標桿房企產(chǎn)品體系

萬科產(chǎn)品體系研究萬科產(chǎn)品體系研究萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設萬科品類規(guī)劃萬科品類細分萬科案例附件萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設之路

企業(yè)發(fā)展第一階段（1984-1994）

企業(yè)發(fā)展第二階段（1994-2004）企業(yè)發(fā)展第三階段（2004——）多元化（做加法）精細化（做乘法）資料來源：《萬科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報告》“綜合商社”“以房地產(chǎn)為主導，以貿(mào)易為基礎，以股權投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補充”開始第二輪擴張，以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個內(nèi)陸核心城市為重點發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國性思維、本土化運作”的開發(fā)格局。專業(yè)化（做減法）一是退出與住宅無關的產(chǎn)業(yè)；二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)品牌建設歷程

品牌第一階段（1988-2001）

品牌第二階段（2001-2005）子品牌建設系統(tǒng)品牌整合單項目開發(fā)無企業(yè)品牌代表項目：天景花園荔景大廈產(chǎn)品系：全國建立知名產(chǎn)品系，異地復制物業(yè)管理：集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。核心業(yè)務：大眾住宅項目開發(fā)主營業(yè)務：房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理輔助業(yè)務：酒店、商業(yè)街、會所等社區(qū)配套經(jīng)營豐富產(chǎn)品線系列強勢客戶管理和品牌內(nèi)涵圍繞品牌展開全面的調(diào)研品牌核心理念的提出概括萬科品牌的個性建立系統(tǒng)品牌傳播體系基于“有質(zhì)量增長”的三大策略選擇三大城市圈4.1％的國土，40％的GDP?的居民儲蓄額，平均水平2倍的人均支出利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風險擴大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢城市圈聚焦策略多角度融資通過合并縮減成本和絕對領先對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結構提高品質(zhì)和性價比和諧、自然、生態(tài)標準的自主知識產(chǎn)權產(chǎn)品精細化創(chuàng)新策略依據(jù)客戶內(nèi)在價值逐步細分市場逐步升級產(chǎn)品服務體系和競爭能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實現(xiàn)終身縮定客戶細分策略萬科戰(zhàn)略目標萬格科歇的3任+挽X模帳式以屑深酬圳殘為依起拼點找，賄確剩立濁了3+蔽x的發(fā)醫(yī)展戰(zhàn)歸略?！?”指足的源是確三犬個費主上要雪經(jīng)智濟惜圈收，縣珠垮三雙角冊，化長目三壁角產(chǎn)和兼環(huán)呀渤洽海??；“X敘”代表工全國掙重點位城市秤。城市皂圈聚虎焦策明略“客暫戶典是春最輩稀細缺翠的傷資斤源虧，泊是蘆萬猾科植存湊在真的獻全工部荷理枯由擴”應，羊主仿張甚留形住驚客漸戶史一霉輩銷子客抓戶文細付分支策弓略客戶陷價值萬科宿的成蠻功正務是基版于客志戶價供值的央成功考。在孕急劇芬變化丈的環(huán)邁境中娃把握次迅速糠變化凍的客豈戶價足值，堪這才炭是企兆業(yè)可白持續(xù)滾的核艙心競輕爭力房請地鍬產(chǎn)冒企福業(yè)摔的騎發(fā)旦展制有瞞三尋個鑄階浸段公：罪產(chǎn)貓品叔導勝向稅、乎市深場年導卵向向和畜客盟戶問導毯向拆。當國敢內(nèi)大敬部分珠房地潛產(chǎn)企游業(yè)，盾還處只在項困目開郊發(fā)為韻主的喜產(chǎn)品初導向充階段們以及侵市場沸細分倚定位臨的市演場導蘭向階騰段；刮萬科堪通過權學習嚴其標尊桿企捐業(yè)－?。烂銍悠帐囟X特召，化已西經(jīng)脈開寧始護領剩先竄其席他送對暖手由，教進位入始基佛于透客竹戶滔細急分搖的蓬客滑戶枝價俊值看和課客湊戶消需姑求迅導族向附的但階雷段它。20鍛04年炭，倚在漠萬珍科20周年貓之際每，對粘未來白十年那進行校了戰(zhàn)烈略規(guī)尚劃。撞“從愛以項淹目運祖營為束核心復的方第式，豈轉(zhuǎn)向嫩以客揉戶價孟值為桌中心查的運崖營方聯(lián)式”金色逝家園遞系列深編圳貧萬提科繼金文色咳家跳園難、肥成姥都位萬費科虜金尼色密家楊園漁、動沈域陽近萬尼科態(tài)金饅色容家箏園土、敵南憂京柴萬丘科授金株色小家票園城泳市堂花始園雨系扶列上海由萬科踏城市乞花園到、深孤圳萬柔科城券市花顛園、暈成都匙萬科塌城市燃花園忠、天捎津萬廉科城茂市花蔬園、筒沈陽編萬科攻城市屆花園講、長全春萬呆科城寧市花聰園四季綠花城呀系列深佛圳菠萬露科進四幣季帝花落城煎、進武菌漢凱萬炸科傻四只季夜花扒城艦、原沈譯陽缸萬平科融四進季球花糧城叛、江上驕海誰萬注科推四項季建花兇城隨、蒸南戒昌懂萬良科底四均季換花恨城自簡然寬人期文予系躁列深乒圳論萬欄科1朝7英延里顛花蹲園養(yǎng)、富深迎圳年萬菊科理東襖海螞岸傾、汗深裹圳付萬召科滅金休域李藍丙灣犧、抬深籠圳繳萬縫科液第每五素園的、糕上歷海竟萬躁科燃蘭魚喬昏圣披菲逢、叔上污海速萬后科刮藍航山奸小吹城再、鋒天萍津我萬懸科屆水江晶僻城吵、糞北兵京丸萬秘科句西習山樣庭擔院城宏市激中若心瓦區(qū)——以監(jiān)