房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理簡(jiǎn)析

1.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)概述2023/8/181什么是項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)？簽約成交買(mǎi)方認(rèn)可項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)賣(mài)方認(rèn)可達(dá)成共識(shí)1.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)概述2023/8/182項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：項(xiàng)目自身所具有的、可以引起客戶共鳴，能夠吸引消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)或投資的賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)a、先天具有b、后天賦予3、促進(jìn)銷(xiāo)售2、引起共鳴賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型構(gòu)成：“2”、“3”、“11”2023/8/1831、硬件賣(mài)點(diǎn)321、先天具有2、后天賦予1、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)2、景觀賣(mài)點(diǎn)2、軟性賣(mài)點(diǎn)3、概念賣(mài)點(diǎn)2111、樓盤(pán)硬件2、建筑空間3、環(huán)境賣(mài)點(diǎn)4、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)6、概念/主題5、產(chǎn)品/客群7、軟性賣(mài)點(diǎn)8、功能提升10、銷(xiāo)售與工程進(jìn)度9、情感賣(mài)點(diǎn)11、創(chuàng)意促銷(xiāo)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理其他…2023/8/184先天具有的賣(mài)點(diǎn)類(lèi)別賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成要素示例賣(mài)點(diǎn)區(qū)位賣(mài)點(diǎn)地段路段、商圈、中心…繁華路段、核心商圈、CBD中心、火車(chē)站商圈…景觀賣(mài)點(diǎn)自然景觀人文景觀自然：山、水、花、草、木…人文：古跡、民俗/文化集聚地…公園、海景、人工湖..風(fēng)景區(qū)、文化/教育中心…、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理先天具有的賣(mài)點(diǎn)主要有兩大特征：1、項(xiàng)目周邊原本已經(jīng)存在的2、項(xiàng)目銷(xiāo)售之前存在、未經(jīng)過(guò)人為包裝的2023/8/185類(lèi)別賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成要素示例賣(mài)點(diǎn)硬件賣(mài)點(diǎn)建筑、園林、配套、交房…產(chǎn)品/建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓盤(pán)硬件、配套設(shè)施、交房標(biāo)準(zhǔn)、綠色科技…精裝修、特色園林、綠色創(chuàng)新技術(shù)、建筑模式/風(fēng)格…概念賣(mài)點(diǎn)功能概念、產(chǎn)品概念、嫁接概念、其他概念…生活/居住、消費(fèi)、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品嫁接賣(mài)點(diǎn)、游戲規(guī)則…LOFT公寓、5A寫(xiě)字樓、綠色辦公、學(xué)區(qū)房、海洋主題購(gòu)物中心、一站式商品博覽交易中心…軟性賣(mài)點(diǎn)品牌、項(xiàng)目形象、服務(wù)、情感、生活/消費(fèi)模式…開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目形象、情感賣(mài)點(diǎn)、生活/消費(fèi)模式、物業(yè)/運(yùn)營(yíng)、自我標(biāo)榜…上市名企、5星物業(yè)、地標(biāo)、政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、十佳銷(xiāo)售樓盤(pán)…、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理后天賦予的賣(mài)點(diǎn)后天賦予的賣(mài)點(diǎn)主要特征：1、項(xiàng)目周邊已經(jīng)存在，經(jīng)過(guò)人為包裝后才成為賣(mài)點(diǎn)2、原本不存在，人為憑空創(chuàng)造出來(lái)的賣(mài)點(diǎn)2023/8/186、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理※示例圖片，僅供參考···示例圖片公園賣(mài)點(diǎn)/廣告河景賣(mài)點(diǎn)/廣告商鋪產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)/廣告無(wú)論人先天具有的賣(mài)點(diǎn)，還是后天賦予的賣(mài)點(diǎn)，都需要人來(lái)賦予價(jià)值，都需要包裝和宣傳、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)成2023/8/187賣(mài)點(diǎn)宣傳以廣告形式進(jìn)行，因此，廣告是賣(mài)點(diǎn)的重要載體；項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳通常采用“一個(gè)核心賣(mài)點(diǎn)+數(shù)個(gè)輔助賣(mài)點(diǎn)”的方式賣(mài)點(diǎn)的好壞，影響了廣告的吸引程度！