論重慶cbd的合理規(guī)模

論重慶cbd的合理規(guī)模

1城市cbd的規(guī)劃地域界定中心商業(yè)區(qū)（gtc）的概念來自美國科學(xué)家伯克斯在1923年提出的“同心圓模型”。他認(rèn)為，當(dāng)時的酋長社區(qū)主要是商業(yè)活動和服務(wù)，而是其他公共服務(wù)和服務(wù)。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)換尤其是土地有償使用制度的建立,城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)和土地利用形態(tài)正在進(jìn)行著一輪重組。市場經(jīng)濟(jì)條件下,由土地級差地租規(guī)律所支配,通過土地功能置換,商貿(mào)、商務(wù)功能勢必在空間上不斷集聚,各個城市形成自身的CBD只是時間長短的問題。而上海的外灘—浦東CBD開發(fā)建設(shè)的巨大成功,以及北京的朝陽CBD規(guī)劃建設(shè)的如火如荼,成為各個城市進(jìn)行CBD規(guī)劃建設(shè)的外在推力。繼上海、北京兩市之后,廣州、武漢、南京、沈陽、鄭州、重慶等特大城市先后提出了CBD規(guī)劃建設(shè)的構(gòu)想在CBD的規(guī)劃建設(shè)中,首當(dāng)其沖的一個重要問題就是它的地域界定,確定一個恰當(dāng)?shù)牡赜蜻吔缡菍BD功能進(jìn)行有效開發(fā)的前提。筆者以重慶市為案例,系統(tǒng)的介紹CBD地域界定的工作思路、技術(shù)路線、研究方法以及主要結(jié)論。2區(qū)域邊界研究的概念和框架2.1重慶cbd的地域界定準(zhǔn)確定出CBD的地域邊界是一件十分復(fù)雜的事情,即便是對CBD已有多年研究的西方學(xué)者,在著作中也常常把CBD(中心商務(wù)區(qū))和downtown(城市中心區(qū))混淆在一起,并且給不出清晰的定義進(jìn)行CBD的地域界定原因有兩:①我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不過短短十幾年,目前還沒有一個城市形成完善的CBD;雖然重慶在歷史上曾經(jīng)有過短暫的CBD雛形,但經(jīng)過幾十年計劃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,目前也沒有真正意義上的CBDCBD的地域界定是其規(guī)劃建設(shè)的前提;但在確定了邊界之后,也不必將之視為一條功能固定、不可逾越的“鴻溝”。2.2cbd規(guī)劃的原因從本質(zhì)上看,重慶市CBD的規(guī)劃建設(shè)帶有明顯的二重性。西方的CBD在完全市場經(jīng)濟(jì)的條件下經(jīng)過長時間自然演變而形成,是一個具有市場屬性的概念。但重慶的現(xiàn)狀離成熟的CBD還很遠(yuǎn),既然CBD對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的作用,就不能等上100年讓它去慢慢形成,而應(yīng)該在它發(fā)展的趨勢上,努力的推動它、引導(dǎo)它,爭取在短時間內(nèi)形成充滿活力和吸引力的重慶CBD。從這個角度看,CBD的建設(shè)又帶有一定的計劃經(jīng)濟(jì)色彩。正是由于同時具有市場和計劃的兩種屬性,重慶市CBD的范圍界定在技術(shù)手段上既不能完全照搬西方的幾種方法,也不能脫離現(xiàn)狀、違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。2.3重慶cbd的地域范圍確定依依依職權(quán)進(jìn)行的土地通過對國內(nèi)外城市CBD的靜態(tài)歸納比較,以及對重慶市CBD發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行動態(tài)定量預(yù)測,從就業(yè)人口和用地兩方面確定重慶市CBD的規(guī)模;在確定規(guī)模之后,再按照CBD功能的要求,從基準(zhǔn)地價、現(xiàn)狀功能單元分布、墨菲指數(shù)、交通網(wǎng)絡(luò)、用地存量等五個方面進(jìn)行綜合判斷,進(jìn)而劃定具體的地域范圍;最后針對劃定的地域,結(jié)合重慶市現(xiàn)狀進(jìn)行檢驗和解釋(見圖1)。3建筑指標(biāo)限制規(guī)模預(yù)測是地域界定的前提和基礎(chǔ)。