房地產(chǎn)開發(fā)全流程化管理詳解

房地產(chǎn)開發(fā)全流程化管理運營管理部前言，創(chuàng)建于1994年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。集團總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、沈陽等七個地區(qū)公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務(wù)三大板塊，現(xiàn)有員工4000多人。

經(jīng)過十幾年的潛心發(fā)展，形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。從2004年起，通過在全國重點區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，進入異地擴張的新發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個城市，都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標(biāo)是爭取在每一個進入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。憑借“志存高遠、堅韌踏實”的獨特氣質(zhì)，成立十幾年來，穩(wěn)健經(jīng)營，精細(xì)運作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽。1998-2006年，開發(fā)的項目連續(xù)五屆榮獲重慶10佳住宅小區(qū)評比第一名。2008年，水晶酈城、北城天街在首屆“廣廈獎”評選中雙雙獲獎，成為唯一在住宅類和商業(yè)類產(chǎn)品評選中均獲獎的企業(yè)。2006年，被建設(shè)部和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)”。2003、2005和2006年度，三次榮獲“全國住宅用戶滿意度綜合測評”第一名。2007年，入選國家稅務(wù)總局評選的“中國房地產(chǎn)行業(yè)納稅百強”。2008年，“”被國家工商行政管理總局認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”。集團入選國家稅務(wù)總局評選的“中國企業(yè)集團納稅五百強”，并被國務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機構(gòu)授予“中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”及“中國優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量TOP10”稱號。多年來，堅持以優(yōu)秀企業(yè)公民的角色自覺承擔(dān)社會責(zé)任，積極參與社會各項公益事業(yè)和城市改造開發(fā)，累計向社會捐贈3億余元人民幣。另外，通過與政府合作、提供職業(yè)培訓(xùn)以及商業(yè)基金，迄今已累計幫助3萬余人解決了就業(yè)問題。配合公司的快速成長，通過提供具有行業(yè)競爭力的薪酬和完善的個人發(fā)展計劃吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀高級人才，充實管理團隊。從2004年起，在全國范圍內(nèi)啟動了“仕官生”招聘及發(fā)展計劃，從國內(nèi)最優(yōu)秀的高校挑選和儲備未來發(fā)展需要的中高層管理人才。致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)地產(chǎn)公司，致力于為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為，在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。房地產(chǎn)E網(wǎng)1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）4、項目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）7、項目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門的意見。一、立項審批二、規(guī)劃設(shè)計1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進行會審批復(fù)。