高憂密消度男、陣高妥層化建柱筑序為姐主耀體竄，幻玉產(chǎn)伸品工地級位真相汗對意集顆中棚，服戶溫型宣不性大需，期用毛地濟規(guī)尿模蚊偏斧小城銳市但郊恒區(qū)——交通街條件宇和產(chǎn)投業(yè)就棉業(yè)條平件比旋較好焰，產(chǎn)擾品以怨多層捏為主繁，兼紋有高裳層和愛局部斤低層接聯(lián)排羞別墅充類型粒住宅顯，規(guī)匪模適念中城鄉(xiāng)怠結合斬部規(guī)赴模大淘盤——多死在射大稱的刷發(fā)同展床區(qū)剝域氏之呈中(大型番居住野區(qū)或浸大型絞開發(fā)削區(qū))，賢產(chǎn)批品逗類補型狂多常元泄，贊規(guī)計模亡較殺大特盾色裁資翁源齡項彎目產(chǎn)品葉精細貢化策遵略產(chǎn)才品薦精創(chuàng)細氏化黃，繞產(chǎn)與品久線滾分級級姐，塵是涉萬糟科尚留搶住秩客衫戶雖的園核屯心盾競溝爭穴力多槽角摔度俘融偽資扒、冬通頸過貝合衣并掃縮咸減閑成數(shù)本耐和史絕繁對終領析先烏、糟對能土暴地條的績戰(zhàn)仆略蕩性跨控秩制其他吸策略多角望度融妹資凈資脊產(chǎn)收思益率北保持桶在1谷0％徑以上北，保甲持持長續(xù)的晌股權仍融資熟資格夠和債尸權融綿資能準力;資產(chǎn)殖負債獻率保窯持在5酬0－6歌0％，宋長期慘具備周低財阻務風刃險和踏高信房誠用等梁級;較東高渴的仔盈細利炎水抖平甚和友廣丹泛鳳的蟻資跳本稅市雪場看融閉資洽，爭使紛得吃萬照科表獲黨得隆了犧更渣大濾規(guī)按模尾的獵債嬌務功融貝資逆能鍵力;合哄并蠢縮紫減香成眼本灑和憶絕撇對誓領場先萬科夸認為碌在城疊市中谷心區(qū)陳和亞外中心拆區(qū)做壇項目還利潤稱最高膝，類忠似金鮮色家侄園系菠列最珠賺錢防，或重高檔禍些的匹金域嗎藍灣筑，而棉且容怒易復椅制，岔因此底和中聚糧、月一航運等企椅業(yè)合探作就陡是為幫進入敬中心私區(qū)和幫亞中以心區(qū)純；萬科礙計算鞏：單暢位投曉入成業(yè)本對寫利潤咸的貢各獻率田,如恐投1卵億產(chǎn)爹生多宿大利機潤，券將萬賓科的剃核心母競爭循力列加舉對橡比貢勾獻率撞，發(fā)助現(xiàn)其寬他核賄心競眨爭力竭都不確賺錢鉗，而射交通叨和位及置最錯賺錢訴,也障即土昨地，球因此餡相對備在城頁外非余資源欠性用絕地是境不賺蛛錢的矛，比貓如而繳四季留花城均四年淋半時過間才莫賺5捉.3答億對土蒼地的嘆戰(zhàn)略業(yè)性控杏制萬科娘獲利吵來源竄兩種磚方式嶄：一專是土疤地升伯值；善二是陜在市祥場平趟穩(wěn)的哲狀態(tài)害下，間保證榆每個牛項目潤毛利拜率35劃%-授40稀%情況司下，桑不斷蠶加快初資金獵流轉(zhuǎn)用；萬科鍬現(xiàn)與塵一航妹等有默較大聞土地涼儲備竊的公楚司合遭作，制對方鑄占股60賞%，瀉萬勺科餃占角股40匙%；萬棉科矮產(chǎn)情品磚體兇系待研缺究萬科杰企業(yè)受發(fā)展笨戰(zhàn)略斗及品金牌建珠設萬科飯品類額規(guī)劃萬謹科掘品闊類溫細堅分萬科踩案例漂附件萬科覺產(chǎn)品零模式——以客剝戶為找導向延軋長襯產(chǎn)含品憐線斃，首鎖烈定鵲終咐身堪客蟲戶萬科痕現(xiàn)在乖“以醉客戶通為導飄向”投的操僻作模間式準第確蛇尋棕找姿客換戶取群限；發(fā)河掘瓜客棍戶昆關麗注脖的插產(chǎn)情品帶價旗值閃；在蠅產(chǎn)脹品恨中韻貫則徹斧客砍戶韻價漁值饅這國一眉唯悲一賭準蓮繩鏡；通坡過響產(chǎn)嘆品妙的債反凱饋損，紡不統(tǒng)斷完要善慶。產(chǎn)品土地客相戶客偏戶腔細譯分,使萬歉科關確注客齊戶“首畏次沈購斬房—首次桃換房問－二坑次換巨房－犬退休軟用房”的揀終素身悅購聯(lián)房蕩計挺劃堂，俱帶歌來配的膽客運戶恒群由擴真大和，溫大樸大迅延橡伸府了悄其燥產(chǎn)闊品白線祥。萬科善的客接戶細棍分—孝—以家翅庭為小核心9%富貴麥之家務猶實謹之炊家2評5諷%不拐同葡支爬付庫能頸力別群壓體購房聚核心釘驅(qū)動肝要素房屋品價值生命庸周期支具付劫能夫力青芬年壁之然家青年墨持家小太撇陽家斗庭后價小酸太臥陽紛家傷庭中年真之家孩希子厘三區(qū)代老屈年嗓一驚、對二鬼、府三弊代望子跪成龍31件%健康養(yǎng)老6%社會新銳2陶9勝%支付能力高低x稀x選定緯度頂中的柄“房希屋價昂值，貼家庭志生命澡周期遍、家陣庭收窗入”乓三個采指標冶作為獎細分桿緯度倚。其他貍緯度悼作為懂驗證財指標腹或描運述指纏標。細分扇的核難心緯煉度是進房屋誤價值。萬科框從客商戶的訊收入買、生底命周姜期、宋以及龍價值塔取向砌進行效三方召面對滲客戶視群細分截五類基出本件情躍況經(jīng)濟雷務實稀家庭(隊2誓5灣%袖)生蒜活拍狀積態(tài)房屋熱需求健康講養(yǎng)老穗家庭(盆6么%賓)職繪業(yè)帝新女銳僚家雖庭(2紐奉9%男)富浮貴榨之貢家(9來%)望邁子毀成淡龍耗家想庭(3翅1%昏)工作3-值5年，驅(qū)有一邪定的失積蓄擇和經(jīng)揪濟基故礎，觀成員后比較思年輕眉，學紐奉歷較臥高，重大部仔分無耗孩在帳意閑生老活秤的質(zhì)品處質(zhì)黨和足享雁受非生旱活備，疫娛憶樂惡休藝閑辣活削動滴最級豐灶富對旺房居屋壩的碧社休會富標貢簽霸價杰值刻有黃認汽同午，陸房型屋上的另物案理域特表征崖上粒強音調(diào)攻的嫁是調(diào)個陰性絹特劍征咱，巨好摟的條戶淡型拴很粘重區(qū)要收入會水平濱一般逮，以逗孩子餡為生百活核慌心是景這類活家庭榆的最糞大特愉點有溝著糖強謙烈爪的粱家渡庭格觀鼠念這機類哥家粉庭班對解房型屋姐有沖一異種竭心布理葵上逼的困依鋸賴霜，晶注場重瞎文查化污氛欣圍除和府居繩住叨健吧康方性處于貨社會臭中高燙端階仔層，獨高學堡歷，調(diào)高收禾入，牲高社惠會地拖位工怖作泳忙固碌撞，通經(jīng)觀常址加森班他，處休竟閑當娛膀樂賓活吃動鳳的每層粘次圈比藏其畫他麗家過庭驢都胖要確高憶很朵多房屋爪購買酷是事辨業(yè)成榜功的襪標志浩，注城重健河身場覽所，榜硬件話設施外，物踐業(yè)管剖理，禽山水搏園林哭，位拌置等有足據(jù)夠經(jīng)炒濟實竊力的滋退休涼老人胞，同京時又似較為抱關心繼自身偏的生測活。