某某地區(qū)老年康復中心項目可行性分析論證報告(養(yǎng)老院建設項目)

第一章申報單位及項目概況第一節(jié)項目申報單位概況一、建設項目概述1、項目名稱XX老年康復中心2、建設單位XX區(qū)大街街道XX社區(qū)居民委員會3、法定代表人xxx4、項目負責人xxx5、建設地址XXXX路北側(cè)，XX青年公園東側(cè)6、建設性質(zhì)及周期建設性質(zhì)：新建建設工期：2年7、建設規(guī)模及內(nèi)容本項目規(guī)劃建筑面積28560平方米，其中公建建筑面積17289萬平方米，公寓建筑面積11271平方米。8、項目投資及資金籌措方案項目預計運用總資金4884萬元。資金來源：建設單位自籌。二、申報單位基本情況本項目由XX市XX區(qū)大街街道XX社區(qū)居民委員會承建，XX社區(qū)位于XX城區(qū)西部，慶淄路貫穿南北，XX路橫跨東西，交通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。現(xiàn)有2786戶，8720人（其中農(nóng)業(yè)人口3015人），加上暫住人口，約有14500余人。社區(qū)已基本無耕地，居民主要從事二、三產(chǎn)業(yè)。在上級各級黨委、政府的正確領導下，近幾年來，XX社區(qū)以經(jīng)濟建設為中心，堅持“三個文明”一起抓，取得了豐碩歷成果。2005年以來，先后被評為省、市、區(qū)先進單位、XX市經(jīng)濟強村、XX市敬老模范單位、XX市十佳文化社區(qū)、XX市市級人口文化俱樂部、XX市文明社區(qū)、XX市優(yōu)秀交通安全村、XX市市級商業(yè)示范社區(qū)、平安XX建設十佳村居；山東省民主化管理示范村、山東省先進文化社區(qū)、山東省未成年人零犯罪社區(qū)、山東省文明社區(qū)、山東省十大和諧社區(qū)。社區(qū)黨委書記、居委會主任張敬軍同志2005年被授予全國勞動模范。XX社區(qū)是XX市XX區(qū)建設社會主義新農(nóng)村的示范村。三、申報單位經(jīng)營和管理狀況以經(jīng)濟建設為中心，惠及居民生活。XX社區(qū)多年來自我發(fā)展，大力招商引資，現(xiàn)已建成近700余畝的XX工業(yè)園區(qū)，近百家中小企業(yè)入園發(fā)展，形成了以沙發(fā)家具、電子電器、建筑材料、高檔地毯的生產(chǎn)基地，不但安置了社區(qū)居民就業(yè)，而且還招聘了大量的外地務工人員。2007年，XX工業(yè)園實現(xiàn)產(chǎn)值6.6億元，實現(xiàn)利稅達3300萬元。全社區(qū)（村民）人均收入7800元，社區(qū)全部村民年年享受糧食補助，為60歲以上村民全部免費加入了城鎮(zhèn)醫(yī)療保險，村民子女在本社區(qū)學校上學、入園均享受補助。社區(qū)村民充分享受社區(qū)發(fā)展的成果。堅持提高居民素質(zhì)教育，發(fā)展文化教育事業(yè)。長期以來，社區(qū)堅持開展居民素質(zhì)教育，先后投資120萬元，建成了6000余平方米的XX文體廣場，修建了閱覽室和活動室，并全天對居民開放。樹立了十幾處大型宣傳欄，進行村務、財務、黨務、法制、科普等的宣傳，定期更換內(nèi)容。社區(qū)組織成立了XX業(yè)余五音劇團、老年健身隊、交誼舞隊和鑼鼓隊，定期舉辦活動，每周六晚在XX文體廣場放一場電影，放映前加播幻燈片，宣傳黨的方針、政策、法律、法規(guī)、社區(qū)民約、計劃生育和安全生產(chǎn)等多項法制知識教育。配備了各種體育鍛煉器械，設立了200平方米的戲曲大舞臺，每年舉辦3-5次大型戲曲唱周活動。XX文體廣場不但是居民學習、娛樂、休閑、鍛煉的場地，更是宣傳黨的方針、政策、教育居民的陣地。2005和4月至2006年7月，社區(qū)投資3500萬元，建成了高標準、高起點、現(xiàn)代化的XXXX學校，招聘了一流的師資隊伍和外籍教師，全部為小班化教學，采取多媒體授課，學生在德、智、體、美、勞等方面全面成長。兩年多來，XX學校教學成績名列XX區(qū)第一，與XX六中實行聯(lián)合辦學，成為煙臺大學、北京外國語大學、華中科技大學的教學實踐基地，成為李陽瘋狂英語在XX的培訓基地。2006年，社區(qū)又投資800萬元，建成了XX市一流的XX幼兒園，成為本地區(qū)兒童教育的亮點。投資360萬元為XX學校建設的XX游泳館，今年上半年即可投入使用，同時對社會開放。堅持基層組織領導，實行民主管理。長期以來，XX社區(qū)黨委發(fā)揮核心領導作用，堅持務實、廉政、開拓、進??；堅持定期召開黨員代表、居（村）民代表聯(lián)席會議制度，凡是社區(qū)的重大事項和各項投資建設，都有聯(lián)席會議代表討論通過。聯(lián)席會議代表充分代表了社區(qū)居民的根本利益，代表們參政議政的積極性高漲，形成了廣泛的民主氣氛。因此，在幾年的經(jīng)濟發(fā)展和社區(qū)各項事業(yè)發(fā)展中，得到了居民群眾的大力支持和擁護。社區(qū)黨委的正確領導和決策，件件落到實處，得到了居民群眾的真心贊許，因而，社區(qū)黨委的凝聚力越來越強，充分體現(xiàn)了黨的核心領導位置。XX社區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和社會各項事業(yè)的發(fā)展進入了快車道，社區(qū)將堅持科學發(fā)展觀，按照XX區(qū)委、區(qū)政府制定的“工業(yè)強區(qū)、商貿(mào)興區(qū)、環(huán)境立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，按照建設社會主義新農(nóng)村的標準條件，認真做好每一項事業(yè)，推動全社區(qū)經(jīng)濟和社會事業(yè)又好又快的發(fā)展，把XX社區(qū)建成經(jīng)濟繁榮、村民富裕、環(huán)境優(yōu)美、管理體制民主、鄉(xiāng)風文明的和諧社會主義新農(nóng)村。四、申報單位承擔類似項目情況加強舊村改造和環(huán)境建設。近五年來，XX社區(qū)加快舊村改造建設，現(xiàn)已建成36棟住宅樓的XX花園生活區(qū)，安排了1200余戶居民入住，生活區(qū)實現(xiàn)了水、電、路、暖、通訊、有線電視、安全監(jiān)控等物業(yè)管理。配合XX區(qū)政府規(guī)劃，建成占地230的XX公園。投資600萬元，建成了3000平方米的XX購物超市、800平方米的XX社區(qū)醫(yī)院和1200平方米的XX農(nóng)貿(mào)市場，配備了物業(yè)管理、治安、調(diào)解、消防、保衛(wèi)以及服務中介機構(gòu)和老年人活動中心等用房。方便了居民生活購物、就醫(yī)買藥等問題，繁榮了社區(qū)及周邊經(jīng)濟，造福了一方百姓。五、編制單位編制單位：XXXXXX公司單位負責人：xxxx資質(zhì)等級：xxxxxxxx發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會第二節(jié)項目概況一、項目建設背景1、XX區(qū)及有關(guān)經(jīng)濟狀況（1）城市資源狀況XX區(qū)位于XX西部，地理坐標為東經(jīng)117°41′—117°58′，北緯36°39′—36°54′。東臨xx區(qū)，南接xx區(qū)，西南與xx市接壤，西北與xx毗鄰，東北與xx縣連界。東距市政府駐地xx20公里，西距山東省會濟南82.5公里。南北最大縱距27.3公里，東西最大橫距25.3公里?？偯娣e263.97平方公里，轄北郊鎮(zhèn)、南郊鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、萌水鎮(zhèn)及絲綢路、青年路、大街、永安4個街道辦事處，1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，共200個村委員會，30個居委會。人口31.61萬，其中城市人口12.23萬，農(nóng)業(yè)人口19.38萬。城市建成面積19.7平方公里，是一座古老而又新興的工商業(yè)城市，也是我省重要的紡織工業(yè)基地。（2）城市經(jīng)濟發(fā)展狀況2007年，全區(qū)人民在區(qū)委、區(qū)政府的正確領導下，認真貫徹落實黨的十七大和省、市、區(qū)黨代會精神，以科學發(fā)展觀為指導，按照“一二三四”的總體發(fā)展思路，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，高度重視民生民需。