三、建設(shè)工程報建（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書；2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》；7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》；8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；9、建設(shè)資金證明；10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表；3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。（三響）邀衡請招忙標(biāo)的登建設(shè)畝工程倚，要旨補充頌如下減資料怎到招陜標(biāo)辦振辦理擠手續(xù)灘。1、感建設(shè)講單位誤法定淹代表碑人證緣瑞明或疲法定叼代表彼人委坡托證刃明；2、狹建設(shè)葵工程先施工身邀請槍招標(biāo)掩審批伏表；3、葬建設(shè)典工程魚監(jiān)理送邀請碼招標(biāo)表審批怪表；4、煙工商挺部門晴簽發(fā)施的私農(nóng)營企抖業(yè)證蔽明；5、芬法人成營業(yè)咸執(zhí)照邊；6、釋其他迎申請哲邀請錦招標(biāo)制理由疫證明罩。（四管）直西接發(fā)目包的鹽建設(shè)用工程戒，要布補充含如下災(zāi)資料炭到招松標(biāo)辦土辦理射手續(xù)瓶。1、撞建設(shè)惑單位電法定蓋代表段人證李明或好法定綱代表吸人委歷托證棵明；2、蠢建設(shè)春單位都申請冤安排雅建設(shè)淹工程嫁施工教單位剝報告積；3、非建設(shè)形單位犁申請彎安排童建設(shè)棉工程梁監(jiān)理頁單位鳥報告岸；4、座工商歉部門絡(luò)簽發(fā)煉的私思營企抵業(yè)證沾明；5、毯法人晝營業(yè)軍執(zhí)照寫；6、尾建設(shè)濟工程宜直接倆發(fā)包皺審批欠表。（五搏）辦掘理建誦設(shè)工歌程質(zhì)范量監(jiān)少督，葉要提號供如姨下資騾料到社質(zhì)監(jiān)佛站辦還理手線續(xù)。1、壺《規(guī)忌劃許衛(wèi)可證踐》；2、剩工程磨施工擁中標(biāo)勝通知遠書或比工程怒施工劑發(fā)包逢審批義表；3、畜工程扮監(jiān)理酒中標(biāo)摘通知縣書或與工程皆監(jiān)理送發(fā)包岸審批季表；4、恐施工辟合同暈及其榨單位貌資質(zhì)穗證書噴復(fù)印甘件；5、蠶監(jiān)理產(chǎn)合同暖及其霉單位需資質(zhì)蔥證書凝復(fù)印旱件；6、潮施工虜圖設(shè)花計文格件審弱查批肆準(zhǔn)書薯；7、遺建設(shè)取工程術(shù)質(zhì)量胖監(jiān)督憑申請橫表；8、許法律飾、法乖規(guī)規(guī)嶼定的惱其他礎(chǔ)資料擊。（六帳）辦糾理建轎設(shè)工掏程施臭工安蒜全監(jiān)佛督，悄要提稠供如帥下資炸料到特安監(jiān)旗站辦輛理手呢續(xù)。1、替建設(shè)區(qū)單位弊提供卵的資潑料：（１典）工報程施尊工安能全監(jiān)綠督報待告；（２急）工旦程施共工中啊標(biāo)通百知書滅或工爬程施共工發(fā)敗包審單批表盞；（３刑）工眠程監(jiān)斬理中謝標(biāo)通同知書啦或工布程監(jiān)逢理發(fā)練包審顫批表歡；（４對）工區(qū)程項糞目地巷質(zhì)勘朝察報袋告（常結(jié)論布部分芳）；（５秧）施撲工圖糧紙（場含地供下室撫平、億立、禾剖）吐；（６縱）工勵程預(yù)笨算書淘（總覆建筑收面積今、層白數(shù)、千總高英度、喬造價遷）；2、辣施工票單位編提供始的資奔料：（１盛）安況全生洪產(chǎn)、狀文明皂施工豈責(zé)任俯制；（２膠）安盲全生閘產(chǎn)、器文明者施工趣管理陶目標(biāo)紀(jì)；（３銷）施警工組哭織設(shè)毫計方筍案和供專項唐技術(shù)有方案鄭；（４妹）安關(guān)全生馳產(chǎn)、糾文明啦施工摟檢查浴制度蝕；（５紫）安猶全生楊產(chǎn)、培文明買施工著教育喚制度國；（６沒）項和目經(jīng)河理資伍質(zhì)證信書復(fù)秧印件躍，安袋全員楚、特境種作俊業(yè)人隸員上裝崗證懼原件采和復(fù)碎印件知；（７但）現(xiàn)索場設(shè)包施、墨安全弄標(biāo)志柱等總強平面名布置壤圖；（８談）購企買安床全網(wǎng)劃的合楚格證賠、準(zhǔn)踐用證圣發(fā)票倉原件峽和復(fù)通印件濤；（９劑）建亦設(shè)工小程施袋工安閥全生術(shù)產(chǎn)責(zé)架任書趁；（1評0）梳建設(shè)迎工程區(qū)施工她安全斥受監(jiān)缺申請俘表；（1同1）洽法律蔑、法占規(guī)規(guī)錦定的悔其他遮資料磚。（七殿）領(lǐng)識取《宣施工久許可君證》架，除姑第（斑一）概條規(guī)憶定提怠供的菊資料孟外，凈要補執(zhí)充如筑下資龍料到苗建委樹辦理舒手續(xù)屬。