七彩云南七彩年-新知助業(yè)營銷策劃機構推薦

4類專業(yè)研究資訊｜8個行業(yè)案例研究

熱點好文推薦，每周更新……文檔目錄

壹、新知·助業(yè)（中國）品牌營銷顧問機構簡介

貳、推薦文檔【策劃外包】

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4類問題_研究資訊降低營銷成本提升品牌影響力提升市場份額提升盈利能力8個行業(yè)_案例研究食品&快銷服務&加盟地產&旅游金融服務工業(yè)&物流通信運營教育&協(xié)會醫(yī)藥&保健郵件訂閱用戶數，累計超過3萬人

越需要可信賴的合作伙伴

新知·助業(yè)，13年來聚焦于協(xié)助企業(yè)解決發(fā)展過程中所出現的營銷問題，在服務企業(yè)市場營銷（品牌、營銷管理）部門的經歷中，我們將品牌、營銷、管理三大工具體系整合，結合IT實施工具系統(tǒng)，提出針對性解決方案，全面施行于行業(yè)，有效幫助客戶減少機會成本付出，提升盈利能力！Change當下，機會越大WeNeed

預判問題，組合資源，推動問題解決遍及中國地區(qū)10個行業(yè)，50余家客戶全程咨詢案例成功證明，企業(yè)透過與我們在品牌、營銷等方面的合作，能實現跨行業(yè)專長，與企業(yè)行業(yè)經驗的完美結合，有效提升企業(yè)盈利能力我們提供我們關注·降低營銷成本·提升品牌影響力·提升市場份額·提升盈利能力LMCSORIMSEBPFORWARDthinking實效高于一切·聚合營銷解決方案·俱樂部營銷體系建立與托管解決方案·客戶滿意度提升解決方案·新品上市營銷解決方案·品牌價值梳理與創(chuàng)建解決方案ARMCMSCSUNMPCBVCEO&CIO余澤軒kobe_yu《銷售與市場》第1專家團成員中國十大營銷金獎獲得者中國營銷研究院研究員清華EMBA、華中科技MPA、華為大學客座講師湖北省經信委創(chuàng)業(yè)導師團首批成員新知·助業(yè)（中國）品牌營銷顧問機構創(chuàng)始人作品連續(xù)4年入選艾菲獎（EFFIEAWARDS）連續(xù)3年評為中國大陸最具創(chuàng)作實力公司50強公司項目案例兩次榮獲中國十大營銷金獎清華EMBA，華中科技MPA、華為大學營銷學院授證合作單位全球最大專業(yè)貿易服務協(xié)會MSPA，中國區(qū)核心成員單位認定營銷類合作媒體單位《FT中文時報》、《銷售與市場》、《新營銷》、《廣告導報》、《國際廣告》、《東方航空》……獲得榮譽OurHonorGroupStructure新知·助業(yè)聚合營銷咨詢實施客戶滿意度研究俱樂部營銷托管資源整合落地執(zhí)行品牌營銷策劃咨詢行業(yè)研究品牌咨詢營銷策劃美學傳播IT咨詢實施團隊服務模塊主導職能服務團隊政企合作發(fā)起現代服務業(yè)產業(yè)研究院在“政企研究”，“投融資服務”，“項目孵化”等方面配合駐地政府，在探索現代服務業(yè)發(fā)展模式等工作上，進行了大量有益嘗試。產業(yè)實踐建立牛仔庫聚合營銷網以“資源百搭、財富倍加”為綱領，服務商界人仕“拓展人脈，資源變現”的同時，也為自身俱樂部營銷服務模塊，累積了大量資源及寶貴經驗。架構集團我們提供“駐點服務”，“基礎費用+銷售提成”兩大特色服務客戶判斷內容規(guī)劃執(zhí)行督導后期輔導合適于展開不合適我們認為企業(yè)無論大小、理念能與我們配合、是為關鍵！單位時間內目標越純粹越容易成功。企業(yè)主咨詢品牌&營銷咨詢全案服務流程內部營銷診斷外部市場調研12營銷類內容產品族群梳理渠道規(guī)劃招商策劃樣板市場運作3品牌戰(zhàn)略規(guī)劃品牌傳播規(guī)劃品牌視覺表現品牌組織管理品牌類內容4企業(yè)流程梳理組織崗位梳理目標計劃系統(tǒng)績效激勵系統(tǒng)管理類內容5目標界定提升品牌影響力提升盈利能力提升市場份額降低營銷成本提供客戶數據挖掘，第3方實施工具，外部品牌、營銷資源導入等支撐增值服務資源導入客戶關系管理銷售進階管理6客戶判斷合適展開不適合企業(yè)無論大小，理念配合最關鍵！單位時間內目標越純粹越容易成功！必然共同面對問題，需要信任、包容！目標界定品牌及盈利模式規(guī)劃網絡平臺會員互動運營規(guī)劃三方托管后期輔導企業(yè)主咨詢營銷方案規(guī)劃實施資源整合營銷方案實施深度分成合作CMS俱樂部營銷建立&托管解決方案開展流程服務流程客戶價值選擇服務價值包裝價值傳遞規(guī)劃價值保障機制合作模式A/咨詢項目合作B/第3方埋名托管品牌理念對接服務組織規(guī)劃互動模型建立第3方埋名托管客戶價值&滿意度指標體系分析1品牌&營銷資源聚類分析2客戶滿意度提升3俱樂部營銷體系建立&托管4聚合營銷實施5資源整合外部導入1快銷品青島啤酒，華夏長城，白云邊酒業(yè)，福建中煙，寧德煙草，杰士邦，鳳竹紡織，三和食品，美廬乳業(yè)，麥都食品，仙客來菌業(yè)