結(jié)構(gòu)調(diào)整績效顯著，經(jīng)濟活力明顯增強，社會事業(yè)全面進步，民生狀況不斷改善，經(jīng)濟社會實現(xiàn)了又好又快發(fā)展。①國民經(jīng)濟綜合實力進一步增強，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成更趨優(yōu)化。初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1636929萬元，按可比價格計算，比上年增長14.7%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值54150萬元，增長6.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值890093萬元，增長12.9%，其中工業(yè)增加值838791萬元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值692686萬元，增長17.8%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的3.2:55.5:41.3調(diào)整為3.3:54.4:42.3，一產(chǎn)比重略升、二產(chǎn)比重下降、三產(chǎn)業(yè)比重提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化合理。人均生產(chǎn)總值51139元，按2007年末匯率折算為7001美元。②重點工程建設進展順利。全面完成了孝婦河綜合治理二期工程和孝婦河濟青高速公路兩側(cè)河道整治，第八期農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)順利通過市級驗收，第九期工程建設竣工；38個工業(yè)重點項目順利推進，山東赫達股份有限公司聚陰離子纖維素和羥乙基纖維素、山東維爾紡織集團有限公司年產(chǎn)3000噸滌綸毛毯、XX綠匯塑膠有限公司生物降解餐盒和水杯、XX鳳陽彩鋼板有限公司年產(chǎn)20萬噸鍍鋁鋅硅、山東齊魯華信實業(yè)有限公司特種分子篩等24個項目投產(chǎn)或部分投產(chǎn)，山東三金玻璃機械有限公司整體搬遷改造、XX永大化工有限公司16萬噸氯堿二期工程等項目未完成年度建設計劃；14項流通重點項目進展順利,勝利沙發(fā)家具批發(fā)市場三期、四期工程、名爵汽4S店、巴黎假日廣場、華信大廈已正式運營，陜汽重卡汽車4S店項目進入試營業(yè)階段，鳳陽家具城改造項目、康誠麗都、山東谷豐糧食儲備庫二期工程項目主體建設已完成，XX沙發(fā)家具市場東擴工程、紫荊花購物廣場CEPA商城項目已開始動工建設。(3)交通條件XX區(qū)地理位置優(yōu)越，交通十分發(fā)達，東臨青島港300公里，西距濟南國際機場50公里，膠濟鐵路、濟青高速公路和309國道橫貫城區(qū)，公路通車里程近500公里。境內(nèi)有309國道、慶淄路、張周路、周長路等多條高等級公路干線縱橫成網(wǎng)。濟青高速公路橫穿東西，膠濟鐵路穿城而過。XX區(qū)距濟南機場50公里，距青島港300公里，對外交通十分便利。(4)基礎設施條件城市規(guī)劃管理水平不斷提高，城市基礎設施日趨完善。建成區(qū)面積達23.12平方公里。投資2.7億元，完成了涉及城市規(guī)劃、建設、管理等多方面的14項重點工程，完成絲綢路改建工程，完成東部路網(wǎng)排水路燈配套工程，對大街北段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六條小街巷進行治理，認真做好市政設施的維修、維護，確保城市安全度汛。積極創(chuàng)建國家生態(tài)園林城市，生態(tài)環(huán)境明顯改善。完成了絲綢路綠化改造、淦河公園、東部新區(qū)路網(wǎng)和三個便民小游園等一批具有突破性的園林綠化工程，全面展現(xiàn)了具有XX特色的園林城市風貌。全年新建綠地35萬平方米，升級改造原有綠地15.2萬平方米，人均公共綠地面積達到15.4平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率達39.2%，綠地率達33.2%。2、擬建地點——XXXX路北側(cè)，XX青年公園東側(cè)地塊狀況XXXX路北側(cè)，XX青年公園東側(cè)地塊，為集體建設用地，規(guī)劃用地性質(zhì)為公益事業(yè)用地。該區(qū)域規(guī)劃總用地面積為23325.72平方米（約35畝），宗地西鄰XX青年公園，南鄰XX路，現(xiàn)狀用途為村內(nèi)廠區(qū)用地及居民住宅、營業(yè)用地。二、項目提出的理由與過程1、老年公寓是社會發(fā)展的需要人口老齡化的發(fā)展以及與此相關(guān)的老齡問題正日益受到關(guān)注。1997年5月，在美國丹佛召開的西方七國首腦會議上，首次將人口老齡化作為最主要的問題進行討論。日本率先提出了要建立“照料社會”的發(fā)展目標，突出反映了國際社會對人口老齡化及由此加劇的老齡問題的重視。1999年被定為“國際老年人年”，標志著21世紀世界將進入人口老齡化時代，標志著國際社會對老年群體特殊地位的正式承認，標志著人的壽命的延長是現(xiàn)代社會進步和文明的表現(xiàn)。同時也為世界各國發(fā)展老齡事業(yè)提供了歷史機遇。在老齡化社會中，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已遠遠不能滿足社會發(fā)展的需要，百姓傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念也在不斷更新，社會集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。大力發(fā)展社會養(yǎng)老，興建老年公寓，為老年人提供多功能、全方位、綜合性的服務是社會發(fā)展的必然趨勢。老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國家或集體辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦，并按市場化經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房等級和服務檔次。老年公寓的設施要方便、舒適、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。公寓內(nèi)還應有各種生活服務、休閑娛樂、醫(yī)療保健設施，有專門的服務人員和醫(yī)務人員。2、項目提出過程XX區(qū)老年康復中心是XX區(qū)2008年重點建設項目，是為貫徹黨的十七大會議精神，加快社會主義新農(nóng)村建設步伐，提升社會福利事業(yè)的水平，使全區(qū)乃至更大范圍的老年人老有所養(yǎng)、病有所送，解決廣大居民后顧之憂，構(gòu)建和諧社會的建設項目，現(xiàn)結(jié)合調(diào)查狀況和規(guī)劃以及資金等籌措能力，提出了實施計劃，為了加快項目的實施，取得政府有關(guān)部門的支持，特編制該項目的申請報告上報。三、建設規(guī)模與目標定位1、建筑規(guī)模本項目為XX區(qū)老年康復中心建設項目，擬建1幢5層門診樓、1幢6層病房樓、1幢6層康復樓、3幢5層公寓樓及1幢2層附屬樓，規(guī)劃用地23325.72平方米（合35畝），總建筑面積28560平方米，其中公建建筑面積17289平方米，公寓建筑面積11271平方米，建筑密度23.8％，容積率1.224，綠地率65％，停車位350個。2、目標定位隨著新世紀的來臨，百姓養(yǎng)老觀念不斷更新，社會集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。老年公寓有完善、周到、及時的服務，有優(yōu)越的居住環(huán)境和適合老年人的各種活動，將越來越受到有知識、有品位、經(jīng)濟基礎較好、觀念開放且有閑情雅趣的老人青睞。