhí)照寫；6、尾建設(shè)濟(jì)工程宜直接倆發(fā)包皺審批欠表。（五搏）辦掘理建誦設(shè)工歌程質(zhì)范量監(jiān)少督，葉要提號(hào)供如姨下資騾料到社質(zhì)監(jiān)佛站辦還理手線續(xù)。1、壺《規(guī)忌劃許衛(wèi)可證踐》；2、剩工程磨施工擁中標(biāo)勝通知遠(yuǎn)書或比工程怒施工劑發(fā)包逢審批義表；3、畜工程扮監(jiān)理酒中標(biāo)摘通知縣書或與工程皆監(jiān)理送發(fā)包岸審批季表；4、恐施工辟合同暈及其榨單位貌資質(zhì)穗證書噴復(fù)印甘件；5、蠶監(jiān)理產(chǎn)合同暖及其霉單位需資質(zhì)蔥證書凝復(fù)印旱件；6、潮施工虜圖設(shè)花計(jì)文格件審弱查批肆準(zhǔn)書薯；7、遺建設(shè)取工程術(shù)質(zhì)量胖監(jiān)督憑申請(qǐng)橫表；8、許法律飾、法乖規(guī)規(guī)嶼定的惱其他礎(chǔ)資料擊。（六帳）辦糾理建轎設(shè)工掏程施臭工安蒜全監(jiān)佛督，悄要提稠供如帥下資炸料到特安監(jiān)旗站辦輛理手呢續(xù)。1、替建設(shè)區(qū)單位弊提供卵的資潑料：（１典）工報(bào)程施尊工安能全監(jiān)綠督報(bào)待告；（２急）工旦程施共工中啊標(biāo)通百知書滅或工爬程施共工發(fā)敗包審單批表盞；（３刑）工眠程監(jiān)斬理中謝標(biāo)通同知書啦或工布程監(jiān)逢理發(fā)練包審顫批表歡；（４對(duì)）工區(qū)程項(xiàng)糞目地巷質(zhì)勘朝察報(bào)袋告（常結(jié)論布部分芳）；（５秧）施撲工圖糧紙（場(chǎng)含地供下室撫平、億立、禾剖）吐；（６縱）工勵(lì)程預(yù)笨算書淘（總覆建筑收面積今、層白數(shù)、千總高英度、喬造價(jià)遷）；2、辣施工票單位編提供始的資奔料：（１盛）安況全生洪產(chǎn)、狀文明皂施工豈責(zé)任俯制；（２膠）安盲全生閘產(chǎn)、器文明者施工趣管理陶目標(biāo)紀(jì)；（３銷）施警工組哭織設(shè)毫計(jì)方筍案和供專項(xiàng)唐技術(shù)有方案鄭；（４妹）安關(guān)全生馳產(chǎn)、糾文明啦施工摟檢查浴制度蝕；（５紫）安猶全生楊產(chǎn)、培文明買施工著教育喚制度國(guó)；（６沒）項(xiàng)和目經(jīng)河理資伍質(zhì)證信書復(fù)秧印件躍，安袋全員楚、特境種作俊業(yè)人隸員上裝崗證懼原件采和復(fù)碎印件知；（７但）現(xiàn)索場(chǎng)設(shè)包施、墨安全弄標(biāo)志柱等總強(qiáng)平面名布置壤圖；（８談）購(gòu)企買安床全網(wǎng)劃的合楚格證賠、準(zhǔn)踐用證圣發(fā)票倉(cāng)原件峽和復(fù)通印件濤；（９劑）建亦設(shè)工小程施袋工安閥全生術(shù)產(chǎn)責(zé)架任書趁；（1評(píng)0）梳建設(shè)迎工程區(qū)施工她安全斥受監(jiān)缺申請(qǐng)俘表；（1同1）洽法律蔑、法占規(guī)規(guī)錦定的悔其他遮資料磚。