廣告的好壞，決定了賣(mài)點(diǎn)宣傳的效果！賣(mài)點(diǎn)&廣告賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)樓盤(pán)硬件住宅/公寓重要【戶型、生活配套、交通(出行/停車(chē))、景觀(生活/休閑環(huán)境)、使用率、綠化率…次要【精裝修、樓間距、建材與配置、交付標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)劃…戶型配套交通景觀寫(xiě)字樓重要【戶型、使用率、交房標(biāo)準(zhǔn)、辦公配套、交通、建材與配置、大堂、…次要【景觀(辦公環(huán)境)、精裝修、創(chuàng)新技術(shù)、新工藝/材料、智能化/自動(dòng)化水平…規(guī)模綠化率使用率樓間距專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)重要【交通、商業(yè)配套(倉(cāng)儲(chǔ)/物流)、規(guī)模(大)、建筑規(guī)劃(物業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì))、使用率…次要【交房標(biāo)準(zhǔn)、戶型、建材與配置…精裝修建筑規(guī)劃交房標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新技術(shù)購(gòu)物中心重要【交通(項(xiàng)目可達(dá)性)、配套、使用率、建筑規(guī)劃、動(dòng)線設(shè)計(jì)、交房標(biāo)準(zhǔn)…次要【規(guī)模、建材與配置、新工藝/材料、景觀(購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造)…建材與配置新工藝新材料綜合體側(cè)重賣(mài)點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類(lèi)型直接相關(guān)聯(lián)…20傻23蔬/7怨/68硬件器價(jià)值和體現(xiàn)幣于每湖個(gè)細(xì)妄節(jié)當(dāng)患中，旁而賣(mài)其點(diǎn)則鋪是從宵諸多雞細(xì)節(jié)字中最障能打嗚動(dòng)人譜的：1、樓夕盤(pán)硬驗(yàn)件、賣(mài)希點(diǎn)類(lèi)駛型和贊構(gòu)成賣(mài)點(diǎn)&廣告琴：20竭23己/7戴/69寫(xiě)字樓住宅啦公寓購(gòu)物游中心☆動(dòng)耳線設(shè)迷計(jì)：回環(huán)耕度越是高，晌商鋪悲的可樂(lè)見(jiàn)性某和可逝達(dá)性匯越高挎，動(dòng)住線設(shè)湯計(jì)越者優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)戶型薄設(shè)計(jì)究：住宅/公寓/寫(xiě)字咱樓對(duì)竄于戶翅型設(shè)捉計(jì)要箱求較寄高，嚇尤其劣是居督住物抗業(yè)。偵購(gòu)物棚中心獎(jiǎng)、專(zhuān)趣業(yè)市構(gòu)場(chǎng)要視求相棍對(duì)較燦小※示例段圖片賴(lài)，僅軋供參就考、賣(mài)比點(diǎn)類(lèi)錯(cuò)型和婚構(gòu)成20浴23燙/7璃/610賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)建筑形態(tài)、風(fēng)格、模式建筑形態(tài)：直觀體現(xiàn)在建筑的造型、外立面上，目的在于樹(shù)立項(xiàng)目良好形象，形成特色，給人留下深刻印象住宅/公寓外部：建筑形態(tài)和風(fēng)格，如歐式風(fēng)格、中式風(fēng)格…內(nèi)部：戶型設(shè)計(jì)，如錯(cuò)層、躍層…寫(xiě)字樓外部：建筑形態(tài)和風(fēng)格，如地標(biāo)、造型、歐式風(fēng)格…內(nèi)部：空間設(shè)計(jì)，如大堂、層高、過(guò)道…建筑風(fēng)格：具有地方特色的建筑風(fēng)格。常見(jiàn)風(fēng)格，如中式園林風(fēng)格、歐式風(fēng)格、意大利風(fēng)格、西班牙風(fēng)格等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)、層高/開(kāi)間/進(jìn)深、動(dòng)線設(shè)計(jì)…購(gòu)物中心外部：建筑形態(tài)，如外立面內(nèi)部：動(dòng)線設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、功能布局…建筑模式：建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，例如，復(fù)式/躍層、一拖二、超高層高等綜合體因產(chǎn)品不同側(cè)重點(diǎn)有所偏移居住削：【外部李：美伶觀、撇符合使當(dāng)?shù)佚g人的蠢審美宮觀】譜【內(nèi)部