根據(jù)我們的調(diào)查，在人們的觀念中，老年公寓與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院（敬老院）有著很大的不同，養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問題，大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一些民政對象服務的，條件較差。老年公寓可提供綜合性的服務，不僅在基本的吃住方面能保證吃的好，住的舒適，而且還提供較好的醫(yī)療保健、休閑娛樂等服務和設施。調(diào)查表明，人們對老年公寓的認同遠遠高于養(yǎng)老院。發(fā)達國家很重視老年公寓的規(guī)劃、設計，西方的很多學者從以下四大方面上來研究探討老年人的居住問題：第一，從場所的角度（包括環(huán)境和人群）來研究居住環(huán)境對老年人的活動和行為的影響。第二，從設計的角度來研究空間環(huán)境在支持、改變，或否認老年人的社會、生理需求的過程中，將起什么樣的作用。第三、從社會、心理學的角度來研究人與環(huán)境之間的相互作用。第四、從政策、法規(guī)設計規(guī)范的角度來研究如何促進老年人居住水平的提高。因此，建筑設計師設計老年公寓時主要從以下10個方面考慮：①私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間。②社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公共空間。③可選擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明確的標志系統(tǒng)，它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。⑤安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感。⑥可達性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可達性（即無障礙）。常用設施（如門、窗、家電）應易于操作。⑦適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進老年人的經(jīng)?；顒?。⑧適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動。⑨環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設計應有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。⑩尺度適宜的細部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。我國改革開放30多年來，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們的生活水平也有了很大提高，從而加速了人口老齡化的進程，同時，老人們對養(yǎng)老設施的要求也越來越高。老年公寓作為一種重要的養(yǎng)老方式，一定會有很好的發(fā)展前景。面向新世紀的老年公寓，應該以老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂為目標，提供多功能、全方位的服務，形成一個完善的老人社區(qū)。本項目選址在郊區(qū)，距城區(qū)3公里左右，占地35畝，靠近XX青年公園，內(nèi)有河流、湖泊、山地、樹林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人休閑、健身、勞動，是理想的老年公寓建設場所。在設施建設上，住房應以單元式公寓套房為主，有臥室、起居室、小廚房、衛(wèi)生間，配備家具、彩電、冰箱、空調(diào)、電話等設備，使之具有家庭氣氛；衛(wèi)生間及過道、走廊均安裝扶手，床頭安裝緊急呼救裝置。公寓樓設活動室、娛樂室、健身房、洗衣房、閱覽室、會客室等，并設醫(yī)務室、監(jiān)護室及相應的醫(yī)療儀器，另設招待客房。公寓的輔助設施應有小商場、郵電所、銀行、停車場等。公寓配備專職的服務隊伍，經(jīng)過培訓的服務人員負責打掃衛(wèi)生、保護環(huán)境、維修設備，并提供老人需要的各種服務。公寓定期為入住老人進行體檢，醫(yī)護人員24小時關(guān)注老人身體狀況，隨時診治，必要時及時送往專門醫(yī)院。老年公寓的收費要充分考慮當時中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。本項目建成后將投入市場化運作，適應現(xiàn)代老人需求，定位較高的新型老年公寓。整體布局本著“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂、老有所為”五大功能設置。老人入住均為賓館式單人或雙人住房，設施齊全；并聘知名中西醫(yī)專家坐診，例行健康體檢；娛樂區(qū)設有棋牌室、健身房、歌舞廳等，同時公寓相鄰于XX青年公園，內(nèi)有水庫，喜歡釣魚的老人可盡興垂釣；康復中心內(nèi)24小時提供熱水，星級賓館服務水準，而且入住后所有服務設施均免費，使老人有如“家”的感覺。四、項目組成及建設內(nèi)容本項目總建筑面積28560平方米，其中公建建筑面積17289平方米，公寓建筑面積11271平方米，同時配有道路、停車場、綠化帶及室外管線工程等組成。具體組成如下：1、建筑工程本項目由門診樓、病房樓、康復樓、公寓樓及附屬樓組成，詳見下表：建筑構(gòu)成一覽表表1-1建筑類型幢數(shù)房屋層數(shù)建筑面積備注門診樓155600病房樓167600康復樓165076公寓樓356888附屬樓123396合計=SUM(ABOVE)7=SUM(ABOVE)285602、道路根據(jù)本項目建設及康復中心規(guī)模確定本項目內(nèi)道路為二級，如下：生活型道路：一般以通行非機動車和人為主，并滿足救護、消防、運貨及搬運家具等車輛通行的要求，路面寬度一般為4～6米；交通型道路：用以解決居住區(qū)的內(nèi)外聯(lián)系，車行道寬度一般為9米，紅線寬度不小于16米。4、綠化區(qū)內(nèi)綠化分二級，景觀綠地和庭院綠地。景觀綠地與庭院綠地由林蔭步行道連結(jié)，形成有主、有次、點、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，綠化率達65%。5、管線工程（1）管線設計康復中心內(nèi)設施有電力、電訊、給水、雨水、熱力和有線電視等管線，全部地下敷設，沿道路走向，折線設計，各種線路皆由居住區(qū)要路接入。（2）供電系統(tǒng)本項目規(guī)劃內(nèi)設置配電室。且全部供電線路采用直埋方式敷設，采用VV22型電纜引入樓內(nèi)T接箱分至各相鄰樓內(nèi)。公寓樓用電指標按60W/M2指標計算，公建用電指標按100W/M2指標計算。①總體初步考慮整個康復中心用電容量約為3532KW，可直接由小區(qū)內(nèi)配電室供給。詳見公寓、公建用電量表：用電量表表1-2項目建筑面積（㎡）指標小計公寓照明1127160W/㎡676KW公建照明28560100W/㎡2856KW合計=SUM(ABOVE)398313532KW②低壓配電系統(tǒng)從配電室以放射式配出電纜埋地暗敷至低輔至各房間。每棟樓設低壓配電間。整幢樓設有斷開標志的電源總開關(guān)，再分照明，普通插座和空調(diào)等多個分回路，各分回保護斷路器均應具有過載保護和短路保護。總開關(guān)和分開關(guān)應斷開相線和中性線，除掛壁式空調(diào)電源插座外，其他電源插座均應設置漏電保護裝置。③計量公寓每房間設單相10（40）A電度表，樓內(nèi)的用的公共照明等也單獨設表計量。其他公建等亦在規(guī)定容量內(nèi)采用相應的電壓等級計量。④照明整個康復中心內(nèi)綠化環(huán)境好，面積大，電氣設計應起到畫龍點睛的作用。比如：戶外照明燈具應選擇與環(huán)境相協(xié)調(diào)的外型與光源；綠化小區(qū)局部照明，泛光照明與建筑環(huán)境設計密切配合等。在生活型道路周圍安裝單叉高壓鈉燈，在綠地和次干道旁安裝多種庭院燈。照明線路采用電纜直埋敷設，并利用定時鐘控制。（3）供熱①供熱指標：公寓樓293KJ/㎡，公建335KJ/㎡。②供熱面積：公寓樓11271平方米，公建17289平方米，總熱負荷為9GJ/h。③熱源及管道布置：該區(qū)熱源由已建成的周圍管道接入，再設一換熱站，采暖外管采用枝狀直埋式敷設。（4）給排水系統(tǒng)①給水：由周圍現(xiàn)狀管線接入康復中心內(nèi)部，沿道路樹狀敷設，對其內(nèi)部進行供水。