深圳百通·香溪庭院風(fēng)情商業(yè)街招商策略課件

百通·香溪庭院風(fēng)情商業(yè)街招商策略

〉〉風(fēng)情商業(yè)街概況〉〉

■風(fēng)情商業(yè)街位于嶗山水庫(kù)北側(cè)，隸屬百通·香溪庭院項(xiàng)目。背靠觀光勝地嶗山，北連千畝生態(tài)果園，東接北宅千畝櫻桃園，是人們旅游、休閑的必經(jīng)之地。生態(tài)景觀園林和庭院自然生活，從容呈現(xiàn)。西班牙風(fēng)情長(zhǎng)廊，既對(duì)業(yè)主服務(wù)，也對(duì)周邊居民及游客開(kāi)放。

■水岸商業(yè)街營(yíng)業(yè)面積約3000平米，主營(yíng)高檔精品、頂級(jí)餐飲、休閑、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)等多種綜合服務(wù)，將引進(jìn)會(huì)所式餐飲酒店、國(guó)際名牌咖啡連鎖店、銀行、精品超市、美容美發(fā)、花店、高爾夫精品專賣等。風(fēng)情商業(yè)街形象定位〉〉案名：香溪庭院風(fēng)情步行街說(shuō)明：商業(yè)街規(guī)模不大，投放市場(chǎng)容量、銷售周期相對(duì)較小。其作用是，與香溪庭院項(xiàng)目互為補(bǔ)充，商業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，項(xiàng)目景觀特色提升商業(yè)形象。因此建議不采用新的獨(dú)立案名。

步行街定位〉〉

西班牙風(fēng)情層層內(nèi)街長(zhǎng)廊庭院景觀突出觀賞性、保障停留時(shí)間、強(qiáng)調(diào)功能性首創(chuàng)坡地庭院商業(yè)·景觀商業(yè)長(zhǎng)廊·西班牙風(fēng)情目標(biāo)消費(fèi)群定位〉〉主力消費(fèi)群定位：香溪庭院業(yè)主次級(jí)消費(fèi)群定位：旅游性消費(fèi)者三級(jí)消費(fèi)群定位：夏莊街道周邊消費(fèi)者香溪庭院業(yè)主約830戶夏莊街道6.5萬(wàn)居民櫻桃節(jié)每年約30余萬(wàn)游客招商原則〉〉■大商戶首先進(jìn)駐，營(yíng)造商業(yè)氛圍，帶動(dòng)商業(yè)人氣；■基本商業(yè)功能（賓館、超市、特色餐飲等）作為首先招商重點(diǎn)；■租賃兼顧銷售，招商工作全面開(kāi)花；■根據(jù)實(shí)際招商過(guò)程情況，適時(shí)調(diào)整招商策略。步行街經(jīng)營(yíng)策略〉〉經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營(yíng)模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，風(fēng)情商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。

在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，建議以下〉〉

■統(tǒng)一招商統(tǒng)一商業(yè)街裝飾形象，盡快繁榮商業(yè)市場(chǎng)，采用統(tǒng)一招商的原則。

招商工作主要以品牌聯(lián)營(yíng)和租賃等展開(kāi)，其中大商戶和品牌商戶可采用多種方式展開(kāi)，中小商戶應(yīng)以租賃為主。商業(yè)街目標(biāo)商戶定位：

大商戶定位一類經(jīng)營(yíng)商戶定位：國(guó)外知名品牌二類經(jīng)營(yíng)商戶定位：全國(guó)零售連鎖品牌三類經(jīng)營(yíng)商戶定位：全國(guó)有發(fā)展?jié)摿Φ倪B鎖店投資小業(yè)主定位主要是本商鋪的購(gòu)買(mǎi)者，主要以青島近郊、城陽(yáng)區(qū)投資客戶為主；市區(qū)或城陽(yáng)高收入階層，如私人業(yè)主、經(jīng)商者■協(xié)助經(jīng)營(yíng)

廣告支持,吸引消費(fèi)群體定期活動(dòng)推介庭院俱樂(lè)部輕松經(jīng)營(yíng)環(huán)境

階段性媒體（報(bào)紙、戶外、路旗等）推廣

黃金周、櫻桃節(jié)等制造觀光熱點(diǎn)

