知名地產(chǎn)“營(yíng)”之五大環(huán)節(jié)邏輯思路

用心構(gòu)筑美好生活旭輝“營(yíng)”之五大環(huán)節(jié)邏輯思路前言、“營(yíng)”之五大環(huán)節(jié)一、產(chǎn)品定位二、操盤思路三、價(jià)值塑造四、樣板區(qū)策劃五、頂層設(shè)計(jì)目錄：“營(yíng)”之五大環(huán)節(jié)前言旭輝“營(yíng)”之業(yè)務(wù)體系（按照生命周期維度）項(xiàng)目定位階段方案設(shè)計(jì)階段土地獲取設(shè)計(jì)方案確定項(xiàng)目首期開盤產(chǎn)品定位確定(拿地后一個(gè)月確定)開盤前90天產(chǎn)品定位操盤思路價(jià)值點(diǎn)塑造樣板區(qū)策劃頂層設(shè)計(jì)開發(fā)階段五大環(huán)節(jié)前言一、茄產(chǎn)品羅定位畜之邏譯輯思場(chǎng)路6結(jié)合全土地續(xù)分析景、客頃群研念究、峽市場(chǎng)和研判濱、運(yùn)仙營(yíng)策內(nèi)略四李個(gè)維估度，醋確定矩項(xiàng)目纖定位嘆，提寄供產(chǎn)本品建鵲議，襪價(jià)值殃塑造鵲，標(biāo)晚準(zhǔn)化紋全流堆程的你定位礎(chǔ)工作土地分析經(jīng)營(yíng)策略市場(chǎng)研判客群研究4個(gè)維往度定位雁方法割論定位境方法古：4（扭分型析4個(gè)維爆度）駐，3（污回湯答3個(gè)問(wèn)醫(yī)題）緒，2（2個(gè)申成勺果贏）項(xiàng)晉目撇定身位價(jià)值湯塑造產(chǎn)品鈔結(jié)構(gòu)絲式與標(biāo)蓄準(zhǔn)3個(gè)問(wèn)騾題產(chǎn)品貍策劃末書設(shè)計(jì)亦任務(wù)臂書2個(gè)成柳果1、定番位邏羽輯通過(guò)小土地偏和市腔場(chǎng)、方土地含和客印戶、巖市場(chǎng)練和客踐戶，棟三者哨交叉傻分析膨，得接出項(xiàng)捆目基償本產(chǎn)份品組伏合市場(chǎng)土京地客畫戶能做弓什么泛產(chǎn)品選擇挑做什噸么可舒以忌做尸什鳥么三含者貪交砍叉踐分焰析變最皂終樸想斗做揚(yáng)什獎(jiǎng)么據(jù)產(chǎn)奴品星組碗合92、脹土地膊分析——核心嫁結(jié)論土蘿地諸屬術(shù)性丙總殃結(jié)典論騎，燭回碧答床三懷個(gè)活問(wèn)鮮題軟：1、土地噴屬性鵝判斷折：初步業(yè)判斷征項(xiàng)目起的土銳地屬露性（碧結(jié)合閱旭輝謠產(chǎn)品艷線）頓，可也能吸宵引什汁么樣續(xù)的客加戶（探剛需坦首置暴、首犁改、童再改括）2優(yōu)、土袍地素價(jià)志值膚分肺析躁：明確祥項(xiàng)目左優(yōu)質(zhì)易配套擾和致蹦命毒頂點(diǎn)，畢確定虧未來(lái)舟的優(yōu)咱勢(shì)賣扒點(diǎn)和爬核心主規(guī)避阻點(diǎn)3、土坑地哀指忍標(biāo)資解散讀鮮：基悠于擋區(qū)起域鎮(zhèn)狀紙況潛及旬土斷地頑條沾件羽，奮結(jié)尿合沫土錫地姐指靜標(biāo)危，被推腰導(dǎo)鞏可貸能播的客建傭筑史形飛態(tài)蛋（偽高能層倍、碑洋精房磁、題別帽墅蝕、孤綜縫合說(shuō)體灰、煌社拒區(qū)送商魯業(yè)型）1匆02、縱土地照分析—旋—邏輯叛分析區(qū)希域劇分神析地賠塊究分紙析土訊地淋分獲析基于護(hù)對(duì)土風(fēng)地所銷屬區(qū)走域以居及土待地自買身?xiàng)l昌件分磁析，系判斷泰土地泥品類懂、優(yōu)理質(zhì)配沉套及艇致命緩毒點(diǎn)甩、可塔能的橡建魯筑形更態(tài)。所振屬厭區(qū)蹈域驗(yàn)在神城廁市蛋中賞的字地非位斤，焦項(xiàng)握目冤在肯區(qū)屈域列中浪的娛地終位所屬品區(qū)域睬定位拴及規(guī)上劃、悉區(qū)域瞎經(jīng)濟(jì)聞狀況營(yíng)、人怪口政亭策等周瞎邊搜土例地仰性談質(zhì)其規(guī)百劃土地始四至扎條件箱及內(nèi)披部狀批況（沿明確自優(yōu)勢(shì)陰和毒險(xiǎn)點(diǎn)）項(xiàng)目誼周邊腰配套賊（交最通、景商業(yè)闖、教溪育、熊醫(yī)療劃、資啄源等土）土巨地胞品欣類可能遭的建倚筑形鹽態(tài)優(yōu)雕質(zhì)蝴配稿套鋒及顛致性命堵毒舉點(diǎn)指標(biāo)西分析土地鄭技術(shù)田經(jīng)濟(jì)授指標(biāo)通過(guò)懶土地箭分析冒推導(dǎo)退出：途適合庫(kù)土地色屬性昨的產(chǎn)窗品物底業(yè)類撿型1證13竄、拉客請(qǐng)戶少分簽析—個(gè)—核心俗結(jié)論客砍戶踢分純析蛛總凈結(jié)膛論華，議需舅要界有灶對(duì)致客區(qū)戶揚(yáng)的責(zé)準(zhǔn)雁確慨描姨述面。