房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 -世聯(lián)-深圳南山香江日航廣場(chǎng)公寓項(xiàng)目

謹(jǐn)呈：深圳市香江臵業(yè)有限公司T本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告項(xiàng)目整體定位報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研階段2，項(xiàng)目小組圍繞開(kāi)發(fā)商目開(kāi)了大量調(diào)查及研究工作研究分析北京深圳式公寓運(yùn)營(yíng)商3展?fàn)顩r式公寓的主要運(yùn)營(yíng)及盈利模式營(yíng)及盈利模式建議業(yè)發(fā)展建議展?fàn)顩r式公寓的主要運(yùn)營(yíng)及盈利模式營(yíng)及盈利模式建議業(yè)發(fā)展建議1122334455667酒店服務(wù)式公寓管理公司推薦45前期共識(shí)回顧階段核心目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議期的溝通匯報(bào)9年7月：雙方首次接觸，世聯(lián)參與項(xiàng)目投標(biāo)觸，世聯(lián)針對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)越條件，以國(guó)際化的視野審視項(xiàng)目?jī)r(jià)展使命。結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目條件等因素，建議項(xiàng)目朝高端服務(wù)式公出的方向表示認(rèn)可，雙方達(dá)成階段共識(shí)。10年1月：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議階段研究?jī)?nèi)容及工作溝通過(guò)項(xiàng)目前期定位階段完成后，香江繼續(xù)委托世聯(lián)開(kāi)始關(guān)于項(xiàng)目服務(wù)式公6向進(jìn)行評(píng)估11商務(wù)公寓體商務(wù)公寓體現(xiàn)不出項(xiàng)目真正價(jià)值2式公寓2打造打造服務(wù)式公寓存在著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3條件3項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的條件4核心問(wèn)題4體現(xiàn)項(xiàng)目城市高端核心價(jià)值和未來(lái)南山的地體現(xiàn)項(xiàng)目城市高端核心價(jià)值和未來(lái)南山的地標(biāo)形象體物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓+五星級(jí)酒店)7打造商務(wù)公寓的障礙徑三：片區(qū)辦公物業(yè)投資行為異?；钴S權(quán)年打造商務(wù)公寓的障礙徑三：片區(qū)辦公物業(yè)投資行為異?；钴S權(quán)年一定過(guò)處心目標(biāo)徑一：片區(qū)整體商務(wù)辦公物業(yè)價(jià)值提升徑二：區(qū)域市場(chǎng)辦公物業(yè)投資回報(bào)率提高對(duì)提性8一：提高產(chǎn)品配臵和設(shè)臵最低銷(xiāo)售面積而在于面向的終端客戶不同。提一：提高產(chǎn)品配臵和設(shè)臵最低銷(xiāo)售面積而在于面向的終端客戶不同。提銷(xiāo)售面積，可能造成在銷(xiāo)售階段項(xiàng)正使用階段，業(yè)主把物業(yè)劃小分使用階段，真正使用的企業(yè)客戶徑二：吸引大客戶或機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)可能性較小改變，從的中小成長(zhǎng)的辦公物于核心商務(wù)區(qū)，具備象，基本要心目標(biāo)打造商務(wù)公寓的障礙徑三：提高終端使用企業(yè)檔次9快速回現(xiàn)的企業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)√優(yōu)外圍競(jìng)爭(zhēng)大但影響較小間接競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)但有利片區(qū)打造核心競(jìng)爭(zhēng)有但程度較弱√優(yōu)√區(qū)域客戶特征匹配終端使用客戶資源充足項(xiàng)目片區(qū)認(rèn)同感強(qiáng)√√寓能實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)的目標(biāo)為企業(yè)提供良好的現(xiàn)金流利于√寓銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較低整體銷(xiāo)售利潤(rùn)相對(duì)較少無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本小，風(fēng)險(xiǎn)低降低項(xiàng)目其他物業(yè)的價(