（七殿）領(lǐng)識(shí)取《宣施工久許可君證》架，除姑第（斑一）概條規(guī)憶定提怠供的菊資料孟外，凈要補(bǔ)執(zhí)充如筑下資龍料到苗建委樹辦理舒手續(xù)屬。1、桂工程飯施工漏中標(biāo)芝通知扔書或濟(jì)工程省施工暴發(fā)包他審批競(jìng)表；2、慢工程賤監(jiān)理件中標(biāo)攪通知嘆書和遞工程首監(jiān)理扯合同邀；3、鉤施工巧單位喇項(xiàng)目匯經(jīng)理炎資質(zhì)星證書黃（樁則基礎(chǔ)伏工程發(fā)要提謎供建菜設(shè)行危政主蘇管部擇門核廁發(fā)的怨樁機(jī)貌管理順手冊(cè)耳）；4、哨使用竿商品雞混凝客土《每購(gòu)銷饒合同湊》或蒸經(jīng)建枯設(shè)行勵(lì)政主且管部喇門批陵準(zhǔn)現(xiàn)喬場(chǎng)攪球拌的論批文天；5、趕質(zhì)量輪監(jiān)督涉申請(qǐng)頁安排尊表；6、墳安全奇監(jiān)督欺申請(qǐng)肥安排壇表；7、歲建設(shè)據(jù)工程迎質(zhì)量溜監(jiān)督仇書；8、拴建設(shè)賀工程厲施工侮安全賞受監(jiān)徑證；9、施施工塊許可鋪申請(qǐng)侵表；四、品建設(shè)閣工程仿竣工斑驗(yàn)收（一愿）建林設(shè)工返程竣耀工驗(yàn)切收，圍要提緩供如龍下資礎(chǔ)料到天質(zhì)監(jiān)翠站審紡核，茶質(zhì)監(jiān)歲站在掃7個(gè)忍工作顛日內(nèi)殃審核遭完畢損；建素設(shè)單編位組符織有肆關(guān)單黎位驗(yàn)致收時(shí)宣，質(zhì)猶監(jiān)站貴派員在現(xiàn)場(chǎng)眼監(jiān)督刑。1、唐已完位成工鄙程設(shè)插計(jì)和杏合同窩約定館的各罪項(xiàng)內(nèi)句容；2、歡工程普竣工擇驗(yàn)收鋤申請(qǐng)察表；3、希工程象質(zhì)量芳評(píng)估受報(bào)告休；4、鳥勘察希、設(shè)怖計(jì)文符件質(zhì)挨量檢紐奉查報(bào)窄告；5、狼完整現(xiàn)的技萍術(shù)檔怖案和嗎施工抵管理截資料摟（包食括設(shè)寒備資邊料）柳；6、壟工程蔥使用炊的主辭要建源筑材餅料、顛建筑慕構(gòu)配申件和蕉設(shè)備耳的進(jìn)預(yù)場(chǎng)試史驗(yàn)報(bào)桐告；7、斑地基肌與基辯礎(chǔ)、罪主體非砼結(jié)基構(gòu)及眠重要默部位幻玉檢驗(yàn)乒報(bào)告眠；8、冠建設(shè)默單位渣已按繪合同運(yùn)約定檢支付舞工程豆款；9、指施工駛單位左簽署嚇的《就工程姥質(zhì)量樂保修若書》冶；10柔、市則政基莖礎(chǔ)設(shè)桶施的曉有關(guān)怖質(zhì)量欲檢測(cè)綠和功返能性攜試驗(yàn)仔資料漿；11字、規(guī)恒劃部次門出撞具的忠規(guī)劃洽驗(yàn)收怨合格嫩證；12惡、公項(xiàng)安、漫消防魄、環(huán)歷保、飛防雷突、電媽梯等驗(yàn)部門粗出具賄的驗(yàn)貧收意確見書櫻或驗(yàn)貧收合將格證質(zhì)；13語、質(zhì)婦監(jiān)站他責(zé)令充整改磁的問標(biāo)題已崖全部壯整改悶好；14察、造羅價(jià)站訪出具孫的工總程竣脂工結(jié)恩算書茄。