進故行蹲老下年靠人未喜島歡塑的蓬安鄉(xiāng)豐靜蛛運體動房屋茂是老圈人安傅享晚際年的昨地方方，娛端樂鍛雹煉場授所、悠醫(yī)院捆、小絲式型醫(yī)境療機謙構等浪是看討重的陪因素收凡入爐不籌是日很益高證，威對袖價銅格孟非各常柿敏散感積，加從紫現(xiàn)蹄有吵的容經(jīng)覺濟天能肝力逼，梢未艇來夾事羅業(yè)續(xù)發(fā)下展床出胞發(fā)濱來沖買蒙房價格遺敏感來型家求庭在奸生活示中的菜著多誕方面茄都表綿現(xiàn)的瘋比較矮節(jié)省購房執(zhí)謹慎像認真邊，房拉屋有久著重慢要的啞投資率意義停，務炸實的客購房姨風格俘，對悲房屋衣物理眾特征充嚴格葡把關“首艦次購竿房—首訂次平換之房糕－變二鬧次尚換霧房失－肅退糖休局用憲房便”鹿的庭終藏身慎購凡房劉計忘劃捆，噸使兵得者萬徒科塊將翼每禮類拒客維戶理需謊求西產(chǎn)園品委得脊到壩專咬業(yè)奔研落究密和泡提網(wǎng)升禁，銜開茫發(fā)禽從享城足市項中趙心鄙區(qū)擁、誘城哈郊就結屠合宵部提到齊遠帖郊綢的暗各燙區(qū)張域祖各治檔針次垂住罪宅搜。刷客被戶廢細首分后帶甩來店的慮客旨戶育群監(jiān)擴蓬大援大拘大鋪延貫伸檔了續(xù)其憲產(chǎn)嗓品娃線按淘照和收百入悔、警生醬命絕周甲期蛋、劇價霜值謠取遞向玻的厘分捧類萬科枕對五仁類客才戶的仇細分按照超家庭青生命較周期像分類萬科系對主邀要客護戶類姥別的它細分客戶類別基礎特征購房動因產(chǎn)品需求特征年輕家庭25-30歲，以經(jīng)濟型客戶為主首次置業(yè)對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設計、傾向于購買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于90平米左右的緊湊型兩房兩廳小小太陽25-30歲,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業(yè)或改善型經(jīng)濟務實型：價格水平、交通狀況是其最為關注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對交通狀況的關注程度高于對價格的關注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌小太陽35-39歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松改善型經(jīng)濟務實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主中間收入水平：對交通狀況的關注程度高于對價格的關注高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房后小太陽40-45歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大改善型經(jīng)濟務實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學購房；需求戶型以三房為主高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房?？粘布彝?5歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主安度晚年以經(jīng)濟型空巢家庭客戶為主，對價格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。成功人士——滿足心理需求傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求首次受置業(yè)首命次雜或炊二埋次重置離業(yè)二薦次卻或圖三弱次花置妹業(yè)多次桌置業(yè)萬科戚不同其目標削客群拍所對債應的減產(chǎn)品客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項目名稱年輕家庭首次置業(yè)高層金色家園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小小太陽家庭首次置業(yè)多層、小高層四季花城小高層、高層魅力之城改善居住多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城高層金色家園小高層、高層萬科城小高層、高層新里程小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城小高層、高層新里程客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項目名稱后小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城高層金域蘭灣空巢家庭安度晚年高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層魅力之城成功人士投資或改善高層金色家園高層金域蘭灣高層、花園洋房萬科城聯(lián)排別墅萬科藍山、燕南園獨棟別墅十七英里、第五園萬科易核心炸產(chǎn)品窮系列遷下的完客戶私細分產(chǎn)品系列品類主力細分客戶客戶描述客戶細分家庭生命周期比例年齡購買原因金色家園商務住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高商務人士投資頂級商務人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽40%40-45歲改善小太陽40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽20%40-45歲改善小太陽30%35-39歲改善小小太陽30%30-35歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善產(chǎn)品系列品類主力細分客戶客戶描述客戶細分家庭生命周期比例年齡購買原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價青年之家50%25-35歲首次小小太陽20%25-30歲首次青年持家10%25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源同餐一煎經(jīng)瞎?jié)咂綏罘墩謬邇?nèi)賊，捉客僚戶衰需路求度具趙有忍相折同莊趨運向懸，芳因泥此布萬偽科狗剔財出應經(jīng)夢濟路因抵素拿對懼區(qū)玩域榴選本擇伸的硬影確響彈，訴將波客昏戶推按推家舍庭補生鋼命歉周直期需進德行在細須分施，敢通泰過魯家賞庭逮生輪命霉周忙期舅、弟價縮慧值齊觀勢、靠支革付關能度力姐三詢個截方識面憤分彩析周，棋對外應斑產(chǎn)賣品凱線影更典豐倆富困，暫涵份蓋須客紹戶顫群少更波廣賣泛卻。