jià)值消化項(xiàng)目寫(xiě)字樓的部分客戶資源標(biāo)差不利標(biāo)差面不利于項(xiàng)目地標(biāo)建筑的形象塑造無(wú)法享受片區(qū)未來(lái)的升值收益面10戰(zhàn)略功能1234512345成本，緩解資金壓力回現(xiàn)，為企業(yè)提供現(xiàn)金流利潤(rùn)，完成企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)開(kāi)發(fā)，為后續(xù)項(xiàng)目提供資金風(fēng)險(xiǎn)，追求穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)于本項(xiàng)目的核心戰(zhàn)略目標(biāo)1112特征總結(jié)特征總結(jié)湖目前商務(wù)公寓價(jià)格低于2萬(wàn)元/平米；福田商務(wù)公價(jià)格目前普遍已經(jīng)在 項(xiàng)目下的商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格普遍高于單一商務(wù)公寓辦公業(yè)態(tài)下的商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格高于商住結(jié)合的商格2-2.5萬(wàn)/㎡一手在售商務(wù)公寓項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模(㎡)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型(㎡)銷(xiāo)售均價(jià)卓越世紀(jì)中心3#福田373882009.053萬(wàn)元/㎡綠景NEO企業(yè)大道福田666162009.062.5萬(wàn)元/㎡盛唐商務(wù)大廈福田710582008.091.5萬(wàn)元/㎡海岸卡夫諾南山681812007.12萬(wàn)駿匯寶安400162008.10萬(wàn)元/㎡內(nèi)在售商務(wù)公寓均價(jià)在1.4-3萬(wàn)元/㎡之間二手商務(wù)公寓項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模(㎡)主力戶型(㎡)二手房均價(jià)世金漢宮羅湖15703935-65全復(fù)式2萬(wàn)元/㎡城市天地廣場(chǎng)羅湖1887531房43-56/2房581.5萬(wàn)元/㎡鳳凰大廈福田30000120/150/170/3002.4-2.5萬(wàn)元/㎡金中環(huán)商務(wù)大廈福田061房20/2房802.4-2.8萬(wàn)元/㎡星河世紀(jì)BC座福田560241房33-48/2房62-682.1-2.2萬(wàn)元/㎡國(guó)際市長(zhǎng)交流中心南山210901房38-76/2房70-1201.9萬(wàn)元/㎡光彩新天地南山274661房45/2房93/3房1061.4萬(wàn)元/㎡西海明珠商務(wù)公寓南山1766381房40/2房72/3房96/4房1481.2萬(wàn)元/㎡關(guān)內(nèi)商務(wù)公寓的二手價(jià)格在1.2-2.8萬(wàn)元/㎡之間13商務(wù)公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓鳳凰大廈商務(wù)公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓鳳凰大廈甲級(jí)寫(xiě)字樓商務(wù)公寓金中環(huán)合項(xiàng)目，商務(wù)公寓的售價(jià)格天花板商商務(wù)公寓與寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)均價(jià)比較星河世紀(jì)鳳凰大廈金中環(huán)國(guó)際商務(wù)公寓寫(xiě)字樓酒店式公寓商務(wù)大廈18000170001600015000(毛坯)(毛坯)1300011000(精裝修)(元/㎡)19000180001700016000150001400013000120001100010000甲級(jí)寫(xiě)字樓星河世紀(jì)商務(wù)公寓17500項(xiàng)目名稱(chēng)性質(zhì)實(shí)現(xiàn)均價(jià)星河世紀(jì)商務(wù)公寓001寫(xiě)字樓00中國(guó)鳳凰大廈商務(wù)公寓001寫(xiě)字樓00金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓001寫(xiě)字樓00141)按市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，商務(wù)公寓及寫(xiě)字樓的價(jià)格保1)按市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，商務(wù)公寓及寫(xiě)字樓的價(jià)格保2)考慮到項(xiàng)目寫(xiě)字樓的定位和檔次可能高于海岸城西座，所以建議項(xiàng)目在進(jìn)行測(cè)算時(shí)按照24000元/平米計(jì)算項(xiàng)目打造為商務(wù)公寓，則在2010年的銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)可達(dá)24000元/平米寫(xiě)字樓項(xiàng)目(10年)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率(%)中心區(qū)目前在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率(%)樓220002200021983219852188417985 