服務&加盟世界自然基金會，亞洲資源，米其林，夢卡麗蓮，圣彌威爾地產&旅游萬科地產，金地集團，深圳國旅，名流置業(yè)，長江金屬，東莞京九城金融服務星展銀行，招商銀行，建設銀行，郵政銀行

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常設支持人員項目經理＋營銷咨詢師＋策略文案＋創(chuàng)意表現項目總監(jiān)+調研專員＋創(chuàng)意文案+IT實施余澤軒CEO&CIO服務組織ServiceOrganization全國各區(qū)公司專業(yè)分類部門行業(yè)專長顧問項目小組客戶學習力、創(chuàng)新力、實戰(zhàn)力2000年-2006年引進菲利普·科特勒《營銷管理》理論體系至今陸續(xù)引進國內外案例、咨詢工具超萬個，建立新知·助業(yè)和知識管理系統(tǒng)2007-2008年引進美國西北大學教授唐·舒爾茨整合品牌（IBC）案例庫引進卡斯林《價值營銷》知識體系2009年引進美國精信的品牌管理系統(tǒng)開始與通信運營及奢侈品零售品牌合作展開“CSU·高端客戶滿意度提升”2010年獨立研發(fā)，并完成“ARM·聚合營銷”，“CMS·俱樂部營銷體系建立與托管”解決文案2011年政企合作，發(fā)起現代服務業(yè)產業(yè)研究院2012年產業(yè)實踐，建立牛仔庫聚合營銷網CoreCompetitionCapability核心競爭力Value咨詢價值現有的企業(yè)界目標導向零散的品牌、廣告創(chuàng)意以產品為中心的營銷以價格為競爭導向的營銷以渠道終端惡性競爭為主的營銷以促銷、廣告為手段的營銷以計劃、執(zhí)行、控制、反饋為主的營銷管理以實效為導向的目標體系系統(tǒng)品牌戰(zhàn)略營銷以品牌建設為中心的營銷以整個經營鏈為激勵體系的營銷以建設渠道伙伴關系的深度營銷以整合傳播為主的營銷目標管理、情景管理、知識管理、領導力等一系列的管理S服務深度ServiceDepth精細出品SelectionResult驚喜過程

SurpriseProcedure滿意成果SatisfactionProduction4服務MeansofService堅持用比自己強的人InsistinusingtheonewhoisstrongerthanourselvesTalentConcept人才觀七彩云南七彩年云南春節(jié)的營銷方案目錄：1、對文化節(jié)慶的認識2、節(jié)慶旅游的成功代表及節(jié)事旅游的原則3、云南春節(jié)旅游的SWOT分析4、節(jié)慶營銷策劃5、圖展6、總結對文化節(jié)慶活動的認識