結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)成立釣魚(yú)、GOLF俱樂(lè)部專業(yè)物業(yè)管理由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。

■部分自營(yíng)旅游商品24小時(shí)便利店公益性項(xiàng)目由經(jīng)營(yíng)公司先行鋪貨陽(yáng)傘、長(zhǎng)椅備注：在招商前期，效果欠佳或部分商戶不愿進(jìn)入的品牌進(jìn)行自營(yíng)，采用部分自營(yíng)或現(xiàn)行墊付貨品等措施，帶動(dòng)商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。在自營(yíng)項(xiàng)目獲得發(fā)展后，商戶可逐步取代。經(jīng)營(yíng)方式參照表〉〉經(jīng)營(yíng)方式適用情況自營(yíng)開(kāi)發(fā)商具有商鋪經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主，招租為輔開(kāi)發(fā)商具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充自營(yíng)為輔，招租為主開(kāi)發(fā)商無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力■完善經(jīng)營(yíng)政府支持優(yōu)惠政策管理服務(wù)向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策。

根據(jù)招商和經(jīng)營(yíng)的狀況，適時(shí)向商戶出讓免租優(yōu)惠政策

。完善商業(yè)物管，強(qiáng)化托管管理水平。

招商對(duì)象〉〉■馬德里大街

區(qū)域：商業(yè)街臨街——對(duì)外營(yíng)造商業(yè)人氣，吸引商家。（圖中紅色勾畫(huà)部分）

品牌建議〉〉咖啡廳：建議星巴克、上島、名典、伊梅坊、雪色咖啡、耶士咖啡、尚品咖啡

酒吧：普拉那、單程票、列儂、2046慢搖吧、海樂(lè)迪

24小時(shí)便利店：建議友客24小時(shí)便利店、喜盈門(mén)超市、利群便利店

書(shū)吧：貝塔斯曼、學(xué)苑書(shū)店

移動(dòng)聯(lián)通充值店

化妝品、香水店：建議玫琳凱、雅芳、完美、佰草集等連鎖店

音像唱片店：青島海信音像連鎖

婚紗影樓：建議海派、薇薇新娘、臺(tái)北麗舍、圣瓦倫丁、瑪雅攝影、天真影樓、羅馬假日

■弗拉明戈廣場(chǎng)

區(qū)域：商業(yè)街內(nèi)側(cè)（圖中紅色勾畫(huà)部分）會(huì)所式餐飲酒店：提供商業(yè)接待、會(huì)議洽談、旅游住宿等配套服務(wù)

風(fēng)俗特色餐飲：土大力、法爾春天主流餐吧

水吧茶餐廳：麗港茶餐廳、星期五休閑餐廳

西式面包房：好利來(lái)、羅密歐、皇家美孚、笑蕾、好世界

高爾夫用品專賣：為社區(qū)及附近高爾夫球場(chǎng)提供配套服務(wù)高級(jí)家紡專賣：雅芳婷、澳西奴、美國(guó)喬德家紡、富安娜家紡

休閑棋牌室花店美容美發(fā)：和臣發(fā)型新文化、克麗緹娜美容連鎖機(jī)構(gòu)、佐登妮絲國(guó)際美容連鎖機(jī)構(gòu)、芳子美容、寶資休閑美容美發(fā)俱樂(lè)部

