商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作 第七部分設(shè)計階段全

商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作第七部分設(shè)計階段第七部分設(shè)計階段初步設(shè)計評審簽批移交（總圖戶型方案確定）項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ0011工作內(nèi)容根據(jù)已經(jīng)收到的初步設(shè)計圖紙，考慮成本方面的要求及建造標(biāo)準的要求，在初步設(shè)計評審會議召開前，提出成本相關(guān)意見。2工作時間前置條件：外裝、內(nèi)裝初步設(shè)計完成3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司成本部、營銷部5對接部門商業(yè)規(guī)劃院、設(shè)計中心、商管公司（大商業(yè)上的塔樓銷售物業(yè)外裝為規(guī)劃院，內(nèi)裝為設(shè)計中心）6工作要點6.1前置條件：項目初步設(shè)計完成，初步設(shè)計評審會即將召開之前（此會議召開時間一般為初步設(shè)計完成后一周內(nèi)）6.2制度流程：無6.3集團模板：《初步設(shè)計評審會會議成果會簽表》7完成標(biāo)準在評審會召開時根據(jù)成本控制要求，對初步設(shè)計提出相關(guān)意見,最終在《初步設(shè)計評審會會議成果會簽表》上簽字。8工作成果用途移交給項目公司設(shè)計部及商業(yè)規(guī)劃院，對初步設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容進行修改或優(yōu)化，最終成果在深化圖紙中得到體現(xiàn)。9跟蹤落實要點9.1跟蹤一版施工圖出圖時間,并跟蹤會議中提出的要點是否在一版施工圖中進行了調(diào)整。9.2跟蹤初設(shè)移交后施工圖階段管理界面及對接方式。10關(guān)注重點10.1在評審會召開前3天,通過項目公司設(shè)計部向規(guī)劃院或設(shè)計中心拿到初步設(shè)計圖紙,對圖紙內(nèi)容進行初步審核，大致了解項目成本情況，通常情況下各專業(yè)初步設(shè)計的要求如下：10.1.1總平面設(shè)計10.1.2交通流線設(shè)計10.1.3住宅區(qū)景觀概念設(shè)計10.1.4日照測算。10.1.5住宅戶型設(shè)計，包括戶型配比設(shè)計。10.1.6商鋪設(shè)計。10.1.7住宅地下室設(shè)計。10.2關(guān)注設(shè)計單位出具的設(shè)計概算書，重點了解其中的關(guān)鍵部位做法及材料種類，如有特殊的材料搭配組合應(yīng)提供組合封樣。10.3初步設(shè)計圖中建筑、結(jié)構(gòu)、機電專業(yè)的相互配合是否能夠銜接。10.4消防、人防、交通、環(huán)保、超限等各專項設(shè)計的需求是否考慮。10.5初設(shè)圖紙是否能夠與一版施工圖相互銜接，關(guān)注外裝、內(nèi)裝等效果類的方案。10.5關(guān)注底商的簽確平面及機電方案簽確。11工作教訓(xùn)心得11.1優(yōu)化方案的落實。11.2前期是否需要開結(jié)構(gòu)方案論證會。11.3注意建筑、結(jié)構(gòu)的設(shè)計說明。售樓處建筑設(shè)計、內(nèi)裝設(shè)計、景觀設(shè)計項目階段：摘牌科目編碼：SJ-0021工作內(nèi)容售樓處建筑設(shè)計（包含結(jié)構(gòu)機電）、內(nèi)裝設(shè)計、景觀設(shè)計2工作時間開始時間：交地日后45日結(jié)束時間：交地日后75日周期：45日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門工程部、設(shè)計部、成本部5對接部門集團設(shè)計中心、質(zhì)監(jiān)部等6工作要點前置條件：項目班子組建完畢，各部門人員到崗，****制度及限額熟悉等。制度流程：集團模板：7完成標(biāo)準審圖通過，設(shè)計標(biāo)準在限額范圍內(nèi)，可以指導(dǎo)施工。8工作成果用途設(shè)計圖紙下發(fā)施工單位指導(dǎo)施工。9跟蹤落實要點9.1各專業(yè)設(shè)計之間的配合，明確圖紙范圍不留設(shè)計死角；9.2確定主要動線；9.3軟硬裝材料的搭配；9.4各功能和空間結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系；9.5建筑面積、裝修面積和造價之間的關(guān)系和比例；9.6減少因空間和人員配比因素，造成空曠和人氣下降；9.7施工過程中控制簽證變更，及早消化。10關(guān)注重點10.1設(shè)計分區(qū)要合理，動線導(dǎo)向明確，以免動區(qū)與靜區(qū)互相影響；10.2主控項目需嚴格控制，按集團限額指標(biāo)進行測算；10.3根據(jù)售樓處類型合理進行景觀設(shè)計，小品應(yīng)布置溫馨，盡量考慮再次利用；10.4內(nèi)裝設(shè)計需凸出****元素，并適當(dāng)考慮營造賓至如歸的氛圍，以增加洽談的良好氣氛；10.5設(shè)計風(fēng)格要與銷售對象相契合，以售樓部為樣板進行展示，增加賣點；10.6為了讓置業(yè)人員在主戰(zhàn)場做戰(zhàn)，辦公室不宜設(shè)置過大，一般考慮兩張辦公桌；10.7售樓人員會議室區(qū)域不建議單獨設(shè)置，可以利用休息區(qū)進行會議；10.8根據(jù)項目的產(chǎn)品定位，在售樓處設(shè)計階段考慮后期轉(zhuǎn)型的改變，以減少轉(zhuǎn)型造成成本增加；10.9如售樓處內(nèi)有樣板間，建議提高樣板間的建造標(biāo)準，以達到效果和成本最好的結(jié)合；10.10明確售樓處的裝修重點，同時測算主要測算的占比和整體造價情況，根據(jù)測算情況來控制動態(tài)成本；10.11強調(diào)功能和空間結(jié)合，線條和色彩相互搭配，并注意軟裝的功能的舒適性，形式上不拘一格；10.12根據(jù)產(chǎn)品定位，和售價格定位，來綜合考慮設(shè)計風(fēng)格，以降低因風(fēng)格造成的成本上漲。11工作教訓(xùn)心得開挖圖報審項目階段：設(shè)計