文化節(jié)慶活動對于展示地方文化、推動地方旅游事業(yè)發(fā)展是一次綜合性的營銷活動，文化節(jié)慶活動承載著政府公關、市場宣傳、招商引資等使命，對地方經濟社會的發(fā)展有不可替代的作用。當“過節(jié)”不再是人們約定俗成的文明傳承而成了一個產業(yè)，成了一個營銷活動的時候，必然有一些節(jié)慶活動經不起市場的推敲，遲早湮滅在一陣清風之后。在民俗文化基礎上創(chuàng)造或者推廣起來的文化節(jié)慶活動首先是一個營銷活動，是一個城市或者地方的營銷利器。地方營銷應當突出自己的特點，發(fā)現自己的優(yōu)勢所在，提高自己的競爭力?！暗胤綘I銷”發(fā)展到今天，已經具備比較明顯的內涵。通過樹立地方品牌，提高地方綜合競爭力，廣泛吸引更多的可用社會資源，來推動地方良性發(fā)展，滿足地方人民物質文化生活需求的營銷科學。文化節(jié)慶活動絕不是一場自娛自樂的秀。文化是一個節(jié)慶活動的靈魂，參與互動性是一個文化節(jié)慶活動的肉身。云南文化節(jié)慶產業(yè)領域的成功代表那就是：一瓢水（潑水節(jié)）、一把火（火把節(jié)）、一場舞（目瑙縱歌節(jié)），一朵花（羅平菜花節(jié)）、一捧“泥”（摸你黑狂歡節(jié)）。

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潑水節(jié)和火把節(jié)的影響力毋庸置疑，有很多游客甚至海外游客不遠萬里而來就為參加這個節(jié)，這足以說明它的成功。羅平的油菜花節(jié)成功地推動當地菜花產業(yè)發(fā)展帶動當地經濟、旅游跨越發(fā)展也是人所共知，云南人幾乎提起菜花就想到羅平，這種標簽式的植入讓受眾記憶幾乎無法剝離“羅平”和“菜花”。而景頗族的目瑙縱歌是文化節(jié)慶活動中少有的文化遺產，影響力正在逐年擴大原則

（1）大眾化原則（2）經歷獨特原則

（3）創(chuàng)新原則（4）市場化原則（5）產業(yè)化原則（6）確定性原則在云南這塊神奇的土地上，幾乎每個縣份都可以提出一兩個有差異化的節(jié)慶活動，于是云南文化節(jié)慶活動仍在不斷涌現和發(fā)展。但并不是所有的節(jié)慶活動都值得辦，沒有正確規(guī)劃的節(jié)慶活動只會是勞民傷財，云南的眾多文化節(jié)慶活動亟待理清思路方能康莊前行。挑戰(zhàn)（T）劣勢（W）（1）離發(fā)達地區(qū)遠（2）競爭對手多（3）開發(fā)難度大（4）未形成完整的市場

隨著經濟生活水平的提高，人們對享受生活的要求也有所提高。旅游已經成為人們生活中的一部分。在近幾年，新春在在旅行中度過也漸漸成為一個熱點。春節(jié)旅游需求的擴大是一個機遇。我們應該把握住這個新的商機，把新春這個節(jié)慶旅游做好。優(yōu)勢（S）