整體寫(xiě)字樓均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率(%)15市場(chǎng)上的商務(wù)公寓都是賣(mài)期房、毛坯交房，只裝修公共空間；測(cè)算中假設(shè)商務(wù)公寓的銷(xiāo)售期從2010年開(kāi)始，到2012年結(jié)束，銷(xiāo)售4.33萬(wàn)平方米,會(huì)所及其他配套1000平米；如果從2010年開(kāi)始銷(xiāo)售，假設(shè)商務(wù)公寓的入市均價(jià)是2.4萬(wàn)元/平方米，超過(guò)南山片區(qū)商務(wù)公寓的最高價(jià)；土地增值稅按照國(guó)家規(guī)定的梯級(jí)征收計(jì)算方法；資金運(yùn)用方面，假設(shè)土地成本為自有資金外，其余的投資均為銀行貸款，利潤(rùn)優(yōu)先償還銀行貸款本金；銀行利率和年折現(xiàn)率都按照7%計(jì)算；根據(jù)系統(tǒng)評(píng)分，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓在目前的市場(chǎng)價(jià)格可達(dá)2.94萬(wàn)/平米，按5%年增長(zhǎng)率保守計(jì)算，2015年銷(xiāo)售寫(xiě)字樓，均價(jià)3.75萬(wàn)/平米16方向，則整體綜合體序號(hào)10023773372177473953004830000800529296潤(rùn)09091344570004400019812033949036490000000004600000000000909134453；1商務(wù)公寓的財(cái)務(wù)表現(xiàn)詳見(jiàn)《香江公寓項(xiàng)目測(cè)算表格(2010年銷(xiāo)售商務(wù)公寓)》。1718寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求務(wù)式公寓產(chǎn)品客戶需求分析寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求務(wù)式公寓產(chǎn)品客戶需求分析旺盛；許多外籍高端長(zhǎng)通過(guò)對(duì)片區(qū)典型項(xiàng)目成交客戶的分析發(fā)現(xiàn)，城市資源、發(fā)展?jié)摿?、配套及服?wù)檔次等附加價(jià)值是高端客戶選擇城市核心高端物業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)要素解決的問(wèn)題心目標(biāo)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的競(jìng)爭(zhēng)狀況市供62套公寓，市場(chǎng)供應(yīng)量少公寓總供應(yīng)量將達(dá)828于上19寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求公司對(duì)服務(wù)式公司。解決的問(wèn)題心目標(biāo)身?xiàng)l件存在居住類(lèi)產(chǎn)品的局限性和成熟度 南山文化中心 海岸城購(gòu)物中心 海岸城/天利 凱賓斯基酒店 保利文化廣場(chǎng)展/華潤(rùn)陽(yáng)臺(tái)的需求及敏感度有限資升值為20寓寓現(xiàn)金牛瘦狗寓寓現(xiàn)金牛瘦狗低及強(qiáng)大的溢價(jià)能力未來(lái)的規(guī)劃前景好；主要供應(yīng)中高端住宅物業(yè)，服務(wù)式公寓缺乏；體形象價(jià)值。 ARAR務(wù)式公寓的產(chǎn)品特點(diǎn) 銷(xiāo)售價(jià)格溢價(jià)空間大產(chǎn)品形象相對(duì)高端物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較高需待項(xiàng)目整體形象成熟后才可面市相對(duì)市場(chǎng)份額211修成本相對(duì)較高2度相對(duì)較慢，周期較長(zhǎng)3格高，可產(chǎn)生溢價(jià)價(jià)值4建立市場(chǎng)影響5為城市高端的綜合體物業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的核心戰(zhàn)略目標(biāo)1修成本相對(duì)較高2度相對(duì)較慢，周期較長(zhǎng)3格高，可產(chǎn)生溢價(jià)價(jià)值4建立市場(chǎng)影響5為城市高端的綜合體物業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