具明狡確滾回腎答脾五爸個(gè)紫問(wèn)犬題迅：1、客戶斑支付逢能力（械不荷同宏類訴型參物幻玉業(yè)額，惱客趟戶弊可鈴以健承憲受廚的絲式主碗力橋總爆價(jià)澡及燈總畝價(jià)盜天冶花朝板稍）2、客澇戶奪生具命課周末期（頃客目戶餅?zāi)瓿箭g凱、驗(yàn)家購(gòu)?fù)ゼ窘Y(jié)對(duì)構(gòu)室）3善、客字戶籍購(gòu)不買侄動(dòng)沈機(jī)：楚客落戶嘉會(huì)抖選兩擇閥此湊項(xiàng)劍目晴的版購(gòu)腸房冒邏沙輯第掙一糾居攜所濱（類剛相需秋/材功虧能習(xí)改災(zāi)善醉/從品寇質(zhì)諒改衛(wèi)善陶/淹再兵改塌/照分媽巢割/援投帖資用？郵）吹；第恐二嫁居盈所?。ǜ稙殄伜吻百?gòu)傭買普：敵養(yǎng)扣老候/惑投借資擋/蛇度貿(mào)假窄？湖）4、客戶他地圖（客辜戶居排住地磁點(diǎn)、運(yùn)辦公筆地點(diǎn)積、消沈費(fèi)娛別樂(lè)地舒點(diǎn)、氣交通組點(diǎn)、置社交紹圈層偽點(diǎn)，爺以及促導(dǎo)入爆方式客）5裕、客戶販價(jià)值傾觀（誤即批客筍戶奧需祥求惰與偉敏墊感池點(diǎn)午，碎將鑰客盤戶塘對(duì)搏價(jià)年值材點(diǎn)濕的骨關(guān)崗注躁排集序形）與成脫本無(wú)巾關(guān)的朵（地屈段、肚房型定、面草積、黃物業(yè)芬類型糟、價(jià)倘格等剃）；與成塔本相升關(guān)的伍（立置面、湯景觀痕、配翅置、賓學(xué)區(qū)汽、物獄業(yè)等鋤）123腥、螞客鹿戶捎分蚊析——邏把輯渡分奸析有類蘇似競(jìng)括品沒(méi)有女類似炒競(jìng)品客嗓戶燃分爬析主要且通過(guò)菠對(duì)競(jìng)鄉(xiāng)豐品成股交客是戶分掘析、牧客戶適問(wèn)卷飄調(diào)研跡及客灑戶深機(jī)訪方落式通速過(guò)充競(jìng)毫品絮各帥類蝕成牲交降客聰戶扶的匠特序征橡和芬購(gòu)粱房詠邏像輯畫分疫析推債導(dǎo)虜出螺本帝項(xiàng)常目昌目國(guó)標(biāo)間客饅戶滴：支付匪能力誼、生誓命周員期和港購(gòu)房嫌邏輯愁；需雄求掠、螺敏懼感獄點(diǎn)緩；客糕戶兼地體圖針謙對(duì)伏目佩標(biāo)趁客樸群釀做巖客孩戶似問(wèn)打卷摸調(diào)渡研傲及悼深腦訪竊來(lái)辣驗(yàn)糟證模前短期長(zhǎng)判貓斷問(wèn)武卷美及臺(tái)深裕訪獲的燃主瓦要域內(nèi)管容儲(chǔ)包卻括夫：客退戶蜓對(duì)暑地俗段田的怪認(rèn)榮可客戶真總價(jià)蟻接受溜力，濤生命屈周期炭，購(gòu)頂房驅(qū)潛動(dòng)力客戶斗價(jià)值俗觀、倡需求訪和敏消感點(diǎn)客戶父所在鉗區(qū)域桃、容轉(zhuǎn)量和穴導(dǎo)入劣方式通過(guò)節(jié)競(jìng)品努各類園成交拜客戶債的需揮求和版敏感王點(diǎn)分歲析注真：家有胸競(jìng)驢品撐的共項(xiàng)軋目贈(zèng)也忌需賣要攤做卸客夢(mèng)戶伸調(diào)外研繪訪雹談填來(lái)共深勤入堤論拍證濫客道戶江情欲況脖，摸且恒各江類尋客諷戶妙的框容裂量鳴需疫要吵做猾論袍證通過(guò)炸競(jìng)品鴨各類偏成交執(zhí)客戶唉的客肚戶地賀圖分百析通魂過(guò)春土伴地督分閉析竹，烘初茅步爹判漫斷邪潛拖在俊客孟群講特迷征古、表需晴求纏和青來(lái)樸源推虎導(dǎo)流出鴿本趁項(xiàng)咸目?jī)赡克瘶?biāo)擇客奮戶摸：支董付槳能騎力憤、弦生奴命促周歷期去和濕購(gòu)不房備邏儉輯準(zhǔn)；需占求立、淘敏魂感閱點(diǎn)懷；客雪戶羽地黃圖通千過(guò)蜻客練戶鑼分抓析連推蝦導(dǎo)慘出過(guò)：蛇適悶合夏客魚戶竭支閑付堅(jiān)能瞎力婦和派需貨求滿的尺產(chǎn)戒品確定蔬客戶笛敏感黨點(diǎn)，約為后贊續(xù)的島產(chǎn)品疫塑造洽打基殿礎(chǔ)確恢定馳客訓(xùn)戶耐地蒜圖盆，底為抹后趨續(xù)磨的閣銷就售杜渠瞇道蔽提流供饅方照向134、鑒市場(chǎng)聚分析—拘—核心鼓結(jié)論市劑場(chǎng)狡、借競(jìng)議品睡分稍析勁結(jié)擔(dān)論扔，界回莫答蜻以繡下愿問(wèn)慘題段：市盤場(chǎng)涌：1、市煉場(chǎng)周居期如畝何2嚴(yán)、牛板撲塊寒大累勢(shì)咽（蜜容潛量秤與酒空經(jīng)間跡、原板改塊蠢流較量冷）造如心何3、溝明確皇市場(chǎng)辦機(jī)會(huì)戀點(diǎn)（剖基于毒對(duì)板嘉塊總等體以鉤及主笑要競(jìng)竹品的五各產(chǎn)薯品線眠熱銷仆點(diǎn)和羽競(jìng)爭(zhēng)訓(xùn)強(qiáng)度憲情況升的分反析判雪斷）適：熱鼓銷/霞空白絨/溢據(jù)價(jià)面迫積段競(jìng)性品屬：對(duì)平主旦要嘩競(jìng)徐品肌產(chǎn)撥品濁力想詳鹿細(xì)識(shí)分肉析爪，度明家確幸產(chǎn)縱品墾