科目編碼：SJ-0031工作內(nèi)容：開挖圖報審2工作時間開始時間：交地日后30天結(jié)束時間：交地日后40天周期：10日3責(zé)任部門：設(shè)計部4配合部門：工程部、成本部5對接部門：中心設(shè)計部6工作要點1、前置條件：a、項目用地初勘已完成；b、項目總圖已調(diào)整完畢并簽確；c、第一次豎向設(shè)計論證已完成，并已移交成果；2、制度流程：項目公司設(shè)計部發(fā)起上報流程，上報部門應(yīng)包含中心設(shè)計部建筑和結(jié)構(gòu)專業(yè)負責(zé)人，抄送成本控制部；3、集團模板：無7完成標(biāo)準完成基坑開挖圖，并有相關(guān)成本測算，上報審批通過；8工作成果用途完成的基坑開挖圖，審批后用于項目進行基坑開挖工作；9跟蹤落實要點9.1根據(jù)總圖豎向設(shè)計論證結(jié)果進行開挖圖設(shè)計，復(fù)核豎向論證成果；9.2落實地下室外邊線及其定位坐標(biāo)；9.3開挖圖中應(yīng)落實經(jīng)初步估算的基礎(chǔ)外邊線及基礎(chǔ)底板絕對標(biāo)高；9.4開挖圖中應(yīng)標(biāo)出塔樓位置及其底板局部加厚的標(biāo)高和范圍；10關(guān)注重點10.1認真核實政府的絕對標(biāo)高圖，參照豎向論證移交成果進行；10.2認真核實項目周邊市政路近期的修建性詳規(guī)；10.3落實實測標(biāo)高：項目公司委托專業(yè)測繪機構(gòu)實測（根據(jù)詳堪報告進行復(fù)核）；10.4核實市政外網(wǎng)圖及市政接入點；10.5核實道路、景觀范圍及界面；10.6項目公司成本部根據(jù)開挖圖進行成本測算，并根據(jù)地塊勘測報告，同工程部、設(shè)計部選擇最優(yōu)方案（開挖方式、支護方式等）；11工作教訓(xùn)心得11.1開挖圖報審之前需要進行不同開挖方案的經(jīng)濟指標(biāo)分析及比對，選擇工期合理且造價經(jīng)濟的方案；11.2開挖圖報審?fù)ㄟ^后要注意跟蹤實際施工是否按報審圖實施的；11.3跟蹤開挖的現(xiàn)場實施情況，是否過程中有圖紙更新，避免挖錯和圖紙的更新指導(dǎo)不及時造成錯挖所產(chǎn)生的經(jīng)濟索賠；11.4施工過程中做好現(xiàn)場跟蹤記錄；基坑支護圖報審項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0041工作內(nèi)容基坑支護圖報審2工作時間開始時間：交地日后45天結(jié)束時間：交地日后60天周期：15日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司工程部、項目公司成本部5對接部門項目公司設(shè)計部6工作要點6.1前置條件：6.1.1完成支護方案專家論證及基坑支護論證成果移交；6..12項目公司完成施工支護圖及支護方案，且圖紙達到施工圖深度；6.2制度流程：6.3集團模板：7完成標(biāo)準完成相應(yīng)部分成本測算,是否在目標(biāo)成本之內(nèi)8工作成果用途移交給項目公司設(shè)計部9跟蹤落實要點工作移交成果后，實際下發(fā)施工圖是否與報審圖紙一致。10關(guān)注重點10.1基坑支護圖是否按當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T規(guī)定完成審查及按審查意見進行修改；10.2基坑支撐方案應(yīng)結(jié)合降水方案及土方開挖方案；10.3支護樁主筋采用HRB400，箍筋采用HPB300；10.4預(yù)應(yīng)力錨索采用鋼絞線；10.5土釘鋼筋宜采用HRB335或HRB400級鋼筋；10.6止水帷幕宜優(yōu)先選擇單排三軸攪拌樁；10.7樁錨和角撐不應(yīng)同時使用；10.8有條件的部位應(yīng)優(yōu)先采用放坡方案；10.9土釘墻的坡度不宜小于1：0.3，不宜大于1:0.1；10.10土釘長度不宜超過開挖深度的1.2倍；10.11土釘間距宜為1~2m，距坑底1m高度范圍內(nèi)原則不布置土釘，土釘與水平面的夾角宜小于15度；10.12盡量采用坑頂局部放坡的樁錨支護方案不建議采用雙排樁+錨桿的支護體系（淤泥質(zhì)土除外）；10.13淤泥厚度超過6m時，原則上應(yīng)采用內(nèi)支撐方案采用內(nèi)支撐方案時，應(yīng)結(jié)合土方開挖方案確定是否設(shè)置棧橋；10.14重力壩擋墻底不得落在淤泥上。11工作教訓(xùn)心得11.1后續(xù)總包單位是否按圖施工；11.2基坑支護方案應(yīng)包含降水方案，一并考慮。工程樁圖報審項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ005工作內(nèi)容設(shè)計階段工程樁報審1工作時間開始時間：交地日后75日結(jié)束時間：交地日后95日周期：20日2責(zé)任人：項目公司設(shè)計部主管工程師3配合部門：項目公司工程部、項目公司成本部4對接部門：項目公司設(shè)計部5工作要點5.1前置條件：設(shè)計部提交地勘報告、工程樁圖紙以及試驗樁檢測報告；成本部提前對報審圖進行指標(biāo)分析；5.2制度流程：根據(jù)綜合體項目模塊計劃要求報審，項目公司規(guī)劃副總---項目公司總經(jīng)理---項目管理中心計劃部總經(jīng)理---分管項目副總裁5.3集團模板：無6完成標(biāo)準6.1完成樁基圖紙、建筑平面剖面圖；6.2對報審圖形成分析報告并得出是否超出目標(biāo)成本、是否需要優(yōu)化的結(jié)論。7工作成果用途7.1用于地下四大塊重計量；7.2對設(shè)計部工程樁施工圖移交時提出是否超出目標(biāo)成本并提出優(yōu)化建議；7.3整體把控總包土建造價的經(jīng)濟指標(biāo)是否在可控范圍內(nèi)；8跟蹤落實要點后續(xù)注意施工圖紙發(fā)放時是否與報審圖紙相符。9關(guān)注重點9.1工程樁報審?fù)瓿蓵r間是成本模塊地下四大塊開始重計量的開始時間，提前做好重計量的工作準備；9.2測算成果與樁基、支護方案經(jīng)濟分析結(jié)果進行對比，是否有重大變化；9.3工程樁圖紙與樁基方案報審是否有變化；9.4關(guān)注工程樁設(shè)計參數(shù)與試驗樁參數(shù)是否一致，若不一致需要重新做試驗樁施工及檢測；9.5參考試驗樁施工階段的現(xiàn)場情況以及工期計劃，判斷是否會因施工組織造成大量簽證變更(例：先打樁后挖土?xí)r，超流態(tài)樁需要滿灌混凝土)，在測算時需要由充分預(yù)估；9.6設(shè)計圖紙與樁型施工工藝是否有沖突。10工作教訓(xùn)心得10.1提前溝通，以保證所報審圖紙與前期測算的圖紙基本一致；10.2所報審圖紙可以先由成本部審一下，看看是否有新做法及新工藝；10.3如發(fā)現(xiàn)有不一致或新的樁型，必須先進行測算通過后才能報審，特別要注意當(dāng)?shù)貨]有使用過的樁型所引起的成本的增加。10.4試驗樁要多做一些形式，達到最優(yōu)組合?；A(chǔ)圖及成果報審項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0061工作內(nèi)容基礎(chǔ)圖及成果報審2工作時間開始時間：摘牌前30日結(jié)束時間：摘牌后90日周期：60日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司工程部、項目公司成本部5對接部門項目公司設(shè)計部6工作要點6.1前置條件：6.1.1完成樁基礎(chǔ)方案專家論證及基坑支護論證成果移交；6.1.2項目公司完成施工基礎(chǔ)方案，且圖紙達到施工圖深度；6.1.3確定地基處理方案時，必須充分考慮當(dāng)?shù)靥幚斫?jīng)驗和施工條件。還要了解周邊相似場地上同類工程的地基處理經(jīng)驗和使用情況。6.1.4方案測算6.2制度流程：無6.3集團模板：7完成標(biāo)準完成相應(yīng)部分成本測算8工作成果用途移交給項目公司設(shè)計部9跟蹤落實要點工作移交成果后，實際下發(fā)施工圖是否與報審圖紙一致。10關(guān)注重點10.1豎向鋼筋宜采用HRB335級鋼，箍筋宜采用HPB300；10.2樁基混凝土強度等級原則上不應(yīng)超過C40，靜載試樁不受此限；10.3承臺內(nèi)原則上不應(yīng)設(shè)置暗梁（兩樁承臺除外）；10.4樁沿地下室外墻下布置時，如底板厚度滿足樁基鋼筋錨固要求時，原則上不應(yīng)設(shè)置承臺或承臺梁；10.5如底板厚度滿足樁基鋼筋錨固要求時，一柱一樁原則上不建議設(shè)置承臺。11工作教訓(xùn)心得11.1應(yīng)有施工單位一起參加方案論證11.2綜合考慮抗浮設(shè)計方案。正負零以下土建圖及成果報審項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ0071工作內(nèi)容正負零以下土建圖及成果報審2工作時間開始時間：交地日后115日結(jié)束時間：交地日后145日周期：30日3責(zé)任人：項目公司設(shè)計部主管工程師4配合部門：設(shè)計中心各部門、項目公司成本部5對接部門：設(shè)計中心、項目公司設(shè)計部6工作要點6.1前置條件：各專業(yè)圖紙已初步完成，并且能達到合圖的前置條件，成本部已提前對報審圖進行圖審，并提出優(yōu)化意見；6.2制度流程：項目公司設(shè)計部發(fā)起-設(shè)計中心結(jié)構(gòu)組-設(shè)計中心建筑組-設(shè)計中心機電組-酒店總部設(shè)計部6.3集團模板；7完成標(biāo)準圖審意見落實至施工圖中，結(jié)構(gòu)專業(yè)人防圖紙和結(jié)構(gòu)圖紙完成合圖，安裝專業(yè)圖紙具備第一版施工圖紙。8工作成果用途移交設(shè)計部、工程部、成本部用于地下結(jié)構(gòu)指標(biāo)分析模塊上報的依據(jù)9跟蹤落實要點1、重點關(guān)注機電預(yù)留、預(yù)埋，圖審意見的落實情況，結(jié)構(gòu)優(yōu)化的落實。10關(guān)注重點：10.1此節(jié)點完成時間是成本模塊地下結(jié)構(gòu)指標(biāo)分析的開始時間，提前做測算的工作準備；10.2重點關(guān)注機電預(yù)留、預(yù)埋，圖審意見的落實情況，結(jié)構(gòu)優(yōu)化的落實。11工作教訓(xùn)心得11.1重點關(guān)注機電預(yù)留、預(yù)埋，尤其消防弱電的預(yù)留、預(yù)埋，此階段需要消防報警設(shè)備單位配合設(shè)計院完成預(yù)留、預(yù)埋的二次深化設(shè)計；11.2結(jié)構(gòu)論證的優(yōu)化意見及專家意見成本部需要重點關(guān)注，是否落實到圖紙；11.3建筑做法成本部需要重點關(guān)注，在圖紙報備之前與設(shè)計部及工程部討論一版建筑做法，并且落實到第一版施工圖報備中。11.4考慮集水坑和電梯基坑等的預(yù)留；11.5注意結(jié)構(gòu)體系的選擇的合理性；正負零以下土建圖及成果報審項目階段：設(shè)計

科目編碼：SJ-0081工作內(nèi)容正負零以下土建圖及成果報審2工作時間開始時間：交地日后115日結(jié)束時間：交地日后145日周期：30日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門設(shè)計中心各部門、項目公司成本部5對接部門設(shè)計中心、項目公司設(shè)計部、成本控制部南（中、北）項目組6工作要點前置條件：各專業(yè)圖紙已初步完成，并且能達到合圖的前置條件，成本部已提前對報審圖進行圖審，和結(jié)構(gòu)指標(biāo)測算，若測算指標(biāo)超管控限額標(biāo)準提出優(yōu)化意見；制度流程：集團模板：7完成標(biāo)準7.1圖審意見落實至施工圖中，結(jié)構(gòu)專業(yè)人防圖紙和結(jié)構(gòu)圖紙完成合圖，安裝專業(yè)圖紙具備預(yù)留、預(yù)埋條件。7.2完成地下結(jié)構(gòu)測算，提出優(yōu)化意見，并落實在報審圖中。8工作成果用途8.1完成會簽移交項目公司，為施工圖做準備。8.2測算文件移交設(shè)計部作為圖紙優(yōu)化依據(jù)9跟蹤落實要點重點關(guān)注機電預(yù)留、預(yù)埋，圖審意見的落實情況，結(jié)構(gòu)優(yōu)化的落實。10關(guān)注重點10.1此節(jié)點完成的前提是成本模塊地下結(jié)構(gòu)指標(biāo)分析完成，形成報告并得出是否滿足限額設(shè)計、是否需要優(yōu)化的結(jié)論，匯入正負零以下土建圖中。10.2重點關(guān)注機電預(yù)留、預(yù)埋，圖審意見的落實情況，結(jié)構(gòu)優(yōu)化的落實。10.3關(guān)注施工塔基的布置、細部做法、防水做法。10.4后澆帶、結(jié)構(gòu)降板、集水坑、電梯基坑是否有節(jié)點圖紙；10.5結(jié)構(gòu)層高、覆土厚度是否符合集團管控標(biāo)準；10.6關(guān)注電梯基坑的做法以及各種設(shè)備集水坑的做法是否與機電專業(yè)設(shè)計交圈確認，避免設(shè)計變更拆改。10.7關(guān)注所選電梯的參數(shù)是否和預(yù)留的電梯基坑相匹配；11工作教訓(xùn)心得11.1重點關(guān)注機電預(yù)留、預(yù)埋，尤其消防弱電的預(yù)留、預(yù)埋，此階段需要消防報警設(shè)備單位配合設(shè)計院完成預(yù)留、預(yù)埋的二次深化設(shè)計；11.2結(jié)構(gòu)論證的優(yōu)化意見及專家意見成本部需要重點關(guān)注，是否落實到圖紙；11.3考慮集水坑和電梯基坑等的預(yù)留；11.4注意結(jié)構(gòu)體系的選擇的合理性；11.5根據(jù)項目當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，優(yōu)化防水做法；11.6注意后期如電梯參數(shù)變化會對已完工的電梯基坑產(chǎn)生影響。11.7因測算時間緊，造成測算結(jié)果失真。主要體現(xiàn)在樓梯、坡道等部位缺圖漏算；后澆帶、結(jié)構(gòu)降板、集水坑等位置缺節(jié)點圖，造成底板放坡、局部放大位置工程量漏算。施工圖成果報審項目階段：設(shè)計