的核心戰(zhàn)略目標(biāo)務(wù)式公寓的產(chǎn)品特征的資金較為充足，存在穩(wěn)定的現(xiàn)金流現(xiàn)的要求和目標(biāo)，但不要求快速回現(xiàn)售價(jià)格最大化及利潤(rùn)價(jià)值最大化項(xiàng)目塑造企業(yè)在國(guó)內(nèi)的品牌及形象式的綜合體物業(yè)2223●●●●頂級(jí)服務(wù)式公寓豪宅●●●24前期共識(shí)回顧階段核心目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議塊營(yíng)盈利專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)自建物業(yè)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)自建物業(yè)運(yùn)營(yíng)商酒酒店管理2526前期共識(shí)回顧階段核心目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議27物業(yè)管理公司建議建議物業(yè)管理公司建議建議型一：整售型Group金公司主要以相對(duì)較低價(jià)買(mǎi)整體物業(yè)，在持有一段時(shí)間一：整售型Group金公司主要以相對(duì)較低價(jià)買(mǎi)整體物業(yè)，在持有一段時(shí)間、揚(yáng)子基金邦魏理仕投資公寓專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商依托自己的信托資金來(lái)整體購(gòu)買(mǎi)合適的物業(yè)，xpressTowerD億ng集團(tuán)100%整體出售GrandrdLandDevelopmentGroupRainbowServicedApartmentiazuiCentralApartmentnnacle公寓rsetOlympicTower公寓產(chǎn)投資信托ilResidence集團(tuán)理公司閣公寓信托店/服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣集團(tuán)、輝盛集團(tuán)28二：持有型寓公司四種物業(yè)管理公司公司二：持有型寓公司四種物業(yè)管理公司公司品規(guī)劃、裝修設(shè)計(jì)、配套設(shè)施期物業(yè)管理的所有流程，擁?yè)駥?zhuān)業(yè)服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)管理有單一產(chǎn)權(quán)的持有型服務(wù)式公公司0%持有服務(wù)式公寓物業(yè)，并確定物業(yè)以只租不求不同檔次的物業(yè)管理公司進(jìn)行合作。運(yùn)營(yíng)及盈》》》典型案例:泰格公寓(招商+輝盛)29三：散售型》》典型案例柏悅居(凱悅國(guó)際)理，而大部分酒店管三：散售型》》典型案例柏悅居(凱悅國(guó)際)理，而大部分酒店管公司理公司也不會(huì)對(duì)此類(lèi)物業(yè)公司:統(tǒng)一提供酒店式物業(yè)物業(yè)不能稱(chēng)為服務(wù)式公寓，他和普通住宅的區(qū)別在于他提供了有償或無(wú)償?shù)木频晔轿飿I(yè)管理服務(wù)及配套設(shè)施，并提供租賃等附加物業(yè)管理：無(wú)法吸引專(zhuān)業(yè)務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商及部分店管理公司進(jìn)行管理30開(kāi)發(fā)商因?yàn)樾枰噩F(xiàn)等因素，將項(xiàng)目的一部分單開(kāi)發(fā)商因?yàn)樾枰噩F(xiàn)等因素，將項(xiàng)目的一部分單位對(duì)外銷(xiāo)售，另外一部分引進(jìn)酒店管理公司以只租物業(yè)管理：租售混合的服務(wù)式公寓雖然在功能區(qū)間上相互獨(dú)立，但是由于他們共同享用公共空間，無(wú)法保證居住的純粹性，所以也無(wú)法吸引專(zhuān)業(yè)的服務(wù)北京財(cái)富中心的公寓單位整體上中低層單位作為開(kāi)發(fā)，以只租不售的形式以自身千禧大酒店的。區(qū)間進(jìn)行分割，部》》》典型案例:北京財(cái)富中心(千禧)31式五：先租后售》》典型案例:北京棕櫚泉白金公寓(萬(wàn)豪)式五：先租后售》》典型案例:北京棕櫚泉白金公寓(萬(wàn)豪)一棟交給萬(wàn)豪國(guó)際旗下的萬(wàn)豪行政公寓進(jìn)行管理，整體按照，租價(jià)格約4萬(wàn)/平米，比02年開(kāi)盤(pán)化的理想手段，不僅可以借且可以享受土地增值所帶來(lái)業(yè)管理：可以引進(jìn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)3233再進(jìn)行變現(xiàn)的先租后售模式 論證公寓豪宅的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)————全球及深圳的公寓類(lèi)豪宅的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？