力跌競(jìng)彈爭(zhēng)癥標(biāo)噴桿彎，滿基頃于柔此1低、閱確膠定肉田箭忌墳賽縣馬間策盡略（弱如片何早做輸?shù)缴响o→幻玉中每；誤中釋→孫下虛；駱下立→笑上）2、宇確定差差異仇化競(jìng)逗爭(zhēng)策柱略（扮如嘴何近做捕到人無(wú)房誠(chéng)我有糟，人陪有我直優(yōu)，劫人有能我無(wú)）14板塊檔情況市場(chǎng)并競(jìng)爭(zhēng)市嚼場(chǎng)煉分染析基于廉對(duì)土崇地所旅屬區(qū)檔域以遮及土倘地自短身?xiàng)l松件分胞析，顆判斷諒?fù)恋丶娖奉悤儭?yōu)雪質(zhì)配獻(xiàn)套及盼致命鍋毒點(diǎn)止、可猜能的寇建莫筑形叮態(tài)。近三污年板營(yíng)塊分筒物業(yè)還類型底的供旅求價(jià)盈情況板塊為各產(chǎn)墨品線株供求怎價(jià)存紋去化禾率情戀?zèng)r表板塊隨未來(lái)牽供應(yīng)尾預(yù)測(cè)競(jìng)品郵地圖銷售僻情況夜（總哪體走始勢(shì)圖感、分處產(chǎn)品乖線去渠化情魯況表不）產(chǎn)室品倦特俱色潔（誤立甲面濟(jì)、票規(guī)網(wǎng)劃密、壇戶府型活、瞧配過(guò)套豆等茫）市堪場(chǎng)埋機(jī)懲會(huì)芹點(diǎn)市場(chǎng)勤周期板塊旺面積蘋總價(jià)柱交叉禁分析蝦表明確必市場(chǎng)劇機(jī)會(huì)冶點(diǎn)市場(chǎng)燈周期迅和板斃塊大央勢(shì)（惰容量沉空間粘、流京量）潛在嶺競(jìng)爭(zhēng)慈對(duì)手基甜本統(tǒng)情牧況冷（昆物風(fēng)業(yè)段類短型販、擋技鑄術(shù)笑經(jīng)沃濟(jì)繭指級(jí)標(biāo)佛、須售加價(jià)主、犬戶竄型界）與本向案的防位置殲對(duì)應(yīng)名關(guān)系判之?dāng)嘌砜偷陸魬裘粝鸶胁c(diǎn)確頭定蜂本腥項(xiàng)交目泰產(chǎn)利品屬競(jìng)匯爭(zhēng)溫對(duì)牢策未來(lái)全幾年穗供應(yīng)嶼量和觸供應(yīng)喊結(jié)構(gòu)璃預(yù)測(cè)板塊耗容量天與空燈間判鬧斷通過(guò)重市場(chǎng)蹦分析黃推導(dǎo)崇出：狀可以番選擇膠的產(chǎn)過(guò)品類泥型4、販?zhǔn)袌?chǎng)琴分析——邏刪輯皆分響析確覺(jué)定荷我勒項(xiàng)枕目岔與妥競(jìng)販品鑄的邀競(jìng)爹爭(zhēng)襯強(qiáng)監(jiān)點(diǎn)根據(jù)屈周邊棄競(jìng)品咱的供獻(xiàn)貨節(jié)鞋奏，膜確定泛本項(xiàng)嫁目的賓推盤須思路5答、兇經(jīng)跑營(yíng)悉定階位綜合灘資源濤等級(jí)毒、土決地獲傭取難坑度、盆未來(lái)忍溢價(jià)嶄能力交和競(jìng)匙爭(zhēng)環(huán)欲境，航判斷步該項(xiàng)冤目的屢經(jīng)營(yíng)樹定位未來(lái)勝的溢竿價(jià)能疼力+競(jìng)澆爭(zhēng)睬環(huán)蜘境懶寬特松騾程下度資源熄等級(jí)+類留似款土恢地芳獲絕取秒難崗度Ⅲ周瘡轉(zhuǎn)藍(lán)優(yōu)擾先Ⅰ利潤(rùn)董優(yōu)先Ⅱ合理添利潤(rùn)兼罰顧感周臂轉(zhuǎn)Ⅱ合殺理抗利愚潤(rùn)兼胖顧取周統(tǒng)轉(zhuǎn)0.藍(lán)00.誦51.半01.甲52冊(cè).桿02屢.篩53.事03拖.頁(yè)54.曉04.敲55兆.忍00.揀00循.尸51.病01撲.鴨52.吼02.盡53.博03.粥54.餐04較.排55馬.丘0S翁H耽X砍H膀C利潤(rùn)現(xiàn)揀金土流品牌166盟、液產(chǎn)悼品乖定榆位市慮場(chǎng)土地客戶項(xiàng)目炒檔次物業(yè)劍類型戶側(cè)型除配童比囑及脫戶暴型損設(shè)賞置風(fēng)樓格奏、花立脹面凍、弟景輝觀配套腥設(shè)施交付想標(biāo)準(zhǔn)土地拋、市逢場(chǎng)、碑客戶館三者姐交叉補(bǔ)分析粗，結(jié)尚合經(jīng)義營(yíng)定去位，均得出灑最終杯產(chǎn)品塊定位由結(jié)論1可77、第客堤戶定爪位確定仙本項(xiàng)挖目分醬產(chǎn)品畝形態(tài)（如艷高層叉、洋乎房、玩別墅啊等）的獄核迎心炮客繞戶去、板重怠點(diǎn)祖客考戶縫、夫偶覽得替客趣戶（倡每驢種而客葬戶孫是聯(lián)誰(shuí)段？千來(lái)冒自薄哪炎里檔？板有棋什白么草特倡征鬧動(dòng)誼機(jī)糕？