四波個悅主喬流撫產(chǎn)娃品慌系峽列毅的雅核諷心圖特倦征瓣：冒歸眾屬含于羞哪態(tài)個擴產(chǎn)養(yǎng)品亦系峽列箏取悟決陜于鞏地登塊曾屬藥性屬性系列名稱特點目標客群相關的樓盤名稱成熟產(chǎn)品系列金色系列市區(qū)高層高密度住宅城市白領金色家園城花系列城郊的中低密度住宅白領、金領城市花園、假日風景花城系列大規(guī)模郊區(qū)低密度住宅向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級四季花城創(chuàng)新產(chǎn)品系列高檔系列位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅高端客群十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：》30公里主流嚷成熟響產(chǎn)品敲系列岡要素國分析系列名稱所在區(qū)域（距市區(qū)的距離）交通條件及出行方式規(guī)模（m2）容積率產(chǎn)品組合戶型區(qū)間（m2）配套核心價值點金色家園成熟區(qū)域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30萬2-6以小高層、高層為主，輔以洋房70-130主要依靠周邊配套城市中心區(qū)高品質(zhì)生活城市花園城鄉(xiāng)結合部（11-30公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定20-30萬1.2-1.9以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70-130主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城近郊區(qū)（大于30公里）交通較便捷，通勤時間較長25-70萬1-1.5以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65-140內(nèi)部生活配套相對完善大社區(qū)小圍合成熟爺產(chǎn)品推系列鋤準確癥定位拜了區(qū)學域客息群的肺需求跟，形瓦成了羊穩(wěn)定胸的產(chǎn)丑品開頌發(fā)模頸式，姥成為導萬科兇進入嶺新城錯市的用先鋒勇，實距現(xiàn)了囑快速初復制占、快糧速盈厲利的膛目標以二居遲、三躁居為主，戶型個面積區(qū)間跳逐漸免增大多層產(chǎn)品占總開發(fā)規(guī)模的8籃0球%距離市區(qū)較快遠，化但是塞城市百未來無發(fā)展喂的重壇點區(qū)荒域細區(qū)化撓土馬地佩屬臨性臘，毀初徑步夸建漢立漲細燥化廢后畏土章地澡屬裳性淘同雁客耗戶艱的塵對染應鹽關摘系胃，菜完旅成立品翻類躁框膽架細現(xiàn)化逝土侍地蠢屬旅性同客肉戶對扁應萬科土產(chǎn)品棍體系閱研究萬科解企業(yè)蠶發(fā)展毀戰(zhàn)略位及品屑牌建腎設萬科花品類鏟規(guī)劃萬科繪品類恥細分萬桃科燙案著例哈附云件經(jīng)獵過單幾春個監(jiān)階殊段正萬贈科微已炎經(jīng)宮形暫成冠幾痰個證主符流揪產(chǎn)鍵品歪系傾列撿，裕尤仙其添是萌為痛外匠界布熟壤知往的助四久大才產(chǎn)拾品他系膛列從1軍9鈴9刑2年駝開榨始久形規(guī)成城我郊津住談宅CI肺TY蒸(城吳市偽花冷園)系驗列終：9花0年代但末形控成城坊市境住融宅GO已LD鞠EN曠(金板色)系列疫：19項99年鹽開菌始桿形伶成郊區(qū)信住宅T鴿O氏W揪N壁(四退季)系列愚：2漫0疫0袋3年稅開豎始怪形逆成膝高迎檔TO園P(自然弊人文)系列胳：時間：1988-1998特點：處于產(chǎn)品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；?、標準化開發(fā)的產(chǎn)品系列代表項目：天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎”）第一代產(chǎn)品：起步階段時間：1999-2002特點：集中于住宅領域，形成關注大眾住宅的產(chǎn)品系列代表項目：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城三大產(chǎn)品系列）第二代產(chǎn)品：成長階段時間：2002年至今特點：在原有產(chǎn)品系列的基礎上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設計更加注重客戶需求代表項目：金域藍灣、東海岸、17英里、萬科城第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段萬科源的產(chǎn)嶄品系過列可夏以大境致歸睛為四雞大產(chǎn)累品系恩列、芒八個痰產(chǎn)品茅品類負，而捕八大噸產(chǎn)品賊品類列最本鹽質(zhì)的邁還是伙根據(jù)斑地塊騙屬性淚來確邁定。產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項目價值品類細分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達生活配套完善便捷的城市生活G1商務住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY山水.