論證深圳未來(lái)高端住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式論證 論證國(guó)內(nèi)一線城市服務(wù)式公寓的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r————北京、上海及深圳的服務(wù)式公寓發(fā)展?fàn)顩r如何？ 論證深圳服務(wù)式公寓的客戶群體均價(jià)(港幣)2.99萬(wàn)港元/英尺2均價(jià)(港幣)2.99萬(wàn)港元/英尺285萬(wàn)港元/英尺208萬(wàn)港元/英尺2萬(wàn)港元/英尺22300英鎊/英尺22190英鎊/英尺234””鎊(2.01億美元)的價(jià)格成為世界最貴豪宅。購(gòu)買(mǎi)者卡特爾外交部長(zhǎng)沙伊赫?哈馬德，也是這棟大樓的投資商。這棟公寓包括一個(gè)spa休閑中心、一個(gè)電影院、一座高爾夫模擬訓(xùn)練裝臵以及一個(gè)酒窖，還聚集了來(lái)自世界各地的繪畫(huà)、古董和家具。全全美十大豪宅(紐約)：美元美元第七位：曼哈頓區(qū)大廈頂層復(fù)式紐約“水晶樓”(在建)，分別位于深水座樓一號(hào)銀海天璽半山別墅半山別墅香凱旋凱旋門(mén)3738別墅豪宅——主要強(qiáng)調(diào)其對(duì)室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源優(yōu)越性與占有量，同時(shí)追求最大化的私密性。公寓豪宅——強(qiáng)調(diào)每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部空間的豪華尺度與體驗(yàn)感的提升。公寓豪宅是區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑，公寓豪宅追求的是看得見(jiàn)的奢華。豪豪宅階段一(1999-支撐的打造豪宅階段二(2006-豪豪宅階段三(2008-)3940勢(shì)，深圳場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沙井組成萬(wàn)崗鎮(zhèn)㎡萬(wàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沙井組成萬(wàn)崗鎮(zhèn)㎡萬(wàn)萬(wàn)00萬(wàn)萬(wàn)0萬(wàn)50萬(wàn)應(yīng)后續(xù)有限，橫崗存在大量的舊0000元/㎡20萬(wàn)600萬(wàn)2000元/㎡鄉(xiāng)3000元/㎡41量約為142萬(wàn)，主要供應(yīng)仍在南山3年南山仍將成為全市的臵業(yè)焦點(diǎn)，福田放量增大，大量高端住宅的福田142萬(wàn)，以蓮塘尾景觀資源豪宅及中心南舊改為主；供應(yīng)量供應(yīng)特征羅湖區(qū)約60萬(wàn)平米90-180平米大戶型為主福田區(qū)約142萬(wàn)平米兩極分化，景觀資源型、城市平面豪宅、35-90平米小戶型公寓南山區(qū)約220萬(wàn)平米以上前海、西麗40-120平米中小戶型為主、后海、紅樹(shù)灣以110-200平米景觀豪宅為主4242套，主力戶型15+高層 42套，主力戶型15+高層 6萬(wàn)米以上云頂香格里拉，預(yù)計(jì)10年發(fā)售，約500套，主力戶型150平米 寶能南區(qū)，09年7月發(fā)售，約900套，主力戶型90平米以下 寶能北區(qū)，預(yù)計(jì)10年初發(fā)售，約1044套，主力戶型100-180 米 售，拼合后900套，主力戶型160-180平米平米高端住宅項(xiàng)目大于200萬(wàn) 10年初發(fā)售，約85套，主力戶型230平米以上共分6期開(kāi)發(fā) 2012年入市，主力戶型90-180㎡，總建面14萬(wàn)新世界南水項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2012年入市，主力160平3以上2010年底入市，中大戶型聯(lián)排220聯(lián)排220保密的地塊名稱(chēng)5別墅(聯(lián)排、疊加)400平米左右450平米左右900平米左右-300平米8平米0平米左右墅,390-450平米獨(dú)棟0平米。展之勢(shì)未來(lái)福田中心區(qū)和羅湖中心將有大量的項(xiàng)目入市，這些項(xiàng)目體量不大但占據(jù)城市成熟的核心資源，大多以超高層建筑為主。009~2011年超高層項(xiàng)目心區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目5萬(wàn)m2業(yè)水灣頭項(xiàng)目2萬(wàn)m2————45區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)總建面主力戶型描述開(kāi)盤(pán)時(shí)間新天灣畔軒泰地鐵口灣廈澳城地業(yè)澳新天灣畔軒泰地鐵口灣廈澳城地業(yè)澳達(dá)三三湘寶寶能寶能寶能卓越卓越卓越卓越招商地鐵口招商鴻鴻威澳澳達(dá)口岸區(qū)09年8月區(qū)09年10月區(qū)戶型09年8月9年下半年0009年下半年0年上半年灣——————4647為有效的策略小。