規(guī)劃給水管管徑DN300。②雨水：組團地勢南高北低，經(jīng)組團道路收集，由南向弱匯入城市污水管網(wǎng)，出口管徑d400。③污水：污水經(jīng)各建筑物樓前管匯集后由北排入城市排污管線。出口管徑d400。（5）電話通訊及寬帶網(wǎng)線路采用光纜分別由南面的XX路接入，康復中心內(nèi)主干線斷面為6孔砼塊+3孔DN100PVC管。通訊電纜沿地下管道敷設，由各電纜入孔井就近引至各戶。（6）消防與人防規(guī)劃規(guī)劃中所有道路寬度、建筑間距等指標都考慮到消防要求，使消防車、消防用具都可以迅速、順利地到達整幢樓的各個部位。規(guī)劃沿外圍道路按相關(guān)設計規(guī)范設置消防栓，每個消防栓服務半徑60米。人防設施結(jié)合住宅內(nèi)部集中綠地設置在地下，總面積按總建筑面積的2%考慮，共計571平方米。（7）電視及其他電視電纜也由周圍已建成的城市通訊網(wǎng)進入，并將電視信號通過電視電纜傳輸至各房間用戶。敷設方式與通訊線路相同，兩條管線平行敷設。（8）防雷及接地①本康復中心內(nèi)各建筑物以二、三類防雷建筑物考慮。②建筑物根據(jù)本體結(jié)構(gòu)的條件考慮采用基礎鋼筋和樁內(nèi)鋼筋形成接地體。③公建建筑電氣安全地型式采用TN-S制，并且公寓樓進行總等電位聯(lián)接。五、項目建設方案1、設計特點老年公寓的設計首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設計方針?？傮w來說，應當包括以下幾點：（1）要有功用性要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護理人員留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。（2）要有安全性建筑內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。(3)要有健康性要保持老人的居室、廁所、浴室等容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。2、設計原則（1）從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護理人員等方面對應老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施；（2）盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；（3）從建筑人類工程學的觀點出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；（4）從環(huán)境行為心理學的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。3、設計要求(1)項目選址從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項目的選址應以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標。項目的選址主要從一下幾個方面進行考慮：①環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強的吸引力；②交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便；③場地周邊活動安全，不應以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道；④場地不宜直接鄰近學校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出入的娛樂區(qū)；⑤生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機會，避免產(chǎn)生與社會相隔絕，被社會所遺棄的消極心理；⑥場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。（2）規(guī)劃設計在規(guī)劃設計上，也應該從老年人的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進行規(guī)劃時可以考慮以下幾點：①住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；②建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；③設置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；④基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；⑤設置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。(3)單體設計單體設計以多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過5層，而且多層一般應設置電梯，方便老人的上下。另一方面，在單體設計上，應該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。(4)色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團應采用不同的色彩，利于老人辨認。(5)戶型設計由于戶型設計直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在戶型設計上也有特別的要求：①保證有良好的采光、通風，為老年人提供一個健康的生活環(huán)境；②老年人因為身體機能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會增多，因此應該在臥室內(nèi)設立獨立的衛(wèi)生間；③室內(nèi)的樓梯應采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間；④所有房間應在同一平面上，避免室內(nèi)的階梯，保證老年人行動的安全。六、室內(nèi)裝修設計老年人由于生理機能的下降和心理上發(fā)生的變化，普通的住宅裝修難以滿足他們的需求。對老年人來講，最重要的不是裝修的豪華與美觀，而是安全、方便、舒適，很多對于年輕人并不需要的設施老年人卻是必不可少的。主要包括以下幾點內(nèi)容：1墻、地面裝修老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應不能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。一般應選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。老年人住宅墻面應采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在1．8m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。墻體如有突出部位，應避免使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰撞時的撞擊力。衛(wèi)生間墻面應盡可能避免出現(xiàn)陽角。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。地面鋪設應保證平坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。地面材料應防滑，即便有水時，也不應發(fā)生打滑的情況，并應采用摔倒時可減輕撞擊力的材料，同時應便于清潔、防污；不應使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應和其他材料保持在一個平面上。樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對于一些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事情，因此老年人居室一般應安裝樓梯，且在老年人必須使用樓梯時，應特別注意使用防滑材料，并在臺階邊沿處設防滑條。