（1）資源優(yōu)勢：云南是個少數民族眾多的省份，民族特色吸引著地球上的人們。各個少數民族過春節(jié)也有他們各自的特點，可以滿足人們追求新穎獨特生活體驗的要求。云南民族文化有著深厚的基奠，可以讓游客感受民族風情，過不一樣的春節(jié)，在與少數民族人們互動中留下美好回憶，滿足游客求知、求新、求異、參與的心理。用云南的美食，民族服飾，民族歌曲和舞蹈等吸引游客，打造體現民族風情的旅游品牌（2）價格有競爭力；（3）目的地形象好；（4）接待條件趨于完善機遇（O）營銷目標：（1）、以帶動昆明旅游的長遠發(fā)展為目標，加快昆明旅游業(yè)的發(fā)展，增加政府收入（2）、躋身文化節(jié)慶旅游的前列，打造旅游品牌：利用少數民族的傳統(tǒng)節(jié)慶活動，政府加以宣傳，配以合理的營銷模式；利用已有的知名度，宣傳（3）、正確規(guī)劃，可持續(xù)發(fā)展（4）、造就滿意的游客營銷主題：七彩云南七彩年營銷目標市場：據網上一項對美、日、法、德、英五國游客訪華的動機調查表明。排在第一位的是為了了解當地民眾的生活文化，占100%。第二位是了解歷史文化，占80%。第三位是游覽自然風光，占40%。因此我們選擇的營銷目標市場應該是文化素質較高，經濟較發(fā)達的群體。主要是東部和國外游客，想要獲得不一樣的過新年體驗的時尚達人和對民族風情興趣濃厚的教育程度較高的人們在進行市場調研，了解市場宏觀和微觀環(huán)境，細分市場后，進行市場的選擇，最后市場定位。節(jié)慶營銷活動：一、活動的主會場：云南民族村二、活動時間：大年三十到初五三、主要活動:吃年夜飯;少數民族服飾展出；篝火晚會；與少數民族載歌載舞;聽導游講解各少數民族風俗；看龍獅、花燈展；過少數民族的特殊節(jié)慶；舉辦競賽活動；參與少數民族過節(jié)一般舉辦的活動；昆明游選址云南民族村原因：1、它與西山森林公園、大觀公園、鄭和公園等風景名勝區(qū)隔水相望。有索道連接西山龍門，組成了民族村至西山風景區(qū)的旅游環(huán)路2、近來為發(fā)展旅游，先后建起了云南民族村和云南民族博物館．集云南主要的彝、白、傣、苗、景頗、佤、哈尼、納西、傈僳、獨龍等25個少數民族的村寨、民族歌舞廳、民族廣場以及激光噴泉、水幕電影等旅游設施。民族村寨采用復原陳列的手法展示云南的民族風情。走進村里只見不同風格的民族村寨分布其間，錯落有致，各展風姿，各少數民族豐富多彩的村舍建筑、生產、生活、宗教習俗均如實地展示出來，是云南民族文化的縮影3、云南民族村作為昆明滇池國家旅游度假區(qū)的一個重要組成部分，薈萃了云南各民族優(yōu)秀的人文景點和自然景觀，是反映和展示邊疆各民族社會生活的窗口，為美麗的春城增添了又一令人難忘的旅游景點。4、云南民族村景區(qū)內建有造型各異的少數民族民居建筑、有五彩繽紛的衣著服飾，有妙趣橫生的婚俗禮儀、有多姿多彩的民族節(jié)慶、有優(yōu)美詼諧的音樂舞蹈，兼有博覽、游樂、度假、餐飲服務等各種綜合配套設施。（一）、吃年夜飯云南各個少數民族有著他們的特色食物，在吃年夜飯時，可以把各少數民族的特色飯菜端上，由導游講解它們的做法，食法以及背后蘊含的故事。(二)、少數民族服裝展展現各個少數民族最具特色的服飾，游客可以選擇一套自己喜歡的民族服飾穿上，作為春節(jié)的新衣。附：可以組織競賽，讓游客穿民族服飾走T臺，評選最有少數民族風味的游客，獲贈民族禮物。與少數民族(三)、篝火晚會大家穿著民族服飾，圍著篝火，一起歌舞。在新年鐘聲敲響之際，點燃煙花，拿著火把，狂歡，為新年祈禱，為新年歡呼。附：舉辦對歌活動，教游客跳民族舞蹈，欣賞各個民族的不同舞蹈。(四)、春節(jié)龍獅、花燈展演地址：云南昆明市嵩明縣法界寺森林公園時間：農歷春節(jié)正月初一至初六讓游客感受異地節(jié)慶的氛圍苗族花山節(jié)時間：農歷春節(jié)正月初二至初五“目腦縱歌”節(jié)時間：農歷春節(jié)正月初二至初五目瑙舞一經開始，就從早到晚持續(xù)數天數夜“目腦縱歌”最先是景頗族最隆重的祭鬼活動，而今，成了景頗人民驅惡揚善、預祝吉祥幸福、歡慶勝利的節(jié)日。拉祜族“擴塔”節(jié)時間：農歷春節(jié)三十晚至正月初五擴塔節(jié)俗稱拉祜年，是拉祜族最隆重、最熱鬧、最歡樂的傳統(tǒng)節(jié)日之一。有大年初一搶“新水”和烘粑粑祭獻祖先、耕牛和農具等習俗。還有男女青年丟包傳情、賽陀螺，以及盛大的蘆笙舞會等活動。(五)、過云南少數民族的特殊節(jié)日春(六)、各類競賽如前面“附”中提到的一些活動，我們還可以讓少數民族的教游客做特殊的少數民族菜，然后廚藝比拼，看誰學得又快又好。用獨特的民族手工藝品作為獎品。(八)、昆明游昆明作為一個旅游目的地也有許多景點可以游玩，離民族村較近的就有海埂公園等，有索道連接西山龍門，組成了民族村至西山風景區(qū)的旅游環(huán)路。同時游客還可以游翠湖，大觀樓，世博園，石林等昆明著名景點（七）、參與少數民族節(jié)慶時舉辦的活動少數民族在過本族特有的節(jié)日時，會有如射箭，踢毽子，點孔明燈，拔河，摔跤，賽歌等特殊的節(jié)慶活動，可在春節(jié)時選擇性的綜合舉辦。營銷宣傳策略廣告宣傳是營銷推廣的第一環(huán)。包括主題形象廣告片的拍攝、電視廣告、報紙廣告、電臺廣告、雜志廣告、電視字幕廣告、電子看板廣告、公交廣告和網絡廣告。在每年的廣告計劃中，必須對各種廣告宣傳形式做最有效的組合搭配運用，并對廣告宣傳的效益做評估、分析，以做為下年度廣告宣傳計劃的調整依據設計產品內容詳盡、便于閱讀的宣傳印刷品，介紹旅游線路、可提供的服務和目的地特殊，圖文并茂，可長時間保留值得注意的是：廣告宣傳計劃完成之前，要充分分析目標客戶群體。受眾最廣的媒體不一定是最適合的媒體。我們要依據策劃活動的不同而選擇相應的媒體。春節(jié)旅游與旅行社有著共同的利益基礎。春節(jié)旅游可以與旅行社的其他旅游景點結合組成經典旅游線路，成為旅行社吸引游客的招牌；旅行社也常會為與之有密切合作的春節(jié)旅游帶來顧客，且這些游客都有較強的消費力。因此，在營銷推廣上兩者應相互結合，共同推進，以達到互惠互利的目的。與旅行社漸漸建立穩(wěn)固的合作關系，并不斷推出新的路線吸引游客，可以使云南春節(jié)旅游可持續(xù)發(fā)展。與旅行社合作的營銷策略與其他旅游地聯(lián)合營銷策略在春節(jié)旅游已經推廣達到一定的程度，有了自己規(guī)模、特色、品質、形象以后，事實上就已經具備了無形的資產，可以考慮和相關行業(yè)做聯(lián)合營銷，一起達到雙贏、多贏的效果。需要注意的是，這些結盟旅游目的地本身應具有正面的形象，且其形象與春節(jié)旅游形象能夠相得益彰，二者結合后能夠起到相互提升和促進的作用，這樣聯(lián)合才會有意義。