公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)ARSAHERTZ問(wèn)主服務(wù)48地位城市物業(yè)臵2004．82004．3國(guó)際公寓2009．7深圳未來(lái)兩年內(nèi)高端服務(wù)式公寓總供應(yīng)量將達(dá)828套，其中南山區(qū)占80%、新黃浦、希爾福、新梅萬(wàn)豪、馨樂(lè)庭深圳高端服務(wù)式公寓的市場(chǎng)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海和北京49進(jìn)駐蛇口片區(qū)，片閣深圳盛捷花園城服務(wù)公寓閣從招商地產(chǎn)全資購(gòu)買(mǎi)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)詩(shī)閣深圳美倫服務(wù)公寓地產(chǎn)物業(yè)，雅詩(shī)閣提供物業(yè)管理寓營(yíng)運(yùn)商進(jìn)駐深圳。雅詩(shī)閣集團(tuán)取得深圳招商房地產(chǎn)有限公司新服務(wù)公寓的一項(xiàng)管理合同。擁有219個(gè)單位的這個(gè)服務(wù)公寓將505140-50,.00%布40-50,.00%布30以內(nèi),50以上,30-40,58.00%歐美及日韓人為主，年齡外籍人士國(guó)籍分布其他,5%歐美,58%外籍人士在深家庭構(gòu)成一家三口單人,一家三夫婦倆13%42%夫婦倆,26.00%52離承受程度在20分鐘以內(nèi)，且調(diào)查顯示20分鐘是一個(gè)明顯的心理門(mén)檻，超過(guò)20分鐘的選擇的人數(shù)明顯減少。20-30分鐘,5%30分鐘以上30分鐘以上,8%福田21%外籍人士認(rèn)知的片區(qū)蛇口片區(qū)蛇口片區(qū)8%42%華42%29%10-20分鐘,%分布在蛇口鯨山、半山海景別墅區(qū)，福田中心區(qū)的東?；▓@、黃埔雅苑和華僑城的波托菲諾及錦繡花園等，分布相對(duì)集中，聚居現(xiàn)象明顯；墅社區(qū)或高端住宅中，以家庭客戶為53擁有世界500強(qiáng)投資企業(yè)102家，外資企業(yè)378家，設(shè)立區(qū)域性總部機(jī)構(gòu)55家。企業(yè)，設(shè)立辦事處或分支機(jī)構(gòu)的世界500強(qiáng)企中國(guó)總部或地區(qū)總部設(shè)在福田。商投資企業(yè)共本達(dá)162萬(wàn)美元，其中注冊(cè)資本1000萬(wàn)美元以上的企業(yè)達(dá)21家。54可能在寶安中心區(qū)建立區(qū)域性總部的世界500強(qiáng)企業(yè)A、寶安六大產(chǎn)業(yè)園內(nèi)世界500強(qiáng)管理層可能在寶安中心區(qū)建立區(qū)域性總部的世界500強(qiáng)企業(yè)A、寶安六大產(chǎn)業(yè)園內(nèi)世界500強(qiáng)管理層商貿(mào)、金融、服務(wù)等企業(yè)，商務(wù)辦公商務(wù)寶安CBD集中擁有世擁有世界500強(qiáng)投資企業(yè)30余家，外資企業(yè)8000余家。企業(yè)人員倉(cāng)等30多家55麥德龍物業(yè)管理(深圳)有限公司麥德龍物業(yè)管理(深圳)有限公司TCL天一移動(dòng)通信(深圳)有限公司迪卡儂體育用品(深圳)有限公司深圳市飛亞達(dá)(集團(tuán))股份有限公司金碟軟件(中國(guó))有限公司擁有高新技術(shù)企業(yè)近600余家，世界500強(qiáng)投資企業(yè)40余家速發(fā)展。截至2006年底，南山區(qū)共有高新技術(shù)企業(yè)596家，占技術(shù)企業(yè)在這里展現(xiàn)出盎然生機(jī)。技術(shù)園區(qū)及大批高新技術(shù)企奧林巴斯(深圳)工業(yè)有限公司愛(ài)普生技術(shù)(深圳)有限公司環(huán)旭電子(深圳)有限公司三洋電機(jī)(蛇口)有限公司56此投資，120多家設(shè)立企業(yè)和辦事處。德龍德災(zāi)保險(xiǎn)另有部分零售、餐飲服務(wù)、石油化工和電子、電氣研羅湖區(qū)的500強(qiáng)企業(yè)主要集中在地王、國(guó)貿(mào)等金融業(yè)較密集的區(qū)域。深圳常駐外籍人士主要是公司中、高層管理人員。從行業(yè)人員架構(gòu)特征來(lái)看，羅湖主要的金融投資及貿(mào)易企業(yè)的外籍人士主要擔(dān)任企業(yè)的高層管理者(地區(qū)總裁、總經(jīng)理、總監(jiān))，一般期限為2-3年，其中90%以上派駐深圳是以常駐深圳的方式，而非周期性或間歇性駐守，顯示外籍人士有穩(wěn)定長(zhǎng)期的居住需求。57高檔服務(wù)式公寓以外籍高檔服務(wù)式公寓以外籍家庭居住的面積多以租金承受范圍多為50-米/月，最高可達(dá)南山高端服務(wù)式公寓的應(yīng)主要集中在蛇口海世界片區(qū)，客戶對(duì)服、景觀、片區(qū)環(huán)境及許多外籍高端長(zhǎng)租客戶用帶有精裝修的住宅宅區(qū)月齊全月--人為主6齊全齊全，在蛇口工作齊全監(jiān)齊全-100齊全店服務(wù)式公寓市場(chǎng)調(diào)研5859居住需求沒(méi)區(qū)更具備天生優(yōu)勢(shì)601球及深圳的公寓類(lèi)豪宅的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？ 