防滑條如果太厚，就會產(chǎn)生羈絆的危險，應與臺階面幾乎設置在同一平面上，太厚的防滑條應鑲嵌埋入臺階面內(nèi)。同時由于老年人視力的下降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應界限標志鮮明，不宜采用黑色、深色材料。設計推拉門、折疊門時，也應使用地下埋設式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。2、廚衛(wèi)產(chǎn)品的選擇廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時到1小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使用的廚房操作臺面高宜0.75-0.80m，臺面寬度不應小于0.50m，臺下凈空前后進深不應小于0.2m，以保證老年人可以坐著進行操作。廚房吊柜離地高度為1.40-1.50m，深度比案臺退進0.25m，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度1.20m為宜。櫥柜及臺面應選用易于清潔的材質(zhì)。由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會忘記灶臺上燒的水或飯，而導致燃氣泄漏或發(fā)生火災，因此對老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃氣灶具。廚房內(nèi)如果沒有安裝燃氣泄漏和火災自動報警裝置，則應選擇有燃氣、煙氣自動報警功能的抽油煙機和能防止燃氣泄漏的灶具。老年人使用衛(wèi)生間的時間較長，且動作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應選擇操作簡單的設備，其安裝尺寸應適當放寬，位置符合老年人的生理特點；選擇使用時能確保身體安全和當老年人跌倒時，危險性小的設備。老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。應采用使用方便的坐便器，沖水手柄設在易于操作的位置。為防止冬季冰涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種?？筛鶕?jù)需要設置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應留有放膝蓋的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地350-450mm為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。浴缸邊緣應為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有400mm寬的坐浴臺。在潔具兩側(cè)適當位置均應設置適合老年人使用的扶手。老年人握力下降，應選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不當而燙傷。3、安全扶手的安裝老年人由于身體機能的下降，很多時候需要扶手的協(xié)助以獨立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動作。設計時應根據(jù)老年人身體尺度和行為特點，在可能有上下移動、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢的地方設置扶手。在經(jīng)常通行的地方應安裝水平行走時使用方便的扶手，或預留出可安裝扶手的位置并在墻面相應位置做好加固措施。扶手的高度、材質(zhì)和形狀應根據(jù)使用特點來選擇，安裝必須堅固、可靠以確保使用的安全性。扶手的高度應方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、臥室等地方的移動，其高度以800-900mm為宜。為避免扶手抓空而摔倒，連續(xù)使用扶手的地方，應保證扶手的連續(xù)性，不應中途中斷。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應以400mm以下為標準。為減少沖撞時的危險性，應將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。扶手與墻壁的間隔為4-6cm，以不碰手為宜。扶手可根據(jù)具體情況進行初期安裝或后期安裝。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。4、門窗的選用戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生間、陽臺的門凈寬(通行寬度)均不應小于0.80m，以保證輪椅的通過。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。衛(wèi)生間是老年人最容易發(fā)生事故的地方，應設向外開啟的平開門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外時可以方便的將門打開。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室內(nèi)光線的明亮。開啟扇的設計不應過大、過沉，開啟方式應易于操作。有條件時可使用可以消音、過濾、調(diào)節(jié)濕度、溫度并進行熱交換的智能通風器。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并根據(jù)老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙?。平開門應采用杠桿式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。推拉門及折疊門應采用便于橫向用力的棒狀把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(寬×高×深)。把手中心距地宜為800-1000mm。老年人因視力下降不易看清細小的地方，同時很多老人有拿不穩(wěn)東西的情況，因此應采用易于插入鑰匙的門鎖，廁所及浴室門的鎖應能夠從外面打開。門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。戶門及出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關(guān)碰撞應設置止門器。5、電氣設計老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行電氣設計的首要內(nèi)容。應選用操作安全簡單，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應考慮維護簡單，消耗品更換容易。開關(guān)及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。開關(guān)高度離地宜為1000-1200mm，如果考慮輪椅使用者的話，最好設置在900-1050mm左右。電源開關(guān)應選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進行操作。起居室、臥室插座離地高度宜為600-800mm；廚房、衛(wèi)生間插座離地高度宜為800-1000mm；無需經(jīng)常插拔的插座離地高度宜為400-500mm。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風，都應設置機械通風裝置，以保證在任何氣候情況下通風良好。衛(wèi)生間應設置照明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作步驟。廚房排油煙機的開關(guān)應設置在老年人使用方便的位置上。廚房及衛(wèi)生間的采暖溫度不應低于其他房間，如感到浴室內(nèi)不夠溫暖，可采用電加熱設備，但應注意其安全性。6、照明設計老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產(chǎn)生危險，因此應根據(jù)照明用途和場所適當配置照明器具。同時應注意各房間與走廊的亮度應大致相同，以免有刺眼的感覺。