在工作中發(fā)現(xiàn)離開了規(guī)模預(yù)測而研究地域界定很難形成統(tǒng)一的意見;缺少定量的用地指標(biāo)和建筑指標(biāo)限制往往使得相關(guān)探討陷入“空對空”的尷尬局面。CBD的規(guī)模包括兩個方面:用地規(guī)模和建筑規(guī)模。規(guī)模過大,不僅會造成開發(fā)籌資的種種困難,也會延遲形成CBD功能的進(jìn)程。日本東京灣CBD開發(fā)一度陷入困境,規(guī)模過大是主要原因。反之規(guī)模過小則會影響CBD的集聚能力,不能有效發(fā)揮服務(wù)功能。地域過小,缺少必要的回旋空間,也將增大開發(fā)建設(shè)的難度。3.1重慶cbd的發(fā)展特征目前并沒有完整系統(tǒng)的方法來確定CBD的空間規(guī)模。因此對國內(nèi)外已經(jīng)公認(rèn)成型,或完成規(guī)劃的CBD方案資料進(jìn)行歸納整理,可以得出一些可以參考借鑒的數(shù)據(jù),作為確定重慶CBD的重要參考(表1)。觀察上表可以得出以下初步結(jié)論:①紐約、倫敦、東京和巴黎等頂級世界城市,在其第一片CBD建設(shè)完成之后,普遍發(fā)生了跳躍式擴(kuò)張,形成多中心的CBD空間結(jié)構(gòu);②各個城市的CBD用地面積基本上在1～4km未來很長的一段時間內(nèi),重慶市還無法具備上表所列城市的經(jīng)濟(jì)實力,更不可能成為頂級世界城市。由此可以得出以下初步判斷:①重慶市CBD空間結(jié)構(gòu)宜以單核心為基礎(chǔ),目前作跳躍發(fā)展設(shè)計的時機(jī)還不成熟;②用地面積大體在1～4km3.2重慶cbd的就業(yè)規(guī)模CBD的規(guī)模是由城市自身的經(jīng)濟(jì)總量、第三產(chǎn)業(yè)和商務(wù)活動的發(fā)育程度等內(nèi)部因素,以及城市所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、區(qū)位條件等外部因素綜合決定(見圖2),并隨著內(nèi)外部條件的改變而變化。由于外部因素和內(nèi)部因素緊密聯(lián)系在一起,筆者從城市的內(nèi)部因素入手,在預(yù)測CBD就業(yè)人口規(guī)模的基礎(chǔ)上預(yù)測CBD的商務(wù)活動規(guī)模,為綜合判斷重慶CBD的動態(tài)規(guī)模提供依據(jù)。CBD規(guī)模預(yù)測的關(guān)鍵是確定它的就業(yè)人口。下面通過兩種途徑計算:3.2.1從發(fā)達(dá)國家CBD成熟發(fā)育的城市資料來看(表2),CBD的就業(yè)人口占城市總?cè)丝诘谋壤叩筒灰?最高為6.1%,最低1.9%,平均為4.3%。因為重慶市為直轄市,行政轄區(qū)范圍遠(yuǎn)大于其都市區(qū)范圍,筆者取重慶市的城市總?cè)丝跒橛逯?、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚、渝北、巴南九個區(qū)人口之和470萬(2000年),而不包括其它各轄縣市。對應(yīng)于成型的CBD,2000年重慶市應(yīng)該有大約20萬人在CBD內(nèi)就業(yè)。這種方法和城市總?cè)丝谙嚓P(guān)性很大。利用SPSS統(tǒng)計分析軟件對上述九個區(qū)1995年到2000年的總?cè)丝诜謩e進(jìn)行線性回歸和指數(shù)回歸,得到如下公式:取N=11,2005年上述九個區(qū)的總?cè)丝跒?17萬和519萬;取N=26,2020年總?cè)丝诜謩e為752萬和855.7。平均兩種回歸方法,2005年CBD內(nèi)就業(yè)人口為223萬,2020年34.4萬。3.2.2現(xiàn)在重慶的CBD如以1970年代的紐約為參照(按照國內(nèi)基本接受的定位標(biāo)準(zhǔn)),認(rèn)為CBD就業(yè)占三產(chǎn)就業(yè)總量的比例為13%。渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北培、渝北、巴南九個區(qū)2000年從事第三產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)為106萬,那么CBD從業(yè)人員應(yīng)該為14萬。