仁）補(bǔ)充槽客戶次主蕩力擴(kuò)通容客級(jí)戶：年齡廳及家唱庭結(jié)地構(gòu)支付辦能力區(qū)域理及導(dǎo)賄入方毯式購(gòu)口房脹動(dòng)核機(jī)烏：需科求談和君敏劑感墓點(diǎn)坦：主勿力尿客普戶御：年吊齡節(jié)及況家相庭寧結(jié)酸構(gòu)支綱付廟能親力區(qū)湖域決及凳導(dǎo)彼入株方珠式購(gòu)房敢動(dòng)機(jī)臥：需求可和敏射感點(diǎn)泉：次竹主凱力杰客涉戶補(bǔ)捏充藝客料戶主力遷客戶二、斜操盤膨思路悲之邏截輯思室路1潤(rùn)9操盤圍思路——核糖心王結(jié)鉆論項(xiàng)脫目毒操許盤蘆思俗路前，爛最損終觸要站得乘出麗的晴核盆心僵結(jié)捕論滋：依膊據(jù)問(wèn)項(xiàng)策目然總悅圖既的痕整器體僚開肆發(fā)掘運(yùn)蓄營(yíng)角思澆路，獸包器括推盤桑順序遣：各種病物業(yè)抗類型扒的分慎期推半售順蹲序推齡盤舟節(jié)橫奏墻：確定杰項(xiàng)目延的主夜力銷跨售期翼，以孫及分抱期銷秧售節(jié)毫點(diǎn)示老范檢區(qū)蝕定駱位陣：示畢范堅(jiān)區(qū)琴在伐總減圖果中膊的傻布坊局拐，易及鄭塑暈造鹽建它議開盤艘方式論：長(zhǎng)蓄翼短爆焦，短賢蓄短酸爆或剃其他漠開盤浮方式價(jià)欠格閑策墻略廣：做詳乖細(xì)的舍各個(gè)耳品類服貨值針規(guī)劃2輛0操盤污邏輯市果場(chǎng)失周蠻期陰分己析競(jìng)笛爭(zhēng)宇態(tài)瞞勢(shì)努分腸析操盤鄙思路基于塑對(duì)市朝場(chǎng)絨周冶期耐節(jié)梯點(diǎn)的判另斷，途結(jié)合區(qū)域歲競(jìng)爭(zhēng)護(hù)態(tài)勢(shì)礎(chǔ)分析和內(nèi)客部則資和源逃分董析，確睬定整葛體操襯盤思抹路，貴即推錦盤順般序、慰推盤專節(jié)奏川、示攏范區(qū)俊定位設(shè)、開澤盤方繡式、熊價(jià)格扮策略姻及營(yíng)眨銷費(fèi)確用。根據(jù)父市場(chǎng)念周期育節(jié)點(diǎn)字圖周邊光主力禮競(jìng)品隔情況馳分析示范南區(qū)定藝位內(nèi)部啄資源貓分析分濕析尖公脫司啄在拳相膛近暴區(qū)昨域鄉(xiāng)豐會(huì)逐形詠成碧內(nèi)番部睡競(jìng)倘爭(zhēng)兩的然項(xiàng)慎目理情糖況推緩盤嚷節(jié)典奏推普盤莖順天序開羞盤蜻方貪式價(jià)惹格屑策泥略分蹦析滔過(guò)暢程1、狀市靜場(chǎng)抱周衛(wèi)期沃分存析大暑立效冬立春大暑立冬立春大落暑大掏寒立秋立使秋立任秋13年1膚2月立予冬大寒第一鋤個(gè)周塊期第二荒個(gè)周逐期第壤三鼓個(gè)勉周表期立夏立垮夏大婆寒（1鄭4年8月）第四炒個(gè)周東期拿地營(yíng)銷立春判車斷劃房壩地厚產(chǎn)桐市劫場(chǎng)堡周只期夏的慚六中個(gè)藝重蒼要戚“刑節(jié)親氣響”節(jié)氣售價(jià)曲線特征階段采取策略近期時(shí)間點(diǎn)大暑環(huán)比：漲幅見頂賣樓好時(shí)機(jī)溢價(jià)出貨10年1月、13年3月立秋同比：漲幅見頂賣樓好時(shí)機(jī)應(yīng)盡快賣樓變現(xiàn)，加大推盤量，好賣的漲價(jià)賣，難賣的順勢(shì)出貨10年4月、13年12月立冬環(huán)比：漲幅由正轉(zhuǎn)負(fù)開始出現(xiàn)價(jià)格下降銷售冬天，放緩節(jié)奏11年10月，14年5月大寒環(huán)比：跌幅見底賣樓最低點(diǎn)銷售最冷，適當(dāng)?shù)却?1年11-12月14年8-9月立春環(huán)比：漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正開始出現(xiàn)價(jià)格上升市場(chǎng)即將增長(zhǎng)，可以做到高周轉(zhuǎn)高溢價(jià)09年4月、15年5月立夏同比：漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正同比環(huán)節(jié)皆為正，繼續(xù)向好逐步加大賣樓13年1月1、術(shù)市漢場(chǎng)怖周蝦期手分酬析（經(jīng)哭驗(yàn)）攝跟市虎場(chǎng)周釋期相皇關(guān)的憐銷售椒法則酬：看環(huán)艘比：帖中線談以上蟻為銷要售較欄好時(shí)遙機(jī)在行繁業(yè)中呆長(zhǎng)期役趨勢(shì)杰向上芬的情接況下縮慧，從圈環(huán)比役轉(zhuǎn)正焦后（賭立春洋）至六是銷圣售黃周金時(shí)招機(jī)，勾價(jià)格愈不斷錫上漲沙，市誼場(chǎng)信漸心增油加。些環(huán)比補(bǔ)高點(diǎn)蝕（大緩暑）朝至指勻數(shù)環(huán)馬比由梨正轉(zhuǎn)恩負(fù)（良立冬簡(jiǎn)），掩盡管兩價(jià)格孫還在鞏上漲讀，但貌漲幅掛逐漸密收窄霜，此縣階段登需要工盡快卷出貨慎。立冬辱到大輛寒，桂為銷舉售冬催天，罰價(jià)格展加速怪下降悼，市晌場(chǎng)信微心不它足；權(quán)大寒淘到立坦春，匠盡管喪價(jià)格只還在顫下降謀，但嫂市場(chǎng)緩形勢(shì)飯回暖鵲。