洗衣店：建議潔神連鎖洗衣店、福奈特社區(qū)診所、藥店：康杰、國(guó)風(fēng)銀行：郵政儲(chǔ)蓄

品牌建議〉〉業(yè)態(tài)組合優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比〉〉

行業(yè)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)其他問(wèn)題

銀行硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單；租金承受能力強(qiáng)；租賃年限長(zhǎng)、較穩(wěn)定；形象好，信譽(yù)佳吸引人流能力較弱；營(yíng)業(yè)時(shí)間固定、無(wú)助于增強(qiáng)商業(yè)氛圍必須在一層，又獨(dú)立出入口餐飲吸引人流，營(yíng)造商業(yè)氛圍；租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定；租賃面積大，對(duì)不規(guī)則的格局有些餐飲也可接受硬件設(shè)施要求復(fù)雜；租金承受能力弱；有可能對(duì)項(xiàng)目其他部分（尤其是住宅）的住戶構(gòu)成干擾將對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造，并投入大量設(shè)備設(shè)施和裝修費(fèi)用。但如由于經(jīng)營(yíng)效果不佳而撤租，將有可能涉及設(shè)備和裝修的“頂手費(fèi)”問(wèn)題的解決服裝硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單；租金承受能力強(qiáng)；形象好需具備一定規(guī)模，服裝行業(yè)是“扎堆”的行業(yè)，單獨(dú)一兩家服裝店無(wú)法生存；租賃年限短，不夠穩(wěn)定需開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格掌握項(xiàng)目檔次、消費(fèi)者檔次的定位。最好將同檔次、同價(jià)位的服裝店鋪規(guī)劃在一起藥店硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單；租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定；在住宅區(qū)受歡迎租金承受能力不強(qiáng)超市據(jù)連人流，增強(qiáng)商業(yè)氛圍；租賃面積大；租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定對(duì)租賃范圍的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、單層面積、進(jìn)深等方面；租金承受能力差；形象較差一般情況下超市要求物業(yè)提供卸貨區(qū)、貨梯等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意在設(shè)計(jì)時(shí)盡量將超市的貨車入口、卸貨區(qū)、貨梯單獨(dú)預(yù)留出來(lái)。并嚴(yán)格限定卸貨時(shí)間各行業(yè)店鋪面積劃分及配套設(shè)施基本需求〉〉業(yè)種使用面積（㎡）設(shè)施需求其他餐飲行業(yè)特色餐飲345.19上下水、電、天然氣、排煙、排風(fēng)、新風(fēng)、隔油池、廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，充足的停車位茶餐廳、水吧98.53上下水、電、天然氣、排煙、排風(fēng)、新風(fēng)、廣告位店鋪外有環(huán)境優(yōu)雅的庭院，可將座位散出來(lái)，增加氣氛和吸引人流咖啡廳231.4上下水、電、廣告位店鋪外有環(huán)境優(yōu)雅的庭院，可將座位散出來(lái)，增加氣氛和吸引人流酒吧166.29上下水、電24小時(shí)營(yíng)業(yè)服務(wù)配套行業(yè)美容美發(fā)48.52上下水（冷、熱水）、電營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)洗衣店48.52上下水、電、房屋進(jìn)深便利店147.53電小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營(yíng)業(yè)藥店49.16電24小時(shí)營(yíng)業(yè)花店49.97上下水銀行149.48電、獨(dú)立出入口、租賣并舉，租賃年限需10年以上酒店994.31上下水（冷、熱水）、電、獨(dú)立出入口、廣告位充足的停車位

展廳影樓60上下水、電精品店GOLF服飾、化妝品等140.71電注：以上是基本數(shù)據(jù)，實(shí)際情況仍需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)而定

商業(yè)街招商相關(guān)工作〉〉

■招商流程〉〉

整體招商方案

招商人員準(zhǔn)備

招商廣告創(chuàng)意、媒體選擇與刊登

１次信息處理（來(lái)電、來(lái)函）

２次信息處理（書(shū)面回復(fù)）

招商會(huì)（簽約）

督促履約

商家入駐

檔案移交（招商人員轉(zhuǎn)給協(xié)銷人員）

協(xié)銷工作開(kāi)始

■招商前期工作成立招商組

招商小組設(shè)組長(zhǎng)一名，副組長(zhǎng)兩名，執(zhí)行主任一名。組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)負(fù)責(zé)招商小組的管理、工作協(xié)調(diào)和政策制定，執(zhí)行主任負(fù)責(zé)招商工作的具體組織和執(zhí)行。

招商人員培訓(xùn)

統(tǒng)一說(shuō)辭、談判技巧培訓(xùn)

資料收集

收集大量的品牌商家信息，按人員分配洽談業(yè)務(wù)，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開(kāi)招商。

