XXXX年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)和XXXX年展望

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2014年展望集團(tuán)市場(chǎng)研究部一、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)二、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)調(diào)控政策差別化，未來(lái)會(huì)更加趨于市場(chǎng)化

從本輪周期來(lái)看，一二線城市房?jī)r(jià)仍繼續(xù)領(lǐng)漲，但政府并沒(méi)有像過(guò)往那樣出臺(tái)全國(guó)性的政策全面打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，相反是各個(gè)城市根據(jù)具體情況出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，我們認(rèn)為在調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的導(dǎo)向下，未來(lái)區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化。從全國(guó)來(lái)看，成交高位景氣，整體上呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)

注：2013年為1-10月數(shù)據(jù)從城市來(lái)看，一二線城市領(lǐng)跑

從房?jī)r(jià)來(lái)看，一二線城市上漲壓力更大

從土地市場(chǎng)來(lái)看，整體成交回暖，局部火熱

從開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工看，寫(xiě)字樓和商業(yè)增速較高

商業(yè)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，寫(xiě)字樓租金也沒(méi)有跟上一線城市寫(xiě)字樓租金水平較好，部分二三線堪憂城鎮(zhèn)人均商場(chǎng)面積與國(guó)外的對(duì)比從面積段來(lái)看，改善型產(chǎn)品適度增加，大戶(hù)性占比較低

從客戶(hù)來(lái)看，12年至今的回暖投資客占比基本不超過(guò)15%

從年齡段來(lái)看，購(gòu)房客戶(hù)年輕化，65%客戶(hù)年齡低于35歲從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，行業(yè)集中度持續(xù)提升業(yè)績(jī)靚麗，上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商超額完成任務(wù)的數(shù)量不少銷(xiāo)售梯隊(duì)差距進(jìn)一步拉大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，標(biāo)桿房企拿地穩(wěn)健

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞趨勢(shì)性下移，CPI破3%意味著貨幣政策將偏緊

3.211月匯豐PMI略微下降至50.4，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)力度有待觀察

波羅的海干散貨指數(shù)底部漲跌反復(fù)，出口弱勢(shì)復(fù)蘇美國(guó)10期國(guó)債收益率每一輪的上升都意味著全球流動(dòng)性緊張，

都伴隨著一次金融危機(jī)美元指數(shù)趨勢(shì)性上漲，美元資產(chǎn)或成避險(xiǎn)資金選擇，中國(guó)在

2014年仍會(huì)面臨資本外流的挑戰(zhàn)，這會(huì)加劇國(guó)內(nèi)資金偏緊

銀行結(jié)售匯數(shù)據(jù)顯示持有人民幣資產(chǎn)意愿回落

銀行結(jié)售匯順差走勢(shì)從NDF數(shù)據(jù)來(lái)判斷，預(yù)計(jì)2014年人民幣升值1%，支持房?jī)r(jià)

上漲的動(dòng)能削弱

SHIBOR利率中樞上移，流動(dòng)性偏緊趨勢(shì)明顯票據(jù)直貼利率整體中樞上移2011年利率持續(xù)攀升最終帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的失速6月錢(qián)荒更能代表全社會(huì)融資成本趨勢(shì)的債券收益率在11月以來(lái)有加

速的危險(xiǎn)，甚至已經(jīng)出現(xiàn)城投債無(wú)法發(fā)行融資個(gè)案，這將抑制

2014年的基建投資和房地產(chǎn)表現(xiàn)中國(guó)10年期國(guó)債收益率大幅度攀升社融總量增速下滑，由于通脹壓力和高房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)明年上半年

貨幣環(huán)境比13年差

人均可支配收入增速下滑，未來(lái)有可能影響購(gòu)房需求

家庭需求將衰退：利率上升需累計(jì)到一定幅度才會(huì)造成需求

衰退，當(dāng)前利率加速攀升風(fēng)險(xiǎn)凸顯，這將抑制市場(chǎng)成交量和

價(jià)格增速

影響購(gòu)房需求的因素首付比例貸款利率和貸款期限預(yù)期收入住房的居住屬性影響企業(yè)投資意愿的因素資金成本（利率）預(yù)期收益率對(duì)比發(fā)現(xiàn)：資金成本的抬升對(duì)于家庭部門(mén)的需求有影響，但不是唯一的因素，因?yàn)槌藘r(jià)格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價(jià)格因素帶來(lái)的影響，也就是說(shuō)家庭部門(mén)的需求曲線對(duì)利率的彈性沒(méi)那么大，除非利率攀升累計(jì)至一定幅度和時(shí)間長(zhǎng)度。當(dāng)前中國(guó)利率攀升的幅度已經(jīng)足夠危險(xiǎn)，這點(diǎn)讓我們開(kāi)始謹(jǐn)慎。資金成本對(duì)企業(yè)投資決策的影響是立竿見(jiàn)影的，利率的上浮會(huì)立馬降低企業(yè)的投資意愿。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)促使房企加快周轉(zhuǎn)，快速跑量，土地購(gòu)置意愿受制約。滯后1.5年新開(kāi)工面積季調(diào)后的走勢(shì)（未剔除保障房）考慮到剔除保障房后新開(kāi)工面積滯后1.5年帶來(lái)的潛在供應(yīng)、

13年新增的土地購(gòu)置開(kāi)工、加上13年推盤(pán)未去化的累積，我

們預(yù)計(jì)2014年待去化的待售面積同比仍要增長(zhǎng)10%左右考慮2014年供應(yīng)增加而需求衰退，在中性的情形下測(cè)算，我們預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額增速為10%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5%，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)5%，量?jī)r(jià)增速同比下滑明顯，市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)軟著陸結(jié)論：增速的下滑帶來(lái)的傷害并不比絕對(duì)值的下跌帶來(lái)的傷害少。硬著陸：近10多年來(lái)，有且僅有2008年全國(guó)均價(jià)出現(xiàn)了絕對(duì)值的下跌，從3645元/平米下跌至3576元/平米。很多城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)腰斬。軟著陸：2011年，全國(guó)商品房均價(jià)增長(zhǎng)5.68%，但2012年初大量中小開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)償付危機(jī)，被逼降價(jià)銷(xiāo)售?？紤]到當(dāng)前開(kāi)發(fā)商良好的現(xiàn)金流，以及良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，

我們預(yù)計(jì)行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升，行業(yè)的波動(dòng)性趨小上市房企現(xiàn)金流表現(xiàn)良好上市房企債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化