挽銷售臘盡量馬避立歷冬到攝立春染的中照線以趴下階科段。看澡同聞比裳：潤(rùn)右沿側(cè)墓為五銷遠(yuǎn)售喪好圣時(shí)得機(jī)同比余由負(fù)珍轉(zhuǎn)正棍（立姨夏）均，市逃場(chǎng)形古勢(shì)向盈好，馳開始擋加大型賣樓聲；同汁比漲才幅見宜頂（膜立秋嶺），讀應(yīng)盡逝快賣愁樓變鹽現(xiàn)，蛋加大娃推盤翠量，娘好賣泳的漲識(shí)價(jià)賣礙，難緩賣的睬順勢(shì)賴出貨倡。1、市譯場(chǎng)周破期分放析2同52殊、勢(shì)競(jìng)棋爭(zhēng)夏態(tài)雄勢(shì)竹分陷析對(duì)項(xiàng)頑目所響有主救力競(jìng)桃品情堅(jiān)況做見分析皆，主伯要依番據(jù)主唇力競(jìng)?cè)谄返呐K物業(yè)穩(wěn)類型辱、產(chǎn)衛(wèi)品力爽、推漿盤順畝序、妙推盤獨(dú)節(jié)奏廉，確廊定本卷項(xiàng)目棚：1、不講同物意業(yè)類討型的推篇盤駐順感序嗎：原則咳是盡曲量采磨用錯(cuò)膚位競(jìng)友爭(zhēng)策闖略如周慎邊所氣有競(jìng)固品項(xiàng)授目在膠主力蓬銷售執(zhí)期主供要賣母剛需承高層排產(chǎn)品澡，我熔們項(xiàng)塵目?jī)?nèi)齡部有淹高層贏+洋蛾房，孤那么承首期達(dá)就推狐售洋歡房，歷一方棟面樹罷立項(xiàng)滴目高潮端形賺象，澤另一成方面晝避開摩直接黃競(jìng)爭(zhēng)耽，最議大限倦度贏襲得市盲場(chǎng)。2、推盼盤例節(jié)券奏季：根客據(jù)惡主挺力歪競(jìng)咳品茂項(xiàng)槽目帆的運(yùn)推祝盤繞節(jié)幼奏捉，漠合儉理科安曾排堡本民項(xiàng)堂目測(cè)推嫌盤羊節(jié)愚奏屢。文如手果絡(luò)開賭盤弱或階加跑推索時(shí)街間鑄相哪近闊，善盡辮量?jī)H搶薦在殼競(jìng)排品弄節(jié)黎點(diǎn)障前擴(kuò)，頸以纏搶晚占湊客曲戶堡。262疑、炊競(jìng)惠爭(zhēng)條態(tài)拐勢(shì)收分奏析對(duì)項(xiàng)覺(jué)目所戶有主館力競(jìng)拐品情膠況做除分析絨，主屈要依啄據(jù)主些力競(jìng)添品的稼物業(yè)站類型嫩、產(chǎn)反品力終、推況盤順態(tài)序、英推盤陸節(jié)奏蜜，確對(duì)定本凳項(xiàng)目沿：3拌、體驗(yàn)悶區(qū)展晉示與菜定位屢：參刑考感主淡力多客樹戶館分璃布在以御及議主身力宣競(jìng)知品詠的耗位怪置練，賺項(xiàng)沃目穴周蠶邊鹽景碌觀暴環(huán)唯境古，拿合倡理么合似適側(cè)導(dǎo)椅客年路漲線勻。百根再據(jù)別導(dǎo)禽客絮路辜線笨，歇根袋據(jù)框本鵲案沖的墊推亦盤堅(jiān)順尊序程和秀推史盤赤節(jié)誘奏嚷，暫合砍理備確讓定究本考案燙體痕驗(yàn)雖區(qū)魚的累位紛置終。如泛杭愿州慶旭腐輝儲(chǔ)城剖樣串板醬區(qū)鵝卡朱住剛了防萊抬蒙某水億榭你春僅天耳的鍛必司經(jīng)貨道參樣考肢主遵力畝競(jìng)峰品揉的趟產(chǎn)想品翠力秒，笛和吧示卸范墻區(qū)師打乞造旬方毒式懶，分客純戶吼認(rèn)痕可蘭度輩，坡結(jié)犬合躁本寒案?jìng)鞯哪说眯慕賰r(jià)餅值浮，艦合扭理嗓確淚定吼本肝案督示膊范聾區(qū)災(zāi)塑枝造碎要運(yùn)點(diǎn)瓜。如10年為太體現(xiàn)街上海膀徐匯今朗香淺郡洋米房與勝周邊鳥高層壯的優(yōu)稿勢(shì)，熄重點(diǎn)穿展示細(xì)了洋意房的溜立面材和人欄車分逗流的衣景觀算，高狠出同則街競(jìng)素品近礙萬(wàn)元/平移米2斃73、多內(nèi)部霜競(jìng)爭(zhēng)視分析前京提粱是扯公榨司徑在隙類睬似溫區(qū)沈域級(jí)，醉同枝銷債售嶺周醫(yī)期鵲內(nèi)倦有找不詢同勻的緞項(xiàng)裂目咐推銷出客，傘此亭時(shí)膚需中要客分偉析途內(nèi)嗽部饑項(xiàng)豪目泡的賠物笨業(yè)映類革型改、網(wǎng)推西盤廊順仰序軌、緞推忍盤餅節(jié)漿奏織，初確師定危：1、推盤星順序塌：原則枝是盡汗量避焦免內(nèi)根部競(jìng)阻爭(zhēng)如世上剖海散洞偏涇蠅和鎮(zhèn)車央墩抹項(xiàng)炭目報(bào)，被區(qū)壁域撤相宏近譽(yù)，硬都奏在株9公月愁上類市苦。掛項(xiàng)嶄目云規(guī)刃劃導(dǎo)都汁是蓬經(jīng)漸濟(jì)炕型養(yǎng)別政墅奧加敵多壟層勇洋砍房廉。拿因抖此士采強(qiáng)用牙避售開囑內(nèi)勒部田競(jìng)點(diǎn)爭(zhēng)弄策隆略凱，懸在租推鴉盤率順巡壽序功上爽，洞涇鏈先推建別墅斷，車遠(yuǎn)墩先盛推洋結(jié)房，限以最辨大限憑度的如拓展怕客源兼。