魚(yú)：實(shí)眾用、剪舒適】辦公藥：【外部嗽：形款象好(美觀否、上欺檔次)、獨(dú)蠟特】橫【內(nèi)部千：形評(píng)象好套、實(shí)筍用、關(guān)舒適】商業(yè)濤：購(gòu)建物中叮心【外部端：形蛛象好(外立虧面)】施【內(nèi)部膠：設(shè)薦計(jì)合交理、營(yíng)實(shí)用絹、舒脆適】專(zhuān)業(yè)殊市場(chǎng)【外部檢：形哈象好(布局悶、設(shè)享計(jì))】響【內(nèi)部版：動(dòng)醒線設(shè)尋計(jì)、退商鋪父實(shí)用】2、建暈筑空間、賣(mài)絹點(diǎn)類(lèi)錘型和憑構(gòu)成20嘆23耽/7眨/611※示例寧圖片硬，僅企供參紗考建筑形態(tài)建筑風(fēng)格物業(yè)結(jié)構(gòu)建筑示例圖片、賣(mài)島點(diǎn)類(lèi)兵型和補(bǔ)構(gòu)成20布23霉/7挽/612賣(mài)點(diǎn)&廣告償：建筑洲形態(tài)/風(fēng)格/結(jié)構(gòu)通常肢作為助輔助指價(jià)值踏點(diǎn)宣臭傳，蛇出現(xiàn)訂形式其主要碌為效頑果圖滿；住宅/公寓清產(chǎn)品振的客室戶對(duì)棍于建終筑風(fēng)針格具大有較信強(qiáng)的蹲個(gè)人朵偏好;商業(yè)到性質(zhì)削房屋津則更耍加強(qiáng)戲調(diào)建剩筑的科學(xué)、實(shí)屑用，檔對(duì)于留建筑水規(guī)劃皆設(shè)計(jì)速要求筐較高;綜合由體項(xiàng)食目對(duì)要于建找筑形臂態(tài)（內(nèi)跪部、傅外部模）要求寸較高粥，尤抖其是亡商業(yè)杏綜合嬸體和攤商務(wù)及綜合醋體;※示例孔圖片跡，僅氣供參外考、賣(mài)擦點(diǎn)類(lèi)忍型和嚼構(gòu)成賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)環(huán)境賣(mài)點(diǎn)自然景觀項(xiàng)目周邊天然形成的景觀住宅/公寓居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境人造景觀為促進(jìn)銷(xiāo)售人為打造的景觀居住環(huán)境自然/人造景觀、物業(yè)環(huán)境寫(xiě)字樓交通環(huán)境、辦公環(huán)境生活環(huán)境項(xiàng)目周邊商超/小區(qū)/學(xué)校等商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境購(gòu)物環(huán)境項(xiàng)目?jī)?nèi)外部購(gòu)物體驗(yàn)辦公環(huán)境商務(wù)環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)環(huán)境購(gòu)物中心消費(fèi)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境人文環(huán)境旅游、文化、教育…交通環(huán)境內(nèi)外部出行、車(chē)輛停放綜合體側(cè)重賣(mài)點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類(lèi)型直接相關(guān)聯(lián)…其他……20急23帝/7數(shù)/613環(huán)境問(wèn)是空納間的急重要拿組成盜部分鵲，無(wú)判論是學(xué)住宅勞還是傳商業(yè)勵(lì)，客夢(mèng)戶都絮關(guān)注土環(huán)境難因素3、環(huán)初境賣(mài)倆點(diǎn)、賣(mài)混點(diǎn)類(lèi)攻型和鳴構(gòu)成20囑23輪/7遇/614自然景觀人造景觀商業(yè)環(huán)境購(gòu)物環(huán)境辦公環(huán)境交通環(huán)境※示例圖片，僅供參考環(huán)境示例件圖片、賣(mài)睛點(diǎn)類(lèi)秘型和夜構(gòu)成20盈23勾/7血/615賣(mài)點(diǎn)&廣告啄：居住琴物業(yè)貿(mào)對(duì)環(huán)析境要昨求高件，無(wú)廟論是笑自然肺景觀撿還是漆人造據(jù)景觀枝，都疲是客濕戶關(guān)夕注的沈重要檢賣(mài)點(diǎn)營(yíng)。由濫于居掏住物漲業(yè)的用特殊譯性，朗客戶聾會(huì)對(duì)啟生活挪環(huán)境削、消上費(fèi)環(huán)熟境、鄉(xiāng)豐出行全環(huán)境末、人即文環(huán)寒境等題賣(mài)點(diǎn)怖也有針?biāo)P(guān)元注；商業(yè)用性質(zhì)夠的物肌業(yè)對(duì)粘交通粒環(huán)境蝦要求休較高泄，對(duì)柿景觀劫要求埋相對(duì)象降低保，但氏對(duì)其計(jì)他環(huán)遙境賣(mài)厲點(diǎn)要缺求較瞞高：1、寫(xiě)找字樓治較為壯關(guān)注犁交通央環(huán)境宅、辦井公環(huán)浸境；2、專(zhuān)芒業(yè)市鏟場(chǎng)較剃為關(guān)撞注交駕通環(huán)漿境、月商業(yè)薯環(huán)境鬧；3、購(gòu)芝物中襯心較匯為關(guān)六注交災(zāi)通環(huán)漠境、斤消費(fèi)潤(rùn)環(huán)境借、商認(rèn)業(yè)環(huán)禮境、脆生活糟環(huán)境即；綜合問(wèn)體項(xiàng)將目環(huán)絞境賣(mài)昂點(diǎn)因撤類(lèi)型煌不同金有所跡偏差※示例壯圖片柱，僅關(guān)供參漠考、賣(mài)香點(diǎn)類(lèi)傍型和項(xiàng)構(gòu)成20訪23患/7騰/616賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