中級財務會計課件第9章-投資性房地產

第九章投資性房地產9財務會計中級

IntermediateAccounting南京審計大學路國平No.1No.2No.3No.1掌握投資性房地產的范圍及初始計量No.1No.1掌握投資性房地產的后續(xù)計量及其會計處理No.2掌握投資性房地產轉換及處置的會計處理No.3學習目標

第九章投資性房地產南京審計大學路國平教學重點與難點投資性房地產的范圍和后續(xù)計量及轉換的會計處理難點投資性房地產的后續(xù)計量及轉換的會計處理重點南京審計大學路國平第一節(jié)投資性房地產的特征與范圍一、投資性房地產及其特征概念投資性房地產——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。特征1、投資性房地產是一種經營性活動。2、投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為經營用場所的房地產和房地產企業(yè)用于銷售的房地產。3、投資性房地產有兩種后續(xù)計量模式。南京審計大學路國平投資性房地產2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權1、已出租的土地使用權3、已出租的建筑物是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的，以經營租賃方式出租的土地使用權二、投資性房地產的范圍（一）屬于投資性房地產的項目

是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。閑置的土地不屬于投資性房地產是指企業(yè)以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等注意：企業(yè)以經營租賃方式租入再轉租的建筑物、土地使用權不屬于投資性房地產南京審計大學路國平特例對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物——如董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產。

“空置建筑物”——是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態(tài)的建筑物。南京審計大學路國平（1）自用房地產（二）不屬于投資性房地產的項目

2、作為存貨的房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業(yè)的廠房、辦公樓等。是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

以下兩項是否屬于投資性房地產

◆企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店◆企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍南京審計大學路國平（三）需要根據具體情況判斷是否屬于投資性房地產1、一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理2、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以確認為投資性房地產所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產3、關聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產如母公司出租房屋給其子公司南京審計大學路國平與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)No.1該投資性房地產的成本能夠可靠地計量No.2

一、投資性房地產的確認投資性房地產只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認：

第二節(jié)投資性房地產的確認和初始計量（一）投資性房地產的確認條件南京審計大學路國平

投資性房地產

確認時點（二）投資性房地產的確認時點1、已出租的土地使用權

已出租的建筑物租賃期開始日3、企業(yè)持有以備經營出租、可視為投資性房地產的空置建筑物2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權企業(yè)將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期企業(yè)董事會或類似機構就該事項作出正式書面決議的日期南京審計大學路國平取得來源初始計量二、投資性房地產的初始計量2、自行建造投資性房地產1．外購投資性房地產應按照取得時的實際成本進行初始計量。實際成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出

成本由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等投資性房地產——應當按照成本進行初始計量。南京審計大學路國平投資性房地產初始確認的會計處理后續(xù)計量方式賬戶設置賬務處理采用成本模式進行后續(xù)計量

投資性房地產投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備借：投資性房地產貸：銀行存款采用公允價值模式進行后續(xù)計量

投資性房地產——成本

——公允價值變動借：投資性房地產——成本貸：銀行存款南京審計大學路國平三、投資性房地產的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本●企業(yè)對某項投資性房地產進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，在再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。通過“投資性房地產

——在建”賬戶核算費用化的后續(xù)支出與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益（其他業(yè)務成本）。

南京審計大學路國平

【例題1】甲公司對投資性房地產采用成本計量模式進行后續(xù)計量，2016年3月，甲公司經營出租給乙企業(yè)的一棟辦公樓租賃合同即將到期。該辦公樓的原價為4000萬元，累計折舊為1000萬元。為了提高辦公樓的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對辦公樓進行裝修，并與丙企業(yè)簽訂了經營租賃合同，約定自裝修完工時將辦公樓出租給丙企業(yè)。3月31日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，隨即對辦公樓進行裝修。12月1日，辦公樓裝修完工，共發(fā)生支出200萬元，按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假定甲公司發(fā)生的裝修支出符合資本化條件。南京審計大學路國平