悠然生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN大城.豐盛生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對配套無要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅在嬸四落大風品努類糟中秀，膜前電三躁類做以眠地短理宵位森置歸（撈距逼市程中韻心落的礎遠福近悄）律為唱劃落分暗依潔據(jù)寫，蜘交別通煌便呈捷魚度殖與規(guī)配櫻套先完帽善擦度墓隨戰(zhàn)之作降周低第較四峰類T掉O透P系魂列裂則裁以芝對妄稀男缺辮資淘源同的丸占徒有夾為孔劃振分扶，甲與怪前忍三歪類膠形歪成非差啦異敘，悟兩亭者舉形咳成販互單補城套市訴住騾宅錯（GO宇LD罵EN系列彎）—誕—都市.時走尚拐生溜活適合箱都市室人生帳活的企多元抄化成斃熟居娘住模賤式萬炮科GO籮LD圍EN系濕列及，跡打敲造爐適倆合斥都嘩市演人悉生斤活奪的擠多繭元鏈化咐成訂熟酸居授住料模噸式割，嘆讓移繁即華打中鼠的香都瘋市瞎居替住刃更短細謎膩謝，吃溫讀情返，裙營中造攤成聰熟匙人史文撿氛攜圍咬與敞歸踩屬互感司，侍在戲核澆心啟版警塊賺引喘領漿主事流鐵生眠活稼。萬科GO群LD還EN三尾大媽特項征淘：嘉第導一餃，桂地柔處碼于罰市頑區(qū)貫繁蒜華食地份段銜，抱周址邊著生撓活仇配布套冶齊潮全鐵；裝第垃二氧，耍有漫主貿(mào)動績向績城師市腦開售放魯?shù)呢熒虡寴I(yè)賞街溫區(qū)拉；員第姓三塊，顯業(yè)所主閱一乖般爬就縮慧業(yè)勢于期項姻目伸周過邊優(yōu)區(qū)散域妖，物客論戶融群用年炎輕融、鋪時陵尚做，歇一撓般煎是勺具跳有韻較圓高第的脾文填化淡素達質(zhì)甚和球良縣好生的警受安教擦育進程錫度待。深圳GO巡壽LD獎EN系選列犁產(chǎn)循品金葛域捧華兔庭烈（雅暫朝用冰名膛）——商務貍住宅東方咸尊峪—賞—城航市率改域善金域勢東郡—陣—城嫌市貿(mào)棲忠居萬曉科旱品夾類靠細哪分城市氏住宅匹類（GO捉LD駕EN系兼列舒）熱細衰分共勸性莖：現(xiàn)在蝴或未額來規(guī)賣劃中尊的市尾中心訓區(qū)，擾能享愁受便姨捷的誰城市佛生活狐，交功通便撞利，明配套怕完善酸，物稅業(yè)組斥成主倘要為議高層悶洋房特隨性估：周汁邊疑環(huán)柱境哭及識居粘住絲式氛清圍助的纖差另異慚，吉容旁積咱率般要北求蠅也顧有華所膚不畝同品類項目價值土地屬性客戶需求價值*容積率主力細分客戶構成主力戶型客戶選擇客戶細分價值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機G1商務住宅便捷的城市生活1.寫字樓密集，交通高度發(fā)達，但噪音干擾較大2.享受市中心級別配套，周邊人群情況較復雜3.商業(yè)價值高但居住價值一般注重工作便利，關注產(chǎn)品服務及品質(zhì)------------商務人士----投資單房一房頂級商務人士投資二房三房G2城市改善1.交通便利，通常較為安靜2.周邊配套完善3.宜居宜住追求居住改善和品質(zhì)約2.0110％孩子三代35-45歲改善四房240％后小太陽40-45歲改善三房340％小太陽35-39歲改善三房410%老年一代45-50歲空巢二房G3城市棲居1.公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2.周邊有較完善的生活配套3.居住價值一般低總價優(yōu)勢約3.0185％青年之家25-35歲棲居一房二房215%青年持家25-30歲棲居二房金色藍系列金綁色迅系撞列-G唐1（跨商戴務正住真宅僻）城市肯住宅窩案例金域揉華庭G1品類特征金域華庭客戶需求價值注重工作便利，關注產(chǎn)品服務及品質(zhì)地處城市中心功能拓展區(qū)，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活土地屬性交通：寫字樓密集，交通高度發(fā)達，但噪音干擾較大交通：地處城市軸心北延段，多條干道及軌道通達配套：享受市中心級別配套，周邊人群情況較復雜配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設施完善居住價值：商業(yè)價值高但居住價值一般居住價值：匯聚品味與潮流，商務氛圍濃厚，居住環(huán)境一般城市端住宅符案例金肝域盯華駱庭G喘1商銷務絡住喇宅——品位伍與商送務俱策享的伙都市冤居所項雹目偉地諒處朵的誰龍輔華滅新括城爆是柴“勁深碑圳揚城夫市翼中洪心憑軸孝帶粉”藥的國北培延西段刷，筆未增來漸將雁形揪成扎被段稱纖為造“遼副唱都揮心遭”梢的榴以敞大叼型兄交焦通蠶樞凱紐拌為缸依瓦托宗的順城傘市塊中豈心涉功紅能汗拓支展吵區(qū)基本即信息位置衛(wèi)：深捎圳市墓龍華無金龍饑路與蛙新區(qū)塊大道霜交匯蹦處東律北角項席目撫占揭地侍：6幟8肥3斤0刪0平伙米建筑補面積砍：1煉8貴8熟9群3誓4平回米物墓業(yè)車組勞成土：煌一暑期唇為84善-8牲8平米側(cè)的精梳裝高朵層，醋及少圾量LO鳥FT公旬寓棋和普聯(lián)劑排理別烈墅設施慘及交樓通配認套西銳臨賢新露區(qū)帆大奧道宰，夢南渣臨必金間龍極路訓、米東瞎臨豬軌酒道4號乘線商業(yè)狀、教義育、穿娛樂懷、醫(yī)膨療、掩公園少等配鄙套設認施完臂備項館目剃定會位以便是捷交副通、將時尚鵲商業(yè)挖、簡孔約建拴筑、賣新城乏規(guī)劃提，令兔項目脅充滿懂積極覆進取飲、追團求品桿位、竹掌握增潮流圾以及蹦國際矩視野挺和前男瞻性先思維感的氣漲質(zhì)，腦更將原成為濃匯聚晝品味訂與潮券流的安都市喊居所2武8金色嘩系列-G箏2（貌城保市蒜改乞善遷）城腹市制住梅宅纏案懂例東乖方誰尊碌峪G2品類特征東方尊峪客戶需求價值追求居住改善和品質(zhì)半山之中，城市之上，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居土地屬性交通：便利，通常較為安靜交通：臨近地鐵8號線及交通干道，三面環(huán)山配套：周邊配套完善配套：規(guī)劃有中央會所，商業(yè)及基礎教育配套居住價值：宜居宜住居住價值：地處梧桐山風景區(qū)內(nèi)，空氣質(zhì)量好東丑方西尊車峪G冠2城出市圖改浩善——城市飲型生判態(tài)山磁居項目共東臨儉梧桐翠山隧礙道口封，西泄接仙爺桐體淡育公躲園，梁南靠古羅沙貞路，賴與香陰港隔頃岸相購望，儲北面賭的梧弓桐山瓣是一冠個以催山體蜓和自補然植豆被為愛景觀愧主體籠的城僻市郊韻野型逐自然霉風景否區(qū)，交空氣爭質(zhì)量屈達國唇家一意級標舊準，糕可俯改瞰深乎圳市款區(qū)及懲大鵬形灣海吐面基乖本仍信獸息位統(tǒng)置宮：殲深輩圳炊市晃羅梁湖傍區(qū)充梧陜桐槽山失半婦山溫風害景厚區(qū)地塊息描述挖：三蛇面環(huán)藝山,南望撈香港勒大霧日山占近地農(nóng)面柱積精：1惹1萬㎡建筑瓣面積泰：33萬貨㎡容圍積閑率苗：2烘.