)區(qū)位價(jià)值經(jīng)濟(jì)區(qū)：政府規(guī)劃未來(lái)形成區(qū)域園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園：物流園區(qū)工業(yè)園區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園住宅/公寓城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)、交通樞紐賣(mài)點(diǎn)寫(xiě)字樓城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)、交通樞紐賣(mài)點(diǎn)城區(qū)概念：新城區(qū)中心城區(qū)商貿(mào)物流區(qū)居住休閑區(qū)行政辦公區(qū)科教文化區(qū)交通樞紐：機(jī)場(chǎng)火車(chē)站汽車(chē)站高鐵站地鐵概念專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城區(qū)、園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園、交通樞紐、經(jīng)濟(jì)區(qū)賣(mài)點(diǎn)購(gòu)物中心城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)、交通樞紐賣(mài)點(diǎn)綜合體交通樞紐賣(mài)點(diǎn)、城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)區(qū)位浩是項(xiàng)鎖目的項(xiàng)核心絨賣(mài)點(diǎn)獵，雖僅然對(duì)怎不同榜的項(xiàng)弟目影奮響不冰同，但卻鬼都是決定古性的4、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)隨著繁交通踢越來(lái)奧越便券利，盡區(qū)位卡的影貌響正勝逐漸濕減小覽，但抄仍不患可忽恨視。、賣(mài)斤點(diǎn)類(lèi)填型和菜構(gòu)成20賣(mài)23疲/7良/617賣(mài)點(diǎn)&廣告朋：示孟例圖居住藥物業(yè)權(quán)要求鋤出行聽(tīng)的便單利性閉、生解活的鄙便利扛性、畫(huà)居住嗓的舒嘗適性姑，因謙此較沸為關(guān)放注項(xiàng)績(jī)目位御置及冒出行宗條件態(tài)；商業(yè)燒性質(zhì)篇的物圍業(yè)對(duì)俯項(xiàng)目禽地塊突的商如業(yè)價(jià)店值及佩交通宣要求澇較高再，重旬點(diǎn)關(guān)響注項(xiàng)河目周陡邊商況業(yè)環(huán)授境及咬交通冠因素橡；專(zhuān)業(yè)腰市場(chǎng)迷項(xiàng)目州由于翼其特鄭殊性(新興嚼市場(chǎng)駛多處罪于市哄區(qū)外認(rèn)圍,或位芳于產(chǎn)丙業(yè)園搭區(qū)內(nèi))，對(duì)瓶項(xiàng)目崇交通辣要求誤極高別；為提剪升項(xiàng)竭目銷(xiāo)漆售說(shuō)虧辭，算常以諸政府些規(guī)劃死、園倘區(qū)概肉念等走吸引喂客戶恐眼球笛；項(xiàng)目旗周邊蛙商業(yè)管環(huán)境/消費(fèi)債環(huán)境迎對(duì)項(xiàng)緊目銷(xiāo)響售具挖有直瓶接的塘影響舍，城條區(qū)概狼念也丘是其顆重要深賣(mài)點(diǎn)汪之一算?！纠悎D片睬，僅說(shuō)供參牢考區(qū)位懷賣(mài)點(diǎn)坑示例、賣(mài)顛點(diǎn)類(lèi)臉型和呈構(gòu)成20喉23危/7幣/618產(chǎn)品偶決定踢客群炕，客群猛定位某圈定玻項(xiàng)目亡客群磚階層5、產(chǎn)少品/客群賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)環(huán)境賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)型：住宅/公寓大/小戶型物業(yè)、獨(dú)棟別墅、花園洋房、單身公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓...住宅(多層、高層、洋房、別墅、公寓)寫(xiě)字樓、商鋪(產(chǎn)權(quán)鋪/虛擬鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪)寫(xiě)字樓小戶型物業(yè)、大戶型物業(yè)...產(chǎn)品定位：大/小戶型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)/非產(chǎn)權(quán)物業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大/小戶型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪、虛擬鋪...客群定位：剛需：高收入/一般群體、工薪階層、白領(lǐng)群體/單身群體、企事業(yè)單位人員購(gòu)物中心大/小戶型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪、虛擬鋪...投資：主要針對(duì)富人階層、具有投資意識(shí)群體綜合體因綜合體產(chǎn)品種類(lèi)、客群定位不同而有所偏移、賣(mài)蘇點(diǎn)類(lèi)誕型和拋構(gòu)成20悼23傘/7心/619賣(mài)點(diǎn)&廣告默：示別例圖產(chǎn)品宣傳戶精準(zhǔn)遺度的敬高低糠，決躬定了對(duì)博客群定位高吸引膚程度煙的大犬??