(萬科營運資金管理案例)

萬科營運資金管理案例引例

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)張、“屯地”在為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源貯備的同時，也影響到其資金的周轉(zhuǎn)效率。盡管從2007年下半年起，央行政策對市場發(fā)展有一定的影響，但2007年以來至今，房地產(chǎn)市場仍繼續(xù)保持較快的增長速度。萬科地產(chǎn)(000002)作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，2006年以來一改前期“現(xiàn)金為王”的策略，開始大規(guī)?！巴偷亍?。即使以每年平均500萬平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況，萬科的“屯地”步伐絲毫沒有停止。雖然2007年萬科高價拿地，吃過“地王”苦頭，但從2008年和2009年的拿地面積來看，萬科啟動了其久違的“拿地模式”，營業(yè)收入和營業(yè)利潤在經(jīng)過2008年的低谷期之后，迅速回升。紅火的市場需求固然喜人，可是大規(guī)?！巴偷亍币l(fā)的高比率的存貨又會給萬科帶來怎樣的影響？利潤的激增表明了企業(yè)迅速成長，可是公司是否有足夠的融資能力滿足經(jīng)營活動對現(xiàn)金流的需求？在高成長性的背后，萬科的營運資金管理狀況究竟如何？萬科高盈利背后的營運資金效率分析1.案例背景與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存貨變現(xiàn)的時間更長，受宏觀環(huán)境和政策的影響更多，經(jīng)營風(fēng)險也更大。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過囤地和捂盤追求高銷售利潤率，或通過保持投資性房地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)出租）平滑利潤，借以控制經(jīng)營風(fēng)險。然而，在2006年以前，萬科奉行的卻是“專注于住宅開發(fā)，通過資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)來獲取超額回報”的戰(zhàn)略。通過品牌營銷和深入挖掘客戶需求，充分利用現(xiàn)有資源擴(kuò)大和加速銷售；通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計和工業(yè)化生產(chǎn)縮短建設(shè)周期；通過業(yè)務(wù)外包和嚴(yán)控成本費用，以較少的投入實現(xiàn)較大的產(chǎn)出。與同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)相比，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率長期處在較好水平，流動周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在同行中也長期處于領(lǐng)先水平。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)張、“屯地”爭奪愈演愈烈，萬科也逐漸感受到來自各競爭對手的壓力，2000年以后開始改變其一直貫徹的“現(xiàn)金為王”政策，啟動了久違的“拿地模式”。表1

2007-2009年萬科盈利能力指標(biāo)