科目編碼：SJ-0091工作內(nèi)容施工圖成本測算、設(shè)備排產(chǎn)及空調(diào)、消防招標(biāo)2工作時間開始時間：交地日后145日結(jié)束時間：交地日后200日周期：55日3責(zé)任部門項目公司成本部4配合部門項目公司設(shè)計部5對接部門項目公司設(shè)計部6工作要點前置條件：初設(shè)評審及移交；制度流程：集團模板：7完成標(biāo)準7.2各專業(yè)全套施工圖紙；7.2圖紙用于正負零以上的土建施工及設(shè)備招標(biāo)；7.3圖紙滿足限額設(shè)計指標(biāo)；8工作成果用途8.1移交項目公司工程部進行施工；8.2移交項目公司成本部進行設(shè)備招標(biāo)；9跟蹤落實要點工作成果移交后，施工圖是否存在遺漏設(shè)計項。10關(guān)注重點10.1復(fù)核面積指標(biāo)是否正確；10.2結(jié)構(gòu)設(shè)計指標(biāo)是否在設(shè)計任務(wù)書結(jié)構(gòu)指標(biāo)內(nèi)；10.3地下車庫層高控制：地下一層3.9m，地下二層3.6m地下車庫頂板上景觀基本覆土厚度（包括消防車道范圍）分別為A、B版2.0m/C、D版為1.5m。地下車庫頂板上的覆土荷載（包括消防車道范圍）分別按A、B版2.5m/C、D版為2.0m考慮。11工作教訓(xùn)心得11.1重視成本優(yōu)化會的落實情況；11.2建筑專業(yè)組織核對結(jié)構(gòu)降板區(qū)域是否正確；11.3預(yù)留足夠的精裝修吊頂空間高度，注意天花造型影響的凈高；11.4如果滿足限額指標(biāo)，就不要再過分優(yōu)化，最好保留預(yù)留余量，減少后期加固；11.5樁承臺基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)指標(biāo)要認真復(fù)核，注意設(shè)計富余砼量的設(shè)計。立面方案深化評審及會簽項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0101工作內(nèi)容立面深化方案成本復(fù)核（對應(yīng)綜合體項目模塊計劃“立面方案深化評審及會簽”節(jié)點,交地日后115天）2工作時間開始時間：交地日后110天（立面方案深化評審會前）結(jié)束時間：交地日后120天（規(guī)劃院移交立面深化方案成果后）周期：10日3責(zé)任部門商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院4配合部門項目公司設(shè)計部5對接部門項目公司成本部、成本控制部6工作要點6.1前置條件規(guī)劃院完成深化方案資料。6.2制度流程移交流程：規(guī)劃院主管建筑所/酒店所-主管副院長，經(jīng)主管副院長審批后同流程移交項目公司成本副總、項目公司設(shè)計副總、成本控制部。6.3集團模板立面方案測算模板。7完成標(biāo)準將成本超支結(jié)余情況、優(yōu)化意見及其它須落實問題，列入評審成果及會簽紀要中。8工作成果用途將深化方案成本情況、優(yōu)化意見和后續(xù)須落實問題反饋規(guī)劃院，在初步設(shè)計階段予以落實并控制成本。9跟蹤落實要點9.1深化方案評審中形成的成本超支解決措施和處理意見在初設(shè)階段的落實情況；9.2其它須進一步落實的問題（包括工程量復(fù)核、特殊材料詢價、特殊造型節(jié)點做法等）。10關(guān)注重點10.1復(fù)核方案深化成果較移交方案效果變化；10.2與方案單位初步復(fù)核確定工程量；10.3復(fù)核測算階段優(yōu)化措施是否落實，若未落實須要求規(guī)劃院在方案深化評審會上提出替代解決措施；10.4若因上述因素等造成成本超支，須在方案深化評審會上形成處理意見。11工作教訓(xùn)心得11.1根據(jù)立面深化方案資料，完成深化方案成本測算，并報備成本控制部目標(biāo)管理組；11.2參加方案深化評審會，將深化方案成本情況反饋規(guī)劃院，并在評審會上負責(zé)對重點關(guān)注問題討論形成具體意見和措施，作為初設(shè)階段設(shè)計中成本控制依據(jù)。11.3加強設(shè)計方案的深度，避免遺留問題；11.4盡早與夜景照明方案配合。立面初設(shè)及主材設(shè)計封樣移交項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0111工作內(nèi)容立面初設(shè)成本復(fù)核（對應(yīng)綜合體項目模塊計劃“立面初設(shè)及主材設(shè)計封樣移交”節(jié)點,交地日后160天）2工作時間開始時間：交地日后155天（立面初設(shè)成果評審會前）結(jié)束時間：交地日后165天（規(guī)劃院移交立面初設(shè)成果后）周期：10日3責(zé)任部門商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院4配合部門項目公司設(shè)計部5對接部門項目公司成本部、成本控制部6工作要點6.1前置條件規(guī)劃院完成初設(shè)方案資料及主材封樣。6.2制度流程移交流程：規(guī)劃院主管建筑所/酒店所-主管副院長，經(jīng)主管副院長審批后同流程移交項目公司成本副總、項目公司設(shè)計副總、成本控制部。6.3集團模板外立面方案測算模板。7完成標(biāo)準成本超支結(jié)余情況、優(yōu)化意見及其它須落實問題，反饋規(guī)劃院及項目公司設(shè)計部，在一版施工圖設(shè)計中落實解決。8工作成果用途將初設(shè)成本情況、優(yōu)化意見和后續(xù)須落實問題反饋規(guī)劃院及項目公司設(shè)計部，在一版施工圖設(shè)計階段予以落實并控制成本。9跟蹤落實要點9.1針對初設(shè)成果存在成本超支各方形成的處理意見在一版施工圖階段的落實情況；9.2其它須進一步落實的問題（包括工程量復(fù)核、特殊材料詢價、確定特殊造型節(jié)點做法等）。10關(guān)注重點10.1復(fù)核方案深化評審會上各項優(yōu)化措施和處理意見在初設(shè)階段的落實情況；10.2與方案單位復(fù)核確定工程量；10.3復(fù)核初設(shè)成果較深化方案變化；10.4復(fù)核主材設(shè)計封樣與前期方案效果是否一致，并注意立面主要材質(zhì)、特殊效果材質(zhì)、特殊造型單元均須封樣；10.5若由于上述因素等造成成本超支，須與規(guī)劃院、方案單位及一版施工圖設(shè)計單位等組會形成處理意見，并在一版施工圖設(shè)計階段落實。11工作教訓(xùn)心得11.1根據(jù)立面初設(shè)資料，完成初設(shè)成果成本測算，并報備成本控制部目標(biāo)管理組；11.2根據(jù)初設(shè)成果成本情況，負責(zé)牽頭對成本超支形成具體處理意見和措施，作為一版施工圖階段設(shè)計中成本控制依據(jù)。外立面一版施工圖及成果報審項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0121

工作內(nèi)容外立面一版施工圖及成果報審2

工作時間開始時間：交地日后150天結(jié)束時間：交地日后190天周期：40天3

責(zé)任部門項目規(guī)劃部4

配合部門項目公司設(shè)計部、成本部5

對接部門規(guī)劃院6

工作要點6.1前置條件：立面初設(shè)及主材封樣移交,提供外立面施工圖設(shè)計條件。6.2制度流程：發(fā)起部門：項目公司審批流程：建筑工程師→設(shè)計部經(jīng)理→規(guī)劃副總→成本副總→總經(jīng)理接收部門：規(guī)劃院審批流程：規(guī)劃院建筑/結(jié)構(gòu)/照明/內(nèi)裝（僅采光頂）專業(yè)負責(zé)人、項目負責(zé)人、各專業(yè)所長、各分管副院長（含酒店時，增加酒店項目負責(zé)人、酒店所所長、主管酒店所副院長、酒店內(nèi)裝專業(yè)負責(zé)人、內(nèi)裝所所長、酒店設(shè)計院院長）6.3集團模板:按模塊化系統(tǒng)要求上報。7

完成標(biāo)準7.1外立面施工圖含夜景照明節(jié)點、外立面預(yù)埋、鋼結(jié)構(gòu)圖及其計算書、節(jié)能計算書、第三方審圖意見，（DWG文件不高于2004版，去除專業(yè)輔助加密功能，附字型、線形文件）7.2外立面測算成本不超單項建造標(biāo)準。8

工作成果用途6.3圖紙移交項目公司成本部、工程部用于工程量清單的編制、招標(biāo)技術(shù)條件、商務(wù)條件、投標(biāo)封樣要求等的準備；6.4圖紙?zhí)峤灰?guī)劃院審核。9

跟蹤落實要點圖紙報審狀態(tài)、審核意見是否影響成本。10

關(guān)注重點10.1測算時，注意計算依據(jù)要與建造標(biāo)準匹配；10.2測算時，注意復(fù)核建造標(biāo)準包含的內(nèi)容，避免漏算，導(dǎo)致外立面成本超算。11