；在產(chǎn)肢品賣(mài)鎖點(diǎn)宣桑傳上棵應(yīng)當(dāng)寄簡(jiǎn)明妥，便幅于客宇戶直陽(yáng)觀了征解項(xiàng)左目銷(xiāo)逢售的棚產(chǎn)品狀及特社征；房地幼產(chǎn)產(chǎn)屢品客愧群量鑼大、溪分布衛(wèi)范圍眼廣，幟宣傳虹上要解針對(duì)鉗客群品分布翁區(qū)域駝進(jìn)行瓶；整體挪而言鐵，住尚宅/公寓截產(chǎn)品華面對(duì)搶客群么相對(duì)題較廣舅，商冠鋪類(lèi)席產(chǎn)品迅客群裝范圍殲相對(duì)件較小轟。、賣(mài)茅點(diǎn)類(lèi)舉型和距構(gòu)成區(qū)位賣(mài)點(diǎn)示例產(chǎn)品:客群①公寓：?jiǎn)紊恝诤勒焊蝗刷垩蠓浚孩苌啼仯孩莨ⅲ孩拮≌簞傂琚呱啼?70年)：1234567※示例窄圖片鋒，僅唐供參件考賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)概念…主題主題概念宣言概念住宅/公寓智能化社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、學(xué)區(qū)房…綠色概念功能概念健康概念投資概念寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓、5A寫(xiě)字樓、綠色寫(xiě)字樓…生態(tài)概念環(huán)保概念文化概念體育概念專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一站式商品博覽交易中心…藝術(shù)概念生活概念游戲概念…購(gòu)物中心shoppingmall、購(gòu)物公園、主題購(gòu)物中心…所有的概念都是人為賦予或嫁接而來(lái)的，目的在于制造噱頭、吸引客戶眼球，塑造產(chǎn)品的品牌形象綜合體側(cè)重賣(mài)點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類(lèi)型直接相關(guān)聯(lián)20確23堡/7鹿/6206、概刪念/主題概念亞是人與為賦冠予的辮，它諷抽象皇的表欄現(xiàn)事舟物的膠本質(zhì)悠屬性江，是悼塑造衰產(chǎn)品席品牌暮的重寨要內(nèi)安容之醋一、賣(mài)役點(diǎn)類(lèi)偉型和泳構(gòu)成20忍23鹿/7心/621賣(mài)點(diǎn)&廣告糖：示恥例圖概念尺賣(mài)點(diǎn)刪的提哨煉分呆兩方常面：1、在強(qiáng)產(chǎn)品格自身頭提煉厘：產(chǎn)謠品自停身的悄特質(zhì)2、從熔其他奏領(lǐng)域/產(chǎn)品難尋找失靈感康、提杏煉：遵產(chǎn)品設(shè)特質(zhì)+其他津概念=新產(chǎn)這品概姐念概念食賣(mài)點(diǎn)月要能你夠反跟應(yīng)產(chǎn)蠢品的綱特點(diǎn)始，空堪洞、符虛假晝的概侵念易究引起屆負(fù)面撐影響住宅/公寓/寫(xiě)字乒樓概甩念賣(mài)尤點(diǎn)較瞧多，鑼購(gòu)物堅(jiān)中心眠以主嫁題賣(mài)姥點(diǎn)為須主，侮專(zhuān)業(yè)扶市場(chǎng)伍概念/主題回賣(mài)點(diǎn)段相對(duì)獵匱乏概念賣(mài)點(diǎn)主題賣(mài)點(diǎn)嫁接啄營(yíng)銷(xiāo)：以合損作方抹式一纏方借責(zé)用另昌外一接方或輸者合另作各喇方相鬧互對(duì)降方的泊營(yíng)銷(xiāo)抗資源孔或營(yíng)移銷(xiāo)平欣臺(tái)營(yíng)較銷(xiāo)自觸己的題產(chǎn)品幫，將嚼產(chǎn)品撕的營(yíng)館銷(xiāo)嫁面接在給其它娛合作捎方的士營(yíng)銷(xiāo)憶資源挪或營(yíng)刃銷(xiāo)平嘆臺(tái)之澤上，惡從而斥為己胃方或炎者合蝦作各液方創(chuàng)夫造出捎更大緒的營(yíng)割銷(xiāo)收敬益，攏同時(shí)閉降低晌營(yíng)銷(xiāo)閃成本女，達(dá)洞到更算廣泛讀的消簡(jiǎn)費(fèi)群池體。、賣(mài)脈點(diǎn)類(lèi)善型和巨構(gòu)成20友23偽/7敘/622賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)軟性賣(mài)點(diǎn)軟性賣(mài)點(diǎn)無(wú)法直觀的展現(xiàn)給客戶，只能通過(guò)某些特殊的方式進(jìn)行展示住宅/公寓開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理、口碑賣(mài)點(diǎn)、人性化服務(wù)…寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理、口碑賣(mài)點(diǎn)、人性化服務(wù)…品牌口碑物業(yè)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商品牌、口碑賣(mài)點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)管理、招商賣(mài)點(diǎn)…招商舒適度功能提升升值空間購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商品牌、口碑賣(mài)點(diǎn)、招商賣(mài)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、人性化服務(wù)…人性化服務(wù)…綜合體7、軟皺性賣(mài)細(xì)點(diǎn)軟性舊賣(mài)點(diǎn)權(quán)是項(xiàng)衣目的便重要縱賣(mài)點(diǎn)理之一、賣(mài)興點(diǎn)類(lèi)枝型和葡構(gòu)成20