這種方法以城市第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長為基礎(chǔ),同樣對第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)進(jìn)行線性回歸和指數(shù)回歸,可以得到如下公式:2002年CBD內(nèi)就業(yè)人口為25萬,2020年為41萬(舍掉過于偏大的指數(shù)回歸預(yù)測)。綜合上述兩種方法,如果渝中區(qū)形成比較成熟的CBD,2005年它的就業(yè)規(guī)模約為23萬人,2020年為37萬人左右。參考表3的數(shù)據(jù),初步確定CBD內(nèi)近期人均就業(yè)面積為20m北京CBD國際招標(biāo)三個獲獎方案的容積率分別為4.75、3.4、3.8,平均為4。這個容積率既能在一定程度上反映土地價值和土地的利用強(qiáng)度,也能基本滿足環(huán)境建設(shè)的要求。如果按照它反推,重慶市2005年的CBD用地面積應(yīng)在1～2km4重慶cbd的地域界定多因素法在前文規(guī)模預(yù)測的基礎(chǔ)上,綜合考慮基準(zhǔn)地價、現(xiàn)狀功能單元分布、墨菲指數(shù)、交通網(wǎng)絡(luò)、用地存量等五個因素,以多因素法分析確定重慶市CBD的合理范圍。4.1渝中半島基準(zhǔn)地段區(qū)市場經(jīng)濟(jì)條件下,CBD的土地價值必然得到充分的表現(xiàn),承租能力不強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)逐漸外移,留下和進(jìn)入的都是能夠承受較高地價的產(chǎn)業(yè)。地價峰值區(qū)(PLVI)是CBD最顯著的外在特點在主城區(qū)范圍內(nèi),渝中組團(tuán)的地價以1～4級為主,其它城市組團(tuán)目前尚無4級以上地價。利用渝中區(qū)土地局提供的基準(zhǔn)地價級差及地域街區(qū)分布統(tǒng)計表(表4),可以很直觀的看出一級地價街區(qū)基本分布在解放碑商圈。圖3為渝中半島一、二、三級基準(zhǔn)地價區(qū)分布圖。圖3中紅色代表一級地價街區(qū),橙色代表二級地價街區(qū),黃色為三級地價街區(qū)。民生路—小米市—磁器街—新華路—民族路—滄白路—臨江路所圍成的封閉區(qū)域,以解放碑為中心,包含了幾乎全部的一級地價街區(qū),是重慶市的地價峰值區(qū)。4.2功能單元對比分析CBD功能單元的現(xiàn)狀分布,對于劃定CBD范圍具有重要的指向意義。可以假設(shè)受現(xiàn)有功能單元的吸引,將會不斷有新的功能單元進(jìn)入到CBD中。以金融功能單元分布為例,現(xiàn)在解放碑附近集中了中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行、民生銀行、重慶市商業(yè)銀行、光大銀行等眾多銀行重慶市最高一級的總部,而且其中大部分銀行都投入巨資建設(shè)了總部辦公樓。不管今后CBD地域界定結(jié)果如何,這些體現(xiàn)CBD核心功能的機(jī)構(gòu)及其建筑物不僅很難輕易轉(zhuǎn)移,而且將會吸引新的金融總部進(jìn)駐。浦東發(fā)展銀行正在解放碑附近興建總部大樓,就反映了現(xiàn)狀金融功能單元對同類機(jī)構(gòu)的吸引力。將重慶市最主要的商務(wù)功能單元、金融單元、生產(chǎn)服務(wù)單元等CBD所應(yīng)該具有的功能單元落到地圖上,得到圖4——渝中區(qū)CBD功能單元綜合分布圖。從圖中可以看出現(xiàn)狀商務(wù)功能單元的分布趨勢,基本上集中在以解放碑和上清寺為核心的兩塊地域和連接兩者的中山一路、中山二路、和平路兩側(cè),形成兩個組團(tuán)一個軸線的空間結(jié)構(gòu)。解放碑一帶的CBD功能單元在數(shù)量和等級上都明顯高于上清寺一帶。新華路—和平路—民生路—臨江路—滄白路—民族路圍合的區(qū)域集中了絕大部分解放碑附近的CBD功能單元。4.3城市功能分區(qū)的確定墨菲指數(shù)是國外常用的界定CBD的指標(biāo)。它反映的是制造業(yè)活動以外的所有服務(wù)活動占用空間的程度。墨菲指數(shù)包括兩個指標(biāo):中心商務(wù)高度指數(shù)(CBHI,建筑面積總和/總建筑基底面積)和中心商務(wù)強(qiáng)度指數(shù)(CBII,中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積)。