年度每股收益（元）資產(chǎn)報酬率凈資產(chǎn)收益率凈利潤（億元）營業(yè)收入（億元）

2007年0.735.62%16.55%53.18355.27

2008年0.374.20%12.65%46.4409.92

2009年0.484.95%14.26%64.3488.81

從表1可以看出，萬科的每股收益、資產(chǎn)報酬率和凈資產(chǎn)收益率在2008年跌入谷底后，2009年發(fā)生反轉(zhuǎn)，較2008年有一定的增幅，2009年的凈利潤和營業(yè)收入甚至還超過了2007年的數(shù)值，創(chuàng)出歷年新高。眾所周知，2008年我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷，萬科也不例外。從萬科公布的數(shù)據(jù)來看，萬科2008年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元。其中，銷售面積同比下滑近9.2%，銷售金額下滑8.6%。但2008年12月銷售額環(huán)比增長50%以上，12月萬科實現(xiàn)銷售面積66.1萬平方米、銷售金額53.4億元。萬科這一業(yè)績基本上與市場預(yù)期相符合，雖然2008年總體業(yè)績下滑，但是這是整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境所致。萬科在2008年的經(jīng)營低谷之后，迅速恢復(fù)“拿地模式”，各項盈利能力指標(biāo)也顯示著其高速的發(fā)展。進(jìn)一步深入分析其盈利增長來源，我們發(fā)現(xiàn)萬科2009年盈利的增長主要來源于：一是資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的轉(zhuǎn)回。受政策利好、市場信心恢復(fù)的影響，2009年全國房地產(chǎn)成交大幅增長，帶動了房價、土地價格的上漲，萬科所儲備的土地、在建及已建商品房獲得增值，原計提的存貨跌價準(zhǔn)備于2009年轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回金額達(dá)55,267萬元，對凈利潤的增長起著很大的推動作用。二是投資收益的增加。被投資單位分紅，按成本法核算，萬科獲得投資收益19,795萬元，較2008年增加4,763%；被投資單位收益增長，按權(quán)益法核算，萬科獲得投資收益54,186萬元，較2008年增加158%，而被投資單位基本是從事房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。三是利息費用的減少。從報表附注可看出，萬科債務(wù)的利息率較2008年下降，企業(yè)承擔(dān)的利息費用減少，這也有利于凈利潤的提高。雖然營業(yè)收入創(chuàng)歷年新高，但營業(yè)毛利、主要經(jīng)營利潤較2008年有明顯下降，對凈利潤的增長產(chǎn)生負(fù)向作用，萬科主要經(jīng)營活動創(chuàng)造利潤的能力略有下降，并未得到增強。由此可見，萬科高速增長的賬面利潤背后可能隱藏著經(jīng)營方面的問題，下面我們就從萬科的營運資金入手，分析其高盈利的背后營運資金周轉(zhuǎn)及融資狀況。2.萬科的營運資金狀況分析2.1收入與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

2007-2009年萬科營運資金與主營業(yè)務(wù)收入比率單位：億元年份2007年2008年2009年總資產(chǎn)1000.941192.371376.09流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)95.34%95.15%94.71％流動資產(chǎn)954.331134.561303.23流動負(fù)債487.74645.54680.58凈營運資金466.59489.02622.65主營業(yè)務(wù)收入355.27409.92488.81凈營運資金/主營業(yè)務(wù)收入1.311.191.27對比：

保利地產(chǎn)2.682.172.19招商地產(chǎn)2.285.121.87金融街0.832.533.37陸家嘴3.062.410.82

分析萬科的生產(chǎn)經(jīng)營活動？2.2營運資本周轉(zhuǎn)分析2007-2009萬科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率單位：億元年度營業(yè)收入流動資產(chǎn)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款存貨營運資金

數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率2007355.27954.330.498.6557.79111.042.42664.730.41466.590.762008409.921,134.560.399.2345.86128.962.08858.990.33489.020.842009488.811,303.230.407.1359.761632.36900.850.39622.650.79

分析萬達(dá)營運資本。哪項變動對流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動影響最大？3.萬科的營運資金融資政策2007-2009年萬科現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)單位：億元年份2007年2008年2009年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流-104.38-0.3492.53年其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金447.13427.83575.95購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金461.71302.18345.60商品、勞務(wù)收入支出比率0.971.421.67投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流-46.04-28.44-41.91籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流213.6158.66-30.29現(xiàn)金凈流量63.1929.8820.34每股經(jīng)營現(xiàn)金流-1.5189-0.00310.8416

凈營運資金存量及融資結(jié)構(gòu)單位：億元年份200720082009公司/項目凈營運資金流動負(fù)債占流動資產(chǎn)比例凈營運資金流動負(fù)債占流動資產(chǎn)比例凈營運資金流動負(fù)債占流動資產(chǎn)比例萬科466.5951.11％489.0256.90％622.6552.22％對比保利地產(chǎn)217.1246.55％336.96536.67％502.70643.20％招商地產(chǎn)