藥23內(nèi)/7燈/623賣(mài)點(diǎn)&廣告躲：示叛例圖軟性所賣(mài)點(diǎn)胸是所駛有項(xiàng)步目都酷必不晉可少會(huì)的，疑但卻尼并非只所有初項(xiàng)目章都具煮有的仇；知名鍵品牌殿開(kāi)發(fā)拋商、法物業(yè)設(shè)公司敬、運(yùn)括營(yíng)公鐵司等儀均可冬為項(xiàng)傾目的星軟性辨賣(mài)點(diǎn)丹提供戚強(qiáng)有站力的鄉(xiāng)豐支撐鋤，在東實(shí)際田的銷(xiāo)贏售中錘能夠?qū)氂行Ч碌脑鲂U強(qiáng)客英戶對(duì)侍項(xiàng)目語(yǔ)的信肅心，杯促進(jìn)唉項(xiàng)目侮的銷(xiāo)圖售；對(duì)于喬弱勢(shì)筍的開(kāi)億發(fā)商籌，軟僵性賣(mài)唱點(diǎn)的描宣傳晨應(yīng)注宇重項(xiàng)蔬目特曠色，屯主打點(diǎn)產(chǎn)品系細(xì)節(jié)展、品揀質(zhì)、帖人性兔化服供務(wù)等矛。軟性賣(mài)點(diǎn)示例①品牌②榮譽(yù)③物業(yè)④運(yùn)營(yíng)⑤招商⑥人性化服務(wù)123456、賣(mài)捐點(diǎn)類(lèi)共型和宰構(gòu)成20縱23稈/7密/6248、功御能提冷升在產(chǎn)江品原雄有功籃能上令開(kāi)發(fā)露新功詳能，率提升展產(chǎn)品簽價(jià)值戴，為分客戶敢提供蓄多層鄭次的紹體驗(yàn)1、住垮宅/公寓摧產(chǎn)品肯功能梯提升盟主要怖體現(xiàn)證在產(chǎn)悟品的彎硬件圓及軟習(xí)性服燈務(wù)的援差異罩化；2、商抱鋪類(lèi)荷產(chǎn)品攪更側(cè)態(tài)重項(xiàng)牢目的谷運(yùn)營(yíng)燥，提肅升產(chǎn)壞品的興升值籍空間變，如亮運(yùn)營(yíng)/代租喝；、賣(mài)然點(diǎn)類(lèi)鋤型和泳構(gòu)成類(lèi)別功能提升側(cè)重居住性質(zhì)居住舒適度/生活便利性/其他功能(物業(yè)/教育/醫(yī)療/休閑/娛樂(lè)…)商業(yè)性質(zhì)交易/展銷(xiāo)/居住/休閑/物流/物管/運(yùn)營(yíng)…※示例津圖片斑，僅炎供參暫考20寇23途/7法/625情感軍賣(mài)點(diǎn)位常見(jiàn)如于住末房項(xiàng)燥目的帶銷(xiāo)售船，商列業(yè)性杰質(zhì)類(lèi)窗項(xiàng)目礎(chǔ)較為宇少見(jiàn)(老帶辮新)；由情閑感出興發(fā)的剛賣(mài)點(diǎn)翻有：行孩子警賣(mài)點(diǎn)軋、親稱(chēng)恩賣(mài)碧點(diǎn)、巷情緣層賣(mài)點(diǎn)慎、養(yǎng)丸老…9、情嚷感賣(mài)過(guò)點(diǎn)情感杠賣(mài)點(diǎn)非多直老接出淡現(xiàn)在腔住宅咽項(xiàng)目?jī)?chǔ)的銷(xiāo)航售中界，商產(chǎn)業(yè)性屬質(zhì)類(lèi)陶項(xiàng)目罷情感跟賣(mài)點(diǎn)蝴的訴紫求方俗式不泡同；商業(yè)陷類(lèi)項(xiàng)變目情吼感賣(mài)悟點(diǎn)多獲間接遇出現(xiàn)耕，情春感訴絡(luò)求特昏點(diǎn)主經(jīng)要為品：1、開(kāi)復(fù)發(fā)商爪與客陽(yáng)戶之筆間的副情感舅訴求省，而遣不是局客戶剛個(gè)人滑圈子甜內(nèi)的定情感帆訴求2、情恥感訴膽求較只被動(dòng)(開(kāi)發(fā)賓商單佛方面經(jīng)提出)，客喜戶接柜受程耳度層餓次不絞齊，江且相船對(duì)較課難賣(mài)點(diǎn)&廣告：示例圖、賣(mài)場(chǎng)點(diǎn)類(lèi)剝型和悔構(gòu)成20袍23肚/7繁/62610、銷(xiāo)鋒售與氧工程占進(jìn)度利用袍銷(xiāo)售/工程哄進(jìn)度稠中的貿(mào)重要涼節(jié)點(diǎn)阿，營(yíng)費(fèi)造項(xiàng)稿目火畏熱氛悲圍，溉吸引圈購(gòu)房盤(pán)者眼仍球銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)售樓處開(kāi)放招商認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)[一期/二期…熱銷(xiāo)/加推尾盤(pán)銷(xiāo)售…工程進(jìn)度奠基樣板房開(kāi)放封頂竣工交房入伙/開(kāi)業(yè)現(xiàn)房…銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度注：擋適用俊于所踩有類(lèi)扛型項(xiàng)奪目、賣(mài)紙點(diǎn)類(lèi)處型和劉構(gòu)成20脖23濕/7磁/627賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)創(chuàng)意促銷(xiāo)價(jià)格促銷(xiāo)：價(jià)格賣(mài)點(diǎn)、付款方式、優(yōu)惠折扣…住宅/公寓常見(jiàn)促銷(xiāo)付款折扣、團(tuán)購(gòu)折扣、購(gòu)房送禮、暖場(chǎng)活動(dòng)…活動(dòng)促銷(xiāo)：活動(dòng)促銷(xiāo)，各類(lèi)暖場(chǎng)活動(dòng)、節(jié)日促銷(xiāo)…寫(xiě)字樓常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)特殊活動(dòng)：投資論壇…銷(xiāo)售促銷(xiāo)：熱銷(xiāo)促銷(xiāo)、名人效應(yīng)、…專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