如：同西山，大觀樓，海埂，石林，世博園等目的地聯(lián)合營銷，做地方營銷，推廣昆明，打造旅游品牌推昆明渠道營銷策略基于節(jié)慶旅游以可持續(xù)發(fā)展為先導的原則，渠道選擇要與目標市場選擇相結合。第一，旅行社應該開發(fā)半包價旅游或小包價旅游的形式，而不是組織單一的旅游；同時，應該充分重視同國外旅游代理商的聯(lián)系，利用加入世貿組織的良機同海外旅游商加強合作，讓他們更加了解中國；第二，充分利用旅游網站和旅游頻道，在網上提供豐富多彩的春節(jié)旅游介紹引起對民族文化有興趣的旅游者的注意。充分借助互聯(lián)網發(fā)布旅游信息，實行動態(tài)促銷，使客源地的旅游者可以及時和實時獲取旅游信息建立網絡交流平臺，讓體驗過的和想要體驗的留言交流；讓游客寫真實的旅游隨筆營銷新理念：1、綠色營銷：與生態(tài)相結合，注重環(huán)保的營銷2、主題營銷：可在每年確定不同主題，圍繞主題營造氛圍3、網絡營銷：更加便利，充分，效率4、滿意營銷：創(chuàng)造滿意游客，創(chuàng)造回頭客5、品牌營銷：打造品牌……多種營銷方式相結合，使產品價值最大化?？偨Y：云南擁有25個少數民族，獨特的民族風俗習慣對游客有著巨大的吸引力，民族文化歷史悠久；云南旅游在國內外都享有名譽，可以利用已經的名聲和資源，宣傳營銷。云南不僅有民俗文化，還有生態(tài)旅游?？梢园言颇系拿袼孜幕蜕鷳B(tài)旅游相結合，吸引游客。在春節(jié)旅游不斷發(fā)展中，可以把旅游地點以昆明為中心向四周輻射，推陳出新，可持續(xù)發(fā)展。還可以推彝族新年，藏族新年等市場需不斷加強和培養(yǎng)，注重聆聽顧客的需要，與游客溝通，不斷完善。不斷提高營銷手段，形成完整的營銷組合策略。房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產業(yè)

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。

房地產開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產基本概念】【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續(xù)，沒取得房屋產權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積