93.84256.69％182.7943.75％189.23955.62％

萬科的營運資金融資能否配合高比例存貨資金的沉淀呢？案例3附錄：

萬科資料萬科全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。總部設(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%，實現(xiàn)凈利潤52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。它是所有的權(quán)力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間也并不完全是指揮與被指揮、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，而是根據(jù)發(fā)展的需要和職能的種類，有些部門總部集權(quán)的程度極高，比如財務(wù)管理部門、資金管理部門、規(guī)劃設(shè)計部門等；而其他職能部門，包括營銷企劃部門、工程管。同時，萬科內(nèi)部形成了萬科“忠實于制度”、“忠實于流程”的價值觀和企業(yè)文化，這些制度和規(guī)范得以自覺和充分落實。萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。譬如，企業(yè)如何對待媒體采訪，如何對待媒體的負(fù)面報道，就各有一款專門的制度來指引、來規(guī)范，制度內(nèi)容中涉及了負(fù)面報道的定義、適用范圍和接待負(fù)面報道的流程等條款，還有“要避免溝通內(nèi)容成為采訪內(nèi)容”的字句。在國內(nèi)很多企業(yè)還不太會接待媒體采訪時，萬科已經(jīng)把應(yīng)對媒體不同種類的問題都制度化了。萬科制度之規(guī)范、條款之專業(yè)、邏輯之嚴(yán)密見于字里行間。有了這套系統(tǒng)，使得萬科在順境時表現(xiàn)為企業(yè)肌體的健康、運轉(zhuǎn)的正常和發(fā)展的穩(wěn)?。欢?dāng)市場大勢低迷甚至險惡時，這套系統(tǒng)又能保障萬科能將風(fēng)險減小到最低限度，縮短度過難關(guān)的時間。不過，郁亮總經(jīng)理認(rèn)為，萬科的核心能力表現(xiàn)在這套系統(tǒng)、制度和流程上，但制度不是萬能的，因為制度的執(zhí)行是有成本的。而以“七個尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價值觀的形成和認(rèn)可，是萬科這套系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)、制度真正執(zhí)行、指引充分使用的基石，這才是萬科最珍貴的。

從2000年開始，萬科進(jìn)入了一個新的發(fā)展期，年銷售額以30%左右的速度增長?，F(xiàn)在萬科面臨的是“順境中求突破”。2004年初，萬科總經(jīng)理郁亮在企業(yè)發(fā)展的順境中提出了“3＋1”的經(jīng)營管理目標(biāo)——萬科的目標(biāo)是成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最受員工歡迎和最受社會尊敬的企業(yè)，萬科的經(jīng)營管理會圍繞這個目標(biāo)來運作。郁亮認(rèn)為，這“三個最受歡迎、一個最受尊敬”是對萬科愿景“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會尊敬列為企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)之一，這在國內(nèi)企業(yè)中是少見的，也是領(lǐng)先的。2008年由世界權(quán)威的品牌價值研究機(jī)構(gòu)——世界品牌價值實驗室舉辦的2008世界品牌價值實驗室年度大獎評選活動在京展開，再住宅品牌類的評選項目中，萬科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008年度中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項榮譽稱號。很多企業(yè)對社會責(zé)任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬科不是這樣。當(dāng)拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關(guān)注的熱點話題時，萬科這套系統(tǒng)又開始運轉(zhuǎn)了。這時，萬科這套系統(tǒng)就不僅僅是人們心目中想象的只對“利潤”、“經(jīng)濟(jì)效益”敏感的冷血的賺錢機(jī)器了，而更像是對社會、弱勢群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。早在2003年12月18日，萬科集團(tuán)工程管理部和財務(wù)部就向自己的一線公司發(fā)出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬科的項目上發(fā)生。2004年1月8日，萬科集團(tuán)工程管理部、財務(wù)部、審計法務(wù)部等四部門又制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實現(xiàn)未雨綢繆的目的。增加相應(yīng)的內(nèi)容，對有這方面不良記錄的承建商應(yīng)取消其投標(biāo)資格。而對那些已經(jīng)簽訂、還未履行完畢的施工合同，應(yīng)盡快要求施工單位出具承諾函，如果承建商發(fā)生拖欠、克扣工人工資行為的，萬科有權(quán)從工程款中扣除相應(yīng)款項，直接支付給工人，并有權(quán)解除承建合同。