2棚、推盤施節(jié)奏黎：同類寺型物姻業(yè)上房誠(chéng)市時(shí)掌，內(nèi)港部項(xiàng)嶺目的諷推盤且節(jié)奏披盡量甲錯(cuò)開牢，或齒是一洗盤高麗價(jià)掩叉護(hù)另插一盤仰出貨撕以避燃免內(nèi)臺(tái)部客殲源打帶架。例如11年冒下墻半歪年杯玫都瑰漂灣菊維只持15例00悉0的踏高感價(jià)瞧，背掩廟護(hù)貿(mào)百翠合歸宮茄館1拔3統(tǒng)0汁0湯0價(jià)格裁出貨操鈴盤扮思強(qiáng)路標(biāo)的匠結(jié)倆論291、徑結(jié)捆論——推售乎順序——各地布?jí)K或昨物業(yè)灣類型婆的開額發(fā)次嘆序，光對(duì)整義體銷席售的畫促進(jìn)2015.11首開2016.7加推2016.5推售2016.4推售2017.3推售2016.9推售2016.4加推2016.7推售2016.9推售30——推盤貞節(jié)奏籃：項(xiàng)倆目整磁體推咐案次被序，墨注明堪主要兇推售鵝節(jié)點(diǎn)撫，各典節(jié)點(diǎn)芝的體差量、冤價(jià)值紐奉、關(guān)脈鍵動(dòng)打作2、結(jié)漂論—慚—推漢盤繞節(jié)驚奏推拍盤何節(jié)內(nèi)奏故：項(xiàng)延目減規(guī)蚊模存不注大啄，徒盡油量快在薪一突個(gè)巨市泊場(chǎng)棟周駝期禾的梢最鞏高漂點(diǎn)身之爺前購(gòu)賣衛(wèi)掉畫，蜓如10年漠底桃的漆上議海它徐鉆匯慶朗孤香剃郡柿和致北煮京壞紫周郡騙，圾以植及括明母年龍開應(yīng)售愚的跑南扁京接河躲西油項(xiàng)禮目；中大姿規(guī)模朵項(xiàng)目削，盡馬量主扮力銷僵售期鞏放在含市場(chǎng)技最高躲點(diǎn)之執(zhí)前，懶也就只是環(huán)杯比由爆正轉(zhuǎn)0之令前豪。如上皮海旭激輝錦改庭，秀在1感3年粥下可半畝年洲，14年初檔市場(chǎng)綁高位雪把大恢部分乎貨去其化，顆保證毛了這遍個(gè)項(xiàng)甘目較聞高的粒利潤(rùn)塘率大規(guī)蜂模項(xiàng)新目：縱如果邀跨兩撞個(gè)以秩上周結(jié)期的抽項(xiàng)目寶，合立理控件制銷睬售節(jié)臘奏，痛盡量挪在銷榨售黃郵金期燈加大群供應(yīng)廚，快廳速出飄貨，汽在銷饞售冬鳴天放財(cái)慢供奇應(yīng)節(jié)責(zé)奏，艷等待怎立春滅，并重注意稠不同城貨源遵的分昆期供淹應(yīng)，扒在市彈場(chǎng)下年跌時(shí)立，可步以選諷擇一表種新險(xiǎn)的產(chǎn)墓品物針業(yè)形懼態(tài)按狀市場(chǎng)巖價(jià)銷直售。如1戒1年下墳半年饒瀾悅沉灣首馬開洋堡房后到，市嘉場(chǎng)進(jìn)減一步釣下跌愚，1跳2年豪初侵以本更佩低橋的嫂價(jià)平格渴推系出詢了映高銅層朗產(chǎn)戴品懇，瞎既焦保秒證珠了器項(xiàng)具目染整蛋體嗚的趣月另均漆流慢量呆，塘又淺未工引談起池老和客翻戶秘群尸訴展撈示買區(qū)赴塑腥造慰建吼議暑：示鍵范稻區(qū)賄：位揮置狂、哭規(guī)哥模瓶，始風(fēng)誘格售怠樓膀處購(gòu)：位置過(guò)、面寄積、扶未來(lái)映用途樣匙板農(nóng)房扯：位置顏、套表數(shù)、恩建議滲風(fēng)格導(dǎo)跨視蒼：位置磁，形墓式說(shuō)陰明狡該咐選磨擇咸的沖原生因湯（臟景逝觀狡、閣昭敬示計(jì)性勾強(qiáng)孟、趨通陽(yáng)達(dá)士性愉好住、井滿鐵足毯時(shí)靜間迅節(jié)贈(zèng)點(diǎn)密）3、昏結(jié)墾論—腸—展擊示確區(qū)鞠定肆位—垮—臟展貌示持區(qū)紹定組位叫：革展晉示夜區(qū)跑塑出造銜建跟議氣以閱及待該往選促擇顫的各原換因滔說(shuō)廢明32—么—開畢盤甩方提式雹：銹結(jié)乏合蒙市割場(chǎng)誓和截項(xiàng)辱目固特市點(diǎn)允，午確輔定丟是進(jìn)長(zhǎng)輩蓄傅短語(yǔ)爆枯、俯短證蓄址短脊爆皆或角其椒他悼；4去、爺結(jié)傷論——開盤騰方式開盤許方式就：小謹(jǐn)規(guī)坊模志項(xiàng)瞇目荷：市場(chǎng)盲上升竊期，議采用高長(zhǎng)蓄勺短爆治，利稼用市敲場(chǎng)良傷好形股勢(shì)，境爭(zhēng)取看開盤悶達(dá)到難清盤捉；市場(chǎng)評(píng)下降傾期，踩短蓄惹短爆嫌，快爬速消戀化積鞋累的索客戶授。中幻玉大孔規(guī)劃模濫項(xiàng)尋目離：市場(chǎng)貢上升磨期，哀采用釘長(zhǎng)蓄雅短爆藍(lán)，達(dá)級(jí)到良督好的著市場(chǎng)庸業(yè)績(jī)頸并充橫分享含受市醫(yī)場(chǎng)價(jià)堂格上膀漲的葬紅利兩；市場(chǎng)塵下降沸期，鑄短蓄凍短爆臉，快笑速消自化積即累的溪客戶暑。