工作教訓(xùn)心得11.1移交圖紙需要仔細審核設(shè)計深度，包括細部節(jié)點、尺寸標(biāo)注、做法、材質(zhì)、厚度等影響清單項目特征描述的內(nèi)容，并形成圖紙疑問發(fā)給設(shè)計部要求設(shè)計單位詳細回復(fù)，不能等外裝施工單位確定后交施工單位進行圖紙深化；11.2仔細核對設(shè)計封樣完整性，避免材料不全，影響投標(biāo)人合理報價，造成進場后施工封樣缺少參照物，產(chǎn)生扯皮；11.3確認上傳圖紙與最終符合成本測算要求圖紙一致并完全落實所有過程中成本優(yōu)化意見，并確保此版圖紙為移交施工單位深化和指導(dǎo)施工的圖紙。智能化施工圖設(shè)計項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0131工作內(nèi)容關(guān)注弱電智能化施工圖測算及成本優(yōu)化建議；2工作時間開始時間：交地日后70日結(jié)束時間：交地日后100日周期：30日3責(zé)任人：項目公司成本副總、電氣專業(yè)工程師4配合部門：項目公司設(shè)計部5對接部門：成本控制部項目管理中心設(shè)計部6工作要點6.1前置條件：智能化方案確定，施工圖紙初稿設(shè)計完成；6.2操作流程：接收弱電智能化電子版施工圖---->成本測算、圖紙審查>智能化施工圖評審會---->向規(guī)劃設(shè)計部反饋測算及圖紙審查信息>圖紙優(yōu)化及完善并達到要求后>圖紙正式下發(fā)進行招標(biāo)；6.3集團模板；無。7完成標(biāo)準7.1施工圖評審會完成的設(shè)計圖紙測算結(jié)果不超建造標(biāo)準；7.2指導(dǎo)完成交房標(biāo)準；7.3達到招標(biāo)要求。8工作成果用途智能化工程招標(biāo)。9跟蹤落實要點9.1智能化施工圖紙深化設(shè)計后（常規(guī)由施工單位完成），及時測算成本；9.2密切關(guān)注商管公司后期增加的功能需求；9.3與其它專業(yè)核圖（建筑、裝飾、機電）。10關(guān)注重點10.1智能化方案與施工圖是否有較大差異；10.2施工圖增加的功能及施工內(nèi)容應(yīng)及時關(guān)注；10.3測算及圖紙審查務(wù)必及時，保證圖紙下發(fā)滿足項目招標(biāo)需求及不超建造標(biāo)準；10.4智能化方案與交房標(biāo)準是否一致。外立面一版施工圖審核移交項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0141工作內(nèi)容外立面一版施工圖審核移交2工作時間開始時間：交地日后120天結(jié)束時間：交地日后130天周期：10天3責(zé)任部門規(guī)劃院4配合部門項目公司成本部、設(shè)計部5對接部門項目公司設(shè)計部、規(guī)劃院建筑、結(jié)構(gòu)、照明、電氣等各專業(yè)負責(zé)人、專業(yè)所所長6工作要點6.1前置條件：外立面一版施工圖報審6.2制度流程：發(fā)起部門：規(guī)劃院審批流程：規(guī)劃院項目負責(zé)人→分管所長→分管副院長接收人：項目公司規(guī)劃副總、項目總經(jīng)理，規(guī)劃院建筑、結(jié)構(gòu)、照明、電氣等各專業(yè)負責(zé)人、專業(yè)所所長6.3集團模板:按模塊化系統(tǒng)要求上報。7完成標(biāo)準7.1各專業(yè)評審意見（含安全、消防）、各專業(yè)管控要點的PDF版；7.2外立面測算成本不超單項建造標(biāo)準。8工作成果用途8.1按審核意見修改圖紙；8.2按修改圖紙調(diào)整工程量清單、技術(shù)條件、材料封樣；8.3審核后修改的文件作為招標(biāo)補遺文件發(fā)出。9跟蹤落實要點9.1圖紙修改狀態(tài)；9.2審核意見是否影響成本。10關(guān)注重點10.1不允許出現(xiàn)重大變更；10.2設(shè)計修改圖紙要有對比表。內(nèi)裝施工圖及材料封樣項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0151工作內(nèi)容內(nèi)裝施工圖成本測算及材料封樣2工作時間開始時間：交地日后230日結(jié)束時間：交地日后275日周期：45日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司成本部5對接部門成本控制部6工作要點6.1前置條件：6.1.1方案圖紙(含滿足測算的設(shè)計說明、材料表、原始平面圖、平面布置圖、吊頂布置圖、地面布置圖、燈具布置圖、強弱電開關(guān)插座示意圖、水電點位圖、立面圖、效果圖、設(shè)計估算)，需集團領(lǐng)導(dǎo)確認；6.1.2施工圖紙（含設(shè)計說明、材料表、原始平面圖、平面布置圖、吊頂布置圖、地面布置圖、燈具布置圖、水電點位圖、立面圖、剖面圖、大樣節(jié)點圖、給排水系統(tǒng)圖、效果圖、設(shè)計估算等），并須提供電子版圖紙；6.1.3設(shè)計材料封樣（墻地磚、地板、大理石、花崗巖、人造石、墻紙、石膏線條、櫥柜門板、戶內(nèi)門切角及五金、選定的涂料/油漆色板、玻璃、潔具圖片、燈具圖片、鋁塑板、不銹鋼板、五金件等）。6.2制度流程：6.2.1安排咨詢公司在收到圖紙后進行審圖，并根據(jù)圖紙?zhí)岢鲆蓡?，形成圖紙問題清單；6.2.2與設(shè)計部協(xié)調(diào)設(shè)計單位，對圖紙問題清單書面答復(fù)或召開設(shè)計施工圖交底會。須由設(shè)計單位、設(shè)計部、造價咨詢公司及成本部共同參會，并要求設(shè)計單位及設(shè)計部就設(shè)計圖紙問題清單予以答復(fù)且形成會議紀要；6.2.3根據(jù)設(shè)計材料封樣清單，由裝修造價工程師組織設(shè)計材料封樣清單詢價；6.2.4根據(jù)施工圖交底會議紀要，由造價咨詢公司按照內(nèi)裝方案測算模板進行成本測算；6.2.5根據(jù)測算初稿，結(jié)合設(shè)計材料封樣清單的詢價，調(diào)整測算成果。并與成本控制部目標(biāo)管理組分管業(yè)務(wù)經(jīng)理溝通，形成方案測算最終成果；6.2.6如方案測算在建造標(biāo)準范圍內(nèi)，則通過OA流程上報內(nèi)裝方案審批。流程為：項目公司設(shè)計部—項目公司設(shè)計副總—項目公司成本部裝飾造價工程師（須新增方案測算成本數(shù)據(jù)）—項目公司成本部經(jīng)理（須說明方案測算與建造標(biāo)準的差異）—項目公司成本副總—項目公司總經(jīng)理—南方（北方）項目管理中心負責(zé)人—成本控制部目標(biāo)管理組分管業(yè)務(wù)經(jīng)理—成本控制部目標(biāo)管理組分管副總。抄送：成本控制部項目組分管業(yè)務(wù)經(jīng)理、成本控制部項目組分管副總。6.3集團模板：集團標(biāo)準內(nèi)裝方案測算模板7完成標(biāo)準7.1內(nèi)裝施工圖成本測算報告7.2形成技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)分析報告8工作成果用途指導(dǎo)內(nèi)裝工程招標(biāo)9跟蹤落實要點9.1設(shè)計方案交底會會議紀要內(nèi)容是否在后續(xù)圖紙中調(diào)整落實；9.2工程施工中是否按設(shè)計封樣樣板進行供應(yīng)。10關(guān)注重點10.1關(guān)注內(nèi)裝面積數(shù)據(jù)（含建筑面積、投影面積），樓層及戶內(nèi)套數(shù)；10.2提前介入，測算清單編制盡可能全面完整、清楚，面積指標(biāo)填寫準確；10.3分包范圍分類（甲供或分包）；10.4關(guān)注功能布局，比如吊頂?shù)脑煨?、墻面地面的鋪裝材料、固定家具的配置等；10.5關(guān)注裝修圖紙與機電矛盾部位；10.6關(guān)注內(nèi)裝建造標(biāo)準；住宅A版3500元/m2、B版2500/m2、C版1200/m2(按住宅地上總建筑面積計算，含設(shè)計費）；C版毛坯住宅室內(nèi)無精裝修，首層大堂精裝修標(biāo)準為2500/m2，標(biāo)準層電梯廳、走道精裝修標(biāo)準為1500/m2，計算依據(jù)按實際裝修面積計算，含設(shè)計費；D版毛坯住宅室內(nèi)無精裝修，首層大堂精裝修標(biāo)準為1000/m2，標(biāo)準層電梯廳、走道精裝修標(biāo)準為1000/m2，計算依據(jù)按實際裝修面積計算，含設(shè)計費；D版精裝修住宅精裝修標(biāo)準為800/m2，計算依據(jù)：按住宅地上總建筑面積計算，含設(shè)計費。10.7早下手、勤測算、準確快速；10.8做好前期控制即優(yōu)化設(shè)計，應(yīng)嚴格進行過程控制即變更及簽證管理；10.9關(guān)注樣板層（間）招標(biāo)價格，反推整體工程費用，利于控制內(nèi)裝總成本。外裝施工優(yōu)化圖項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0161工作內(nèi)容2工作時間綜合體模塊計劃周期開始時間（交地日后*日）結(jié)束時間（交地日后*日）周期（日歷天）20個月2402804022個月2653054024個月2803204026個月280320403責(zé)任人：成本部、設(shè)計部4配合部門：外裝施工圖設(shè)計單位5對接部門：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院、成本控制部6工作要點6.1前置條件：外裝招標(biāo)完成；6.2制度流程：項目公司組織施工單位進行外裝施工圖深化，并通過設(shè)計部門和成本部門的審核。施工單位提交深化后的圖紙，項目公司設(shè)計部發(fā)起OA流程進行圖紙審核和移交，具體審批流程如下：項目公司設(shè)計部—設(shè)計副總—項目公司成本部—工程副總—成本副總—總經(jīng)理—規(guī)劃院外裝負責(zé)人—規(guī)劃院項目負責(zé)人—規(guī)劃院分管所長—規(guī)劃院主管副院長—成本控制部業(yè)務(wù)經(jīng)理—成本控制部項目組分管副總6.3集團模板7完成標(biāo)準通過審核的深化外裝施工圖紙8工作成果用途用于現(xiàn)場施工9跟蹤落實要點施工單位審核圖紙過程中，項目公司成本部要跟進測算，關(guān)注材料、施工工藝、龍骨布置及外延、工程量等是否與招標(biāo)清單一致，在不低于招標(biāo)圖品質(zhì)的前提下，測算金額不高于招標(biāo)金額。10關(guān)注重點10.1核實移交給施工單位的待深化圖紙是否與招標(biāo)圖紙一致，以招標(biāo)圖紙為準。10.2關(guān)注施工單位的深化圖紙與招標(biāo)圖關(guān)鍵內(nèi)容是否一致，如材質(zhì)、型號、品牌、工藝、龍骨含量與外延系數(shù)等影響效果、質(zhì)量和成本的因素，對差異部分要求施工單位書面進行說明、承諾或修改，避免因為深化造成成本增加或質(zhì)量、品質(zhì)降低。10.3關(guān)注施工封樣是否與設(shè)計封樣、投標(biāo)封樣一致，避免以次充好。10.4復(fù)核深化圖紙工程量清單與定標(biāo)工程量清單是否一致，在不降低品質(zhì)的前提下，總金額不高于定標(biāo)金額。11工作教訓(xùn)心得夜景施工圖項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ0171工作內(nèi)容夜景施工圖成本測算、優(yōu)化和跟進報審2工作時間開始時間：交地日后330日結(jié)束時間：交地日后360日周期：30日3責(zé)任部門項目公司成本部4配合部門項目公司設(shè)計部5對接部門成本控制部6工作要點前置條件：夜景照明施工圖提前移交成本部，并具備施工圖測算深度。制度流程：根據(jù)施工圖測算夜景照明工程成本—向設(shè)計部反饋測算信息—如超建造標(biāo)準提出優(yōu)化建議—與設(shè)計部一起完成優(yōu)化—優(yōu)化至建造標(biāo)準后同意施工圖報審—跟進報審圖紙與測算圖紙一致性。集團模板：無。7完成標(biāo)準最終報審及移交的夜景施工圖測算結(jié)果不超建造標(biāo)準。8工作成果用途測算文件可指導(dǎo)項目效果類成本分析及目標(biāo)成本超支節(jié)余分析，移交圖紙用于招標(biāo)和施工。9跟蹤落實要點督促夜景施工圖審核移交，復(fù)核移交的招標(biāo)用施工圖紙與測算圖紙的一致性。