（二慰）建罷設(shè)工嚇程竣補(bǔ)工驗(yàn)懇收前錯(cuò)，施絲式工單漁位要?dú)⑾蚪ㄌ嵛岫惞┌矁x監(jiān)站芒出具璃的工臘程施蹤蝶工安杠全評(píng)幅價(jià)書往。（三脾）建巷設(shè)工何程竣附工驗(yàn)保收備匹案，完自工皮程竣顆工驗(yàn)元收之立日起帳15濫個(gè)工泊作日抬內(nèi)，惑要提怕供如權(quán)下資塘料到幕質(zhì)監(jiān)材站辦具理手遺續(xù)。1、盼工程燭竣工蛋驗(yàn)收加報(bào)告秒；2、酸《施薦工許悠可證喊》；3、蜜竣工述驗(yàn)收澇備案算表；4、述工程櫻質(zhì)量慣監(jiān)督緣瑞報(bào)告值；5、茅工程大竣工扒驗(yàn)收張申請(qǐng)稀表；6、招工程腦質(zhì)量肚評(píng)估己報(bào)告普；7、滴工程終施工鳴安全婚評(píng)價(jià)泊書；8、兩工程杜質(zhì)量蛾保修勢(shì)書；9、膛工程齡竣工獻(xiàn)結(jié)算千書；10午、商肅品住勸宅要司提供挨《住乘宅質(zhì)穿量保躍證書功》和撥《住肝宅使螞用說傷明書飯》；11層、法周律、傭法規(guī)拖規(guī)定層的其燒他資周料。ww鼻w.眉fd藍(lán)ce詳w.旨co聾m房地朽產(chǎn)E弱網(wǎng)四智建設(shè)口工程妹竣工付結(jié)算范審核超，要城提供桿如下抓資料肝到造霞價(jià)站咐辦理漫手續(xù)貪。1、依工程灑按實(shí)發(fā)際結(jié)呆算的涼，要璃提供爐如下部資料損：（1法）建惜設(shè)單遙位和農(nóng)施工鋪單位附的委悶托書燈；（2神）工邀程類貞別核浪定書疾；（3策）工擺程施向工中暮標(biāo)通真知書賺或工丈程施播工發(fā)所包審賓批表距；（4甲）工床程施樸工承司發(fā)包日合同爸；（5蓬）施需工組蝕織設(shè)描計(jì)方狐案；（6余）圖橋紙會(huì)喇審記去錄；（7稱）工參程施旁工開些工報(bào)拜告；（8未）隱搏蔽工封程驗(yàn)琴收記喝錄；（9欺）工漠程施嗓工進(jìn)辟度表溉；（1富0）限工程堪子目膜換算皇和抽延料（掛筋）聾表；（1蛾1）責(zé)工程千設(shè)計(jì)容變更寇資料利；（1永2）前施工線現(xiàn)場(chǎng)調(diào)簽證拍資料薪；（1朗3）依竣工伴圖。2、恥工程攀按甲紹乙雙判方約稅定的程固定道價(jià)格瀉（或痰總造朋價(jià)）只結(jié)算彈的，慎要提劈燕供如診下資沃料：（1熟）建刮設(shè)單棟位和悉施工公單位補(bǔ)的委蘆托書閃；（2群）工疏程承扛包合釘同原丙件；（3蓄）竣槽工圖類。五、師辦理按預(yù)售司許可隙證l、躺預(yù)售繁人已藍(lán)取得誕房地命產(chǎn)開姓發(fā)證繡書、欣營(yíng)業(yè)期執(zhí)照戲。2、價(jià)已取枕得土委地管蜻理部屑門出項(xiàng)具的異用地照批文歉及土嬸地使鄉(xiāng)豐用證織。3、層持有笑《建禁設(shè)工鋪程規(guī)疼劃許法可證態(tài)》及建《建隱設(shè)工復(fù)程施抗工許慮可證缺》。4、植計(jì)劃摔部門簽簽發(fā)殖的《材項(xiàng)目攔投資挨許可炎證》扶。5、蹲如向情境外弓銷售歷，需見提供歷境外譜銷售曠商品逆房批定文。6、偵已簽?zāi)锓课萘w施工殼合同置。7、雷三層