335、結(jié)葡論——價(jià)椒格第策視略—煩—根據(jù)摘市場(chǎng)傅價(jià)格袋，項(xiàng)系目成擴(kuò)本加蔽預(yù)期羞利潤(rùn)予，項(xiàng)劫目戰(zhàn)均略目恰標(biāo)，索確定據(jù)合適羊的價(jià)棉格需學(xué)要甲做盼詳截細(xì)拴的峰各矩個(gè)嘩品炊類楚貨傲值駐規(guī)上劃車，含具侵體刪到殿不影同擔(dān)物判業(yè)獲類販型渴，充不覺(jué)同手位齊置頑的彼定池價(jià)需穿要挎做跌整登盤蠟量烤價(jià)撕走始勢(shì)撈圖需粘結(jié)舞合攀市天場(chǎng)覆周從期銳，贏確禿定齊價(jià)邀格伍走池勢(shì)博策扶略舟，牛如萬(wàn)高畝開顏高慶走池，擴(kuò)低逢開舍高堪走部等價(jià)命格毅策燦略桑：在市殲場(chǎng)上踩升期靜，開犁盤采妻用高航開高策走；在畢市旱場(chǎng)喪下朱降較期烘，定開鉗盤楚合旋理爬定辮價(jià)墊（早以象低見于礦周省邊娛競(jìng)括品境價(jià)夕格舍）霞，丘不檢戀淋戰(zhàn)濱，斥爭(zhēng)脖取煤快腔速休去游化切不群可在份做前獵期價(jià)陡格規(guī)蜓劃時(shí)扮，就龜按一鼓個(gè)線部形上雙漲趨度勢(shì)規(guī)臟劃，競(jìng)要根笑據(jù)所潤(rùn)在城泥市的拆市場(chǎng)草周期旦合理煉規(guī)劃戚價(jià)格餓走勢(shì)島，否姜?jiǎng)t就恢很有鹽可能紹在后敞期形上成虛口假貨指值三融、輪價(jià)棒值悶塑誕造型之辜邏扶輯給思富路1、授首先什分析贊客戶疊和競(jìng)貪品分介析籠客層戶（螺客跨戶群生臭命跨周喂期堡及怨購(gòu)向買托邏鳳輯專、瘦支定付裙能婦力厭、鋸客咳戶差地銀圖樸、蠢客尊戶輸需脹求禽點(diǎn)爆）分析大競(jìng)品張（競(jìng)周品地奔圖、辭競(jìng)品霸產(chǎn)品謀力）2深、找分史析共本艙項(xiàng)嘆目鉛自叔身辜條性件（都土點(diǎn)地瞞屬僵性餐、司品麗牌播價(jià)撥值涼、百營(yíng)喘銷暖能西力聲）3阻、法針斤對(duì)扔客杯戶招價(jià)帶值禾敏裹感塊點(diǎn)（癢點(diǎn)賊、痛餓點(diǎn)、值興奮惡點(diǎn)）排序煤，結(jié)歲合本池項(xiàng)目跨自身氣條件幟、競(jìng)?cè)罚ㄈ税霟o(wú)我填有，借人有亦我優(yōu)期）、折成富本（確刮定綜栗合成酷本的音分布卻，主窯要按鄭照客濱戶敏唱感點(diǎn)深排序疲做取揭舍），做攪產(chǎn)品湊價(jià)值借點(diǎn)打午造塑造膏體系—頌—邏輯塑塊造趴體侵系—尖—邏輯客戶敏感點(diǎn)市場(chǎng)分析中的客戶分析競(jìng)品產(chǎn)品力水平市場(chǎng)分析中的競(jìng)品分析產(chǎn)品塑造關(guān)鍵點(diǎn)選擇性的適度打造客戶關(guān)注度高，競(jìng)品水平高的客戶關(guān)注度高，競(jìng)品水平低的客戶關(guān)注度低，競(jìng)品水平低的重點(diǎn)打造節(jié)約成本競(jìng)巧爭(zhēng)俊策持略添：人水無(wú)個(gè)我羽有幣，川人疊有炭我薯優(yōu)披，惑人啊有晴我郊無(wú)田忌律賽馬叨：上→叼中；冤中→債下；透下→備上原則37塑造垮體系——核心右結(jié)論項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)土地價(jià)值物理地段配套價(jià)值社會(huì)熱點(diǎn)導(dǎo)客動(dòng)線形象價(jià)值開發(fā)商品牌項(xiàng)目品牌外圍展示樣板區(qū)產(chǎn)品價(jià)值戶型裝修、科技立面、景觀物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷價(jià)值話題炒作推廣渠道營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷服務(wù)從磚中甚挑消出跡核貝心羨價(jià)子值濾點(diǎn)庫(kù)去鋼重廁點(diǎn)診塑己造四、午樣板坡區(qū)策伯劃之貼邏輯廚思路總職體令思緞路樣額板秘區(qū)維五符大蘭環(huán)鼻節(jié)娃的比把距控以但提游升販客靠戶灰體我驗(yàn)均為匆出電發(fā)俗點(diǎn)巨，托將貪品死牌示、光環(huán)盯境牌、姐產(chǎn)禍品硬、泥服霞務(wù)武價(jià)襯值道于吉外額圍椒導(dǎo)霧視剛系劫統(tǒng)糠、繁入識(shí)口迅區(qū)奮域采、械售玩樓匙處藏、堡示子范汗區(qū)李、萍樣毅板激房父五須個(gè)最環(huán)扒節(jié)暢中先體隙現(xiàn)客戶順一次絨完整夜看房迷過(guò)程逃必經(jīng)井的5大鋼接講觸面點(diǎn)第1接觸況點(diǎn)外示圍列導(dǎo)憲視律系剪統(tǒng)第2接呼觸譯點(diǎn)到察達(dá)件領(lǐng)跌地第3接堪觸緒點(diǎn)則進(jìn)勺入售捉樓甜處第4接觸旨點(diǎn)景觀豪樣板睬段第5接觸派點(diǎn)參觀湖樣板緩房最后回貸到隆售周樓黎處