10關(guān)注重點夜景施工圖燈具燈參、配置數(shù)量，圖紙深度滿足招標(biāo)、施工要求，與外立面裝飾的界面界定，招標(biāo)范圍界定。景觀施工圖及材料封樣項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0181工作內(nèi)容按設(shè)計合同完成設(shè)計任務(wù)，圖紙齊全，封樣滿足成本限價要求；測算符合建造標(biāo)準。2工作時間開始時間：項目入伙前300日結(jié)束時間：項目入伙前240日周期：60日3責(zé)任部門：項目公司成本部、設(shè)計部、工程部4配合部門：項目公司設(shè)計部、工程部5對接部門：項目管理中心設(shè)計部、項目公司設(shè)計部、項目公司工程部6工作要點6.1前置條件：景觀設(shè)計方案設(shè)計及方案深化設(shè)計完成并經(jīng)項目管理中心設(shè)計部審批通過，室外綜合管線設(shè)計完成施工圖紙(含滿足測算的設(shè)計說明、材料表、景觀平面布置圖、鳥瞰效果圖、夜景平面圖、室外給排水布置圖、景觀照明布置圖及系統(tǒng)圖、景觀小品設(shè)計、植物總平圖、特色種植設(shè)計、水景設(shè)計（若有）、苗木配植表、立面圖、剖面圖、綠化設(shè)計及指標(biāo)、設(shè)計造價估算及指標(biāo))，并須提供電子版圖紙。6.2制度流程：根據(jù)集團景觀施工圖移交流程。6.3集團模板；成本部景觀測算模板。6.4設(shè)計材料封樣（大理石、花崗巖、透水磚、防腐木等）。6.5工程部提供室內(nèi)步行街內(nèi)裝工程工期節(jié)點要求、界面劃分、標(biāo)段劃分。7完成標(biāo)準滿足成本測算要求，滿足景觀工程招標(biāo)。8工作成果用途用于成本測算、招標(biāo)報價、材料封樣。9跟蹤落實要點9.1進一步的施工圖深化設(shè)計及相應(yīng)的成本測算；材料封樣是否滿足限價要求。9.2定標(biāo)后嚴格控制景觀一版圖和二版圖之間的圖差。10關(guān)注重點10.1關(guān)注材料樣板定標(biāo)時與施工時是否保持一致，地面鋪磚根據(jù)消防通道及非消防通道，區(qū)分石材厚度。10.2嚴格按照集團建造標(biāo)準控制大喬木的數(shù)量。10.3關(guān)注景觀面積數(shù)據(jù)（含軟景面積、硬景面積）。10.4提前介入，測算清單編制盡可能全面完整、清楚，面積指標(biāo)填寫準確。10.5鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等石材，不同部位的石材厚度。10.6關(guān)注特色布局，比如水景、特色花池等。10.7關(guān)注景觀圖紙與室外總體管網(wǎng)、室外照明矛盾部位。10.8關(guān)注景觀建造標(biāo)準。11工作教訓(xùn)心得11.1成本部要及時跟進圖紙測算。11.2嚴格按建造標(biāo)準配置苗木、小品、雕塑數(shù)量。11.3要及時與設(shè)計部聯(lián)系溝通成本情況。11.4在施工過程中是否存在施工單位對材料私自更換。電梯設(shè)計參數(shù)報審項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ0191工作內(nèi)容電梯設(shè)計參數(shù)報審工作。2工作時間開始時間：開工日后170日結(jié)束時間：開工日后185日周期：15日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部。4配合部門項目公司成本部、工程部、集采廠家、施工圖設(shè)計單位。5對接部門商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中心、成本控制部招標(biāo)管理組。6工作要點6.1前置條件：6.1.1項目各業(yè)態(tài)指標(biāo)總圖經(jīng)董事長簽訂；6.1.2各業(yè)態(tài)對應(yīng)電梯品牌確定；6.1.3各業(yè)態(tài)施工平面圖確定。6.2制度流程：6.2.1審批流程：詳集團審批流程（OA報審）6.2.2操作要點：1）操作要點：a)項目公司成本部須提前與成本控制部招標(biāo)管理組負責(zé)人溝通，確認集采廠家。b)責(zé)任人按業(yè)態(tài)分別與集采廠家進行技術(shù)對接，并提供電梯參數(shù)表供集采廠家選型。c)集采廠家針對項目情況提供詳細技術(shù)參數(shù)表和電梯預(yù)估報價。d)成本造價師審核電梯預(yù)估報價，確保電梯成本不超目標(biāo)成本。e)設(shè)計、成本和設(shè)計院審核集采廠家提供的電梯技術(shù)參數(shù)表，確保不超建造標(biāo)準。f)責(zé)任人按各方審核后的詳細技術(shù)參數(shù)表報審。6.3集團模板：參照下發(fā)參數(shù)報審附件。7完成標(biāo)準電梯設(shè)計參數(shù)在模塊化系統(tǒng)中確認完成；電梯設(shè)計參數(shù)OA審批完成。8工作成果用途移交:成本部、總部設(shè)計中心、總部成本控制部(核價)；9跟蹤落實要點跟蹤：選型執(zhí)行情況。10關(guān)注重點10.1各業(yè)態(tài)采用電梯品牌的確定（區(qū)域劃分、業(yè)態(tài)劃分）。10.2電梯的主要參數(shù)符合建造標(biāo)準要求。10.3電梯的選配功能確認，尤其裝飾配置要求。10.4注意技術(shù)參數(shù)中選配功能是否超配，電梯總成本是否超目標(biāo)成本。11工作教訓(xùn)心得11.1成本部需主動配合，正確提供各業(yè)態(tài)的電梯品牌，密切關(guān)注與成本有關(guān)的信息，發(fā)現(xiàn)選型或者技術(shù)參數(shù)中有超建造標(biāo)準或者選配功能超標(biāo)，在上報技術(shù)參數(shù)之前提出并要求修改技術(shù)參數(shù)。11.2要求集采廠家根據(jù)選型技術(shù)參數(shù)提報電梯詢價表，在電梯參數(shù)上報之前確認電梯總成本不超目標(biāo)成本。室內(nèi)管線綜合設(shè)計評審項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0201工作內(nèi)容室內(nèi)管線綜合設(shè)計評審就是對在同一樓層上的給排水、強弱電、空調(diào)通風(fēng)、消防等機電專業(yè)管線分不同顏色、不同粗細線條描繪在同一張圖紙上，并根據(jù)匯總圖進行評審，最終確定最經(jīng)濟、合理的方式排布各管線的走向及標(biāo)高。2工作時間開始時間：交地日后170日結(jié)束時間：交地日后250日周期：80日3責(zé)任部門成本部、設(shè)計部4配合部門工程部、設(shè)計部、總包單位5對接部門工程部、設(shè)計部、總包單位6工作要點前置條件：設(shè)計院已按照設(shè)計任務(wù)書的要求完成了1.0版的所有專業(yè)施圖紙（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣）；7完成標(biāo)準7.1完成最終機電綜合管線圖（地下室及各層面綜合管網(wǎng)平面圖、機電預(yù)留預(yù)埋圖、綜合天花平面圖、綜合立面圖、地下室及走廊綜合管線關(guān)鍵節(jié)點剖面圖）；7.2嚴格按照室內(nèi)綜合管線的設(shè)計原則和依據(jù)進行審核，管線綜合應(yīng)遵循以下原則：7.2.1先布置管徑較大的管線，后布置管徑較小的管線；7.2.2電氣和弱電管線宜布置在輸送液體管道上方，以免管道滲漏時損壞電纜造成事故；7.2.3沒有壓力的重力流管道應(yīng)先行布置，以滿足排放坡度的需要。無壓管有坡度要求且排放水流多，力求管線短，避免過多轉(zhuǎn)彎，以保證建筑物的使用空間及排水流暢；7.2.4強弱電管需要考慮磁性干擾，兩者布置需有一定的距離；7.2.5消防各設(shè)備和管線需嚴格按照相關(guān)規(guī)范要求進行布置；7.2.6水平管線布置上下平行時以上下兩層為主，并利用上下錯開以解決沖突，方便使用過程的維修保養(yǎng)；7.2.7管線上下布置層數(shù)不宜超過兩層，遇管線沖突時應(yīng)排除或利用上下層交錯予以分開；7.2.8管線應(yīng)以直管布置及最短距離為原則，盡量排除彎折或都繞道的形式，以符合經(jīng)濟原則；7.2.9管線布置時應(yīng)考慮在使用過程中增加管線的需要和日常維修保養(yǎng)的空間；7.2.10冷水管避讓熱水管；7.2.11可彎曲管避讓不可彎曲管；7.2.12金屬管避讓非金屬管。一般情況下金屬管較易切割、彎曲和連接；7.2.13附件少的管道避讓附件多的管道，這樣有利于施工操作和維護及更換管件；7.3組織設(shè)計、施工相關(guān)單位及相關(guān)部門完成會簽，設(shè)計院審核出圖；7.4最終室內(nèi)綜合管線圖確認后，相應(yīng)專業(yè)按最終室內(nèi)綜合管線圖調(diào)整本專業(yè)圖紙并出圖；7.5管線綜合設(shè)計圖是否按時間節(jié)點完成；7.6裝修圖出圖后，裝修部位進行第二次管線綜合，相應(yīng)專業(yè)圖紙按時調(diào)整。8工作成果用途最終成果移交設(shè)計部、工程部、成本部、監(jiān)理單位及所有相關(guān)施工單位，作為施工、結(jié)算依據(jù)。9跟蹤落實要點9.1設(shè)計院是否出最終管線綜合圖紙；9.2各專業(yè)施工圖是否按照最終綜合管線圖調(diào)整本專業(yè)的圖紙，包括走向及標(biāo)高等；9.3工程部是否及時將最終的室內(nèi)管線綜合設(shè)計圖紙下發(fā)給監(jiān)理及施工單位；9.4各單位是否按最終管線綜合圖施工；9.5有無設(shè)計變更，評估是否在目標(biāo)成本范圍內(nèi)；9.6是否按照最終管線綜合圖及施工順序進行施工及驗收；9.7要關(guān)注施工順序是否合理。10關(guān)注重點10.1在前期設(shè)計，必須做好設(shè)備機房規(guī)劃。設(shè)備用房需布置合理。如，整個區(qū)域的消防、生活給水泵房，盡量布置在中部位置；10.2管線綜合圖是否充分考慮土建、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等所有專業(yè)，是否將所有預(yù)留孔洞、預(yù)埋件標(biāo)明，機電預(yù)留預(yù)埋圖應(yīng)充分地考慮各專業(yè)預(yù)留、預(yù)埋工作，包括電氣、暖通、智能化系統(tǒng)、給排水、消防等，減少因施工過程中重新埋管、改線路、鑿樓板、拆墻、加固等情況，避免增加成本；10.3管線綜合設(shè)計圖是否可以繼續(xù)優(yōu)化；10.4管線綜合是否有效解決管道交叉施工問題并考慮了綜合支吊架的使用及對凈空高度和相應(yīng)造價的權(quán)衡；10.5按最終調(diào)整后管線綜合圖測算成本指標(biāo)是否合理、是否在目標(biāo)范圍內(nèi)；10.6不同管線工種的施工安裝單位，在安裝前應(yīng)以最終管線綜合圖為基礎(chǔ)互相進行協(xié)調(diào)，以保證安裝完畢后各管線位置準確無誤，保證管底凈高；10.7在機電管線綜合施工過程中，合理安排施工順序，協(xié)調(diào)配合各專業(yè)之間的施工，將進度安排、工作面交換以及工序銜接等進行綜合考慮，減少因施工界面矛盾而影響工期的情況發(fā)生，從而有效地控制工期及成本。11工作教訓(xùn)心得11.1針對室內(nèi)管線綜合設(shè)計，首先各相關(guān)部門應(yīng)在管線設(shè)計初期即方案深化或初步設(shè)計階段就介入管線綜合；11.2重視和做好各專業(yè)圖紙會審及管線綜合，根據(jù)深化圖紙及現(xiàn)場變動情況及時進行綜合管線設(shè)計調(diào)整，減少返工，節(jié)約成本；11.3各部門應(yīng)積極配合，確保管線設(shè)計合理化，并積極配合設(shè)計評審，減少后期交叉施工矛盾造成了很多不必要的拆改，對成本、工期都造成了很多不利的影響；11.4先做樣板段、樣板層，避免出現(xiàn)標(biāo)高不滿足要求而引起的大面積拆改；11.5切實落實總包在現(xiàn)場施工中的管理和管線綜合總協(xié)調(diào)者的角色。施工圖設(shè)計單位招標(biāo)項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0211.