1、桂工程飯施工漏中標(biāo)芝通知扔書或濟工程省施工暴發(fā)包他審批競表；2、慢工程賤監(jiān)理件中標(biāo)攪通知嘆書和遞工程首監(jiān)理扯合同邀；3、鉤施工巧單位喇項目匯經(jīng)理炎資質(zhì)星證書黃（樁則基礎(chǔ)伏工程發(fā)要提謎供建菜設(shè)行危政主蘇管部擇門核廁發(fā)的怨樁機貌管理順手冊耳）；4、哨使用竿商品雞混凝客土《每購銷饒合同湊》或蒸經(jīng)建枯設(shè)行勵政主且管部喇門批陵準(zhǔn)現(xiàn)喬場攪球拌的論批文天；5、趕質(zhì)量輪監(jiān)督涉申請頁安排尊表；6、墳安全奇監(jiān)督欺申請肥安排壇表；7、歲建設(shè)據(jù)工程迎質(zhì)量溜監(jiān)督仇書；8、拴建設(shè)賀工程厲施工侮安全賞受監(jiān)徑證；9、施施工塊許可鋪申請侵表；四、品建設(shè)閣工程仿竣工斑驗收（一愿）建林設(shè)工返程竣耀工驗切收，圍要提緩供如龍下資礎(chǔ)料到天質(zhì)監(jiān)翠站審紡核，茶質(zhì)監(jiān)歲站在掃7個忍工作顛日內(nèi)殃審核遭完畢損；建素設(shè)單編位組符織有肆關(guān)單黎位驗致收時宣，質(zhì)猶監(jiān)站貴派員在現(xiàn)場眼監(jiān)督刑。1、唐已完位成工鄙程設(shè)插計和杏合同窩約定館的各罪項內(nèi)句容；2、歡工程普竣工擇驗收鋤申請察表；3、希工程象質(zhì)量芳評估受報告休；4、鳥勘察希、設(shè)怖計文符件質(zhì)挨量檢紐奉查報窄告；5、狼完整現(xiàn)的技萍術(shù)檔怖案和嗎施工抵管理截資料摟（包食括設(shè)寒備資邊料）柳；6、壟工程蔥使用炊的主辭要建源筑材餅料、顛建筑慕構(gòu)配申件和蕉設(shè)備耳的進預(yù)場試史驗報桐告；7、斑地基肌與基辯礎(chǔ)、罪主體非砼結(jié)基構(gòu)及眠重要默部位幻玉檢驗乒報告眠；8、冠建設(shè)默單位渣已按繪合同運約定檢支付舞工程豆款；9、指施工駛單位左簽署嚇的《就工程姥質(zhì)量樂保修若書》冶；10柔、市則政基莖礎(chǔ)設(shè)桶施的曉有關(guān)怖質(zhì)量欲檢測綠和功返能性攜試驗仔資料漿；11字、規(guī)恒劃部次門出撞具的忠規(guī)劃洽驗收怨合格嫩證；12惡、公項安、漫消防魄、環(huán)歷保、飛防雷突、電媽梯等驗部門粗出具賄的驗貧收意確見書櫻或驗貧收合將格證質(zhì)；13語、質(zhì)婦監(jiān)站他責(zé)令充整改磁的問標(biāo)題已崖全部壯整改悶好；14察、造羅價站訪出具孫的工總程竣脂工結(jié)恩算書茄。（二慰）建罷設(shè)工嚇程竣補工驗懇收前錯，施絲式工單漁位要殺向建提委提稅供安儀監(jiān)站芒出具璃的工臘程施蹤蝶工安杠全評幅價書往。（三脾）建巷設(shè)工何程竣附工驗保收備匹案，完自工皮程竣顆工驗元收之立日起帳15濫個工泊作日抬內(nèi)，惑要提怕供如權(quán)下資塘料到幕質(zhì)監(jiān)材站辦具理手遺續(xù)。1、盼工程燭竣工蛋驗收加報告秒；2、酸《施薦工許悠可證喊》；3、蜜竣工述驗收澇備案算表；4、述工程櫻質(zhì)量慣監(jiān)督緣瑞報告值；5、茅工程大竣工扒驗收張申請稀表；6、招工程腦質(zhì)量肚評估己報告普；7、滴工程終施工鳴安全婚評價泊書；8、兩工程杜質(zhì)量蛾保修勢書；9、膛工程齡竣工獻結(jié)算千書；10午、商肅品住勸宅要司提供挨《住乘宅質(zhì)穿量保躍證書功》和撥《住肝宅使螞用說傷明書飯》；11層、法周律、傭法規(guī)拖規(guī)定層的其燒他資周料。ww鼻w.眉fd藍ce詳w.旨co聾m房地朽產(chǎn)E弱網(wǎng)四智建設(shè)口工程妹竣工付結(jié)算范審核超，要城提供桿如下抓資料肝到造霞價站咐辦理漫手續(xù)貪。1、依工程灑按實發(fā)際結(jié)呆算的涼，要璃提供爐如下部資料損：（1法）建惜設(shè)單遙位和農(nóng)施工鋪單位附的委悶托書燈；（2神）工邀程類貞別核浪定書疾；（3策）工擺程施向工中暮標(biāo)通真知書賺或工丈程施播工發(fā)所包審賓批表距；（4甲）工床程施樸工承司發(fā)包日合同爸；（5蓬）施需工組蝕織設(shè)描計方狐案；（6余）圖橋紙會喇審記去錄；（7稱）工參程施旁工開些工報拜告；（8未）隱搏蔽工封程驗琴收記喝錄；（9欺）工漠程施嗓工進辟度表溉；（1富0）限工程堪子目膜換算皇和抽延料（掛筋）聾表；（1蛾1）責(zé)工程千設(shè)計容變更寇資料利；（1永2）前施工線現(xiàn)場調(diào)簽證拍資料薪；（1朗3）依竣工伴圖。2、恥工程攀按甲紹乙雙判方約稅定的程固定道價格瀉（或痰總造朋價）只結(jié)算彈的，慎要提劈燕供如診下資沃料：（1熟）建刮設(shè)單棟位和悉施工公單位補的委蘆托書閃；（2群）工疏程承扛包合釘同原丙件；（3蓄）竣槽工圖類。五、師辦理按預(yù)售司許可隙證l、躺預(yù)售繁人已藍取得誕房地命產(chǎn)開姓發(fā)證繡書、欣營業(yè)期執(zhí)照戲。2、價已取枕得土委地管蜻理部屑門出項具的異用地照批文歉及土嬸地使鄉(xiāng)豐用證織。3、層持有笑《建禁設(shè)工鋪程規(guī)疼劃許法可證態(tài)》及建《建隱設(shè)工復(fù)程施抗工許慮可證缺》。4、植計劃摔部門簽簽發(fā)殖的《材項目攔投資挨許可炎證》扶。5、蹲如向情境外弓銷售歷，需見提供歷境外譜銷售曠商品逆房批定文。6、偵已簽?zāi)锓课萘w施工殼合同置。7、雷三層