為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和容易滑倒的地方(門廳、走廊、臥室的出入口、有高差處)應安置輔助燈(腳燈)。同時在選擇照明器具和燈泡時，應考慮清洗和更換的安全性及方便性。老年人對亮度變化的適應能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設法使亮度逐漸變化。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應為3：1以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持在1：2以下。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應在床頭方便的位置設置照明開關(guān)。從臥室到廁所的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。所有照明開關(guān)均應采用大面板、帶燈的開關(guān)。7、色彩設計老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應適當提高色彩的明度和對比度，提高可識別性，適應老年人視覺能力下降的特點。在空間、標高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應通過裝修材料或色彩等的變化來達到容易識別的目的。隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳亍Ｔ谌毡?，這種情況從50歲開始，60歲時60％的人視覺產(chǎn)生黃變化，70歲時達到84％。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化。(1)彩度：一般都會降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。(2)明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。(3)色相：①黃色的白色化現(xiàn)象最為嚴重，在白底色上的黃色標記將很難辨認；②藍色將帶有微黑色彩，在底色為黑色的標記上，易看清的鮮艷藍色會消失；③綠色將變?yōu)榘稻G色。在設計中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和花樣來進行設計。七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、財務內(nèi)部收益率（FIRR）=12.79%2、財務凈現(xiàn)值（FNPV）=1160萬元3、年利潤＝636萬元4、開發(fā)成本利潤=13％5、年利潤率=29%

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。1、中國人口老齡化的發(fā)展我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。2、觀念的變化中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。5、老年公寓的發(fā)展空間據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。二、發(fā)展前景分析1、市場發(fā)展趨勢(1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。(2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。(4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行。總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：（1）規(guī)模化隨著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進去，甚至會成為未來樓市競爭的熱點。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場的進一步發(fā)展，需求的進一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價格更適宜的大型老年社區(qū)應運而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?；（2）郊區(qū)化為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離城市，選擇在郊外風景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪；（3）建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點；（4）功能豐富化未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導的“5+2”生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時光。（5）科技化以科技為依托的老年人專用設計是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學發(fā)展，為老年人專用設計提供了基礎和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細致的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡技術(shù)的應用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。（6）社區(qū)服務的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務在不斷細化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務的專業(yè)化包括：社區(qū)服務設置的細化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。3、消費發(fā)展趨勢老年住宅的消費發(fā)展趨勢預測可以從消費力和消費觀念兩個層面上展開。在消費力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實際上相當于提高人們對老年住宅的消費能力。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人自購房安度晚年成為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎。

在消費觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨立性增強，對老年住宅的認同會增加，不會再盲目地和子女擠在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。三、中國老年公寓的特點老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。1、地點的選擇依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。2、老年公寓的模式國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。3、設計與配套設施老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。4、規(guī)模與檔次從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。5、老年公寓的性質(zhì)依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析為貫徹落實2005年全國民政工作會議精神，加快推進社會福利社會化進程，促進老年社會福利事業(yè)的發(fā)展，民政部決定在全國城市開展養(yǎng)老服務社會化示范活動。