)特殊活動(dòng)：投資論壇、產(chǎn)品推介會(huì)、招商大會(huì)…捆綁促銷(xiāo)：車(chē)房互動(dòng)、買(mǎi)房送禮…購(gòu)物中心常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)特殊活動(dòng)：投資論壇、產(chǎn)品推介會(huì)、招商大會(huì)…其他創(chuàng)意促銷(xiāo)…綜合體常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)11、創(chuàng)萄意促畏銷(xiāo)創(chuàng)意束促銷(xiāo)黨在所佩有樓牙盤(pán)的旦銷(xiāo)售燒中都捎有所旨體現(xiàn)即，但眠并不趕是所憑有的撒創(chuàng)意芳都適攻用于嚴(yán)某一嶄特定載項(xiàng)目、賣(mài)京點(diǎn)類(lèi)漁型和串構(gòu)成20離23罪/7洪/628賣(mài)點(diǎn)&廣告嘆：示麥例圖價(jià)格促銷(xiāo)活動(dòng)促銷(xiāo)創(chuàng)意盡促銷(xiāo)飽活動(dòng)諸在所終有項(xiàng)權(quán)目的軋操盤(pán)秧中都呀有所邁運(yùn)用原，但陜并非崖所有涌的創(chuàng)捆意促征銷(xiāo)都玻適用鋤某一堆特定戰(zhàn)項(xiàng)目滋；現(xiàn)行嫌行情淚下，怒房產(chǎn)貴活動(dòng)稻繁多是，客裂戶對(duì)查創(chuàng)意訪促銷(xiāo)干新奇炒感逐犁漸喪案失，帥創(chuàng)意編促銷(xiāo)憲面臨皂更加奸嚴(yán)峻茶的考氧驗(yàn)；項(xiàng)目布客戶袍到訪/成交濤的多蔽少直賤接反證應(yīng)創(chuàng)賓意促傅銷(xiāo)的潮成功公與否、賣(mài)那點(diǎn)類(lèi)希型和冷構(gòu)成※示例廳圖片代，僅俊供參部考1.如3、項(xiàng)濾目?jī)r(jià)監(jiān)值點(diǎn)崇簡(jiǎn)析項(xiàng)目獸價(jià)值蒜點(diǎn)有虹幾類(lèi)墳？20棄23逼/7剪/629項(xiàng)目館價(jià)值飄點(diǎn)核心期價(jià)值劍點(diǎn)輔助曲價(jià)值手點(diǎn)1、區(qū)躲別于墳其他駱競(jìng)品棚項(xiàng)目貸，獨(dú)鈔一無(wú)捉二；2、使未項(xiàng)目涉產(chǎn)品潔具有趕市場(chǎng)掘核心智競(jìng)爭(zhēng)敢力；1、有助霉于提升劃產(chǎn)品價(jià)值待；2、有咱助于架提升臉市場(chǎng)四競(jìng)爭(zhēng)京力；示例音圖片1：區(qū)液位示例歐圖片2：規(guī)腳劃示例躍圖片3：設(shè)恨計(jì)示例課圖片4：配申套20寧23秒/7接/630產(chǎn)品類(lèi)型核心賣(mài)點(diǎn)①②③④⑤⑥⑦住宅/公寓地段品牌配套景觀戶型價(jià)格居住舒適度寫(xiě)字樓地段品牌配套硬件物業(yè)價(jià)格投資價(jià)值專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)地段品牌配套規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)租金/售價(jià)購(gòu)物中心地段品牌規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)租金/售價(jià)——綜合體地段品牌規(guī)劃硬件軟性賣(mài)點(diǎn)租金/售價(jià)——不同券產(chǎn)品單的核沖心賣(mài)延點(diǎn)備注濤：每精個(gè)賣(mài)憲點(diǎn)所墳包含狡的內(nèi)焰容是某多樣濱的，磁所帶掩來(lái)的輕影響疊也是譜不同前的：1、地咽段：偷位置累、交嗚通、僚環(huán)境(商業(yè)忙環(huán)境/消費(fèi)址環(huán)境/居住像環(huán)境/文旅貨環(huán)境…)等；2、配榴套：住生活醉配套沈、商哀業(yè)配僵套、新辦公比配套葬、娛監(jiān)樂(lè)配法套、酸醫(yī)療/教育鈔配套曠等；3、規(guī)叼劃：爹項(xiàng)目揭規(guī)劃(功能/定位/開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品…)、建纖筑規(guī)肥劃(物業(yè)教結(jié)構(gòu)/建筑股空間/動(dòng)線獅設(shè)計(jì)…)、業(yè)匙態(tài)規(guī)杏劃等兼；4、硬段件：依建材耽配置拘、交萬(wàn)房標(biāo)起準(zhǔn)、樹(shù)裝修培標(biāo)準(zhǔn)漏、新先工藝/新材光料/新科壯技等徒。1.祖3、項(xiàng)濁目?jī)r(jià)蚊值點(diǎn)凡簡(jiǎn)析賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)與產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性排序：從大到小重要程度評(píng)級(jí)①住宅/公寓②寫(xiě)字樓③專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)(商鋪)④購(gòu)物中心⑤綜合體1、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)④⑤①②③【區(qū)域分布

內(nèi)→外】★★★★★2、硬件賣(mài)點(diǎn)①②④⑤③【要求程度高→低】★★★★☆3、軟性賣(mài)點(diǎn)⑤④①②③【服務(wù)多樣性多→少】★★★★☆4、環(huán)境賣(mài)點(diǎn)①②④⑤③【環(huán)境要求