萬科營運資本管理案例分析答案2.萬科的營運資金狀況分析2.1收入與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)2007-2009年萬科營運資金與主營業(yè)務(wù)收入比率

單位：億元年份2007年2008年2009年總資產(chǎn)1000.941192.371376.09流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)95.34%95.15%94.71％流動資產(chǎn)954.331134.561303.23流動負(fù)債487.74645.54680.58凈營運資金466.59489.02622.65主營業(yè)務(wù)收入355.27409.92488.81凈營運資金/主營業(yè)務(wù)收入1.311.191.27對比：

保利地產(chǎn)2.682.172.19招商地產(chǎn)2.285.121.87金融街0.832.533.37陸家嘴3.062.410.82

萬科的總資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)收入從2007年到2009年，增長了約40%，相對于地產(chǎn)行業(yè)均值來說，萬科的主營業(yè)務(wù)收入增長并不算很高。對比于同行業(yè)的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等的高速發(fā)展，萬科采取的似乎是一種穩(wěn)健的發(fā)展策略。三年來，其流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例一直維持在95%左右。從營運資金需求上分析，萬科的生產(chǎn)經(jīng)營活動有顯著特點。首先，營運資金需求量大，占主營業(yè)務(wù)收入的比例較高（為了更好地研究營運資金與主營業(yè)務(wù)收入的增長配比情況，我們引入“凈營運資金主營業(yè)務(wù)收入比率”這一指標(biāo)，即營運資金周轉(zhuǎn)率的倒數(shù)）。但與同行業(yè)的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街以及陸家嘴相比，其凈營運資金主營業(yè)務(wù)收入比率相對比較小。近三年，營運資金數(shù)額均大于營業(yè)收入數(shù)額，這與資金密集型行業(yè)特點有關(guān)，地產(chǎn)項目一般生產(chǎn)周期較長，附加價值較高。其次，收入和營運資金需求的增長方向一致。三年里，萬科的營運資金增長33%，主營業(yè)務(wù)收入增長38%，相比較于同行業(yè)高速增長的招商地產(chǎn)等來看，其銷售收入和流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的配比是比較合理的。2.2資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況2007-2009萬科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

單位：億元年度營業(yè)收入流動資產(chǎn)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款存貨營運資金

數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率數(shù)額周轉(zhuǎn)率2007355.27954.330.498.6557.79111.042.42664.730.41466.590.762008409.921,134.560.399.2345.86128.962.08858.990.33489.020.842009488.811,303.230.407.1359.761632.36900.850.39622.650.79

三年中萬科加強了對應(yīng)收賬款的管理，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所提高，但由于房地產(chǎn)行業(yè)按揭貸款銷售的特征，應(yīng)收賬款比重很小，占流動資產(chǎn)的比例不到1%，很難對公司整體的流動性造成影響，所以應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)不具有重要性。而應(yīng)付賬款的比例較大，平均約占流動資產(chǎn)的12%，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率在近三年變化不大，只是略微有下降趨勢。在流動資產(chǎn)總額里，存貨占了很大的比重（近三年平均占總資產(chǎn)的72.03%），因此，存貨周轉(zhuǎn)率的變動對流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動的影響最大。2.3存貨資金的沉淀萬科的存貨周轉(zhuǎn)率一直很低，一方面是由于房產(chǎn)這種商品本身周轉(zhuǎn)比較慢，另一方面，隨著近幾年“房地產(chǎn)熱”，企業(yè)不斷擴(kuò)張，增加企業(yè)的存貨量。除去每年保持20％左右的貨幣資金，萬科其余的流動資產(chǎn)全部為存貨。土地，作為房地產(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力尤為差，存貨周轉(zhuǎn)率極低。這些資金被存貨長期占用，早已喪失了其流動資產(chǎn)的特性，幾乎沒有變現(xiàn)能力，資產(chǎn)的使用效率并不理想。下面，我們通過萬科的存貨結(jié)構(gòu)來具體分析存貨對其資產(chǎn)流動性的影響。表42007-2009年萬科存貨結(jié)構(gòu)單位：萬元2007年2008年2009年存貨