工作內(nèi)容施工圖設(shè)計單位招標(biāo)。2.

工作時間開始時間：摘牌前15日結(jié)束時間：摘牌后10日周期：25日3.

責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4.

配合部門項目公司成本部。5.

對接部門規(guī)劃院、項目中心設(shè)計部；酒店建設(shè)總部（如含酒店項目）；成本控制部項目組。6.

工作要點6.1前置條件：6.1.1項目摘牌計劃已落實；6.1.2建筑方案及深化設(shè)計完成；6.2制度流程：6.2.1審批流程：本節(jié)點屬于規(guī)劃設(shè)計類第二類招標(biāo)。1)招標(biāo)招標(biāo)小組審批：項目公司設(shè)計部-總經(jīng)理-規(guī)劃院總工辦招標(biāo)專員-酒店總部（如含酒店項目）-分管副院長-院長2)入圍單位審批：項目公司設(shè)計部-招標(biāo)小組成員-項目公司總經(jīng)理-規(guī)劃院總工辦招標(biāo)專員-酒店總部（如含酒店）-分管副院長-院長3)招標(biāo)文件審批：項目公司設(shè)計部-招標(biāo)小組成員-項目公司總經(jīng)理4)定標(biāo)：項目公司設(shè)計部-招標(biāo)小組成員-項目公司總經(jīng)理-規(guī)劃院總工辦招標(biāo)專員-酒店總部（如含酒店項目）-分管副院長-院長；備案：成本控制部6.2.2操作流程：1)成立招標(biāo)小組：組長為項目公司總經(jīng)理；項目公司規(guī)劃副總、成本副總和開發(fā)設(shè)計部、工程（配套）部、成本部相關(guān)人員必須參加招標(biāo)小組；規(guī)劃院、酒店建設(shè)總部（如含酒店項目）必須參加招標(biāo)小組；2)選擇入圍單位：使用《年度合格供方品牌庫》內(nèi)單位；3)招標(biāo)文件編制：使用集團《施工圖設(shè)計招標(biāo)范文本》；4)發(fā)標(biāo)：項目公司設(shè)計部完成發(fā)標(biāo)工作；5)現(xiàn)場勘查、招標(biāo)答疑及設(shè)計交底：項目公司設(shè)計部完成；6)開標(biāo)及評標(biāo)：詳見規(guī)劃院《開標(biāo)評標(biāo)會議管理標(biāo)準（A、B、C類）》7)定標(biāo)：定標(biāo)價格不超目標(biāo)成本上報至分管規(guī)劃副總裁審批，如超目標(biāo)成本，還需上報總裁審批。7.

完成標(biāo)準7.1合同簽訂；7.2退還投標(biāo)保證金。8.

工作成果用途移交工程部及監(jiān)理公司(實施)、財務(wù)部(備案)、行政部(備案)、成本部（備案）；總部成本控制部(備案)；9.

跟蹤落實要點圖紙移交時間節(jié)點。10.

關(guān)注重點10.1指標(biāo)不超建造標(biāo)準；10.2出圖時間節(jié)點滿足成本測算、招標(biāo)；10.3定標(biāo)金額在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。11.

工作教訓(xùn)心得鋼筋、混凝土等結(jié)構(gòu)限額設(shè)計指標(biāo)，提前確定，在合同中明確，并明確超指標(biāo)的獎罰措施?？倛D指標(biāo)簽批移交項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0221工作內(nèi)容總圖指標(biāo)簽批移交：由規(guī)劃院編制完成并經(jīng)董事長或分管規(guī)劃副總裁簽字確認的《項目規(guī)劃指標(biāo)一覽表》及《項目規(guī)劃總平面圖》通過OA移交下發(fā)相關(guān)部門。2工作時間圖紙簽批后三日內(nèi)進行移交3責(zé)任部門商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院4配合部門無5對接部門成本控制部、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展部、商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心（設(shè)計部、計劃部、營銷部）、酒店建設(shè)總部、商管總部、百貨總部、大歌星總部、院線總部、項目公司。6工作要點6.1前置條件：規(guī)劃總圖及指標(biāo)經(jīng)董事長或分管規(guī)劃副總裁簽字確認；6.2制度流程：規(guī)劃院建筑所-建筑所所長-規(guī)劃院分管副院長-規(guī)劃院院長-（移交）成本控制部（總經(jīng)理、目標(biāo)管理組副總）-商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展部（總經(jīng)理、副總）-商業(yè)地產(chǎn)項目管理中心（分管計劃總裁助理、分管營銷總裁助理、設(shè)計部總經(jīng)理、計劃部總經(jīng)理、營銷部總經(jīng)理）-酒店建設(shè)總部（總經(jīng)理、副總）-商管總部（總經(jīng)理、副總）-百貨總部（總經(jīng)理、副總）-大歌星總部（總經(jīng)理、副總）-院線總部（總經(jīng)理、副總）-項目公司（總經(jīng)理、設(shè)計副總）6.3集團模板：無7完成標(biāo)準：OA移交完成8工作成果用途用于各部門開展后續(xù)工作。9跟蹤落實要點總圖下發(fā)后，審核是否存在疑問，及時跟蹤落實。10關(guān)注重點10.1關(guān)注規(guī)劃總圖及規(guī)劃指標(biāo)簽字是否齊全有效：10.1.1面積指標(biāo)變動300（含）平方米～1000平方米；報分管規(guī)劃副總裁審批；10.1.2面積指標(biāo)變動1000（含）平方米～3000平方米；報分管規(guī)劃副總裁審批后報總裁審批；10.1.3面積指標(biāo)變動3000（含）平方米以上；報分管規(guī)劃副總裁及總裁審批后報董事長審批。10.2關(guān)注規(guī)劃指標(biāo)是否存在計算誤差，及時與規(guī)劃院相關(guān)負責(zé)人取得溝通并更正；10.3關(guān)注設(shè)計停車位數(shù)量是否與政府要求數(shù)量存在差距，及相應(yīng)的解決方式；10.4關(guān)注日照情況是否存在對外遮擋；10.5關(guān)注設(shè)計人防情況說明；10.6關(guān)注項目是否存在超高層建筑，相應(yīng)的避難層面積是否描述清晰；10.7關(guān)注規(guī)劃總圖中的各業(yè)態(tài)面積是否與規(guī)劃指標(biāo)一致，原則以規(guī)劃指標(biāo)為準，與規(guī)劃院溝通分析差異原因；10.8關(guān)注各業(yè)態(tài)建造標(biāo)準及回遷房的交房標(biāo)準。給排水外線方案確定項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0231工作內(nèi)容給排水外線方案確定2工作時間開始時間：交地日后15日結(jié)束時間：交地日后150日周期：135日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司工程部、成本部5對接部門設(shè)計中心、商業(yè)規(guī)劃研究院6工作要點6.1前置條件：6.1.1項目公司要及時完成市政條件調(diào)查報告，明確周邊給排水管網(wǎng)條件、收費標(biāo)準等情況；6.1.2項目公司設(shè)計部提供設(shè)計基礎(chǔ)資料（如項目地形圖、地塊總體規(guī)劃圖、單體建筑圖）、單體建筑給排水水量及總水量、單體建筑給排水水管管徑及紅線內(nèi)給排水總管管徑。6.2制度流程：內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單（含抄送功能）項目公司設(shè)計部—規(guī)劃副總--成本部—成本副總--總經(jīng)理抄送人：成本控制部目標(biāo)組6.3集團模板：市政條件調(diào)查模板（附件一）、給水系統(tǒng)用水量建造標(biāo)準（附件二）7完成標(biāo)準7.1給排水外線方案獲得當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的審核通過；7.2上傳資料完整，包含市政條件調(diào)查報告、給排水外線方案相關(guān)圖紙、給排水外線方案會議紀要；7.3給排水外線方案完整合理，成本可控。方案應(yīng)包括給排水外線方案說明、給排水外線管線平面圖、與市政管線連接點的控制高度和位置等。8工作成果用途8.1進行給排水外線方案的成本測算及設(shè)計優(yōu)化；8.2指導(dǎo)項目小市政管線綜合及室外景觀設(shè)計；8.3進行市政專項方案的報建。9跟蹤落實要點9.1優(yōu)化意見的落實情況；9.2市政專項方案報建的結(jié)果；9.3市政配套條件的實現(xiàn)情況。10關(guān)注重點10.1給排水外線方案確定的時間是否滿足集團計劃模塊的節(jié)點要求；10.2給排水外線方案的成本測算是否準確，細項成本是否超支；10.3當(dāng)?shù)亟o排水外線配套收費標(biāo)準，用地協(xié)議中的具體約定；10.4紅線內(nèi)給排水管道與市政管道的接駁點的位置及數(shù)量是否合理；10.5當(dāng)?shù)亟o排水管道材質(zhì)的選擇有無具體規(guī)定。附件一市政條件調(diào)查模板調(diào)查說明1.填報單位：項目公司2.填報負責(zé)人：項目公司規(guī)劃副總3.調(diào)查對象：各市政業(yè)務(wù)主管部門4.調(diào)查方法：與各業(yè)務(wù)主管部門相關(guān)負責(zé)人直接溝通5.填表說明：其中