高→低】★★★☆5、建筑/空間①④⑤③②【設(shè)計(jì)要求高→低】★★★☆6、產(chǎn)品/客群⑤①③②④【客群范圍大→小】★★★★7、概念/主題①④②⑤③【多樣性多→少

】★★★8、情感賣(mài)點(diǎn)①②④⑤③【訴求點(diǎn)多→少】★★★★9、功能提升——★★★☆10、創(chuàng)意促銷(xiāo)——★★★★★11、銷(xiāo)售/工程進(jìn)度——★★★☆項(xiàng)目落地后許多賣(mài)點(diǎn)也隨之落地，所欠缺的只是對(duì)于賣(mài)點(diǎn)的挖掘、提煉和梳理【找出/打造核心賣(mài)點(diǎn)和輔助賣(mài)點(diǎn)】項(xiàng)目實(shí)際操作中，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)需將所有的賣(mài)點(diǎn)包裝并宣揚(yáng)出去，抓住客戶的痛點(diǎn)【打造/包裝/宣傳核心賣(mài)點(diǎn)】團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造性發(fā)揮在于“概念/主題+創(chuàng)意營(yíng)銷(xiāo)”【原創(chuàng)/引用→達(dá)到目的：制造噱頭、吸引眼球、聚集人氣、促進(jìn)銷(xiāo)售…】20瓦23奪/7蚊/6311.籍3、項(xiàng)離目?jī)r(jià)政值點(diǎn)揭簡(jiǎn)析1.墻4、綜雁合體觀項(xiàng)目詢價(jià)值短點(diǎn)簡(jiǎn)缺析20奶23薄/7識(shí)/632城市帆綜合何體：稿城中貧之城1.趨4、綜值合體個(gè)項(xiàng)目慕價(jià)值浙點(diǎn)簡(jiǎn)督析20重23悼/7鍬/633綜合捆體項(xiàng)犯目類(lèi)拾型的法多樣辭性決矩定了察價(jià)值玩點(diǎn)的多樣模性：綜合檔體類(lèi)絡(luò)型：哭商務(wù)啞綜合怕體/商業(yè)騰綜合豆體/生活膊綜合死體/單一妄綜合啦體/綜合央體集憲群產(chǎn)品田類(lèi)型帥：住匆宅/寫(xiě)字注樓/商鋪/公寓/酒店…1、價(jià)無(wú)值點(diǎn)帶更多紋，涵飄蓋了僚綜合嘉體自憶身所忠有產(chǎn)雷品的窄賣(mài)點(diǎn)甜以及藍(lán)組合漲賣(mài)點(diǎn)顛（產(chǎn)品翁組合踢后產(chǎn)訂生的代賣(mài)點(diǎn)）2、綜曲合體秒項(xiàng)目希銷(xiāo)售尿周期秤較長(zhǎng)家，價(jià)顯值點(diǎn)匹宣傳已更具稿有目啞的性綜合逗體項(xiàng)陰目自匹身的妹特性暈決定窮了價(jià)付值點(diǎn)申宣傳禾的特竄殊性巡壽：1、綜紋合體環(huán)項(xiàng)目臘的出資現(xiàn)，級(jí)改變鍵的是贈(zèng)一個(gè)甜區(qū)域則傳統(tǒng)草的商展業(yè)格炊局2、綜隙合體撞項(xiàng)目面更加筐復(fù)雜焰，它殊不同掀于其攝他單湯一產(chǎn)處品項(xiàng)姓目的添性質(zhì)3、綜扯合體確項(xiàng)目駱的出燈現(xiàn)，掀改變加的是獎(jiǎng)一個(gè)搬區(qū)域搭內(nèi)居澤民的拜生活穗、消呈費(fèi)方飼式產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品構(gòu)成選址核心賣(mài)點(diǎn)商業(yè)綜合體購(gòu)物中心：商業(yè)區(qū)域中心地段、業(yè)態(tài)、品牌、服務(wù)商務(wù)綜合體酒店、寫(xiě)字樓CBD地段、交通、品質(zhì)（硬件、物業(yè)）、商務(wù)配套（酒店、銀行、會(huì)所等）生活綜合體住宅/公寓、購(gòu)物中心郊區(qū)/新城位置、生活配套、居住/消費(fèi)、品質(zhì)（硬件、軟性）單一綜合體住宅/公寓；居住、消費(fèi)合二為一郊區(qū)/新城區(qū)域中心地段、品質(zhì)（軟件、硬件）、配套綜合體集群多個(gè)綜合體組成（通常為不同類(lèi)型）新城交通、規(guī)劃、配套、功能、便利性、產(chǎn)品硬件等20建23煩/7絕/6341.拐4、綜事合體學(xué)項(xiàng)目紡價(jià)值買(mǎi)點(diǎn)簡(jiǎn)礙析備注鼠：每備個(gè)賣(mài)賺點(diǎn)所唇包含暑的內(nèi)院容是總多樣混的，杏所帶波來(lái)的貌影響紹也是防不同姨的：1、地甲段：輩位置歉、交冷通、籠環(huán)境(商業(yè)醉環(huán)境/消費(fèi)趕環(huán)境/居住羽環(huán)境/文旅障環(huán)境…)等；2、配填套：委生活秘配套釀、商林業(yè)配可套、路辦公致配套壞、娛浩樂(lè)配俗套、紗醫(yī)療/教育冊(cè)配套殊等；3、規(guī)新劃：鞠項(xiàng)目什規(guī)劃(功能/定位/開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品…)、建煤筑規(guī)基劃(物業(yè)塵結(jié)構(gòu)/建筑袍空間/動(dòng)線帆設(shè)計(jì)…)、業(yè)本態(tài)規(guī)到劃等艦；4、硬狐件：紡建材松配置福、交偶房標(biāo)孩準(zhǔn)、跟裝修妻標(biāo)準(zhǔn)腎、新敢工藝/新材付料/新科貼技等途。思辨20乓23什/7客/635地段適？地耐段？潤(rùn)還是另地段唱？現(xiàn)有腥環(huán)境或下，倡房地潔產(chǎn)價(jià)牧值的尿影響襖因素慕有哪涉些？未來(lái)呼房地瓶產(chǎn)的以價(jià)值愉取決矮于哪僚些因屑素？房地產(chǎn)的變化價(jià)值點(diǎn)的變化消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)的變化變化關(guān)聯(lián)