大堂

電梯廳

標(biāo)準(zhǔn)層

樣板房（庭院）保安保潔服務(wù)

通道包裝

景觀展示保安保潔服務(wù)

建筑立面及室內(nèi)裝修風(fēng)格

功能分區(qū)及流線設(shè)置

銷售及后勤服務(wù)

紅線外通道

停車場(chǎng)

商業(yè)

入口景觀

門崗保安及停車服務(wù)

高炮

道旗

陣地圍板精神堡壘五大御環(huán)節(jié)1趨、色外研圍怨導(dǎo)滔視損系味統(tǒng)帆—加—志品遍牌在及擱項(xiàng)燒目唐形潛象忌展針示2、意入口濾區(qū)域浮展示智——跳產(chǎn)品類調(diào)性畏展示3、梯售樓煉處展崖示4牛、午景隱觀閱樣呼板溫段構(gòu)展輩示5、索樣板余房展旱示建呢筑鹿及終室流內(nèi)瘋裝艘修按風(fēng)胞格售樓擦處平筒面功小能布受局通代道員包盼裝景途觀腔展洽示公祝共昂部腦位稍展勺示樣永板著房筐（狠庭聾院留）烘展稅示總體娃思路根毫據(jù)謙對(duì)疑示產(chǎn)范岸區(qū)備前階場(chǎng)壺、唉后債場(chǎng)妄設(shè)獻(xiàn)置替的活分凈析竿，子不叮同檔次剛項(xiàng)目根據(jù)由土地拆屬性合的不范同，摩可以拒采用襲以下挑的示涼范區(qū)棍展示傾模式斥：1鞏）壺郊肢區(qū)隊(duì)剛峽需轎項(xiàng)醉目遮，秩周劈燕邊污配捆套喘不霸成壘熟剛不需淹客陰戶槐為策主臥，針關(guān)貧注適：向生染活闊便徒利夫性割、色性井價(jià)棄比栗、笛房畫型項(xiàng)捧目塑主罷要膨賣障點(diǎn)辛為則：拉性薪價(jià)舟比騾、也房雙型頑面剪積氧控勾制啟和滅功像能葵性示范桶區(qū)對(duì)賢客戶例觸動(dòng)塔有限錫，且搭整體膨項(xiàng)目鄭成本擱控制劣最為棟關(guān)鍵建叫議容采辭用鋼：潔前庸景對(duì)（午成過(guò)熟癥商異業(yè)倉(cāng)街轟）理+毀售路樓紙?zhí)幪?灣售渠樓民處維內(nèi)唐部嚷樣劫板堪房倚搭漠建示爹范哪區(qū)桐基紗本聞?wù)乖偈敬鹉Ｕb式窄總堵結(jié)2尺）登中負(fù)高瘋端折項(xiàng)漿目譜：項(xiàng)目體周邊幅城市乏界面心好中擺高零端斯以研上粱客授戶縣注勵(lì)重武景偷觀援和圓社圈區(qū)超生測(cè)活嘩體姻驗(yàn)聚，笨是肌其恭重綁要頑敏狡感序點(diǎn)建像議姻采殺用胞：咐無(wú)角前馬景竭（諸城價(jià)市后界堵面偷即絡(luò)為桌其知觸婚點(diǎn)鋼）階+太儀野式咸感抹強(qiáng)羨的喚售驗(yàn)樓片處縮慧+喜臨叛時(shí)驢搭正建濟(jì)后消場(chǎng)牽O泰R脊實(shí)驢景鏟后包場(chǎng)輕（病根微據(jù)浮城號(hào)市擠預(yù)盈售隙條批件洗）綢，毯如必果堅(jiān)項(xiàng)趴目練體步量構(gòu)很慎小堵也極可平以舟采貞用絮無(wú)市后吊場(chǎng)甘，犯樣少板夠房甚在摟售鳥樓繪處節(jié)內(nèi)起搭宵建惜方延式擴(kuò)。大區(qū)棉域好竿，但遮小環(huán)鑼