灘1垮2覆生蓋治建泛筑抱率尼：1墓6馬.素7夫%綠化坐率：67歌.5劃5%樓層垃狀況養(yǎng)：1還1捧-眠2閱6層車素位河比泰：1.率1：1物管甲費：3.容5元/㎡開發(fā)牲節(jié)奏痛：整喉體開撫發(fā)城鹿市篩住注宅擋案起例城市貨住宅派案例東著方侵尊標峪交通刊規(guī)劃深哥鹽頃第呼二困快幸速愛干傅道地頓鐵8號線藍及公洞交車援站項當目荷定通位上讀風律上板水斬之盒地憲，鞭兼稱得嫩寧恢靜楚與功繁系華稅，槳生羊態(tài)潮與來健扶康腹的較城竿市丟休尼閑詳山囑居設芬計管理替念自然撕第一圖，建派筑第盞二整泳體哈規(guī)獵劃住憶宅漸：旺共21棟1叫1禿-喜2弊6層抬高原層妥純醉住吉宅會所宅：6怎0桂0震0平方徒米中撒央會縣所，面設有拴室內(nèi)粱恒溫膚泳池將、紅改酒雪魂茄吧慎、網(wǎng)密球場華、S準P近A水療幸館、餓中西網(wǎng)餐廳扛、健樣身房就等泛會師所：葛規(guī)劃拴有親捆子廣哥場、蛾生態(tài)島游樂賢場等鄰多個牲主題去泛會箭所，評并提款供休洗閑器俊械園林默：8萬㎡曲天然懶溪谷扮園林商業(yè)頸：40嗎00平米噴社區(qū)啞商業(yè)學略校蓮：花自褲身灶配量備搖幼支兒譽園圣，蔬同蹲時步臨妥近租項憂目蹦規(guī)半劃勇有皆公迎立植小碑學3橡2金色齡系列-伶G晌3（城升市棲崖居）城市旨住宅鄰案例G3品類特征金域東郡客戶需求價值低總價優(yōu)勢力求經(jīng)濟實用土地屬性交通：公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)交通：位于市東部新城商務行政區(qū)中心，交通路網(wǎng)發(fā)達配套：周邊有較完善的生活配套配套：教育，購物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等配套齊全居住價值：居住價值一般居住價值：容積率較高，無自然環(huán)境優(yōu)勢金馬域揀東駐郡城閃市替住脹宅地案杯例金域錯東郡G3城市插棲居——都市貍經(jīng)濟挽的舒希適居捕所基篩本莊信刑息位難置弱：意深曉圳勁市粥東從部蠢新偶城牢商貴務紹行轟政侵區(qū)習中鉤心占地測面積路：1揪0爛4桿8策0杠1薯㎡容積黨率：貝一期3.嶄0，二祥期A區(qū)2個.賺8，爸二伶期B區(qū)3.毯0覆雖蓋望建雀筑跌率寨：≤2昌5投%建照筑熊面信積般：3收1銜6惡6夸6生0調(diào)㎡車紫位銳規(guī)寬劃避：槳一由期79專7個開楚發(fā)賄節(jié)峽奏鄉(xiāng)豐：20歇07年第在一期帖，整連體共3年設計奪理念整體月風格誘上，墳突出鐵展現(xiàn)脫了簡橡潔、禽大方侵的整刮體項贈目形稼象，終營造艘了具幕有城予市感死的項托目整乓體界艘面，侮以創(chuàng)首造怡澤人、頭舒適飽的住把宅小央?yún)^(qū)作適為設耀計的緣瑞訴求規(guī)劃辱設計莫上，茄采用毅半圍承合的鑼思路住，為驕小區(qū)泛提供育充分療的公糕共活捧動空胡間，憐同時期在每啟棟住皂宅的柿首層顆設置蝦面積垮不等城的架兆空層老，用罪以改礦善小昆區(qū)內(nèi)惜通風帶，并召提供芬適應勒深圳階炎熱稈氣候民的活弟動場箭所建筑傷立面垃上，戚極具忠現(xiàn)代豬感，把以面棍磚為木主，均加以潮一定考量的母質(zhì)感搏涂料造，以福穩(wěn)重萬大方搶的白猶色、而灰色厲為主促調(diào)，鳥充分脖展現(xiàn)結了項緒目整亮體典梅雅的暑氣質(zhì)戶糟型彎設榮計唯上熄，匹力拒求桿戶拘型腿的族經(jīng)梨濟附實泰用長，杜通京風興采說光須良魔好原，編并柴在煩入茄戶鬧處時設拖置穗了薯入錫戶奮花忌園亮，凳增宗加徐空奏間池層蜓次戰(zhàn)及錯實款用駛性城市糞住宅柔案例金也域貫東戲郡整尚體令規(guī)刷劃住宅遠：共7棟哄高虜層堡純蟲住胳宅商慢業(yè)費：1錦0頁0扎0余如平嘆方罪米讓社藥區(qū)促廣遼場周及2芒1穿0你0平財方江米跌棕搬櫚談風掏情墓商燒業(yè)輪街生滅活竊配倡套教錘育海：牧坪挑山使中慚心節(jié)小淺學喝、賣飛鼓東并小衡學促、栽龍既山拌學累校疤、葵坪醉山聚中播學彩、青坪鳳山帥機伐關隊幼晌兒驚園咳等購毛物柔：象三無和倍購羽物伯商所場六、胞萬醉福泳佳膝、藝民也樂次福割、壩泰負華劣商回場腔、虎國鴉惠物康芽百剝貨醫(yī)劑院潔：墻坪今山混人宴民濫醫(yī)及院郵度政椅：叉深紐奉圳怠郵掘政榴局即坪促山稠支庫局銀行殘：中初國工劇商銀仍行，贏中國顛農(nóng)業(yè)婦銀行蜂，深液圳發(fā)腿展銀減行等休閑姨：大父工業(yè)禽區(qū)體坊育中握心、隆大工犯業(yè)區(qū)蕩中心丈公園猾、聚褲龍高憂爾夫欄練習手場等城郊陵住宅蹤蝶（C致I繼T賽Y系塞列通）—分—大城.豐社盛允生革活將味城吹市艦邊德緣鍵轉(zhuǎn)骨化污為外主爐流刪人哪群狐聚中集銜的魯高風水岔準出居么住汽群蓬落萬科劉打破京城市矮固有匠居住爺觀念崖和城勸市格火局，馬打造炕新移黨民生封活范犧本，乒將城除市邊役緣轉(zhuǎn)糊化為脆主流滑人群預聚集霸的高銅水準慰居住故群落墨，構弊建全尺新的辮城市柄板塊閑體系扒，大療城崛廈起，顏都市漫人居恰走向吳更廣饅闊的鍛方向冷，包紐奉容與扮豐盛所成為疾新生豆活的耐表征萬部科C傘I莫T培Y系列蜘，時訓尚元枝素融丙合原宵野的哀落葉戶芳，盾青草斷香，塑既富壩于城庫市的扎先鋒敲精神耳，又似表述萌著來切自文妖明本描源的何質(zhì)樸倡和親霉切，樂繁華丘又靜燥謐，傻豐盛琴又平處和深閘圳C遣I動T備Y系列福產(chǎn)品第五糖園萬科豎城萬慚科犁品士類垃細誰分城郊守住宅侮類（C炸I居T列Y系列壟）細孝分品類項目價值土地屬性客戶需求價值*容積率主力細分客戶構成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細分價值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機C城郊改善舒適居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近2.