已完工開發(fā)產(chǎn)品466,625790,115531,999原材料5,1484,8466,000庫存商品1,261————擬開發(fā)產(chǎn)品2,787,7603,471,9104,362,690在建開發(fā)產(chǎn)品3,387,6904,447,1104,170,310存貨合計6,648,4848,713,9819,070,999擬開發(fā)和在建開發(fā)產(chǎn)品占存貨的比例92.89%90.88%94.07%流動資產(chǎn)9,543,25011,345,60013,032,300存貨占流動資產(chǎn)的比例69.67%76.80%69.60%

從購買土地到商品房上市銷售，沉淀在開發(fā)過程中的資金主要以三種形式存在，土地使用權(quán)、年內(nèi)擬開發(fā)的土地和在建開發(fā)產(chǎn)品。其中作為土地使用權(quán)的無形資產(chǎn)，占用資金較少，大部分資金都被后兩個階段所占據(jù)。而在萬科的存貨結(jié)構(gòu)中，除了原材料、庫存商品以及少量已開發(fā)完成的商品房外，90%以上為擬開發(fā)和在建中的土地，這一比例在2008年房產(chǎn)行業(yè)不景氣時稍有下降，但在2009年又回升至2007年以上的水平，達(dá)到94%，大量的資金沉淀在土地上。從2007-2009年間萬科的拿地政策來看，雖然自2007年董事長王石拋出“拐點論”后，萬科就開始采取減少庫存、升級產(chǎn)品為主導(dǎo)的防御性戰(zhàn)略，整個2008年，萬科拿地速度以及新建面積銳減。但隨著政府救市政策出臺和大量放貸進(jìn)入地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)從寒冬迅速回暖，萬科在2009年感到了內(nèi)外部的巨大壓力，迅速啟動了“拿地模式”，2009年萬科拿地共支付地價款約241.8億元?？梢姡m然萬科的流動資產(chǎn)數(shù)量比較大且穩(wěn)定，但是主要資金都沉淀在土地中，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率不高，不僅沒能提高萬科應(yīng)對運營風(fēng)險的能力，而且現(xiàn)金流壓力巨大，營運資金的收益性和效率都不高。存貨作為主要的流動資產(chǎn)是實現(xiàn)未來的營業(yè)收入的重要資源儲備，然而，這些土地儲備到目前為止，還不能轉(zhuǎn)化為已完成開發(fā)過程的商品資產(chǎn)，難以在短期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入現(xiàn)金流。同時，這些土地儲備要轉(zhuǎn)化為可出售狀態(tài)的房地產(chǎn)商品，還需要追加巨額的持續(xù)性資金投入。如果沒有持續(xù)的資金投入，不僅無法實現(xiàn)賬面利潤，更無法保證資金回流、完成資金鏈的循環(huán)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸門檻的提高，高比例存貨資金的沉淀對萬科的融資政策提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。萬科的營運資金融資能否配合高比例存貨資金的沉淀呢？3.萬科的營運資金融資政策2007-2009年間，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流不斷增加，商品、勞務(wù)收入支出比例逐年增大，用于商品和勞務(wù)的資金缺口越來越小，2008和2009年甚至出現(xiàn)收入大于支出。行業(yè)平均值顯示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動對資金的需求比較高，商品、勞務(wù)收入支出比例的行業(yè)均值約為1左右，萬科該比率顯著高于行業(yè)均值。雖然投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)，但由于經(jīng)營活動現(xiàn)金流比較充裕，萬科2007-2009年間籌資活動現(xiàn)金流顯著下降，通過籌資活動來滿足經(jīng)營活動需求的量越來小。2007-2009年萬科現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)

單位：億元年份2007年2008年2009年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流-104.38-0.3492.53年其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金447.13427.83575.95購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金461.71302.18345.60商品、勞務(wù)收入支出比率0.971.421.67投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流-46.04-28.44-41.91籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流213.6158.66