表示需填寫欄；□為選擇項，用ü進行選擇，可多選6.帶*部分是需要重點提供的資料一、燃氣1.項目周邊是否有現(xiàn)狀燃氣管線？

□是□否□其他近期是否有改擴建規(guī)劃？□是（何時接通

）□否□其他2.本項目的燃氣用量為

m3/h（由規(guī)劃院提供）?，F(xiàn)狀管網(wǎng)能否滿足使用需求？□能□否□其他

燃氣壓力MPa，管徑3.調(diào)壓設(shè)備價格

調(diào)壓設(shè)備的尺寸能否采用燃氣調(diào)壓箱：□能（能否放在屋頂：□能□否□其他

）□否□其他4.確認項目所在地的燃氣種類和熱值：□煤氣（熱值

）□天然氣（熱值）□液化石油氣（熱值）□其他5.民用燃氣價格

，商用燃氣價格

。6.取費標(biāo)準：①商業(yè)是否有增容費用或配套費用？□是（取費標(biāo)準

）□否□其他住宅是否有增容費用或配套費用？□是（取費標(biāo)準

）□否

□其他②商業(yè)燃氣工程費用包含：住宅燃氣工程費用包含：7.商業(yè)部分燃氣接入：①能否多點入戶，分別設(shè)表？□能□否□其他②是否需要建燃氣表間？□是（燃氣表間位置要求

）□否□其他8.非普通住宅的公寓能否設(shè)置燃氣？□能□否□其他9.燃氣管網(wǎng)敷設(shè)：①是否可以在地下室敷設(shè)：□能

□否□其他②在地下室敷設(shè)時，安全性問題有何要求：

10.燃氣的設(shè)計可否按照建設(shè)單位的室外管網(wǎng)綜合圖的相關(guān)路由要求完成？□能□否□其他燃氣主管單位名稱聯(lián)系人姓名電話二、其它1.提供項目周邊市政管網(wǎng)的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃圖及實勘圖，包括市政管井的井位、井號、管徑和管底標(biāo)高。（提供電子版）2.當(dāng)?shù)亟ㄖ?jié)能有無強制性要求？要求內(nèi)容？（提供相關(guān)文件）3.衛(wèi)生防疫及環(huán)保部門相關(guān)政策調(diào)查。4.當(dāng)?shù)厥褂玫牡胤綐?biāo)準和施工安裝圖集。5.當(dāng)?shù)亟ㄎ⒐蚕啦块T對建筑構(gòu)件、防火材料、消防設(shè)備等有無必須選用其認定產(chǎn)品的規(guī)定，當(dāng)?shù)赜袩o公布淘汰或限制使用產(chǎn)品目錄。（提供相關(guān)文件）6.當(dāng)?shù)叵赖奶厥庖?。（提供相關(guān)文件）7.當(dāng)?shù)貙θ細忮仩t房的設(shè)置有何要求：

燃氣鍋爐房能否設(shè)在地下室或屋面？□能□否□其他附件二給水系統(tǒng)用水量建造標(biāo)準(表2-1)表2-1****豪宅、住宅、公寓用水量標(biāo)準業(yè)態(tài)類型豪宅、住宅、公寓業(yè)態(tài)名稱A版（精裝豪宅）B版（精裝豪宅）C版（精裝豪宅）D版（毛坯住宅）公寓（精裝SOHO公寓）用水量300~400L/人.日300~400L/人.日250L/人.日250L/人.日250~300L/人.日供電方案確定項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0241工作內(nèi)容供電方案確定2工作時間開始時間：建議交地日后85日結(jié)束時間：建議交地日后115日周期：30日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司工程部、成本部5對接部門成本控制部（項目組）6工作要點6.1前置條件：u供電方案論證完成；u成本優(yōu)化意見落實完成u供電成本測算完成，在目標(biāo)成本范圍內(nèi)；u取得供電批復(fù)6.2制度流程：6.2.1商業(yè)地產(chǎn)公司計劃模塊（2級節(jié)點）與商業(yè)項目一同上報模塊化流程：機電工程師-設(shè)計部經(jīng)理-規(guī)劃副總-工程副總-成本副總-總經(jīng)理模塊化節(jié)點審批人：項目管理中心總經(jīng)理模塊化節(jié)點審批人：商業(yè)規(guī)劃院分管機電副院長接收人：規(guī)劃院相關(guān)負責(zé)人、成本控制部、設(shè)計中心相關(guān)負責(zé)人、計劃部。6.2.2成本控制部計劃模塊通用業(yè)務(wù)流程：項目公司成本部--成本副總--總經(jīng)理--成本控制部目標(biāo)組--項目組--項目組主管副總；6.3集團模板；無7完成標(biāo)準7.1按計劃模塊的節(jié)點完成流程上報且上傳資料完整，應(yīng)包含供電方案、供電批復(fù)；供電批復(fù)應(yīng)包含如下內(nèi)容u供電方案，包含圖紙及計算書；u供電批復(fù)；u相關(guān)政策性文件；7.2依據(jù)2013版建造標(biāo)準及供電外部條件確定的供電方案合理，成本可控。8工作成果用途8.1取得供電批復(fù)，按計劃模塊的節(jié)點上報OA流程；8.2指導(dǎo)建筑平面設(shè)計、供電施工圖的設(shè)計工作。9跟蹤落實要點9.1用電高可靠負荷容量的計算依據(jù)；9.2關(guān)注供電施工合同、清單；9.3供電施工過程中的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證數(shù)額；9.4供電工程結(jié)算結(jié)果。10關(guān)注重點10.1流程上報時間和審批人員的選擇；10.2如消防、供電等部門沒有明確要求，無需設(shè)置柴油發(fā)電機組（酒店除外）；10.3變電所盡量靠近負荷中心點（減少供電半徑）；10.4外電源建設(shè)所需費用承擔(dān)方式是否與土地協(xié)議一致；10.5在滿足相關(guān)要求的情況下盡量減少外電源數(shù)量，減少用電高可靠負荷容量；10.6通過方案對比確定住宅地下室、底商、地上公共用電設(shè)施以繳納配套費的方式實施還是自建。燃氣方案確定項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0251工作內(nèi)容燃氣方案確定2工作時間開始時間：交地日后15日結(jié)束時間：交地日后150日周期：135日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司工程部、成本部5對接部門設(shè)計中心、商業(yè)規(guī)劃研究院6工作要點6.1前置條件：6.1.1完成市政條件調(diào)查報告，明確市政管網(wǎng)供氣條件、燃氣種類（天然氣、人工煤氣）、收費標(biāo)準等情況；6.1.2項目公司提供設(shè)計基礎(chǔ)資料（如項目地形圖、地塊總體規(guī)劃圖、單體建筑圖），明確用氣點的位置及其建筑功能與規(guī)模（如是否使用燃氣鍋爐、壁掛爐，是否提供餐飲條件）。6.5制度流程：內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單（含抄送功能）項目公司設(shè)計部—規(guī)劃副總--成本部--成本副總--總經(jīng)理抄送人：成本控制部目標(biāo)組6.6集團模板：市政條件調(diào)查模板（附件一）7完成標(biāo)準7.1燃氣方案確定的時間滿足集團計劃模塊的節(jié)點要求；7.2燃氣方案獲得當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門審核通過；7.3上傳資料完整，包含市政條件調(diào)查報告、燃氣方案相關(guān)圖紙及會議紀要；7.4燃氣方案完整合理，成本可控。方案應(yīng)包括燃氣方案說明、燃氣管線平面、燃氣用氣量、燃氣計算流量、調(diào)壓箱類型（如有）、燃氣表間位置、切斷閥設(shè)置、燃氣濃度檢查報警設(shè)置等。8工作成果用途8.1進行燃氣方案的成本測算及設(shè)計優(yōu)化；8.2指導(dǎo)項目小市政管線綜合；8.3進行市政專項方案的報建。9跟蹤落實要點9.1優(yōu)化意見的落實情況；9.2市政專項方案報建的結(jié)果；9.3市政配套條件的實現(xiàn)情況。10關(guān)注重點10.1燃氣方案確定的時間是否滿足集團計劃模塊的節(jié)點要求；10.2燃氣方案的成本測算是否準確，細項成本是否超支；10.3當(dāng)?shù)厝細夤こ淘鋈葙M收費標(biāo)準，用地協(xié)議中的具體約定；10.4小區(qū)內(nèi)燃氣管道與市政燃氣管網(wǎng)接駁點的位置及調(diào)壓箱的數(shù)量是否合理；10.5當(dāng)?shù)厝細夤艿啦馁|(zhì)的選擇有無具體規(guī)定。附件一市政條件調(diào)查模板調(diào)查說明1.填報單位：項目公司2.填報負責(zé)人：項目公司規(guī)劃副總3.調(diào)查對象：各市政業(yè)務(wù)主管部門4.調(diào)查方法：與各業(yè)務(wù)主管部門相關(guān)負責(zé)人直接溝通5.填表說明：其中表示需填寫欄；□為選擇項，用ü進行選擇，可多選6.帶*部分是需要重點提供的資料一、燃氣1.項目周邊是否有現(xiàn)狀燃氣管線？

□是□否□其他近期是否有改擴建規(guī)劃？□是（何時接通）

□否□其他2.本項目的燃氣用量為m3/h（由規(guī)劃院提供）?，F(xiàn)狀管網(wǎng)能否滿足使用需求？□能□否□其他燃氣壓力MPa，管徑3.調(diào)壓設(shè)備價格調(diào)壓設(shè)備的尺寸能否采用燃氣調(diào)壓箱：□能（能否放在屋頂：□能□否□其他）□否□其他4.確認項目所在地的燃氣種類和熱值：□煤氣（熱值）

□天然氣（熱值）□液化石油氣（熱值）□其他5.民用燃氣價格，商用燃氣價格。6.取費標(biāo)準：①商業(yè)是否有增容費用或配套費用？□是（取費標(biāo)準）□否□

其他住宅是否有增容費用或配套費用？□是（取費標(biāo)準）□否□

其他②商業(yè)燃氣工程費用包含：住宅燃氣工程費用包含：7.商業(yè)部分燃氣接入：①能否多點入戶，分別設(shè)表？□能□否□其他②是否需要建燃氣表間？□是（燃氣表間位置要求）□否□

其他8.非普通住宅的公寓能否設(shè)置燃氣？□能□否□其他9.燃氣管網(wǎng)敷設(shè)：①是否可以在地下室敷設(shè)：□能

□否□其他②在地下室敷設(shè)時，安全性問題有何要求：10.燃氣的設(shè)計可否按照建設(shè)單位的室外管網(wǎng)綜合圖的相關(guān)路由要求完成？□能