項目基本配套設施齊備3.相對市中心居住密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）追求舒適居住約為1.0至1.5110％孩子三代35-45歲改善四房150-240220％后小太陽40-45歲改善三房130-200330％小太陽35-39歲改善三房130-200430％小小太陽25-30歲改善三房110-13055％老年一代45-50歲空巢二房90-10065％青年持家30-35歲改善三房110-130共趟性變：位辮于蠢城碧市野邊傘緣暑或吵新碑城徐區(qū)攔，援可啄快即速獎到易達班，籌基慰礎酸配缺套呀齊永備莖，俘居松住稠密列度賞較四低壩，館物毯業(yè)腸組享成萍以螺別郵墅疼，勿類植別文墅集及乳多掏層撈為艘主燒，跪帶猶少罰量賢高凳層孩洋斜房城露花欠系單列38城墨花昏系宿列-琴C（肝城籠郊偏改冤善塘）城鬧郊戒住非宅券案殘例第五問園C品類特征第五園客戶需求價值追求舒適居住綜合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生態(tài)園區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近交通：地處深圳城市發(fā)展中軸線上的中央地帶，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達配套：項目基本配套設施齊備配套：項目內(nèi)部配套十分完善居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價值：容積率僅為1.48，園區(qū)環(huán)境注重自然與人的和諧城宏郊澆住若宅妥案限例第但五灣園C城郊訓改善——倡導仍中式宮居住螺理念份的城貞郊舒憐適居棗所基禾本潔信厘息位病置畏：舟布天吉咬街傍道朽坂冒田必雅胸園葵路占地棒面積騾：約4駝4萬寄平努方絹米建毯筑要面壓積妨：55萬勾平跨方司米總墾建者筑卡戶筋數(shù)椒為50婦00戶鴉左聰右容積闖率：1固.暈4訊8開京發(fā)趟節(jié)享奏結：齡分6期，礦由0窯4年同到0刪8年設淹計柏定陪位大庸膽紋創(chuàng)時新芹，疼糅撿合迎了獲中瓣式甚傳猶統(tǒng)丙居圖住肚理逼念刻的撤精便華愚與葬現(xiàn)焦代膠建診筑藥的熔簡是約桐，暗通徐過扮瓦芝屋賓面攤、怨石得材電墻弊面住、姐村妨落昏空鍵間刊的嘉運冒用肥，縱創(chuàng)蔬造駕鄉(xiāng)鴨村鉤田麻園嫁風準格藝，討人已車惠分沉流企更覆徹盲底瞎，葡極抵力特倡扯導攝對誤中啄式虹居探住節(jié)生振活魚方竭式捕的貧理糕性眉回仿歸設掘計巖理忌念建疏筑遠風門格蟻，怠原陳創(chuàng)易現(xiàn)之代憶中頁式遼建設筑租，慘主煩要吉建窩筑睡形蘋式亞有拆庭普院監(jiān)別站墅暗、橫合懲院傍洋躺房出、咸疊耗院H聯(lián)O齒U束S哲E和郵高文層園林刻設計千，以菊層次尾分明暴的多飛重“我庭院切空間比”為同精髓形，充估分利晶用中絞國傳乏統(tǒng)造謀園隔珠、抑估、曲脅等手貪法，符創(chuàng)造驅(qū)出富廉有“奮起、仍承、窮轉(zhuǎn)、籍合”孕完整穿變化外的空混間序耀列，貿(mào)配以將灰色槽系基嚴調(diào)的錫硬質(zhì)吧鋪裝繡，將還中國命的人獻文精中神與駱現(xiàn)代尺人的米生活薦需求看有機椅結合質(zhì)，全愁方位無塑造包社區(qū)蘇文化祖和人斥居環(huán)加境，非達到何自然朗景觀鄉(xiāng)豐與人此文景拜觀的遮融合鄭，體壇現(xiàn)了混人與間自然乘的和焦諧與睡對話城郊勾住宅欣案例第員五跳園項目同配套五沾園日書略院垂，碑寧豬靜側(cè)致劫遠占破地15就00平御方該米新，君文庭化律定雄位灰秉葡承強中酸國笨四濟大垃書質(zhì)院賣，偽縱基橫糟古限典策與僵現(xiàn)紛代高；子打糾造披深郊圳態(tài)及化全俊國致第猜一愚家虧情叫景運式觀社歇區(qū)滔圖團書柏館古色當古香器，徽撞州老酷屋“券老傷房貿(mào)子妥”輩是門萬省科放為污發(fā)賢掘珍和爐保知護撿中帶國仔傳算統(tǒng)挪民闊居千的客一閉種坦嘗污試僅，賣將圖來潔的萌功鞏能屋可喪能臉為倘博買物棍館守、襖餐寫廳咬、獨茶偷館踩、躬培蝕訓哀、必文回化張活熱動艦等中紛式兼特六色耀，嗎文潤化聾商扮業(yè)紹街占地6盟0撓0烈0平方弄米，候基本垮功能單完備蓬，匯該聚了苦餐飲鑄、華士潤萬梁家超明市、肢中國聚銀行腦、便衣利店猛、一晶致藥停店等時商戶課，極條大地券滿足尸社區(qū)賣日常翻生活絲式，形先成現(xiàn)紙代中瓶式特兇色文乒化的驢商業(yè)泄街蔥蘢教覆蓋潤，園絮林泳誰池在是社演區(qū)墓中丘已炒建少成游的先大晨型抵游芒泳燃池纏能尾給壟你映的卡夏基天也帶雨來伍娛躲樂驕的恩好煙去擁處便利體為上封，健號身娛僑樂在社憂區(qū)中問各個蘭架空秀層錯擋落著裝各種疊健身芹娛樂蜂設施篇，讓友飯后稍的家踐人擁賺有自賊由休怒閑的曬空間成云長弱樂偉趣往，星幼火兒統(tǒng)中胞心高檔質(zhì)幼兒伙園，疊幼齡昂教育啞機構秒，童董年最婚大的樓樂趣城攜郊磁住湯宅兄案圾例萬土科絡城C品類特征萬科城客戶需求價值追求舒適居住依地勢高低設計，首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近交通：處于深圳中軸，有城市干線通達CBD，地鐵4-6號線及BRT2號線均設有站點配套：項目基本配套設施齊備配套：完善，居住舒適性較好居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）居住價值：容積率僅為1.1-1.3，建有可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)城名郊堵住阿宅毯案添例萬塵科行城C城泳郊澤改改善—件—配套丟完善朽的大鉆型親蠅地社粒區(qū)基本夏信息項歉目殺位魔置酬：利深球圳縮慧龍希崗粗區(qū)摘坂獵雪貼崗誼大慮道外東譯側(cè)占地陶面積懸：約46萬㎡建丸筑核面盞積居：堅約53萬偽㎡容叫積首率劉：建急筑貧覆激蓋詳率生：<<壟30必%綠繞化猴率漢：>遙>顛3添0糖%物逐業(yè)妻組兔成翁：損別擺墅減及怠多敲層眉為墓主傭，粉帶識少評量贏高什層開庸發(fā)隆節(jié)巧奏蹤蝶：1伸-驚3期已越售完駱，4期吉別穿墅橫及罵高園層獲正找在劇發(fā)廳售四滋期畜基穩(wěn)本禍信喇息總占濃地面險積：96舊20庸1.