甲公司的有關賬務處理如下（單位：萬元）：

借：投資性房地產——在建200

貸：銀行存款等200借：投資性房地產3200

貸：投資性房地產——在建3200(1)3月31日，投資性房地產轉入改擴建

借：投資性房地產——在建3000

投資性房地產累計折舊1000

貸：投資性房地產4000(2)發(fā)生相關支出時

(3)2011年12月1日，裝修工程完工時

南京審計大學路國平

第三節(jié)投資性房地產的后續(xù)計量

企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。南京審計大學路國平會計處理應按固定資產或無形資產的有關規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷，投資性房地產存在減值跡象的，還應按照資產減值的有關規(guī)定，經減值測試后發(fā)生減值的，應當計提減值準備。

1．按期(月)計提折舊或攤銷時

借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)2．取得租金收入時

借：銀行存款其他應收款等貸：其他業(yè)務收入

一、采用成本模式進行后續(xù)計量投資性房地產3．經減值測試后確定發(fā)生減值的借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備南京審計大學路國平二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量投資性房地產（一）采用公允模式進行后續(xù)計量的條件企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。1．投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

2．企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

即采用公允價值模式計量投資性房地產，應同時滿足以下兩個條件：南京審計大學路國平注意企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有的投資性房地產均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。不得對一部分投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

但在極少數(shù)情況下，已經采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產采用成本模式進行計量直至處置，并且假設無殘值。

對于在建投資性房地產，如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能持續(xù)可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后（兩者孰早）再以公允價值計量。

南京審計大學路國平會計處理采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額——計入當期損益（公允價值變動損益）

資產負債表日，公允價值高于其賬面價值借：投資性房地產——公允價值變動貸：公允價值變動損益

資產負債表日，公允價值低于其賬面價值

借：公允價值變動損益貸：投資性房地產——公允價值變動（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理南京審計大學路國平企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

成本模式

公允價值模式一定條件下×成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。借：投資性房地產——成本投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備貸：投資性房地產

利潤分配——未分配利潤盈余公積南京審計大學路國平甲企業(yè)的賬務處理如下：借：投資性房地產——成本7600投資性房地產累計折舊480貸：投資性房地產7200

利潤分配——未分配利潤810盈余公積90【例題2】2013年末，甲公司將完工的一棟寫字樓對外出租，并采用成本模式進行后續(xù)計量。2016年1月1日，假設甲公司持有的投資性房地產滿足了采用公允價值模式進行后續(xù)計量的條件，甲公司決定采用允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。2016年1月1日，該寫字樓的原價為7200萬元，已計提折舊480萬元，賬面價值為6720萬元，公允價值為7620萬元。甲公司按凈利潤的10%計提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲公司無其他的投資性房地產，不考慮相關稅費。南京審計大學路國平

第四節(jié)投資性房地產的轉換和處置

房地產轉換——是指房地產因用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。一、投資性房地產的轉換投資性房地產

自用的房地產用途改變用途改變

作為存貨的房地產南京審計大學路國平1、投資性房地產開始自用（一）房地產轉換的形式2、作為存貨的房地產，改為出租4、自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值3、自用建筑物停止自用，改為出租

5、房地產企業(yè)將用于經營出租的房地產重新開發(fā)用于對外銷售

南京審計大學路國平為房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期（二）房地產轉換日的確定轉換日1、投資性房地產開始自用2、作為存貨的房地產改為出租，或自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租轉換日為租賃期開始日3、自用土地使用權停止自用，改用于資本值轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期南京審計大學路國平（三）投資性房地產轉換為自用房地產的會計處理1、采用成本模式計量投資性房地產轉換為自用的房地產——應將房地產轉換前的賬面余額作為轉換后的入賬價值投資性房地產固定資產（或無形資產）投資性房地產累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷）投資性房地產

減值準備固定（無形）資產

減值準備分別轉入會計分錄：借：固定資產（或無形資產）投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備貸：投資性房地產累計折舊

固定（無形）資產減值準備南京審計大學路國平（三）投資性房地產轉換為自用房地產的會計處理2、采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產——應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）投資性房地產——成本

——公允價值變動固定資產（或無形資產）轉入會計分錄：借：固定資產、無形資產（公允價值）貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動公允價值變動損益按公允價值入賬公允價值變動損益）差額南京審計大學路國平（四）非投資性房地產轉換為投資性房地產的會計處理（1）將自用的房地產轉為投資性房地產——應將房地產轉換前的賬面余額作為轉換后的入賬價值投資性房地產固定資產（或無形資產）投資性房地產累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷）投資性房地產