主力店招商、次力店選擇，重點(diǎn)洽談

由開(kāi)發(fā)商抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的洽談小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判

?！龇?wù)保障

“三統(tǒng)”服務(wù)，保障經(jīng)營(yíng)！

統(tǒng)一定位：首創(chuàng)坡地庭院商業(yè)·景觀商業(yè)長(zhǎng)廊·西班牙風(fēng)情

統(tǒng)一包裝

：整體外環(huán)境風(fēng)格，包括廣告牌、門(mén)楣、路旗設(shè)計(jì)（裝飾效果稍后展示）

統(tǒng)一管理：統(tǒng)一設(shè)立商家服務(wù)中心，統(tǒng)一保安管理，統(tǒng)一開(kāi)業(yè)時(shí)間、每日作息時(shí)間，公共資源分配等，保障經(jīng)營(yíng)順暢有序

■籌備工作（具體按照工作計(jì)劃表實(shí)施）項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位/人招商人員培訓(xùn)百通辦理商業(yè)街統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照、租賃許可證百通制定管理費(fèi)、水費(fèi)、雜費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)百通、置業(yè)者柱面、櫥窗、路旗等現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)九牛招商手冊(cè)設(shè)計(jì)九牛制訂煤氣、排煙氣、排污的處理方案百通、置業(yè)者招商細(xì)則及招商海報(bào)等印刷資料到位百通、九牛招商條款及優(yōu)惠政策百通招商會(huì)百通、九牛確定整體開(kāi)業(yè)時(shí)間百通、置業(yè)者開(kāi)業(yè)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)布置百通、九牛媒體宣傳百通、九?！鰞?yōu)惠政策建議

按照商業(yè)街戶型實(shí)際情況，劃分優(yōu)惠級(jí)別：

大戶賣場(chǎng)面積在200平米以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶進(jìn)駐具有特別強(qiáng)的感召力的，可一次性免租兩年

品牌戶

賣場(chǎng)面積在140——200平米之間，對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時(shí)，免租一年散戶賣場(chǎng)面積在100平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以上時(shí)，免租半年

備注：商戶裝修期間適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)，其他優(yōu)惠策略，視具體情況而定

■商戶的登記和初選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等）

所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案

對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域

對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選，進(jìn)行進(jìn)一步洽談

■與商戶簽定合同

交納租金和保證

具體租金額度按照統(tǒng)一規(guī)定收繳簽定正式合同

雙方共同協(xié)議相關(guān)條款■開(kāi)業(yè)籌備

首次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由項(xiàng)目部統(tǒng)一裝修，一次裝修以統(tǒng)一整個(gè)商業(yè)街風(fēng)格為主，包括門(mén)楣、門(mén)牌、路旗等；

二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，主要是品牌店鋪形象；

統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托商業(yè)氣氛；

組織和督促商戶進(jìn)貨；

進(jìn)行店堂的布置及商品陳列

；

進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)前期的物品籌備廣告推廣策略〉〉■廣告形式：以招商手冊(cè)、招商活動(dòng)、招商人員的招商工作為主，節(jié)點(diǎn)性廣告?zhèn)鞑檩o，充分告之招商信息，宣傳商業(yè)街持久發(fā)展性、優(yōu)惠政策等優(yōu)勢(shì)?！鲈V求內(nèi)容：以環(huán)境和功能優(yōu)勢(shì)的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求

■廣告媒體及投放規(guī)格

報(bào)紙廣告配合信息點(diǎn)投放，以活動(dòng)營(yíng)銷為主，在大客戶招商階段，配合一定量的戶外廣告投放；

報(bào)紙廣告規(guī)格以1/2版為宜，強(qiáng)勢(shì)推廣期配合活動(dòng)投放；

印刷品廣告，建議印制招商手冊(cè)，規(guī)格為16開(kāi)、16個(gè)P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；

印制海報(bào)或DM單，用于夾報(bào)、派送和針對(duì)中小商戶推介使用；

制作招商政策說(shuō)明書(shū)，主要用于對(duì)準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判；

戶外廣告，以廣告牌、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；

廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；

彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，用來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

促銷策略〉〉■公關(guān)活動(dòng)