一、指導思想開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，要以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真落實“以人為本”的科學發(fā)展觀，以滿足人民群眾日益增長的養(yǎng)老服務需求為出發(fā)點，以保障城市“三無對象”和低保對象等困難老年人為重點，發(fā)展老年福利服務事業(yè)，推進社會福利社會化，進一步提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量，維護社會公平，促進經(jīng)濟與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，為構(gòu)建社會主義和諧社會而努力。二、基本方式開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，要在各級政府的統(tǒng)一領導下，采取兩種基本方式：一是以城市市轄區(qū)和縣級市為單位，先試點，后推廣；二是以大中城市舉辦的各類養(yǎng)老機構(gòu)為單位，開展示范活動。民政部制訂示范活動的基本標準，各地結(jié)合自身實際情況制訂具體標準。要通過示范活動，爭先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣和示范作用的先進典型，探索建立養(yǎng)老服務社會化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點帶面的作用，全面推進社會福利社會化進程。三、基本標準1．政府高度重視。地方政府制定老年福利服務事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，納入當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃；《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》（國辦發(fā)〔2000〕19號）得到很好的貫徹落實，制定出臺促進老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務提到工作議事日程。2．養(yǎng)老服務保障。“三無對象”和低保對象老年人的基本生活和養(yǎng)老服務得到較好的保障；將發(fā)展老年福利服務的資金列入財政預算，并對社會力量興辦的老年福利服務機構(gòu)給予政策和資金的扶持。3．養(yǎng)老形式多樣。建立以國家、集體投入為主導，以社會力量投入為新的增長點，以居家養(yǎng)老為基礎，以社區(qū)老年福利服務為依托，以老年福利服務機構(gòu)為骨干的老年福利服務體系，為老年人提供生活照料服務。4．服務網(wǎng)絡健全。街道和社區(qū)建有一大批小型分散、方便適用的老年福利服務設施，“星光老年之家”的作用得到有效發(fā)揮，建立社區(qū)養(yǎng)老服務網(wǎng)絡，為廣大老年人提供生活照料、文化娛樂、康復醫(yī)療、體育健身等多方面的服務，老年人的滿意率為90％以上。

5．社會力量支持。企事業(yè)單位、社會團體、個人等社會力量積極興辦老年福利服務事業(yè)；轄區(qū)現(xiàn)有老年服務設施和衛(wèi)生、體育、文化等設施向社會開放，為老年人提供優(yōu)惠服務；培育和發(fā)展社會服務團體和社會性中介組織，積極發(fā)揮其為老年人服務的作用，形成關(guān)注和支持養(yǎng)老服務社會化的良好氛圍。6．群眾廣泛參與。大力提倡社會互助，發(fā)展和壯大志愿者服務隊伍，實現(xiàn)志愿者服務活動的經(jīng)?；?、制度化；老年人協(xié)會等群眾性組織開展形式多樣的活動，精神文化生活豐富多彩。7．服務隊伍愛崗敬業(yè)。建立一支具有奉獻精神和專業(yè)化水平較高的養(yǎng)老服務隊伍；要按照《養(yǎng)老護理員國家職業(yè)標準》的要求，有針對性地開展專業(yè)技能培訓，做到持證上崗，不斷加強養(yǎng)老服務隊伍的知識化和專業(yè)化建設，并引進專業(yè)的社會工作者。8．養(yǎng)老機構(gòu)優(yōu)質(zhì)高效。養(yǎng)老機構(gòu)建筑設計符合國家標準，設施設備完善，管理規(guī)范、服務優(yōu)質(zhì)，實現(xiàn)由福利型向福利經(jīng)營型、封閉型向開放型、供養(yǎng)型向供養(yǎng)康復型的轉(zhuǎn)變，維護和保障服務對象的合法權(quán)益。職工對領導班子的滿意率為90%以上，入住老年人的滿意率為95%以上。四、指導原則1．以民為本，為民解困。開展示范活動要堅持“以民為本、為民解困”的宗旨，以不斷滿足老年人尤其是“三無對象”和低保對象等老年人的福利服務需求、提高人民群眾生活質(zhì)量和文明程度為出發(fā)點和落腳點，體現(xiàn)社會福利維護民利、解決民生、落實民權(quán)的本質(zhì)要求。2．形式多樣、服務優(yōu)先。開展示范活動必須堅持社會化的發(fā)展方向，倡導多種形式養(yǎng)老，開展多樣化服務，大力推進老年福利服務事業(yè)投資主體多元化、服務對象公眾化、服務方式多樣化、服務隊伍專業(yè)化。3．突出重點，注重實效。開展示范活動的重點是發(fā)展政府主導、社會力量廣泛參與的多種養(yǎng)老服務形式，工作基礎在社區(qū)。要以示范活動為契機，從養(yǎng)老服務的基礎工作抓起，從薄弱環(huán)節(jié)抓起，解決老年人最需要、最迫切的實際問題，求真務實，力戒形式主義。4．因地制宜，勇于創(chuàng)新。堅持解放思想，大膽實踐，結(jié)合本地實際，創(chuàng)造性地開展工作，利用多種途徑、多種形式發(fā)展老年福利服務事業(yè)，形成各具特色的示范典型。五、基本要求1．高度重視，加強領導。被確定為試點單位的地方政府要高度重視，切實加強領導，統(tǒng)籌規(guī)劃，周密部署，扎實有效地開展養(yǎng)老服務社會化示范活動。2．積極指導，精心組織。各級民政部門要加強指導，認真組織試點和示范活動的實施，切實做好養(yǎng)老服務社會化示范活動的組織協(xié)調(diào)工作，確保示范活動有聲有色地開展。民政部將對工作出色，開展示范活動成效顯著的單位給予表彰和獎勵。3．確定試點，啟動示范。開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，今年的重點是確定試點單位，啟動示范活動。要選擇領導重視且工作基礎較好的不同類型的城市市轄區(qū)和縣級市以及大中城市的養(yǎng)老機構(gòu)開展試點和示范。民政部將在全國選擇若干單位開展試點和示范活動；省級民政部門也要有計劃地確定一批單位開展試點和示范活動，并將名單于今年5月底前報民政部社會福利和社會事務司。4．總結(jié)經(jīng)驗，以點帶面。要認真總結(jié)開展養(yǎng)老服務社會化示范活動的試點經(jīng)驗，由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位；民政部將在適當時機命名全國養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。第三節(jié)行業(yè)準入分析一、行業(yè)準入制度概念市場準入制度，是有關(guān)國家和政府準許公民和法人進入市場，從事商品生產(chǎn)經(jīng)營活動的條件和程序規(guī)則的各種制度和規(guī)范的總稱。它是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定歷史階段，隨著市場對人類生活的影響范圍和程度日益拓展和深化，為了保護社會公共利益的需要而逐步建立和完善的。市場準入制度是國家對市場進行干預的基本制度，它作為政府管理的第一環(huán)節(jié)，既是政府管理市場的起點，又是一系列現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的一項基礎性的、極為重要的經(jīng)濟法律制度。二、老年公寓的準入條件我國的老齡化進程與經(jīng)濟發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎成為全面實施社會主義現(xiàn)代化建設的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老設施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設施的修建。所以，當我國進入到真正的老齡社會的時候，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設施。當資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時，為了保證社會的穩(wěn)定，政府將會大力支持資金投向老年住宅的建設，并根據(jù)區(qū)域市場對老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。