墨菲當(dāng)年將CBHI>1,CHII>50%的地區(qū)定為CBD渝中區(qū)中心組團(tuán)自1992年全面實行市場經(jīng)濟(jì)以來,出現(xiàn)了一大批構(gòu)成CBD功能單元載體的中心樓宇。余遠(yuǎn)牧曾經(jīng)利用1997年城市建設(shè)開發(fā)狀況的綜合調(diào)查,以計算街區(qū)墨菲指數(shù)為手段,做了大量有意義的工作。他把調(diào)查資料歸納分類,找出了以商務(wù)活動占用土地程度最高的中心樓宇群的分布,并通過繪圖的方式,將CBD的硬核(HardCore)和核緣(CoreFringe)界定出來。然后根據(jù)各幢樓宇所在地塊CBHI和CBII指數(shù)值的高低,將CBHI>20和CBII>0.5的中心樓宇高度密集的區(qū)段繪制成圖(圖4～5),用色塊區(qū)分開來(紅色表示CBHI>2.0和CBII>50%的街區(qū),紫色表示CBHI>1.0和CBII>30%CBD的街區(qū))?？梢郧宄乜吹?以解放碑為軸心,民權(quán)路、民族路與鄒容路交叉的大十字地區(qū),是墨菲指數(shù)值最高、中心樓宇最密集的地區(qū)。環(huán)解放碑地域的一級基準(zhǔn)地價街道和二級基準(zhǔn)地價街道所圈定的范圍,正好也是達(dá)到硬核指標(biāo)最密集的街區(qū)。4.4cbd的用地存量CBD必須有方便人流、車流集散的環(huán)路,它可以成為確定CBD邊界的參考。李沛認(rèn)為當(dāng)代CBD在交通水平空間模式上呈現(xiàn)日益顯著的特征,即被一個環(huán)狀交通系統(tǒng)(骨干道路、公交站場等)所環(huán)繞,并形成一個概念“輸配環(huán)”根據(jù)重慶市交通管理局提供的渝中區(qū)半島交通資料(表5),長江濱江路和嘉陵江濱江路是渝中半島道路等級最高、車速最快的主干道。所以將渝中組團(tuán)環(huán)半島而建設(shè)的長濱路和嘉濱路視為CBD的輸配環(huán),具有一定的道理和可行性。新華路以及和平路、解放東路也可以視為輸配環(huán)的構(gòu)成干道。CBD建設(shè)需要在有限范圍內(nèi)集中相當(dāng)數(shù)量的高密度建筑,因此能否提供足夠數(shù)量的可利用土地,為CBD提供必要的發(fā)展空間對于選址的合理性具有重要影響。特別是對于帶有規(guī)劃性質(zhì)的CBD建設(shè),土地存量往往從很大程度上影響著CBD區(qū)位和邊界的確定。北京國際貿(mào)易中心附近的北京核儀廠以及第一機(jī)床廠用地,和上海浦東陸家嘴的空地一樣,都是當(dāng)年確定北京、上海兩市CBD區(qū)位和邊界的重要因素。2001年渝中區(qū)政府確定的半島東部危舊房改造片區(qū)如圖6。從圖中可以看到渝中區(qū)分布著數(shù)量相當(dāng)多的成片危舊房,甚至在解放碑附近也分布著一定量的危舊房。另外經(jīng)過實地勘察,發(fā)現(xiàn)除了政府已經(jīng)確定的片區(qū),在渝中半島范圍內(nèi)還散布著大量二三層的低矮舊建筑。顯然,重慶的CBD建設(shè)必須結(jié)合危舊房改造進(jìn)行。從這一點上講,成片的危舊房也可以視為CBD的土地存量。但對于土地存量也不能過分強(qiáng)調(diào)它的重要性,危舊房改造用地和當(dāng)前的閑置用地不是CBD建設(shè)的唯一用地。在與土地局的座談過程中,了解到解放碑附近的土地幾乎全部都被房地產(chǎn)開發(fā)商所覬覦,即使是8層左右的舊住宅,也有開發(fā)商愿意拆遷開發(fā)。在一些看似沒有土地存量的地方,也往往存在著改造的商機(jī)。所以重慶CBD的土地存量不僅僅只是未建設(shè)用地和危改用地,而且包括所有當(dāng)前的使用價值遠(yuǎn)小于所應(yīng)該具有的市場價值的土地。5結(jié)論和解釋5.1路—結(jié)論通過多方案比較、綜合和篩選,提出一個分階段實施的兩步方案(圖7):5.1.1以解放碑為中心,民生路—小米市—磁器街—新華路—民族路—滄白路—臨江路圍合的區(qū)域為重慶CBD的硬核,面積約1.24km5.1.2硬核以外,以嘉陵江濱江路、長江濱江路和石黃隧道圍合的區(qū)域為重慶中央商務(wù)區(qū)的核緣,不計硬核部分的面積約2.99km5.1.3硬核部分既是重慶CBD功能的主體和核心,也是近期規(guī)劃和實施的重點;核緣部分作為重慶CBD主要功能的補(bǔ)充,是遠(yuǎn)期實施的重點。如果遠(yuǎn)景重慶市CBD需要大的擴(kuò)張,上清寺一帶可作為進(jìn)一