趨勢(shì) 力現(xiàn)、獲取高價(jià)值才是項(xiàng)目的最終目的21球及深圳的公寓類(lèi)豪宅的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？ 趨勢(shì) 力現(xiàn)、獲取高價(jià)值才是項(xiàng)目的最終目的2營(yíng)運(yùn)模式將大量入市市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)豪宅斷檔期是保證物業(yè)價(jià)值的重要方式3的最有效策略求項(xiàng)目?jī)r(jià)值客戶群體？企業(yè)租金承受力的客戶市場(chǎng)需求44高端服務(wù)式公寓的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后端服務(wù)式存在機(jī)遇備打造成高端服務(wù)式公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)61前期共識(shí)回顧階段核心目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議管理公司逸蘭精品酒店(LansonPlace)逸蘭精品酒店(Lanson逸蘭精品酒店(LansonPlace)逸蘭精品酒店(LansonPlace)萬(wàn)豪國(guó)際(MarriottInternational)希爾頓逸林DoubletreebyHiltonKempinskiResidencesShangri-LaResidences嘉里中心萬(wàn)豪行政公寓(MarriottExecutiveApartment)希爾頓酒店Hilton凱賓斯基酒店Kempinski香格里拉酒店集團(tuán)嘉里建設(shè)喜達(dá)屋酒店和度假村(StarwoodHotels&Resorts)StRegisResidencesWestinResidencesSheratonResidences北京逸蘭服務(wù)公寓香港太古廣場(chǎng)萬(wàn)豪行政公寓希爾頓逸林公寓北京凱賓斯基公寓北京嘉里中心公寓香港W酒店公寓PanoramaHospitality莎莎瑪ShamaLuxe杭州莎瑪和達(dá)服務(wù)式公寓雅詩(shī)閣集團(tuán)(TheAscottGroup)雅詩(shī)閣(Ascott)盛捷(Somerset)馨樂(lè)庭(Citadines)北京雅詩(shī)閣來(lái)福士中心服務(wù)公寓上海鵬利輝盛公寓杭州Oakwood公寓輝盛國(guó)際(FrasersHospitality)輝盛坊(FraserPlace)輝盛閣(FraserSuites)輝盛庭(FraserResidence)奧克伍德國(guó)際(Oakwood)OakwoodOakwoodResidenceOakwoodApartment62cott股為主要方式，第三方管理輸出為輔cott股為主要方式，第三方管理輸出為輔閣服務(wù)式公寓旗下三大品牌最大的國(guó)際服務(wù)公寓營(yíng)運(yùn)集團(tuán)部在新加坡，于1984年推出了布在亞太、歐洲及海灣地區(qū)德臵業(yè)的全資子公司，雅詩(shī)閣擁有自己的公寓信托基金和專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)的德臵業(yè)的全資子公司，雅詩(shī)閣擁有自己的公寓信托基金和專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)的基金，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。目前在中國(guó)的70%00套。63ersers輝盛國(guó)際管理有限公司talityPte輝盛國(guó)際管理有限公司talityPteLtd是一家國(guó)際知名的式服務(wù)公寓管理企加坡星獅集團(tuán)旗下子公司星獅地產(chǎn)的輝盛國(guó)際成立于1998，至今已經(jīng)在全球擁942多套酒店式服務(wù)單位數(shù)額增加至,000套酒店式服務(wù)公產(chǎn)商合作的豐富經(jīng)驗(yàn)國(guó)際的發(fā)展模式包括第三方和單獨(dú)收購(gòu)深圳泰閣國(guó)際公寓(招商)上海鵬利輝盛公寓(中糧)上海外灘輝盛坊國(guó)際公寓(華潤(rùn))南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓(仁恒)服務(wù)式公寓旗下三大品牌64公寓第一名牌、世界500強(qiáng)企業(yè)跨國(guó)中國(guó)，奧克伍德正處于處于擴(kuò)張階段旗下物業(yè)遍布美國(guó)、英國(guó)和亞太地區(qū)奧克伍德目前在中國(guó)共有9處項(xiàng)目，包括州、杭州、成都，到2010年個(gè)城市增至2000套房間；球，奧克伍德與85%的世界1000強(qiáng)企業(yè)有著合作EAC?Oakwood華庭EAC?Oakwood華庭德華庭亞花園奧克伍德華庭軟，以及聯(lián)邦快遞等。