□否□其他燃氣主管單位名稱聯(lián)系人姓名電話二、其它1.提供項目周邊市政管網(wǎng)的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃圖及實勘圖，包括市政管井的井位、井號、管徑和管底標(biāo)高。（提供電子版）2.當(dāng)?shù)亟ㄖ?jié)能有無強制性要求？要求內(nèi)容？（提供相關(guān)文件）3.衛(wèi)生防疫及環(huán)保部門相關(guān)政策調(diào)查。4.當(dāng)?shù)厥褂玫牡胤綐?biāo)準和施工安裝圖集。5.當(dāng)?shù)亟ㄎ⒐蚕啦块T對建筑構(gòu)件、防火材料、消防設(shè)備等有無必須選用其認定產(chǎn)品的規(guī)定，當(dāng)?shù)赜袩o公布淘汰或限制使用產(chǎn)品目錄。（提供相關(guān)文件）6.當(dāng)?shù)叵赖奶厥庖?。（提供相關(guān)文件）7.當(dāng)?shù)貙θ細忮仩t房的設(shè)置有何要求：燃氣鍋爐房能否設(shè)在地下室或屋面？□能□否□其他熱力外線方案確定項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0261工作內(nèi)容熱力外線方案確定2工作時間開始時間：交地日后15日結(jié)束時間：交地日后150日周期：135日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司成本部、工程部5對接部門商業(yè)規(guī)劃院、設(shè)計中心6工作要點6.1前置條件：6.1.1項目公司要及時完成市政條件調(diào)查報告，明確周邊市政熱力管網(wǎng)條件、熱媒種類及參數(shù)、收費標(biāo)準等情況；6.1.2項目公司提供設(shè)計基礎(chǔ)資料，如項目地形圖、地塊總體規(guī)劃圖、熱力站建筑圖紙、用戶側(cè)熱力系統(tǒng)參數(shù)要求（包含區(qū)域系統(tǒng)劃分、各區(qū)域熱負荷、工作壓力、資用壓力、供回水溫度）。6.2制度流程：內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單（含抄送功能）項目公司設(shè)計部—規(guī)劃副總--成本部--成本副總--總經(jīng)理抄送人：成本控制部目標(biāo)組6.3集團模板：市政條件調(diào)查模板（附件一）7完成標(biāo)準7.1熱力外線方案確定的時間滿足集團計劃模塊的節(jié)點要求；7.2熱力外線方案獲得當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的審核通過；7.3上傳資料完整，包含市政條件調(diào)查報告、熱力外線方案的相關(guān)圖紙及會議紀要；7.4熱力外線方案完整合理，成本可控。方案應(yīng)包括熱力外線方案說明、各系統(tǒng)熱負荷、主要設(shè)備表、熱力外線圖紙、熱力站系統(tǒng)圖、熱力站設(shè)備管線布置圖紙、自控要求等。8工作成果用途8.1進行熱力外線方案的成本測算及設(shè)計優(yōu)化；8.2指導(dǎo)項目小市政管線綜合；8.3進行市政專項方案的報建。9跟蹤落實要點9.1優(yōu)化意見的落實情況；9.2市政專項方案報建的結(jié)果；9.3市政配套條件的實現(xiàn)情況。10關(guān)注重點10.1熱力外線方案確定的時間是否滿足集團計劃模塊的節(jié)點要求；10.2熱力外線方案的成本測算是否準確，細項成本是否超支；10.3當(dāng)?shù)責(zé)崃こ淘鋈葙M收費標(biāo)準，用地協(xié)議中的具體約定；10.4小區(qū)內(nèi)熱力管道與市政熱力管網(wǎng)接駁點的位置及換熱站的數(shù)量是否合理；10.5當(dāng)?shù)責(zé)崃艿啦馁|(zhì)的選擇有無具體規(guī)定。11工作教訓(xùn)心得（項目公司完成工作）附件一市政條件調(diào)查模板調(diào)查說明1.填報單位：項目公司2.填報負責(zé)人：項目公司規(guī)劃副總3.調(diào)查對象：各市政業(yè)務(wù)主管部門4.調(diào)查方法：與各業(yè)務(wù)主管部門相關(guān)負責(zé)人直接溝通5.填表說明：其中

表示需填寫欄；□為選擇項，用ü進行選擇，可多選6.帶*部分是需要重點提供的資料一、市政熱網(wǎng)1.項目周邊是否有城市熱力管網(wǎng)？□有（如“有”，繼續(xù)回答以下問題）□無（如“無”，則跳過“市政熱網(wǎng)”調(diào)查項）2.本項目用熱量為

kW（由規(guī)劃院提供）?，F(xiàn)狀管網(wǎng)能否滿足使用需求？

□能□否□其他現(xiàn)狀管網(wǎng)的管徑3.熱媒類型：□熱水（設(shè)計參數(shù)：供回水溫度

/

℃，供回水壓力

/

MPa）□蒸汽（設(shè)計參數(shù)：□飽和蒸汽，壓力MPa；□過熱蒸汽，壓力MPa，溫度℃；蒸汽凝結(jié)水回收要求，回收方式）4.供暖期：□全年供熱（是否有檢修期：□是，檢修期時限

；□否）□僅采暖期供熱5.市政熱源收費方式：□按采暖面積收費□按熱量收費□其他

市政熱源價格：采暖期價格，非采暖期價格市政熱力管網(wǎng)收費的項目有哪些（如掛網(wǎng)費、開口費、增容費等，是否包含在土地出讓金中）6.提供最近三年熱媒實際運行參數(shù)（按問題3格式填寫）：1.2.3.7.熱風(fēng)幕能否直接接駁市政供熱一次網(wǎng)？□能□否□其他8.住宅部分熱力站的承建方：□熱力公司□****□其他

住宅部分熱力站的管理方：□熱力公司□****□其他9.商業(yè)部分熱力站能否與****制冷站合并設(shè)置：□能□否□其他

商業(yè)部分熱力站的承建方：□熱力公司□****□其他商業(yè)部分熱力站的管理方：□熱力公司□****□其他熱力主管單位名稱聯(lián)系人姓名電話二、其它1.提供項目周邊市政管網(wǎng)的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃圖及實勘圖，包括市政管井的井位、井號、管徑和管底標(biāo)高。（提供電子版）2.當(dāng)?shù)亟ㄖ?jié)能有無強制性要求？要求內(nèi)容？（提供相關(guān)文件）3.衛(wèi)生防疫及環(huán)保部門相關(guān)政策調(diào)查。4.當(dāng)?shù)厥褂玫牡胤綐?biāo)準和施工安裝圖集。5.當(dāng)?shù)亟ㄎ?、公安消防部門對建筑構(gòu)件、防火材料、消防設(shè)備等有無必須選用其認定產(chǎn)品的規(guī)定，當(dāng)?shù)赜袩o公布淘汰或限制使用產(chǎn)品目錄。（提供相關(guān)文件）6.當(dāng)?shù)叵赖奶厥庖蟆＃ㄌ峁┫嚓P(guān)文件）7.當(dāng)?shù)貙θ細忮仩t房的設(shè)置有何要求：

燃氣鍋爐房能否設(shè)在地下室或屋面？□能□否□其他市政協(xié)調(diào)會項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0271工作內(nèi)容市政協(xié)調(diào)會2工作時間開始時間：交地日后15日結(jié)束時間：交地日后35日周期：20日3責(zé)任部門項目公司設(shè)計部4配合部門項目公司工程部、成本部5對接部門設(shè)計中心6工作要點6.1由規(guī)劃副總組織供電、供水、市政、熱力、燃氣、通訊、地鐵、綠化等部門聯(lián)合召開協(xié)調(diào)會，通過召開市政協(xié)調(diào)會，對接項目所需的各項意見或要求。包括供電需求、用水量要求、市政雨污排入接口要求、熱力供熱量及接口要求、燃氣用量要求、通訊、景觀綠化等各項要求。6.2成本部跟據(jù)市政協(xié)調(diào)會會議內(nèi)容，合理預(yù)估本項目紅線內(nèi)外水、電、氣、熱等市政條件，并進行費用初步測算，對項目市政問題進行風(fēng)險評估。7完成標(biāo)準項目公司組織供電、供水、市政、熱力、燃氣、通訊、地鐵、綠化等部門聯(lián)合召開協(xié)調(diào)會。8工作成果用途移交給設(shè)計中心9跟蹤落實要點工作成果移交后繼續(xù)跟蹤落實市政各專業(yè)對項目的影響，協(xié)調(diào)各部門，予以解決，為住宅入伙做準備。10關(guān)注重點10.1關(guān)注項目周邊水、電、氣、熱等外路由情況。重點關(guān)注項目周邊上級變電站可用容量、路由及距離情況和項目市政供熱容量情況，知悉影響住宅入伙的市政條件并相應(yīng)做出解決方案。10.2根據(jù)協(xié)調(diào)會的情況并結(jié)合下一步對市政工程的調(diào)研，初步計算項目用電容量、用水容量、燃氣用量、供熱用量等。11工作教訓(xùn)心得（項目公司完成工作）11.1梳理增加前期的準備工作，工作前置。11.2跟進影響成本的市政因素。第一次豎向設(shè)計項目階段：設(shè)計科目編碼：SJ-0281工作內(nèi)容第一次豎向設(shè)計論證及成果移交2工作時間20個月模板22個月模板24個月模板26個月模板開始日期周期完成日期開始日期周期完成日期開始日期周期完成日期開始日期周期完成日期交地日后20天5交地日后25天交地日后25天5交地日后30天交地日后25天10交地日后35天交地日后25天10交地日后35天3責(zé)任部門：項目公司成本部4配合部門：項目公司設(shè)計部、配套部、工程部5對接部門：7.1商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院、項目管理中心設(shè)計部、成本控制部過程組、目標(biāo)組、甲方委托的主體設(shè)計院。6工作要點前置條件：7.2已經(jīng)召開市政條件協(xié)調(diào)會，項目市政條件調(diào)查完成。7.3規(guī)劃豎向總圖完成制度流程：項目公司設(shè)計部主管工程師-項目公司規(guī)劃副總-暖通造價工程師-成本副總-項目公司總經(jīng)理-規(guī)劃院建筑所主管工程師（項目管理中心設(shè)計部主管工程師）-規(guī)劃院建筑所所長（項目管理中心設(shè)計部副總）-規(guī)劃院主管副院長抄送：規(guī)劃院院長、項目管理中心設(shè)計部總經(jīng)理。集團模板：市政條件調(diào)查表8完成標(biāo)準8.1及時完成第一次豎向論證并成果上報；8.2市政各種管網(wǎng)接入口位置合理，實現(xiàn)各業(yè)態(tài)對市政條件的各項需求；9工作成果用途確定正負零標(biāo)高，進行小市政配套圖紙設(shè)計。10跟蹤落實要點關(guān)注項目地周邊市政管網(wǎng)條件是否到位，否則需及時委托申請做相應(yīng)管網(wǎng)規(guī)劃。11關(guān)注重點11.1復(fù)核燃氣、自來水、電力、熱力、排污總量是否合理；11.2管網(wǎng)相對標(biāo)高；11.3關(guān)注當(dāng)?shù)嘏涮资召M標(biāo)準，增容費收費情況,11.4當(dāng)?shù)氐氖姓牧显O(shè)備市場價格情況。12工