物業(yè)管理法律關(guān)系

物業(yè)管理法律關(guān)系法學(xué)術(shù)語01關(guān)系特征關(guān)系分類關(guān)系要素主要問題目錄030204基本信息物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，是指物業(yè)管理關(guān)系中的當(dāng)事人在物業(yè)管理活動中所形成的具體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。其權(quán)利，是指物業(yè)管理關(guān)系中，當(dāng)事人享有實現(xiàn)某種行為的可能性；其義務(wù)，是指物業(yè)管理關(guān)系中當(dāng)事人所負(fù)有的責(zé)任。物業(yè)管理法律關(guān)系是在有關(guān)物業(yè)管理法律規(guī)范的范圍內(nèi)，調(diào)整人們行為過程中在法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。關(guān)系特征關(guān)系特征物業(yè)管理法律關(guān)系的基本特征體現(xiàn)在以下幾個方面：

主體廣泛性住房(住宅小區(qū)或樓宇)是城市化及人民生活的基本物質(zhì)條件，任何組織單位和個人都要與房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)生各種，并通過這種形成人與人之間的社會關(guān)系。因此，可以說物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)是非常廣泛的。權(quán)屬基礎(chǔ)性物業(yè)管理的對象主要是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，但不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移并非實際物體發(fā)生位移，而是權(quán)利的主體發(fā)生變動。房屋的出售、租賃實際上是權(quán)利的交易和轉(zhuǎn)讓。因此，物業(yè)管理的法律規(guī)范是一個以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)范。國家干預(yù)性房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它對國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財富；同樣，房地產(chǎn)的物業(yè)管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此，國家對這一領(lǐng)域的行政干預(yù)顯著，國家建設(shè)部專門成立了建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)司來指導(dǎo)物業(yè)管理工作的開展。關(guān)系要素關(guān)系要素物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動原因四要素說，多數(shù)人則堅持傳統(tǒng)韻主體、客體、內(nèi)容三要素說。我們認(rèn)為由于變動原因是屬于法律事實問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說。

主體物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，即在物業(yè)管理中能夠以自己的名義獨(dú)立地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。物業(yè)管理法律關(guān)系主體從不同的角度可以做不同的劃分：1．從物業(yè)管理法律關(guān)系主體的自然屬性來分：自然人、法人、非法人組織和特殊條件下的國家；2．從主體的地位和承擔(dān)的義務(wù)，可分為物業(yè)管理法律關(guān)系當(dāng)事人和其他利害關(guān)系人。其中物業(yè)管理法律關(guān)系當(dāng)事人是指物業(yè)管理活動的直接參與者，在物業(yè)管理法律關(guān)系中能夠以自己的名義簽訂業(yè)主公約或物業(yè)管理合同，直接承受其法律后果，獨(dú)立地享有權(quán)科和承擔(dān)義務(wù)的自然人或社會組織，主要包括業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等。其他利害關(guān)系人是指物業(yè)管理活動的間接參與人，在物業(yè)管理關(guān)系中不以自己名義締結(jié)物業(yè)管理合同但協(xié)助物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理活動，并且與物業(yè)管理的法律后果有某種法律上的利害關(guān)系，應(yīng)獨(dú)立地享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的部分權(quán)利和承擔(dān)部分義務(wù)的自然人或社會組織，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、公用事業(yè)服務(wù)商等。關(guān)系分類關(guān)系分類物業(yè)管理法律關(guān)系的具體種類很多，可按不同標(biāo)準(zhǔn)劃分出多種類型。按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。其中刑事法律關(guān)系一般不在物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中直接作出規(guī)定，只是指出物業(yè)管理行為涉及犯罪的按《刑法》相應(yīng)規(guī)定處理，因此本節(jié)不對物業(yè)管理刑事法律關(guān)系作論析。

物業(yè)管理民事法律關(guān)系物業(yè)管理民事法律關(guān)系是指根據(jù)民事法律規(guī)范調(diào)控所確立的以民事地位和民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的物業(yè)管理社會關(guān)系。民事法律關(guān)系主要有三個特點(diǎn)：第一，民事法律關(guān)系參與者的法律地位是平等的，當(dāng)事人之間不存在不平等的命令與服從、管理與被管理的關(guān)系；第二，民事法律關(guān)系大多是由當(dāng)事人自愿設(shè)立的，是否建立和以何種形式建立何種民事法律關(guān)系，一般是由當(dāng)事人的合法意思決定的；第三，民事法律關(guān)系中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)一般是對等的，權(quán)利義務(wù)對等是指當(dāng)事人雙方之間互相享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)。另外也有只是一方享有權(quán)利，另一方僅負(fù)有義務(wù)的民事法律關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占多數(shù)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使法律關(guān)系、物業(yè)管理或人居服務(wù)合同關(guān)系、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系、民事違約和侵權(quán)關(guān)系等。主要問題主要問題法律關(guān)系是法律規(guī)范調(diào)整一定社會關(guān)系過程中形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是法律規(guī)范調(diào)整社會關(guān)系的結(jié)果。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即調(diào)整人們在物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物業(yè)管理日益規(guī)范化、業(yè)主權(quán)利意識日益增強(qiáng)的今天，原有經(jīng)濟(jì)體制下所形成的物業(yè)管理法律關(guān)系中隱藏的問題也日益突出，主要表現(xiàn)在:

第一，主體地位不平等?！睹穹ㄍ▌t》第三條規(guī)定“當(dāng)事人在民事活動中的地位平等”，第四條規(guī)定“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則”。這兩條規(guī)定是平等自愿原則的法律表現(xiàn)形式。民法中的平等自愿原則，是最集中反映民法所調(diào)整的社會關(guān)系的本質(zhì)特征，是民法區(qū)別于其他部門法的主要標(biāo)志。我國民法中的平等自愿原則還是憲法中公民在法律面前一律平等原則的具體體現(xiàn)。在具體的民事法律關(guān)系中，無論一方為法人另一方為自然人的情況下，或在雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)力量存在差別的情況下，或在一方當(dāng)事人于民事法律關(guān)系之外存在著對他方的行政權(quán)力的情況下，當(dāng)事人雙方都是平等的，在權(quán)利義務(wù)的分配上必須平等協(xié)商，不得以強(qiáng)凌弱，以上壓下，強(qiáng)迫他方服從自己意志，簽訂“霸王合同”，否則將背離民事法律關(guān)系的本質(zhì)。特別應(yīng)該指出的是，我國存在的國有、集體、個人三種所有制形式，在民事上處于平等的地位，無高低優(yōu)劣之分。自愿是主體的意志自由,即國際通行的意思自治。意思自治原