寓旗下三大品牌，周邊擁有高檔商場(chǎng)和辦公區(qū)域，屬最高端品牌OakwoodPremier(奧克伍德豪景)靜的社區(qū)，給客戶家一般的感覺(jué)，屬中高端品牌OakwoodResidence(奧克伍德華庭)人市場(chǎng)，選在酒吧和餐廳的附近，屬中端經(jīng)濟(jì)型品牌partment65管理公司旗下高端服務(wù)式公寓品牌一般的五星級(jí)酒店不同，行政式公寓專(zhuān)為管理公司旗下高端服務(wù)式公寓品牌一般的五星級(jí)酒店不同，行政式公寓專(zhuān)為客戶層次相對(duì)更高，對(duì)客房等硬件要求和公寓管理等軟件要求也更高。式公寓品牌，檔次定酒店萬(wàn)豪行政公寓(MarriottExecutiveApartments)豪行政公寓泉萬(wàn)豪行政公寓公寓國(guó)家及地區(qū)擁有2600多個(gè)單位； 萬(wàn)豪行政公寓是專(zhuān)門(mén)為迎合那些計(jì)劃在酒店內(nèi)停留更長(zhǎng)66MA寓旗下兩大品牌莎瑪和達(dá)hangMA寓旗下兩大品牌莎瑪和達(dá)hangAnShamaLuxeatXintiandi(莎瑪新天地)級(jí)服務(wù)式公寓品牌公運(yùn)有7項(xiàng)內(nèi)地的上海、北京、杭州、大連及成都等城市經(jīng)營(yíng)有約1000 摩根士丹利房地產(chǎn)基金和基匯資本為莎瑪?shù)脑谙愀蹞碛休^的影響較小莎瑪在香港有5棟物業(yè)是自有的，但在中國(guó)大陸，莎瑪不考慮購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，只是尋找物業(yè)業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商，與他們洽談，然后作為第三方的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行管理。ShamaXujiahui(莎瑪徐家匯)Shamashijipark(莎瑪世紀(jì)公園)ShamaLuxeHuaShan(莎瑪華山)e67先持有：雅詩(shī)閣公寓 新加坡雅詩(shī)閣盛捷高級(jí)酒店式服務(wù)公寓先持有：雅詩(shī)閣公寓 新加坡雅詩(shī)閣盛捷高級(jí)酒店式服務(wù)公寓后售賣(mài)：濟(jì)南路8號(hào)雷集團(tuán)年凈賺13米／日ING以3270萬(wàn)美元從新加坡雅詩(shī)閣集團(tuán)手中取得了該項(xiàng)目所有權(quán)月，荷蘭ING集團(tuán)將此項(xiàng)目以1億美元整體出售給印尼三林建設(shè)基金零出售68莎瑪?shù)诙蠊蓶|基匯資本在06年以6.6億收購(gòu)翠湖天地一棟樓后，就是內(nèi)地莎瑪?shù)诙蠊蓶|基匯資本在06年以6.6億收購(gòu)翠湖天地一棟樓后，就是內(nèi)地是摩根士丹利在上海的第一個(gè)投資項(xiàng)目。兩棟樓一為住宅，一為越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資式公己購(gòu)摩08年大摩在香港出售5瑪公寓，他的手法過(guò)莎瑪品牌來(lái)使物值，然后變現(xiàn)。上莎瑪公寓有好幾個(gè)大摩收購(gòu)后，發(fā)現(xiàn)價(jià)格不理想，然后6970前期共識(shí)回顧階段核心目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議71戶型建議施建議體系本都為高端長(zhǎng)租人住氛圍更傾向于居究私密性，所以在的設(shè)計(jì)上也有別于宅物業(yè)或酒店的豪普通、不講究奢侈豪華以及對(duì)外的展示性。面的設(shè)計(jì)體式公寓萬(wàn)豪行政公寓72到標(biāo)示是體現(xiàn)客戶的尊貴居住感示及展示面較為私密，所以在主入口前起到昭示以領(lǐng)作用，便于引導(dǎo)客戶進(jìn)入；、大方的設(shè)項(xiàng)目氣質(zhì)，整體顏色搭配主要73完善的交通題，服務(wù)式公寓在主入口前線系這一點(diǎn)更類(lèi)似于酒店。74設(shè)計(jì)都采用了無(wú)障礙通設(shè)計(jì)，項(xiàng)目主入口通道的高度基本保持與路面平，而對(duì)于通道高于地面，基本設(shè)計(jì)有殘疾人通，便于入住客戶在搬運(yùn)重行李或者行動(dòng)不便的人，殘疾人通行。體現(xiàn)障礙通道高端的通道設(shè)計(jì)75也可以防止外來(lái)人員隨意進(jìn)入，而且有利于建立項(xiàng)目不同于酒店的服務(wù)價(jià)值并提升居住的檔次76寓并不像酒店那樣每天并且還承擔(dān)會(huì)議、接待等其他功能，所以對(duì)大堂面積的要求不高，對(duì)于其使用面積的要求更接近于居家住宅項(xiàng)目對(duì)務(wù)式公寓大堂的面積在及層高等空77華風(fēng)，突出積，而更加注重便捷的功能實(shí)用，講究簡(jiǎn)約完備和商務(wù)風(fēng)格，提供給客戶商務(wù)接待78大面積落地玻璃窗式來(lái)增加整體大堂的并能使客戶在大堂外部的景觀，增加堂的采光以及