活動(dòng)主題——香溪庭院風(fēng)情商業(yè)街招商會(huì)活動(dòng)目標(biāo)——借招商會(huì)，加強(qiáng)與商戶間的溝通，獲取大量準(zhǔn)客戶資料，促進(jìn)招商；借此，對(duì)市場(chǎng)招商政策進(jìn)行全方位的推廣；引起社會(huì)廣泛關(guān)注，提高傳播效果；邀請(qǐng)各媒體參與，進(jìn)行新聞炒作；活動(dòng)內(nèi)容——發(fā)布招商信息和招商政策公告；展開(kāi)客戶登記和預(yù)定；邀請(qǐng)知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；進(jìn)行自營(yíng)項(xiàng)目的供應(yīng)商投標(biāo)；活動(dòng)地點(diǎn)——風(fēng)情街現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間——建議在4月中旬■開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)目標(biāo)——借慶典傳達(dá)開(kāi)業(yè)信息，強(qiáng)化市場(chǎng)信心；

借慶典提升市場(chǎng)品牌形象；

借開(kāi)業(yè)慶典創(chuàng)造購(gòu)物、消費(fèi)機(jī)會(huì)，提升市場(chǎng)人氣，增強(qiáng)商戶信心；

借慶典形成良好的經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭，促進(jìn)未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn)駐；

活動(dòng)內(nèi)容——在風(fēng)情商業(yè)街舉行開(kāi)業(yè)典禮；邀請(qǐng)嘉賓現(xiàn)場(chǎng)參與，并致賀詞、剪彩；剪彩完畢后，舉辦為期7天的優(yōu)惠活動(dòng)，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；開(kāi)業(yè)期間舉行購(gòu)物、消費(fèi)的促銷活動(dòng)；邀請(qǐng)新聞媒體現(xiàn)場(chǎng)采訪報(bào)道；活動(dòng)地點(diǎn)——香溪庭院風(fēng)情商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)

活動(dòng)時(shí)間——預(yù)計(jì)在2007年4月28日舉行，具體時(shí)間依據(jù)招商成果而定

活動(dòng)主題——香溪庭院風(fēng)情商業(yè)街開(kāi)業(yè)慶典■開(kāi)業(yè)后的促銷活動(dòng)

主要參照經(jīng)營(yíng)策略中協(xié)助經(jīng)營(yíng)部分展開(kāi)，詳細(xì)的操作方案依據(jù)時(shí)間而定。

其它建議〉〉■合作模式

根據(jù)商業(yè)街本身優(yōu)、劣勢(shì)分析，在招商洽談過(guò)程中，可以采用與商家采取授權(quán)、掛牌的合作經(jīng)營(yíng)模式。保障大品牌的進(jìn)駐，完善高定位商業(yè)形象，吸引投資群體；■商鋪功能分布

建議諸如超市等基本消費(fèi)設(shè)施，設(shè)立在臨街位置，特色餐飲需在臨街處設(shè)置醒目指示牌，以餐飲、超市消費(fèi)人流帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)人氣。風(fēng)情商業(yè)街裝飾效果〉〉西區(qū)效果一（186-101/102/103）：正面，鐵藝門(mén)牌、燈飾、櫥窗西區(qū)效果二（186-101/102/103）：側(cè)面西區(qū)效果三（186-101/102/103）：連廊西區(qū)效果四（186-104/105/106

）：西區(qū)效果五（186-104/105/106

）：東區(qū)效果一（172-1-1/2/3/4/5

）：內(nèi)街廣場(chǎng)特色建筑造型東區(qū)效果二（162-201/202

）：內(nèi)街效果東區(qū)效果三（166-101/102）：連廊資料展架效果〉〉垃圾桶效果一〉〉垃圾桶效果二〉〉招商手冊(cè)設(shè)計(jì)方案〉〉

封面封底〉〉扉頁(yè)〉〉謝謝！JOIN深圳九牛創(chuàng)意07年02月07日生命沒(méi)有回頭路，事故沒(méi)有后悔藥。7月-237月-23Tuesday,July25,2023全員用心做得好，企業(yè)提升跟著跑。21:03