減值準備固定（無形）資產

減值準備分別轉入會計分錄：借：投資性房地產累計折舊

固定（無形）資產減值準備貸：固定資產（或無形資產）投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備1、采用成本模式計量投資性房地產南京審計大學路國平甲公司的賬務處理如下：

借：投資性房地產9600

累計折舊3200

貸：固定資產9600

投資性房地產累計折舊3200【例題3】甲公司擁有一棟的辦公樓，原用于本企業(yè)總部辦公，因新辦公大樓建成投入使用，甲公司將企業(yè)總部搬遷至新建的辦公大樓辦公。由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司決定將其出租，以賺取租金收入。2015年6月30日，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓整體出租乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2015年7月1日，租賃期5年。2015年7月1日，該棟辦公樓的賬面余額為9600萬元，已計提折舊3200萬元。假設甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量。南京審計大學路國平（四）非投資性房地產轉換為投資性房地產的會計處理（2）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產——按存貨在轉換日的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值投資性房地產開發(fā)產品會計分錄：借：投資性房地產存貨跌價準備貸：開發(fā)產品存貨跌價準備轉入南京審計大學路國平投資性房地產——按照轉換當日的公允價值計價2、采用公允價值計量投資性房地產轉換當日房地產的公允價值小于原賬面價值的差額計入當期損益轉換當日房地產的公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益（其他綜合收益）（四）非投資性房地產轉換為投資性房地產的會計處理會計處理原則處置時轉入其他業(yè)務成本南京審計大學路國平會計處理轉換當日的公允價值

小于原賬面價值借：投資性房地產——成本存貨跌價準備

公允價值變動損益（差額）貸：開發(fā)產品轉換當日的公允價值大于原賬面價值借：投資性房地產——成本存貨跌價準備貸：開發(fā)產品

其他綜合收益（1）作為存貨的房地產轉為投資性房地產處置投資性房地產時借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務成本南京審計大學路國平會計處理轉換當日的公允價值

小于原賬面價值借：投資性房地產——成本累計折舊（攤銷）固定資產（無形資產）減值準備

公允價值變動損益貸：固定資產（無形資產）

轉換當日的公允價值大于原賬面價值借：投資性房地產——成本累計折舊（攤銷）固定資產（無形資產）減值準備貸：固定資產（無形資產）

其他綜合收益

（2）自用的房地產轉換為投資性房處置投資性房地產時借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務成本南京審計大學路國平甲公司的有關賬務處理如下：借：投資性房地產——成本8200

累計折舊3200

貸：固定資產9600

其他綜合收益1800【例題4】甲公司擁有一棟的辦公樓，原用于本企業(yè)總部辦公，因新辦公大樓建成投入使用，甲公司將企業(yè)總部搬遷至新建的辦公大樓辦公。由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司決定將其出租，以賺取租金收入。2015年6月30日，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓整體出租乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2015年7月1日，租賃期5年。2015年7月1日，該棟辦公樓的賬面余額為9600萬元，已計提折舊3200萬元。公允價值為8200萬元。假設甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。南京審計大學路國平企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

二、投資性房地產的處置當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。南京審計大學路國平借：其他業(yè)務成本投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備貸：投資性房地產（1）取得處置收入借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務收入（2）結轉賬面價值

（一）采用成本模式計量的投資性房地產的處置（3）確認應交的營業(yè)稅等相關稅費借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費——應交營業(yè)稅等南京審計大學路國平借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動（1）取得處置收入借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務收入（2）結轉賬面價值

（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置（4）結轉累計確認的公允價值變動借：公允價值變動損益（累計公允價值變動）貸：其他業(yè)務成本（5）結轉轉換房地產產生的資本公積借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務成本（3）確認應交的營業(yè)稅等相關稅費借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費——應交營業(yè)稅等南京審計大學路國平

【例題5】甲為一家房地產開發(fā)企業(yè)，2013年4月1日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2013年7月1日。2013年7月1日，該寫字樓的賬面余額為12000萬元，公允價值為15000萬元。2013年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為16500萬元。2014年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為18500萬元；2015年6月30日租賃期屆滿，甲公司收回該項投資性房地產，并以20000萬元出售，出售款項已收入銀行存款戶。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，假定不考慮相關稅費。甲公司的有關