目前，老年住宅的建設是業(yè)界研究的一個課題，雖然國家建設部和民政部已經(jīng)出臺《老年人建筑設計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。因此本項目的建設不違被國家的相關(guān)政策，且能夠解決老年人的“老有所養(yǎng)”這一問題。

第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項目不屬于資源開發(fā)類項目，且項目建設中不需要占用重要資源，故本報告只對建筑工程中涉及的能源利用情況進行分析。資源消耗快速增長，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展階段的特點之一。我國城市建設和使用所消耗的資源數(shù)量較大。據(jù)測算，城市建設用鋼占全國用鋼總量的20％，水泥用量占全國總用量的17．6％，用地面積占全國城市建成區(qū)用地總面積的30％；住宅用水占全國城市水資源消耗的32％，住宅建設能耗占全國總能耗的30％，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達國家的2-3倍。目前全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積近44l億平方米，全國僅有1％的既有建筑和5％的新建建筑能達到國家規(guī)定的節(jié)能標準，絕大部分還屬于高能耗建筑。每年城鄉(xiāng)新建建筑竣工面積約15至17億平方米，預計到2020年底，全國房屋建筑面積將新增220至250億平方米。如果延續(xù)目前的建筑能耗狀況，建筑能耗將達到全國總能耗的45％以上。因此，必須堅持發(fā)展中小套型住房，大力推進建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等工作。一、按照《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，本項目采用國家鼓勵發(fā)展下列建筑節(jié)能技術(shù)（產(chǎn)品）：1、新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；2、節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)；3、集中供熱、供氣；4、供熱采暖采用單戶控制形式；5、設置太陽能上下水管井；6、建筑照明節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品。二、垃圾處理大力推廣城市生活垃圾焚燒發(fā)電、堆肥等綜合利用技術(shù)；推廣建筑垃圾的重復使用、再生利用和無害化利用。本項目在小區(qū)內(nèi)設置垃圾回收站，對垃圾進行統(tǒng)一處理，積極推進城市生活垃圾的綜合處理，最大限度實現(xiàn)資源化。

第四章老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析一、全國老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。1、老年公寓的建設供不應求國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。2、老年公寓的布局不盡合理目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。3、老年公寓的價位偏高有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。4、一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設施不全一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。5、政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。二、老年公寓發(fā)展目標1、制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。2、大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。3、要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。4．建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行?？傊?，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。三、XX區(qū)老年公寓的前景分析建立適合我國國情的老年公寓不僅是人口老齡化發(fā)展的必然趨勢，而且是加強社會保障工作的客觀要求。從我區(qū)的日前的調(diào)查情況看，多數(shù)老年人是贊成和歡迎建立老年公寓的，其態(tài)度是積極的，明確的。我國各大中城市老年公寓發(fā)展的實踐證明，興辦老年公寓確實減輕了家庭養(yǎng)老壓力，彌補了家庭養(yǎng)老功能弱化的欠缺，緩解了空巢家庭、獨生子女家庭照顧老人的困難，消除了中青年夫婦的后顧之憂，起到了家庭養(yǎng)老所不能起到的作用。同時為下崗待業(yè)人員，提供了就業(yè)機會，有利于安定團結(jié)和兩個文明建設的發(fā)展，有利于加強社會保障工作。老年公寓不失為解決老年人社會化養(yǎng)老的有效途徑和最佳選擇之一，是社會化養(yǎng)老的主要方向。1、黨和政府及國家有關(guān)部門提供的有關(guān)政策，為興建老年公寓創(chuàng)造了有利條件?！吨腥A人民共和國老年人權(quán)益保護法》明確規(guī)定：“國家鼓勵、支持社會組織或個人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復中心和老年文化體育活動場所等設施”。省、市有關(guān)部門對有福利性質(zhì)的老年公寓、老年活動中心等設施規(guī)定了稅收優(yōu)惠政策。中共中央、國務院《關(guān)于加強老齡工作的決定》和民政部“星光計劃”都對發(fā)展老年服務和加快社區(qū)服務設施建設提出了具體意見。2、城區(qū)內(nèi)有相當一部分老年人愿意入住，為老年公寓發(fā)展奠定了堅實基礎。我區(qū)現(xiàn)有60歲以上老年人5萬多人，多數(shù)住在城區(qū)，可目前全區(qū)老年公寓及托老所的床位總數(shù)不足1000個，遠遠不能滿足老年人日益增長的需求。3、有固定收入的離退休人員隊伍的擴大，為老年人入住公寓提供了經(jīng)濟保證。我區(qū)城區(qū)內(nèi)老年人中原來有職業(yè)的占老年人總數(shù)的70%以上，這部分人離退休后多數(shù)領有養(yǎng)老金，其中有一些離退休干部收入較高，且夫妻雙方都有收入，他們希望自己的晚年有多彩的社會生活、豐富的文化生活、健康的日常生活、充實的精神生活，而這些需求是家庭難以滿足的。新型老年公寓正是為具有一定經(jīng)濟承受能力的老年人提供的比較理想的實現(xiàn)自我價值、幸福歡度晚年的社會養(yǎng)老機構(gòu)，他們的多種需求可以在老年公寓得以滿足。4、老年人空巢家庭很多，為興建老年公寓提供了動力。隨著社會的變革和時代的進步，家庭的親和力、凝聚力和歸宿感都有所弱化，子女成家后，多數(shù)都和父母分開居住，老人們獨自生活在自己的居室內(nèi)，缺乏必要的生活空間，孤獨寂寞，難以度日。一旦獨居老人突然患病需要急診，難以及時救治和護理。特別是有的子女工作居住在外地，致使個別獨居老人病死家中數(shù)日無人知曉的現(xiàn)象時有發(fā)生。這些情況造成了子女工作時對家人不放心，擔心家中老人突然發(fā)病或摔傷、燙傷、燒傷等意外情況發(fā)生，這些嚴重的心理負擔影響了子女的工作學習和進步。老年公寓可以將原