此00第m2總械建渣筑丹面稅積盼：1啟2角5圖8慰1被6喉.球4刊5衛(wèi)m坡2總商擇業(yè)面慚積：3輔.灘5萬平鋼方米容積拋率：1厘.停3事1綠地緩率：3捕5出%總戶跡數(shù)：82已7（T涼H以及什景院雄別墅15狡7套，主高層6懇7斜0套）停車盈位：82測7（地玻面4炊2廈0，地鹿下40拾7）城郊我住宅催案例萬星科愚城交通方規(guī)劃清束平立高炒速摟、醬梅幫觀掛高端速戲和忠南其坪京快題速虜三廚條狐城脹市裙干潮線顧通心達C諸B役D附錦近嫌規(guī)好劃很有早地潤鐵4、5、16號績線貞及BR雪T2號線氏站點項點目論定淘位依解地色勢鞠高德低蠢設系計椅的貓低瓶密瞎度林別劇墅溉大流城別，秧建修筑爸風畜格瞎糅謎合宴了屠西舊班張牙錘和穴地顛中鋸海鋪建被筑撥的憂精題華析，詳為掏深央圳哀首想創(chuàng)濤的礎親標地姓別達墅瘋社疊區(qū)設嶄計電理棗念大誰型投別闊墅年社顫區(qū)皆，仗教皆育居及原商訪業(yè)筐配益套播完柳善做，最足患不嚴出料戶蠅可疲盡業(yè)享摔城鋒市恢生每活戶型柏大多拒為深縮慧圳萬久科首煩創(chuàng)或堪專利苦產(chǎn)品匆，絕慢大多唇數(shù)擁饒有自灣己的礙花園圖或露障臺，棍居住羅的舒貼適度站得到鄉(xiāng)豐極大浴滿足項目梨配套景觀職：1饒.劣2萬雷平銹方凝米醒市榮政較廣夕場相及70夫00平米歐生態(tài)雷人工囑湖，友可循步環(huán)人賣工濕民地系松統(tǒng)運昨動波：2攔2育0預0平偏米志會援所翁活帽動原空余間斃，代約50約00平米鬼運動尋公園侵及康忌體中稼心教育問：占鍬地約3罷.搖6萬平屬方米設的實省驗學笛校，繭規(guī)劃辟有3個幼愁兒園商樣業(yè)尋：呆面遙積咬達3.趣5萬廉平銳米礦，白包甚括雞華捆潤氏萬宿家喝、?？蠎K德油基睬、訓名長典送、撞丹振桂肯軒刻等女品宜牌符商詠家郊區(qū)遣住宅京（T節(jié)O薦W累N系糕列社）—歷—山蜘水.悠然眾生活遠離爹喧囂隆與浮逮華的奮宜人嚼居所未勺來鼻奢盡侈怠，賽將閣告仗別淡非差必詢需纖品灣，燈而漆追售逐金必鳳需貼品惕，趙緊火俏鄙的度，嫌稀撒有濃的稀，點受簽青詞睞攻和竿尊易重而的邀，亡將犧不謀再鹽是蓄哪惱些亡昂更貴賺卻掌隨拖處甚可途見懼的詞物舒品串，匆而棕是屑寧列靜治的泛時乘光泄，患干候凈蓄的蒼水紀和略新咽鮮文空稿氣萬痛科TO也WN系列祖，反遮思城電市人依居模桐式，殘以卓濾越的獸遠見獻與深增度的吊人文陽關懷艦，為下一顆芳顆山違水田鋪園的恩心，矛打造塊遠離繩喧囂擱與浮擇華的訴居所翼，建濾筑超發(fā)凡脫毅俗的勺自然徑人居股氛圍帳，尋塘覓關簡于海鏡的理斷想，避山的埋文明勾，還猜有整棕座城生市對峽于悠道閑生口活的德向往深圳TO監(jiān)WN系牧列咬產(chǎn)加品東海阻岸——郊腹區(qū)愚享催受清普林羅徑哀（務推題廣革名批）——郊區(qū)瞧享受萬循科秋品貼類季細寒分郊軍區(qū)春住爛宅軌類脅（T難O拿W立N系列覆）細坊分品類項目價值土地屬性客戶需求價值*容積率主力細分客戶構成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細分價值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機T1郊區(qū)棲居低價格1.距離目標客戶原有居所(工作)地較遠,交通不便利，公共線路缺乏或基本沒有2.項目周邊無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決3.地塊條件通常只有三通(水電路)，居住價值不高價格務實--------50％青年之家25-35歲棲居二房75-8520％小小太陽25-30歲棲居二房75-8510％青年持家25-30歲棲居三房90-11010％孩子三代25-30歲棲居三房90-11010％老年一代45歲以上空巢二房75-85T2郊區(qū)享受舒適居住(第二居所)1.距離城市較遠，但有快速道路可達2.沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)3.有自然資源，居住環(huán)境可塑性高舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑1.0至2.0左右150％孩子三代35-45歲空巢三房200-240250％后小太陽35-45歲改善一房/二房50-90共性壁：位鄰于嗽郊蘆區(qū)掏或屋衛(wèi)憤星刷城撓鎮(zhèn)補，制離眠城匙區(qū)療中霜心績較亦遠余，拴且錘周拌邊菜配兵套炎設其施畏較稠少上或設基禮本毒沒殺有特性蕩：以前交庫通翅路悉網(wǎng)剖，攔配芳套零可潮塑崇性獄及娛環(huán)肉境犯資鹽源蠅為材依芽據(jù)贊，館劃頂分栽成電棲銳居螞和梳享倆受形居叨所址兩碼類強，擠棲獵居限類衡以1柿2厚0方漸以厭下拘的皆多落層站或退小玩高隊層衫為充主須，針享排受社類詢則傻會快出徒現(xiàn)20跪0方以勿上的水別墅松物業(yè)四每季卻系殺列4虹7四登季活系恰列-贏T痛1（郊循區(qū)棲健居）48四季艘系列-概T趣2（郊魯區(qū)享擱受）郊區(qū)灑住宅咱案例東承海近岸T2品類特征東海岸客戶需求價值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)；土地屬性交通：距離城市較遠，但有快速道